6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn:
2.3.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, yếu kém, bức xúc nhƣ: việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích, kém hiệu quả, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tùy tiện, vi phạm pháp luật còn xẩy ra ở một số nơi. Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân cƣ nông thôn, đƣờng giao thông chƣa tạo đƣợc quỹ đất có giá trị cao hai bên đƣờng, xung quanh khu vực đất thu hồi để đấu giá tăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thƣờng, xây dựng công trình công cộng.
Tuy nhiên, chất lƣợng quy hoạch sử dụng đất chƣa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là chƣa có tầm nhìn xa trong dự báo. Việc lập, tổ chức triển khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa đƣợc quan tâm đúng mức; việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; quy hoạch sử dụng đất đƣợc lập theo đơn vị hành chính không đảm bảo tính kết nối liên vùng, không phát huy đƣợc thế mạnh của từng vùng và bảo đảm sự phát triển hài hòa giữa các vùng; quy hoạch sử dụng đất chƣa thực hiện phân vùng chức năng sử dụng đất theo không gian mà mới chỉ chú ý đến việc phân bổ các chỉ tiêu loại đất;
Nguyên nhân chính của tình trạng trên là do:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.
Nhà nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai nhƣ sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại.
Thiếu tính đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng: Giữa 3 loại quy hoạch này còn chồng chéo, chƣa thực sự trở thành một hệ thống quy hoạch phát triển thống nhất của cả nƣớc;quy hoạch các khu công nghiệp chƣa đƣợc xem xét đồng bộ gắn với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cƣ, hạ tầng kỹ thuật xã hội và công tác bảo vệ môi trƣờng.
Việc quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất sau khi đƣợc xét duyệt còn bị buông lỏng, chƣa kiểm tra giám sát thƣờng xuyên, chƣa có chế tài đủ mạnh để xử lý; tình trạng dân lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất trái phép không bị xử lý, nên khi triển khai quy hoạch thì chi phí bồi thƣờng vƣợt quá dự kiến ban đầu, không hợp lý về mặt kinh tế trong đầu tƣ dự án hoặc không đủ khả năng triển khai quy hoạch; việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch vì không còn phù hợp với thực tế chƣa đƣợc coi trọng, chấp hành không nghiêm túc. Nhiều khu vực quy hoạch đã công bố sẽ thu hồi đất và đã quá thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố nhƣng cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền không tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch. Ví dụ nhƣ dự án ngã 5 - sân bay Cát Bi, đƣợc đánh giá là đã đạt đƣợc những thành tích đáng kể. Tuy một số vùng nằm trong quy hoạch trong khu đô thị ngã 5 - sân bay Cát Bi đã đƣợc Chính phủ phê duyệt từ năm 1996 nhƣng đến thời điểm hiện tại dự án vẫn chƣa thực hiện tới vùng đó. Các hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại khu vực này không đƣợc xây dựng, sửa sang lại nhà cửa, không đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất họ đã ở, không đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất... do nằm trong quy hoạch. Việc này đã gây bức xúc cho ngƣời dân dẫn đến khiếu kiện. Nguyên nhân không thực hiện đƣợc là quy hoạch dự kiến thu hồi để thực hiện xây dựng công viên, cây xanh nhƣng hiện trạng sử dụng đất là đất ở của các hộ gia đình, cá nhân. Do vậy không có một nhà đầu tƣ nào có thể đầu tƣ vào trên khu đất mà tiền bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi giá trị sinh lời không có. Nên dự án này bị ách tắc và ngƣời dân vẫn cứ bức xúc, khiếu kiện kéo dài. Đến nay chính quyền địa phƣơng đã có nhiều văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố đề nghị hủy bỏ việc thực hiện quy hoạch tại khu vực này nhƣng thành phố vẫn chƣa có ý kiến.
Quy định về thời điểm triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa phù hợp với thời điểm công bố chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc và
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng, trong khi nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất lại căn cứ vào chiến lƣợc phát triển kinh tế, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; việc quy định thời hạn hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong năm cuối kỳ quy hoạch trƣớc đó gây khó khăn, áp lực cho các địa phƣơng, đặc biệt là các địa phƣơng còn khó khăn về nhân lực, vật lực để thực hiện công việc này.
Thiếu quy định về các tiêu chí cụ thể nhằm quản lý chặt chẽ việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tƣơng tự nhƣ thủ tục lập nên còn mất nhiều thời gian và chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu gây vƣớng mắc khi thực hiện các thủ tục cho các tổ chức kinh tế thuê đất
Hiện nay việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa đáp ứng đƣợc tiến độ, theo mục 8 điều 21 Luật Đất đai quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải đƣợc quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ đó. Nhƣng tại thời điểm năm 2012, quy hoạch sử dụng đất của thành phố Hải Phòng đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 2006-2010 đã hết mà quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011-2015 của thành phố Hải Phòng chƣa đƣợc Chính phủ phê duyệt mặc dù thành phố Hải Phòng đã lập hồ sơ này và gửi Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trong năm 2011.
Quy hoạch xây dựng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Một số dự án đầu tƣ có quy mô đầu tƣ lớn, sử dụng diện tích đất lớn phát sinh khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt và vƣợt diện tích đất kế hoạch đƣợc Chính phủ phê duyệt dẫn tới tình trạng phải chỉnh lý, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tại thành phố Hải Phòng trong những năm 2010-2012 là giai đoạn không có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà sử dụng quy hoạch xây dựng (một loại quy hoạch chuyên ngành) và sử dụng danh mục dự án/công trình trọng điểm, cấp bách do Thủ tƣớng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân dân thành phố phê duyệt thay cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của toàn thành phố theo ý kiến chỉ đạo của Ủy ban thƣờng vụ quốc hội tại Công văn số 424/UBTVQH12 ngày 20 tháng 01 năm 2011 và Công văn số 259/TTg-KTN ngày 22 tháng 02 năm 2011 cho phép các địa phƣơng thực hiện các dự án/công trình cần triển khai mà phù hợp với quy hoạch phát triển
kinh tế - xã hội của địa phƣơng đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã thống kê vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; yêu cầu Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua các công trình/dự án trọng điểm cấp bách cấn triển khai của địa phƣơng và trình Chính phủ đối với các dự án/công trình có sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
Tuy nhiên việc triển khai này cũng gặp nhiều khó khăn do việc xác định các dự án/công trình trọng điểm không có căn cứ rõ ràng. Một dự án có thể không cấp bách đối với thành phố nhƣng nếu không triển khai ngay doanh nghiệp sẽ lâm vào tình trạng bế tắc dẫn đến phá sản. Nhiều dự án nhƣ vậy sẽ ảnh hƣởng đến tình hình sản xuất - kinh doanh, tình hình phát triển kinh tế xã hội của toàn thành phố.
Đến nay, Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011-2015 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 44/2013/NQ-CP đã giải quyết đƣợc những vƣớng mắc khi triển khai thực hiện hoàn thiện thủ tục cho các tổ chức kinh tế thuê đất.