21
giải quyết các tranh chấp xảy ra. Sự chọn lựa này sẽ không đồng nhất một quan điểm vì hiện tại chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể việc chọn luật áp dụng khi có sự mâu thuẫn giữa luật chung và luật riêng (luật chuyên ngành). Điều 83 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2008 quy định: “…Trong trường hợp các văn
bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có giá trị pháp lý cao hơn. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản ban hành sau…”. Như vậy, Điều 83 Luật ban hành văn
bản quy phạm pháp luật 2008 chỉ hướng dẫn chọn luật trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề và trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề. Ở đây, Luật nhà ở là luật ban hành sau nhưng hiệu lực pháp lý của nó thấp hơn hay bằng hiệu lực pháp lý của Bộ luật dân sự là một vấn đề cịn tranh cãi. Có rất nhiều quan điểm cho rằng Bơ luật dân sự có hiệu lực pháp lý cao hơn và tác giả cũng đồng ý với quan điểm này. Mặt khác, Điều 3 Luật nhà ở quy định: “Trong trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có
liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng Luật này…” quy định này là khơng rõ ràng
vì cụm từ “pháp luật có liên quan” ở đây là chỉ pháp luật có liên quan có hiệu lực pháp lý cao hơn, thấp hơn hay bằng Luật nhà ở. Quy định này chỉ phù hợp khi các văn bản pháp luật đó có giá trị pháp lý ngang nhau.
Nguyên nhân thứ 2 là do quan điểm “luật chung”, “luật riêng” (luật chuyên ngành): Theo quan điểm này thì trong mối quan hệ giữa Luật nhà ở và Bộ luật dân
sự thì Luật nhà ở là luật riêng, Bô luật dân sự là luật chung. Hiện nay, có rất nhiều quan điểm cho rằng trong truờng hợp có sự mâu thuẫn giữa luật chuyên ngành và luật chung thì luật chuyên ngành được ưu tiên áp dụng vì luật chuyên ngành quy định chi tiết cụ thể từng vần đề còn luật chung chỉ quy định khái quát vấn đề thơi. Tuy nhiên, cũng có nhiều quan điểm cho rằng luật chung là đạo luật gốc, luật mẹ nên trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa luật chung và luật riêng thì luật riêng phải được ưu tiên áp dụng. Thêm nữa, vấn đề luật nào là luật chung, luật nào là luật
chuyên ngành là quan điểm của mỗi người vì chưa có quy định cụ thể nào về luật chung - luật riêng. Do đó, nó làm phát sinh những quan điểm chọn luật áp dụng khác nhau.
Trên cơ sở các nguyên nhân này tác giả xin đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục tình trạng này.
3.3. Giải pháp hoàn thiện
3.3.1. Những giải pháp chung
- Xây dựng Bộ luật dân sự và Luật nhà ở thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo, không mâu thuẫn, giải quyết đúng đắn và dứt điểm mối quan hệ giữa hai đạo luật này (mối quan hệ giữa luật chung và luật riêng). Pháp luật dân sự có ý nghĩa
quan trọng trong sự vận hành của xã hội dân sự. Để xã hội dân sự phát triển một cách ổn định và an tồn địi hỏi hệ thống pháp luật dân sự phải hài hòa, ổn định và đầy đủ đến mức có thể. Pháp luật dân sự nước ta hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu này do cịn thiếu tính hệ thống, với nhiều quy định chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau. Điều này có thể thấy khá rõ trong hệ thống các quy định về hợp đồng, chế định được xem như xương sống của xã hội dân sự nói chung. Trong luận văn này đó là sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Bộ luật dân sự và Luật nhà ở về vấn đề thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong các hợp đồng có đối tượng là nhà ở. Với sự quy định chồng chéo, mâu thẫn này, các chủ thể dân sự gặp rất nhiều khó khăn trong cách hiểu và áp dụng pháp luật bởi: 1, pháp luật chưa quy định một cách rõ ràng nguyên tắc và thứ tự ưu tiên áp dụng giữa các văn bản này (giữa luật chung và luật riêng) và giữa các văn bản này có những quy định trái ngược nhau gây lúng túng trong quá trình áp dụng. 2, Do cách nhìn nhận về luật chung – luật riêng là không giống nhau. Để tạo điều kiện xây dựng Bộ luật dân sự và Luật nhà ở thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo, không mâu thuẫn, giải quyết đúng đắn và dứt điểm mối quan hệ giữa Bộ luật dân sự và Luật nhà ở. Phương hướng xử lý mối quan hệ này là phải xóa bỏ tình trạng lấy cái chung thay thế cho cái riêng, cái cụ thể, trộn lẫn cái chung với cái riêng hay trộn cái riêng vào cái chung như đã làm khi xây
dựng Bộ luật dân sự và Luật nhà ở. Cụ thể là phải xây dựng Bộ luật dân sự và Luật nhà ở theo hướng sau:
Thứ nhất, Bộ luật dân sự với tính chất là luật chung trọng hệ thống pháp luật dân sự cần có phạm vi điều chỉnh đáp ứng các điều kiện: 1, Bộ luật dân sự chỉ điều chỉnh các quan hệ dân sự, tránh quy định những nội dung khác; 2, Những quy định mang tính chất chung và ổn định. Tuân thủ các điều kiện như trên thì trong mối quan hệ với Luật nhà ở, Bộ luật dân sự khơng nên có phần quy định riêng về các giao dịch nhà ở (như phần quy định về hợp đống mua bàn nhà ở, cho thuê nhà ở trong Bộ luật dân sự là nên bỏ). Về phần này, Bộ luật dân sự chỉ cần quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc thu hút vào các quy định về tài sản, quyền tài sản và các giao dịch nói chung. Ngồi ra, trong Bộ luật dân sự cần có điều khoản xác định rõ nguyên tắc: Bộ luật dân sự chỉ áp dụng trong những trường hợp khơng có luật chun ngành điều chỉnh hoặc khi áp dụng luật chuyên ngành không đầy đủ. Thứ hai, Luật nhà ở với tính chất là luật riêng (luật chuyên ngành) trong mối quan hệ với Bộ luật dân sự, cần được sửa đổi theo hướng: 1, Khơng vượt ra ngồi, khơng trái các nguyên tắc chung do Bộ luật dân sự đã quy định. 2, Phải có những quy định mang đặc trưng riêng và chi tiết về các giao dịch nhà ở, không nhắc lại các quy định đã có trong Bộ luật dân sự. 3, Có quy định rõ ràng về ưu tiên áp dụng so với Bộ Luật dân sự trong các trường hợp cụ thể.
Nếu Bộ luật dân sự và Luật nhà ở được xây dựng theo hướng trên thì tình trạng khơng thống nhất và mâu thuẫn sẽ được giải quyết một cách triệt để và khơng gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật nữa.
- Đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở là minh chứng cho quyền sở hữu của chủ sở hữu, khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chủ sở hữu có thể thực hiện các giao dịch liên quan tới nhà ở. Trong các hợp đồng làm chuyển quyền sở hữu nhà ở thì từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng tới thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu là một khoảng thời gian xác định. Nếu khoảng thời gian này càng dài thì càng dễ phát sinh những tranh chấp giữa các bên vì thị trường bất động sản nói chung và thị trường
nhà ở nói riêng ln biến đổi. Và dựa vào sự biến đổi này mà các bên nhận thấy nó sẽ có lợi hay bất lợi cho mình nếu thực hiện xong hợp đồng. Từ sự nhận thức này một bên của hợp đồng sẽ xuất hiện tâm lý muốn hủy bỏ hợp đồng và không thực hiện hợp đồng nữa. Nếu như khoảng thời gian này ngắn đi thì các biến động đối với ngơi nhà sẽ giảm xuống. Do đó, các tranh chấp về nhà ở nói chung và tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở nói riêng cũng sẽ giảm đi. Vì những lí do trên, trong thời gian tới các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Trên đây là những kiến nghị chung, có ý nghĩa trong việc định hướng cho việc xây dựng các giải pháp trên cả góc độ luật lẫn thực tiễn. Nhằm mục tiêu hạn chế những tranh chấp xảy ra và khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự và Luật nhà ở. Những giải pháp này cũng là nhằm định hướng để tác giả đưa ra một số giải pháp cụ thể sau đây.
3.3.2. Những giải pháp cụ thể
- Ban hành Nghị quyết hướng dẫn việc chọn luật áp dụng để giải quyết các tranh chấp về nhà ở liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu. Như tác giả
đã trình bày ở mục 3.1.2 thì việc quy định không thống nhất và mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự 2005 và Luật nhà ở 2005 đã dẫn tới các quan điểm chọn luật áp dụng khác nhau vì chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể vấn đề này. Theo Nghị quyết số 45/2005/NQ-QH về việc thi hành Bộ luật dân sự 2005 thì TAND Tối cao có trách nhiệm: “tự mình hoặc phối hợp với các cơ quan hữu quan tổ chức việc rà soát các
quy định của pháp luật dân sự hiện hành để hủy bỏ, sửa đổi, bổ sung, ban hành văn bản mới hoặc đề nghị Quốc Hội hủy bỏ, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành văn bản mới cho phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2005” và theo Điều 17 Luật ban
hành văn bản quy phạp pháp luật 2008 thì Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao có quyền ban hành Nghị quyết hướng dẫn các tòa án áp dụng thống nhất pháp luật. Cho nên, trong thời gian tới Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao cần ban hành một Nghị quyết mới thay thế cho Nghị quyết 01/2003/QH-HĐTPTANDTC đã khơng cịn phù hợp với tình hình hiện nay và bổ sung một số quy định mới, đặc biệt là quy
định về chọn luật áp dụng. Nghị quyết này sẽ bổ sung quy định “trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng nhà ở có liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thì sẽ chọn quy định của Bộ luật dân sự để áp dụng giải quyết”. Vì so sánh quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật nhà ở 2005 thì áp dụng quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là phù hợp với thực tế hơn và hạn chế bớt rủi ro cho bên mua, bên đổi nhà ở.
- Về hình thức của hợp đồng có đối tượng là nhà ở, không quy định điều kiện công chứng, chứng thực hợp đồng là điều kiện bắt buộc nữa. Theo pháp luật hiện
hành thì hình thức của hợp đồng về nhà ở là văn bản có cơng chứng, chứng thực, trừ một số trường hợp không phải công chứng, chứng thực được quy định trong Luật nhà ở. Về nguyên tắc, hợp đồng là sự thỏa thuận và pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận đó. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng về nhà ở thì do đối tượng của hợp đồng là một tài sản có giá trị lớn, hợp đồng làm phát sinh nhiều quyền và nghĩa vụ của các bên, cơ quan quản lý nhà nước phải can thiệp để nhằm mục đích quản lý về đất đai và nhà ở và cũng là nhằm tạo sự ổn định trong các giao dịch về nhà ở, bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên và người thứ ba trong hợp đồng, không gây ra nhiều tranh chấp, xáo trộn trong xã hội. Như vậy, quy định hợp đồng về nhà ở phải công chứng, chứng thực như hiện nay là quy định mang nặng tính chất hành chính, quản lý nhà nước [22], đơi khi nằm ngồi sự thỏa thuận của các bên.
Hình thức của hợp đồng cũng là sự thỏa thuận giữa các bên và thể hiện nguyên tắc tự do hợp đồng, một trong những nguyên tắc tồn tại ở đa số các nước là: “Hình thức của hợp đồng khơng ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng”[23]. Đa số các nước trên thế giới đều có quy định hình thức bắt buộc của hợp đồng về nhà ở và các bất động sản khác là phải thành lập thành văn bản. Ví dụ như Điều 1341 BLDS Pháp quy định: “Hợp đồng có giá trị trên 500 Frăng thì phải lập thành văn bản” hay pháp luật của các bang ở Hoa Kỳ cũng quy định: “Hợp đồng có thời hạn thực
hiện trên một năm, hợp đồng về bất động sản, hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ động sản thì phải thành lập thành văn bản”, và một số nước cũng quy định hình
22 Phạm Hồng Giang (2007), “ Ảnh hưởng của điều kiện hình thức hợp đồng đến hiệu lực của hợp đồng”, Tạp chí nhà nước và pháp luật (03), tr 47
23
thức hợp đồng bất động sản có thể cơng chứng, chứng thực, như Điều 1582 Bộ luật dân sự Pháp quy định “Hợp đồng mua bán bất động sản có thể được bằng cơng chứng thư hoăc tư chứng thư”. Tuy nhiên, ở các nước này thì hình thức của hợp đồng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng, cũng như thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà trong các hợp đồng này.
Theo tác giả, pháp luật quy định hình thức của hợp đồng về nhà ở phải cơng chứng, chứng thực là quy định có mục đích tốt. Tuy nhiên, quy định chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực (điều 93 Luật nhà ở) là một điều bất hợp lý và không phù hợp với thực tế như đã trình bày ở mục 3.1.1 của khóa luận này. Cho nên, pháp luật cần quy định hình thức bắt buộc của hợp đồng về nhà ở là bằng văn bản, còn văn bản có cơng chứng chứng thực thì khơng bắt buộc mà để các bên lựa chọn. Trên tinh thần đó tác giả xin đề nghị sửa đổi quy định tại điều 450, khoản 1 điều 467, khoản 2 điều 463 Bộ luật dân sự 2005 và khoản 3 điều 93 Luật nhà ở theo hướng như sau: “hợp đồng về nhà ở phải được thành lập bằng văn bản hoặc văn bản có cơng chứng chứng thực”. Mặc dù vậy, giải pháp này cũng có vướng mắc, nếu khơng có cơng chứng, chứng thực thì làm sao quản lý được các giao dịch về nhà đất, rồi một loạt các tranh chấp khác sẽ xảy ra như: người này sẽ bán nhà của người kia, khi tranh chấp thì việc xác định quyền sở hữu sẽ khó hơn. Tuy nhiên, những vấn đề này khơng đáng lo ngại nếu chúng ta thực hiện tốt các quy định của Luật nhà ở, luật này quy định khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở thì bên chuyển nhượng phải phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Và nếu chúng ta đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì tất cả những căn nhà được tạo lập hợp pháp hiện nay đều có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, điều này đảm bảo việc chuyển nhượng khơng có nhiều rủi ro và hạn chế tranh chấp. Bên nhận chuyển nhượng chỉ cần biết được rằng bên chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà ở khơng có tranh chấp thì có thể n tâm giao kết hợp đồng mà khơng sợ bị rủi ro. Vì vậy, điều kiện để thực hiện giải pháp này là chúng ta phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu