Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách trong việc cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

Hệ thống chính sách pháp luật về tài chính đất đai hầu hết đã quy định rất rõ các khoản tiền mà doanh nghiệp phải chi ra để có thể sử dụng đất nhưng để thu hút đầu tư cần có cơ chế rõ rà

-

Đàm Thị Thu Hương

ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH TRONG VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC

KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2013

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đàm Thị Thu Hương

ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH

TRONG VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC

KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu: 2

3 Nội dung nghiên cứu 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn: 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ 4

1.1 Cơ sở lý luận về cho thuê đất 4

1.1.1 Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội 4

1.1.2 Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư 8

1.1.3 Một số nội dung cơ bản của cho thuê đất: 14

1.1.3.1 Đặc điểm của cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 14

1.1.3.2 Các loại hình thuê đất 17

1.1.3.3 Nhiệm vụ của cho thuê đất: 18

1.1.3.4 Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (tổ chức kinh tế) trong việc cho thuê đất 18

1.2 Khái quát tình hình cho thuê đất ở Việt Nam và một số nước trên thế giới 21

1.2.1 Ở một số nước trên thế giới 21

1.2.2 Tình hình cho thuê đất ở Việt Nam 24

1.2.2.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 24

1.2.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 26

1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 29

luật Đất đai hiện hành 30

1.3.1 Cấp Trung ương 30

1.3.2 Cấp địa phương 31

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 33 2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 36

2.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố: 38

2.2 Thực trạng công tác cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố 44

2.2.1 Kết quả thực hiện cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố, đánh giá sơ bộ về kết quả đạt được 44

2.2.2 Kết quả thu tài chính từ việc cho các tổ chức thuê đất 52

2.2.3 Nội dung hồ sơ và quy trình thực hiện khi Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng 54

2.3 Khó khăn, vướng mắc khi nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất 65

2.3.1 Về chính sách pháp luật 65

2.3.2 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 71

2.3.3 Về thủ tục hành chính 74

2.3.4 Về tài chính đất đai 76

2.3.5 Về công nghệ 78

CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 79

3.1 Các giải pháp về chính sách pháp luật 79

3.2 Các giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 80

3.4 Các giải pháp về tài chính: 84

3.5 Các giải pháp về công nghệ 86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

STT Hình Tên bảng biểu, hình vẽ

1 Hình 1 Sơ đồ địa giới thành phố Hải Phòng

2 Hình 2 Sơ đồ trình tự thủ tục thuê đất

3 Hình 3 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010

5 Hình 4 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất sản xuất kinh doanh

6 Hình 5 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải

Phòng đến năm 2020

7 Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 và quy hoạch sử

dụng đất đến năm 2010 của thành phố Hải Phòng

8 Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và quy hoạch sử

dụng đất đến năm 2015 của thành phố Hải Phòng

12 Bảng 2.6 Danh mục hồ sơ đề nghị ban hành thông báo chủ

trương thu hồi đất

13 Bảng 2.7 Danh mục hồ sơ đề nghị ban hành thông báo chủ

trương thu hồi đất

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác ở trên trái đất Đất đai là tư liệu sản xuất chính không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài người cũng là lịch sử khai thác

và bảo vệ đất đai ngày càng hiệu quả Vì vậy, mỗi chúng ta phải có trách nhiệm quản lý, sử dụng đất có hiệu quả

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự phát triển mạnh

mẽ của các ngành kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đã tạo nên áp lực lớn đối với đất đai Hơn nữa, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất Sự phát triển đô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất cũng đều cần có quỹ đất Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất đang là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội

Hải Phòng là thành phố trực thuộc Trung ương, có vị trí chiến lược đặc biệt,

có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội và giao lưu hợp tác với các nước trên thế giới Cùng với quá trình hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu tư của cả nước, thành phố Hải Phòng đã thu hút nhiều dự án đầu tư lớn ở cấp quốc gia và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước Thực trạng việc triển khai, thi hành các quy định của pháp luật đối với việc cho thuê đất trong giai đoạn vừa qua đang có một số khó khăn, vướng mắc như sau:

- Căn cứ cho thuê đất: chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí

- Việc xác định nhu cầu sử dụng đất, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn thiếu căn cứ cụ thể dẫn đến một số dự án sử dụng đất với diện tích lớn vượt quá nhu cầu dẫn đến tình trạng nhiều dự án treo, lãng phí đất đai

- Quy định nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn nhà đầu tư trong

nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước

- Việc phân cấp mạnh thẩm quyền trong việc cho thuê đất cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư đã bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc quyết định cho thuê đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dự luận

- Hiện nay việc xác định giá cho thuê đất đang có những vấn đề bất cập Khẳng định nguồn thu từ việc cho thuê đất được đánh giá là một trong những nguồn thu chính trong tổng nguồn thu về ngân sách nhà nước từ đất đai Theo cam kết khi Việt Nam gia nhập tổ chức Thương mại thế giới (WTO), năm 2017 là hạn cuối cùng

để tháo gỡ những điểm khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, do đó vấn đề về thuê đất và giá thuê đất đối với một đô thị lớn như Hải Phòng cần phải được đưa và nghiên cứu

Từ thực trạng trên, tôi chọn đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách Nhà nước trong việc cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Phòng" để có thể góp phần trong công tác hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật Đất đai tại thành phố Hải Phòng

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu về thực trạng công tác cho tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng, từ đó rút ra những vướng mắc, bất cập và đề xuất biện pháp giải quyết nhằm xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng là một thành phố theo định hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, phát triển bền vững, hài hoà

3 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu cơ sở pháp lý của việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Đánh giá công tác lập hồ sơ cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố, qua đó phân tích những ưu điểm và những vấn đề còn tồn tại

Đề xuất các giải pháp về chính sách cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để sử dụng vào mục đích kinh doanh trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 đến nay trên địa bàn thành phố Lựa chọn một số tổ chức điển hình để phân tích, đánh giá

Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc thực hiện thủ tục hành chính; thời hạn cho thuê đất, giá cho thuê đất; đánh giá nhu cầu sử dụng đất khi cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu: Nhằm thu thập được tài

liệu, số liệu về công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng và các vướng mắc trong quá trình thực hiện

- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Nhằm thống kê tổng hợp về tình

hình điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố, các hồ sơ, tài liệu, kết quả giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố

- Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: Từ những kết quả trong công

tác giao đất và cho thuê đất, đối chiếu với kết quả tổng hợp các căn cứ pháp lý trong việc giao đất và cho thuê đất để phân tích tìm ra những vướng mắc, bất cập; đánh giá những mặt ưu và mặt được để tổng hợp tìm ra giải pháp thích hợp

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn:

6.1 Các bộ Luật:

6.2 Các văn bản của Trung ương:

6.3 Các văn bản của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng

6.4 Các tài liệu thu thập:

- Các tài liệu, số liệu về tình hình cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Các tài liệu liên quan đến vướng mắc khi thực hiện các thủ tục hành chính

- Các văn bản liên quan đến việc thực hiện quy trình ISO của Sở Tài nguyên

và Môi trường

- Các bản đồ hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ

1.1 Cơ sở lý luận về cho thuê đất

1.1.1 Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia nhưng bị giới hạn về số lượng nên nếu con người sử dụng đất một cách hợp lý thì đất đai lại là nguồn tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:"đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại

Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người

Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi

trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau Trong công nghiệp và các ngành khác ngoài nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác Trái lại, trong nông nghiệp đặc biệt là ngành trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động

Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :

Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng

là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất

Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động

và công cụ hay phương tiện lao động Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên của đất

Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất, văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản sử dụng đất

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác Đất đai cũng cung cấp các nguyên liệu cho các ngành sản xuất như gạch, ngói, xi măng… Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mại quá trình sản xuất, là nơi tìm được công

cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tồn của xã hội loài người

Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một số công

năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu

Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất qua các thế hệ kế tiếp nhau của loài người Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả

và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia

Diện tích đất đai có hạn Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn Sự giới hạn đó còn thể hiện ở nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng Do diện tích đất đai có hạn nên người ta không thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được

Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tượng kinh tế xã hội thể hiện đồng thời ở tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật (các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử

lý số liệu ) và pháp chế (xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo pháp luật)

Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:

“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đại bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!"

Giao đất, cho thuê đất đối với tất cả các loại đất cho các đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật, theo các phương thức thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất là Nhà nước tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh

tế - xã hội

Theo báo cáo của Đại hội Đảng Cộng sản khóa X về phương hướng, nhiệm

vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2006 - 2010 chỉ rõ mục tiêu giai đoạn 2006 -

2010 là “Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt được bước chuyển biến quan

trọng về nâng cao hiệu quả và tính bền vững của sự phát triển, sớm đưa nước ta ra khỏi tình trạng kém phát triển Cải thiện rõ đời sống vật chất, văn hóa và tinh thần của nhân dân Tạo được nền tảng để đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế tri thức, đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020 Giữ vững ổn định chính trị và trật tự, an toàn xã hội Bảo vệ vững chắc độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ và an ninh quốc gia Nâng cao vị thế của Việt Nam trong khu vực và trên trường quốc tế”

Để góp phần thực hiện những mục tiêu kinh tế của kế hoạch 2006 - 2010, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X (2008), chỉ thị “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh Xác định rõ quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặt biệt được xác định giá theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước”

Quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị được mở rộng, từng bước đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và nhu cầu đô thị hoá

Diện tích đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp hiện có gần 100 nghìn ha giai đoạn 2006 - 2010, bình quân mỗi năm tăng 9,4 nghìn ha đáp ứng được yêu cầu thu hút nhà đầu tư vào hoạt động trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp có

hạ tầng đồng bộ nhằm hạn chế ô nhiễm môi trường, góp phần thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá đất nước

Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước tăng qua các năm (năm 2002 là 5.486 tỷ đồng, chiếm 4,4% tổng thu ngân sách nhà nước; năm 2010 là 67.000 tỷ đồng, chiếm 11,21% tổng thu ngân sách)

Những mục tiêu kinh tế của Trung ương Đảng đã đề ra, quá trình triển khai đưa đất vào sử dụng cho thấy đất đai có một vị trí hết sức quan trọng trong quá trình sản xuất và phát triển kinh tế xã hội Cần phải có biện pháp kiểm tra, giám sát việc

sử dụng đất tránh lãng phí và thất thu ngân sách; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được xây dựng cụ thể, giá tiền sử dụng đất phải được xác định một cách khoa

học, minh bạch phù hợp với giá thị trường, thủ tục hành chính cần được minh bạch, không phiền hà nhằm thu hút đầu tư, đưa đất vào sử dụng, tránh hoang hóa và đáp ứng với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

1.1.2 Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục khi giao đất, cho thuê đất,

hệ thống tài chính về đất đai có vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư Khi Nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, họ sẽ quan tâm đến việc thuê đất có được thực hiện dễ dàng hay không, có bị gây phiền hà trong khi thực hiện thủ tục hay không và hồ sơ thực hiện phức tạp hay đơn giản và chi phí như thế nào Để có thể giải đáp được những thắc mắc của các nhà đầu tư, về mặt quản lý của Nhà nước về đất đai thường liên quan đến nội dung thứ 1: hệ thống các văn bản pháp luật; nội dung thứ 2 về: quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nội dung thứ

3 về: quản lý việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nội dung thứ 4 là: tài chính về đất đai (Bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư, tiền thuê đất, chi phí thực hiện các thủ tục hành chính) và nội dung cuối cùng là thời gian bao lâu thì có thể có đất để đưa vào sản xuất

- Về hệ thống các văn bản pháp luật: Với quan điểm đổi mới, hệ thống chính sách pháp luật của Nhà nước ta liên quan đến việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất ngày càng hoàn thiện, các bước công việc được quy định tương đối rõ ràng; xác định được thời gian nhận và trả kết quả để các nhà đầu tư có thể tính toán được thời gian đầu tư Tuy nhiên, trong thực tế thực hiện còn không ít những vướng mắc, bất cập cần thay đổi để có thể thu hút được các nhà đầu tư

- Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

" Đất đai" là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất, mảnh đất, miếng đất ) có vị trí, hình thể, diện tích với nhữnh tính chất tự nhiên hoặc mới được tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nước, nhiệt độ ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính ) tạo

ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng đất vào các mục đích khác Như vậy,

để sử dụng đất cần phải làm quy hoạch đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất những phương hướng sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất

Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và

tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường

Từ đó, ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài Căn cứ vào đặc điểm, điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lậpquy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình; Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh, văn hoá- xã hội

Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp quản lý đất đai một cách hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất lâm nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng ), ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng gây ra các hiệu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong những năm gần đây khi nhà nước hướng nền kinh tế theo hướng thị trường Một cơ chế vô cùng phức tạp

Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp

lý hơn Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung bắt các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai theo khung đó Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn Quy hoạch sử dụng đất đai cũng góp một phần rất lớn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Việc lập, xét duyệt và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nề nếp, tuân thủ các nguyên tắc, căn cứ, trình tự, nội dung

mà pháp luật đất đai quy định

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 được triển khai khá đồng bộ

theo 04 cấp hành chính (quốc gia, cấp tỉnh, huyện và xã) Quy hoạch sử dụng đất

đến năm 2010 của cả nước đã được Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 5 thông qua tại Nghị quyết số 29/2004/QH11 ngày 15 tháng 6 năm 2004 Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006-2010) của cả nước được Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 9 thông qua tại Nghị quyết số 57/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 Tại Hải Phòng Quy hoạch

sử dụng đất đến năm2010, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối đã được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết số 36/2006/NQ-CP ngày 28/12/2006 Về cơ bản đã ổn định để thu hút đầu tư

Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng đi vào thực chất, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã bám sát và tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm cho việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả, tiết kiệm hơn

Nhận thức về vị trí, vai trò của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và

ý thức chấp hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp chính quyền đã được nâng lên; tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở các địa phương đến nay đã giảm Việc lấy

ý kiến người dân, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phát huy tính dân chủ, minh bạch, tăng cường sự giám sát của người dân, hạn chế tiêu cực trong công tác quản lý đất đai

Việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có nhiều cố gắng Kết quả thực hiện các chỉ tiêu theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (tính đến 31 tháng 12 năm 2010) về cơ bản đạt được những chỉ tiêu mà Quốc hội quyết định, trong

đó nhiều chỉ tiêu sử dụng đất đạt cao như chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đạt 100,02

%; đất lâm nghiệp đạt 94,59 %; đất khu công nghiệp đạt 100,0%; đất giao thông đạt

94,34%; đất thủy lợi đạt 96,88%; đất cơ sở y tế đạt 85,71%; đất cơ sở giáo dục - đào tạo 97,62 %; đất di tích, danh thắng 94,44 %; khai thác đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng đạt 91,02% Nhìn chung, cơ cấu sử dụng đất đã được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn phù hợp với nền kinh tế hàng hóa, tạo điều kiện để kinh

tế nông thôn đã thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và chuyển sang sản xuất hàng hóa, bộ mặt kinh tế - xã hội nông thôn được cải thiện Quy hoạch sử dụng đất đã góp phần khôi phục, bảo vệ và phát triển rừng, đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch

vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị được mở rộng, cơ bản từng bước đáp ứng được nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Thông qua thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo quỹ đất

để đấu giá đất giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế và tăng thu ngân sách

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã giữ vai trò quan trọng trong việc tăng cường hiệu lực và hiệu quả của quản lý nhà nước về đất đai, góp phần tích cực vào việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân Quỹ đất nước và phát triển đô thị; tạo nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thông qua đấu giá, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất; diện tích đất chưa sử dụng từng bước được khai thác đưa vào sử dụng một cách hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế - xã hội vừa đảm bảo yêu cầu cân bằng hệ sinh thái và bảo vệ môi trường

- Về quản lý việc cho thuê đất:

Để dễ dàng thu hút các tổ chức kinh tế đầu tư triển khai thực hiện dự án nhằm phát triển kinh tế, xã hội, trước hết phải có một hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất minh bạch, rõ ràng, dễ hiểu và không có sự chồng chéo giữa các văn bản; quy hoạch sử dụng đất phải rõ ràng, thể hiện rõ điều kiện của thửa đất để các tổ chức kinh tế có thể dễ dàng lựa chọn được thửa đất mình cần Có một hệ thống quản lý đất đai tốt chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự đầu tư, các nhà đầu tư cũng yên tâm hơn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư

Hiện nay, quản lý việc giao đất, cho thuê đất bước đầu đã đi vào ổn định Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, quỹ đất quy hoạch để phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng đã đáp ứng tốt khả năng cung về đất đai nhằm thu hút đầu tư Thủ tục hành chính giải quyết nhu cầu thuê đất của các nhà đầu tư cơ bản là đơn giản, rõ ràng, ít chồng chéo

Mặc dù chỉ có đối tượng quản lý là đất đai nhưng được điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau (ngoài Luật Đất đai và 04 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai còn có trên 20 Luật và trên nhiều văn bản của Chính phủ có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai) Các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp Một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện Một số vấn đề được quy định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện, một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh chưa được quy định

cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản lý và sử dụng đất đai Công tác tự kiểm tra việc ban hành văn bản của địa phương chưa được thực hiện thường xuyên, còn tình trạng ban hành văn bản chưa kịp thời và không đảm bảo tính thống nhất trong quá trình triển khai

Nhà nước quản lý việc cho thuê đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất của các loại hình tổ chức Việc quản lý tốt sẽ làm cho các nhà đầu tư yên tâm hơn khi thực hiện sản xuất kinh doanh

Khi đã cho các tổ chức kinh tế thuê đất rồi thì phải đảm bảo hiệu quả sử dụng đất là tối đa, thu được lợi ích khi cho các tổ chức kinh tế thuê đất đồng thời cũng phải bảo đảm được khả năng sinh lời của đất (bằng cách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn thiện) mới thu hút được các nhà đầu tư

Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất lúa sang đất phi nông nghiệp để sản xuất kinh doanh bước đầu đạt được kết quả đưa nước ta trở thành nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhưng sau đó tiềm ẩn nguy cơ về an ninh lương thực, về biến đổi khí hậu do mất đất trồng lúa, mất đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và hơn nữa gia tăng khí thải, nước thải công nghiệp độc hại Do vậy, cần có quy hoạch sử dụng đất, khoanh định rõ khu vực, diện tích trồng lúa chi tiết để có thể bảo đảm được quỹ đất lúa cần bảo tồn, các khu vực đã thực hiện việc xây dựng nhà máy xử lý chất thải để các doanh nghiệp biết rõ được địa điểm dự kiến đầu tư có nằm trong quy hoạch đất trồng lúa hay không để quyết định đầu tư và cũng là để thu hút đầu tư

- Về quản lý tài chính về đất đai:

Tài chính về đất đai luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của Nhà nước cũng như các loại hình doanh nghiệp khi thực hiện chính sách thu hút vốn đầu tư Tài chính công khai sẽ thu hút được đầu tư

Tài chính về đất đai có thể hiểu là các khoản chi phí liên quan đến việc sử dụng đất như chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Hệ thống chính sách pháp luật về tài chính đất đai hầu hết đã quy định rất rõ các khoản tiền

mà doanh nghiệp phải chi ra để có thể sử dụng đất nhưng để thu hút đầu tư cần có

cơ chế rõ ràng, đảm bảo tính công bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; có cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng được rõ ràng hơn và việc tính toán chi phí bồi thường cho người có đất bị thu hồi và việc tính toán các khoản

mà người sử dụng đất được hưởng lợi từ việc thu hồi đất của người dân để chuyển mục đích sử dụng công bằng hơn (nhất là đối với các dự án phát triển nhà) để người dân mất đất không cảm thấy bị thiệt thòi và nhà nước thu được tiền sử dụng đất một cách hợp lý, tránh thất thoát và người sử dụng đất cũng không cảm thấy khó khăn khi thực hiện dự án Đó là một vấn đề hết sức phức tạp và cần có rất nhiều thời gian nghiên cứu và đưa ra giải pháp

Hiện nay, tại thành phố Hải Phòng nguồn thu từ việc cho giao đất, thuê đất là một trong các nguồn thu chính của thành phố Tuy nhiên kể từ khi Nghị định 179/2005/NĐ-CP ban hành thì nguồn thu này cũng bị giảm đáng kể do nguồn thu này được trừ dần vào tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà doanh nghiệp đã ứng

trước để chi trả cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư nhằm phát triển kinh tế - xã hội của thành phố

1.1.3 Một số nội dung cơ bản của cho thuê đất:

1.1.3.1 Đặc điểm của cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã sửa lại định nghĩa này như sau: “Nhà nước cho thuê đất là việc ban hành quyết định cho

qua việc cho thuê đất Nhà nước thu tiền thuê đất của các tổ chức Tiền thuê đất là một trong 7 nguồn thu Ngân sách Nhà nước từ đất đai

Tổ chức kinh tế là các doanh nghiệp Nhà nước, Hợp tác xã, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty liên doanh và các tổ chức kinh tế khác có

đủ các điều kiện quy định của pháp luật

Căn cứ để Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất là quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư và đơn xin thuê đất (Điều 31 Luật Đất đai năm 2003)

Hình thức cho thuê đất (điều 35 Luật Đất đai):

a Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất

đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

b Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

Về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh

tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này là không quá 99 năm; khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất

Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất

- Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất được quy định như sau:

Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất

Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản

lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;

Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của

tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước

Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;

Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất

- Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;

Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất

để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

1.1.3.3 Nhiệm vụ của cho thuê đất:

Bản chất của việc Nhà nước cho các tổ chức thuê đất nhằm đáp ứng nhiệm

vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Hạn mức đất được thuê, thời hạn sử dụng đất phải phù hợp với luận chứng kinh tế - kỹ thuật (dự án đầu tư) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Nhà nước quyết định hạn mức cho thuê đất để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, đem lại lợi nhuận tối đa cho việc sử dụng đất

Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, Nhà nước cho các tổ chức thuê đất để thu tiền sử dụng đất và thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai một cách dễ dàng hơn

Việc đưa đất vào sử dụng hiệu quả, thu tiền thuê đất tăng thu Ngân sách, tránh

để hoang hóa, lãng phí đất, chống lấn chiếm là nhiệm vụ của việc cho thuê đất

1.1.3.4 Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (tổ chức kinh tế) trong việc cho thuê đất

- Người sử dụng đất theo phạm vi nghiên cứu bao gồm:

Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Những đảm bảo cho người sử dụng đất:

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

- Bên cạnh đó, Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai 2003;

Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm

2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003

Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa

vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003

Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

- Tổ chức nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003;

Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại

Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai 2003;

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;

Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;

Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất;

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;

Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

1.2 Khái quát tình hình cho thuê đất ở Việt Nam và một số nước trên thế giới

1.2.1 Ở một số nước trên thế giới

Hầu hết các nước chỉ cho phép người nước ngoài được thuê đất trong thời hạn xác định để đầu tư kinh doanh (ví dụ như ở Trung Quốc, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho việc sử dụng đất Mọi tranh chấp phát sinh từ đất đai giải quyết theo nguyên tắc chung của thế giới như theo pháp luật nơi có đất, không phụ thuộc nhiều vào hình thức sở hữu đất đai Vì vậy các nước đều quy định về trình tự, thủ tục để Nhà nước cho thuê đất, giải quyết tranh chấp phát sinh từ việc thuê đất

Đối với các nước có cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai (ở khu vực Châu Á như Hà Quốc, Thái Lan, Đài Loan, các nước cộng đồng Châu Âu như Thụy Điển, Pháp, Đức, Rumani, Ukraina, khu vực Châu Phi gắn với các điều kiện )

để góp phần thúc đẩy đầu tư nước ngoài và phát triển thương mại quốc tế thì có cả 2

cơ chế hành chính và dân sự Trong đó có trình tự, thủ tục hành chính đối với trường hợp Nhà nước can thiệp, giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị lấy đất

Bước 3: Thông báo kế hoạch bồi thường, định giá

Bước 4: Đàm phán thu hồi đất Nếu đồng ý thì ký hợp đồng mua bán, nếu không đồng ý thì làm đồng thời bước 5 và bước 6

Bước 5: Xử phạt hành chính và thu hồi (bán bắt buộc)

Bước 6: Giải quyết khiếu nại về giá theo 3 giá: 1 giá do chủ đầu tư giới thiệu;

1 giá do người sở hữu giới thiệu và 1 giá do Ủy ban thu hồi giới thiệu Sau đó Tòa

án giải quyết khiếu kiện

Bước 7: Thu hồi đất chỉ thực hiện khi đã làm đúng các quy trình này

2 Khái quát tình hình đất đai ở Trung Quốc:

Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế

kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 - 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978) Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản

lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist people’s ownership) Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình Tuy nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng Đất đai lúc bấy giờ được coi

là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất

kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để

họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được

hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này

- Quá trình thị trường hóa đất đai ở Trung quốc

+ Sự phát triển của hệ thống quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong

hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Luật Quản

lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Cuộc cách mạng trong phân phối đất đai bắt đầu từ năm 1987 và kéo dài hơn một thập kỷ trải qua ba giai đoạn cực điểm: thứ nhất là từ lúc kết thúc thời kỳ kế hoạch 5 năm lần thứ 7 đến lần thứ 8; thứ hai là trong suốt thời kỳ kế hoạch 5 năm lần thứ 9 và thứ ba là sau kế hoạch 5 năm lần thứ

10, đặc biệt là trong năm 2001

Vào tháng 11 năm 1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là Thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Sau đó, vào tháng 4 năm 1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá

Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất; và

từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung quốc đã đạt được cực điểm đầu tiên của mình Trong suốt thời kỳ của Kế hoạch 5 năm lần thứ 9, việc cải cách hệ thống SDĐ được tiến hành sâu rộng hơn, từ nguyên tắc năng động cân bằng cho việc khai thác SDĐ nông nghiệp được đưa ra vào năm 1996 đến những chính sách ổn định lâu dài trong việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai (11 văn bản của Ủy ban Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc năm 1997), cùng với việc “đóng băng” việc sử dụng đất nông nghiệp phục vụ cho xây dựng, sửa đổi toàn diện Luật Quản lý Nhà nước về đất đai, điều chỉnh tổng kế hoạch sử dụng đất

và thiết lập hệ thống kiểm soát trong việc sử dụng đất Tất cả những cải cách nổi bật đối với hệ thống sử dụng đất này đã dọn đường cho việc thành lập và hoàn thiện thị trường đất đai Trung Quốc Việc sửa đổi Hiến pháp của Trung Quốc và việc thiết lập, thực hiện các quy định tạm thời không chỉ giúp duy trì bản chất tự nhiên của hàng hóa đất đai thuộc sở hữu nhà nước ở cấp độ luật, mà còn đánh dấu sự khởi đầu của quá trình “thương mại hóa” trong quản lý nhà nước về đất đai ở Trung Quốc Thông qua việc tiếp thu những ý kiến đóng góp của nhiều tầng lớp xã hội, kỳ họp thứ 4 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa IX Trung Quốc vào ngày 29 tháng 8 năm 1998 đã ban hành Luật quản lý nhà nước về đất đai của Cộng hòa nhân dân Trung hoa (sửa đổi) Tiếp theo đó, Hội đồng Nhà nước đã ban hành quy định về việc thực hiện Luật này vào ngày 29 tháng 12 năm 1998 Với việc thành lập thị trường đất đai, đất đai ở hầu hết các thành phố và địa phương khác ở Trung Quốc đã

được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước

1.2.2 Tình hình cho thuê đất ở Việt Nam

1.2.2.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Trước năm 1986, pháp luật giai đoạn này phục vụ mục tiêu chung của đất nước là giành độc lập dân tộc và xây dựng nhà nước xã hội chủ nghĩa và mục tiêu riêng là thể chế khẩu hiệu “Độc lập dân tộc và người cày có ruộng” trong Cương lĩnh chính trị của Đảng bằng hệ thống pháp luật (chủ yếu là các sắc lệnh) thông qua các nội dung cơ bản như quy định về ruộng đất đối với nông dân, về thuế nông nghiệp, phát triển sản xuất nông nghiệp, về điều chỉnh ruộng đất từ Việt gian, thực

dân cho nông dân canh tác, điều chỉnh việc sử dụng công điền, công thổ, quy định hình thức sở hữu đất đai Vì vậy trong giai đoạn này, nhà nước thực hiện cấp đất, giao đất, điều chỉnh đối với công điền, công thổ, không thực hiện đối với ruộng đất của tư nhân vì thuộc quyền của chủ sở hữu Việc giao đất sản xuất nông nghiệp cho Hợp tác xã để tổ chức sản xuất tập thể gắn với phong trào hợp tác hóa

Năm 1975 đất nước thống nhất, nước CHXHCNVN được thành lập, hiến pháp lần 3 ban hành năm 1980, theo đó quyền sở hữu tập thể và tư nhân về đất đai

bị xoá bỏ, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Năm 1986 Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam khóa IV đã quyết định đổi mới nền kinh tế - xã hội của đất nước Đổi mới ở đây không phải là thay đổi mục tiêu chủ nghĩa xã hội mà được hiểu là thay đổi cách thức để đạt được mục tiêu chủ nghĩa

xã hội Đại hội đã tìm ra lối thoát cho cuộc khủng hoảng kinh tế - xã hội, thể hiện quan điểm đổi mới toàn diện đất nước, đặt nền tảng cho việc tìm ra còn đường thích hợp đi lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam Đường lối đổi mới bao quát khắp các lĩnh vực, từ chính trị, kinh tế đến xã hội, an ninh - quốc phòng Những chủ trương, chính sách mới đã gợi mở, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển, giải phóng năng lực sản xuất của xã hội để mở đường cho phát triển sản xuất Tuy nhiên nước

ta vẫn là nước nông nghiệp lạc hậu, chưa có hình thức thuê đất

Trong giai đoạn 1980-1993, việc quản lý, sử dụng đất chủ yếu được điều chỉnh bằng của Nghị quyết của Đảng, tập trung vào đất sản xuất nông nghiệp với đối tượng sử dụng chủ yếu là các Hợp tác xã nhưng lại giao khoán đất để phát triển nông nghiệp; còn các loại đất khác như khu dân cư, đô thị, chuyên dùng chưa được chú trọng nhiều Năm 1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của HTX cho hộ gia đình cá nhân để

sử dụng ổn định, lâu dài, người không sử dụng đất phải trả lại nhà nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chưa được chuyển quyền sử dụng đất, đất không có giá

Trong giai đoạn này các quy định của pháp luật về đất đai nói chung và quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng trong đó có quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến vấn đề thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn chưa đầy đủ,

chưa hệ thống Trong thời gian này, nhà nước chưa xác định đất đai có giá, nền kinh

tế tập trung quan liêu bao cấp nên các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế chưa được thành lập nhiều, chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nước nên việc cho thuê đất còn hạn chế, chưa quy định rõ ràng Gần như không có trường hợp Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất

1.2.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Giai đoạn 1991-1995 được xác định là giai đoạn tiếp tục đổi mới, tiếp tục cải cách mở cửa, chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường Hiến pháp IV của nước CHXHCN Việt Nam và Luật Đất đai năm 1993 đã quy định những nội dung hết sức

cơ bản và trọng đại: Nhà nước giao đất cho người dân sử dụng ổn định, lâu dài; Nhà nước cho thuê đất đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; đất có giá và giá đất do Nhà nước quy định để điều tiết quan hệ tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất Hệ thống tổ chức quản lý đất đai được thành lập ở bốn cấp hành chính; Nhà nước giao đất theo hai phương thức: Không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai 1993 ban hành với mối quan tâm chủ yếu tập trung đất nông nghiệp nhằm xây dựng nền nông nghiệp SX hàng hóa, chưa quan tâm đầy đủ tới đất phi nông nghiệp và thị trường bất động sản có sự tham gia của đất đai, trong đó có nội dung về giao đất, cho thuê đất đồng thời với Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Chỉ một năm sau Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã phải ban hành hai Pháp lệnh quan trọng có liên quan đến việc tạo hành lang pháp lý cho các công ty phát triển bất động sản bao gồm pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

- Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII (1996) đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung

là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai Thực hiện đúng Luật Đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng

đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất Với nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng pháp luật

về đất đai, xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung đất đai ra thị trường thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân,

bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Năm 1998 Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Hộ gia đình cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường QSDĐ

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa IX (2001) đã đưa ra chủ trương về thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất với nội dung chủ yếu là "Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường BĐS cho người VN ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đất tư" Đến đây thị trường QSDĐ mới được thừa nhận chính thức như một thành phần của thị trường BĐS, hướng tới mở rộng đầu tư cho nước ngoài tham gia

Năm 1998, nhằm khắc phục một số điểm chưa thật phù hợp, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó

có quy định rõ các hình thức và đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê và cho thuê đất trả tiền hàng năm, nhận QSDĐ từ người khác

Năm 2001, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm, trong đó quy định phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian 10 năm qua như: Chưa có quy định

cụ thể, chi tiết đối với đất phi nông nghiệp và quyền, nghĩa vụ của các tổ chức kinh

tế sử dụng đất; hệ thống tài chính đất đai đối với việc công nhận 2 giá đất có mức chênh lệch khá lớn gây ách tắc cho quá trình thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và tạo điều kiện cho tham nhũng, đầu

cơ về đất đai; việc phân cấp quản lý chưa hợp lý, thẩm quyền của Chính phủ quá lớn làm cho hệ thống quản lý thiếu linh hoạt Do vậy Bộ Chính trị đã quyết định triển khai đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách pháp luật về đất đai để đưa ra những quyết sách tiếp tục đổi mới Ngày 12 tháng 3 năm 2003, Hội nghị lần thứ 7 BCHTW đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Nghị quyết đã đưa ra chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai với các quan điểm chủ yếu là "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu SX đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt Chính sách đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, Đổi mới phải phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất"

Trong giai đoạn này các quy định của pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện, trong đó có các quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Vì vậy quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến vấn

đề thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng được quy định rõ ràng và đầy đủ hơn

1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Để “Tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003 Luật quy định cụ thể, chi tiết hơn với nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Luật Đất đai mới đã tập trung vào đổi mới một số điểm chủ yếu như sau:

- Quy định cụ thể nội dung của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm rõ quyền định đoạt của Nhà nước và quyền sử dụng, định đoạt về quyền sử dụng của người sử dụng đất

- Hoàn chỉnh hệ thống hành lang pháp lý đối với đất phi nông nghiệp và các

tổ chức kinh tế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Xây dựng hệ thống tài chính đất đai trên cơ sở giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường Nhà nước xác định các loại giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất Pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất)

- Tạo cơ chế phù hợp để đưa quyền sử dụng đất vào thị trường bất động sản

- Xây dựng hệ thống phân cấp quản lý phù hợp trên cơ sở giao thẩm quyền quản lý đối với tổ chức cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cho Ủy ban nhân dân cấp huyện; làm rõ trách nhiệm của cơ quan trung ương và địa phương đối với quản lý đất đai

Luật Đất đai 2003 đã thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26NQ/TW, trong đó thị trường quyền sử dụng đất là một thành phần của thị trường bất động sản và không thể tách rời Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, có giá trị

và được tiền tệ hóa trên thị trường

Trong giai đoạn này các quy định về trình tự, thủ tục về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhằm đảm bảo tính thống nhất trong thực hiện tại các địa phương và đảm bảo tính công khai, minh bạch cho người dân, hạn chế tình trạng địa phương gây khó khăn cho người dân

1.3 Những quy định pháp lý chủ yếu khi Nhà nước cho thuê đất theo pháp luật Đất đai hiện hành

1.3.1 Cấp Trung ương

Căn cứ chủ yếu để kiểm tra, đối chiếu khi lập hồ sơ cho thuê đất là Luật Đất đai, nhưng bên cạnh đó không thể không đối chiếu với Luật Bảo vệ môi trường nhằm kiểm soát việc ô nhiễm môi trường khi một công trình, một nhà máy đi vào hoạt động sẽ ảnh hưởng như thế nào tới môi trường và cơ quan nào chịu trách nhiệm trước việc đó; dự án đầu tư cần phải được phê duyệt theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Xây dựng là một căn cứ không thể thiếu trong hồ sơ xin thuê đất Đối với trường hợp lập hồ sơ xin thuê đất để khai thác khoáng sản thì phải có Giấy phép khai thác khoáng sản và được kiểm tra theo Luật Khoáng sản Ngoài ra cần lưu ý khi trong khu vực nghiên cứu có đường điện chạy ngang qua khu đất cần xử lý, giải quyết đảm bảo yêu cầu của Luật Điện lực

Khi xây dựng các quy trình để giải quyết thủ tục hành chính cho các tổ chức kinh tế thuê đất cần phải căn cứ theo các b2ộ Luật và các văn bản hướng dẫn dưới Luật của các Bộ chủ quản như Nghị định, thông tư và có sự kết nối giữa các văn bản nhằm tránh sự chống lấn, trái ngược giữa các văn bản khác nhau các văn bản dưới Luật như: Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Thông tư số 01/2005/TT-BTN&MT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11 tháng 5 năm

2012 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa nhằm bảo toàn quỹ đất lúa, tránh tình trạng chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tràn lan ảnh hưởng tới vấn đề an ninh lương thực quốc gia; Nghị quyết 32-NQ/TW ngày 05 tháng 8 năm 2003 của Bộ Chính trị, Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16 tháng 09 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27 tháng 11 năm 2006 của Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 145/QĐ-TTg ngày 13 tháng 08 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ nhằm xét duyệt việc giao đất, cho

thuê đất phù hợp với việc xây dựng và phát triển Thành phố Hải Phòng trong thời

kỳ Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước phù hợp với quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050; Nghị quyết số 36/2006/NQ-CP ngày 28 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về việc xét duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006-2010) của thành phố Hải Phòng

9 năm 2006 ;

Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 877/2008/QĐ-UBND ngày 28 tháng

5 năm 2008, quy định hồ sơ xin thuê đất phải qua 3 bước:

Bước 1 - Trình UBND thành phố ban hành chủ trương thu hồi đất, sau đó UBND quận/huyện lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Bước 2 - trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quyết định thu hồi đất, sau đó UBND quận/huyện lập phương án và phê duyệt phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng;

Bước 3: Trình UBND thành phố ban hành quyết định cho thuê đất

Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 1609/2010/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2010, quy định hồ sơ xin thuê đất được giải quyết theo 2 bước:

Bước 1 - Trình UBND thành phố ban hành thông báo thu hồi đất, sau đó, UBND quận/huyện sẽ lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Bước 2 - Trình UBND thành phố quyết định thu hồi đất và cho thuê đất, sau

đó UBND các quận/huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức giải phóng mặt bằng, làm cơ sở để bàn giao đất cho chủ đầu tư

Danh mục hồ sơ các tổ chức kinh tế phải nộp vào bộ phận tiếp nhận và trả kết quả khi thực hiện các thủ tục hành chính theo Quyết định số 1457/QĐ-UBND ngày 29 tháng 02 năm 2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng công bố về

bộ trình tự thủ tục khi thực hiện các thủ tục hành chính của Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng

Các văn bản của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về những vướng mắc, bất cập có liên quan đến việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG 2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Hải Phòng là thành phố Duyên hải nằm ở hạ lưu của hệ thống sông Thái Bình thuộc đồng bằng sông Hồng có vị trí nằm trong khoảng từ 20035’ đến 21001’

vĩ độ Bắc, và từ 106029’ đến 107005’ kinh độ Đông; phía Bắc và Đông Bắc giáp tỉnh Quảng Ninh, phía Tây Bắc giáp tỉnh Hải Dương, phía Tây Nam giáp tỉnh Thái Bình và phía Đông là biển Đông với đường bờ biển dài 125km, nơi có 5 cửa sông lớn là Bạch Đằng, Cửa Cấm, Lạch Tray, Văn Úc và sông Thái Bình

Diện tích tự nhiên là 1.507,57 km2

, tính đến tháng 12/2011, dân số Hải Phòng là 1.907.705 người, trong đó dân cư thành thị chiếm 46,1% và dân cư nông thôn chiếm 53,9%, là thành phố đông dân thứ 3 ở Việt Nam, sau Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

Hải Phòng ngày nay là thành phố trực thuộc Trung ương - là đô thị loại 1 cấp quốc gia gồm 7 quận (Ngô Quyền, Hồng Bàng, Lê Chân, Dương Kinh, Đồ Sơn, Kiến An và Hải An), 6 huyện ngoại thành (Thuỷ Nguyên, Hải An, An Lão, Kiến Thụy, Tiên Lãng, Vĩnh Bảo) và 2 huyện đảo (Cát Hải, Bạch Long Vĩ) với 223 xã, phường và thị trấn

Hải Phòng từ lâu đã nổi tiếng là một cảng biển lớn nhất ở miền Bắc, một đầu mối giao thông quan trọng với hệ thống giao thông thuỷ, bộ, đường sắt, hàng không trong nước và quốc tế, là cửa chính ra biển của thủ đô Hà Nội và các tỉnh phía Bắc;

là đầu mối giao thông quan trọng của Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, trên hai hành lang - một vành đai hợp tác kinh tế Việt Nam - Trung Quốc Chính vì vậy, trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội vùng châu thổ sông Hồng, Hải Phòng đ-ược xác định là một cực tăng trưởng của vùng kinh tế động lực phía Bắc (Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh); là Trung tâm kinh tế - khoa học - kĩ thuật tổng hợp của Vùng duyên hải Bắc Bộ và là một trong những trung tâm phát triển của Vùng Kinh

tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nước (Quyết định 1448 /QĐ-TTg ngày 16/9/2009 của Thủ tướng Chính phủ)