Bà Hoàng Thúy Hằng, Chuyên viên vụ pháp luật dân sự, kinh tế, Bộ tư pháp: Đồng ý là khoản 2 Điều 439 Bộ luật dân sự có quy định về thời điểm chuyển đối với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Song tài sản thì gồm có rất nhiều thứ. Thành thử, đối với nhà ở thì phải theo luật nhà ở vì đó là luật chyên ngành. Mặt khác, Điều 168 Bộ luật dân sự cũng đã quy định việc chuyển quyền sở hữu với bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc Luật nhà ở quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo thực tế áp dụng pháp luật tại Việt Nam và cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, các cơ quan chức năng cần ưu tiên áp dụng pháp luật chuyên ngành. Thêm nữa, không thể cho rằng Bộ luật dân sự có giá trị pháp lý cao hơn Luật nhà ở vì cả hai đều là văn bản do quốc hội ban hành.[16]
Giáo sư, Tiến sĩ Lê HồngHạnh, viện phó viện khoa học pháp lý, Bộ tư pháp:
Nếu cùng quy định vế một vấn đề mà có sự xung đột, khơng thống nhất giữa luật chuyên ngành và luật chung thì phải áp dụng luật chuyên ngành. Ngoài nguyên tắc này, còn nguyên tắc luật nào ban hành sau thì phải ưu tiên áp dụng luật đó. Như vậy, khi luật nhà ở được ban hành sau và là luật chuyên ngành thì phải thực hiện theo Luật nhà ở.[16]
Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Trưởng khoa Luật Trường đại học Cần Thơ: Luật nhà ở là luật chuyên ngành nên có lợi thế riêng về nguyên tắc áp dụng luật. Luật chun ngành có tính loại trừ một số quy định của luật chung mà cụ thể là quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà (loại tài sản riêng biệt) của Luật nhà ở đã loại trừ thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (chung) của Bộ luật dân sự.[16]
Quan điểm thứ hai: chọn Bộ luật dân sự để giải quyết:
16
Thẩm phán Trần Đình Thu, phó chánh án TAND quận Phú Nhuận: Theo tôi, Bộ luật dân sự quy định chặt chẽ hơn bởi vì cơng chứng chỉ là sự xác nhận về hình thức của hợp đồng. Lại nữa, Bộ luật dân sự là bộ luật mẹ, mang tính bao quát. Luật nhà ở cần được sửa đổi cho phù hợp với Bộ luật dân sự. Với lý do trên nên khi xét xử, tôi sẽ căn cứ vào Bộ luật dân sự để xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà.[17]
Ơng Nguyễn Trí Hịa, trưởng phịng cơng chứng số 4 thành phố Hồ Chí Minh: Việc chọn luật nào để thực hiện cần phải theo một trong hai nguyên tắc sau đây: 1. Cùng một vấn đề mà có nhiều văn bản điều chỉnh thì áp dụng văn bản ra đời sau.
2. Cùng một vấn đề mà có hai văn bản điều chỉnh thì phải theo văn bản nào có giá trị cao hơn. Đối chiếu các nguyên tắc này, việc giải quyết tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua cần phải căn cứ vào Bộ luật dân sự.[17]
Bà Nguyễn Thị Minh Hương, phó chánh án TAND quận 10: Cơng chứng chỉ là chứng nhận giao dịch dân sự có thật. Cụ thể, trong hợp đồng mua bán tài sản, công chứng là việc chứng nhận hai bên có mua bán tài sản. Tuy nhiên, khi có tranh chấp thì cũng tùy vào từng tiết cụ thể, tùy vào giao dịch, hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận để giải quyết. Người thẩm phán phải biết nắm bắt, vận dụng các quy định của pháp luật, các văn bản hướng dẫn để xét xử chứ không cứng nhắc.[17]
Tiến sĩ Phạm Kim Anh, giảng viên Trường đạihọcLuật Thành phố Hồ Chí Minh: Với tình huống đã nêu của báo Pháp luật Thành phố Hồ Chi Minh (nhà chưa nhận đã cháy) và thực tế giao dịch này lâu nay, việc áp dụng theo Luật Nhà ở sẽ khiến người mua phải chịu rủi ro ở mức cao hơn. Lại nữa, Bộ luật dân sự là luật cơ bản nên việc chuyển giao quyền sở hữu cần phải theo Bộ luật dân sự.[18]
Luật sư Lê Văn Bình: Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở nên theo Bộ luật dân sự vì đó là luật mẹ. Trên hết, việc mua bán nhà là một giao dịch dân sự nên phải
17 Báo Pháp luật TP.HCM, số ra ngày 08-10-2007, tr 3 18
được điều chỉnh theo Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, văn bản ban hành sau ln có hiệu lực hơn nên tất cả những văn bản ban hành trước đó hết hiệu lực nếu có sự mâu thuẫn. Theo nguyên tắc này thì phải áp dụng Luật nhà ở vì có hiệu lực thi hành sau Bộ luật dân sự. [18]
Một chuyên viên của Viện khoa học xét xử, TAND tối cao: Khi hai luật vênh nhau thì phải theo Bộ luật dân sự vì đó là luật gốc và cũng vừa mới được sử đổi, bổ sung. Hơn nữa, cách tính thời điểm chuyển quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự chuẩn xác và phù hợp với thực tế giao dịch hơn.[19]
Một thẩm phán Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh: Tơi cũng cho rằng nếu Bộ luật dân sự là luật chính thì Luật nhà ở chỉ là một mảng, một nhánh của Bộ luật dân sự. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp vế thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thì nên áp dạng Bộ luật dân sự.[19]
Như vậy, dù Bộ luật dân sự 2005 được chọn áp dụng hay Luật nhà ở được lựa chọn áp dụng thì cũng khơng thể phủ nhận một thực tế là đang có sự mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự và Luật nhà ở. Nó làm phát sinh trong cuộc sống nhiều rối rắm mà riêng bản thân Luật nhà ở cũng như Bộ luật dân sự đều không đủ khả năng định hướng giải quyết triệt để vấn đề. Chúng ta có thể dẫn chứng Điều 3 Luật nhà ở do tiên liệu trước được tình trạng rắc rối về sau nên đã quy định rứt khốt rằng “Trong
trường hợp có sự khác nhau giữa luật này với luật khác có liên quan đến giao dịch về nhà ở thì áp dụng quy định của luật này” và theo khoản 3 điều 83 Luật ban hành
văn bản quy phạp pháp luật năm 2008 quy định “Trong trường hợp các văn bản quy
phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản được ban hành sau”. Song theo quan điểm cá nhân
của tác giả thì áp dụng Bộ luật dân sự là đúng và hợp lý hơn vì những lý do sau: Thứ nhất, Về nguyên tắc Bộ luật dân sự là “luật mẹ”. Bộ luật dân sự ở nhiều nước được coi như “luật mẹ”, còn các pháp luật khác như Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật lao động… phát sinh từ “luật mẹ” mà ra nên Bộ luật dân sự có giá trị pháp lý cao hơn. Và theo khoản 2 Điều 83 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2008
19
quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác
nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có giá trị pháp lý cao hơn”. Cho nên,
Bộ luật dân sự phải được chọn để áp dụng.
Thứ hai, mục đích của các bên khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở là: Bên mua được quyền sở hữu ngôi nhà và bên bán nhận một khoản tiền. Bên mua chỉ thực hiện được mục đích này khi hồn thành xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu ngơi nhà vì khi hồn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu xong, bên mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Giấy này là minh chứng cho quyền sở hữu của bên mua.
Thứ 3, chọn Bộ luật dân sự áp dụng sẽ giảm bớt rủi ro cho bên mua, tăng cường trách nhiệm của bên bán đối với tài sản khi chưa chuyển giao cho bên mua, còn nếu áp dụng Luật nhà ở thì bên mua phải chịu rủi ro ỏ mức cao hơn
3.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại vƣớng mắc trên
Sự xuất hiện những quan điểm khác nhau về chọn luật áp dụng để giải quyết các tranh chấp về nhà ở liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là do hai nguyên nhân sau:
Nguyên nhân thứ nhất là do pháp luật: Sự quy định không thống nhất và mâu
thuẫn nhau giữa hai đạo luật cùng được Quốc Hội ban hành trong cùng một năm (Bộ luật dân sự 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2006[20]. Luật nhà ở được Quốc Hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006[21]) là ngun nhân chính dẫn tới tình trạng trên. Luật sau khơng thống nhất với luật trước là hiện tượng xảy ra rất nhiều trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay, không chỉ là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong các hợp đồng có đối tượng là nhà ở. Hiện tượng này đã tạo cơ sở làm phát sinh những quan điểm chọn luật áp dụng khác nhau và đặt thẩm phán vào trường hợp buộc phải chọn lựa một luật để áp dụng