6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn:
1.2.2 Tình hình cho thuê đất ở Việt Nam
1.2.2.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993.
Trƣớc năm 1986, pháp luật giai đoạn này phục vụ mục tiêu chung của đất nƣớc là giành độc lập dân tộc và xây dựng nhà nƣớc xã hội chủ nghĩa và mục tiêu riêng là thể chế khẩu hiệu “Độc lập dân tộc và ngƣời cày có ruộng” trong Cƣơng lĩnh chính trị của Đảng bằng hệ thống pháp luật (chủ yếu là các sắc lệnh) thông qua các nội dung cơ bản nhƣ quy định về ruộng đất đối với nông dân, về thuế nông nghiệp, phát triển sản xuất nông nghiệp, về điều chỉnh ruộng đất từ Việt gian, thực
dân cho nông dân canh tác, điều chỉnh việc sử dụng công điền, công thổ, quy định hình thức sở hữu đất đai. Vì vậy trong giai đoạn này, nhà nƣớc thực hiện cấp đất, giao đất, điều chỉnh đối với công điền, công thổ, không thực hiện đối với ruộng đất của tƣ nhân vì thuộc quyền của chủ sở hữu. Việc giao đất sản xuất nông nghiệp cho Hợp tác xã để tổ chức sản xuất tập thể gắn với phong trào hợp tác hóa.
Năm 1975 đất nƣớc thống nhất, nƣớc CHXHCNVN đƣợc thành lập, hiến pháp lần 3 ban hành năm 1980, theo đó quyền sở hữu tập thể và tƣ nhân về đất đai bị xoá bỏ, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Năm 1986 Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam khóa IV đã quyết định đổi mới nền kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Đổi mới ở đây không phải là thay đổi mục tiêu chủ nghĩa xã hội mà đƣợc hiểu là thay đổi cách thức để đạt đƣợc mục tiêu chủ nghĩa xã hội. Đại hội đã tìm ra lối thoát cho cuộc khủng hoảng kinh tế - xã hội, thể hiện quan điểm đổi mới toàn diện đất nƣớc, đặt nền tảng cho việc tìm ra còn đƣờng thích hợp đi lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam. Đƣờng lối đổi mới bao quát khắp các lĩnh vực, từ chính trị, kinh tế đến xã hội, an ninh - quốc phòng. Những chủ trƣơng, chính sách mới đã gợi mở, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển, giải phóng năng lực sản xuất của xã hội để mở đƣờng cho phát triển sản xuất. Tuy nhiên nƣớc ta vẫn là nƣớc nông nghiệp lạc hậu, chƣa có hình thức thuê đất.
Trong giai đoạn 1980-1993, việc quản lý, sử dụng đất chủ yếu đƣợc điều chỉnh bằng của Nghị quyết của Đảng, tập trung vào đất sản xuất nông nghiệp với đối tƣợng sử dụng chủ yếu là các Hợp tác xã nhƣng lại giao khoán đất để phát triển nông nghiệp; còn các loại đất khác nhƣ khu dân cƣ, đô thị, chuyên dùng chƣa đƣợc chú trọng nhiều. Năm 1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của HTX cho hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài, ngƣời không sử dụng đất phải trả lại nhà nƣớc để giao cho ngƣời khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chƣa đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, đất không có giá.
Trong giai đoạn này các quy định của pháp luật về đất đai nói chung và quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng trong đó có quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến vấn đề thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn chƣa đầy đủ,
chƣa hệ thống. Trong thời gian này, nhà nƣớc chƣa xác định đất đai có giá, nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp nên các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế chƣa đƣợc thành lập nhiều, chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nƣớc nên việc cho thuê đất còn hạn chế, chƣa quy định rõ ràng. Gần nhƣ không có trƣờng hợp Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất.
1.2.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Giai đoạn 1991-1995 đƣợc xác định là giai đoạn tiếp tục đổi mới, tiếp tục cải cách mở cửa, chuyển đổi sang nền kinh tế thị trƣờng. Hiến pháp IV của nƣớc CHXHCN Việt Nam và Luật Đất đai năm 1993 đã quy định những nội dung hết sức cơ bản và trọng đại: Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời dân sử dụng ổn định, lâu dài; Nhà nƣớc cho thuê đất đối với các đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất; ngƣời sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở đƣợc thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; đất có giá và giá đất do Nhà nƣớc quy định để điều tiết quan hệ tài chính giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Hệ thống tổ chức quản lý đất đai đƣợc thành lập ở bốn cấp hành chính; Nhà nƣớc giao đất theo hai phƣơng thức: Không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất.
Luật Đất đai 1993 ban hành với mối quan tâm chủ yếu tập trung đất nông nghiệp nhằm xây dựng nền nông nghiệp SX hàng hóa, chƣa quan tâm đầy đủ tới đất phi nông nghiệp và thị trƣờng bất động sản có sự tham gia của đất đai, trong đó có nội dung về giao đất, cho thuê đất đồng thời với Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Chỉ một năm sau Uỷ ban thƣờng vụ Quốc hội đã phải ban hành hai Pháp lệnh quan trọng có liên quan đến việc tạo hành lang pháp lý cho các công ty phát triển bất động sản bao gồm pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất tại Việt Nam.
- Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII (1996) đã quyết định chủ trƣơng đổi mới chính sách đất đai và thị trƣờng bất động sản với nội dung là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trƣờng bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tƣ nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật Đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng
đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất. Với nội dung này, thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc vận hành theo đúng pháp luật về đất đai, xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nƣớc cung đất đai ra thị trƣờng thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất. Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trƣờng hợp tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất và quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Năm 1998 Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm1999 về thủ tục thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. Đến thời gian này thị trƣờng quyền sử dụng đất đã đƣợc mở rộng hơn:
+ Hộ gia đình cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Cho các tổ chức kinh tế trong nƣớc trong phạm vi hạn chế đƣợc tham gia thị trƣờng QSDĐ.
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa IX (2001) đã đƣa ra chủ trƣơng về thị trƣờng bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất với nội dung chủ yếu là "Hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bƣớc mở thị trƣờng BĐS cho ngƣời VN ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tham gia đất tƣ". Đến đây thị trƣờng QSDĐ mới đƣợc thừa nhận chính thức nhƣ một thành phần của thị trƣờng BĐS, hƣớng tới mở rộng đầu tƣ cho nƣớc ngoài tham gia.
Năm 1998, nhằm khắc phục một số điểm chƣa thật phù hợp, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó có quy định rõ các hình thức và đối tƣợng đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê và cho thuê đất trả tiền hàng năm, nhận QSDĐ từ ngƣời khác.
Năm 2001, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm, trong đó quy định phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian 10 năm qua nhƣ: Chƣa có quy định cụ thể, chi tiết đối với đất phi nông nghiệp và quyền, nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế sử dụng đất; hệ thống tài chính đất đai đối với việc công nhận 2 giá đất có mức chênh lệch khá lớn gây ách tắc cho quá trình thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và tạo điều kiện cho tham nhũng, đầu cơ về đất đai; việc phân cấp quản lý chƣa hợp lý, thẩm quyền của Chính phủ quá lớn làm cho hệ thống quản lý thiếu linh hoạt. Do vậy Bộ Chính trị đã quyết định triển khai đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách pháp luật về đất đai để đƣa ra những quyết sách tiếp tục đổi mới. Ngày 12 tháng 3 năm 2003, Hội nghị lần thứ 7 BCHTW đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Nghị quyết đã đƣa ra chủ trƣơng tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai với các quan điểm chủ yếu là "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu SX đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc, ngƣời đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất, Đổi mới phải phù hợp với đƣờng lối phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN. Chủ động phát triển vững chắc thị trƣờng bất động sản có sự quản lý và điều tiết của Nhà nƣớc, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nƣớc giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trƣờng QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất".
Trong giai đoạn này các quy định của pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện, trong đó có các quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến vấn đề thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng đƣợc quy định rõ ràng và đầy đủ hơn.
1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay.
Để “Tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc”, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003. Luật quy định cụ thể, chi tiết hơn với nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Luật Đất đai mới đã tập trung vào đổi mới một số điểm chủ yếu nhƣ sau:
- Quy định cụ thể nội dung của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm rõ quyền định đoạt của Nhà nƣớc và quyền sử dụng, định đoạt về quyền sử dụng của ngƣời sử dụng đất.
- Hoàn chỉnh hệ thống hành lang pháp lý đối với đất phi nông nghiệp và các tổ chức kinh tế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Xây dựng hệ thống tài chính đất đai trên cơ sở giá đất do Nhà nƣớc quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Nhà nƣớc xác định các loại giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất... Pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nƣớc không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất).
- Tạo cơ chế phù hợp để đƣa quyền sử dụng đất vào thị trƣờng bất động sản. - Xây dựng hệ thống phân cấp quản lý phù hợp trên cơ sở giao thẩm quyền quản lý đối với tổ chức cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ cho Ủy ban nhân dân cấp huyện; làm rõ trách nhiệm của cơ quan trung ƣơng và địa phƣơng đối với quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2003 đã thể hiện đầy đủ chủ trƣơng của Nghị quyết số 26NQ/TW, trong đó thị trƣờng quyền sử dụng đất là một thành phần của thị trƣờng bất động sản và không thể tách rời. Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, có giá trị và đƣợc tiền tệ hóa trên thị trƣờng.
Trong giai đoạn này các quy định về trình tự, thủ tục về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã đƣợc quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật nhằm đảm bảo tính thống nhất trong thực hiện tại các địa phƣơng và đảm bảo tính công khai, minh bạch cho ngƣời dân, hạn chế tình trạng địa phƣơng gây khó khăn cho ngƣời dân.
1.3. Những quy định pháp lý chủ yếu khi Nhà nƣớc cho thuê đất theo pháp luật Đất đai hiện hành.
1.3.1. Cấp Trung ương.
Căn cứ chủ yếu để kiểm tra, đối chiếu khi lập hồ sơ cho thuê đất là Luật Đất đai, nhƣng bên cạnh đó không thể không đối chiếu với Luật Bảo vệ môi trƣờng nhằm kiểm soát việc ô nhiễm môi trƣờng khi một công trình, một nhà máy đi vào hoạt động sẽ ảnh hƣởng nhƣ thế nào tới môi trƣờng và cơ quan nào chịu trách nhiệm trƣớc việc đó; dự án đầu tƣ cần phải đƣợc phê duyệt theo quy định của Luật Đầu tƣ, Luật Xây dựng là một căn cứ không thể thiếu trong hồ sơ xin thuê đất. Đối với trƣờng hợp lập hồ sơ xin thuê đất để khai thác khoáng sản thì phải có Giấy phép khai thác khoáng sản và đƣợc kiểm tra theo Luật Khoáng sản. Ngoài ra cần lƣu ý khi trong khu vực nghiên cứu có đƣờng điện chạy ngang qua khu đất cần xử lý, giải quyết đảm bảo yêu cầu của Luật Điện lực.
Khi xây dựng các quy trình để giải quyết thủ tục hành chính cho các tổ chức kinh tế thuê đất cần phải căn cứ theo các b2ộ Luật và các văn bản hƣớng dẫn dƣới Luật của các Bộ chủ quản nhƣ Nghị định, thông tƣ và có sự kết nối giữa các văn bản nhằm tránh sự chống lấn, trái ngƣợc giữa các văn bản khác nhau. các văn bản dƣới Luật nhƣ: Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ; Thông tƣ số 01/2005/TT-BTN&MT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng; Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11 tháng 5 năm