Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng với các giao dịch có đối tượng là bất động sản so sánh các quy định của pháp luật việt nam và một số nước trên thế giới

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỀ TÀI THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI Học p[.]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - ĐỀ TÀI: THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI Học phần : Tư pháp quốc tế (INL2006 4) Giảng viên : PGS TS Ngô Quốc Chiến Họ tên : Đỗ Đức Khánh Mã SV : 18061029 Hà Nội - 2022 MỤC LỤC A MỞ ĐẦU I Lí chọn đề tài II Mục đích nghiên cứu III Đối tượng phương thức nghiên cứu B NỘI DUNG I Một số vấn đề chung Khái niệm Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản Phân loại tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản II Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tòa án Quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng Tòa án Các vấn đề tồn giải tranh chấp Tòa án III Đề xuất số giải pháp giúp hoàn thiện vấn đề Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật Các giải pháp áp dụng pháp luật So sánh quy định pháp luật với nước khác C KẾT LUẬN 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 A MỞ ĐẦU I Lí chọn đề tài Trong vài ngày qua, vụ việc lô đất Thủ Thiêm – thành phố Hồ Chí Minh gây xôn xao phương tiện thông tin đại chúng Nó cho thấy quan tâm xã hội vấn đề liên quan đến bất động sản ngày gia tăng Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, tặng cho thị trường bất động sản diễn thường xuyên, liên tục Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đời phương thức để Nhà nước dễ dàng việc quản lí hoạt động Cụ thể hơn, đề tài “Thẩm quyền xét xử luật áp dụng với giao dịch có đối tượng bất động sản So sánh quy định pháp luật Việt Nam số nước giới “ làm rõ vấn đề liên quan II Mục đích nghiên cứu Làm rõ vấn đề pháp luật liên quan đến thẩm quyền luật áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam Từ liên hệ với thực tiễn quốc gia khác để đưa giải pháp để giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật quy định III Đối tượng phương thức nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản - Phương pháp nghiên cứu: phân tích, so sánh, tổng hợp,… B NỘI DUNG I Một số vấn đề chung Khái niệm Hợp đồng kinh doanh bất động sản thỏa thuận văn bên chủ thể mà bên chủ thẻ kinh doanh bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản định nhằm tìm kiếm lợi nhuận Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản mâu thuẫn, xung đột phát sinh từ việc thực quyền nghĩa vụ bên hợp đồng kinh doanh bất động sản Đó tranh chấp vẻ hình thức nội dung hợp đồng, đối tượng chủ thể hợp đồng Giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án cách giải tranh chấp quan đại diện quyền lực nhà nước, thực nghiêm túc chặt chẽ có tính chấp bắt buộc thực thi định mà Tòa đưa Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản Các đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản1: Đầu tiên, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải có it bên chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản thành lập hoạt động kinh doanh bất động sản theo Luật kinh doanh bất động sản văn liên quan Thứ hai, đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản bất động sản bao gồm: nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện định Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy mơ nhỏ, khơng thường xun Thư tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành mục đích lợi nhuận dù dạng hay dạng khác Phân loại tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tùy thuộc vào đối tượng, nội dung hay hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản mà xảy loại tranh chấp khác khau Xét theo chủ thể mục đích bên hợp đồng giao dịch mà phân thành hai loại tranh chấp hợp đồng dân kinh doanh thương mại Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Cơng an nhân dân, 2013 • Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tranh chấp dân tranh chấp phát sinh mà bên khơng có đăng ký kinh doanh, có mục đích lợi nhuận; có bên chủ thẻ có đăng ký kinh doanh, có mục đích lợi nhuận bên chủ thê khơng có mục đích lợi nhuận đối tượng quy định theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 • Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tranh chấp kinh doanh thương mại tranh chấp phát sinh hoạt động kinh doanh, thương mại cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với có mục đích lợi nhuận Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh II bất động sản tòa án Quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản a Các nguyên tắc giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án2 - Nguyên tắc quyền định tự định đoạt đương - Cung cấp chứng chứng minh tố tụng dân - Bình đẳng quyền nghĩa vụ tố tụng dân - Bảo đảm quyền bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đương - Hòa giải tố tụng dân - Hội thẩm nhân dân tham gia xét xử vụ án dân - Tòa án xét xử tâp thê, kịp thời, công bằng, công khai - Bảo đảm vô tư, khách quan tố tụng dân sự, bảo đảm tranh tụng xét xử b Thẩm quyền giải tranh chấp phát sinh Tòa án Bộ luật tố tụng dân 2015 quy định thẩm quyền Tịa Nguyễn Bá Diễn (Chủ biên), Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, 2013 - Thẩm quyền xét xử Tòa án theo vụ việc; - Thẩm quyền theo cấp; Thẩm quyền theo lãnh thổ; - Thẩm quyền giải theo lựa chọn nguyên đơn Theo Lê Xuân Bá có đề cập viết Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam sau: “Nếu việc Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp bất động sản có xem xét việc hủy định cá biệt Ủy ban nhân dân Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phát sinh trước ngày 01/7/2016 tranh chấp thuộc thẩm quyền Tòa án cấp huyện Nêu việc thụ lý vụ án thực từ ngày 01/7/2016 thẩm quyền giải vụ án Tịa án nhân dân cấp tỉnh”3 nói rõ quy định thẩm quyền giải tranh chấp chấp bất động sản có liên quan đến định cá biệt quan, tổ chức, người có thẩm quyền Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng Tòa án Thủ tục giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản thống xét xử theo thủ tục chung thủ tục tố tụng dân theo Bộ luật tố tụng dân 2015 Việc góp phần lược bỏ thủ tục không cần thiết, loại bỏ thủ tục chồng chéo, tránh gây trở ngại cho bên liên quan Theo quy định điểm a khoản Điều 203 Bộ luật tố tụng dân 2015, thời hạn giải vụ án tranh chấp đất đai tháng kể từ ngày thụ lý vụ án Đối với vụ án có tính chất phức tạp định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử không tháng Điều kiện làm tăng thêm phần trách nhiệm Tòa án việc giải tranh chấp Thực trạng cuối cùng, việc ngày nhiều tranh chấp đưa giải tòa phần làm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật, 2003 3 Các vấn đề tồn giải tranh chấp Tòa án - Đối với việc áp dụng pháp luật tố tụng: Quy định thời hạn giải tranh chấp: Khi giải Tịa án, việc xác định mục đích lợi nhuận cá nhân, tổ chức khơng có đăng ký kinh doanh cịn gặp nhiều khó khăn khó xác định thực tế, nên xác định quan hệ tranh chấp dân hay kinh doanh thương mại để xác định thời hạn giải theo quy định BLTTDS có nhiều quan điểm khác - Đối với việc áp dụng pháp luật nội dung: Khi giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án gặp nhiều vấn đề, cụ thể: o Về quy định huy động vốn hay việc chuyển nhượng dự án bất động sản hợp đồng kinh doanh bất động sản: chồng chéo Luật Đầu tư Luật kinh doanh bất động sản có nhiều dự án diện muốn chuyển nhượng lại chưa giải phóng mặt chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất o Về chất lượng nhà thời hạn giao nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: Do hợp đồng thường không bên thỏa thuận pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật xây dựng phải quy định chặt chẽ cụ thể trách nhiệm bên bán việc bảo đảm tiến độ xây dựng nhà trở thành điều khoản tùy nghi bên tự nguyện thỏa thuận hợp đồng o Về quy định thỏa thuận phạt hợp đồng bồi thường thiệt hại theo qua quy định khoản Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bất cập Thực tế, khơng trường hợp bên có thỏa thuận mức phạt vi phạm, thỏa thuận lại tính giá trị hợp đồng, xuất tranh chấp, Tòa án lại định bồi thường dựa giá trị toàn hợp đồng khơng phải phần giá trí vi phạm hợp đồng o Về điều kiện đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản: Quy định điều Luật kinh doanh bất động sản có ghi rõ điều kiện để quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” Tuy nhiên, số địa phương, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu làm cho nhiều quyền sử dụng đất nhà khơng thể trở thành “hàng hóa” phép đưa giao dịch thị trường bất động sản Dù nay, vấn đề khắc phục phần cần cải thiện để tránh trường hợp, tài sản quyền gắn với tài sản thực III Đề xuất số giải pháp giúp hoàn thiện vấn đề Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật Thứ nhất, cần có thống việc đương có quyền lựa chọn Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp thơng qua văn pháp luật cụ thể Tức nộp đơn khởi kiện, họ chọn Tịa án có thẩm quyền theo quy định Điều 39, khơng họ lựa chọn Tịa án có thẩm quyền theo quy định Điều 40 BLTTDS Nếu chọn Tòa án thụ lý giải thẩm quyền đương nhiên nguyên đơn khơng có quyền lựa chọn Tịa án có thẩm quyền khác giải Thứ hai, cần áp dụng quy định thủ tục rút gọn theo BLLTDS 2015 giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản đáp ứng đủ yêu cầu theo khoản điều 137 luật Việc áp dụng giúp Tịa án khơng phải nhiều thời gian để điều tra, xác minh mà giải vụ án luật định, đảm bảo tính cơng cho bên tham gia Các giải pháp áp dụng pháp luật Thứ nhất, để quy luật thị trường điều tiết phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế can thiệp hành Nhà nước Vì việc kinh doanh bất động sản giống loại hàng hóa khác, tuân theo thay đổi quy luật cung - cầu Do đó, việc Nhà nước tham gia sâu làm ảnh hưởng đến toàn hệ thống thị trường Ở đây, cần hiểu hạn chế can thiệp Nhà nước không đồng nghĩa khơng có tham gia Nhà nước mà quy luật thị trường cần đặt lên hàng đầu Thứ hai, cần thống đổi hệ thống sách liên quan đến kinh doanh bất động sản Cần có phối hợp chặt chẽ quan liên quan việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung loại thuế lệ phí liên quan đến bất động sản,…nhằm giúp phát triển nhu cầu từ góp phần vào phát triển kinh tế tồn dân Thứ ba, thực cơng tác tuyên truyền, phổ biến sách, pháp luật Nhà nước nói chung sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng So sánh quy định pháp luật với nước khác Việt Nam với Lào Campuchia có đặc điểm tương đồng lịch sử, truyền thống, địa lí, thành phần dân cư, trình độ phát triển kinh tế, trị, tơn giáo tảng tạo nên đa dạng xã hội hệ thống pháp luật cho khu vực Chính tương đồng nguyên nhân cho giống mặt pháp luật Cụ thể hơn, thời kỳ Chiến tranh giới lần thứ hai, nước ASEAN (trừ Thái Lan – lúc Xiêm) trải qua thời kỳ thuộc địa quốc gia châu Âu Trong nước Đơng Dương thuộc địa Pháp, đó, hình thành luật pháp nước nhìn chung dựa kỹ thuật pháp lý, cấu trúc khái niệm pháp luật Pháp Tuy nhiên, nhìn thấy xu chung quốc gia ASEAN nói chung hay nước Đơng Dương nói chung có hịa nhập với pháp luật quốc gia khác nhằm ngày hồn thiện hệ thống pháp luật quốc gia C KẾT LUẬN Với nhận thức sâu sắc tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tác động không nhỏ đến ổn định kinh tế - xã hội, cần xem xét lại tranh cấp hợp đồng kinh doanh bất động giải để nhìn tồn tại, thiếu sót Từ đó, đưa giải pháp để hồn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp dân nói chung giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng Những việc làm góp phần cải thiện đời sống kinh tế - xã hội nước DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân năm 2015; Bộ luật tố tụng dân năm 2015; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015; Luật Đầu tư năm 2020; Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Tư pháp, 2019; Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội, 2013; Nguyễn Bá Diến (Chủ biên), Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2013; Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Giáo trình Tư pháp quốc tế (phần chung), NXB Hồng Đức, 2013; Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật, 2003; 10.Thái Bá Cẩn, Thị trường bất động sản – vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài chính, 2003  ... để Nhà nước dễ dàng việc quản lí hoạt động Cụ thể hơn, đề tài ? ?Thẩm quy? ??n xét xử luật áp dụng với giao dịch có đối tượng bất động sản So sánh quy định pháp luật Việt Nam số nước giới “ làm rõ... Các vấn đề tồn giải tranh chấp Tòa án III Đề xuất số giải pháp giúp hoàn thiện vấn đề Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật Các giải pháp áp dụng pháp luật So. .. Làm rõ vấn đề pháp luật liên quan đến thẩm quy? ??n luật áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam Từ liên hệ với thực tiễn quốc gia khác để đưa giải pháp để giúp hoàn thiện hệ thống pháp