Quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng địa điểm nghiên cứu thành phố hạ long

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI LÝ VĂN VINH QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÔ THỊ DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU: THÀNH PHỐ HẠ LONG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH Mã số: 62.58.01.06 TĨM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ Hà Nội, năm 2016 PHẦN 1: MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu Quản lý BĐS đô thị chủ trương lớn có tầm chiến lược quan trọng Đảng Nhà nước, kinh doanh BĐS đô thị ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần làm tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia Quy hoạch xây dựng công cụ để quản lý thị có BĐS thị Bên cạnh những mặt tác động tích cực như: việc phủ kín QHC diện tích xây dựng thị tạo điều kiện thuận lợi cho định hướng kinh tế quy hoạch phát triển KTXH thực hiện; QHXD góp phần tạo lập bố trí định hướng khơng gian phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, cải tạo khu dân cư đô thị; QHXD tác động điều tiết tăng nguồn cung BĐS thị trường thiếu hàng hóa (nhà ở, đất ở); QHXD làm thay đổi giá trị BĐS tạo nên giá trị gia tăng to lớn cho tiền đề kinh tế phát triển v.v Tuy nhiên, chất lượng đồ án QHXD chưa tốt, nhiều tồn đồ án quy hoạch việc tương tác hay kết nối hai đối tượng QHXD BĐS chưa nghiên cứu toàn diện, thấu đáo Các vấn đề kinh tế đô thị chưa xem xét kỹ quy hoạch định hướng phát triển không gian, dẫn đến nhiều khu vực quy hoạch nguồn vốn để thực Tình trạng dư thừa BĐS tính tới thời điểm năm 2014 ví dụ, triển khai thực dự án quy hoạch, KĐT ạt thiếu kiểm soát chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch nhà (hiện Nhà nước có chiến lược phát triển nhà ở) dẫn tới nguồn tăng cung không hợp lý gây dư thừa lớn, hàng hóa BĐS khơng bán được, giá trị suy giảm gây khó khăn cho kinh tế Việc tăng, giảm giá trị BĐS trước sau QHXD gây khó khăn cơng tác quản lý, dẫn đến tượng đầu làm rối loạn thị trường Một nguyên nhân vấn đề kể nội dung lập đồ án QHXD thường bỏ qua hay không xem xét tới yếu tố kinh tế đồ án yếu tố vị trí, cảnh quan, mơi trường, giao thông v.v Một số đồ án quy hoạch cải tạo phát triển sở hạ tầng hay quy hoạch cải tạo giao thơng ngồi mục tiêu đạt dự án, số nhà đầu tư hộ tư nhân khu vực quy hoạch hưởng lợi, nhà nước bỏ nguồn ngân sách đầu tư công lớn, thu lại Mặt khác, lập đồ án QHXD, đơn vị tư vấn thường dựa quy chuẩn, tiêu chuẩn hành lợi nhuận số chủ đầu tư thay đổi MĐXD, tầng cao, giảm bớt diện tích xanh cơng cộng, khơng xây dựng cơng trình HTXH theo quy hoạch duyệt trả tiền sử dụng đất thấp, làm môi trường sống khu vực không đảm bảo, ngân sách nhà nước thất thu Quản lý mật độ, tầng cao xây dựng đồ án QHXD thường gặp nhiều khó khăn, nhà đầu tư lách quy chuẩn - TCXD, tính tốn mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất vượt quy chuẩn cho phép khu vực nội trung tâm, tạo nên tình trạng tải hạ tầng đô thị Thành phố Hạ Long đóng góp tới 31% GDP tỉnh Quảng Ninh[18], cực phát triển quan trọng vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, vùng đối trọng với vùng Hà Nội Thành phố Hạ Long biết đến với di sản thiên nhiên giới Vịnh Hạ Long, có tảng kinh tế vững chắc phát triển tỉnh Quảng Ninh Vì vậy, NCS chọn đề tài nghiên cứu Luận án là: “Quản lý bất động sản đô thị tác động quy hoạch xây dựng (địa điểm nghiên cứu: thành phố Hạ Long) Đề tài mang ý nghĩa khoa học thực tiễn Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu tác động QHXD tới quản lý BĐS đô thị TP Hạ Long để thấy tác động tích cực tiêu cực QHXD tới quản lý BĐS đô thị Đề xuất số giải pháp quản lý BĐS gắn với QHXD thành phố Hạ Long chế sách nhằm để cơng tác QHXD có tác động hiệu tới quản lý BĐS đô thị Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý BĐS thị, tập trung xem xét quản lý đất đai nhà tác động đồ án quy hoạch chung đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng thành phố Hạ Long - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: địa bàn thành phố Hạ Long + Về thời gian nghiên cứu: từ 2003 đến phù hợp với định hướng QHC xây dựng TP Hạ Long đến năm 2030, tầm nhìn ngồi năm 2050 + Về quản lý bất động sản đô thị bao gồm lĩnh vực: quản lý đất đai đô thị; quản lý nhà đô thị; quản lý thị trường bất động sản Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu như: thu thập thông tin; thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích; điều tra xã hội học; nghiên cứu hệ thống; toán học Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - Ý nghĩa khoa học: Luận án phân tích, làm rõ tính chất khoa học gắn bó chặt chẽ QHXD BĐS thị; Quan hệ QHXD loại quy hoạch ngành; QHXD tác động đến quản lý BĐS đô thị như: tác động tới cung – cầu BĐS đô thị, tác động làm thay đổi giá trị BĐS đô thị, tác động tới thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất tới phát triển dự án đô thị - Ý nghĩa thực tiễn: luận án làm sáng tỏ số vấn đề thực tiễn QHXD tác động tới quản lý BĐS thị như: mơ hình tổ chức quản lý; Thực tiễn QHXD tác động đến cung - cầu BĐS đô thị; Thực tiễn QHXD tác động làm thay đổi giá trị đất đai BĐS đô thị tác động tới thị trường sơ cấp QSDĐ v.v Những đóng góp luận án - Luận án đóng góp số vấn đề lý luận tác động QHXD tới BĐS đô thị, qua tới quản lý BĐS thị: QHXD tác động đến nguồn cung BĐS đô thị; QHXD tác động làm thay đổi giá trị đất đai BĐS đô thị tác động tới thị trường sơ cấp QSDĐ - Đề xuất bổ sung phí tác động QHXD hay thuế đóng góp cho xây dựng sở hạ tầng QHXD đem lại vào nghị định liên quan đến quy hoạch đô thị BĐS đô thị - Đề xuất QH phát triển nhà gắn với QH cung cầu nhà ở, tích hợp đồ án QHC quy hoạch chi tiết XD Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung luận án gồm có chương: Chương Tổng quan quản lý bất động sản thành phố Hạ Long tác động quy hoạch xây dựng (44 trang) Chương Cơ sở khoa học quản lý bất động sản đô thị tác động quy hoạch xây dựng (53 trang) Chương Một số giải pháp quản lý bất động sản đô thị tác động quy hoạch xây dựng thành phố Hạ Long (39 trang) PHẦN 2: NỘI DUNG CHƯƠNG TỔNG QUAN QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẠ LONG DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA QHXD 1.1 Tổng quan quản lý bất động sản đô thị giới Việt Nam tác động quy hoạch xây dựng 1.1.1 Quản lý bất động sản đô thị giới Luận án xem xét tổng quan quản lý BĐS đô thị giới: thể chế, hình thức sở hữu đặc điểm 1.1.2 Quản lý bất động sản đô thị Việt Nam Luận án xem xét quản lý BĐS đô thị Việt Nam thể chế, hình thức sở hữu hệ thống tổ chức quản lý 1.2 Thực trạng quản lý bất động sản đô thị Hạ Long tác động quy hoạch xây dựng 1.2.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu - Là trung tâm hành chính, trị tỉnh Quảng Ninh - Địa hình đồi núi, nhiều đảo, đất đồng ít, TP du lịch - Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mặt chung toàn tỉnh nước 1.2.2 Hiện trạng bất động sản đô thị - Hiện trạng sử dụng đất biến động diện tích đất từ năm 2003 đến Diện tích đất tăng nhanh, diện tích đất chuyên dùng tăng diện tích đất chưa sử dụng giảm mạnh - Hiện trạng nhà đô thị biến động từ năm 2003 đến Nhu cầu phát triển nhà thành phố liên tục tăng cao phù hợp với mức tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân - Tình hình biến động đất ở, nhà Diện tích đất tăng từ 1.359,31 tương ứng 6,1% (năm 2003) lên 2.235,87 tương ứng 8,22% (năm 2008), lên 2.265,41 chiếm 8,33% (năm 2014) Diện tích nhà tăng từ 1.731.481 m2 sàn (1999) lên 4.727.348 m2 (2014) Diện tích bình qn đầu người tăng từ 10,5 % (năm 1999) lên 21,27 % (năm 2014) - tăng gấp đơi 1.2.3 Tình hình quản lý bất động sản thị - Chính sách pháp luật + Quỹ đất tự nhiên hạn hẹp, phải lấn biển, thành phố Hạ Long đơn vị đầu nước ban hành sách đổi đất lấy hạ tầng + Chính sách ưu đãi ĐTXD vào dự án phát triển nhà ở, khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế cá nhân tham gia đầu tư vào lĩnh vực nhà - Triển khai quy hoạch + Thành phố Hạ Long triển khai nhiều loại hình QH, có loại hình QH có ảnh hưởng tới cơng tác quản lý BĐS đô thị QH phát triển KTXH, QHSDĐ QH đô thị - Thực trạng thị trường bất động sản + Cung bất động sản: toàn thành phố có 414 dự án QH phê duyệt, có 300 dự án cho đất ở, khu dân cư, KĐT, khu tái định cư tính tới thời điểm phê duyệt QHC xây dựng năm 2014 + Cầu bất động sản: Hình 1.2.3: Tổng hợp nhu cầu nhà thành phố Hạ Long + Giá bất động sản: tuân theo quy luật thị trường phụ thuộc vị trí khu đất, chất lượng xây dựng, khu vực QH Giá BĐS phụ thuộc bảng giá đất nhà nước công bố hàng năm 1.2.4 Những tồn quản lý bất động sản đô thị - Khung khổ pháp lý thiếu đồng bộ, hệ thống tổ chức trùng lặp, phân tán - Thủ tục hành rườm rà, phức tạp - QH mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu tầm nhìn dài hạn QHSDĐ, QHXD, QHPTKTXH xây dựng riêng rẽ thiếu tính liên kết Khơng thống bảng QHSDĐ đồ án QHXD QHSDĐ phê duyệt - Khơng có QH cung – cầu nhà đồ án QHXD - Giá trị đất đai: + Thu hồi đất có dự án cụ thể cao chưa có dự án + Chưa có giải pháp đúng, đủ liên quan đến định giá đất thu hồi, đền bù giải tỏa đất + Nhà nước ĐTXD sở HTKT nguồn ngân sách cơng thu lại Một số nhà đầu tư hộ sở hữu tư nhân hưởng lợi 1.2.5 Tác động QHXD đến quản lý bất động sản đô thị -Tác động QHXD đến nguồn cung: + QHXD cung thị trường sơ cấp QSDĐ diện tích đất lớn 3.294 chưa kể KĐT dịch vụ du lịch sinh thái Hạ Long + DT nhà ở, đất tăng nhanh mức tăng dân 100% 100% 100% 139% 164% 170% 167% 110% 121% 2008 2014 số nhiều lần (đất tăng 67%, nhà tăng 70%, dân số tăng 21%) tạo tượng cung vượt cầu Nhà đất đai dân số 2003 Hình 1.2.5: Biểu đồ so sánh mức tăng nhà ở, đất đai, dân số TP Hạ Long thị trường BĐS - Tác động quy hoạch xây dựng đến giá BĐS đô thị + QHXD tác động đến nguồn cung BĐS Tuy nhiên, cung - cầu tác động lẫn ảnh hưởng trực tiếp đến giá Giá trị BĐS chịu tác động rõ rệt quy hoạch chi tiết Bảng 1.2.5: Kết điều tra giá đất trước sau QH KĐT Cọc – Cọc - Đánh giá tác động QHXD đến quản lý BĐS thị + Tác động tích cực: định hướng lớn khu vực kinh tế quy hoạch thực hiện; QHXD tác động điều tiết nguồn cung nhà, tác động tới thị trường sơ cấp QSDĐ, tác động tới phát triển dự án đô thị, tác động làm thay đổi giá trị đất đai BĐS Cơ quan quản lý nhà nước vận dụng quy luật cung - cầu trì tỷ lệ cân đối cung - cầu hợp lý, sử dụng giá trị gia tăng BĐS QHXD để tạo nguồn vốn xây dựng sở hạ tầng + Tác động tiêu cực: triển khai thực KĐT ạt thiếu kiểm soát chặt chẽ QH nhà dẫn tới nguồn tăng cung lớn, gây dư thừa, BĐS không bán được, giá trị suy giảm gây khó khăn cho kinh tế; thay đổi giá trị BĐS gây nên tượng đầu BĐS; quản lý mật độ, tầng cao xây dựng cịn nhiều bất cập đề xuất mang tính lợi nhuận chủ đầu tư cho phép quan quản lý nhà nước thường xung đột 1.3 Tổng hợp kết nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án Đã có nhiều nghiên cứu thể chế, sách cơng tác quản lý nhà nước đất đai, nhà Cũng có nhiều nghiên cứu kinh tế thị có kinh tế BĐS bao gồm đất đai, nhà Nhiều nghiên cứu QH QH để quản lý kiến trúc đô thị, quản lý môi trường, QH khu ở, trung tâm cũ Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu cụ thể tác động QHXD tới quản lý BĐS đô thị CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÔ THỊ DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA QHXD 2.1 Những sở lý luận quản lý bất động sản đô thị tác động quy hoạch xây dựng 2.1.1 Nội dung quản lý nhà nước bất động sản đô thị Bao gồm lĩnh vực: Quản lý đất đai đô thị; Quản lý nhà đô thị; Quản lý thị trường BĐS đô thị 2.1.2 Các nguyên tắc để quản lý bất động sản đô thị - Nguyên tắc pháp quyền; Nguyên tắc liên thông; Nguyên tắc phân cấp; Nguyên tắc quản lý theo ngành, địa phương lãnh thổ;Nguyên tắc tuân thủ theo quy luật kinh tế thị trường 2.1.3 Quy hoạch xây dựng tác động điều tiết cung – cầu BĐS 13 Hình 2.3.3 (b): sơ đồ tổng hợp Bộ tham gia quản lý BĐS đô thị 2.4 Kinh nghiệm quản lý bất động sản đô thị tác động quy hoạch xây dựng 2.4.1 Kinh nghiệm nước - Nước Anh: + Năm 1947, luật pháp Anh dựa quan điểm triết học quốc hữu hóa quyền phát triển đất Các giá trị tăng thêm từ đất sau QH thuộc nhà nước (Ward 1994:108) + Năm 1983, ban hành thơng tư hướng dẫn giá trị có sau QH định nghĩa: “Những lợi ích có sau QH điều kiện áp dụng cấp chứng QH Cơ quan QH địa phương tìm phương thức yêu cầu trách nhiệm chủ đầu tư thực số công việc không nằm giấy phép QH, phải cung cấp tiền, trao thêm số quyền hạn, lợi ích khơng liên quan để thực hiện” + Luật QH đền bù giải tỏa 1991 thay từ lợi ích có sau QH “planning gain” thành “planning obligation” đòi hỏi trách nhiệm bắt buộc ràng buộc - Nước Hàn Quốc 14 + Sự tập trung dân cư thị hóa dẫn tới thiếu hụt nguồn cung đất đai, Chính phủ sử dụng công cụ QHXD đô thị để tăng điều tiết nguồn cung đất đai nhà Năm 1989 quy hoạch thành phố vùng thủ đô Seoul cung thị trường 293.000 hộ tổng thể triệu đơn vị giữ cho giá BĐS ổn định từ sau năm 1993 + Chính phủ ban hành thuế phí QHXD: Phí phát triển đất “Land development charge”; Thuế giá trị gia tăng từ đất “Land value increment tax” - Nước Singapore: + Nhà nước đóng vai trò trung tâm chủ động việc điều tiết quản lý thị trường BĐS, nhà nước chiếm phần lớn đất đai nên điều tiết thị trường Công tác quy hoạch đặc biệt trọng tiến hành bước, khoa học, kỹ lưỡng Sau QH công bố, giá trị pháp lý quy hoạch bảo đảm, không chịu tác động, can thiệp để thay đổi 2.4.2 Kinh nghiệm nước - Quy hoạch xây dựng tác động điều tiết cung – cầu bất động sản thị TP Hồ Chí Minh Diện tích nhà phê duyệt theo QH nhiều + Tính tốn cho mục tiêu phát triển nhà đến năm 2020, cần phát triển thêm 65,7 triệu m2 nhà ở, bao gồm nhà dân tự xây (chiếm khoảng 70%) Tuy nhiên, diện tích nhà dự án giao chủ đầu tư 80 triệu m2 (khoảng 572.422 căn, số hộ gia đình khu vực thị thành phố 1,5 triệu hộ)[10] + Tính tốn cán cân cung – cầu, nhà nước yêu cầu rà soát dừng, tạm dừng dự án phát triển nhà - Quy hoạch xây dựng tác động tới giá trị BĐS Hà Nội 15 Hình 2.4.2: Giá đất số khu vực Hà Nội sau có dự án quy hoạch + Sau có QH Hà Nội 2008, ngồi yếu tố tâm lý làm tăng giá trị đất đai Một số vùng có mức tăng chóng mặt có dự án khu vực quy hoạch khu vực Mỹ Đình, Mễ Trì (Huyện Từ Liêm) nơi có dự án chung cư cao cấp Trung Hòa Nhân Vinaconex, Sơng Đà, Trung tâm Hội nghị quốc gia, Cung Quy hoạch, the Garden, Kengnam v.v CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ BĐS ĐÔ THỊ DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA QHXD TẠI TP HẠ LONG 3.1 Quan điểm, mục tiêu 3.1.1 Quan điểm: Nhà nước định hướng, điều tiết, tổ chức kiểm soát thị trường BĐS, kiểm sốt phát triển thị, dự án kinh doanh BĐS; hoàn thiện nội dung quản lý BĐS thị; Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở; nâng cao tính liên kết, đồng QH-KHSDĐ với QHXD, quy hoạch ngành, lĩnh vực; nâng cao chất lượng hiệu quản quản lý BĐS đô thị gắn với q trình QHXD, 3.1.2 Mục tiêu: Quản lý BĐS thị phát triển ổn định bền vững sở kiểm soát chặt chẽ đồ án QHC, quy hoạch chi tiết xây dựng; Quản lý 16 QHXD phải gắn với quản lý BĐS nhằm kiểm soát nhu cầu phát triển thị; Xây dựng máy quyền thành phố kết nối ban ngành chức liên quan đến quản lý BĐS đô thị 3.2 Giải pháp QHXD gắn với công tác quản lý BĐS đô thị 3.2.1 Bổ sung nội dung lập đồ án quy hoạch xây dựng + Trong trình lập đồ án QHXD cần xem xét kỹ tới yếu tố kinh tế đô thị yếu tố giá trị đất đai thay đổi sau có dự án a/ Tại mục điều 16 nội dung đồ án QHC trực thuộc tỉnh, thị xã sửa đổi, bổ sung: “Dự kiến sử dụng đất thị phải tính tới yếu tố kinh tế đô thị giá trị đất đai thay đổi sau có dự án quy hoạch theo yêu cầu phát triển giai đoạn - Tại khoản c, mục 4, điều 16 sửa đổi, bổ sung: “Xác định tiêu mật độ dân cư, tiêu sử dụng đất đô thị, định hướng phát triển khu chức có tính tới yếu tố kinh tế thị giá trị đất đai thay đổi sau có dự án quy hoạch” b/ Tại mục 2, điều 20 nội dung đồ án quy hoạch chi tiết sửa đổi, bổ sung: “Xác định tiêu sử dụng đất quy hoạch thị, hạ tầng xã hội HTKT cho tồn khu vực quy hoạch có tính tới yếu tố kinh tế đô thị giá trị đất đai thay đổi sau có dự án quy hoạch” - Tại mục 3, điều 20 sửa đổi, bổ sung: “Quy hoạch tổng mặt sử dụng đất: xác định chức năng, tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao cơng trình, khoảng lùi cơng trình lơ đất trục đường; vị trí, quy mơ cơng trình ngầm (nếu có) Ngồi việc tn thủ QCXDVN TCXDVN phải tính tới yếu 17 tố kinh tế đô thị giá trị đất đai thay đổi sau có dự án quy hoạch” 3.2.2 Quy hoạch cung – cầu nhà gắn với quy hoạch phát triển nhà + UBND tỉnh thành phố theo phân cấp tập trung đạo lập QHXD chi tiết 1/500 làm sở quản lý hoạt động ĐTXD QHXD 1/500 phải gắn với quy hoạch phát triển nhà sở cung – cầu nhà phát triển dân số tính tốn đồ án QHC tuân theo điều lệ quản lý phê duyệt Thực công khai quy hoạch chi tiết để tổ chức cá nhân tiếp cận thơng tin cần thiết, khắc phục tình trạng mua bán kinh doanh BĐS trái phép, kích cầu ảo nâng giá BĐS lên cao + Để tạo nguồn cung đáp ứng kịp nhu cầu, quy hoạch đề xuất tạo quỹ đất dự trữ tập trung khu vực đô thị tạo điều kiện cho quan quản lý nhà nước chủ động điều hành thị trường BĐS 3.2.3 Tăng cường phối hợp phát huy vai trò QHXD loại hình quy hoạch (quy hoạch phát triển KTXH, QHSDĐ QHXD) a/ Cấp trung ương - Bảng phân loại đất khu vực đô thị ngành tài nguyên môi trường ngành xây dựng phải giống đưa vào nội dung thông tư hướng dẫn luật đất đai, luật quy hoạch đô thị nghị định phủ tương ứng - Sửa đổi bổ sung luật hay nghị định phủ liên quan đến quy hoạch thị tương tự mục 5, điều 40, Luật đất đai (2013) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau: “Khi phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên trạng sử dụng đất đai để lập đồ án QHXD, có QHSDĐ quan nhà nước 18 có thẩm quyền phê duyệt sử dụng để phân tích trạng định hướng phát triển không gian.” - Để tạo thống nhất, luật cần quy định rõ QH làm trước, QH làm sau, QH làm nhằm chống lãng phí, đơn giản hóa thủ tục Các dự án QH phát triển KTXH cần kết nối hợp đồ án QHXD điều hành chủ tịch thành phố thông qua quan tham mưu Sở xây dựng b/ Cấp địa phương - Về thời gian loại hình quy hoạch kể trên: sắp xếp theo nguyên tắc: quy hoạch phát triển KTXH làm trước, đến quy hoạch sử dụng đất QHXD - Khi lập QHXD sử dụng bảng QHSDĐ ngành TNMT, sở liệu đất đai, nhà thống thuận tiện quản lý Trong chưa thể sáp nhập phận quản lý đất đai, nhà Sở Xây dựng TNMT, số Phịng Ban giảm bớt, số Phịng Ban chuyển đổi chức chức quản lý nhà nằm Phịng quản lý thị, nằm phịng đăng ký đất đai 3.3 Giải pháp chế sách 3.3.1 Đề xuất bổ sung phí tác động quy hoạch - Đề xuất bổ sung phí tác động quy hoạch xây dựng vào nghị định liên quan đến quy hoạch thị bất động sản, có biểu phí hay thuế đóng góp xây dựng sở hạ tầng Trong điều kiện Việt Nam kết hợp hai 3.3.2 Chính sách quản lý phát triển nhà xã hội - Chính sách nhà nước phải tạo quỹ nhà xã hội khoảng từ 10 – 15% quỹ nhà đô thị dành cho đối tượng cán bộ, cơng chức, 19 viên chức, người lao động có thu nhập thấp khu công nghiệp, sinh viên trường đại học, cao đẳng…do nhu cầu lớn nhà phận 3.3.3 Chính sách kinh tế tài - Đề xuất thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở; Thành lập quỹ đầu tư tín thác BĐS; phát hành chứng khốn cơng trình, phát triển hình thức ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển chuyên đầu tư thị trường BĐS giải pháp chứng khốn hóa nợ BĐS; đẩy mạnh giao dịch thị trường cấp II (thị trường chuyển giao tài sản chấp), đẩy mạnh cho vay mua nhà; Chứng khốn hóa tài sản có nguồn gốc BĐS, chứng khốn hóa tín dụng BĐS; Hồn thiện quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách thủ tục cho vay v.v 3.4 Giải pháp tổ chức quản lý 3.4.1 Cấp trung ương - Bộ máy quản lý BĐS đô thị cần đơn giản, gọn nhẹ, mạch lạc, tập trung thống từ trung ương đến địa phương Củng cố, hồn thiện trung tâm thơng tin Cục quản lý nhà – BXD Trung tâm thông tin - Tổng cục quản lý đất đai, Trung tâm thông tin phải kết nối Cục Bộ với lĩnh vực quản lý đất đai nhà 3.4.2 Cấp địa phương - Hồn thiện củng cố Trung tâm thơng tin SXD, Sở TNMT UBND thành phố Hạ Long, cho kết nối quan, đơn vị lĩnh vực quản lý đất đai nhà 3.4.3 Tham gia quản lý cộng đồng dân cư Theo bước: lập nhiệm vụ QH đô thị; thẩm định phê duyệt đồ án QH; xây dựng, ban hành quy định quản lý theo QH, quy chế quản lý QH – KT; tổ chức thực quản lý phát triển theo QH chi tiết; Công bố đồ án QH 20 chi tiết duyệt; Yêu cầu cung cấp thông tin QH; bảo vệ mốc giới theo QH 3.4.4 Nâng cao trình độ chuyên môn đội ngũ CBVC quản lý Nâng cao nhận thức đội ngũ tham gia quản lý; xây dựng cụ thể chế sách đào tạo nguồn cán nhân lực hàng năm; tăng cường nguồn nhân lực cho quản lý thị, đất đai BĐS; hình thành khoa độc lập trường đại học; BXD, Bộ TNMT phối hợp với địa phương tổ chức tập huấn chun mơn cơng tác quản lý; Có sách đãi ngộ thu hút nguồn nhân lực 3.5 Nhóm giải pháp khác 3.5.1 Ứng dụng công nghệ thông tin lĩnh vực quản lý BĐS thị Hình 3.5.1(a): Mơ hình hệ thống thơng tin quản lý dự án BĐS Hình 3.5.1(b): Mơ hình hệ thống xử lý thơng tin kiến trúc xây dựng 3.5.2 Tăng cường công tác thông tin tuyên truyền quản lý quy hoạch xây dựng quản lý bất động sản đô thị Đề xuất xây dựng thị trường thông tin đất đai BĐS hoạt động song song với thị trường BĐS 3.5.3 Nâng cao hiệu công tác tra, kiểm tra, giám sát Kiểm tra thường xuyên tình hình thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm tra, rà soát danh mục tiến độ thực tất dự án 21 nhà ở, dự án KĐTM; phạt tiền hành vi vi phạm chế độ quản lý tài đất đai 3.6 Bàn luận kết nghiên cứu 3.6.1 Bàn luận nội dung: “Tăng cường phối hợp phát huy vai trò QHXD hệ thống quy hoạch” Tăng cường phát huy vai trò QHXD loại quy hoạch kể kết nối thống phần loại hình QH, tiết kiệm ngân sách nhà nước, tránh quy hoạch trùng lặp, phân tán làm giảm hiệu quả, hiệu lực quản lý quyền 3.6.2 Bàn luận nội dung: “Bổ sung phí tác động quy hoạch vào nghị định có liên quan đến QHXD quản lý BĐS” Phí tác động quy hoạch nghiên cứu từ lâu giới áp dụng thành công nước phát triển phát triển Nếu thực pháp luật chế tài buộc nhà đầu tư phải có nghĩa vụ trách nhiệm ràng buộc, huy động nguồn vốn cho xây dựng sở hạ tầng Những trách nhiệm nghĩa vụ từ quy hoạch trì áp dụng chặt chẽ chế pháp lý để kiểm soát tác động quy hoạch khu vực phát triển 3.6.3 Bàn luận nội dung: “Quy hoạch nhà gắn với quan hệ cung – cầu bất động sản đô thị” Kết nghiên cứu Luận án khẳng định thiếu vắng quy hoạch nhà gây nên tượng cân bằng, lệch pha thị trường kinh doanh BĐS, nguyên nhân gây nên đóng băng thị trường kinh doanh BĐS từ năm 2010 tới nay; kết đưa số giải pháp cụ thể quy hoạch nhà phải đảm bảo bền vững số lượng, chất lượng 22 3.6.4 Bàn luận nội dung: “Kiện toàn củng cố Trung tâm thông tin quản lý đất đai nhà ở” Về tránh tượng phân tán lĩnh vực quản lý bất động sản đô thị Trong điều kiện chưa thể sáp nhập quan quản lý đất ở, nhà thành một, việc nâng cao hiệu quản lý Nhà nước xu hướng tới chế quản lý cửa quan quản lý nhà nước, giảm biên chế hành chính, tiết kiệm ngân sách hướng cần thiết 3.6.5 Bàn luận nội dung: “Hệ thống hóa sở lý luận mối quan hệ quản lý BĐS đô thị tác động QHXD” Kết nghiên cứu mối quan hệ gắn bó hữu hai đối tượng Trong phương pháp nghiên cứu lập quy hoạch đô thị, lưu ý tới kết nối lựa chọn đất xây dựng theo định hướng phát triển không gian với kinh tế đô thị để phát huy tiềm giá trị đất PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Hạ Long ngày đô thị loại I, Trung tâm văn hóa, trị kinh tế tỉnh Quảnh Ninh Trong trình QHXD nâng cấp đô thị tác động nhiều đến quản lý BĐS đô thị Thị trường BĐS chịu tác động tình hình nước địa phương tạo nên đợt sốt nóng lạnh vào năm 1997-1998; 2003-2004 tình trạng đóng băng BĐS ngày Do vậy, việc đề giải pháp quản lý BĐS đô thị tác động QHXD cần thiết Quy hoạch xây dựng công cụ quản lý đô thị đời từ lâu giới, quản lý BĐS đô thị Tuy nhiên, QHXD quản lý BĐS thị khơng có nghiên cứu chung, nội dung đồ án QHXD bỏ qua yếu tố kinh tế đô thị dẫn đến tác động QHXD tới quản lý BĐS 23 Việt Nam mang nhiều tính tiêu cực tích cực Điều đặt câu hỏi nghiên cứu sau: - Thể chế có ảnh hưởng đến cơng tác quản lý BĐS thị khơng? - Mơ hình tổ chức ảnh hưởng tới công tác quản lý BĐS đô thị? - Tác động loại quy hoạch tới công tác quản lý BĐS đô thị nào? - Tác động QHXD tới quản lý BĐS thị? Trong đó, + Tác động QHXD tới cung – cầu BĐS thị qua tới phát triển dự án đô thị nào? + Tác động QHXD làm thay đổi giá trị BĐS đô thị Kiến nghị 2.1 Các vấn đề cần nghiên cứu - Yếu tố hay giả thuyết quan trọng khác QHXD tác động đến quản lý BĐS đô thị? - Thực tế nghĩa vụ mà nhà đầu tư phải nộp cho nhà nước nhận quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư phát triển đô thị; - Phần tiền chênh lệch giá đất trước sau có quy hoạch bên (nhà nước, nhà đầu tư, người dân) sử dụng nào, chiếm tỷ trọng giá thành đầu tư, giá đất thành phẩm; - Tác động biến đổi khí hậu nước biển dâng tới BĐS đô thị - Văn quy phạm pháp luật Việt Nam tác động, thay đổi giá trị BĐS đồ án quy hoạch xây dựng hay dự án ĐTXD? 24 - Nghiên cứu tính tốn chi tiết chi phí dự án ĐTXD đồ án quy hoạch có tính tới giá trị thay đổi dự án sau quy hoạch - Tác động ĐTXD sở hạ tầng tới quản lý BĐS đô thị 2.2 Đối với quan quản lý a/ Đối với Chính phủ, quan quản lý đất đai, nhà ở, UBND cấp tỉnh: - Tăng cường phối hợp phát huy vai trò quy hoạch xây dựng hệ thống loại hình quy hoạch là: QHPTKTXH, QHSDĐ quy hoạch đô thị thị nước b/ Đối với Chính phủ, quan quản lý đất đai, nhà từ trung ương đến địa phương bao gồm BXD, Bộ TNMT, Bộ tài chính, Tổng cục quản lý đất đai - Bổ sung phí tác động quy hoạch hay thuế đóng góp xây dựng sở hạ tầng vào nghị định có liên quan đến QHXD quản lý BĐS đô thị c/ Đối với BXD, Bộ TNMT Tổng cục quản lý đất đai: - Kiện toàn củng cố Trung tâm thông tin quản lý đất đai, nhà từ trung ương đến địa phương d/ Đối với Bộ Xây dựng Sở Xây dựng địa phương - Quy hoạch - kế hoạch nhà ở, phân khúc nhà thiết phải có đồ án QHXD Từ QHC xây dựng đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng 25 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Lý Văn Vinh chủ nhiệm đề tài: “Điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long đến năm 2015 định hướng đến năm 2020” UBND thành phố Hạ Long (2009) Lý Văn Vinh: “QHXD tác động điều tiết cung – cầu BĐS thị” Tạp chí kiến trúc Việt Nam số 3.2014 (174) Lý Văn Vinh: “Trách nhiệm lợi ích có từ quy hoạch xây dựng sở hạ tầng đô thị” Tạp chí kiến trúc Việt Nam số 5.2014 (176) 26 27 ... TỔNG QUAN QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẠ LONG DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA QHXD 1.1 Tổng quan quản lý bất động sản đô thị giới Việt Nam tác động quy hoạch xây dựng 1.1.1 Quản lý bất động sản đô thị giới... sở lý luận quản lý bất động sản đô thị tác động quy hoạch xây dựng 2.1.1 Nội dung quản lý nhà nước bất động sản đô thị Bao gồm lĩnh vực: Quản lý đất đai đô thị; Quản lý nhà đô thị; Quản lý thị. .. Cơ sở khoa học quản lý bất động sản đô thị tác động quy hoạch xây dựng (53 trang) Chương Một số giải pháp quản lý bất động sản đô thị tác động quy hoạch xây dựng thành phố Hạ Long (39 trang)