Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỊ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT PHẠM THỊ THAO XUYEN XÁC ĐỊNH THỜI ĐIÈM CHUYÊN QUYÈN SÔ HŨU TRONG HỢP ĐƠNG MUA BÁN TÀI SẢN Chun ngành: Ảí/ạí kinh tê Mâ số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HOC: TS NGUYỄN HẢI AN TP HÒ CHÍ MINH - NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn vê đê tài "Xác định thời điểm chuyên quyên sở hữu hợp đồng mua bán tài sản ” kết trình tổng hợp nghiên cứu nghiêm túc thân tôi, hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Hải An Các bán án, số liệu sử dụng phân tích luận văn trung thực, xác có nguồn gốc rõ ràng Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm có khơng trung thực thơng tin sử dụng cơng trình nghiên cứu Tác giả luận văn Phạm Thị Thảo Xuyên DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẢT Bơ lt Dân sư ••• BLDS Luât Đất đai • LĐĐ Luật Thương mại LTM Luật Kinh doanh bất động sản LKDBĐS Luật Hàng hải LHH Luật Giao thông đường LGTĐB Luật Xây dựng LXD Quyền sử dụng đất ỌSDĐ Nhà xuất Nxb MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích nghiên cứu 4 Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cua luận văn Bố cục luận văn CHƯƠNG KHÁI QUÁT MỘT SÓ VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYẾN QUYỀN SỞ HŨ u TRONG HỢP ĐÒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1.1 Khái quát thòi điểm chuyển quyền quyền sở hữu 1.1.1 Khái niệm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu .8 1.1.2 Đặc điểm thời điểm chuyển quyền quyền sờ hữu 1.1.3 Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu 11 1.2 Khái quát thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản .12 1.2.1 Khái niệm thời điếm chuyến quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản 12 1.2.2 Đặc điểm thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản 17 1.2.3 Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản .19 1.3 Các xác định thòi điềm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản .20 1.3.1 Căn theo quy định pháp luật 20 1.3.2 Căn theo thóa thuận .21 1.3.3 Căn theo thời hiệu 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 27 CHƯƠNG XÁC ĐỊNH THỜI ĐIÈM CHUYẺN QUYỀN SỎ HỮU TRONG HỢP ĐÒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN 28 2.1 Đối vói động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu .29 2.2 Đối vói động sản phải đăng ký quyền sở hữu 42 KẾT LUẬN CHƯƠNG 52 CHƯƠNG THỜI ĐIẾM CHUYỂN QUYỀN SỞ HƯU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN .53 3.1 Đối vói bất động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu 53 3.2 Đối vó’i bất động sản phải đăng ký quyền sỏ’ hữu 63 KÉT LUẬN CHƯƠNG 75 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong bối cảnh kinh tế thị trường ngày phát triển, xu hướng chung nước tồn cầu hóa hội nhập quốc tế Tính đến thời điểm nay, có nhiều hiệp định quốc tế ký kết, số hiệp định mà Việt Nam thành viên WTO, CPTPP, EVFTA, qua thấy thị trường ngày mở cửa, khuyến khích hợp tác phát triển nước Khi mối quan hệ giao thương phát triển nhộn nhịp lúc đời hợp đồng Họp đồng xem chứng ghi nhận lại thỏa thuận bên giao dịch Trong đó, hợp đồng mua bán tài sản loại hợp đồng thơng dụng nhất, phổ biến có số lượng giao dịch nhiều chủ thề tham gia vào thị trường Khi nhắc đến họp đồng mua bán tài sản thường quan tâm đến vấn đề như: đối tượng họp đồng, giá phương thức toán, thời gian thực hợp đồng, nghĩa vụ bên, địa điểm giao tài sàn, phương thức giao tài sản, nhiên, người lại đề cập đến vấn đề chuyển quyền sở hữu xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản Việc xác định thời điếm chuyến quyền sở hữu họp đồng mua bán tài sản việc xác định thời điểm chấm dứt quyền sở hữu tài sản bên xác lập quyền sở hữu tài sản bên lại quan hệ hợp đồng để từ xác định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ bên sở cho vấn đề chuyển rủi ro quan hệ hợp đồng Từ thấy, khơng xác định rõ ràng thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản dễ dàng xảy nhiều hệ lụy khác tranh chấp phát sinh điều khơng thể tránh khỏi Vì vậy, để hạn chế rủi ro tranh chấp phát sinh trình giao kết, thực họp đồng mua bán tài sản bên cần nắm rõ quy định pháp luật với việc phải quy định cụ thể, chi tiết điều khoản họp đồng mua bán tài sản, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản Việc nghiên cứu cách tổng quát, toàn diện luận cứ, sở khoa học việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hừu hợp đồng mua bán tài sản theo quy định pháp luật Việt Nam có ý nghĩa lý luận thực tiễn, nhu cầu cấp thiết công cải cách tư pháp Nhà nước ta Từ đề xuất giải pháp thích hợp cho việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản nói chung việc xác định thời điểm chuyến quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản nói riêng Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu họp đồng mua bán tài sản” làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản có số sách tham khảo, luận vãn, cơng trình khoa học là: Quá trình tìm kiếm tài liệu để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy liên quan đến đề tài có số cơng trình nghiên cứu khoa học công bố, viết tạp chí chuyên ngành luật nghiên cứu đề tài sau: Dưới hình thức luận án, luận văn có cơng trình: - Lê Thị Ngọc Vân (2014), “Pháp luật Việt Nam xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu ”, Luận văn thạc sĩ - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn đề cập đến việc xác lập quyền sở hữu tài sản chủ thể theo thời hiệu, thực trạng việc xác lập quyền sở hữu đưa giải pháp, khuyến nghị cho vấn đề này; - Nguyễn Thị Kim Thoa (2018), “Căn xác lập quyền sở hữu tài sản không xác định chủ sở hữu theo pháp luật Việt Nam ”, Luận văn thạc sĩ - Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn sâu nghiên cứu phân tích xác lập qun sở hữu đơi với đơi tượng tài sản khơng xác định chủ sở hữu, tác giả không phân chia tài sản động sản bất động sản mà phân tích dựa quy định Bộ luật Dân Dưới hình thức giáo trình, sách chuyên khảo, bình luận khoa học có cơng trình: - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), “Giáo trìnlĩ pháp luật tài sản, quyền sở hữu tài sản vù thừa kế”, PGS.TS Lê Minh Hùng chủ biên, Nxb Hồng Đức Giáo trình khái quát tài sản, chiếm hữu, quyền sở hữu tài sản, quyền khác tài sản, bảo vệ quyền sở hữu quyền khác tài sản Luật dân sự, quy định thừa kế Chương giáo trình quy định cụ thể, chi tiết quyền sở hữu tài sản; - PGS.TS Đồ Văn Đại (2016), “Bình luận khoa học điếm Bộ luật dân 20ì5”, Nxb Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả nêu điểm BLDS năm 2015 với BLDS trước đó, đánh giá tiến BLDS năm 2015; - TS Nguyễn Ngọc Điện (2016), “Giáo trình Luật dân - Tập ỉ ”, Nxb Chính trị quốc gia Giáo trình có nội dung bao quát quy định BLDS Việt Nam Trong đó, chương yếu phân tích quy định quyền sở hữu, quyền quyền sở hữu xác lập quyền sở hữu, đồng thời đưa đánh giá cùa tác giả quy định này; - PGS.TS Nguyễn Văn Cừ, PGS.TS Trần Thị Huệ (2015), “Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2015”, Nxb Công an nhân dân Tác phẩm phân tích điểm hạn chế quy định luật dân quyền sở hữu tài sản Ngoài ra, tạp chí chun ngành luật có viết có nội dung liên quan đến đề tài như: PGS.TS Đồ Văn Đại (2019), “Thời điểm chuyến sở hữu bất động sản Việt Nam ”, Tạp chí Tịa án nhân dân số 18/2019 Tuy nhiên, cho đên cơng trình nghiên cứu đêu chưa tập trung nghiên cứu, đánh giá thực tiễn việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu họp đồng mua bán tài sản, chưa đưa giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu việc ký kết thực họp đồng mua bán tài sản Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn xác định thời điềm chuyển quyền sở hữu họp đồng mua bán tài sản theo quy định pháp luật Việt Nam; điểm hợp lý, tiến vấn đề tồn pháp luật hành vấn đề để từ đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật theo hướng phù họp với thực tiễn áp dụng Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn lý luận khoa học thực tiễn áp dụng pháp luật xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản, quy định pháp luật Việt Nam hành xác định thời điểm chuyến quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản Phạm vi nghiên cứu Vì phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn rộng nên việc nghiên cứu lý luận luật thực định tác giả tập trung nghiên cứu số loại tài sản phổ biến thông dụng, thường xuyên xảy tranh chấp quyền sở hữu, từ đưa kiến nghị không nghiên cứu tất loại tài sản tất quy định pháp luật liên quan đến tài sản Phương pháp nghiên cứu Luận văn thực sở phương pháp luận Mác - Lênin chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử, đồng thời sử dụng kết hợp số phương pháp nghiên cứu khoa học như: Phương pháp phân tích: Nhăm làm sáng tỏ vân đê lý luận vê quyền sở hữu xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sán, phân tích bất cập đế đưa hướng hoàn thiện Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp quy định, kết phân tích từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật xác định thời điềm chuyến quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản Ngoài ra, luận văn vận dụng phương pháp nghiên cứu khoa học khác như: Quy nạp, diễn dịch, thống kê, so sánh, đối chiếu thực tiền để phục vụ cho hoạt động nghiên cứu theo yêu cầu luận văn Kết luận văn Luận văn góp phần làm rõ vấn đề lý luận xác định thời điếm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản; Luận văn góp phần đánh giá tình hình thực thi pháp luật Việt Nam; Luận văn đưa đề xuất luận giải số quan điểm, giải pháp nhằm góp phần hồn thiện thực thi pháp luật xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản Bố cục luận văn Luận văn thiết kế gồm phần: phần mở đầu, phần nội dung phần kết luận Trong phần nội dung gồm ba chương: Chương 1: Khái quát số vấn đề lý luận xác định thời điểm chuyến quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản Chương 2: Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu họp đồng mua bán tài sản động sản 7 A -ì Chương 3: Xác định thời diêm chuyên quyên sở hữu họp đông mua bán tài sản bât động sản r để giải hết được, tác giả coi hạn chế hướng nghiên cứu tiếp cùa đề tài Tác giả mong muốn nhận đóng góp cúa Q thầy cơ, bạn quý độc giả để hoàn thiện đề tài./ TÀI LIỆU THAM KHẢO A VÀN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội nghĩa Việt Nam năm 2013; Bộ luật Dân năm 2005 (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005; Bộ luật Dân năm 2015 (Luật số 91 /2015/QH13) ngày 24/11/2015; Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QHI3) ngày 29/11/2013; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014; Bộ luật Hàng hải Việt Nam 2015 (Luật số 95/2015/ỌH13) ngày 25/11/2015; Luật Giao thông đường năm 2008 (Luật số 23/2008/QH12) ngày 13/11/2008; Luật Thương mại năm 2005 (Luật số 36/2005/QH11) ngày 14/6/2005; Luật Xây dựng năm 2014 (Luật số 50/2014/QH13) ngày 18/6/2014; 10 Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày tháng năm 1991 ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành; 11 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; 12 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 quy định chất lượng quàn lý bảo trì cơng trình xây dựng; 13 Nghị định số 100/2019/NĐ-CP ngày 30/12/2019 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giao thơng đường đường sắt; 14 Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16/6/2020 quy định quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông giới đường bộ; 15 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dần việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất B TÀI LIỆU THAM KHẢO 16 Nguyễn Hải An (2010), “Một vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều quan điềm giải khác nhau”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật (12), tr.49-50 17 PGS.TS Đồ Văn Đại (2016), “Bình luận khoa học điểm Bộ luật dãn 2015”, Nxb Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh; 18 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2015), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2015, Nxb Công an nhân dân; 19 TS Nguyễn Ngọc Điện (2016), “Giáo trình Luật dân - Tập ỉ’’, Nxb Chính trị quốc gia 20 TS Nguyễn Ngọc Điện (2018), “Giáo trình Luật dân - Tập 2”, Nxb Chính trị quốc gia; 21 TS Phan Huy Hồng (2017), “Giáo trình pháp luật thương mại hàng hóa dịch vụ’’, Nxb Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh; 22 Phùng Trung Tập (2017), “Chế định tài sản BLDS năm 2015”, Tạp chí Kiểm sát, số 3, tr 40; 23 Vũ Thị Hồng Yến (2017), Hỏi - đáp quyền sở hữu tài sản khác tài sản theo Bộ luật dân 2015, Nxb Chính trị quốc gia thật; 24 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội; C BẢN ÁN 25 Án lệ số 04/2016/AL vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”; 26 Bản án sơ 02/2020/KDTM-PT ngày 25/06/2020 Tịa án nhân dân tỉnh Tuyên Quang tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa; 27 Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 312/2017/KDTM-PT ngày 26/10/2017 Tòa án nhân dân cấp cao Hà Nội tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa; 28 Bàn án số 44/2020/HS-ST ngày 25/06/2020 Tòa án nhân dân Quận 11, thành phố Hồ Chí Minh; 28 Bán án số 41/2020/DS-PT ngày 22/3/2020 Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh giải tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trạm xăng dầu NL; 30 Bản án số 14/2019/DS-GĐT ngày 24/5/2019 Tòa nhân nhân dân tối cao xét xử họp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê lại; 31 Bản án số 169/2019/DS-PT ngày 15/5/2019 Tòa án nhân dân cấp cao Thành phổ Hồ Chí Minh tranh chap chấp địi QSDĐ yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ; 32 Quyết định giám đốc thấm số 23/2020/DS-GĐT ngày 23/4/2020 việc tranh chấp hợp đồng tặng cho bất động sản D TÀI LIỆU TÙ INTERNET 33 https://banan.thuvienphapluat.vn; 34 http://congbobanan.toaan.gov.vn; 35 https://chinhphu.vn; 36 https://moj.gov.vn; 37 https://tapchitoaan.vn; 38 https://thuvienphapluat.vn PHỤ LỤC JI CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ TỊA ÁN NHÂN DẮN TĨINGHĨA CAO VIỆT NAM ĐỘC lập - Tự - Hạnh phúc Quyêt định giám đôc thâm SỐ: 23/2020/DS-GDT Ngày 23-4-2020 V/v tranh chấp Hợp đồng tặng cho bất động sản NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HỘI ĐỊNG THẨM PHẢN TỊA ÁN NHÂN DÂN TĨI CAO - Thành phần Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao gồm có: Thẩm phán-Chủ tọa phiên tịa: ơng Tống Anh Hào Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thúy Hiền; Ông Chu Xuân Minh; Ông Lê Văn Minh; Bà Nguyễn Thị Hồng Anh - Thư ký phiên tịa: Bà Lê Thị Ngọc, Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tối cao Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao tham gia phiên tịa: ơng Ngun Việt Hùng - Kiêm sát viên Viện kiểm sát nhân dân toi cao - Ngày 23 tháng năm 2020, trụ sờ Tòa án nhân dân tối cao mờ phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân “Tranh chấp Hợp đồng tặng cho bất động sản”, đương sự: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hồng Dung, sinh năm 1950; cư trú tại: số 340 Tinh lộ 8, Khu phố 4, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh - Bị đơn: Ơng Nguyễn Hồng Tấn, sinh năm 1956; cư trú tại: số 33/2 Tân Thành, Phường 12, Quận 5, Thành phổ Hồ Chí Minh - - Người cỏ quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Huệ, sinh năm 1960; cư trú tại: số 33/2 Tân Thành, Phường 12, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh Ơng Phạm Văn Huấn, sinh năm 1962; Chị Phạm Phương Linh, sinh năm 1997; Cùng cư trú tại: sổ 03 Vũ Tụ, Tổ 3, Khu phố 4, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phổ Hồ Chí Minh Anh Phạm Thành Long, sinh năm 1993; cư trú tại: D308 Chung cư Đào Duy Từ, Phường 14, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh ty Bà Nguyễn Ngọc Thương Trang, sinh năm 1991; cư trú tại: Căn hộ 304B Chung cư quân khu 7, phường Trung Mỹ Tây, Quận 12, Thành HỒ Chí Minh Ơng Nguyễn Thành Phương, sinh năm 1971; Bà Võ Thị Kim Trang, sinh năm 1972; Chị Nguyễn Thị Thanh Ngân, sinh năm 2000; Chị Nguyễn Thị Thanh Trúc, sinh năm 2010; Cùng cư trú tại: số 340 Tỉnh lộ 8, Khu phố 4, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thảnh phố Hồ Chí Minh 10 Ơng Nguyễn Trung Hiếu, sinh năm 1963; cư trú tại: số 316 Tình lộ 15, ấp Bến Cỏ, xã Phú Hịa Đơng, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh 11 Bà Nguyễn Thị Kim Hiệp, sinh năm 1972; cư trú tại: số 140 Nguyễn Vãn Kha, Tồ 5, Khu phố 7, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh 12 Bà Nguyễn Thị Lỡi (Lợi), sinh năm 1957; cư trú tại: Khu phố 4, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh 13 ủy ban nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện hợp pháp ủy ban nhân dân huyện Củ Chi: ông Nguyễn Việt Dũng (Vãn ủy quyền ngày 22/5/2017) NỘI DUNG VỤ ÁN: Tại đơn khởi kiện ngày 01/7/2016, đơn khởi kiện bố sung ngày 18/01/2017 lời khai Tòa án, nguyên đơn ỏng Nguyễn Hồng Dung trình bày Nguồn gốc nhà đất số 340 Tỉnh lộ 8, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh cha mẹ ơng (cụ Nguyễn Vãn Mão, chết năm 1988 cụ Nguyễn Thị Giữ, chết năm 2001); lúc sống, cụ Mão cụ Giữ có nói cho ơng Nguyễn Thành Phương để thờ cúng ông bà yêu cầu ông đăng ký đứng tên, ơng Phương khơng minh mẫn, chữ Trong thời gian ông đứng tên, ông Nguyễn Hồng Tấn (em ông) xin ông sang nhượng lại nhà đất nêu cho ông Tấn để ông Tấn có giấy tờ nhà chấp vay tiền Ngân hàng đổi xe cẩu ông đồng ý sang tên lại cho ơng Tấn nghĩ nhà cha mẹ nên đứng tên được, nhiên ông Tấn bán nhà đỏ cho người khác Ông yêu cầu hủy Hợp đồng tặng cho ngày 03/10/2006 ông bà Nguyễn Thị Lỡi tặng cho ông Tấn quyền sử dụng đất 511, tờ đồ 21 khu phố 4, thị trấn Cù Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 262,9m để sang tên lại cho ơng ơng Phương, ơng Tấn khơng giữ lời hứa ban đầu, nhà nhà thờ cúng ông bà nên không quyền bán; đồng thời, ông yêu cầu hủy r Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ^ f r hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ngày 23/5/2011 ủy ban nhân dân huyện Cù Chi cấp cho ông Tấn Bị đơn ơng Nguyễn Hồng Tấn trình bày: Nguồn gốc nhà đất số 340 Tỉnh lộ 8, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh cha mẹ ơng cụ Nguyễn Văn Mão (chết năm 1988) cụ Nguyễn Thị Giữ (chết năm 2001) ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện ơng Dung nhà đất nêu vợ chồng ông Dung ký hợp đồng tặng cho ông, ông đứng tên chủ quyền từ năm 2006, ông bán cho bà Nguyễn Ngọc Thương Trang Đề nghị Tịa án giải để ơng giao nhà đất cho bà Trang Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Ngọc Thương Trang trình bày: Ngày 25/8/2016, bà nhận chuyển nhượng cùa ông Nguyễn Hồng Tấn, bà Nguyễn Thị Huệ diện tích 262,9m2 đất, đất có nhà 100m2 thuộc 511, tờ đồ 21 khu phổ 4, thị ữấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 2.400.000.000 đồng, hai bên đà giao nhận tiền đầy đủ, bà ủy ban nhân dân huyện Củ Chi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bà yêu cầu buộc vợ chồng ông Nguyễn Hồng Tấn, bà Nguyễn Thị Huệ phải tiếp tục thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 25/8/2016; buộc ông Nguyễn Thành Phương, bà Võ Thị Kim Trang phải di dời giao trả cho bà tài sản nhà, đất nêu Ông Nguyễn Thành Phương bà Võ Thị Kim Trang trình bày: Nhà đất số 340 Tỉnh lộ 8, thị trấn Cù Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh ơng Phương cha mẹ cụ Mão, cụ Giữ cho từ năm 1976 sử dụng ổn định không tranh chấp, trước cụ Giữ cịn sống có ý nguyện để lại nhà cho ông Phương thờ cúng Do ơng Phương cịn nhỏ khơng biết chữ nên anh em gia đình đồng ý ông Dung làm hồ sơ kê khai để đứng tên sở hữu Thời điểm làm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng có di chúc hay văn cụ Giữ khơng có văn đồng thừa kế đồng ý để ông Dung đứng tên kê khai Từ trước tới vợ chồng ơng bà người đóng thuế, phí nhà đất Hiện nay, nhà nêu gia đình ơng bà trực tiếp quản lý, sử dụng; ông bà đồng ý với yêu cầu khởi kiện ông Dung Đối với việc ông Tấn chuyển nhượng cho bên thứ ba, ông bà không đồng ý yêu cầu giao lại nhà cho vợ chồng ông bà ở, thờ cúng tổ tiên ý nguyện cha mẹ trước Ông Nguyễn Trung Hiếu, bà Nguyễn Thị Kim Hiệp trình bày:^ f • > ơng bà cụ Mão, cụ Giữ thống với ý kiến yêu cầu nguyên đơn ông Nguyễn Hồng Dung Tại Bản án dân sơ thẩm số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018, Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh định: Không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn ông Nguyễn Hồng Dung việc hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/10/2006 vợ chồng ồng Nguyễn Hồng Dung, bà Nguyễn Thị Lời (Lợi) với ông Nguyễn Hồng Tấn, theo chủng thực sổ 245, số 0Ỉ/2006/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/10/2006 ủy ban nhăn dân thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi; Không chấp nhận yêu cầu cùa nguyên đơn ông Nguyễn Hồng Dung việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sổ BE 875666, sổ vào sổ cấp GCN: CH00590 ngày 23/5/2011 ủy ban nhân dân huyện Củ Chi; Không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn ông Nguyễn Hồng Dung việc đòi ông Nguyễn Hồng Tấn lập thủ tục tặng cho lại ông Dung phần đất tọa lạc địa 340 Tỉnh lộ 8, Khu phổ 4, thị trấn Củ Chi, huyện Cù Chi Chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Ngọc Thương Trang Buộc ỏng Nguyễn Hồng Tấn, bà Nguyễn Thị Huệ, ông Nguyễn Thành Phương, bà Võ Thị Kim Trang người cư trú nhà đất thời điểm thi hành án phải giao cho bà Nguyễn Ngọc Thương Trang nhà đất địa chi 340 Tỉnh lộ 8, Khu phố 4, thị trấn Cù Chi, huyện Củ Chỉ (theo Bàn vẽ sơ đồ nhà đất Công ty TNHH Tư vấn xây dựng-Thương mại-Đo đạc Bản đồ Phú Gia Thịnh lập ngày 15/4/2017, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh, Chi nhảnh huyện Củ Chi duyệt nội nghiệp ngày 17/5/2017) Tòa án cấp sơ thẩm cịn định án phí quyền kháng cáo Ngày 22/5/2018, ông Nguyễn Hồng Dung, ông Nguyễn Thành Phương có đơn kháng cáo tồn Bản án dân sơ thẩm nêu Tại Bản án dân phúc thẩm số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018, Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh định: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo ông Nguyễn Hồng Dung, ông Nguyễn Thành Phương Giữ nguyên Bản án dân sơ tham nêu V í' % -ME 2£ £— Tịa án câp phúc thâm cịn qut định vê án phí Sau xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Hồng Dung, ông Nguyễn Thành Phương có đơn đề nghị xem xét lại Bàn án dân phúc thẩm nêu theo thủ tục giám đốc thẩm.^ •• Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 10/2020/KN-DS ngày 25/02/2020, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân phúc thẩm số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tồ án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân phúc thẩm nêu trên, hủy Bản án dân sơ thẩm số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm, quy định pháp luật Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao trí với Quyết định kháng nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao NHẬN ĐỊNH CỦA TỊA ÁN: [1] ơng Nguyễn Hồng Dung, ông Nguyễn Hồng Tấn, ông Nguyễn Thành Phương, ông Nguyễn Trung Hiếu bà Nguyễn Thị Kim Hiệp cụ Nguyễn Văn Mão (chết năm 1988), cụ Nguyễn Thị Giữ (chết năm 2001) thống xác định nguồn gốc nhà gắn liền với diện tích 262,9m2 đất (gồm 100m2 đất 162,9m2 đất ưồng lâu năm) thuộc số 511, tờ đồ số 21 khu phố 4, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh cùa cụ Mão, cụ Giữ để lại [2] Theo “Tờ trình nguồn gốc đất” ngày 04/4/2006, “Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở” ngày 04/4/2006, ông Dung kê khai nguồn gốc đất số 511, tờ đồ số 21 khu phố 4, thị trấn Cù Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh cha mẹ cho sử dụng từ nãm 1976 Tại Danh sách hộ đủ điều kiện đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Phiếu nhận xét hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận Bảng công bố công khai cá nhân xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/4/2006 ủy ban nhân dân thị trấn Củ Chi thể nguồn gốc nhà đất ông Dung cha mẹ cho từ năm 1976 Ngày 24/7/2006, ông Dung ủy ban nhân dân huyện Củ Chi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, ông Dung cho đứng tên hộ cho ông Phương; người khác cụ Mão, cụ Giữ ông Phương, ông Hiếu, bà Hiệp ông Phạm Văn Huấn chồng bà Nguyễn Thị Hồng Hoa (chết năm 2011) xác định cụ Mão, cụ Giữ cịn sống có nói cho ơng Phương nhà, đất nêu ưên để thờ cúng ông bà để ông Dung đãng ký đứng tên quyền sử dụng đất ơng Phương khơng minh mẫn, khơng biết chữ Thực tế, gia đình ơng Phương người sử dụng nhà đất từ trước tới Như vậy, ông Dung người sử dụng hợp pháp nhà đất tranh chấp nêu trên, việc ông Dung, bà Lời tự ý lập hợp đồng tặng cho ông Tấn quyền sử dụng đất số 511 nói trái với khoản Điều 106 Luật Đất đai 2003; theo quy định Điều 128, khoản Điều 410, khoản khoản Điều 691 Bộ luật Dân nãm 2005 “Hợp đồng tặng cho quyền sử^iy dụng đất” ngày 03/10/2006 ông Dung, bà Lởi với ông Tấn vô hiệu Vì ông Dung người đăng ký, kê khai, xin cấp Giấy chửng nhận quyền sử dụng đất có nội dung nhà đất ơng Dung cha mẹ cho từ năm 1976, ông Dung la người sử dụng ôn định, không tranh chấp, mà không xem xét nguồn gốc, trình quản lý, sử dụng nhà đất, từ khơng chấp nhận u cầu khởi kiện ơng Dung khơng • •• •• [3]Ngày 01/7/2016, ơng Dung có đơn khởi kiện u cầu hủy “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” ngày 03/10/2006 ơng Dung ơng Tấn Tịa án nhân dân huyện Củ Chi; ngày 08/8/2016, Tòa án nhân dân huyện Củ Chi có Thơng báo số 296/TBTL việc thụ lý vụ án, ông Tấn nhận Thông báo Ngày 23/8/2016, ông Tấn bà Nguyễn Ngọc Thương Trang ký kết hợp đồng đặt cọc, đến ngày 25/8/2016, ông Tấn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất 511 nói cho bà Thương Trang Ngày 19/9/2016, bà Thương Trang đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ông Tấn với bà Thương Trang thực sau Tòa án thụ lý giải ưanh chấp nhà đất thừa đất số 511, tờ đồ số 21 khu phố 4, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phổ Hồ Chí Minh ơng Dung ơng Tấn; có nghĩa ơng Tấn bà Trang chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản đất tranh chấp vi phạm điểm b khoản Điều 188 Luật đất đai năm 2013 điểm b khoản Điều 118 Luật nhà năm 2014 Tại khoản Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định : “7o chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đổi với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho sừ dụng đất” Như vậy, theo quy định Luật Đất đai năm 2013, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ tìm hiểu, kiểm tra đất mà ký hợp đồng nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật có phép chuyển nhượng không, thuộc trường hợp không cho phép chuyển nhượng khơng chuyển nhượng, việc bà Trang nhận chuyển nhượng đất số 511, tờ đồ sổ 21 khu phố 4, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh khơng thuộc trường hợp / biết đất có tranh chấp, khơng thuộc trường hợp người thứ ba tình theo quy định Điều 138 Bộ luật Dân năm 2005 thụé mua nhắ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bén muã, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên cỏ thỏa thuận khác Trong vụ án này, Hợp đồng chuyểiínhượng quyền sử dụng đất cỏ tài sản gắn liền với đất ông « Tấn, bà Huệ bà Trang dược đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà từ ông Tấn, bà Huệ sang bà Trang, thực tế ông Phương người sử dụng nhà đất tranh chấp, thời điểm bên phát sinh tranh chấp, bà Thương Trang chưa giao nhà đất bên khơng có thỏa thuận khác, nhà gắn liền với đất nói chưa thuộc quyền sở hữu bà Trang, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ơng Tấn bà Thương Trang chưa hoàn thành Bà Thương Trang không thưộc trường hợp “nhận tài sản thông qua đẩu giá giao dịch với người mà theo án, định cùa quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị huỳ, sừa” theo quy định khoản Điều 138 Bộ luật Dân năm 2005 Như vậy, “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” ngày 03/10/2006 ông Dung, bà Lởi với ông Tấn vô hiệu nên Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ông Tấn bà Thương Trang ngày 25/8/2016 vơ hiệu, Tịa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Ngọc Thương Trang Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn điểm a khoản Điều 337, khoản Điều 343, Điều 345 Bộ luật tố tụng dân năm 2015; Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám, đốc thẩm số 10/2020/KNDS ngày 25/02/2020 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Huỷ Bản án dân phúc thẩm số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 cùa p Tòa án nhân dân cấp cao Thành phổ Hồ Chí Minh, hủy Bản án dân sơ thẩnvù số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 củạ Tộa án nhân dân Thành phố Hồ Chí'/ Minh vụ án “Tranh chấp Hợp đồng tặng cho bất động sản” ngun đơn là.í^ ơng Nguyễn Hồng Dung với bị đợn ông Nguỵễn Hồng Tấn 13 người cỏ quyềrr lợi, nghĩa vụ liên quan 3.Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thù tục sơ thẩm, quy định pháp luật.^y Nơi Ithận’ • Chánh án TANDTC (để báo cáo); - VKSNDTC (Vụ 9); - TM HỘI ĐÔNG THÁM PHÁN THẢM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA TAND cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh; TAND Thành phố Hồ Chi Minh (kèm Hồ sơ vụ án); Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh; Vụ Pháp chế quản lý khoa học TANDTC; Các đương (theo địa chi); Lưu: Vụ n (2b), VP TANDTC 1