Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng có đối tượng là nhà ở

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ  TẠ NGỌC NAM THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG CÓ ĐỐI TƢỢNG LÀ NHÀ Ở LUẬN VĂN CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA: 2005 - 2009 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ  TẠ NGỌC NAM THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG CÓ ĐỐI TƢỢNG LÀ NHÀ Ở LUẬN VĂN CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ G.V HƯỚNG DẪN: Th.S Chế Mỹ Phương Đài TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009 MỤC LỤC CHƢƠNG CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ CÁC Trang QUYỀN NĂNG DÂN SỰ CỦA CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1 Chủ sở hữu nhà Việt Nam 1.1.1 Quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nước 1.1.2 Quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước 1.1.3 Quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nước 1.2 Các quyền dân chủ sở hữu nhà 12 CHƢƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TRONG MỘT SỐ HỢP ĐỒNG DÂN SỰ 17 2.1 Khái quát thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà 17 2.1.1 Khái niệm thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng 17 2.1.2 Ý nghĩa việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng 18 2.2 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà số hợp đồng dân 19 2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà 20 2.2.2 Hợp đồng tặng cho nhà 25 2.2.3 Hợp đồng trao đổi nhà 28 2.2.4 Hợp đồng thuê mua nhà xã hội 30 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CỦA VIỆC ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ VẤN ĐỀ NÀY 33 3.1 Thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 33 3.1.1 Mâu thuẫn quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 33 3.1.2 Các quan điểm khác chọn luật áp dụng để giải tranh chấp nhà có liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu 37 3.1.3 Nguyên nhân tồn vướng mắc 43 3.2 Giải pháp hoàn thiện 44 3.2.1 Những giải pháp chung 44 3.2.2 Những giải pháp cụ thể 47 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, nhu cầu nhà cá nhân, tổ chức nước ngày gia tăng Quyền sở hữu nhà Việt Nam cá nhân, tổ chức xác lập thông qua giao dịch khác như: Mua, tặng cho, trao đổi, thừa thừa kế, thuê mua nhà xã hội Khi tham gia vào giao dịch họ quan tâm tới vấn đề có quyền sở hữu, tức thời điểm chuyển giao quyền sở hữu giao dịch Vấn đề theo pháp luật hành chưa rõ ràng điều chỉnh Bộ luật dân 2005 Luật nhà Nhưng hai đạo luật có quy định khơng thống mâu thuẫn nhau, gây khó khăn q trình áp dụng pháp luật tạo quan điểm chọn luật áp dụng khác từ phía chuyên gia pháp luật, người làm lĩnh pháp luật Do đó, thời gian tới cần phải có quy định rõ ràng thống thời điểm chuyển giao quyền sở hữu giao dịch Xuất phát từ yêu cầu đó, tác giả chọn đề tài: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà ở” làm khóa luận tốt nghiệp Nhiệm vụ mục đích nghiên cứu Tính cấp thiết đề tài trên, nên nhiệm vụ mục đích đề tài là:  Phân tích so sánh quy định Bộ luật dân 2005 Luật nhà thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà ở, nhằm nên mô thuẫn điểm bất hợp lý, không phù hợp với thực tế quy định  Đánh giá thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà ở, rút nguyên nhân thực trạng Trên sở tác giả đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật thực tiễn giải tranh chấp nhà có liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Phạm vi nghiên cứu Trong đề tài tác giả nghiên cứu quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà (tác giả sâu vào hợp đồng khơng mang tích chất kinh doanh nhà ở) số văn pháp luật liên quan tới quyền sở hữu nhà Việt Nam Vấn đề có nhiều văn quy định tác giả chủ yếu tập trung vào Bộ luật dân 2005, Luật nhà văn hướng dẫn Luật nhà Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp luận xun suốt q trình nghiên cứu hồn thiện khóa luận quan điểm chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin Ngồi ra, khóa luận sử dụng phương pháp nghiên cứu khác phương pháp tổng hợp, phân tích, đối chiếu, so sánh q trình hồn thiện khóa luận Ý nghĩa lý luận thực tiễn khóa luận  Về mặt lý luận, khóa luận phân tích rõ mặt lý luận quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà nêu lên ý nghĩa việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu  Về mặt thực tiễn, khóa luận tác giả phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà ở, nêu phân tích ngun nhân dẫn đến tình trạng Từ đó, đưa số kiến nghị chung mang tính chất định hướng đưa số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà Cơ cấu đế tài Đề tài đƣợc xây dựng theo cấu nhƣ sau: Lời nói đầu Chương Chủ sở hữu nhà Việt Nam quyền dân chủ sở hữu nhà Chương Quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà số hợp đồng dân Chương Thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật thời điểm chuyển chuyển quyền sở hữu nhà số giải pháp nhằm giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề Kết luận Để hoàn thành đề tài này, nỗ lực, cố gắng thân tác giả phải kể đến quan tâm giúp đỡ nhiều cá nhân tổ chức Tác giả xin chân thành cảm ơn quý lãnh đạo thầy cô Khoa Luật dân - Trường đại học luật Tp Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm động viên tác giả trình học tập thực đề tài CHƢƠNG CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ CÁC QUYỀN NĂNG DÂN SỰ CỦA CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1 Chủ sở hữu nhà Việt Nam Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt người, tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà khơng có giá trị kinh tế đơn mà cịn có nhiều ý nghĩa mặt xã hội Đó nơi cư trú, nơi diễn sinh hoạt chủ yếu người, chỗ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình… Xuất phát từ quan niệm an cư lạc nghiệp, nhu cầu nhà vấn đề bối tầng lớp dân cư từ đô thị tới nông thôn, đặc biệt nhu cầu cải thiện chỗ người có thu nhập thấp, người thuộc diện sách xã hội nhu cầu nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, nhu cầu nhà tổ chức, cá nhân nước ngồi Vì vậy, quy định pháp luật vấn để sở hữu nhà chiếm vị trí quan trọng hệ thống quy định pháp luật dân Quyền sở hữu phạm trù pháp lý phản ánh quan hệ sở hữu chế độ sở hữu định, bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ sở hữu xã hội Các quy phạm pháp luật bảo vệ quyền sở hữu xác nhận, quy định bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản Quyền sở hữu hiểu theo nghĩa rộng pháp luật quyền sở hữu hệ thống pháp luật định, tổng hợp quy phạm pháp luật nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng định đoạt tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng tài sản khác theo quy định Điều 163 Bộ Luật Dân ( BLDS).[1] Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu mức độ xử mà pháp luật cho phép chủ sở hữu thực quyền Đó khả chủ thể việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản hợp pháp thuộc quyền sở hữu khn khổ pháp luật quy định[2] Do đó, quyền sở hữu có ý nghĩa vơ quan trọng đời sống kinh tế xã hội pháp luật dân Nó Đại học luât Hà Nội(2006), GT Luật dân Việt Nam tập 1, NXB CAND, tr 177-178 Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết, Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật dân Viêt Nam, NXBĐHQG, tr 94 tiền đề vật chất cho phát triển kinh tế, quyền sở hữu mức độ xử mà pháp luật cho phép chủ thể thực qua trình, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản Nhà loại tài sản theo Điều 163 điểm b khoản điều 174 Bộ luật dân 2005 quyền sở hữu nhà vấn đề quan trọng Vấn đề quy định Hiến Pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung Nghị 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 (sau gọi tắt Hiến Pháp 1992), Bộ luật dân 2005, Luật nhà năm 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 06 tháng 09 năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Nghị số 19/2008/NQ-QH12 Quốc Hội khóa XII, kỳ họp thứ ngày 03 tháng 06 năm 2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/NQ-QH12, Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 06 Quốc hội khóa XII kỳ họp thứ sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai Theo văn bàn chủ thể sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước cá nhân, tổ chức nước 1.1.1 Quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nƣớc Quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nước quy định sau: Thứ nhất, cá nhân nước Quyền sở hữu nhà cá nhân nước quyền công dân, ghi nhận Hiến Pháp (Điều 28 Hiến Pháp năm 1959, Điều 12 Hiến Pháp 1946, Điều 58 Hiến Pháp 1992) Quyền cụ thể hóa Pháp lệnh nhà năm 1991, Luật nhà năm 2005, số văn địa phương, quy định quyền sở hữu nhà cách cụ thể địa phương Về nguyên tắc cá nhân nước sở hữu nhà mà không bị giới hạn số lượng nơi đăng ký hộ ( điểm a khoản Điều Luật nhà năm 2005) Tuy nhiên, nhà xã hội cá nhân nước phải thỏa mãn điều kiện đặc biêt sở hữu Theo văn pháp luật hành cá nhân nước sở hữu nhà thông qua việc tạo lập nhà hợp pháp Việc tạo lập nhà hợp pháp hiểu nhà cá nhân đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, tặng cho, thừa kế, đổi nhà sở hữu nhà thơng qua hình thức khác theo quy định pháp luật (khoản Điều Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) Nhà mà cá nhân nước sở hữu nhà riêng lẻ, nhà thương mại nhà xã hội Cịn nhà cơng vụ cá nhân nước khơng sở hữu nhà cơng vụ nhà thuộc sở hữu nhà nước (khoản Điều 58 Luật nhà 2005) Theo Điều 53, 54 Luật nhà 2005 Điều 24, khoản Điều 40 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP cá nhân nuớc có quyền sở hữu nhà xã hội bao gồm đối tượng sau: - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức - Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước - Công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao - Các đối tượng thuê nhà công vụ trả nhà mà có khó khăn nhà bao gồm: Cán bộ, công chức thuộc quan Đảng, Nhà nước, tổ chức trị - xã hội điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà thuộc sở hữu địa phương nơi chuyển đến công tác; sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; cán lãnh đạo Đảng, Nhà nước thuộc diện nhà công vụ thời gian đảm nhiệm chức vụ Đề sở hữu nhà xã hội đối tượng phải thuộc diện có thu nhập thấp thuộc trường hợp sau đây: - Chưa có sở hữu nhà thuộc sở hữu chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước - Có nhà thuộc sở hữu diễn tích bình qn hộ gia đình 5m2 sàn/người - Có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát Thứ hai, tổ chức nước Tổ chức nước có quyền sở hữu nhà không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh (điểm a khoản Điều Luật nhà ở) Tổ chức nước sở hữu nhà đầu tư xây dựng, mua, tặng cho, thừa kế, đổi nhà sở hữu nhà thơng qua hình thức theo quy định pháp luật nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nhà mà tổ chức nước quyền sở hữu nhà thương mại, nhà riêng lẻ nhà xã hội Đối với nhà xã hội tổ chức xác lập quyền sở hữu bỏ vốn đầu tư xây dựng cho đối tượng sở hữu nhà xã hội nêu thuê thuê mua theo quy định pháp luật 1.1.2 Quyền sở hữu nhà ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc Người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài nước (khoản Điều Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008) Khi Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh nhà 1991 quyền sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước chưa ghi nhận, đến năm 2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP, Nghị định quy định cho phép người Việt Nam định cư nước mua sở hữu nhà Việt Nam Nhưng Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2003 (tại Điều 121) Luật nhà năm 2005 (tại Điều 126) quy định bị bãi bỏ, Quốc hội cho phép số đối tượng thuộc diện quy định khoản Điều 126 Luật nhà năm 2005 sở hữu nhà mà không bị hạn chế số lượng phải có thời hạn cư trú định: “Người Việt Nam định cư nước đầu tư lâu dài Việt Nam, người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước, người phép sống ổn định Việt Nam đối tượng khác Ủy ban Thường vụ 43 điều chỉnh theo Bộ luật dân Tuy nhiên, văn ban hành sau ln có hiệu lực nên tất văn ban hành trước hết hiệu lực có mâu thuẫn Theo nguyên tắc phải áp dụng Luật nhà có hiệu lực thi hành sau Bộ luật dân [18] Một chuyên viên Viện khoa học xét xử, TAND tối cao: Khi hai luật vênh phải theo Bộ luật dân luật gốc vừa sử đổi, bổ sung Hơn nữa, cách tính thời điểm chuyển quyền sở hữu theo quy định Bộ luật dân chuẩn xác phù hợp với thực tế giao dịch hơn.[19] Một thẩm phán Tòa phúc thẩm TAND tối cao Thành phố Hồ Chí Minh: Tơi cho Bộ luật dân luật Luật nhà mảng, nhánh Bộ luật dân Do vậy, xảy tranh chấp vế thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà nên áp dạng Bộ luật dân sự.[19] Như vậy, dù Bộ luật dân 2005 chọn áp dụng hay Luật nhà lựa chọn áp dụng khơng thể phủ nhận thực tế có mâu thuẫn Bộ luật dân Luật nhà Nó làm phát sinh sống nhiều rối rắm mà riêng thân Luật nhà Bộ luật dân không đủ khả định hướng giải triệt để vấn đề Chúng ta dẫn chứng Điều Luật nhà tiên liệu trước tình trạng rắc rối sau nên quy định rứt khốt “Trong trường hợp có khác luật với luật khác có liên quan đến giao dịch nhà áp dụng quy định luật này” theo khoản điều 83 Luật ban hành văn quy phạp pháp luật năm 2008 quy định “Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật quan ban hành mà có quy định khác vấn đề áp dụng văn ban hành sau” Song theo quan điểm cá nhân tác giả áp dụng Bộ luật dân hợp lý lý sau: Thứ nhất, Về nguyên tắc Bộ luật dân “luật mẹ” Bộ luật dân nhiều nước coi “luật mẹ”, pháp luật khác Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật lao động… phát sinh từ “luật mẹ” mà nên Bộ luật dân có giá trị pháp lý cao Và theo khoản Điều 83 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật 2008 19 Báo pháp luật TP.HCM, số ngày 10-10-2007, tr 44 quy định: “Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật có quy định khác vấn đề áp dụng văn có giá trị pháp lý cao hơn” Cho nên, Bộ luật dân phải chọn để áp dụng Thứ hai, mục đích bên thực hợp đồng mua bán nhà là: Bên mua quyền sở hữu nhà bên bán nhận khoản tiền Bên mua thực mục đích hoàn thành xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu ngơi nhà hồn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu xong, bên mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Giấy minh chứng cho quyền sở hữu bên mua Thứ 3, chọn Bộ luật dân áp dụng giảm bớt rủi ro cho bên mua, tăng cường trách nhiệm bên bán tài sản chưa chuyển giao cho bên mua, áp dụng Luật nhà bên mua phải chịu rủi ro ỏ mức cao 3.2.3 Nguyên nhân tồn vƣớng mắc Sự xuất quan điểm khác chọn luật áp dụng để giải tranh chấp nhà liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hai nguyên nhân sau: Nguyên nhân thứ pháp luật: Sự quy định không thống mâu thuẫn hai đạo luật Quốc Hội ban hành năm (Bộ luật dân 2005 Quốc Hội thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2006[20] Luật nhà Quốc Hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006[21]) ngun nhân dẫn tới tình trạng Luật sau không thống với luật trước tượng xảy nhiều hệ thống pháp luật Việt Nam nay, không thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà Hiện tượng tạo sở làm phát sinh quan điểm chọn luật áp dụng khác đặt thẩm phán vào trường hợp buộc phải chọn lựa luật để áp dụng 20 21 Nghị số 45/2005-QH11 Lệnh Chủ tịch nước số 27/2005/L-CTN Điều 151 Luật nhà năm 2005 45 giải tranh chấp xảy Sự chọn lựa khơng đồng quan điểm chưa có văn hướng dẫn cụ thể việc chọn luật áp dụng có mâu thuẫn luật chung luật riêng (luật chuyên ngành) Điều 83 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật 2008 quy định: “…Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật có quy định khác vấn đề áp dụng văn có giá trị pháp lý cao Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật quan ban hành mà có quy định khác vấn đề áp dụng quy định văn ban hành sau…” Như vậy, Điều 83 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật 2008 hướng dẫn chọn luật trường hợp văn quy phạm pháp luật có quy định khác vấn đề trường hợp văn quy phạm pháp luật quan ban hành mà có quy định khác vấn đề Ở đây, Luật nhà luật ban hành sau hiệu lực pháp lý thấp hay hiệu lực pháp lý Bộ luật dân vấn đề tranh cãi Có nhiều quan điểm cho Bơ luật dân có hiệu lực pháp lý cao tác giả đồng ý với quan điểm Mặt khác, Điều Luật nhà quy định: “Trong trường hợp có khác Luật với pháp luật có liên quan sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà áp dụng Luật này…” quy định không rõ ràng cụm từ “pháp luật có liên quan” pháp luật có liên quan có hiệu lực pháp lý cao hơn, thấp hay Luật nhà Quy định phù hợp văn pháp luật có giá trị pháp lý ngang Nguyên nhân thứ quan điểm “luật chung”, “luật riêng” (luật chuyên ngành): Theo quan điểm mối quan hệ Luật nhà Bộ luật dân Luật nhà luật riêng, Bô luật dân luật chung Hiện nay, có nhiều quan điểm cho truờng hợp có mâu thuẫn luật chuyên ngành luật chung luật chuyên ngành ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành quy định chi tiết cụ thể vần đề luật định khái qt vấn đề thơi Tuy nhiên, có nhiều quan điểm cho luật chung đạo luật gốc, luật mẹ nên trường hợp có mâu thuẫn luật chung luật riêng luật riêng phải ưu tiên áp dụng Thêm nữa, vấn đề luật luật chung, luật luật 46 chuyên ngành quan điểm người chưa có quy định cụ thể luật chung - luật riêng Do đó, làm phát sinh quan điểm chọn luật áp dụng khác Trên sở nguyên nhân tác giả xin đưa số giải pháp nhằm khắc phục tình trạng 3.3 Giải pháp hoàn thiện 3.3.1 Những giải pháp chung - Xây dựng Bộ luật dân Luật nhà thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo, không mâu thuẫn, giải đắn dứt điểm mối quan hệ hai đạo luật (mối quan hệ luật chung luật riêng) Pháp luật dân có ý nghĩa quan trọng vận hành xã hội dân Để xã hội dân phát triển cách ổn định an tồn địi hỏi hệ thống pháp luật dân phải hài hòa, ổn định đầy đủ đến mức Pháp luật dân nước ta chưa đáp ứng yêu cầu cịn thiếu tính hệ thống, với nhiều quy định chồng chéo, chí mâu thuẫn Điều thấy rõ hệ thống quy định hợp đồng, chế định xem xương sống xã hội dân nói chung Trong luận văn mâu thuẫn, chồng chéo Bộ luật dân Luật nhà vấn đề thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà Với quy định chồng chéo, mâu thẫn này, chủ thể dân gặp nhiều khó khăn cách hiểu áp dụng pháp luật bởi: 1, pháp luật chưa quy định cách rõ ràng nguyên tắc thứ tự ưu tiên áp dụng văn (giữa luật chung luật riêng) văn có quy định trái ngược gây lúng túng trình áp dụng 2, Do cách nhìn nhận luật chung – luật riêng không giống Để tạo điều kiện xây dựng Bộ luật dân Luật nhà thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo, không mâu thuẫn, giải đắn dứt điểm mối quan hệ Bộ luật dân Luật nhà Phương hướng xử lý mối quan hệ phải xóa bỏ tình trạng lấy chung thay cho riêng, cụ thể, trộn lẫn chung với riêng hay trộn riêng vào chung làm xây 47 dựng Bộ luật dân Luật nhà Cụ thể phải xây dựng Bộ luật dân Luật nhà theo hướng sau: Thứ nhất, Bộ luật dân với tính chất luật chung trọng hệ thống pháp luật dân cần có phạm vi điều chỉnh đáp ứng điều kiện: 1, Bộ luật dân điều chỉnh quan hệ dân sự, tránh quy định nội dung khác; 2, Những quy định mang tính chất chung ổn định Tuân thủ điều kiện mối quan hệ với Luật nhà ở, Bộ luật dân khơng nên có phần quy định riêng giao dịch nhà (như phần quy định hợp đống mua bàn nhà ở, cho thuê nhà Bộ luật dân nên bỏ) Về phần này, Bộ luật dân cần quy định vấn đề mang tính nguyên tắc thu hút vào quy định tài sản, quyền tài sản giao dịch nói chung Ngồi ra, Bộ luật dân cần có điều khoản xác định rõ nguyên tắc: Bộ luật dân áp dụng trường hợp khơng có luật chun ngành điều chỉnh áp dụng luật chuyên ngành không đầy đủ Thứ hai, Luật nhà với tính chất luật riêng (luật chuyên ngành) mối quan hệ với Bộ luật dân sự, cần sửa đổi theo hướng: 1, Khơng vượt ngồi, khơng trái ngun tắc chung Bộ luật dân quy định 2, Phải có quy định mang đặc trưng riêng chi tiết giao dịch nhà ở, không nhắc lại quy định có Bộ luật dân 3, Có quy định rõ ràng ưu tiên áp dụng so với Bộ Luật dân trường hợp cụ thể Nếu Bộ luật dân Luật nhà xây dựng theo hướng tình trạng khơng thống mâu thuẫn giải cách triệt để khơng gây khó khăn việc áp dụng pháp luật - Đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà minh chứng cho quyền sở hữu chủ sở hữu, có Giấy chứng nhận quyền sở hữu chủ sở hữu thực giao dịch liên quan tới nhà Trong hợp đồng làm chuyển quyền sở hữu nhà từ thời điểm bên giao kết hợp đồng tới thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu khoảng thời gian xác định Nếu khoảng thời gian dài dễ phát sinh tranh chấp bên thị trường bất động sản nói chung thị trường 48 nhà nói riêng ln biến đổi Và dựa vào biến đổi mà bên nhận thấy có lợi hay bất lợi cho thực xong hợp đồng Từ nhận thức bên hợp đồng xuất tâm lý muốn hủy bỏ hợp đồng không thực hợp đồng Nếu khoảng thời gian ngắn biến động ngơi nhà giảm xuống Do đó, tranh chấp nhà nói chung tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà nói riêng giảm Vì lí trên, thời gian tới quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trên kiến nghị chung, có ý nghĩa việc định hướng cho việc xây dựng giải pháp góc độ luật lẫn thực tiễn Nhằm mục tiêu hạn chế tranh chấp xảy khắc phục chồng chéo, mâu thuẫn Bộ luật dân Luật nhà Những giải pháp nhằm định hướng để tác giả đưa số giải pháp cụ thể sau 3.3.2 Những giải pháp cụ thể - Ban hành Nghị hướng dẫn việc chọn luật áp dụng để giải tranh chấp nhà liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Như tác giả trình bày mục 3.1.2 việc quy định không thống mâu thuẫn Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 dẫn tới quan điểm chọn luật áp dụng khác chưa có văn hướng dẫn cụ thể vấn đề Theo Nghị số 45/2005/NQ-QH việc thi hành Bộ luật dân 2005 TAND Tối cao có trách nhiệm: “tự phối hợp với quan hữu quan tổ chức việc rà soát quy định pháp luật dân hành để hủy bỏ, sửa đổi, bổ sung, ban hành văn đề nghị Quốc Hội hủy bỏ, sửa đổi, bổ sung ban hành văn cho phù hợp với quy định Bộ luật dân 2005” theo Điều 17 Luật ban hành văn quy phạp pháp luật 2008 Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao có quyền ban hành Nghị hướng dẫn tòa án áp dụng thống pháp luật Cho nên, thời gian tới Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao cần ban hành Nghị thay cho Nghị 01/2003/QH-HĐTPTANDTC khơng cịn phù hợp với tình hình bổ sung số quy định mới, đặc biệt quy 49 định chọn luật áp dụng Nghị bổ sung quy định “trong trường hợp có tranh chấp hợp đồng nhà có liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu chọn quy định Bộ luật dân để áp dụng giải quyết” Vì so sánh quy định Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 áp dụng quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà phù hợp với thực tế hạn chế bớt rủi ro cho bên mua, bên đổi nhà - Về hình thức hợp đồng có đối tượng nhà ở, không quy định điều kiện công chứng, chứng thực hợp đồng điều kiện bắt buộc Theo pháp luật hành hình thức hợp đồng nhà văn có cơng chứng, chứng thực, trừ số trường hợp công chứng, chứng thực quy định Luật nhà Về nguyên tắc, hợp đồng thỏa thuận pháp luật tơn trọng thỏa thuận Tuy nhiên, hợp đồng nhà đối tượng hợp đồng tài sản có giá trị lớn, hợp đồng làm phát sinh nhiều quyền nghĩa vụ bên, quan quản lý nhà nước phải can thiệp để nhằm mục đích quản lý đất đai nhà nhằm tạo ổn định giao dịch nhà ở, bảo vệ lợi ích hợp pháp bên người thứ ba hợp đồng, không gây nhiều tranh chấp, xáo trộn xã hội Như vậy, quy định hợp đồng nhà phải công chứng, chứng thực quy định mang nặng tính chất hành chính, quản lý nhà nước [22], đơi nằm ngồi thỏa thuận bên Hình thức hợp đồng thỏa thuận bên thể nguyên tắc tự hợp đồng, nguyên tắc tồn đa số nước là: “Hình thức hợp đồng không ảnh hưởng tới hiệu lực hợp đồng”[23] Đa số nước giới có quy định hình thức bắt buộc hợp đồng nhà bất động sản khác phải thành lập thành văn Ví dụ Điều 1341 BLDS Pháp quy định: “Hợp đồng có giá trị 500 Frăng phải lập thành văn bản” hay pháp luật bang Hoa Kỳ quy định: “Hợp đồng có thời hạn thực năm, hợp đồng bất động sản, hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ động sản phải thành lập thành văn bản”, số nước quy định hình 22 Phạm Hoàng Giang (2007), “ Ảnh hưởng điều kiện hình thức hợp đồng đến hiệu lực hợp đồng”, Tạp chí nhà nước pháp luật (03), tr 47 23 Nguyễn Kim Chi (2004), “Góp ý dự thảo Bộ Luật dân sự”, Tạp chí kiểm sát (09), tr 32 50 thức hợp đồng bất động sản cơng chứng, chứng thực, Điều 1582 Bộ luật dân Pháp quy định “Hợp đồng mua bán bất động sản cơng chứng thư hoăc tư chứng thư” Tuy nhiên, nước hình thức hợp đồng không ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng Theo tác giả, pháp luật quy định hình thức hợp đồng nhà phải công chứng, chứng thực quy định có mục đích tốt Tuy nhiên, quy định chuyển giao quyền sở hữu thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực (điều 93 Luật nhà ở) điều bất hợp lý không phù hợp với thực tế trình bày mục 3.1.1 khóa luận Cho nên, pháp luật cần quy định hình thức bắt buộc hợp đồng nhà văn bản, cịn văn có cơng chứng chứng thực khơng bắt buộc mà để bên lựa chọn Trên tinh thần tác giả xin đề nghị sửa đổi quy định điều 450, khoản điều 467, khoản điều 463 Bộ luật dân 2005 khoản điều 93 Luật nhà theo hướng sau: “hợp đồng nhà phải thành lập văn văn có cơng chứng chứng thực” Mặc dù vậy, giải pháp có vướng mắc, khơng có cơng chứng, chứng thực quản lý giao dịch nhà đất, loạt tranh chấp khác xảy như: người bán nhà người kia, tranh chấp việc xác định quyền sở hữu khó Tuy nhiên, vấn đề khơng đáng lo ngại thực tốt quy định Luật nhà ở, luật quy định chuyển nhượng quyền sở hữu nhà bên chuyển nhượng phải phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Và đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tất nhà tạo lập hợp pháp có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, điều đảm bảo việc chuyển nhượng khơng có nhiều rủi ro hạn chế tranh chấp Bên nhận chuyển nhượng cần biết bên chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà khơng có tranh chấp n tâm giao kết hợp đồng mà khơng sợ bị rủi ro Vì vậy, điều kiện để thực giải pháp phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 51 Giải pháp sở để tác giả kiến nghị sửa đổi quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà Để quy định vấn đề hợp lý phù hợp với thực tế - Sửa đổi quy định Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 để tách bạch thời điểm có hiệu lực hợp đồng có đối tượng nhà thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng Do tác giả kiến nghị, khơng quy định hình thức bắt buộc hợp đồng nhà phải văn có cơng chứng, chứng thực Do đó, Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 cần quy định thống thời điểm có hiệu lực hợp đồng nhà ở, cụ thể là: Thứ nhất, thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thời điểm giao kết hợp đồng Quy định phù hợp với quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Điều 405 Bộ luật dân 2005 Thứ hai, thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà thời điểm bên tặng cho giao nhà bên nhân tặng cho nhận nhà Quy định thể chất hợp đồng tặng cho hợp đồng thực tế Thứ ba, thời điểm có hiệu lực hợp đồng trao đổi nhà thời điểm giao kết hợp đồng Quy định thời điểm có hiệu lực tác giả đề xuất, để tránh trường hợp bên sau giao kết hợp đồng lật lọng, thay đổi ý kiến từ u cầu hủy bỏ hợp đồng, khơng tơn trọng không thực thỏa thuận hợp đồng động vụ lợi đưa lý hợp đồng chưa có hiệu lực Về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng Như tác giả phân tích, Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 không quy định thống mâu thuẫn Mặt khác, quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 có bất cập khơng hợp lý Trên sở tác giả kiến nghị: “Quyền sở hữu nhà chuyển giao cho bên mua, bên tặng cho bên đổi nhà kể từ thời điểm bên tiến hành giao nhận nhà giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu” Vì vậy, tác giả kiến nghị sửa đổi: 52 - Khoản Điều 439 Bộ luật dân 2005 thành “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm bên tiến hành giao nhận tài sản giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu” Bỏ phần II mục I chương XVIII Bộ luật dân 2005, phần quy định Luật nhà bổ sung thêm quy định “hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực kể từ thời điểm bên giao kết hợp đồng quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua kể từ thời điểm bên thực việc giao nhận nhà giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu” - Sửa đổi khoản Điều 467 Bộ luật dân 2005 thành: “thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho bất động sản thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm bên tặng cho giao tài sản giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận tặng cho bên nhận tặng cho nhận tài sản; bất động sản đăng ký quyền sở hữu thời điểm có hiệu lực thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm bên tiến hành giao nhận tài sản” - Bổ sung quy định thời có hiệu lực thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản hợp đồng trao đổi vào mục II chương XVIII Bộ luật dân 2005: “Hợp đồng trao đổi bất động sản có hiệu lực kể từ giao kết hợp đồng quyền sở hữu bất động sản chuyển cho bên đổi kề từ thời điểm bên thực nghĩa vụ giao nhận tài sản giấy tờ chứng minh quyền sở hữu; bất động sản khơng phải đăng ký thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm bên tiến hành giao nhận tài sản” Như vậy, chương tác giả nêu tồn vướng mắc quy định không đồng nhất, chồng chéo mâu thuẫn Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 số giải pháp nhằm khác phục tình trạng Để pháp luật áp dụng cách thống giải triệt để tranh chấp xảy 53 KẾT LUẬN Sau nghiên cứu đề tài, tác giả rút số kết luận sau đây: Chính sách nhà cho cá nhân, tổ chức nuớc; cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi sách quan trọng hệ thống pháp luật dân Việt Nam giao dịch dân nhà giao dịch phổ biến đời sống xã hội Do vậy, quy định pháp luật nhà phải rõ ràng, thống phù hợp với thức tế (phù hợp với nhu cầu nhà cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư nước phù hợp với mục đích phát triển kinh tế đất nước) Tuy nhiên, thực tế quy định pháp luật nhà chưa đạt yêu cầu này, đặc biệt quy định xoay quanh vấn đề chuyển quyền sở hữu nhà hợp đồng (hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng tặng cho nhà ở, hợp đồng trao đổi nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà xã hội) Vấn đề Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 điều chỉnh, quy định hai luật có mâu thuẫn, chồng chéo chưa phù hợp với thực tế Điều đó, làm cho chủ thể dân gặp nhiều khó khăn cách hiểu áp dụng pháp luật Để khắc phục tình trạng tác giả đưa hai nhóm giải pháp: Những giải pháp chung giải pháp cụ thể Nhóm thứ nhất, giải pháp chung:  Xây dựng Bộ luật dân Luật nhà thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo, không mâu thuẫn, giải đắn dứt điểm mối quan hệ hai đạo luật (mối quan hệ luật chung luật riêng)  Đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nhóm thứ hai, giải pháp cụ thể:  Ban hành nghị hướng dẫn việc chọn luật áp dụng để giải tranh chấp nhà liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu  Về hình thức hợp đồng nhà ở, không quy định điều kiện công chứng, chứng thực hợp đồng điều kiện bắt buộc 54  Sửa đổi quy định Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 để tách bạch thời điểm có hiệu lực hợp đồng có đối tượng nhà thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng Mặc dù có nhiều cố gắng, nhiên khả nghiên cứu tác giả có hạn nguyên nhân khách quan chủ quan khác mà đề tài không tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận thơng cảm góp ý q thầy bạn bè DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO    I/ CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1946 Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2001) Bộ luật dân 1995 Bộ luật dân 2005 Luật nhà năm 2005 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 06 Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 luật đất đai Luật quốc tịch Việt Nam năm 2005 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2008 10 Pháp lệnh nhà năm 1991 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 12 Nghị định phủ số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 13 Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 14 Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 phủ vế mua bán kinh doanh nhà 15 Nghi định số 90/2006/NQ-CP phủ ngày 06 tháng 09 năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 16 Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 17 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 phủ hướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam II/ SÁCH, BÁO, TẠP CHÍ Giáo trình Luật dân Việt Nam tập 1, tập truờng Đại học luật Hà Nội, Nhà xuất công an nhân dân năm 2006 Những nội dung Luật nhà ở, Nhà xuất tư pháp, năm 2006 Th.s Nguyễn Xuân Quang – Ts Lê Nết – Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân Việt Nam, Nhà xuất Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh, năm 2007 Giáo trình Triết học Mác – LêNin, Nxb CTQG, năm 2005 Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Trường Đại học luật Hà Nội, Nhà xuất công an nhân dân, năm 1999, trang 109 Nguyễn Lân, Từ từ ngữ Việt Nam, Nhà xuất thành phố Hồ Chí Minh, năm 200, tr 317 Báo Pháp luật TP.HCM ( số ngày 6,7,8,10,11 tháng 10 năm 2007) Các loại tài sản luật dân sư Việt Nam, Th.s Trần phương Thảo, Tạp chí Luật học số 1/2009 Về việc xây dựng Luật đăng ký bất động sản, Th.s Nguyễn Thị Nga, tạp chí luật học số 6/2008 10 Phạm Hồng Giang, Ảnh hưởng điều kiện hình thức hợp đồng đến hiệu kực hợp đồng, Tạp chí nhà nước pháp luật, số 03/2007, trang 47 11 Nguyễn Thị Kim Chi, Góp ý dự thảo Bộ luật dân sự, Tạp chí kiểm sát, số 9/2004 12 PGS.TS Đoàn Năng ,Mối quan hệ luật dân với luật chuyên nghành luật chuyên ngành với nhau, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 4/2005 III/ WEBSIDE http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/11/28/2019/ http://vibonline.com.vn/vi-VN/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=2194 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/03/25/2521-2/ http://www.nclp.org.vn/nha_nuoc_va_phap_luat/quan-he-giua-bo-luat-dansu-sua-111oi-voi-luat-chuyen-nganh-rieng-111en-tan-cung-chung-nhu-co-the http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/04/15/7598754/ http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2007/10/14/74343/ http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/2324/ ... thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà xác định chủ thể hợp đồng (chủ sở hữu cũ) quyền sở hữu chủ thể hợp đồng (chủ sở hữu mới) có quyền sở hữu nhà Sau thời điểm chuyển quyền sở hữu, chủ sở hữu. .. quyền sở hữu nhà 2.3.1 Khái niệm thời chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng Quyền sở hữu chế định quan trọng pháp luật dân quốc gia Tìm hiểu quyền sở hữu ta biết chủ thể quyền sở hữu, sở hữu sở hữu. .. chung thời điểm với khái niệm chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà hợp đồng hiểu mốc thời gian mà lúc quyền sở hữu với nhà chuyển giao từ chủ thể (chủ sở hữu