Đánh giá thực trạng tình hình giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh lạng sơn

9 Điều 73 Luật Đất đai 1993 quy định: “Người sử dụng đất có những quyền sau đây: 1- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Nguyễn Thu Hoài

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kì công trình nào khác

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thu Hoài

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập và rèn luyện tại Bộ môn Địa chính – khoa Địa lý, với sự dạy bảo, hướng dẫn tận tình của các thầy cô trong và ngoài khoa, em đã học hỏi, nâng cao kiến thức và kinh nghiệm thực tế về chuyên ngành Địa chính, giúp ích rất nhiều cho con đường nghiên cứu khoa học và công việc của em sau này Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tất cả các thầy cô!

Đặc biệt, em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đắc Nhẫn, thầy đã định hướng nghiên cứu, tận tình hướng dẫn em trên con đường nghiên cứu khoa học và trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành luận văn này

Em cũng xin cảm ơn các anh chị phòng tài nguyên đất – Sở tài nguyên môi trường Lạng Sơn đã giúp đỡ em trong quá trình thu thập tài liệu, hoàn thiện luận văn tốt nghiệp

Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô và các bạn góp ý để nghiên cứu được hoàn thiện hơn!

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng năm 2016

Học viên cao học

Nguyễn Thu Hoài

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

4 Nội dung nghiên cứu 2

5 Phạm vi nghiên cứu 2

6 Phương pháp nghiên cứu 3

7 Bố cục của Luận văn 4

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất 5

1.1.1 Một số khái niệm 5

1.1.2 Vai trò, ý nghĩa của việc giao đất, cho thuê đất 6

1.2 Chính sách về giao đất, cho thuê đất theo quy định trong pháp luật đất đai qua các thời kỳ 7

1.2.1 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1988 7

1.2.2 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1993 8

1.2.3 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2003 10

1.2.4 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2013 17

1.2.5 Chính sách nhằm thu hút đầu tư của các tổ chức kinh tế của Việt Nam trong các văn bản pháp luật khác 27

1.3 Chính sách của Lạng Sơn nhằm thu hút đầu tư của các tổ chức kinh tế 33

CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN 37

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Lạng Sơn 37

2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên 37

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

2.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 42

2.2.1 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 42

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 49

2.3 Tình hình giao đất cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 53

2.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật 54

2.3.2 Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 59

2.4 Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 63

2.4.1 Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế từ năm 2010 đến năm 2014 63

2.4.2 Đánh giá chung những mặt được, tồn tại, bất cập và nguyên nhân 70

CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM GIẢI QUYẾT TỒN TẠI, BẤT CẬP VỀ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ 73

3.1 Nhóm giải pháp về chính sách 73

3.2 Nhóm giải pháp về đầu tư 73

3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

1 Kết luận 76

2 Kiến nghị 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

PHỤ LỤC 80

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn 38

Hình 2.2: Cơ cấu kinh tế tỉnh Lạng Sơn 41

Hình 2.3: Cơ cấu sử dụng đất tỉnh Lạng Sơn năm 2014 49

Hình 2.4: Chợ Lạng Sơn - nằm trong khu đô thị Phú Lộc………… ……… 64

Hình 2.5: Dù diện tích đất, trữ lượng lượng lớn nhưng Công ty cổ phần Vật liệu xây dựng và kinh doanh tổng hợp VVMI sản xuất câm chừng do thiếu thị tường 67

Hình 2.6: Diện tích đất Công ty cổ phần vật liệu xây dựng và kinh doanh tổng hợp VVMI cho thuê lại để sản xuất đá mài 67

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất của 3 nhóm đất chính theo mục đích sử dụng50

Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng 52

Bảng 2.3: Tổng hợp số lượng đất được giao trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn theo đối tượng sử dụng 59

Bảng 2.4: Số lượng đất giao trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn theo mục đích sử dụng đất 59

Bảng 2.5: Số lượng đất được giao theo hình thức giao đất 60

Bảng 2.6: số lượng tổ chứ kinh tế thuê đất theo ngành nghề 61

Bảng 2.7: Số lượng tổ chức kinh tế thuê đất theo diện tích thuê 61

Bảng 2.8: Tổng hợp các tổ chức kinh tế được thuê đất theo ngành trên địa bàn tỉnh Lang Sơn 68

Bảng 2.9: Tổng hợp tình hình thuê đất của tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 69

Nước ta đã thực hiện các chính sách thu hút đầu được nhiều năm và đang dần hoàn thiện Năm 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) trong đó

có những điểm đổi mới về giao đất, cho thuê đất nhằm giải quyết các vấn đề còn tồn tại, bất cập trong chính sách đất đai trong thời gian qua đã góp phần tăng sức hút với các tổ chức kinh tế nước ta Theo báo cáo của Tổng cục thống kê kim ngạch hàng hoá xuất khẩu năm 2014 của khu vực kinh tế trong nước đạt 118.26

tỷ USD, tăng 10.4% (so với năm 2013 là 108.92 tỷ USD) mức tăng cao nhất từ năm 2012, góp 3.5 điểm phần trăm vào mức tăng chung của cả nước So với năm 2012 kim ngạch xuất khẩu của khu vực kinh tế trong nước ngày càng tăng, dần dần khẳng định vị trí của mình đối với sự phát triển kinh tế đất nước

Lạng Sơn là cửa ngõ của tổ quốc với nhiều di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh đẹp, ngoài ra còn có 5 cửa khẩu thông thương với Trung Quốc, trong đó có

2 cửa khẩu quốc tế tạo điều kiện giao lưu, phát triển kinh tế xã hội nên Lạng Sơn thu hút các nhà đầu tư với nhiều lĩnh vực Tuy nhiên, Lạng Sơn với vị trí địa lý đặc biệt vấn đề phát triển kinh tế - xã hội luôn phải đi đôi với quốc phòng, an ninh quốc gia Việc sản xuất kinh doanh giáp biên cần được chú trọng, khi các tổ chức kinh tế đặc biệt là tổ chức kinh tế khai thác khoáng sản đang toạ lạc tại vị trí rất gần biên giới nhưng phải sử dụng những chất nhạy cảm gây nổ như bom, mìn để khai thác sản phẩm Sức hút lớn đi đôi với áp lực quản lý lớn, vấn đề sử dụng đất của các doanh nghiệp cần được tìm hiểu và đánh giá một cách khách quan, từ đó đề xuất giải pháp giúp cải thiện chính sách thu hút vốn đầu tư trong nước, đồng thời đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường nhưng phải đảm

2

bảo vấn đề quốc phòng an ninh quốc gia trong thời gian sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Với ý nghĩa trên, việc lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng tình hình

giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn” là

cần thiết và có ý nghĩa thiết thực trong tình hình hiện nay

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Lạng Sơn

Đề xuất giải pháp nhằm giải quyết bất cập về tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013

3 Đối tƣợng nghiên cứu

Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai 2013, cụ thể là: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” (theo khoản 27 Điều 3)

4 Nội dung nghiên cứu

a) Nghiên cứu tổng quan về giao đất, cho thuê đất

- Tổng quan về giao đất, cho thuê đất của Việt Nam: Chính sách về giao đất, cho thuê đất của Việt Nam qua các thời kỳ;

- Chính sách giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

b) Chính sách đất đai đối với các tổ chức kinh tế;

c) Điều tra thu thập số liệu, tài liệu và đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất; tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Đề xuất giải pháp nhằm giải quyết tồn tại, bất cập về tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013

5 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ

3

chức kinh tế trong các văn bản pháp luật hiện hành; đánh giá hiệu quả thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế; Đánh giá thực trạng tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất cho thuê đất từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải thiện một số chính sách nhằm thu hút hơn nữa các tổ chức kinh tế đảm bảo phù hợp với luật đất đai 2013

6 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, thu thập thông tin tư liệu về công tác giao đất, cho thuê đất tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu Dựa vào số liệu từ thông tin thu thập được thực hiện điều tra thực tế tình hình giao đất, cho thuê đất, tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Phương pháp thống kê, tổng hợp: từ tài liệu, số liệu đã thu thập được về công tác giao đất, cho thuê đất của tỉnh Lạng Sơn thực hiện thống kê, tổng hợp các số liệu về thực trạng giao đất, cho thuê đất và tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tình Lạng Sơn

- Phương pháp so sánh, phân tích nhằm làm rõ tình hình giao đất cho thuê đất, tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn So sánh sự khác nhau về chính sách đất đai đối với tổ chức kinh tế qua các Luật đất đai đã và đang được ban hành thông qua các thời kỳ thi hành Luật này Phân tích pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, đặc biệt với vùng biên giới làm giảm hiệu quả sử dụng đất, sức hút đầu tư, đảm bảo an ninh quốc phòng

- Phương pháp đánh giá: đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước đối với các tổ chức kinh tế cần đất thực hiện dự án đầu tư, đánh giá tác động của chính sách, văn bản quy phạm pháp luật nhằm thu hút đầu tư từ các tổ chức kinh tế Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao, cho thuê đất Đồng thời cho thấy quá trình quản lý sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước đối với tổ chức kinh tế sau khi giao và cho thuê đất

4

7 Bố cục của Luận văn

Luận văn bao gồm phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về giao đất, cho thuê đất

Chương 2: Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất của đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Chương 3: Đề xuất giải pháp nhằm giải quyết tồn tại, bất cập về tình hình giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế

5

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất

1.1.1 Một số khái niệm

a Tổ chức kinh tế

Hiện nay có nhiều khái niệm về tổ chức kinh tế Trong đó có khái niệm được nêu trong các luật như sau:

Theo Luật đầu tư 2013 tại Điều 3 có ghi: “Tổ chức kinh tế là tổ chức được

thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”

Theo Luật đất đai 2013 tại Điều 3 nêu: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh

nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”

Theo Luật Doanh nghiệp 2013 tại Điều 3 nêu: “Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh” Cũng trong luật này tại Mục 2 Điều

212 có ghi: “Hộ kinh doanh sử dụng thường xuyên 10 lao động trở lên phải đăng

ký thành lập doanh nghiệp hoạt động theo quy định của Luật này Hộ kinh doanh có quy mô nhỏ thực hiên đăng ký kinh doanh và hoạt động theo quy định của Chính phủ”

Trong Luật Hợp tác xã tại Điều 3 khoản 1, khoản 2 ghi: “Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên

tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ

sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã.”

“Liên hiệp hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 04 hợp tác xã tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm đáp ứng nhu cầu chung của

Tuy nhiên trong Luận văn này chỉ nghiên cứu về tổ chức kinh tế trong Luật Đất đai 2013

b Giao đất, cho thuê đất

Theo Luật Đất đai 2013 giao đất, cho thuê đất có khái niệm như sau:

“Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.” (Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013)

“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.” (Khoản 8 Điều 3 Luất Đất đai 2013)

1.1.2 Vai trò, ý nghĩa của việc giao đất, cho thuê đất

Với mục tiêu Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước mong muốn chuyển

từ nước nông nghiệp sang nước công nghiệp, đồng nghĩa với việc chuyển phần quỹ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhằm phục vụ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, dịch vụ mà vẫn đảm bảo an ninh lương thực quốc gia Nhà nước sẽ điều tiết quá trình chuyển đổi này thông qua các hình thức thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Vì vậy việc Nhà nước quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, thúc đẩy ngành công nghiệp, dịch vụ phát triển đồng thời phát triển kinh tế

xã hội

7

1.2 Chính sách về giao đất, cho thuê đất theo quy định trong pháp luật đất

đai qua các thời kỳ

Năm 1986 nước ta bắt đầu thực hiện chính sách đổi mới theo hướng Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa Việc chuyển đổi được thể hiện bằng hệ thống pháp luật, trong đó có đổi mới về pháp luật đất đai nhằm phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế trong giai đoạn mới Luật đất đai đầu tiên năm 1987 đến Luật đất đai năm 2013 đều khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Sau đây là các quy định của pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất qua các thời kỳ tương ứng với quá trình hình thành và phát triển của Luật đất đai

1.2.1 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1988

Luật Đất đai năm 1988 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng12 năm

1987, các quy định về giao đất, cho thuê đất còn sơ sài, chủ yếu là quy định cơ quan nào đủ thẩm quyền giao đất, còn chưa có khái niệm về cho thuê đất

Điều 1 Luật Đất đai 1988 quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý

Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân - dưới đây gọi là người sử dụng đất - để sử dụng ổn định, lâu dài

Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời”

Tháng 4 năm 1988 tại Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp Nhà nước có thể giao đất chưa sử dụng cho hợp tác

xã, gia đình cá thể hoặc tư nhân kinh doanh, hoặc cho nông dân mượn để sản xuất Trong đó hợp tác xã có thể giao khoán diện tích đất cho các xã viên nhưng phải điều chỉnh giao khoán thích hợp và ổn định trong khoảng 15 năm, tránh tình trạng phân chia ruộng đất manh mún

8

Cụ thể tại mục B, điểm b thực hiện chế độ tự quản lý của hợp tác xã, tập đoàn sản xuất về khoán, phân công lao động và phân phối thu nhập trong hợp tác xã, tập đoàn sản xuất ghi: “Trong ngành trồng trọt, phải điều chỉnh diện tích giao khoán, khắc phục tình trạng phân chia ruộng đất manh mún hiện nay, bảo đảm cho người nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô thích hợp và ổn định trong khoảng 15 năm Phải phân loại đúng các loại ruộng đất và xác định đúng các định mức, đơn giá đối với từng khâu trên từng loại đất để làm cơ sở giao khoán và ổn định mức khoán trong 5 năm; chỉ sửa đổi mức khoán khi điều kiện vật chất - kỹ thuật đã thay đổi”

1.2.2 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa IX, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 14 tháng 7 năm 1993, thay thế Luật Đất đai 1988

a Luật Đất đai năm 1993

Quốc hội mở rộng thêm quyền cho người sử dụng đất với 5 quyền, giao đất cho người sử dụng đất ổn định và lâu dài Đồng thời Nhà nước từng bước công nhận đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Luật đất đai 1993 quy định:

“Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục

sử dụng.” (Điều 20)

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối không phải trả tiền sử dụng đất; còn các mục đích khác phải trả tiền sử dụng đất.” (Điều 22)

9

Điều 73 Luật Đất đai 1993 quy định: “Người sử dụng đất có những quyền sau đây:

1- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao;

3- Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

4- Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại;

5- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất; 6- Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi;

7- Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất;

8- Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.” Điều 78 Luật Đất đai 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê đất với thời hạn không được quá ba năm Trường hợp đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê có thể dài hơn do Chính phủ quy định; người thuê đất phải sử dụng đúng mục đích.”

b Nghị định 04/2000/NĐ – CP ngày 11 tháng 02 năm 2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Điều 5 mục 1 khoản d có nêu: “Thời hạn giao đất cho các tổ chức kinh tế xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó theo thời hạn của dự án được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm Đối với dự án cần có thời hạn sử dụng đất dài hơn, thì do Thủ tướng Chính phủ quyết định nhưng không quá 70 năm; sau thời hạn đó, nếu tổ chức còn nhu cầu tiếp tục sử dụng, thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.”

Cũng tại Điều 5 mục 2 khoản b và c ghi rõ:

10

“Trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng mà không thay đổi mục đích sử dụng đất, thì thời hạn sử dụng đất là thời gian còn lại trong thời hạn sử dụng đất đó; sau thời hạn đó, nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân còn nhu cầu tiếp tục sử dụng, thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định;

Trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận nhưng không quá 50 năm Riêng trường hợp hộ gia đình,

cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất

ở thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.”

Từ việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất, giao đất sử dụng lâu dài ổn định nên các tổ chức, hộ gia đình cá nhân yên tâm đầu tư vào đất, nâng cao năng suất, hiệu quả kinh tế thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tạo tiền đề cho việc hình thành thị trường bất động sản

1.2.3 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 và thay thế Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số diều của Luật Đất đai năm 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001

a Luật đất đai 2003

Nhà nước đã mở rộng ra 9 quyền cho người sử dụng đất gồm quyền chuển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và làm tiền đề cho quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước

Điều 33 Luật đất đai 2003 quy định việc giao đất không thu tiền sử dụng

11

đất như sau:

“1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều

70 của Luật này;

2 Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

3 Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

4 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;

5 Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

6 Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

7 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Điều 34 Luật Đất đai 2003 về giao đất có thu tiền sử dụng đất:

“Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

3 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

12

4 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh;

5 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

6 Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

7 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.”

Điều 35 Luật đất đai 2003 về cho thuê đất quy định:

“1 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày

01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

d) Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

đ) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

e) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm

đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

b) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.”

Điều 38 Luật đất đai về thu hồi đất quy định:

“Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1 Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3 Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4 Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5 Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6 Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7 Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8 Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

14

9 Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10 Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11 Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12 Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được

sử dụng trong thời hạn mười hai tháng (12 tháng) liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng (24 tháng) so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư,

kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép”

Điều 67 Luật Đất đai 2003 thời hạn giao đất, cho thuê đất của tổ chức kinh

tế được quy định:

“Người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây:

1 Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật này là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật này là năm mươi năm

Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

là không quá năm mươi năm

Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong

3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

4 Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này là không quá chín mươi chín năm

Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất;

5 Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất”

a) Giao đất một lần cho Ban Quản lý khu kinh tế để xây dựng khu phi thuế quan; khu công nghiệp thuộc khu thuế quan của khu kinh tế;

b) Giao đất theo kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt của khu kinh tế đối với diện tích đất còn lại phải thu hồi thuộc khu thuế quan

3 Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất Ban Quản lý khu kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là không quá bảy mươi (70) năm

4 Ban Quản lý khu kinh tế quyết định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mức miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo từng dự án nhằm bảo đảm khuyến khích đầu tư trên cơ sở giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đối với trường hợp giao lại đất, cho thuê đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

5 Người sử dụng đất trong khu kinh tế được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, được sản xuất kinh doanh, hoạt động dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ tương ứng với hình thức được giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai

6 Ban Quản lý khu kinh tế thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, giao lại đất, cho thuê đất đối với đất đã thu hồi; các nhiệm vụ khác về quản lý đất đai trong khu kinh tế do cơ quan hành chính các cấp thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”

17

1.2.4 Thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2013

a Luật Đất đai 2013

Luật đất đai 2013 đã có những đổi mới căn bản về giao đất, cho thuê đất

So với quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thi tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Điều 54 Luật Đất đai 2013 có quy định về giao đất, cho thuê đất như sau:

“Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức

2 Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;

3 Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này”

Điều 55 Luật Đất đai 2013 có quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất như sau:

“Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

18

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4 Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”

Tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 về cho thuê đất nêu rõ:

“1 Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc thu tiền một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

2 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

19

kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.”

Tại Điều 64 về Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai nêu rõ:

“1 Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được

sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng

so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện

dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng

20

2 Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.”

Ngoài ra Luật Đất đai 2013 còn quy định về điều kiện giao đất cho thuê đất, cho pháp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Điều 58:

“1 Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước

có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

2 Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan

3 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác

4 Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 quy định rõ đối với

tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 55) như luật đất đai 2003 mà phải chuyển sang thuê đất Như vậy các đơn vị sự nghiệp, trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính đều phải chuyển sang thuê đất

Luật Đất đai 2013 tách đôi tượng giao đất không thu tiền thành hai nhóm

có tính chất pháp lý khác biệt là nhóm “Đất xây dựng trụ sở cơ quan” và nhóm

“Đất xây dựng công trình sự nghiệp” (Điều 147), không để chung vào một nhóm như Luật Đất đai 2003 (Điều 88)

+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 các Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 2, khoản 3 Điều 55) Ngoài ra, dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất

có thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đưực lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai 2003 (Điều 34) mà chỉ áp dụng cho hình thức thuê đất

+ Về thuê đất: Luật đất đai 2003 Nhà nước chỉ cho thuê đất thu tiền một lần cho

cả thời gian thuê đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 35) Đến Luật đất đai 2013 các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng có thể lựa chọn hình thức này (Điều 56) Ngoài ra, đối với

tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp được lua chọn hình thức cho thuê đất thu tiền một lần hoặc thu tiền cho cả thời gian thuê

Đối với trường hợp Nhà đầu tư chậm thực hiện dự án không được sử dụng

22

trong thời gian 12 tháng liên tục hoặc sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì sẽ được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền ứng với tiền thuê đất với thời gian chậm tiến độ của dự

án Hết 24 tháng mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng

b Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 43/2014/NĐ- CP rõ điều kiện đối với người được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại Điều 14 về Quy định chi tiết

về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:

“1 Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

a Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước

2 Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của

dự án đầu tư được quy định như sau:

a Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

b Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác

3 Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của

4 Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.”

Cũng trong nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Điều 15 về Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư

và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất có quy định rõ:

“1 Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điểm i Khoản

1 Điều 64 của Luật Đất đai, gồm:

a Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;

b Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;

c Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;

d Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

2 Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:

a Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được

Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.”

Tại Điều 13 Nghị định 43/2013/NĐ – CP quy định chi tiết đối với dự án đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển:

“1 Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và

xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:

a Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo

và xã, phường, thị trấn biên giới;

b Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền

kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định;

c Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh

2 Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến,

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

3 Trường hợp dự án quy định tại Khoản 1 Điều này có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai thì việc xin ý kiến các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ

25

tướng Chính phủ.”

Những quy định trong Luật đất đai 2013 cơ bản việc giao đất, cho thuê đất chuyển sang thuê đất nhằm phát huy tiềm lực của đất đai mà trước đây chúng ta chưa thể tận dụng tốt loại tài nguyên này, đồng thời thu hút những nhà đầu tư có tiềm năng thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội Ngoài ra những quy định trong Luật đất đai có thể chọn lọc các nhà đầu tư có năng lực thực sự thực hiện dự án, khắc phục những bất cập hiện nay, hạn chế tình trạng lãng phí đất Tại Điều 3 thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất nêu rõ:

“Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân

dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

1 Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm: a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; (phụ lục)

b) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư

Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công

26

hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

43/2014/NĐ-d) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất

2 Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm: a) Giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều này;

b) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

c) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo

3 Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này

Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

27

Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và

xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư này.” (Các mẫu xem tại phụ lục)

1.2.5 Chính sách nhằm thu hút đầu tư của các tổ chức kinh tế của Việt Nam trong các văn bản pháp luật khác

1.2.5.1 Luật đầu tư

a Luật đầu tư 2005

Nhằm thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực sản xuất trình độ cao, cần nhiều nhân công, các công trình xã hội và khuyến khích đầu tư trên những địa bàn khó khăn được quy định trong tại Điều 27 và 28 Luật đầu tư:

Tại Điều 27 về Lĩnh vực ưu đãi đầu tư:

“1 Sản xuất vật liệu mới, năng lượng mới; sản xuất sản phẩm công nghệ cao, công nghệ sinh học, công nghệ thông tin; cơ khí chế tạo

2 Nuôi trồng, chế biến nông, lâm, thuỷ sản; làm muối; sản xuất giống nhân tạo, giống cây trồng và giống vật nuôi mới

3 Sử dụng công nghệ cao, kỹ thuật hiện đại; bảo vệ môi trường sinh thái; nghiên cứu, phát triển và ươm tạo công nghệ cao

4 Sử dụng nhiều lao động

5 Xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng, các dự án quan trọng, có quy mô lớn

“Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá năm mươi năm; đối với dự

án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá bảy mươi năm

Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đúng pháp luật về đất đai và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế.”

Ngoài ra, các nhà đầu tư được ưu đãi về thuế như hưởng thuế suất ưu đãi, thời hạn hưởng thuế suất ưu đãi, thời gian miễn, giảm thuế theo quy định của Luật thuế, hay miễn thuế nhập khẩu thiết bị, vật tư, phương tiền vận tải và hàng hóa nhằm thực hiện dự án đầu tư Nhà nước còn hỗ trợ nhà đầu tư về vấn đề chuyển giao công nghệ, hỗ trợ đào tào nguồn nhân lực, khuyến khích phát triển dịch vụ đầu tư, hỗ trợ đầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cấp thị thực xuất, nhập cảnh đối với các chuyên gia, lao động là người nước ngoài tham gia vào hoạt động trong dự án tại Việt Nam (Điều 40, Điều 41, Điều 42, Điều 43, Điều 44 mục 2 Chương V Luật đầu tư)

Nhà đầu tư cần đất liên hệ với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền nơi thực hiện dự án để thực hiện thủ tục giao đất hoặc thuê đất Trình tự, thủ tục

29

giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai Trường hợp nhà đầu tư

đã được bàn giao đất mà không triển khai dự án trong thời hạn quy định hoặc sử dụng đất sai mục đích thì bị thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai và bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư (Điều 55 mục 2 chương 6 Luật đầu tư)

b Luật đầu tư 2014

Đối với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư không có thay đổi so với Luật đầu tư năm 2005 Tuy nhiên, Các Nhà đầu tư phải bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mức ký quỹ từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể Khoản ký quỹ này sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự

án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả (Điều 42 mục 4 chương 4 Luật đàu tư 2014)

Đối với thủ tục hành chính đã được giảm bớt, bãi bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với nhà đầu tư trong nước (Điều 36 mục 3 chương 4 Luật đầu tư 2014)

Nghị định 118/2015/NĐ – CP của Chính phủ về thi hành Luật đầu tư 2015 Điều 27 có quy định rất cụ thể về vấn đề bảo đảm thực hiện dự án (ký quỹ):

“1 Nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trừ các trường hợp sau:

a) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

b) Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

c) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư;

30

d) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;

đ) Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện

dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế

2 Việc ký quỹ theo quy định tại Khoản 1 Điều này được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư sau khi dự

án đầu tư được quyết định chủ trương đầu tư nhưng phải trước thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư thì thời điểm ký quỹ là thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

3 Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng

ký đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:

a) Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;

b) Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%; c) Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%

4 Vốn đầu tư của dự án theo quy định tại Khoản 3 Điều này không bao gồm tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình công cộng thuộc dự án đầu tư Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong từng giai đoạn, mức ký quỹ được tính theo vốn đầu tư của dự

án tương ứng với từng giai đoạn giao đất, cho thuê đất

5 Tiền ký quỹ được nộp vào tài khoản của Cơ quan đăng ký đầu tư mở tại ngân hàng thương mại tại Việt Nam theo lựa chọn của nhà đầu tư Nhà đầu tư chịu chi phí liên quan đến việc mở, duy trì tài khoản ký quỹ và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài khoản ký quỹ

31

6 Nhà đầu tư được giảm tiền ký quỹ trong các trường hợp sau:

a) Giảm 25% số tiền ký quỹ đối với dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; dự án đầu tư thực hiện trong khu công nghiệp, khu chế xuất, kể cả dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;

b) Giảm 50% số tiền ký quỹ đối với dự án đầu tư thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; dự án đầu tư thực hiện trong khu công nghệ cao, khu kinh tế, kể cả dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao, khu kinh tế

7 Nhà đầu tư đã tạm ứng tiền giải phóng mặt bằng, tái định cư được hoãn thực hiện nghĩa vụ ký quỹ tương ứng với số tiền giải phóng mặt bằng, tái định cư đã tạm ứng

8 Nhà đầu tư được hoàn trả tiền ký quỹ theo nguyên tắc sau:

a) Hoàn trả 50% số tiền ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp các giấy phép, chấp thuận khác theo quy định của pháp luật để thực hiện hoạt động xây dựng (nếu có) không chậm hơn tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư;

b) Hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh từ khoản ký quỹ (nếu có) tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng và lắp đặt máy móc, thiết bị để dự án đầu tư hoạt động không chậm hơn tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư;

c) Trường hợp giảm vốn đầu tư của dự án, nhà đầu tư được hoàn trả số tiền ký quỹ tương ứng với số vốn đầu tư giảm theo quy định tại Giấy chứng nhận đăng

ký đầu tư (điều chỉnh) hoặc văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư; d) Trường hợp dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện vì lý do bất khả kháng

32

hoặc do lỗi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính, nhà đầu tư được xem xét hoàn trả khoản tiền ký quỹ theo thỏa thuận với Cơ quan đăng ký đầu tư.”

Điều này sẽ chọn lọc ra những nhà đầu tư có chất lượng và thật sự cần đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng lãng phí đất

1.2.5.2 Luật kinh doanh bất động sản

a Luật kinh doanh bất động sản 2007

Trong Luật kinh doanh bất động sản 2007 có quy định cụ thể phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước tại Điều 9:

“1 Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm

vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

đ) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

2 Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: