Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản so sánh các quy định pháp luật việt nam với một số nước trên thế giới

ĐẠI HỌC HUẾ ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ============ BÀI TẬP TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN ĐỀ TÀI THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH CÁC[.]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ============ BÀI TẬP TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN ĐỀ TÀI: THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỚI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI Sinh viên : Trần Ngọc Huynh Mã sinh viên : 18061101 Môn : Tư pháp quốc tế Lớp học phần : INL2006 Giảng viên : T.S Ngô Quốc Chiến 15, tháng 01 năm 2022 MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG 1 Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Tiêu chí xác định tranh chấp liên quan đến bất động sản Thủ tục giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Quy định động sản bất động sản theo quy định hệ thống pháp luật Pháp 5 Chế định giải tranh chấp bất động sản thơng qua hịa giải tòa án Singapore KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế MỞ ĐẦU Tranh chấp liên quan đến bất động sản hiểu tranh chấp quyền nghĩa vụ bên hợp đồng dân giao dịch liên quan đến bất động sản như: mua bán, tặng cho, thừa kế, ủy quyền quản lý… Tức đương xảy tranh chấp với thừa kế quyền sử dụng đất chia tài sản chung vợ chồng quyền sử dụng đất; hay tranh chấp việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà, tranh chấp hiểu tranh chấp có liên quan đến bất động sản Vậy tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến bất động sản? Hãy chúng tơi tìm hiểu viết Trong phạm vi viết, tác giả lựa chọn đề tài: Thẩm quyền xét xử luật áp dụng giao dịch có đối tượng bất động sản So sánh quy định pháp luật Việt Nam với số nước giới NỘI DUNG Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Tòa án nơi có bất động sản Tịa án có điều kiện tốt để tiến hành việc xác minh xem xét chỗ tình trạng bất động sản thực trình thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản Bởi lẽ, bất động sản thực chất tài sản gắn liền vói đất khơng thể dịch chuyển thơng thường giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay tài liệu liên quan đến bất động sản quan nhà đất quyền địa phương nơi có bất động sản thực lưu giữ Theo quy định điểm c khoản Điều 39 Bộ luật tố tụng dân 2015 Tịa án nơi có bất động sản Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp bất động sản1 Bên cạnh theo quy định điểm a khoản Điều 35 Bộ luật Bộ luật tố tụng dân 2015 Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế tố tụng dân 2015 Tịa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (được gọi chung Tòa án nhân dân cấp huyện) Tịa án có thẩm quyền giải theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp dân sự, nhân gia đình theo quy định pháp luật dân Như vậy, thấy Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Tịa án nơi có bất động sản Theo đó, tranh chấp liên quan đến bất động sản thẩm quyền Tịa án theo lãnh thổ xác định sau: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, bị đơn cá nhân nơi bị đơn có trụ sở, bị đơn quan, tổ chức xác định Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến bất động sản theo thủ tục sơ thẩm để thuận tiện cho việc giải tranh chấp liên quan đến bất động sản tính chất đặc thù bất động sản vật cố định vị trí địa lý định2 Tiêu chí xác định tranh chấp liên quan đến bất động sản Tranh chấp liên quan đến bất động sản hiểu tranh chấp quyền bên có tranh chấp bất động sản quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt bất động sản Một số tranh chấp bất động sản thường xảy như: tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng đất; tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt nhà cơng trình xây dựng đất Nếu bên tranh chấp với việc phải giao đất, giao nhà bán, cho thuê hay trả nhà thuê; bên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà mà việc giải tranh chấp dân làm thay đổi quyền chiếm hữu, quyền sử dụng Giáo trình Luật Tố tụng dân Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà Nội ; Nguyễn Cơng Bình chủ biên ; Nguyễn Triều Dương [et al.] Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế quyền định đoạt bất động sản tranh chấp hiểu tranh chấp bất động sản Nếu bên tranh chấp với quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp vấn đề chia tài sản chung vợ chồng quyền sử dụng đất; việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hay hợp đồng cho thuê nhà việc đòi tiền chuyển nhượng, tiền phạt vi phạm hợp đồng đân tranh chấp tranh chấp bất động sản mà hiểu tranh chấp có liên quan đến bất động sản3 Để xác định việc tranh chấp dân làm thay đổi quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt bất động sản hay khơng Tịa án cần phải vào yếu tố như: Yêu cầu khởi kiện đương sự, yêu cầu phản tố yêu cầu độc lập người có quyền, lợi ích nghĩa vụ liên quan, vào tài liệu, chứng vụ án quy định pháp luật có liên quan đến vụ việc tương tự Thủ tục giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Thủ tục giải tranh chấp liên quan đến bất động sản giải theo thủ tục thông thường việc giải tranh chấp dân Thực hòa giải tranh chấp theo thủ tục hòa giải bên đương Các bên xảy tranh chấp tự tiến hành hòa giải với nhau, trường hợp bên khơng tự hịa giải gửi đơn đề nghị giải vụ việc tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để yêu cầu giải Theo quy định Điều 202 Luật Đất đai 2013 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai địa phương có bất động sản Giáo trình Luật Tố tụng dân Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà Nội ; Nguyễn Cơng Bình chủ biên ; Nguyễn Triều Dương [et al.] Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế Nếu trường hợp hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã khơng thành theo quy định Điều 203 Luật Đất đai 2013, bên xảy tranh chấp đất đai giải theo thủ tục hành thủ tục tố tụng theo quy định pháp luật sau: – Đối với thủ tục hành Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền: Thủ tục hành Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến bất động sản áp dụng trường hợp tranh chấp đất đai mà bên đương Giấy chứng nhận quyền sử dụng khơng có loại giấy tờ theo quy định pháp luật đó, bên có tranh chấp liên quan đến bất động sản có quyền lựa chọn hai hình thức giải là: nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp có thẩm quyền tiến hành khởi kiện Tịa án để giải quyết4 Theo quy định khoản Điều 203 Luật Đất đai 2013 thẩm quyền giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thuộc về: + Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện Nếu bên đương không đồng ý với kết Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền khởi kiện theo thủ tục hành Tịa án có thẩm quyền để yêu cầu giải + Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tranh chấp đất đai có người Việt Nam định cư nước ngồi Nếu không đồng ý với kết Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bên đương có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường tiến hành khởi kiện theo thủ tục hành Tịa án có thẩm quyền để yêu cầu giải tranh chấp Điều 203 Luật Đất đai 2013 Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế – Đối với thủ tục tố tụng Tòa án theo quy định luật tố tụng dân 2015 thủ thủ tục áp dụng trường hợp sau: + Trường hợp tranh chấp liên quan đến bất động sản mà đương có Giấy chứng nhận quyền sử dụng có loại giấy tờ theo quy định pháp luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất + Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương khơng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng khơng có loại giấy tờ quy theo quy định pháp luật bên đương có quyền lựa chọn hai hình thức: nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp có thẩm quyền tiến hành khởi kiện Tòa án để giải bên phải lựa chọn hình thức khởi kiện Tòa án Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản bên đương thực khởi kiện trực tiếp Tòa án theo quy định pháp luật dân mà không cần hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã5 Quy định động sản bất động sản theo quy định hệ thống pháp luật Pháp Bộ luật dân Pháp có quy định pháp luật Việt Nam rằng: "Tất tài sản động sản bất động sản" Bộ luật dân Pháp đưa ba tiêu chí để xác định tài sản bất động sản bao gồm:  Bất động sản chất  Bất động sản mục đích sử dụng  Bất động sản đối tượng gắn liền với đất Mở đầu chương "Các động sản" Bộ luật dân Pháp khái quát hai têu chí để xác định vật tài sản, sau: Tài sản động sản chất chúng luật định Bộ luật giải thích cụ thể tài sản động sản Luật Đất đai 2013 Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế chất có khả tự di chuyển dịch chuyển nhờ tác động bên ngồi mà giữ ngun hình dang, kích thước tính chất vốn có tài sản6 Bộ luật liệt kê tài sản động sản luật định bao gồm: Trái phiếu, cổ phiếu giá trị tiền, cổ phần, lãi suất công ty công ty tồn tại, khoản lợi tức, Ngoài Luật liệt kê loại tài sản tiền, tác phẩm nghệ thuật coi động sản Rõ ràng, cách phân loại đem lại nhiều ý nghĩa pháp lý quan trọng Trước hết, từ phân loại mà nhà làm luật thiết kế nên quy chế pháp lý riêng cho động sản bất động sản Cách phân loại cho thấy khác biệt tầm quan trọng bất động sản so với động sản Bất động sản chịu điều chỉnh chặt chẽ so với động sản thông thường7 Điều xuất phát từ quan niệm cổ cho bất động sản gắn liền với trái đất, chúng thường tồn lâu, chí vĩnh cửu, đồng thời đất đai nguồn cải thiết yếu, yếu tố đem lại cho chúng giá trị vượt trội so với tài sản khác Ngoài ra, quan điểm pháp luật châu Âu cổ cịn cho bất động sản mang tính chất gia tộc, tài sản dòng tộc, thường có quy định nghiêm ngặt loại tài sản nhằm hạn chế khả chuyển nhượng chúng Chế định giải tranh chấp bất động sản thơng qua hịa giải tòa án Singapore Hòa giải phương thức giải tranh chấp lựa chọn (Alternative Dispute Resolution- ADR) thay cho phương thức đưa vụ việc đến tòa án Đây phương thức có tham gia người thứ ba bên trung lập Property Law in France: https://advocateabroad.com/property-law-infrance/#:~:text=Property%20Law%20in%20France%3A%20Adverse,2272) https://www.jstor.org/stable/752182 Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế hạn chế tối đa can thiệp bên thứ ba vào kết giải tranh chấp bên Các bên có tồn quyền định Hịa giải khơng nhằm phân định sai sở chứng quyền, nghĩa vụ pháp lý để phán trọng tài hay tòa án, hòa giải viên không đưa giải pháp mà giúp bên thương lượng tìm lợi ích chung, hướng đến giải pháp mà hai bên chấp nhận tự nguyện tuân thủ.Để giải vụ việc phương thức hịa giải, bên phải có thỏa thuận giải tranh chấp phương thức này.Thỏa thuận hịa giải phần hợp đồng, thỏa thuận riêng lập trước sau có tranh chấp8 Thỏa thuận kết giải tranh chấp hòa giải bên đưa nên có giá trị hợp đồng9 Ở Singapore, hệ thống tòa án hoạt động hiệu quả, trung bình vụ việc dân /thương mại kéo dài vòng ba tháng từ nộp đơn đến có kết cuối Vì vậy, ADR ủng hộ Singapore khơng nhằm mục đích khắc phục bất cập hệ thống tố tụng mà nhắm đến mục tiêu mang lại phương thức giải tranh chấp đạt kết mà hai bên hài lịng, trì quan hệ hữu nghị bên Tại Singapore, phương thức giải tranh chấp hòa giải bắt đầu quan tâm nghiên cứu đưa trở lại hệ thống giải tranh chấp từ khoảng cách 20 năm đến đạo luật riêng hòa giải xây dựng Singapore mong muốn phát triển thị trường dịch vụ loại hình giải tranh chấp tư trước xây dựng khuôn khổ pháp luật cho hoạt động hòa giải với tư cách lĩnh vực hoạt động nghề nghiệp đặc thù Trong trình dài để xây dựng nhận thức phát triển thị trường cho loại hình giải tranh chấp hòa giải, người tiên phong nhận Xem thêm: Anthony Cheah Nicholls- Enforcing Mediation Agreements: Why the End is Just as Important as the Beginning: http://www.lawgazette.com.sg/2014-05/1041.htm http://www.singaporelaw.sg/sglaw/laws-of-singapore/overview/chapter-3 Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế ủng hộ từ phía Tịa án Tối cao Singapore, giới nghiên cứu học thuật luật sư, người hoạt động thực tiễn khác10 Tại Singapore phần lớn trung tâm hòa giải thành lập hình thức tổ chức phi lợi nhuận, dạng công ty đặc biệt (company limited by the guarantee of an institution) hưởng phần trợ giúp từ ngân sách nhà nước đặc biệt giai đoạn thành lập, sau hoạt động sở lấy thu bù chi để tránh xung đột lợi ích đóng vai trị hỗ trợ giải tranh chấp Có nhiều trung tâm hịa giải SMC11 (Singapore Mediation Center- Singapore Academy of Law- Viện Pháp luật Singapore thành lập, tập trung giải tranh chấp thương mại), SIMC12 (Singapore International Mediation Center- doTòa án tối cao Singapore thành lập, tập trung giải tranh chấp thương mại quốc tế), CMC13 (Community Mediation Center- Bộ Pháp luật Singapore thành lập- chuyên giải tranh chấp cộng đồng hàng xóm, thành viên gia đình cộng đồng, tranh chấp đất đai), CASE14 (Consumers Association of Singapore- Trung tâm thuộc hiệp hội người tiêu dùng Singapore), FIDRec15 (Financial Industry Disputes Resolution Centre- chuyên giải tranh chấp tổ chức tín dụng khách hàng)… Đặc biệt trung tâm hòa giải tòa án quốc gia giải vụ việc tòa án quốc gia thụ lý sau bên đồng ý với phương thức hòa giải sở khuyến nghị tòa án Các vụ việc hòa giải trung tâm bao 10 Giới thiệu phương thức giải tranh chấp hòa giải Singapore: https://moj.gov.vn/tttp/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=48 11 http://www.mediation.com.sg/ 12 http://simc.com.sg/ 13 https://www.mlaw.gov.sg/content/cmc/en.html 14 https://www.case.org.sg/complaint_mediation.aspx 15 http://www.fidrec.com.sg/website/index.html Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế gồm vụ việc dân hình (các vụ việc hình người bị hại khởi tố với tội phạm nghiêm trọng)16 Hịa giải viên trung tâm hịa giải thường trung tâm đào tạo, cấp chứng phải tuân theo quy tắc đạo đức nghề nghiệp trung tâm đề Tại Singapore có tổ chức Viện Hòa giải quốc tế Singapore (Singapore International Mediation Institute)17 - tổ chức phi lợi nhuận thành lập ủng hộ Bộ Pháp luật trường Đại học quốc gia Singapore để xây dựng tiêu chuẩn cho hòa giải viên Singapore Các trung tâm hòa giải thường vào tiêu chuẩn mục đích tổ chức để đưa tiêu chuẩn riêng trung tâm Do chưa có đạo luật riêng điều chỉnh phương thức giải tranh chấp hòa giải chưa có hiệp hội hịa giải viên nên người coi hòa giải viên thường người cấp chứng trung tâm hòa giải định Họ khơng bắt buộc phải có kiến thức chuyên sâu pháp lý cần phải qua đào tạo kiến thức kỹ giải tranh chấp hòa giải KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột lợi ích, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Để làm rõ vấn đề pháp luật tố tụng, pháp luật nội dung nhằm giải kịp thời tranh chấp đương sự, bảo đảm tính đắn, nghiêm minh 16 Xem thêm: http://www.singaporelaw.sg/sglaw/laws-of-singapore/overview/chapter-3 Hịa giải Singapore chia làm ba loại: Hòa giải Tòa án ( Tòa án quốc gia – Trung tâm giải tranh chấp Tịa án quốc gia ; Tịa tư pháp gia đình- Hội đồng giải vụ việc gia đình Trung tâm giải tranh chấp trẻ em), hòa giải tư trung tâm hòa giải (chủ yếu SMC SIMC) phương thức hòa giải quan nhà nước hiệp hội ngành nghề Như vậy, chất Trung tâm hòa giải Tòa án quốc gia Tịa gia đình khơng phải trung tâm hịa giải tư, nhiên q trình hịa giải trung tâm không bắt buộc mà thường có đề nghị từ phía thẩm phán đồng ý bên 17 http://www.simi.org.sg/ Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế án, định Tòa án, người viết mong nhận trao đổi, đóng góp ý kiến thầy để tập hoàn thiện 10 Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật tố tụng dân 2015 Giáo trình Luật Tố tụng dân Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà Nội ; Nguyễn Cơng Bình chủ biên ; Nguyễn Triều Dương [et al.] Luật Đất đai 2013 Property Law in France: https://advocateabroad.com/property-law-infrance/#:~:text=Property%20Law%20in%20France%3A%20Adverse,227 2) https://www.jstor.org/stable/752182 Xem thêm: Anthony Cheah Nicholls- Enforcing Mediation Agreements: Why the End is Just as Important as the Beginning: http://www.lawgazette.com.sg/2014-05/1041.htm http://www.singaporelaw.sg/sglaw/laws-of-singapore/overview/chapter-3 Giới thiệu phương thức giải tranh chấp hòa giải Singapore: https://moj.gov.vn/tttp/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao- doi.aspx?ItemID=48 http://www.mediation.com.sg/ 10.http://simc.com.sg/ 11.https://www.mlaw.gov.sg/content/cmc/en.html 12.https://www.case.org.sg/complaint_mediation.aspx 13.http://www.fidrec.com.sg/website/index.html 14.Xem thêm: http://www.singaporelaw.sg/sglaw/laws-of- singapore/overview/chapter-3 15.http://www.simi.org.sg/ 11 ... luật áp dụng giao dịch có đối tượng bất động sản So sánh quy định pháp luật Việt Nam với số nước giới NỘI DUNG Tịa án có thẩm quy? ??n giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Tòa án nơi có bất động. .. theo quy định pháp luật dân mà không cần hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã5 Quy định động sản bất động sản theo quy định hệ thống pháp luật Pháp Bộ luật dân Pháp có quy định pháp luật Việt Nam rằng:... đến bất động sản hiểu tranh chấp quy? ??n bên có tranh chấp bất động sản quy? ??n chiếm hữu, quy? ??n sử dụng quy? ??n định đoạt bất động sản Một số tranh chấp bất động sản thường xảy như: tranh chấp quy? ??n