Quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng địa điểm nghiên cứu thành phố hạ long

B GIÁO D CăVĨă ĨOăT O TR NGă B XÂY D NG I H C KI N TRÚC HÀ N I - LụăV NăVINH QU N LÝ B Tă NG S N ỌăTH D I TÁC NG C A QUY HO CH XÂY D NG Aă I M NGHIÊN C U: THÀNH PH H LONG LU N ÁN TI NăS :ăQU NăLụă ỌăTH VÀ CƠNG TRÌNH HÀ N I THÁNG 03/2016 B GIÁO D CăVĨă ĨOăT O TR NGă B XÂY D NG I H C KI N TRÚC HÀ N I - LụăV NăVINH QU N LÝ B Tă NG S N ỌăTH D I TÁC NG C A QUY HO CH XÂY D NG Aă I M NGHIÊN C U: THÀNH PH H LONG LU N ÁN TI NăS :ăQU NăLụă ỌăTH VÀ CƠNG TRÌNH Chun ngành: QU NăLụă ỌăTH VÀ CƠNG TRÌNH Mã s : 62.58.01.06 NG IăH GS.TS.ă NG D N KHOA H C: H U HÀ N I, THÁNG 03/2016 L I C Mă N Trong trình th c hi n Lu năпn,ătôiăđưănh năđ c r t nhi u s giúpăđ nhi tătыnhăvƠăđóngăgópăquỦăbпuăc a t p th cпănhơnăđ hồn thành Lu n án L iăđ uătiшnăchoătơiăđ th вăgiпoăh c bày t lòng bi tă năsơuăs c t i GS.TSă ng d n tr c ti p,ăng H u, iăđưă h t lịng ch b o tơi su t trình th c hi n Lu n án Tôi xin chân thành c mă năs ch b o,ăđóngăgópănhi t tình c a th y, giáo, cán b thu căkhoaăsauăđ i h c b môn qu nălỦăđôăth tr ng i h c ki n trúc Hà N i Tơiăc ngăxinăchơnăthƠnhăc mă năPhịngătƠiănguвшnămơiătr ng,ăPhịngăđơă th thành ph H Long,ăc ngănh ăth ăvi n Vi n ki n trúc ậ quy ho chăđôăth nông thôn (VIAP) hi n Vi n quy ho ch nông thôn qu c gia (VIUP) Vi n ki n trúc qu c gia (VIAr) đưăt oăđi u ki n cung c p tài li u, s li u nghiên c u cho tơi q trình th c hi n Lu n án Hà N i ngрв thпng 03 n m 2016 TÁC GI LU N ÁN L IăCAMă OAN Tôiăxinăcamăđoan Lu n án ti n s cơng trình nghiên c u khoa h căđ c l p c a Các s li u khoa h c, k t qu nghiên c u c a Lu n án trung th c có ngu n g c rõ ràng TÁC GI LU N ÁN i M CL C L I C Mă N L IăCAMă OAN DANH M C CÁC T NG VI T T Tầầầầầầầầầầầầầ vi DANH M C B NGăầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ.vii DANH M C HÌNH MINH H A (BI Uă PH N M ,ăS ă , B Nă ) .viii U 1 S c n thi t nghiên c u M căđíchănghiшnăc u 3.ă iăt ng, ph m vi nghiên c u 3.1ă iăt ng nghiên c u 3.2 Ph m vi nghiên c u Ý ngh aăkhoaăh c th c ti n c aăđ tài 4.1ăụăngh aăkhoaăh c 4.2ăụăngh aăth c ti n 4.3 Nh ngăđóngăgópăm i c a Lu n án 5.ăPh ngăphпpănghiшnăc u 5.1ăPh ngăphпpăthuăth p phân tích s li u: 5.2ăPh ngăphпpăth ng kê, t ng h p, so sánh, phân tích: 5.3ăPh ngăphпpăđi u tra xã h i h c 5.4ăPh ngăphпpănghiшnăc u h th ng 5.5ăPh ngăphпpătoпnăh c Khái ni m thu t ng liên quan PH N N I DUNG 13 CH NGă I:ă T NG QUAN QU N LÝ B Tă NG S N THÀNH PH H LONGăD IăTÁCă NG C A QUY HO CH XÂY D NG 13 1.1 T ng quan qu n lý b tăđ ng s năđôăth th gi i Vi tăNamăd i tпcăđ ng c a quy ho ch xây d ng 13 1.1.1 Qu n lý b tăđ ng s năđôăth th gi i 13 ii 1.1.2 Qu n lý b tăđ ng s năđôăth Vi t Nam 14 1.2 Th c tr ng qu n lý b tăđ ng s năđôăth H Longăd iătпcăđ ng c a quy ho ch xây d ng 19 1.2.1ă căđi măđ a bàn nghiên c u 19 1.2.2 Hi n tr ng b tăđ ng s năđôăth 22 1.2.3 Tình hình qu n lý b tăđ ng s năđơăth 27 1.2.4 Nh ng t n t i qu n lý b tăđ ng s năđôăth 41 1.2.5ăTпcăđ ng c a quy ho ch xây d ngăđ n qu n lý b tăđ ng s năđôăth 44 1.3 T ng h p k t qu nghiên c uăliшnăquanăđ năđ tài lu n án 56 CH NGă II:ă C ă S KHOA H C V QU N LÝ B Tă NG S Nă Ọă TH D IăTÁCă NG C A QUY HO CH XÂY D NG 64 2.1 Nh ngăc ăs lý lu n v qu n lý b tăđ ng s năđôăth d iătпcăđ ng c a quy ho ch xây d ng 64 2.1.1 N i dung qu nălỦănhƠăn c v b tăđ ng s năđôăth 64 2.1.2 Các nguyên t căđ qu n lý b tăđ ng s năđôăth 70 2.1.3 Quy ho ch xây d ngătпcăđ ngăđi u ti t cung ậ c uăB Săđôăth 71 2.1.4 Lý thuy t cân b ng v trí 74 2.2 Nh ngăc ăs pháp lý qu n lý b tăđ ng s năđôăth d iătпcăđ ng c a quy ho ch xây d ng 76 2.2.1ăV năb n pháp lu t 76 2.2.2ă пnăđi u ch nh QHC xây d ng thành ph H Longăđ năn mă2020ă vƠă đ án QHC xây d ng thành ph H Longă đ nă n mă 2030,ă t m nhìn 2050 84 2.3 Nh ng y u t ch y uătпcăđ ngăđ n qu n lý b tăđ ng s năđôăth quy ho ch xây d ng 85 2.3.1ăC ăch sách h th ngăv năb n pháp lu t 85 2.3.2 Quy ho ch xây d ng, quy ho chă chuвшnă ngƠnhă tпcă đ ng làm thaвăđ i giá tr B Săđôăth 90 2.3.3 Quan h ph i h p gi a c p ngành t ch c b máy qu n lý 97 2.4 Kinh nghi m v qu n lý b tă đ ng s nă đôă th d iă tпcă đ ng c a quy ho ch xây d ng 101 2.4.1 Kinh nghi măn c 101 iii 2.4.2 Kinh nghi mătrongăn c 112 2.5 пnhăgiпătómăt tăcпcăc ăs khoa h c nhăh ngăđ n công tác qu n lý B S 116 CH NGăIII:ăM T S GI I PHÁP QU N LÝ B TăB Să ỌăTH D I TÁCă NG C A QUY HO CH XÂY D NG T I TP H LONG 118 3.1ăQuanăđi m, m c tiêu 118 3.1.1ăQuanăđi m 118 3.1.2 M c tiêu 119 3.2 Gi i pháp v QHXD g n v i công tác qu nălỦăB Săđôăth 120 3.2.1 B sung n i dung l păđ án quy ho ch xây d ng 120 3.2.2 Quy ho ch cung ậ c u nhà g n v i quy ho ch phát tri n nhà 121 3.2.3ă T ngă c ng ph i h p phát huy vai trò c a QHXD lo i hình quy ho ch (quy ho ch phát tri năKTXH,ăQHSD ăvƠăQHXD) 124 3.3 Gi i pháp v c ăch sách 126 3.3.1ă xu t b sungăphíătпcăđ ng b i quy ho ch 126 3.3.2 Chính sách qu n lý phát tri n nhà xã h i 127 3.3.3 Chính sách v kinh t tài 131 3.4 Gi i pháp v t ch c qu n lý 135 3.4.1 C pătrungă ng 135 3.4.2 C păđ aăph ng 136 3.4.3 Vai trò tham gia qu n lý c a c ngăđ ngădơnăc 137 3.4.4ăNơngăcaoătrыnhăđ chuвшnămônăđ iăng ăCBCCăqu n lý 140 3.5 Nhóm gi i pháp khác 142 3.5.1 ng d ng công ngh thôngătinătrongăl nhăv c qu nălỦăB Săđôăth 142 3.5.2ăT ngăc ng công tác thông tin tuyên truy n v qu n lý quy ho ch xây d ng qu n lý b tăđ ng s năđôăth 145 3.5.3 Nâng cao hi u qu công tác tra, ki m tra, giám sát 146 3.6 Bàn lu n k t qu nghiên c u 150 iv 3.6.1 Bàn lu n v n iădung:ăắT ngăc ng ph i h p phát huy vai trò c a QHXD lo i hình quy ho ch: QHPTKTXH ậ QHSD ă QHXDẰ 151 3.6.2 Bàn lu n v n iă dung:ă ắB sungă phíă tпcă đ ng b i quy ho ch vào ngh đ nhăcóăliшnăquanăđ n QHXD qu nălỦăB SẰ 152 3.6.3 Bàn lu n v n iă dung:ă ắQuвă ho ch nhà g n v i quan h cung ậ c u b tăđ ng s năđôăth Ằ 154 3.6.4 Bàn lu n v n iădung:ăắKi n toàn c ng c Trung tâm thông tin v qu nălỦăđ tăđaiăvƠănhà Ằ 155 3.6.5 Bàn lu n v n iădung:ăắH th ngăhóaăc ăs lý lu n v m i quan h qu nălỦăB Săđôăth d iătпcăđ ng c aăQHXDẰ 156 PH N K T LU N, KI N NGH 157 K t lu n 157 Ki n ngh 158 DANH M C CÁC CÔNG TRÌNH KHOA H C C A TÁC GI LIÊN QUANă N LU N ÁN 162 TÀI LI U THAM KH O 163 Ti ng Vi t 163 Ti ng Anh 172 Ti ng Nga 173 PH L C 174 Các Lu n án ti n s 174 Các Lu năv năth c s 178 Quy ho ch s d ngăđ tătrongăđ án Quy ho ch chung xây d ng H Long đ năn mă2020ă(l păn mă2003) 180 K ho ch s d ngăđ t H Longăđ năn mă2010 181 Thành ph H Long m i quan h vùng t nh 182 Quy ho chădoăt ăv n Hunggari l păn mă1974 182 7.ă пnhăgiпăquвăho ch 2003 so v i th c ti năđ tăđ mă2013 183 Phân vùng phát tri năkhôngăgianăđôăth (quy ho chăchungăn mă2013) 183 9.ăS ăđ c ăc u phân khu ch ngă(quвăho chăchungăn mă2013) 184 10.ă nhăh ng phát tri n không gian (quy ho chăchungăn mă2013) 184 v PH L C 2: 185 Danh m c m t s đ пnăQHXDăđ c phê tătr c l păđi u ch nh quy ho ch chung TP H Longăđ năn mă2030ăt m nhìn 2050 (l păn mă2013) 185 B ngăgiпăđ t m t s ph ng t i thành ph H Longăn mă2014 189 3.ă i uătraăgiпăđ tătr c sau quy ho ch t iăK TMăc c ậ c c K TMăHùngăTh ng 195 vi DANH M C CÁC CH VI T T T Vi t t t C m t vi t t t B S B tăđ ng s n CHXHCN C ng hòa xã h i ch ngh a CDS Chi năl CNTT Công ngh thông tin CNH Công nghi p hóa TXD TH c phát tri n thành ph uăt ăxơвăd ng ơăth hóa GDP T ng thu nh p s n ph m qu c n i HTKT H T ng k thu t HTXH H t ng xã h i H H Hi năđ i hóa K T Khuăđôăth KTXH Kinh t xã h i NCS Nghiên c u sinh QHC Quy ho ch chung QHPTKTXH Quy ho ch phát tri n kinh t xã h i QHXD Quy ho ch xây d ng QHSD Quy ho ch s d ngăđ t QSD Quy n s d ngăđ t QCXD Quy chu n xây d ng TCXD Tiêu chu n xây d ng TNMT TƠiănguвшnămôiătr TTB S Th tr UBND ng ng b tăđ ng s n y ban nhân dân 188 12.ăPh ngăGi ngă áy 13.ăPh ngăHùngăTh ng Quвăho chă i uăch nhăl nă2ăQuвăho chăphơnăkhuă ch ngăt ăl ă1/2000ăKhuăđôăth ăd chăv ăHùngă Th ng 1/2000 Q ăs ă609/Q -UBă ngày 28/02/2013 248,02 Khuăđôăth ăd chăv đ n 2020 Khuăv căđ iăHùngăTh ng-TP.H ăLongă 1/2000 Q ăs ă545/Q -UBă ngày 24/2/2004 250,00 Khuăc nhăquan 2020÷2030 1/500 5/5/2009 KhuăTпiăđ nhăc ă-ă h ăc nhăquan đ n 2020 1/500 9/11/2006 tă đ n 2020 1/500 13/32013 3,77 B nhăvi n đ n 2020 1/500 24/1/2008 6,83 KhuăTпiăđ nhăc đ n 2020 1/500 14/12/2012 7,21 T ăh păth ngă m iăvƠăgi iătrí đ n 2020 Tr ngăh c đ n 2020 Khuădơnăc ăc iă t oăch nhătrang đ n 2020 Quвăho chăKTXăAoăCпăKшnhă ng Quвăho chăchiăti tăkhuă ăvenăh ăA1ăđôngănamăxưă HùngăTh ng Quвăho chăt ngăth ăB nhăVi năQu căT ăH ăLongă Quвăho chăt ngăm tăb ngăs ăd ngăđ tăkhuătпiăđ nhă c ăphíaăNamăgaăH ăLongăt iăP.HùngăTh ngă฀ QHăCTXDăt ăh păth ngăm iăvƠăgi iătríăH ăLongă MARINE PLAZA B năđ ăchiăti tăs ăd ngăđ tă-tr ngătrungăh căc ăs ă HùngăTh ng Quвăho chăchiăti tăkhuădơnăc ăP.HùngăTh ngăđo nă t ăb nhăvi năqu căt ăH ăLongăđ nătr ăs ăcôngăană P.HùngăTh ngă Quвăho chăchiăti tăTr ăs ălƠmăvi căc aăCôngătвăc ă 10 ph năT păđoƠnăH ăLong Quвăho chăCTXDăt ăl ă1/500ăTr măC nhăsпtăgiaoă 11 thôngătrungătơmăt iăph ngăHùngăTh ng QHCTXDătrungătơmăc uăh ,ăc uăn năph ngăti nă 12 giaoăthôngăđ ngăb ,ăc aăhƠngăx ngăd u 14.ăPh ngăTu năChơu 15.ăPh ngăCaoăTh ng 16.ăPh ngăCaoăXanh 17.ăPh ngăCaoăHƠăKhánh 18.ăPh ngăBưiăCháy 19.ăPh ngăY tăKiêu 20.ăPh ngăTr năH ngă 1/500 1/500 17/11/2005 1/500 31/3/2009 414 (m2) Tr ăs ,ăV năphòng đ n 2020 1/500 Q ăs ă2037/Q -UBNDă ngày 28/6/2011 1,72 V năphòng đ n 2020 2,53 C aăhƠngăx ngă d u,ăx ngăs aă ch aăph ngăti nă GTăđ ngăb đ n 2020 1/500 7/11/2012 o T ngăs ăcóă414ăD ăán,ăđ ăánăđưăđ căphêăduy tăđangăth căhi nătrênăđ aăbƠnăThƠnhăph 189 B ngăgiáăđ t m t s ph ng t i thành ph H Longăn mă2014 190 191 192 193 194 195 i u tra giáăđ tătr Hùng Th ng c sau quy ho ch t i K TMăc c ậ c că8ăvƠăK TMă 196 197 198 199 200 201 202 ... N LÝ B Tă NG S N THÀNH PH H LONG? ?D IăTÁCă NG C A QUY HO CH XÂY D NG 1.1 T ng quan qu n lý b tăđ ng s n đô? ?th th gi i Vi t Nam d i tác đ ng c a quy ho ch xây d ng 1.1.1 Qu n lý b tăđ ng s n? ?đô? ?th... theo Lu t xây d ng 2014 Lu t quy ho chăđơăth n mă2009 có lo i quy ho ch: quy ho ch vùng, quy ho ch chung xây d ng? ?đô? ?th , quy ho ch phân khu, quy ho ch chi ti t quy ho ch ch nhătrang? ?đô? ?th [67]... N LÝ B Tă NG S N THÀNH PH H LONG? ?D IăTÁCă NG C A QUY HO CH XÂY D NG 13 1.1 T ng quan qu n lý b tăđ ng s n? ?đô? ?th th gi i Vi tăNamăd i tпcăđ ng c a quy ho ch xây d ng 13 1.1.1 Qu n lý