6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn:
1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Để “Tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc”, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003. Luật quy định cụ thể, chi tiết hơn với nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Luật Đất đai mới đã tập trung vào đổi mới một số điểm chủ yếu nhƣ sau:
- Quy định cụ thể nội dung của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm rõ quyền định đoạt của Nhà nƣớc và quyền sử dụng, định đoạt về quyền sử dụng của ngƣời sử dụng đất.
- Hoàn chỉnh hệ thống hành lang pháp lý đối với đất phi nông nghiệp và các tổ chức kinh tế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Xây dựng hệ thống tài chính đất đai trên cơ sở giá đất do Nhà nƣớc quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Nhà nƣớc xác định các loại giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất... Pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nƣớc không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất).
- Tạo cơ chế phù hợp để đƣa quyền sử dụng đất vào thị trƣờng bất động sản. - Xây dựng hệ thống phân cấp quản lý phù hợp trên cơ sở giao thẩm quyền quản lý đối với tổ chức cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ cho Ủy ban nhân dân cấp huyện; làm rõ trách nhiệm của cơ quan trung ƣơng và địa phƣơng đối với quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2003 đã thể hiện đầy đủ chủ trƣơng của Nghị quyết số 26NQ/TW, trong đó thị trƣờng quyền sử dụng đất là một thành phần của thị trƣờng bất động sản và không thể tách rời. Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, có giá trị và đƣợc tiền tệ hóa trên thị trƣờng.
Trong giai đoạn này các quy định về trình tự, thủ tục về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã đƣợc quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật nhằm đảm bảo tính thống nhất trong thực hiện tại các địa phƣơng và đảm bảo tính công khai, minh bạch cho ngƣời dân, hạn chế tình trạng địa phƣơng gây khó khăn cho ngƣời dân.
1.3. Những quy định pháp lý chủ yếu khi Nhà nƣớc cho thuê đất theo pháp luật Đất đai hiện hành.
1.3.1. Cấp Trung ương.
Căn cứ chủ yếu để kiểm tra, đối chiếu khi lập hồ sơ cho thuê đất là Luật Đất đai, nhƣng bên cạnh đó không thể không đối chiếu với Luật Bảo vệ môi trƣờng nhằm kiểm soát việc ô nhiễm môi trƣờng khi một công trình, một nhà máy đi vào hoạt động sẽ ảnh hƣởng nhƣ thế nào tới môi trƣờng và cơ quan nào chịu trách nhiệm trƣớc việc đó; dự án đầu tƣ cần phải đƣợc phê duyệt theo quy định của Luật Đầu tƣ, Luật Xây dựng là một căn cứ không thể thiếu trong hồ sơ xin thuê đất. Đối với trƣờng hợp lập hồ sơ xin thuê đất để khai thác khoáng sản thì phải có Giấy phép khai thác khoáng sản và đƣợc kiểm tra theo Luật Khoáng sản. Ngoài ra cần lƣu ý khi trong khu vực nghiên cứu có đƣờng điện chạy ngang qua khu đất cần xử lý, giải quyết đảm bảo yêu cầu của Luật Điện lực.
Khi xây dựng các quy trình để giải quyết thủ tục hành chính cho các tổ chức kinh tế thuê đất cần phải căn cứ theo các b2ộ Luật và các văn bản hƣớng dẫn dƣới Luật của các Bộ chủ quản nhƣ Nghị định, thông tƣ và có sự kết nối giữa các văn bản nhằm tránh sự chống lấn, trái ngƣợc giữa các văn bản khác nhau. các văn bản dƣới Luật nhƣ: Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ; Thông tƣ số 01/2005/TT-BTN&MT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng; Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11 tháng 5 năm 2012 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa nhằm bảo toàn quỹ đất lúa, tránh tình trạng chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tràn lan ảnh hƣởng tới vấn đề an ninh lƣơng thực quốc gia; Nghị quyết 32-NQ/TW ngày 05 tháng 8 năm 2003 của Bộ Chính trị, Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16 tháng 09 năm 2009 của Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27 tháng 11 năm 2006 của Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số 145/QĐ-TTg ngày 13 tháng 08 năm 2004 của Thủ tƣớng Chính phủ nhằm xét duyệt việc giao đất, cho
thuê đất phù hợp với việc xây dựng và phát triển Thành phố Hải Phòng trong thời kỳ Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nƣớc phù hợp với quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050; Nghị quyết số 36/2006/NQ-CP ngày 28 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về việc xét duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006- 2010) của thành phố Hải Phòng.
1.3.2. Cấp địa phương.
Sau khi có các quy định của Trung ƣơng, các địa phƣơng sẽ xây dựng các trình tự, thủ tục khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành quy trình cho thuê đất tại Quyết định số 2054/2006/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2006 ;
Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 877/2008/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2008, quy định hồ sơ xin thuê đất phải qua 3 bƣớc:
Bƣớc 1 - Trình UBND thành phố ban hành chủ trƣơng thu hồi đất, sau đó UBND quận/huyện lập phƣơng án tổng thể về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ;
Bƣớc 2 - trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quyết định thu hồi đất, sau đó UBND quận/huyện lập phƣơng án và phê duyệt phƣơng án chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, giải phóng mặt bằng;
Bƣớc 3: Trình UBND thành phố ban hành quyết định cho thuê đất.
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 1609/2010/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2010, quy định hồ sơ xin thuê đất đƣợc giải quyết theo 2 bƣớc:
Bƣớc 1 - Trình UBND thành phố ban hành thông báo thu hồi đất, sau đó, UBND quận/huyện sẽ lập và thẩm định phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ;
Bƣớc 2 - Trình UBND thành phố quyết định thu hồi đất và cho thuê đất, sau đó UBND các quận/huyện phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và tổ chức giải phóng mặt bằng, làm cơ sở để bàn giao đất cho chủ đầu tƣ..
Danh mục hồ sơ các tổ chức kinh tế phải nộp vào bộ phận tiếp nhận và trả kết quả khi thực hiện các thủ tục hành chính theo Quyết định số 1457/QĐ-UBND ngày 29 tháng 02 năm 2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng công bố về bộ trình tự thủ tục khi thực hiện các thủ tục hành chính của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Hải Phòng.
Các văn bản của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về những vƣớng mắc, bất cập có liên quan đến việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng.
2.1.1 Điều kiện tự nhiên.
Hải Phòng là thành phố Duyên hải nằm ở hạ lƣu của hệ thống sông Thái Bình thuộc đồng bằng sông Hồng có vị trí nằm trong khoảng từ 20035’ đến 21001’ vĩ độ Bắc, và từ 106029’ đến 107005’ kinh độ Đông; phía Bắc và Đông Bắc giáp tỉnh Quảng Ninh, phía Tây Bắc giáp tỉnh Hải Dƣơng, phía Tây Nam giáp tỉnh Thái Bình và phía Đông là biển Đông với đƣờng bờ biển dài 125km, nơi có 5 cửa sông lớn là Bạch Đằng, Cửa Cấm, Lạch Tray, Văn Úc và sông Thái Bình.
Diện tích tự nhiên là 1.507,57 km2
, tính đến tháng 12/2011, dân số Hải Phòng là 1.907.705 ngƣời, trong đó dân cƣ thành thị chiếm 46,1% và dân cƣ nông thôn chiếm 53,9%, là thành phố đông dân thứ 3 ở Việt Nam, sau Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Hải Phòng ngày nay là thành phố trực thuộc Trung ƣơng - là đô thị loại 1 cấp quốc gia gồm 7 quận (Ngô Quyền, Hồng Bàng, Lê Chân, Dƣơng Kinh, Đồ Sơn, Kiến An và Hải An), 6 huyện ngoại thành (Thuỷ Nguyên, Hải An, An Lão, Kiến Thụy, Tiên Lãng, Vĩnh Bảo) và 2 huyện đảo (Cát Hải, Bạch Long Vĩ) với 223 xã, phƣờng và thị trấn.
Hải Phòng từ lâu đã nổi tiếng là một cảng biển lớn nhất ở miền Bắc, một đầu mối giao thông quan trọng với hệ thống giao thông thuỷ, bộ, đƣờng sắt, hàng không trong nƣớc và quốc tế, là cửa chính ra biển của thủ đô Hà Nội và các tỉnh phía Bắc; là đầu mối giao thông quan trọng của Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, trên hai hành lang - một vành đai hợp tác kinh tế Việt Nam - Trung Quốc. Chính vì vậy, trong chiến lƣợc phát triển kinh tế – xã hội vùng châu thổ sông Hồng, Hải Phòng đ- ƣợc xác định là một cực tăng trƣởng của vùng kinh tế động lực phía Bắc (Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh); là Trung tâm kinh tế - khoa học - kĩ thuật tổng hợp của Vùng duyên hải Bắc Bộ và là một trong những trung tâm phát triển của Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nƣớc (Quyết định 1448 /QĐ-TTg ngày 16/9/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ).
Hình 1: Sơ đồ địa giới thành phố Hải Phòng (nguồn Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Hải Phòng)
Hải Phòng có điều kiện tự nhiên rất phong phú, giàu đẹp, đa dạng và có nhiều nét độc đáo mang sắc thái của cảnh quan nhiệt đới gió mùa. Nơi đây có rừng quốc gia Cát Bà - Khu Dự trữ Sinh quyển Thế giới - là khu rừng nhiệt đới nguyên sinh nổi tiếng, đặc biệt phong phú về số lƣợng loài động thực vật, trong đó có nhiều loài đƣợc xếp vào loài quý hiếm của thế giới. Đồng thời, nơi đây còn có cả một vùng đồng bằng thuộc vùng đồng bằng tam giác châu thổ sông Hồng, tạo nên một cảnh quan nông nghiệp trồng lúa nƣớc là nét đặc trƣng của vùng du lịch ven biển Bắc Bộ và cả một vùng biển rộng với nguồn tài nguyên vô cùng phong phú, nhiều hải sản quý hiếm và bãi biển đẹp.
Khí hậu của Hải Phòng cũng khá đặc sắc, ôn hoà, dồi dào nhiệt ẩm và quanh năm có ánh nắng chan hoà, rất thích nghi với sự phát triển của các loài động thực vật nhiệt đới, đặc biệt rất dễ chịu với con ngƣời vào mùa thu và mùa xuân.
Hải Phòng là vùng đất đầu sóng, ngọn gió, “phên dậu” phía Đông của đất nƣớc, có vị thế chiến lƣợc trong toàn bộ tiến trình đấu tranh dựng nƣớc và giữ nƣớc của dân tộc ta. Ngƣời Hải Phòng với tinh thần yêu nƣớc nồng nàn, tính cách dũng cảm, kiên cƣờng, năng động, sáng tạo, đã từng chứng kiến và tham gia vào nhiều trận quyết chiến chiến lƣợc trong chiến tranh giải phóng dân tộc và bảo vệ Tổ quốc.
Địa hình Hải Phòng thay đổi rất đa dạng phản ánh một quá trình lịch sử địa chất lâu dài và phức tạp. Phần bắc Hải Phòng có dáng dấp của một vùng trung du với những đồng bằng xen đồi trong khi phần phía nam thành phố lại có địa hình thấp và khá bằng phẳng của một vùng đồng bằng thuần tuý nghiêng ra biển.
Hải Phòng có bờ biển dài trên 125 km. Ngoài khơi thuộc địa phận Hải Phòng có nhiều đảo rải rác trên khắp mặt biển, lớn nhất có đảo Cát Bà, xa nhất là đảo Bạch Long Vĩ. Biển, bờ biển và hải đảo đã tạo nên cảnh quan thiên nhiên đặc sắc của thành phố duyên hải. Đây cũng là một thế mạnh tiềm năng của nền kinh tế địa phƣơng.
Do đặc điểm lịch sử địa chất, vị trí địa lý, Hải Phòng có nhiều nguồn lợi, tiềm năng: có mỏ sắt ở Dƣơng Quan (Thuỷ Nguyên), mỏ kẽm ở Cát Bà (tuy trữ lƣợng nhỏ); có sa khoáng ven biển (Cát Hải và Tiên Lãng); mỏ cao lanh ở Doãn Lại (Thuỷ Nguyên), mỏ sét ở Tiên Hội, Chiến Thắng (Tiên Lãng). Đá vôi phân phối chủ yếu ở Cát Bà, Tràng Kênh, Phi Liệt, phà Đụn; nƣớc khoáng ở xã Bạch Đằng (Tiên Lãng). Muối và cát là hai nguồn tài nguyên quan trọng của Hải Phòng, tập trung chủ yếu ở vùng bãi giữa sông và bãi biển, thuộc các huyện Cát Hải, Tiên Lãng, Vĩnh Bảo, Kiến Thuỵ, Đồ Sơn.
Tài nguyên biển là một trong những nguồn tài nguyên quí hiếm của Hải Phòng với gần 1.000 loài tôm, cá và hàng chục loài rong biển có giá trị kinh tế cao nhƣ tôm rồng, tôm he, cua bể, đồi mồi, sò huyết, cá heo, ngọc trai, tu hài, bào ngƣ... là những hải sản đƣợc thị trƣờng thế giới ƣa chuộng. Biển Hải Phòng có nhiều bãi cá, lớn nhất là bãi cá quanh đảo Bạch Long Vỹ với trữ lƣợng cao và ổn định. Tại các vùng triều ven bờ, ven đảo và các vùng bãi triều ở các vùng cửa sông rộng tới
trên 12.000 ha vừa có khả năng khai thác, vừa có khả năng nuôi trồng thuỷ sản nƣớc mặn và nƣớc lợ có giá trị kinh tế cao.
Tài nguyên rừng Hải Phòng có trên 57.000 ha đất canh tác, hình thành từ phù sa của hệ thống sông Thái Bình và nằm ven biển. Tài nguyên rừng Hải Phòng phong phú và đa dạng, có rừng nƣớc mặn, rừng cây lấy gỗ, cây ăn quả, tre, mây... đặc biệt có khu rừng nguyên sinh Cát Bà với thảm thực vật đa dạng và phong phú, trong đó có nhiều loại thảo mộc, muông thú quí hiếm; đặc biệt là Voọc đầu trắng- loại thú quí hiếm trên thế giới hiện chỉ còn ở Cát Bà.
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội.
Tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong những năm gấn đây gặp nhiều điều kiện bất lợi. Kinh tế thế giới chậm phục hồi, nợ công của các nƣớc khu vực Châu Âu lan rộng dã tác động bất lợi đến kinh tế cả nƣớc nói chung và Hải Phòng nói riêng. Tình hình biển đông diễn biến phức tạo. Trong nƣớc, một số sản phẩm đầu vào chủ yếu cho sản xuất kinh doanh nhƣ điện, than, xăng dầu tiếp tục tăng giá,...; lãi suất huy động tuy giảm nhƣng lãi suất cho vay vẫn còn cao, thị trƣờng bất động sản đình trệ và chƣa có khả năng phục hồi; Chính phủ tiếp tục thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng kết hợp với chính sách tài khóa chặt chẽm hiệu quả nhằm kìm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, giảm bội chi Ngân sách đồng với với việc triển khai bƣớc đi đầu tiên của nhiệm vụ tái cấu trúc nền kinh tế đã có những tác động hai mặt đến phát triển kinh tế xã hội.
Một số dự án sản xuất công nghiệp lớn, dự kiến huy động đóng góp vào sự