Bài tập môn luật bất động sản

ĐẶT VẤN ĐỀ Trong xu thế hội nhập và phát triển của nền kinh tế, hiện nay thị trường bất động sản là một trong những thị trường sôi động và được nhiều người quan tâm. Một thực tế là những tranh chấp và vi phạm về lĩnh vực bất động sản này càng ngày càng nhiều và càng phức tạp, một số nguyên nhân dẫn đến những vi phạm trong kinh doanh bất động sản là do chưa nắm rõ các quy định của Pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật liên quan. Vì vậy để hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật bài viết của em sẽ đi tìm hiểu để giải quyết một tình huống cụ thể.

Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất động sản ĐẶT VẤN ĐỀ Trong xu hội nhập phát triển kinh tế, thị trường bất động sản thị trường sôi động nhiều người quan tâm Một thực tế tranh chấp vi phạm lĩnh vực bất động sản ngày nhiều phức tạp, số nguyên nhân dẫn đến vi phạm kinh doanh bất động sản chưa nắm rõ quy định Pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật liên quan Vì để hiểu rõ quy định pháp luật viết em tìm hiểu để giải tình cụ thể GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1/ Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh bất động sản? Trả lời: -Đới với Công ty cở phần xây dựng công trình đầu tư địa ốc H có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH N hình thức ủy quyền, mà xác nhận quan có thẩm quyền không công chứng theo quy định pháp luật Thứ nhất: Nếu công ty xây dựng công trình đầu tư địa ốc H công ty kinh doanh bất động sản, có kinh doanh quyền sử dụng đất, theo Khoản Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo quy định luật quy định khác pháp luật liên quan” Như Luật Kinh doanh bất động sản có quy định phải áp dụng theo quy định pháp luật liên quan Ở hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất công ty cho công ty TNHH N Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất động sản không theo quy định pháp luật điều chỉnh, cụ thể Điểm b Khoản Điều 127 Bộ luật đất đai có quy đinh: “… Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước…” Như hành vi vi phạm quy định Luật Kinh doanh bất đông sản Luật đất đai Thứ hai : Nếu Công ty xây dựng công trình đầu tư địa ốc H chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng dân sự, hợp đồng vi phạm pháp luật, theo quy địnhcủa pháp luật trực tiếp chi phối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng có hiệu lực pháp luật -Đối với Công ty TNHH N có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi ký hợp đồng liên kết đầu tư với Công ty V để thực xây dựng dự án hộ cao cấp AC hai lô đất A5 A6 Vì: Hành vi liên kết với Công ty V công ty TNHH N thực chất thực xây dựng dự án đất không thuộc quyền sử dụng (Vì hợp đồng chuyển nhượng giá trị pháp lý) Nên theo Điểm b Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Như hai công ty TNHH N Công ty V không phép xây dựng dự án hai lô đất A5 A6 để đưa vào hoạt động kinh doanh bất động sản -Đối với Công ty V có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Thứ hành vi bán hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản Vì: Căn theo Khoản Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất động sản Thứ hai hành vi bán 50% tổng số 500 hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản Vì : Căn theo quy định Khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản Điểm d Khoản Điều nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: “Đối với trường hợp huy động vốn theo quy định điểm c điểm d Khoản Điều mà hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà chủ đầu tư huy động vốn tối đa cho hình thức huy động vốn không 20% số lượng nhà dự án( tính tổng số lượng nhà thương mại dự án cấp I…) Như việc bán 50% số hộ vi phạm pháp luật Thứ ba hành vi bán hộ chưa thi công xong phần móng dự án Vì: Dự án khu hộ cao cấp AC theo quy định luật xây dựng thuộc dự án khu nhà thương mại, với dự án chưa phải xây dựng nhà có sẵn, khẳng định nhà hình thành tương lai nên theo khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1 Việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt Các lần huy động tiền ứng trước phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà việc phải thực theo quy định nêu phải thực theo quy định pháp luật nhà ở” Và theo Điểm đ Khoản Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: “Đối với hình thức huy động vốn theo quy định Điểm đ Khoản Điều chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt,đã xây dựng xong phần móng nhà ở…” Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất động sản Như chủ dự án, chủ đầu tư huy động vốn khách hàng hoàn thành xong phần móng Thứ tư hành vi xây dựng vượt so với quy hoạch nhà nước Căn theo Khoản Điều 10 Bộ luật xây dựng quy định hành vi bị cấm:“Xây dựng công trình sai quy hoạch…” khoản Khoản Điều 11 quy định: “Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Như theo quy hoạch khu vực xây dựng tối đa 12 tầng, dự án công ty xây lên đến 18 tầng, nên hành vi vi phạm pháp luật xây dựng 2/ Đưa hướng xử lý hành vi vi phạm chủ đầu tư? Nêu pháp lý? Trả lời: -Đối với Công ty cổ phần xây dựng công trình đầu tư địa ốc H: Hành vi công ty thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng, nên vi phạm không gây hậu xã hội hay nhà nước, gây thiệt hại cho bên liên quan hợp đồng, cần bên tự thỏa thuận với đem hợp đồng công chứng theo quy định pháp luật, hơp đồng có hiệu lực không vi phạm quy định pháp luật -Đối với Công ty TNHH N Công ty V: Do hai công ty thực liên kết đầu tư, mà không thấy bên có thỏa thuận nội nào, nên liên đới chịu trách nhiện với Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất động sản Thứ nhất: Xử phạt hành hành vi đưa bất động sản vào kinh doanh, cụ thể quyền sử dụng hai lô đất A5, A6 dự án khu hộ xây hai lô đất mà không đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Căn theo Điểm a Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; … có quy định sau: “2 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện không phép đưa vào kinh doanh theo quy định;” Căn theo Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 chủ đầu tư phải thực sau: “3 Ngoài hình thức xử phạt quy định khoản khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản huy động vốn, chuyển nhượng dự án Đối với hành vi vi phạm quy định điểm b khoản 1, khoản Điều mà tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn.” Thứ hai: Xử phạt hành hành vi bán bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản bất động sản thuộc diện phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Căn theo Điểm a Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “1 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất động sản a Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;” Căn theo Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 chủ đầu tư phải thực sau: “3 Ngoài hình thức xử phạt quy định khoản khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản huy động vốn, chuyển nhượng dự án ” Thứ ba xử phạt hành hành vi huy động vốn, cụ thể bán 50% hộ vượt quy định bán 20% không qua sàn gia dịch bất động sản, chưa thi công xong phần móng dự án bán hộ Căn theo Điểm b Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “2 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: b Vi phạm quy định huy động vốn đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;” Căn theo Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 chủ đầu tư phải thực sau: “3 Ngoài hình thức xử phạt quy định khoản khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản huy động vốn, chuyển nhượng dự án Đối với hành vi vi phạm quy định điểm b khoản 1, khoản Điều mà tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn.” Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất động sản Thứ tư xử phạt vi phạm hành hành vi xây dựng không theo quy hoạch nhà nước, cụ thể dự án xây lên đến 18 tầng, sai quy hoạch nhà nước cho khu vực xây dựng đến 12 tầng Trường hợp thấy rõ hành vi vi phạm, thực tế để xây dựng khu dự án nhà thương mại, bắt buộc dự án phải phê duyệt, phê duyệt mà thấy dự án xây vượt mức số tầng cho phép quan có thẩm quyền không phê duyệt dự án Như dự án phê duyệt mà cho phép xây dựng tối đa 12 tầng, công ty cố ý xây dựng lên đến 18 tầng hành vi vi phạm quy định xây dựng Vậy theo Khoản Điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “3 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền phê duyệt công trình xây dựng miễn Giấy phép xây dựng.” Và Khoản Điều 11 Nghị định này: “4 Đối với hành vi vi phạm quy định khoản 1, khoản khoản Điều này, sau có định đình thi công xây dựng công trình cấp có thẩm quyền mà chủ đầu tư tái phạm tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).” Ngoài hình thức xử phạt quy định khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản khoản Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm bị buộc khắc phục hậu bị xử lý theo quy định Điều 12, 13, 14, 15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất động sản Cụ thể Nghị định 180/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, Điều 14 Xử lý công trình xây dựng sai thiết kế, sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền thẩm định phê duyệt trường hợp miễn cấp Giấy phép xây dựng “1 Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị sau phải bị lập biên ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ: a) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình sai thiết kế sở thiết kế kỹ thuật quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; b) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu nhà sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phê duyệt Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng công trình bị đình thi công xây dựng, buộc tự phá dỡ công trình vi phạm đồng thời áp dụng biện pháp quy định điểm b khoản Điều 12 Nghị định Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ công trình vi phạm, công trình phải bị cưỡng chế phá dỡ Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn chi phí lập phương án phá dỡ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.” LỜI KẾT Qua tình thấy kinh doanh lĩnh vực bất động sản thị trường bị tác động nhiều pháp luật chuyên ngành khác nhau, để kinh doanh bất động sản tốt yêu cầu cần nắm quy định pháp luật liên quan, nhiều yếu tố  ... 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản Bài tập học kỳ môn Luật kinh doanh bất. .. hạn.” Thứ hai: Xử phạt hành hành vi bán bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản bất động sản thuộc diện phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Căn theo Điểm a Khoản Điều 31 Nghị... để đưa vào hoạt động kinh doanh bất động sản -Đối với Công ty V có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Thứ hành vi bán hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản Vì: Căn theo