Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo pháp luật việt nam

Trong BLDS năm 2015 chế định này đã được sửa đổi tại điều 454 cũng đã khắc phục một số nhược điểm của BLDS năm 2005 nhưng chưa có một nghiên cứu nào tổng quát về chế định hợp đồng này mặ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN PHƯƠNG THẢO

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN PHƯƠNG THẢO

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

Hà Nội – 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật, Đại học Quốc gia

Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật, Đại học Quốc gia

Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Học viên

Nguyễn Phương Thảo

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật Dân sự

NĐT: nhà đầu tƣ

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2.Tổng quan tài liệu nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Mục đích nghiên cứu 3

3.3 Phương pháp nghiên cứu 3

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn 3

6 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản 5

1.1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản 5

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản 6

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 7

1.2.1 Định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 7

1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 7

1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 10

1.3 Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 13

1.4.Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và mối liên hệ giữa chúng 22

1.4.1 Hợp đồng repo chứng khoán 22

1.4.2 Hợp đồng repo bất động sản 26

1.4.3 Hợp đồng cố đất 28

1.5 Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 30 CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 32

2.1 Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng 32

2.2 Đối tượng của hợp đồng 35

2.3 Thời hạn chuộc lại tài sản 37

2.4 Giá bán và giá chuộc lại tài sản 38

2.5 Hình thức của hợp đồng 42

2.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 44

2.6.1 Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản 44

2.6.2 Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản 48

2.7 Chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 49

2.8 Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc 50

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 3.1 Bất cập hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 3.1.1 Hình thức của hợp đồng 53

3.1.2 Giá chuộc lại tài sản 59

3.1.3 Vấn đề thừa kế trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 64

3.1.4 Quyền của người mua tài sản 65

3.2 Kiến nghị hoàn thiện những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 65

KẾT LUẬN 71

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Bộ luật dân sự 2005 ra đời đánh dấu bước phát triển của mới nền kinh

tế xã hội Việt Nam Nó đã đặt ra những nguyên tắc cơ bản mang tính nền tảng, định hướng cho sự phát triển của các giao lưu dân sự Tuy nhiên, trải qua gần 10 năm thực thi bộ luật đã bộc lộ những khiếm khuyết nhất định Chính vì vậy, Quốc Hội đã tiến hành sửa đổi, ban hành bộ luật dân sự mới BLDS năm 2015 Qua quá trình nghiên cứu về các chế định trong bộ luật dân sự, tôi nhận thấy rằng chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tại Điều 462 trong BLDS năm 2005 cần có những thay đổi đề phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội hiện tại của đất nước và quốc tế Trong BLDS năm 2015 chế định này đã được sửa đổi tại điều 454 cũng đã khắc phục một số nhược điểm của BLDS năm 2005 nhưng chưa có một nghiên cứu nào tổng quát về chế định hợp đồng này mặc dù trên thực tiễn các cơ quan có thẩm quyền tỏ ra lung túng, quan điểm không thống nhất, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhất là chấp về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong lĩnh vực bất động sản dưới tên gọi hợp đồng cố đất là khá phổ biến Hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trường chứng khoán, giao dịch bất động sản thì hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên, phát triển thành các hình thức như: hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản Các hợp đồng này có thể xem là các nhánh phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với những điểm giống và biến thiên khác biệt Với sự xuất của loại hình giao dịch mới này, pháp luật chuyên ngành chưa có có những giải pháp điều chỉnh nên thiết nghĩ việc cấp thiết hiện nay là hoàn thiện chế định chung

- chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, từ đó hình thành một khung pháp lý cơ bản làm cơ sở cho việc xây dựng những quy định đặc thù trong pháp luật chuyên ngành

Trước thực trạng trên của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và những đòi hỏi khách quan của thực tiễn cần có những công trình nghiên cứu để đưa ra những kiến nghị và giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể Chính vì vậy, người

viết chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo

pháp luật Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp

2.Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng có rất nhiều nghiên cứu về vấn đề này tuy nhiên chưa tổng quát và chi tiết tất cả các nội dung của loại hợp đồng này để có thể hiểu rõ nó và tìm ra những điểm bất cập của những quy định pháp luật về chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại chính vì thế kế thừa những nghiên cứu đã có thì cần chú ý đặc biệt đến các tài liệu tham khảo như:

- Trần Thế Hệ, Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam Luận văn thạc sỹ Luật học, khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, 2012

- Nguyễn Thị Thu Vân, Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp:

Hợp đồng repo chứng khoán và việc sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005, Số 12/2011, tr.30-38

- Sỹ Hồng Nam, Trang tin trường Đại học kiểm sát: Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại và việc giải quyết tranh chấp tại tòa án,

- Nguyễn Thị Mỹ Dung - Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Nghiệp vụ repo trên thị trường chứng khoán Việt Nam - Đôi điều bàn luận,

Tạp chí Ngân hàng, số 14/2010

- PGS.TS Ngô Huy Cương, Bàn về sửa đổi các quy định chung về hợp

đồng của Bộ luật dân sự 2005

3 Đối tượng nghiên cứu và mục đích nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề lí luận và thực tiễn trong việc thực hiện hợp đồng mua

bán tài sản với điều kiện chuộc lại và những dạng hợp đồng này trên thực tế

3.2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là trên cơ sở kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu đi trước, tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, phân tích, đánh giá thực tiễn những quy định này được áp dụng trên thực tế Từ đó đưa

ra giải pháp cụ thể hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đóng góp vào sửa đổi BLDS

3.3 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài nghiên cứu người viết chủ yếu vận dụng các phương pháp phân tích so sánh tổng hợp làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, pháp

lý cũng như thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

và đánh giá các đặc điểm pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, đối chiếu để làm rõ những điểm hạn chế, bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với các sản phẩm phái sinh của nó

và pháp luật của Việt Nam trước đây về các vấn đề có liên quan

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu tổng thể khái quát những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và những hình thức tồn tại chủ yếu của dạng hợp đồng này trên thực tế, từ đó và những bất cập của chế định này từ đó đóng góp vào

dự thảo bộ luật dân sự sửa đổi

5 Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn

Luận văn nghiên cứu về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại – đây là một dạng hợp đồng khá phổ biến trong giao lưu dân sự, nó cũng

đã phát triển dưới các dạng hợp đồng repo chứng khoán và hợp đồng repo bất động sản tuy nhiên luật chuyên ngành chưa có những điều chỉnh để các lọai hợp đồng này Theo đó, luận văn sẽ tập trung giải quyết các vấn đề sau:

- Nêu ra và phân tích đánh giá các yếu tố cấu thành hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

- Nêu ra và phân tích các hình thức tồn tại của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

- Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của loại hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại từ đó tìm ra những điểm bất cập và đưa ra phương hướng hoàn thiện những quy định về dạng hợp đồng này

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 03 chương với kết cấu như sau:

Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

Chương 2: Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

Chương 3: Thực tiễn tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI

1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

1.1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản

Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản xuất

là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng hoá Sản xuất tự cung tự cấp là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của người sản xuất trong nội bộ kinh tế Còn sản xuất hàng hoá là sản phẩm của

xã hội trong đó mỗi quan hệ sản xuất giữa người sản xuất biểu hiện ra thị trường, thông qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của con người thông qua việc trao đổi với nhau Quá trình phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá

đã làm xuất hiện tiền tệ Tiền tệ làm thước đo giá trị bản thân nó cũng là một hàng hoá đặc biệt có giá trị như các loại hàng hoá khác Giá trị của mỗi hàng hoá được biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả.[33,tr11] Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ là một quan hệ pháp luật mà người mua và người bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định Người bán sẽ chấm dứt quyền sở hữu đối với vật, tài sản đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với tài sản, vật đó.[13]

Theo quy định của BLDS năm 2005 tại điều 428 quy định “hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”

Và theo BLDS hiện hành 2015 tại điều 430 thì hợp đồng mua bán tài sản

được quy định: “ hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”

BLDS năm 2015 đã thay thế BLDS năm 2005 và có nhiều điểm tiến bộ, việc mua bán được thực hiện không chỉ là bên bán có nghĩa vụ giao tài sản

và bên mua có nghĩa vụ giao tiền mà hơn thế nữa bên bán phải thực hiện chuyển giao quyền sở hữu tức là chuyển giao toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản cho người mua Quy định như vậy mới đảm bảo được hợp đồng mua bán được thực hiện triệt để

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

Thứ nhất, hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên mua và bên bán, cơ sở đầu tiên để hình thành hợp đồng mua bán

là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên Hay nói cách khác quan

hệ hợp đồng chỉ được hình thành từ những hành vi có ý chí Chỉ khi ý chí của các bên không bị lừa dối hay cưỡng ép mà hoàn toàn tự nguyện được thể hiện thống nhất thì quan hệ hợp đồng mới được hình thành Tuy nhiên hiệu lực của hợp đồng còn phụ thuộc vào cả nội dung thoả thuận của các bên có hợp pháp hay không Trong hợp đồng mua bán tài sản các bên thoả thuận nhằm làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đối với tài sản đó và xác lập quyền sở hữu của người mua Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản vào thời điểm đạt được sự thỏa thuận giữa các bên về nội dung chủ yếu của hợp đồng, không phải ở thời điểm giao tài sản hoặc thời điểm ghi nhận sự thỏa thuận đó bằng văn bản

Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản còn là một hợp đồng song vụ theo đó cả bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này

sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao tiền

thanh toán

Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có tính đền bù: Tính đền

bù được xác định trên cơ sở có đi và có lại về lợi ích giữa các chủ thể Đây là loại hợp đồng mà mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích,

một công việc nhất định sẽ nhận lại được từ bên kia một lợi ích tương đương Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp nhất thiết hai bên đều nhận được lợi ích vật chất thì mới coi là đền bù tương ứng Tính đền bù là điểm khác biệt

cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản so với hợp đồng tặng cho tài sản – một hợp đồng không có đền bù [33, tr11-18]

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

1.2.1 Định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

Trước sự phát triển không ngừng của xã hội nhu cầu mua bán, trao đổi của con người cũng đa dạng và phức tạp hơn nên ngoài các hợp đồng mua bán tài sản thông thường BLDS 2015 còn quy định thêm về những dạng hợp đồng đặc biệt trong đó có hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc Thuật ngữ

"hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại" không phải là tên gọi chính

thức của luật và trong thực tiễn loại hợp đồng này còn có các tên gọi khác như: hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản chuộc lại, hợp đồng chuộc lại,

nhưng xét về bản chất là giống nhau Vì vậy, xuất phát từ bản chất chuộc lại của loại hợp đồng này mà người viết thống nhất cách gọi trong luận văn là hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhằm phân biệt với các loại hợp đồng mua bán khác và thuận tiện cho việc phân tích Theo quy định tại trong

BLDS năm 2015 tại điều 454 “ Chuộc lại tài sản đã bán” và các quy định về

hợp đồng mua bán tài sản thì ta có thể hiểu hợp đồng mua bán tài sản với điều

kiện chuộc lại là: “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó bên bán và bên mua cùng nhau thoả thuận

về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn.”

1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

Thứ nhất, về thời hạn thực hiện quyền chuộc lại, theo BLDS năm 2005 quy định bên bán và bên mua thỏa thuận nhưng luật giới hạn là không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản

Tuy nhiên, BLDS năm 2015 hiện hành đã sửa đổi về chuộc lại tài sản đã bán thì thời gian chuộc lại phụ thuộc hoàn toàn vào thoả thuận của hai bên, trường hợp không có thoả thuận thì luật mới đưa giới hạn chuộc lại một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản Hay như

so sánh với hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử, bên mua cần có một thời gian nhất định để quyết định có mua tài sản đó hay không thì ngược lại trong hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại, bên bán cần một thời hạn để quyết định có bán tài sản đó hay không Cho nên "điều kiện chuộc lại" của hợp đồng có tính chất quyết định đến việc người bán có đồng ý bán tài sản hay không và điều kiện này chính là điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với các hợp đồng khác

Thứ hai, về giá chuộc lại tài sản, theo đó giá chuộc lại không phụ thuộc vào giá bán ban đầu mà được xác định theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu bên bán và bên mua không có thỏa thuận khác Trong thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý, nhưng nếu bên bán không thực hiện “quyền” chuộc lại tài sản (bao gồm không muốn chuộc lại hoặc không có khả năng chuộc lại) thì hợp đồng mua bán đương nhiên được coi như có hiệu lực tại thời điểm giao kết và quyền sở hữu đối với tài sản mua bán sẽ vĩnh viễn chuyển sang cho bên mua

Thứ ba, về chuyển giao quyền sở hữu khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại quyền sở hữu đối với tài sản bán cũng được công nhận cho bên mua, đồng thời bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản đó trong thời hạn chuộc lại Tuy nhiên, điều kiện chuộc lại đã hạn chế quyền sở hữu đối với vật mua của bên mua Trong thời hạn chuộc lại bên mua không được xác lập bất kỳ giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác nào có liên quan đến tài sản mua nếu có nguy cơ ảnh hưởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên bán Đây

là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 cho phép các chủ sở hữu tạm thời “ bên mua” được thực hiện các giao dịch như cho thuê, thế chấp, cầm cố nghĩa là không chuyển quyển sở hữu ( tăng quyền cho bên mua) và phải chịu rủi ro đối với tài sản

Từ những phân tích về hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại thì có thể nói mối quan hệ giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với hợp đồng mua bán tài sản thông thường là mối quan hệ giữa “cái riêng” và “cái chung”, giữa chúng có những điểm tương đồng và khác biệt ở những điểm sau đây:

Thứ nhất, thời hạn chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bên bán và bên mua có thể thỏa thuận hoặc không thỏa thuận về thời hạn này tuy nhiên nếu không thỏa thuận về thời hạn chuộc lại tài sản thì thời hạn này sẽ bị giới hạn không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản Trong thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý Chính thời hạn chuộc lại này đã tạo cho bên mua chỉ có quyền sở hữu “tạm thời” đối với tài sản, trong khi đó với hợp đồng mua bán tài sản (thông thường) quyền sở hữu sẽ chuyển giao thực sự cho bên mua và bên bán không có quyền chuộc lại cho nên càng không thể có thỏa thuận về thời hạn chuộc lại tài sản

Thứ hai, quyền sở hữu của bên mua khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại được giao kết và phát sinh hiệu lực thì quyền sở hữu tài sản cũng được chuyển từ bên bán sang bên mua, tuy nhiên, quyền sở hữu này cũng chỉ có tính chất tạm thời nếu bên bán thực hiện quyền chuộc lại của mình Đồng thời, đối với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mà mình đã mua cũng không tuyệt đối, vì sự ràng buộc của điều kiện chuộc lại Theo đó, trong thời hạn chuộc lại bên mua không được thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển

quyền sở hữu tài sản vì các giao dịch đó có khả năng ảnh hưởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên mua

Thứ ba, giá chuộc lại tài sản là một điều khoản quan trọng trong hợp đồng mà các bên cần thỏa thuận, trong trường hợp không có thỏa thuận thì giá chuộc lại tài sản là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại

1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

Giao kết hợp đồng là giai đoạn thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa các chủ thể trong quan hệ trao đổi Để việc giao kết đó phù hợp với mục đích, ý chí của các bên đồng thời vẫn được sự công nhận, bảo vệ của Nhà nước thì cũng giống như các hợp đồng khác, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đòi hỏi phải được giao kết trên cơ sở ý chí của các bên phải phù hợp với ý chí của Nhà nước, ý chí của pháp luật, nghĩa là việc giao kết đó phải được thực hiện theo những nguyên tắc mà pháp luật đặt ra Các nguyên tắc này được đặt ra nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao kết, định hướng cách xử sự cho các chủ thể trong quá trình giao kết và thiết lập về quan hệ hợp đồng hợp pháp Do không có quy phạm chuyên biệt quy định về nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và đây cũng là một loại quan hệ pháp luật dân sự nên nó cũng phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại điều 3 BLDS 2015:

Thứ nhất, mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ

lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản Tức là khi tham gia giao kết các bên đều được bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, khi có tranh chấp xảy ra, căn cứ vào các thỏa thuận của các bên cũng như các quy định của pháp luật thì toàn bộ quyền và nghĩa vụ về tài sản của các bên đều được pháp luật bảo vệ

Thứ hai, cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa

vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.Theo nguyên tắc này này mọi cá nhân, tổ chức khi có đầy đủ tư cách chủ thể đểu có quyền tham gia giao kết bất kỳ một hợp đồng dân sự nào nếu họ muốn

và không có ai có quyền ngăn cấm họ, bằng ý chí tự do của mình các chủ thể có quyền giao kết hợp đồng Chủ thể “tự do, tự nguyện giao kết” hợp đồng nhưng không trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của pháp luật Điều này đã thể hiện được quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng với nhau, chủ thể ngoài việc được “ tự do giao kết” thì bên cạnh đó còn có nghĩa vụ tôn trọng pháp luật và không được làm trái những gì mà mình đã giao kết, đảm bảo được sự công bằng và tính công minh của pháp luật

Nội dung của quyền tự do giao kết hợp đồng này bao gồm: Quyền tự do lựa chọn đối tác ký kết hợp đồng cho phép các bên tự do lựa chọn giao kết hay không giao kết hợp đồng với chủ thể khác, đảm bảo sao cho phù hợp và

có lợi nhất cho mình, mà không ai có quyền can thiệp hay cản trở; Quyền tự

do thỏa thuận nội dung và hình thức của hợp đồng khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bên bán và bên mua hoàn toàn có quyền lựa chọn đối tượng tài sản để mua bán, thỏa thuận thời hạn chuộc lại, thỏa thuận giá cả, cách tính giá (gồm giá bán và giá chuộc lại), phương thức thanh toán, điều kiện giao nhận tài sản, trong hợp đồng, trên cở sở đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của hai bên Và sự thỏa thuận đó của các bên, được thể hiện dưới một hình thức nhất định có thể bằng lời nói, có thể bằng văn bản hay một hành vi cụ thể nào đó, khi luật không quy định loại hình hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định, thì tùy thuộc độ tin cậy giữa các bên, đối tượng của hợp đồng là động sản hay bất động sản, mà các bên lựa chọn một hình thức hợp đồng thích hợp; Quyền tự do thỏa thuận thay đổi nội dung hợp đồng trong quá trình thực hiện Các bên tham gia hợp đồng có quyền

thỏa thuận thay đổi, đình chỉ hay hủy bỏ hợp đồng đã được giao kết trong quá trình thực hiện hợp đồng

Thứ ba, nguyên tắc việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Bộ luật dân sự năm 2015

đã quy định cho các chủ thể được “tự do ý chí” nhưng mọi quyền tự do đều

có giới hạn của nó, nghĩa là các chủ thể được quyền tự do giao kết, xác lập hợp đồng nhưng sự tự do đó phải được đặt trong giới hạn bởi lợi ích của người khác, lợi ích của xã hội, lợi ích công cộng, Vì vậy, tự do của mỗi chủ

thể phải “không trái pháp luật, đạo đức xã hội” Các bên chủ thể không được

phép làm trái chủ yếu bao gồm những giá trị tinh thần liên quan đến gia đình, đến đời sống cộng đồng, là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng tôn trọng và thừa nhận

Thứ tư, nguyên tắc cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải được hình thành trên cơ sở ý chí của các bên và ý chí đó phải hoàn toàn tự nguyện Khi hai bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì bên bán và bên mua được bình đẳng đưa ra các điều kiện, những nội dung phù hợp với lợi ích của

mình để đạt được mục đích đặt ra; bên bán và bên mua được hưởng quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau trong phạm vi mà họ đã thỏa thuận; bên bán và

bên mua bình đẳng gánh chịu trách nhiệm dân sự khi vi phạm hợp đồng Nguyên tắc bình đẳng trong giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có ý nghĩa trong việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mỗi bên, đảm bảo sự công bằng trong giao kết hợp đồng dân sự Bên cạnh đó, để nhanh chóng đạt được sự thỏa thuận, thống nhất ý chí thì đòi hỏi bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải có một thái độ thiện chí và hợp tác Trong quá trình giao kết hợp đồng, các bên phải tôn

trọng ý chí của nhau trong quá trình thương lượng, biết thừa nhận lợi ích của nhau một cách công bằng và hợp lý Hai bên phải tuân thủ khi giao kết đó là nguyên tắc trung thực và ngay thẳng Việc thực hiện nguyên tắc này nhằm mục đích bảo đảm hiệu lực của hợp đồng đã giao kết Theo đó, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, một bên không được lừa dối bên kia, không được cố ý đưa ra các thông tin không đúng để bên kia giao kết hợp đồng với mình, làm cho quyền lợi của bên kia bị thiệt hại [27]

1.3 Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

1.3 1.Trên thế giới

Hợp đồng chuộc lại tài sản là một chế định đã có từ thời trung đại trong tập quán thương mại của nhiều nước Châu Âu Trước tiên phải nhắc đến nước Pháp, một quốc gia có nền pháp lý phát triển từ rất sớm và là một điểm sáng tiêu biểu trong hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil law) Trong Bộ luật Dân sự Pháp, các điều luật quy định về hợp đồng chuộc lại phần lớn đều chịu ảnh hưởng từ các quy định của cổ luật và tập quán thương mại của Pháp Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này trong Bộ luật Dân sự Pháp được quy định tại Thiên VI, Chương VI, Mục I về Quyền chuộc lại vật (từ Điều 1659 đến 1673) Và không riêng gì nước Pháp, pháp luật dân

sự của hầu hết các nước theo hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa cũng đều quy định về hợp đồng chuộc lại

Từ khi mới xuất hiện, hợp đồng chuộc lại - hay còn gọi là hợp đồng mua bán với điều khoản chuộc lại - được sử dụng như một sự trao đổi tài sản giữa các ngân hàng với những thương nhân trong lĩnh vực thương mại, và khởi thủy nó chỉ được áp dụng đối với các loại tài sản thông thường mà chủ yếu là bất động sản Đến đầu những năm 90 của thế kỷ XX, bán với điều khoản chuộc lại đã không còn bó hẹp trong phạm vi các tài sản thông thường nữa,

mà đã biến thiên và phát triển thành một công cụ tài chính và được coi như một phương thức tiếp cận vốn linh hoạt của các nhà đầu tư Hiện nay, bán chuộc lại - với sản phẩm phái sinh của của nó mang tên repo - đã trở nên thông dụng ở hầu hết các nước đến mức tất cả các chủ thể kinh doanh, kể cả

cá nhân, đều sử dụng phương pháp này.[26]

1.3.2 Ở Việt Nam

Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam thì những quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại được đề cập từ rất sớm Chế định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không chỉ mới tồn tại ở nước ta từ khi khai sinh nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mà nó còn có lịch sử lâu dài từ thời phong kiến Vì vậy, có nghiên cứu lịch sử lập pháp của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại chúng ta mới thấy được bối cảnh toàn cục của vấn đề, những hạn chế, tiến bộ, của nó từ đó có những giải pháp sát hợp

để hoàn thiện pháp luật hiện tại Trong phần này người viết xem xét lịch sử pháp luật Việt Nam liên quan đến chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong giai đoạn từ thời Lý đến nay và để thuận tiện cho phân tích người viết phân khúc thành bốn giai đoạn như sau:

+ Giai đoạn 1: Thời phong kiến (Thời Lý, Thời Hậu Lê, Thời Nguyễn)

Từ thời Lý trở đi, khi cơ sở chính trị đã vững vàng Nhà Lý, Trần, Lê (Hậu Lê), Nguyễn nối tiếp nhau trong thời gian dài nên có điều kiện xây dựng nền pháp chế độc lập và đã có các công trình pháp luật đáng kể.Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại được đề cập chủ yếu ở các bộ luật thời Lý, Hậu Lê và Thời Nguyễn Nhà Lý tồn tại từ năm 1010 đến năm

1225, bên cạnh việc củng cố bộ máy cai trị các vua nhà Lý còn chú trọng đến việc thiết lập các triều nghi, điển chế pháp luật Vào năm 1042, Lý Thánh Tông cho ban hành Bộ luật Hình thư, đây là sách luật đầu tiên của một triều đại Việt Nam Cũng như pháp luật của các triều đại phong kiến sau này, pháp luật thời Lý không có văn bản riêng điều chỉnh về lĩnh vực dân sự, mà xen kẻ

giữa các chế định hình sự, hành chính, là các chế định dân sự thuần túy Chế định về chuộc lại đã được Bộ luật Hình thư điều chỉnh nhằm bảo vệ quyền lợi của người nông dân, nó giúp họ không phải từ bỏ quyền sở hữu đối với một tư liệu sản xuất quan trọng đó là "ruộng nương" trong lúc túng tiền bằng quy định: "người nông dân khi túng tiền phải cầm cố ruộng nương được chuộc lại ruộng đất trong thời hạn 20 năm" Quy định này tỏ ra cần thiết và phù hợp, đặc biệt là đối với nền kinh tế nông nghiệp nên những quy định về chuộc lại này tiếp tục phát triển, cụ thể và đầy đủ hơn trong quy định pháp luật của các triều đại tiếp theo

Thời Lê (1428 - 1788) là thời kỳ tồn tại dài trong lịch sử chế độ phong kiến Việt Nam và cũng là thời kỳ mà tình hình chính trị, kinh tế, xã hội cũng như pháp luật đạt được nhiều thành tựu Bên cạnh các chính sách ruộng đất thì nhà Lê còn thực hiện chính sách "trọng nông, khuyến thương", nhờ vào chính sách này nên các giao dịch dân sự có điều kiện phát triển và đỉnh cao là sự ra đời của Bộ Quốc triều hình luật Bộ Quốc triều Hình luật hay còn được gọi là

Bộ luật Hồng Đức được ban hành vào năm 1483 Đây là bộ luật đánh dấu thời hoàng kim trong lịch sử phong kiến Việt Nam Bộ luật này đã phản ánh khá trung thực thực tiễn xã hội Việt Nam thế kỷ XV, nó được giới nghiên cứu trong và ngoài nước đánh giá cao không chỉ vì nó có quy mô lớn, có nội dung phong phú và phức tạp mà còn có giá trị tư tưởng mang tính dân tộc, nhân đạo và tiến bộ [8, tr 9]Và một phần quan trọng góp phần tạo nên giá trị

đó của bộ luật phải kể đến đó là các quy định về khế ước (mà ngày nay gọi là hợp đồng) Trong Quốc triều Hình luật không sử dụng khái niệm khế ước mà dùng các khái niệm cụ thể như: mua, bán, cho, cầm, và khái quát hơn là văn khế Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã được Quốc triều Hình luật điều chỉnh khá chi tiết với tên gọi là khế ước cầm ruộng đất, trong đó các quyền, nghĩa vụ của các bên được cụ thể hóa và thời hạn chuộc lại cũng dài hơn Quốc triều Hình luật quy định: "Một khi ruộng đất đã được cầm thì chủ

ruộng đất không được đem ruộng đất đó bán đứt cho người khác trong khi chưa đem tiền chuộc trả cho người chủ cầm Việc bán ruộng đất phải được lập thành văn tự khác (Điều 383) Với khế ước cầm ruộng đất này cho phép chủ đất trong lúc gặp khó khăn có thể "cầm" (bán tạm thời) ruộng đất của mình cho người khác, việc cầm ruộng đất cho người khác đã hạn chế quyền định đoạt của chủ ruộng đất, theo đó chủ ruộng đất không được bán ruộng đất cho người khác Quyền này chỉ được khôi phục hoàn toàn khi chủ ruộng đất

đã trả tiền chuộc cho người chủ cầm Nếu chủ ruộng đất xin chuộc lại mà chủ cầm không cho chuộc hoặc không muốn chuộc mà chủ cầm bắt buộc phải chuộc lại thì chủ cầm đều bị phạt 80 trượng Việc chuộc lại chỉ được tiến hành trong một thời hạn nhất định Cụ thể: Đối với ruộng mùa là ngày 15 tháng 3; ruộng chiêm là ngày 15 tháng 9 Đây là thời hạn do Quốc triều Hình luật quy định (Đ384) Tuy nhiên, họ có thể thỏa thuận một thời hạn chuộc khác, nếu quá kỳ hạn trên mà chủ ruộng cố đòi ruộng thì cũng bị phạt 80 trượng, đồng thời vẫn không cho chuộc lại Nếu chuộc trong kỳ hạn và được quan xử cho chuộc mà chủ cầm cố tình lần khân không cho chuộc, dẫn đến quá kỳ hạn, thì chủ cầm bị phạt 80 trượng, phải cho chuộc và trả lại tiền lãi những ngày

để lần khân Việc trả lãi đối với những ngày chậm cho chuộc là một chế tài luật định đã được sử dụng cách đây hơn 5 thế kỷ nhằm bảo đảm đồng tiền không bị ngừng lưu thông Quyền chuộc lại của người cầm được pháp luật bảo vệ trong niên hạn 30 năm Nếu quá niên hạn này thì không được chuộc lại Niên hạn này có thể coi là thời hiệu chấm dứt quyền yêu cầu Trong trường hợp người bán trái lý mà còn kêu lên quan để đòi chuộc thì xử phạt 50 roi, biếm một tư."[8,tr 59-60] Từ những quy định trên cho thấy chế định về chuộc lại trong luật thời Lê đã có sự kế thừa và phát triển các quy định thời Lý

- Trần

Tiếp theo nhà Hậu Lê là nhà Nguyễn tồn tại từ năm 1802 đến năm 1945 nhưng thực chất chỉ tồn tại độc lập đến năm 1858, đây là triều đại phong kiến

cuối cùng của Việt Nam Mặc dù nhà Nguyễn đã thực hiện nhiều biện pháp

để củng cố và xây dựng nhà nước phong kiến chuyên chế nhưng do chính sách "bế quan, tỏa cảng" không phù hợp với thực tiễn khách quan nên những chính sách đó ngược lại trở thành rào cản, kìm hãm nền kinh tế phát triển theo xu hướng kinh tế - hàng hóa Thời kỳ đầu dưới triều Gia Long, Minh Mạng còn duy trì một số quan hệ công thương với nước ngoài thuộc khu vực Đông Nam Á và một số nước phương Tây nhưng từ thời Tự Đức trở về sau thì hầu như không còn một quan hệ thông thương nào nữa Và hệ quả của chính sách đó là nền kinh tế kém phát triển, sự phát triển của giao lưu dân sự

bị hạn chế rất nhiều Dưới thời Nguyễn một bộ luật quan trọng được ban hành theo chỉ dụ của vua Gia Long mang tên Hoàng Việt Luật lệ (hay còn gọi là Bộ luật Gia Long) chúng ta cũng tìm thấy sự ảnh hưởng ít nhiều của những chính sách trên Trong Hoàng Việt Luật lệ các quy định về dân sự chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, nhiều vấn đề dân sự không được ghi nhận và thiếu những quy định cụ thể, tính chất hướng dẫn trong các quy phạm rất hạn chế, chủ yếu là những cấm đoán Trong quyển 6, 7, 8 Hoàng Việt Luật lệ gồm 66 điều luật hộ, tuy nhiên trong đó chỉ có 10 điều về ruộng, nhà, 16 điều về hôn nhân, 3 điều về vay nợ là thuộc sự điều chỉnh của pháp luật dân sự Mặc dù các quy định về dân sự chiếm rất ít nhưng Hoàng Việt Luật lệ cũng dành những quy định để điều chỉnh về mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, điều

đó cho thấy sự cần thiết và quan trọng của loại hợp đồng chuộc lại này đối với đời sống thực tiễn Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong Hoàng Việt Luật lệ được biết đến với cái tên "điển mại" - một trong hai hình thức mua bán phổ biến thời bấy giờ được Hoàng Việt Luật lệ điều chỉnh Nếu như với hình thức mua bán "đoạn mại" có nghĩa là mua đứt bán đoạn, người mua có quyền sở hữu đồ vật ngay sau khi trả tiền và người bán không có quyền lợi gì đối với tài sản đã bán thì với hình thức bán "điển mại" điều này gần như ngược lại, có nghĩa là bán rồi một thời hạn sẽ chuộc lại tài sản đã

bán hay nói cách khác là "bán tạm thời, bán có thời hạn" và quyền sở hữu đối với tài sản không bị vĩnh viễn mất đi sau lần bán đó như đối với hình thức đoạn mại Hình thức "điển mại" này ngày nay gọi là bán chuộc lại Cụ thể, Điều 89 của Hoàng Việt Luật lệ quy định: "Những ruộng đất, vườn rừng, đồ dùng mà người ta bán có thời hạn đến mãn niên hạn, người chủ nô đem tiền đến chuộc lại Nếu người làm chủ tạm thời thoái thác nọ kia không cho chuộc thì bị phạt 40 roi Ngoài ra, huê lợi thu được trong năm ấy dư nhiều phải chu cấp cho chủ, vẫn cho chuộc theo nguyên giá Còn như hạn năm đã hết mà chủ không có khả năng chuộc lại thì không ở trong luật này" Cũng trong điều luật này còn quy định: "người bán không được bán hai lần đối với một tài sản" Lần bán thứ hai là phi pháp, vì bán tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của mình trong một thời hạn nhất định Người mua đầu tiên trở thành chủ ruộng đất Người mua thứ hai được nhận lại tiền Quy định này rất công bằng Yếu tố biết hoặc không biết của người mua cũng quyết định mức độ trách nhiệm của người này Trong khế ước điển mại phải ghi rõ thời hạn chuộc lại Trong thực tế có hai hình thức mua bán điển mại sau đây:

Thứ nhất, hai bên thỏa thuận về việc người bán có quyền chuộc lại tài

sản sau một thời hạn ghi rõ trong văn khế Trong trường hợp này, người bán nhận lại ruộng đất và phải trả lại cho người mua số tiền chuộc lại Hoa lợi mà người mua đã thu được trong thời hạn chuộc lại được trừ vào tiền lời của giá bán

Thứ hai, người bán có thể chuộc lại tài sản đã ghi trong văn khế Nếu

người bán chuộc lại trước thời hạn thì phải hoàn trả tiền và trả cả lãi theo thỏa thuận, nếu chuộc lại sau hạn chuộc thì chỉ phải hoàn trả tiền bán, vì người mua đã được sử dụng tài sản thêm một thời gian nữa

Đất ruộng đã điển mại thì đương nhiên được chuộc lại và người bán không phải trả tiền chuộc lại, vì người mua đã thu được hoa lợi do canh tác đất ruộng Do đó giá chuộc lại không quan trọng và được coi là tương đương

với hoa lợi mà người mua thu được.[8, tr 72-74]

Giai đoạn 2: Thời thuộc Pháp

Dưới thời Pháp thuộc nước ta bị chia cắt thành các vùng lãnh thổ có chế

độ chính trị khác nhau: Nam Kỳ là thuộc địa của Pháp, Bắc Kỳ và Trung Kỳ

là đất bảo hộ Tương ứng với các chế độ chính trị khác nhau, các bộ luật riêng biệt cũng được ban hành cho mỗi vùng lãnh thổ Các bộ luật này cả về hình thức lẫn nội dung khác hẳn với các cổ luật và chịu ảnh hưởng sâu xa của kỹ thuật pháp lý phương Tây

Tại Nam Kỳ, quyền lập pháp nằm trong tay người Pháp và được thực hiện bằng Sắc lệnh của Tổng thống Pháp Sắc lệnh ngày 3/10/1883 đã cho ra đời Bộ Dân luật giản yếu (Precis de legislation civile) Tuy nhiên, Bộ luật này không đề cập gì đến hợp đồng

Bộ Dân luật Bắc Kỳ do viên Thống sứ Pháp tại đây ban hành vào năm

1931 với nhan đề chính thức là "Bộ Dân luật được thi hành tại các Tòa Nam

án Bắc Kỳ" (Bộ luật này còn được gọi là Bộ luật Morché - Thống sứ Bắc Kỳ) Bộ Dân luật Bắc Kỳ gồm có 1455 điều chia thành một thiên sơ bộ và bốn quyển, trong đó, quyển thứ nhất tỏ ra đặc sắc hơn cả vì nó thể hiện sự tiếp nhận có chọn lọc một số nội dung của Bộ Dân luật Pháp trong sự kết hợp với giá trị văn hóa truyền thống của Việt Nam Tuy nhiên, các quy định về hợp đồng trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ đã mượn hầu hết các điều khoản của Bộ Dân luật Pháp Vì vậy, mà các quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ về cơ bản cũng có sự kế thừa tinh thần của Bộ Dân luật Pháp, chẳng hạn như ở điều 961, điều 963, điều 965, điều 966, điều 967,

Bộ Dân luật Trung Kỳ được ban hành năm 1936 (còn gọi là Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật 1936) Bộ luật này bao gồm 5 Quyển, 1709 Điều (nhiều hơn Bộ Dân luật Bắc Kỳ 254 Điều) của tác giả Collet, cố vấn pháp luật của Chính phủ bảo hộ Các quy định về hợp đồng được xây dựng giống

với luật La Mã và được quy định khá chi tiết; một số quy định trong bộ luật mang tính hiện đại và tiến bộ Ngoài ra, một trong các chế định đặc thù là khế ước được quy định chi tiết và chặt chẽ hơn các Bộ dân luật Nam Kỳ và Bắc

Kỳ, về cơ bản, Bộ luật này giống Bộ Dân luật Bắc Kỳ 1931[36]

Giai đoạn 3: Sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 thành công

Sau Cách mạng Tháng 8 năm 1945, trong điều kiện chưa xây dựng được Bộ luật mới, Sắc lệnh ngày 10/10/1945 đã được Chủ tịch Hồ Chí Minh

ký ban hành cho phép áp dụng các luật lệ của chế độ cũ cho đến khi ban hành được các văn bản luật thống nhất trong toàn quốc, với nguyên tắc: "nếu những luật lệ đó không trái với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng hòa" Năm 1954, sau chiến thắng Điện Biên Phủ và Hội nghị Giơ-ne-vơ thắng lợi, miền Bắc hoàn toàn giải phóng Theo hiệp định, đất nước tạm thời chia làm hai miền và sau hai năm hai miền sẽ thống nhất bằng tổng tuyển cử trong cả nước do chính quyền hai miền hiệp thương tổ chức Nhưng sau khi hất cẳng Pháp, đế quốc Mỹ và chính quyền Ngô Đình Diệm đã vi phạm hiệp định Giơ-ne- vơ, từ chối hiệp thương tổng tuyển cử để thống nhất đất nước Vì vậy từ năm 1955 đến 1975, ở Việt Nam đã hình thành hai chính quyền: Việt Nam dân chủ cộng hòa ở miền Bắc và Việt Nam cộng hòa ở miền Nam

Ở miền Bắc, ngày 1/7/1959, Tòa án nhân dân tối cao có chỉ thị số 772- TATC đình chỉ áp dụng những luật lệ của chế độ cũ và từ thời điểm đó chỉ áp dụng những luật lệ của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Vì vậy, trong thời gian này chúng ta thiếu hẳn một Bộ luật dân sự

Ở miền Nam, ngày 20/12/1977 Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu ký sắc lệnh đồng thời ban hành 5 Bộ luật trong đó có Bộ luật dân sự Sài Gòn Bộ luật

này về cơ bản duy trì hệ thống pháp luật của Pháp tại Nam Kỳ trước đây và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng được bộ luật này dành

sự quan tâm điều chỉnh

Giai đoạn 4: Đất nước thốngnhất (từ năm 1975 đến nay

Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng và thống nhất đất nước, các bộ luật

ở miền Nam trong đó có Bộ luật dân sự bị bãi bỏ, pháp luật miền Bắc được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả hai miền Nam Bắc Ngày 28/10/1995 Bộ luật dân sự của Nhà nước thống nhất được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/7/1996 Bộ luật dân sự năm 1995 này có ý nghĩa vô cùng lớn lao đối với chính sách đổi mới của Việt Nam và được coi là một trong các tuyên ngôn pháp lý quan trọng nhất của Nhà nước về việc từ bỏ cơ chế quản lý tập trung

kế hoạch hóa, phát triển kinh tế thị trường, tôn trọng các nguyên lý cơ bản của đời sống dân sự Trong phần các hợp đồng thông dụng, bộ luật này đã dành những quy phạm điều chỉnh về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, đó là Điều 458 quy định về chuộc lại tài sản đã bán Đây là một trong các loại hợp đồng mua bán tài sản đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với thực tiễn

Sau 10 năm áp dụng, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có những quy định tỏ

ra bất cập, không phù hợp với những đòi hỏi của thực tiễn và yêu cầu đặt ra là cần sửa đổi, bổ sung Trên cơ sở kế thừa và phát triển, Bộ luật dân sự 2005 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01/01/2006) đã tạo khung pháp lý vững chắc cho các giao dịch dân sự phát triển Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại của BLDS 1995 cũng được BLDS 2005 kế thừa, tuy nhiên đã có một số sửa đổi nhỏ ở quy định về nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn chuộc lại Cụ thể là tại Khoản

2 - Điều 458 - BLDS 1995 quy định: "Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không

được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản,

phải chịu rủi ro đối với tài sản", thì trong BLDS 2005 tại Khoản 2 - Điều 462

đã bỏ cụm từ "bảo lãnh" và quy định rằng: "Trong thời hạn chuộc lại, bên mua

không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải

chịu rủi ro đối với tài sản

Và BLDS năm 2015 hiện hành quy định về chuộc lại tài sản đã bán có những điểm khác biệt lớn: Về thời hạn chuộc lại sẽ phụ thuộc vào thoả thuận hai bên, nếu không có thoả thuận thì luật mới điều chỉnh “ 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản” Cùng với đó bên mua tài sản chỉ không được phép thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản đối với tài sản sẽ được chuộc lại Như vậy, BLDS năm 2015 đã quy định mở hơn cho phép bên mua có thể thực hiện một số giao dịch như cho thuê, thế chấp, cầm cố làm cho bên mua không phải chịu quá nhiều thiệt thòi trong giao dịch mua bán này

1.4.Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và mối liên hệ giữa chúng

Trước nhu cầu phát triển và sự đòi hỏi của xã hội, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên, phát triển và tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau như: hợp đồng cố đất (là một loại hợp đồng phổ biến theo tập quán nông thôn miền Nam Việt Nam), hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản, Các loại hợp đồng này một mặt chúng vẫn còn mang những bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mặt khác chúng đã có sự phát triển khác biệt

Cụ thể hơn như đối với repo cổ phiếu là việc nhà đầu tư có cổ phiếu chưa niêm yết trên sàn chứng khoán nhưng đang cần tiền thì có thể mang đến công

ty chứng khoán để repo; cổ phiếu mang đi repo phải có tên trong danh sách cổ phiếu mà công ty chứng khoán chấp nhận repo – danh sách này được đưa ra tùy theo tình hình thị trường; nếu cổ phiếu của nhà đầu tư được chấp nhận thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng đồng thời nhà đầu tư phải làm giấy chuyển nhượng cổ phiếu cho công ty chứng khoán và khi hết hạn hợp đồng nhà đầu tư mang tiền đến thanh lý hợp đồng, Công ty chứng khoán chuyển nhượng sang tên lại cho nhà đầu tư

Trong thực tiễn thì repo chứng khoán rất dễ nhầm lẫn với hợp đồng cho vay cầm cố chứng khoán bởi lẽ cả hai hợp đồng này đều nhằm mục đích vay tiền và đều có sự chuyển giao tài sản tạm thời Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý thì hai dạng hợp đồng này có những điểm khác biệt quan trọng

Thứ nhất, về khái niệm thì có thể hiểu repo chứng khoán là việc công ty chứng khoán mua trái phiếu, cổ phiếu (chưa niêm yết) của nhà đầu tư (đang cần vốn) trong một thời hạn nhất định, sau đó sẽ bán lại chính trái phiếu, cổ phiếu đó cho nhà đầu tư (vì nhà đầu tư không nỡ từ bỏ cổ phiếu đó cũng như những quyền sẽ nhận được trong khoảng thời gian repo như quyền nhận cổ tức, dự họp…) còn Cho vay cầm cố chứng khoán là việc thế chấp, thường là

cổ phiếu (đã niêm yết) để vay tiền của công ty chứng khoán hoặc ngân hàng trong một thời hạn nhất định, mức vay thường được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên thị giá, tài sản đảm bảo là chứng khoán

Thứ hai, về quyền sở hữu chứng khoán thì trong thời hạn repo thì bên cho vay (công ty chứng khoán )là chủ sở hữu tài sản, nhà đầu tư ( người đi vay) phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu cho công ty chứng khoán Còn trong thời hạn cầm cố chứng khoán để vay thì nhà đầu tư vẫn là chủ sở hữu của chứng khoán Chứng khoán của nhà đầu tư sẽ được công ty chứng khoán phong tỏa trên tài khoản theo quy định

Thứ ba, về việc sử dụng tài sản là đối tượng của hợp đồng thì người mua trong giao dịch repo có quyền kinh doanh chứng khoán đã mua trong suốt thời hạn của hợp đồng repo và được hưởng những lợi ích phát sinh từ tài sản Tuy nhiên phải chịu rủi ro đối với tài sản Còn trong cầm cố chứng khoán thì người mua không được phép sử dụng tài sản đảm bảo cho mục đích kinh doanh

Thứ tư, về nghĩa vụ khi hợp đồng đến hạn, trong repo nếu nhà đầu tư không thực hiện mua lại chứng khoán tại ngày đáo hạn, công ty chứng khoán

có quyền bán chứng khoán và các quyền liên quan đến chứng khoán còn trong cầm cố nếu nhà đầu tư không trả được nợ, số chứng khoán cầm cố sẽ được xử lý theo quy định về xử lý tài sản

Từ những phân tích trên, chúng ta thấy được hợp đồng repo chứng khoán thực chất là một dạng biến thiên phát triển của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Vì thế nó mang đầy đủ những đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Tuy nhiên, hợp đồng repo chứng khoán cũng có những biến thiên, phát triển nhất định để theo kịp nhu cầu mà thực tiễn đặt ra cụ thể như sau:

Quyền của bên bán đối với tài sản đã bán: Nếu như trong hợp đồng

mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại [29, điều 462] một khi quyền sở hữu đối với tài sản đã được chuyển cho bên mua trong thời hạn chuộc lại, bên bán không còn được hưởng bất kỳ lợi ích phát sinh nào nữa từ tài sản đã bán nhưng với hợp đồng repo chứng khoán (repo cổ phiếu, repo trái phiếu,) mặc dù đã chuyển quyền sở hữu chứng khoán cho bên mua nhưng người bán vẫn tiếp tục được hưởng cổ tức Tuy nhiên, vì bên bán đang sử dụng vốn của bên mua nên bên mua trong hợp đồng repo thường là bên nhận cổ tức bằng tiền mặt trước ngày bán lại và số tiền này sẽ khấu trừ vào tổng giá trị bán lại hai bên đã thỏa thuận trước đó Điều này không ảnh hưởng đến quyền hưởng lợi từ cổ phiếu mà bên mua hướng đến khi sử dụng repo mà cũng đảm bảo

được cho bên mua thu lại phần nào vốn của mình bỏ ra nếu bên bán không mua lại cổ phiếu đã repo

Quyền của bên mua trong thời hạn chuộc lại: đối với hợp đồng mua bán

tài sản với điều kiện chuộc lại, trong thời hạn chuộc lại bên mua không được thực hiện một số giao dịch có khả năng làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bên mua, nghĩa là bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, Ngược lại, đối với hợp đồng repo chứng khoán bên mua được sử dụng chứng khoán để thực hiện hoạt động kinh doanh trong thời hạn chuộc lại, nhưng trong chừng mực không được làm ảnh hưởng đến quyền của bên bán (vì có điều kiện chuộc lại) Ví dụ như bên mua sẽ có quyền tham gia đại hội đồng cổ đông, có quyền đề cử và ứng cử cá nhân nào đó đại diện mình tham gia vào bộ máy hoạt động của công ty mà mình nắm giữ cổ phiếu để điều hành, thu lợi nhuận Thông thường, các công ty chứng khoán khi repo thì thường có một danh sách các công ty có cổ phiếu mà công ty chứng khoán chấp thuận repo, các công ty này thường là các tập đoàn lớn, cổ phiếu có khả năng thanh khoản cao, việc nắm giữ quyền điều hành, chi phối hoạt động kinh doanh của những công ty này sẽ giúp công ty chứng khoán thu được những lợi nhuận đáng kể Điều này tạo nên tính linh hoạt cho hợp đồng repo chứng khoán, nó cho phép khai thác được mọi khả năng sinh lời của tài sản, tăng hiệu quả của đồng vốn kinh doanh để đem lại lợi ích tối ưu nhất có thể cho các bên

Giá chuộc lại tài sản: nếu như giá chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua

bán tài sản với điều kiện chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác mà không phụ thuộc vào giá bán ban đầu thì với hợp đồng repo chứng khoán giá chuộc lại tài sản lại chịu ảnh hưởng bởi giá bán ban đầu (giá repo) Theo đó trong thực tiễn giao dịch, giá chuộc lại tài sản trong hợp đồng repo chứng khoán được tính bằng công

thức: “Giá chuộc lại = Giá bán ban đầu * (1 + lãi suất repo/365 * Số ngày thực sự sở hữu chứng khoán)”

Ví dụ: Nhà đầu tư A ký hợp đồng repo để bán 10.000 cổ phiếu của mình

cho Công ty chứng khoán B với giá 20.000 đồng/cổ phiếu, lãi suất repo là 2%/tháng và thời hạn repo là 6 tháng, vậy tổng số tiền repo cổ phiếu (giá bán ban đầu) A có được là 200 triệu đồng Đúng như thỏa thuận, 6 tháng sau A đem tiền đến chuộc lại cổ phiếu Theo như công thức tính giá chuộc lại tài sản trong hợp đồng repo chứng khoán (repo cổ phiếu) thì A phải trả cho Công ty chứng khoán B số tiền là: 200 triệu * (1 + 2%/365 * 6 tháng) = 200 + 2/1095 = 200,001826 triệu đồng Vậy với giá chuộc lại trong hợp đồng repo này bên mua không phải chịu thiệt hại khi giá thị trường xuống thấp như

ở công thức giá thị trường của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Vì vậy, với việc linh hoạt trong quy định giá bán và mức lãi suất repo thì bên mua đã tạo được ưu thế cạnh tranh Chính đặc tính này đã tạo nên tính linh hoạt và cạnh tranh của hợp đồng repo so với các hình thức cho vay khác, đồng thời điều này lý giải tại sao hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại khi tồn tại dưới hình thức hợp đồng repo chứng khoán lại phát triển sôi động và hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư.[26]

1.4.2 Hợp đồng repo bất động sản

Hợp đồng repo bất động sản là một hợp đồng “hứa mua, hứa bán”, theo

đó khách hàng (cá nhân, doanh nghiệp) bán bất động sản cho Công ty kinh doanh bất động sản để lấy tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng và kèm theo “lời hứa” sẽ mua lại bất động sản mà mình đã bán cho công ty Sau khi đã giải quyết được khó khăn, tránh bị thanh lý hợp đồng vay, nhà đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng vay mới với ngân hàng với mức lãi suất thấp hơn để trở lại thực hiện “lời hứa” mua lại bất động sản đã bán Với cách thực hiện này giúp nhà đầu tư tránh được việc phải “gồng mình” trả lãi suất cao cho ngân hàng trong hợp đồng vay trước và không phải mất đi quyền sở hữu đối với bất động sản Hợp đồng repo bất động sản này thường được chào cho những khách hàng là cá nhân hay doanh nghiệp trước đây thường vay vốn ngân

hàng để mua bất động sản và trong hoạt động repo này thường có sự liên kết giữa công ty kinh doanh bất động sản với một hay nhiều ngân hàng Hợp đồng repo bất động sản ra đời trong bối cảnh khi các ngân hàng thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, có nhiều khả năng ngân hàng từ chối cho nhà đầu tư (cá nhân, doanh nghiệp) vay lại hoặc cho vay lại với mức hạn tín dụng thấp hơn và khi tưởng chừng các cánh cửa ngân hàng đều đóng lại với nhà đầu tư thì hợp đồng repo bất động sản ra đời đã kịp thời cứu nhà đầu tư vượt qua khó khăn, cho nhà đầu tư một kênh huy động vốn khác ngoài kênh truyền thống

là ngân hàng Cho nên, sự ra đời của loại hợp đồng này đã kịp thời đáp ứng

sự kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư Tuy nhiên, hợp đồng này cũng chứa đựng không kém những rủi ro như repo chứng khoán vì có nhiều vấn đề còn chưa

rõ về khía cạnh pháp lý, đặc biệt là sự không rõ ràng liên quan đến việc chuyển dịch quyền sở hữu, điều này khiến nhà đầu tư có nguy cơ bị đẩy vào tình trạng mất đất một cách “hợp pháp” khi vào lúc đáo hạn hợp đồng, họ không đủ tiền để mua lại tài sản Và khi đó, Công ty kinh doanh bất động sản sẽ mua đứt bất động sản, quyền sở hữu đối với bất động sản giờ đây chính thức chuyển cho bên mua Từ những điều trên có thể nói, nếu như hợp đồng repo chứng khoán là nhánh phái sinh thứ nhất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì hợp đồng repo bất động sản chính là nhánh phái sinh thứ hai Vì thế, hợp đồng repo bất động sản này cũng mang những đặc điểm pháp lý của một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại giống như hợp đồng repo chứng khoán, nhưng chỉ khác ở chỗ hợp đồng repo chứng khoán thì đối tượng là chứng khoán còn hợp đồng repo bất động sản

có đối tượng là bất động sản

So sánh giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với repo bất động sản thì cũng giống như hợp đồng repo chứng khoán giá chuộc lại tài sản trong hợp đồng repo bất động sản có sự khác biệt so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại vì giá chuộc lại trong hợp đồng này

chịu sự ảnh hưởng rất nhiều bởi giá bán ban đầu Cụ thể, giá chuộc lại tài sản

là giá bán cộng với khoản phí 1% giá trị tài sản và một mức lãi suất nhất định quy ra ngày Ngoài ra, trong pháp luật các nước còn quy định thêm rằng: giá chuộc lại tài sản còn phải tính đến các chi phí liên quan đến việc mua bán, chi phí sửa chữa và nâng cấp tài sản[18, điều 1673], đây là điều mà chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong luật dân sự Việt Nam chưa đề cập đến

1.4.3 Hợp đồng cố đất

Cầm cố là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được pháp luật thừa nhận Theo Điều 326 – BLDS 2005, cầm cố là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Còn cố đất được hiểu là một tập quán, theo đó một người có quyền sử dụng đất nông nghiệp (gọi là bên cố đất) dùng chính thửa đất nông nghiệp này để làm vật bảo đảm cho việc vay một khoản tiền (vàng)

từ người khác (gọi là bên nhận cố đất) trong một thời gian thỏa thuận (gọi là thời hạn cố đất) Trong thời hạn này, bên nhận cố đất có quyền sử dụng, khai thác thửa đất cố theo đúng thỏa thuận Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cố đất không chuộc lại đất thì tùy theo thỏa thuận, bên nhận cố đất có thể tiếp tục sử dụng thửa đất cố hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên nhận cố đất, hoặc bên nhận cố đất phải giao đất cố lại cho bên cố đất để người này chuyển nhượng hay giao cho người khác cố và sau đó trả lại số tiền (vàng) đã vay ban đầu cho bên nhận cố đất Có thể nhận thấy được những điểm khác biệt giữa cố đất và cầm cố bất động sản:

Một là, mục đích của cầm cố tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự thông thường được áp dụng đối với tài sản là động sản, người nhận cầm cố

là người quản lý tài sản (trừ những tài sản đặc biệt) Trong quan hệ “cố đất”, mặc dù bên nhận cố đất có quyền sử dụng đất, khai thác công dụng của đất nhưng vì bên cố đất thường là những người nghèo, đất nông nghiệp là tư liệu

sản xuất chính nuôi sống họ, nên trong quan hệ này ở các tỉnh nam bộ bên cố đất vẫn được bên nhận cố đất cho canh tác sản xuất trên đất đã cố

Hai là, tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nên

giá trị có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên Trong “cố đất”, mục đích của người nhận và người “cố đất” hướng tới không hẳn là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích thông qua việc cố và nhận “cố đất” Do vậy, giá cố đất thường tương đương với giá chuyển nhượng tại thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có thể được thỏa thuận ngay trong hợp đồng hoặc giá thị trường tại thời điểm chuộc cộng thêm một giá trị nhất định Trên thực tế, thì giá chuộc lại đất bao giờ cũng lớn hơn giá “cố đất” Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận người cố đất phải trả cho người nhận cố đất một phần hoa lợi theo mùa Về thời hạn cố đất

do các bên thỏa thuận mà không phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự như trong cầm cố tài sản

Ba là, có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, nếu hết thời hạn “cố đất” bên cố đất không chuộc lại đất Tuy nhiên, để chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện đầy đủ những quy định về hình thức hợp đồng Đây là đặc trưng cơ bản thể hiện sự khác biệt giữa cố đất với cầm cố tài sản với tư cách là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” là hợp đồng mua bán tài sản (quyền sử dụng đất) có điều kiện chuộc lại [35]

Từ những phân tích trên cho thấy, thực chất “cố đất” là một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại (hay hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại) Hợp đồng “cố đất” này đã hình thành từ khá lâu trong tập quán giao dịch ở nông thôn miền Nam Việt Nam và là một trong những hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Tuy nhiên loại hợp đồng này đến nay vẫn chưa được pháp luật thừa nhận, không có những quy định đặc thù để điều chỉnh mà chỉ dựa

trên tập quán, mà tập quán thì không đủ sức để ràng buộc các bên tham gia giao dịch giữ tín thực hiện đúng hợp đồng nên tranh chấp phát sinh giữa các bên là khó tránh khỏi

1.5 Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

Như đã phân tích ở trên, chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có từ rất lâu đời Mục đích ban đầu sự ra đời chế định này không phải nhằm tạo nên một công cụ tiếp cận vốn trên thị trường tài chính

mà nó được coi như một biện pháp nhằm giúp những người thiếu vốn trong ngắn hạn có tiền để sử dụng khi cánh cửa tiếp cận vốn của họ ở ngân hàng đã

bị đóng chặt Nói cách khác, nó được coi như một trong những biện pháp cuối cùng để “cứu” chủ sở hữu tài sản để phục hồi lại sản xuất kinh doanh, thoát khỏi tình trạng phá sản

Trên thị trường tài chính, chế định này đã biến thiên và phát triển hơn nhiều so với mục tiêu ban đầu của nó, để trở thành một công cụ vay hữu hiệu cho phép chủ sở hữu tài sản có được một khoản tiền trong ngắn hạn với lãi suất hấp dẫn mà vẫn không phải từ bỏ vĩnh viễn quyền sở hữu của mình đối với tài sản Tiêu biểu phải kể đến là hợp đồng repo cổ phiếu (một loại hợp đồng biến thiên, phát triển từ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại) cho chúng ta thấy rằng, hợp đồng này đã đáp ứng được sự kỳ vọng của nhiều bên trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận, cho phép cả “ba bên” đều có lợi

Về phía nhà đầu tư, repo cổ phiếu cho phép họ không phải bán cổ phiếu với giá thấp khi cần tiền, vẫn có quyền sở hữu đối với số cổ phiếu đã repo, tăng hiệu quả kinh doanh nhờ vào việc có thêm một số tiền do repo cổ phiếu Trong thời gian chuyển nhượng, nhà đầu tư vẫn được hưởng cổ tức và quyền lợi phát sinh khác từ cổ phiếu (như quyền dự họp đại hội đồng cổ đông, quyền biểu quyết, ) So với việc vay cầm cố, với nghiệp vụ repo, nhà đầu tư sẽ có được khoản tiền lớn hơn với lãi suất hấp dẫn hơn Đó là chưa kể đến việc nếu được

repo với giá cao, nhà đầu tư sẽ tận dụng được tối đa nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra

và họ còn được các Công ty chứng khoán cung cấp thông tin đầy đủ, chi tiết liên quan đến cổ phiếu mà họ đã repo

Về phía các Công ty chứng khoán, nghiệp vụ repo cho phép Công ty chứng khoán có quyền kinh doanh chứng khoán đã mua trong suốt thời hạn của hợp đồng, điều này sẽ làm tăng lợi nhuận cho chính công ty Đó là chưa

kể đến việc, với nghiệp vụ repo, một cách gián tiếp, Công ty chứng khoán đã trở thành một chủ thể cho vay hợp pháp, điều mà trước đây chỉ có ngân hàng

CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

2.1 Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng

Vấn đề chủ thể trong quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của các quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó Hiện nay, cũng giống như đã số các nước trên thế giới, khi ban hành BLDS năm 2015 chỉ thừa nhận cá nhân và pháp nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự

Thứ nhất, đối với chủ thể là cá nhân: Thì phải là người có năng lực hành

vi vì đây là yếu tố quan trọng, có tính chất quyết định đến hiệu lực của hợp đồng [30, điều 117 ] Các mức năng lực hành vi của cá nhân được quy định như sau:

- Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người từ đủ 18 tuổi trở lên, người này có thể tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trừ trường hợp người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, người bị mất, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự bằng quyết định của Tòa án

- Người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ: là người từ đủ 06 tuổi đến dưới 18 tuổi thì việc xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại của họ phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật của họ, trừ các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù

hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác Đặc biệt, trường hợp người

từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác [ 30, điều 21]

-Người không có năng lực hành vi dân sự: là người dưới 06 tuổi, mọi

giao dịch liên quan đến người này (trong đó có việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại) đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật [30, Điều 21]

- Người bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao

dịch liên quan đến người này đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật [30, Điều 22]

- Người bị Tòa án tuyên có khó khăn trong nhận thức và điều khiển hành

vi thì mọi giao dịch liên quan đến người này đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người giám hộ [ 30, Điều 23]

- Người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự thì các giao

dịch liên quan đến tài sản của họ phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày [ 30, Điều 24]

Thứ hai, pháp nhân là các tổ chức đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 74, Bộ luật dân sự năm 2015, các pháp nhân là chủ thể đầy đủ của quan

hệ pháp luật dân sự, có năng lực chủ thể mang tính chuyên biệt, được tham gia xác lập, thực hiện các giao dịch phù hợp với mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân Mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân được thể hiện trong điều lệ hay quyết định thành lập pháp nhân Giống như các chủ thể khác của quan hệ pháp luật dân sự, pháp nhân cũng phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự do luật định Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh vào thời điểm

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập, nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân [30, điều 86] Việc xác định rõ khoảng thời gian tồn tại của pháp nhân, hay nói cách khác, khoảng thời gian mà pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự, là một vấn đề quan trọng, vì trong khoảng thời gian đó các giao dịch hợp pháp do pháp nhân tiến hành nhân danh mình có hiệu lực pháp luật,

nó làm phát sinh quyền hay ràng buộc trách nhiệm của pháp nhân đối với các giao dịch do mình thực hiện trước các cá nhân, tổ chức khác là đối tác của pháp nhân trong quan hệ giao dịch đó Pháp nhân là thực thể xã hội chứ không phải là một con người tự nhiên nên năng lực hành vi dân sự của chủ thể này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí của một con người cụ thể nào đó mà được thể hiện bởi ý chí của các thành viên và được thực hiện thông qua hành vi của người đại diện Vì thế, pháp luật đòi hỏi người đại diện này phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và phải có thẩm quyền đại diện Đại diện của pháp nhân có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân là người đứng đầu của pháp nhân, được quy định trong Điều lệ của pháp nhân hoặc trong quyết định thành lập của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Người đứng đầu của pháp nhân cũng có thể ủy quyền cho người khác làm đại diện cho pháp nhân khi tham gia các giao dịch Khi tham gia giao dịch người đứng đầu pháp nhân hoặc người được người đứng đầu pháp nhân ủy quyền phải xác lập giao dịch đúng phạm vi đại diện và tương ứng với phạm vi hoạt động của chủ thể

Ngoài hai chủ thể trên thì BLDS 2015 không coi Hộ gia đình và tổ hợp tác là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự như BLDS 2005 nữa Chính vì vậy khi tham gia các hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại mà có

hộ gia đình và tổ hợp tác tham gia thì đó chính là các cá nhân, với tư các chủ