2.2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong một số hợp đồng dân sự
2.2.2. Hợp đồng tặng cho nhà ở
định của pháp luật (Điều 335,336,337 Bộ luật dân sự), những truờng hợp được tặng cho, thừa kế nhà ở nhưng không được sở hữu mà chỉ được hưởng giá trị hay trong trường hợp cơ quan thi hành án kê biên nhà ở để thi hành án. Bên mua nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Những chủ thể này phải có năng lực hành vi dân sự (năng lực hành vi không đặt ra đối với tổ chức) và có khả năng tài chính để chi trả.
Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở. Hình thức của hợp đồng chính là phương tiện thể hiện sự thỏa thuận của các bên. Hình thức của hợp đồng bao gồm: lời nói, văn bản, văn bản có cơng chứng, chứng thực hoặc bằng một hành vi cụ thể. Theo Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 thì các bên có thể tự do thỏa thuận lựa chọn hình thức của hợp đồng khi pháp luật khơng quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong mua bán nhà ở thì hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Điều 450 Bộ luật dân sự quy định “Hợp đồng mua bán nhà ở được lập thành
văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực…”, khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở quy
định “…Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng
thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn…”. Như vậy, hợp đồng mua
bán nhà ở có hình thức là bằng văn bản công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định bắt buộc mà các bên phải tuân theo. Tuy nhiên, trong trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức thì dù có chức năng kinh doanh nhà ở hay khơng thì hợp đồng mua bán nhà ở cũng không phải công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở). Đây là một quy định hợp lý và giải quyết được nhiều vướng mắc hiện nay trong kinh doanh bất động sản, đồng thời khuyến khích phát triển thị trường bất động sản. Nếu vi phạm về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì Tịa án khơng được tun vơ hiệu ngay mà phải ra quyết định buộc một hoặc các bên đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thay đổi hình thức trong thời hạn một tháng, nếu hết thời hạn này mà hình thức của hợp đồng khơng được thay đổi thì Tịa án mới tun vơ hiệu về hình thức
(Điều 134 Bộ luật dân sự, điểm b khoản 2.2 Điều 2 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP).
Các trường hợp mua bán nhà ở đặc biệt. Bên cạnh những quy định chung của
Bộ luật dân sự và Luật nhà ở về mua bàn nhà ở thì xuất phát từ đặc thù riêng của tài sản giao dịch là nhà ở, Luật nhà ở còn quy định về những truờng hợp mua bán nhà ở đặc biệt: Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, mua bán nhà ở đang cho thuê và mua trước nhà ở.
Thứ nhất, mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Trong quan hệ mua bán, thông thường, khi bên bán giao tài sản cho bên mua thì bên mua cũng phải thanh toán đầy đủ một khoản tiền mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng cho bên bán. Tuy nhiên, trên thực tế để tạo thuận lợi cho giao dịch, đồng thời đáp ứng những nhu cầu khác nhau, các chủ thể có thể thỏa thuận áp dụng theo hình thức mua trả chậm, trả dần, trong đó bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (hình thức này được ghi nhận tại Điều 461 Bộ luật dân sự). Cụ thể hóa hình thức mua trả chậm, trả dần đối với lĩnh vực nhà ở, Điều 95 Luật nhà ở quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, việc mua bán, tặng cho, đổi nhà ở cho người khác và trả lại nhà ở trong trường hợp mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Theo đó, việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở cịn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thỏa thuận khác. Sau khi bên mua trả đủ tiền cho bên bán và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định của Bộ luật dân sự, trong thời gian trả chậm, trả dần bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì vậy, Luật nhà ở quy định bên mua chỉ được bán, tặng cho, đổi nhà ở cho người khác sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác. Nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trên cơ sở tôn trọng quyền tự do ý chí của họ, Luật nhà ở quy định trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở.
Thứ hai, mua bán nhà ở đang cho thuê. Mua bán nhà ở đang cho thuê là một trường hợp khá đặc thù trong các giao dịch liên quan đến nhà ở. Khi quy định về trường hợp này, các quy định của pháp luật không chỉ điều chỉnh mối quan hệ giữa hai bên chủ thể là bên bán nhà ở và bên mua nhà ở mà còn quan tâm đến lợi ích chính đáng của người thuê nhà ở, bởi lẽ đây là đối tượng tuy khơng có quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng sẽ chịu tác động rất lớn bởi việc mua bán nhà ở đó. Vì vậy, Điều 97 Luật nhà ở quy định trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thơng báo cho bên th nhà ở biết việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu khơng có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thơng báo mà khơng mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác về thời hạn. Thời hạn một tháng quy định tại Điều này là thời gian để bên thuê trả lời bên cho thuê về việc mua nhà hay không. Quy định thời gian như vậy là hợp lý và bảo đảm được lợi ích của hai bên. Bên cạnh việc bảo vệ quyền, lợi ích của người thuê nhà ở, Luật nhà ở cũng đảm bảo quyền định đoạt của chủ sở hữu là cá nhân đối với nhà ở thuộc sở hữu của mình. Do đó, quy định về quyền ưu tiên mua của bên thuê nhà đề cập trên đây không áp dụng với nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà thuộc sở hữu chung.
Thứ ba, mua trước nhà ở. Về nguyên tắc, Nhà nước công nhận và bảo đảm quyền định đoạt và tự do ý chí của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Theo đó, mọi hoạt động mua bán nhà ở được xác lập và thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên một cách bình đẳng, tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật thì đều có hiệu lực trên thực tế. Tuy nhiên, trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật, xuất phát từ nhu cầu bảo đảm an ninh, quốc phòng quyền tự định đoạt của các
chủ thể có thể có sự giới hạn nhất định. Việc Nhà nước có quyền được mua trước nhà ở quy định tại Điều 98 Luật nhà ở là một trường hợp trong số đó. Theo quy định tại Điều này, khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định mua trước nhà ở đó. Để tránh tình trạng các bên lợi dụng nâng giá, không sát với thực tế gây thiệt hại cho Nhà nước khi mua lại nhà ở, Luật nhà ở quy định giá cả, điều kiện và thể thức thanh toán khi Nhà nước mua trước nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Bên cạnh đó, nhằm bảo đảm quyền lợi cho các bên, Nhà nước bồi thường cho các bên nếu có. Trong trường hợp Nhà nước mua trước nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết khơng cịn giá trị pháp lý.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở. Hiện
nay vấn đề về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đều được Bộ luật dân sự và Luật nhà ở điều chỉnh. Khoản 2 Điều 439 Bộ luật dân sự 2005 quy định “..đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải
đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó…”. Theo đó, thời điểm
chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Trước đó, tại khoản 2 Điều 432 Bộ luật dân sự 1995 cũng quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký đối với tài sản đó. Còn theo Luật nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở được chia làm hai trường hợp. Nếu nhà ở đem bán là sở hữu của tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm bên bán giao nhà cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu không thuộc trường hợp trên thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở, khoản 1 Điều 93 Nghị định 90/2006/NĐ-CP).
Như vậy, giữa Bộ luật dân sự 2005 và Luật nhà ở có sự mâu thuẫn nhau về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở. Việc quy định nêu trên sẽ gây rất nhiều khó khăn trong việc chọn luật áp dụng khi có tranh chấp liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra, nhất là khi tranh chấp về mua bán nhà ở xảy ra ngày càng nhiều. Theo tác giả thì quy định của Bộ luật dân sự là hợp lý hơn vì mục đích của người mua ở đây là mình sẽ trở thành chủ sở hữu của ngơi nhà, bên mua chỉ thực hiện được mục đích này khi hồn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu vì Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là minh chứng cho quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với ngôi nhà. Sự mâu thuẫn này sẽ được tác giả phân tích rõ ở phần sau.
2.4.2. Hợp đồng tặng cho nhà ở
Tặng cho nhà ở là một trong những hình thức cụ thể của hợp đồng tặng cho tài sản đã được quy định tại Mục 3-Chương XVIII Bộ luật dân sự. Theo quy định tại Điều 465 Bộ luật dân sự: “hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà khơng u cầu đền bù, cịn bên được tặng cho đồng ý nhận”. Như vậy,
hợp đồng tặng cho nhà ở là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. Do đó, nó cũng có một số đặc điểm pháp lý sau đây.
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho nhà ở là hợp đồng khơng có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc bên tặng cho giao và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho, cịn bên được tặng cho khơng có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào.
Thứ hai, hợp đồng tặng cho nhà ở là hợp đồng thực tế. Đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận nhà ở và hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu của bên được tặng cho thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy, mọi thỏa thuận tặng cho nhà ở vẫn chưa có hiệu lực khi chưa hồn tất yêu cầu trên.
Thứ ba, hợp đồng tặng cho nhà ở là hợp đồng làm chuyển quyển sở hữu nhà ở. Nó được thể hiện ở việc bên tặng cho chấm dứt quyền sở hữu với nhà ở, còn bên được tặng cho có quyền sở hữu với nhà ở sau thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
Chủ thể của hợp đồng tặng cho nhà ở. Chủ thể của hợp đồng tặng cho nhà ở là
bên tặng cho và bên nhận tặng cho. Bên tặng cho bao gồm những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như đã trình bày ở mục 1.1 của khóa luận này. Tuy nhiên, đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng có chức năng kinh doanh nhà ở thuộc diện quy định tại Nghị quyết số 19/2009/NQ-QH12 thì được tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 19/2008/NQ- QH12). Bên nhận tặng cho có thể là cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân tổ chức nước ngoài. Nếu là cá nhân, tổ chức trong nước thì được nhận tặng cho không hạn chế về số lượng và không phụ thuộc vào nơi thường trú, nơi đăng kí kinh doanh. Nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận nhà ở thơng qua hợp đồng tặng cho và trở thành chủ sở hữu nhà ở. Những người Việt Nam định cư ở nước ngồi nếu khơng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở và hiện đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì vẫn được nhận nhà ở thơng qua hợp đồng tặng cho nhưng không được sở hữu mà chỉ được hưởng giá trị của căn nhà đó (điểm b,c khoản 1 Điều 68 Nghị định 90/2006/NĐ-CP). Nếu là tổ chức, cá nhân nước ngồi có chức năng kinh doanh nhà ở vào Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì khi được tặng cho cũng chỉ được hưởng giá trị của ngơi nhà đó (điểm a khoản 1 Điều 68 Nghị định 90/2006/NĐ-CP). Cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì khi được tặng nhà ở nếu là một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại mà thời điểm đó họ chưa sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ được nhận tặng cho