6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn:
2.3.4. Về tài chính đất đai
Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng đều có liên quan mật thiết tới giá đất. Hệ thống tài chính đất đai hiện hành với việc Nhà nƣớc xác định giá đất có mức chênh lệch khá lớn với giá thị trƣờng tự do, gây ách tắc cho quá trình thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và tạo điều kiện cho tham nhũng, đầu cơ về đất đai.
Để khắc phục tình trạng mày, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nƣớc thành Công ty cổ phần, trong đó quy định việc thu tiền khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và việc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc áp giá đất phù hợp với giá đất thực tế trên thị trƣờng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể trong từng trƣờng hợp.
Tình trạng chƣa bình đẳng giữa cá nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và nhà đầu tƣ trong nƣớc do quy định nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đất, còn nhà đầu tƣ trong nƣớc chỉ đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc. Đó là sự không thống nhất giữa các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc và chƣa gắn với mục đích sử dụng đất.
Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cùng thời điểm thu hồi nên phần giá trị tăng thêm của đất sau khi thu hồi đất thuộc về chủ đầu tƣ làm cho ngƣời dân bức xúc, nhất là các dự án nhà ở.
Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; trong khi đó việc xác định giá đất cụ thể sát với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thực hiện còn hạn chế.
Quy định hiện hành về nguyên tắc định giá đất chƣa định lƣợng đƣợc thế nào là "sát" với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng và chƣa làm rõ đƣợc thế nào là "trong điều kiện bình thƣờng", chƣa quy định theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời, chƣa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch mà việc định giá phải áp dụng các phƣơng pháp khác.
Chƣa rạch ròi giữa định giá đất để tính thuế với định giá đất để phục vụ thị trƣờng quyền sử dụng đất nhƣ giao đất, cho thuê đất, chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chƣa phân biệt sự khác nhau giữa giá đất khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất với giá đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Nguyên nhân của những bất cập trên là do tại khoản 4 điều 56 Luật Đất đai quy định giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất hàng năm để sử dụng cho 7 mục đích liên quan đến khoản thu, chi tài chính về đất đai nên dẫn đến một thực tế là: Giá đấy do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định luôn thấp hơn giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Nếu áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất, tiền đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thì Nhà nƣớc thất thu, ngƣời bị thu hồi đất bị thiệt thòi dẫn đến khiếu kiện; nếu áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính thuế, lệ phí thì sẽ rất lãng phí công sức đầu tƣ xây dựng bảng giá đất hàng năm.
Giá đất thƣơng mại, dịch vụ với giá đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh công nghiệp, kho bãi là rất khác nhau nhƣng Luật hiện hành chƣa phân loại đất riêng biệt thành 2 loại đất trên. Vì vậy việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản bằng quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa đã cào bằng, vừa gây thất thoát cho Ngân sách Nhà nƣớc, vừa không đảm bảo sự công bằng giữa những ngƣời sử dụng đất.
Việc áp dụng nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất của thành phố để định giá đất còn nhiều điểm chƣa phù hợp, việc xác định giá đất cụ thể đối với các trƣờng hợp quy định tại điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu của Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất, nhất là đối với trƣờng hợp xác định lại giá đất để tính bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Việc phân công nhiệm vụ giữa cơ quan Nhà nƣớc trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất tới từng thửa đất chƣa phù hợp. Cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng thực hiện việc xây dựng bảng giá đất, cơ quan Tài chính lại xác định giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất, tiền thuê đất tới từng chủ sử dụng đất thực tế nảy sinh rất nhiều bất cập khi thực hiện.