Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng. Đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Trên thực tế, trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã bước đầu hình thành xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó có đất đai. Từ năm 1993 thủ tướng chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong quá trình triển khai hình thức này đã đạt được một số hiệu quả nhưng đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại.... Để khắc phục được những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo một trong hai cách sau: Đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất để tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. Đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ đất ( hay còn gọi là đổi đất lấy cơ sở hạ tầng). Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt cơ bản của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng thông thường trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Lộc trong những năm gần đây cho thấy nhiều phiên đấu giá đem lại hiệu quả kinh tế cao. Tuy nhiên việc khai thác quỹ đất hiện trạng tại địa bàn huyện Mỹ Lộc còn gặp nhiều hạn chế như giá đất trên địa bàn huyện chưa cao. Huyện Mỹ Lộc nằm ở phía Bắc tỉnh Nam Định, nằm cạnh Quốc lộ 21 B (trên trục đường Nam Định Phủ Lý). Cách thành phố Nam Định 8 km về phía Tây Bắc, cách thành phố Phủ Lý là 23 km về phía Đông Nam. Huyện có Quốc lộ 10 chạy qua, đây là điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hoá xã hội. Trong những năm gần đây, huyện có tốc độ tăng trưởng khá cao, do đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nhanh. Để giải quyết vấn đề này, trên địa bàn huyện đã triển khai và thực hiện tốt chủ trương của Nhà nước về sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo cơ chế đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua các dự án khác nhau với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất và góp ý kiến giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất. Mục đích, mục tiêu nghiên cứu + Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. + Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Lộc. + Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ lộc qua các năm 2014, 2015, 2016. + Tìm hiểu những khó khăn, hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ qua đó đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy công tác đấu giá trên địa bàn huyện Mỹ Lộc.
ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên vô quan trọng quốc gia, sở không gian trình sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt nông nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai có tính chất đặc trưng khiến không giống tư liệu sản xuất Đất đai nguồn tài nguyên có giới hạn số lượng Đất đai có vị trí cố định không gian, di chuyển theo ý muốn chủ quan người Trên thực tế, trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước đầu hình thành xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, có đất đai Từ năm 1993 thủ tướng phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Trong trình triển khai hình thức đạt số hiệu bộc lộ số khó khăn tồn Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hai cách sau: - Đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất để tạo vốn xây dựng công trình sở hạ tầng - Đấu thầu công trình xây dựng sở hạ tầng toán công trình quỹ đất ( hay gọi đổi đất lấy sở hạ tầng) Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch bất động sản Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng thông thường thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Qua trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Lộc năm gần cho thấy nhiều phiên đấu giá đem lại hiệu kinh tế cao Tuy nhiên việc khai thác quỹ đất trạng địa bàn huyện Mỹ Lộc gặp nhiều hạn chế giá đất địa bàn huyện chưa cao Huyện Mỹ Lộc nằm phía Bắc tỉnh Nam Định, nằm cạnh Quốc lộ 21 B (trên trục đường Nam Định - Phủ Lý) Cách thành phố Nam Định km phía Tây Bắc, cách thành phố Phủ Lý 23 km phía Đông Nam Huyện có Quốc lộ 10 chạy qua, điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hoá xã hội Trong năm gần đây, huyện có tốc độ tăng trưởng cao, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng nhanh Để giải vấn đề này, địa bàn huyện triển khai thực tốt chủ trương Nhà nước sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo chế đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Do đó, cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá đất qua dự án khác với phương án đấu giá khác để đề xuất góp ý kiến giúp quy trình đấu giá ngày hoàn thiện đem lại nhiều hiệu - Mục đích, mục tiêu nghiên cứu + Hệ thống hóa sở lý luận công tác đấu giá quyền sử dụng đất + Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Lộc + Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ lộc qua năm 2014, 2015, 2016 + Tìm hiểu khó khăn, hạn chế công tác đấu giá QSDĐ qua đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy công tác đấu giá địa bàn huyện Mỹ Lộc CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 1.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Các văn có liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trung ương địa phương - Quy trình, chế hình thức tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá quyền sử dụng đất tiêu biểu 1.1.2 Phạm vi nghiên cứu Công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016 Cụ thể, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất xã qua năm địa bàn huyện 1.2 Nội dung nghiên cứu 1.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Mỹ Lộc - Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước - Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội; Tăng trưởng kinh tế, thực trạng phát triển ngành, chuyển dịch cấu kinh tế, dân số lao động, sở hạ tầng, cảnh quan môi trường 1.2.2 Đánh giá khái quát nội dung quản lý nhà nước đất đai 1.2.3 Đánh giá khái quát trạng sử dụng đất biến động đất đai 1.2.4 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Lộc - Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể xã - Tìm hiểu định hướng kế hoạch thực đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mỹ Lộc - Tìm hiểu khó khăn, vướng mắc công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ đề xuất giải pháp khắc phục công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.3 Phương pháp nghiên cứu 1.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp - Thu thập văn pháp lý Nhà nước, tỉnh Nam Định có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Thu thập định UBND huyện Mỹ Lộc, UBND tỉnh Nam Định ban hành liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Thu thập số liệu, tài liệu thực trạng địa bàn nghiên cứu - Thu thập số liệu, tài liệu tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn nghiên cứu 1.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp - Tiến hành vấn cán chuyên môn thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương giai đoạn nghiên cứu 1.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Tập trung nghiên cứu trình đấu giá quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện Mỹ Lộc 1.3.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu phần mềm máy tính - Các thông tin thu thập cần xử lý thông qua thống kê mô tả phần mềm Excel - Cần kết hợp với yếu tố định tính với định lượng, vấn đề vĩ mô vi mô phân tích; tổng hợp số liệu khái quát từ số liệu riêng lẻ năm CHƯƠNG 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mỹ Lộc 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên thực trạng môi trường 2.1.1.1 Vị trí địa lý Huyện Mỹ Lộc nằm phía Bắc tỉnh Nam Định, có Sông Hồng chạy qua phía Đông huyện sông Châu Giang phía Bắc huyện Trung tâm huyện lỵ nằm cạnh Quốc lộ 21 B (trên trục đường Nam Định - Phủ Lý) Cách thành phố Nam Định km phía Tây Bắc, cách Thành phố Phủ Lý 23 km phía Đông Nam Huyện có Quốc lộ 10 chạy qua, điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hoá xã hội Huyện Mỹ Lộc có vị trí địa lý cụ thể sau: - Phía Bắc giáp tỉnh Hà Nam; - Phía Nam giáp thành phố Nam Định huyện Vụ Bản; - Phía Đông giáp tỉnh Thái Bình; - Phía Tây giáp huyện Vụ Bản tỉnh Hà Nam; Huyện Mỹ Lộc có tổng diện tích hành là: 7.448,87 (theo kết thống kê đất đai năm 2016), dân số năm 2016 70.152 người, mật độ dân số 942 nguời/km2, gồm 11 đơn vị hành chính: 10 xã 01 thị trấn Thị trấn Mỹ Lộc trung tâm trị kinh tế văn hoá huyện Mỹ Lộc cửa ngõ thành phố Nam Định tỉnh Nam Định, có lợi giao lưu kinh tế với tất vùng tỉnh thông qua trục đường Quốc lộ 10, Quốc lộ 21 A, đường sắt Bắc - Nam đường thủy Huyện vành đai cung cấp lương thực, thực phẩm, lao động cho thành phố Nam Định, khu công nghiệp Hoà Xá cụm công nghiệp An Xá, khu Công nghiệp Mỹ Trung Mỹ Lộc nơi cung cấp rau sạch, hoa tươi cho thành phố Nam Định vùng phụ cận 2.1.1.2 Địa hình, địa mạo Huyện Mỹ Lộc bao bọc hệ thống đê sông Hồng dài 7,10 km đê Ất Hợi sông Châu Giang dài km nên chia cắt địa bàn huyện thành tiểu địa hình khác nhau: - Đất khu đê: có địa hình cao, đất đai màu mỡ phù sa sông Hồng bồi đắp hàng năm thuận lợi cho việc trồng rau màu, đem lại thu nhập cho người nông dân Tuy nhiên hàng năm chịu ảnh hưởng lũ lụt gây bất lợi không nhỏ đến canh tác đời sống nhân dân nơi - Đất khu vực đê: có địa hình thấp hơn, dễ bị ngập úng nên đất bị Glây hoá - Để khắc phục tình trạng này, quyền nhân dân địa phương đầu tư xây dựng hệ thống kênh mương thuỷ lợi tưới tiêu cho khoảng 70 % diện tích đất canh tác địa bàn huyện Đất đê phù hợp cho trồng lúa nuôi trồng thuỷ sản - Về địa mạo Mỹ Lộc có dạng địa hình chính: + Địa hình đồng tích tụ nguồn gốc sông có tuổi Holoxen muộn dọc sông + Địa hình đồng tích tụ nguồn gốc đầm lầy sông có tuổi Holoxen muộn trung tâm huyện + Địa hình đồng tích tụ nguồn gốc đầm lầy ven biển có tuổi Holoxen muộn chủ yếu Tây Nam huyện 2.1.1.3 Khí hậu Mỹ Lộc huyện nằm vùng đồng châu thổ sông Hồng, có khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều, có mùa rõ rệt (Xuân, Hạ, Thu, Đông) - Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm từ 23 ÷ 24 oC, mùa đông nhiệt độ trung bình 18,9 oC, tháng tháng nhiệt độ thấp nhất, xuống tới 12 oC Mùa hè nhiệt độ trung bình 27 oC, tháng nóng tháng tháng nhiệt độ lên tới 39 oC - Độ ẩm không khí : tương đối cao, trung bình từ 80 – 85 %, tháng có độ ẩm cao 90 % vào tháng 3, tháng có độ ẩm thấp 81% vào tháng 11 - Lượng mưa: Lượng mưa hàng năm trung bình từ 1700 ÷ 1800 mm, năm lượng mưa phân bố không đều, mùa nóng mưa nhiều từ tháng đến tháng 10 chiếm khoảng 75 % lượng mưa năm, đặc biệt vào tháng 7, ,9 Do lượng nước mưa không nên vào mùa mưa thường có úng, lụt gây thiệt hại cho sản xuất nông nghiệp Mùa khô từ tháng 11 đến tháng năm sau, mùa lượng nước mưa chiếm khoảng 25 % lượng mưa năm, tháng mưa tháng 12, tháng tháng năm sau - Nắng: Hàng năm trung bình có tới 250 ngày nắng, tổng số nắng từ 1.650 – 1.700 Vụ Hè - Thu có số nắng cao từ 1.100 – 1.200 giờ, chiếm 70 % số nắng năm - Gió: Hướng gió thay đổi theo mùa, mùa Đông hướng gió thịnh hành gió Đông Bắc với tần suất 60 – 70 %, tốc độ gió trung bình 2,0 – 2,3 m/s, tháng cuối đông gió có xu hướng chuyển dần phía Đông Mùa Hè gió thịnh hành gió Đông Nam, với tần suất 50 – 70 %, tốc độ gió trung bình 1,9 – 2,2 m/s Do nằm vùng vịnh Bắc Bộ nên hàng năm Mỹ Lộc thường chịu ảnh hưởng gió bão áp thấp nhiệt đới bình quân ÷ trận/ năm Đầu mùa Hè thường xuất đợt gió Tây khô nóng gây tác động xấu đến sinh hoạt sản xuất Nhìn chung, khí hậu thuận lợi để Mỹ Lộc phát triển đa dạng hóa loại trồng, vùng sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi tập trung theo hướng sản xuất hàng hóa Tuy nhiên cần có biện pháp phòng chống úng lụt, khô hạn xác định cấu ngành nghề hợp lý nhằm nâng cao hiệu sản xuất nông nghiệp ngành nghề khác 2.1.1.4 Thuỷ văn Huyện Mỹ Lộc có sông chảy qua là: sông Hồng, sông Đào sông Châu Giang Sông Châu Giang phía Bắc huyện (8 km/28 km chiều dài sông) chủ yếu tiếp nhận nguồn nước tưới tiêu nội đồng, chảy sông Hồng qua trạm bơm Hữu Bị Sông Hồng đoạn chảy dọc ranh giới phía Đông huyện dài 7,1 km cung cấp nước tưới, tiêu cho huyện qua công trình đầu mối (trạm bơm Hữu Bị Quán Chuột) Chế độ dòng chảy sông Hồng qua huyện Mỹ Lộc mùa nước cạn từ tháng 11 năm trước đến tháng năm sau, nước kiệt tháng 1, 2, (mực nước cao +0,3 m) mùa nước lớn từ tháng đến tháng 10 chiếm 75% lượng nước năm Lũ sông Hồng thường lũ kép, mùa lũ nước sông dâng lên nhanh: – 7m/ngày song có hàm lượng phù sa cao: 1000g/m3 2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất Theo số liệu phòng thống kê địa bàn huyện Mỹ Lộc có loại đất sau: - Đất phèn – Thionic Fluvisols (Flt) Thionic Gleysols (Glt): Diện tích 1.003 ha, chiếm 13,70 % diện tích tự nhiên huyện, phân bố không xã Nhóm đất phèn có đơn vị đất phèn tiềm chủ yếu dùng trồng lúa - Đất phù sa – Fluvisols (FL): Diện tích 6.380 ha, chiếm 86,30 % diện tích tự nhiên phân bố xã huyện, nhóm đất có diện tích lớn nhóm đất huyện Hệ thống đê dòng sông chia đất phù sa thành vùng: vùng đất đê bồi đắp phù sa hàng năm vùng đất đê rộng lớn không bồi đắp hàng năm Nhóm đất phù sa có đơn vị đất đất phù sa trung tính chua – Eutric Fluvisols (FLe), đất phù sa Glây – Gleyic Fluvisols (FLg) đất phù sa biến đổi nhẹ - Cambic Fluvisols (FLb) Trong nông nghiệp đất phù sa phần lớn dùng để trồng lúa, màu số công nghiệp ngắn ngày b Tài nguyên nước Nước phục vụ cho sản xuất sinh hoạt nhân dân huyện lấy từ hai nguồn nước mặt nước ngầm - Nguồn nước mặt: Huyện Mỹ Lộc có nhiều sông ngòi chảy qua, với hệ thống kênh mương ao hồ, nguồn nước mặt phong phú Về mùa mưa nước mặt dư thừa, nhiên mùa khô xảy tình trạng thiếu nước cho trồng sinh hoạt nhiều nơi Hiện nay, huyện có trạm trung chuyển nước thị trấn, lại chủ yếu lấy nước từ thành phố, huyện tiến hành xây dựng nhà máy nước Mỹ Hà - Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm chủ yếu huyện nằm tầng chứa lỗ hổng Plutoxen phân bố khắp địa bàn huyện, hàm lượng Cl