ĐẶT VẤN ĐỀ Trong xu thế hội nhập và phát triển của nền kinh tế, hiện nay thị trường bất động sản là một trong những thị trường sôi động và được nhiều người quan tâm. Một thực tế là những tranh chấp và vi phạm về lĩnh vực bất động sản này càng ngày càng nhiều và càng phức tạp, một số nguyên nhân dẫn đến những vi phạm trong kinh doanh bất động sản là do chưa nắm rõ các quy định của Pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật liên quan. Vì vậy để hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật bài viết của em sẽ đi tìm hiểu để giải quyết một tình huống cụ thể.
Thị trường bất động sản thành tố quan trọng kinh tế, kể từ Việt Nam chuyển đổi sang kinh tế thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản có bước phát triển rõ rệt Việc trở thành thành viên thứ 150 WTO vào năm 2007 đưa đến nhiều hội cho kinh tế Việt Nam có thị trường bất động sản, nhiên thách thức mà Việt Nam phải đối mặt hội nhập không Vậy để tận dụng tối hội, khắc phục hạn chế nhằm vượt qua thách thức đưa thị trường bất động sản phát triển, giới hạn viết này, nhóm xin phân tích để làm rõ vấn đề I.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.Khái niệm thị trường bất động sản Việt Nam Hiện nay, khái niệm thị trường bất động sản nghiên cứu tiếp cận nhiều góc độ khác Tuy nhiên, bình diện chung khái niệm thị trường bất động sản hiểu sau: “Thị trường bất động sản Việt Nam nơi diễn hoạt động trao đổi mua bán quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất đai, hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó.” 2.Đặc điểm thị trường bất động sản Là thị trường nhỏ thị trường theo nghĩa rộng nên thị trường bất động sản có đặc điểm tương tự thị trường nói chung Tuy nhiên, bên cạnh có số đặc điểm khác biệt sau: - Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo Sự không hoàn hảo thị trường xác định đem so sánh với thị trường hàng tiêu dùng so sánh với thị trường tư liệu sản xuất khác Sự không hoàn hảo thể trước tính cạnh tranh không toàn diện Do nhà nước giữ vị trí độc quyền phân phối hàng hóa trê n thị trường sơ cấp, thị trường dễ bị chi phối yếu tố chủ quan Mặt khác khả tiếp cận thông tin chủ thể thị trường không giống dẫn đến hoạt động thị trường bị méo mó, sai lệch - Trên thị trường bất động sản, nguồn cung thường phản ứng trễ so với biến động cầu giá bất động sản, việc tạo hàng hóa bất động sản phức tạp, cần nhiều thời gian bắt đầu việc tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… phản ứng cung không kịp cầu dẽ dẫn đến biến động giá cả, đòi hỏi nhà nước phải có can thiệp định để bình ổn thị trường - Do đặc thù chủng loại hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn nên trình giao dịch bất động sản không đơpn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Vì giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, toán - Thị trường bất động sản nhạy cảm, mang tính chu kỳ, dễ biến động có biến động yếu tố kinh tế, trị, xã hội Thực tế cho thấy, sốt nóng lạnh xảy theo nhịp độ tăng trưởng suy giảm kinh tế Những tác động kinh tế, trị, văn hóa xã hội, môi trường, phong tục tập quán … có ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường bất động sản II CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA NHẬP WTO 1.Những hội thị trường bất động sản Việt Nam Có thể nói việc gia nhập tổ chức Thương mại giới (WTO) mở hội cho thị trường Việt Nam nói chung thị trường kinh doanh bất động sản nói riêng Đối với thị trường kinh doanh bất động sản, việc gia nhập WTO mang lại nhiều hội, cụ thể: Thứ nhất, việc gia nhập WTO tạo điều kiện thúc đẩy cải cách mặt sách chế vận hành thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam Kể từ nộp đơn gia nhập WTO vào năm 1995 trở thành thành viên thức vào năm 2007 nước ta chủ động hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thực công khai minh bạch thiết chế quản lý theo quy định WTO Bên cạnh đó, chủ trương chủ động đổi mới, cải cách thể chế kinh tế nước để phát huy nội lực hội nhập với bên việc gia nhập WTO, hội nhập vào kinh tế giới thúc đẩy tiến trình cải cách nước, bảo đảm cho tiến trình cải cách ta đồng hơn, có hiệu Giai đoạn gắn liền với đời loạt văn pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản văn Thứ hai, việc gia nhập WTO góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nguồn vốn đầu tư từ nhà đầu tư nước ngoài, tạo nguồn cầu lớn ngày có nhiều người nước đến Việt Nam định cư Từ năm 2007 đến năm 2011, dư nợ tín dụng tăng từ 1.068 nghìn tỷ đồng lên 2.655 nghìn tỷ đồng Nguồn FDI vào Việt Nam tăng đột biến, đặc biệt giai đoạn năm 2009, cụ thể: Có 215 dự án đăng kí tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng kí tăng thêm 5.13 tỉ USD, 98.3% so với năm 2008 Riêng tháng 12/2009 FDI vào Việt Nam đạt 1.78 tỷ USD Tính chung cấp tăng vốn, năm 2009, nhà đầu tư nước đăng kí đầu tư vào Việt Nam 21,48 tỷ USD, 30% so với năm 2008 Chỉ đứng sau dịch vụ lưu trú ăn uống , lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 7,6 tỷ USD vốn đăng ký tăng thêm Năm 2010, theo báo cáo Cục Đầu tư Nước (Bộ kế hoạch đầu tư), tháng 9/2010 có 62 dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư với số vốn đăng ký đạt 616 triệu USD Trong năm 2010 nhiều dự án đăng ký thêm, với quy mô vốn đầu tư trung bình dự án cao, 144,9 triệu USD/dự án, nên lĩnh vực kinh doan bất động sản đứng thứ Tổng vốn đầu tư đăng ký lĩnh vực 2,75 tỷ USD, chiếm 22,6% tổng vốn đầu tư đăng ký Thứ ba, việc gia nhập WTO – thị trường lớn với tính cạnh tranh caocũng góp phần thúc đẩy loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ trình độ cao Khi gia nhập WTO nhà kinh doanh bất động sản nước nhà quản lí có hội để tiếp xúc với chế vận hành thị trường kinh doanh; thong qua hoạt động làm cho thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản đa dạng mặt loại hình, chặt chẽ phương thức quản lí góp phần tạo nên thị trường lành mạnh 2.Những thách thức thị trường bất động sản Việt Nam Gia nhập WTO mở nhiều hội cho Việt Nam hội nhập với kinh tế giới đặc biệt lĩnh vực kinh doanh BĐS, nhiên tạo nên nhiều thách thức cho thị trường BĐS nước ta, cụ thể: Thứ nhất, thị trường giao dịch BĐS giới phát triển cách mạnh mẽ, động thị trường bất động sản Việt Nam lại phát triển mang tính tự phát, quy mô nhỏ bé, lượng giao dịch chưa cao Gia nhập WTO đòi hỏi nước ta phải hội nhập kinh tế quốc tế, sách làm cho thị trường phát triển cách quán dẫn đến tình trạng tụt hậu, khó hòa nhập với giới Thứ hai, cung – cầu BĐS bị cân đối: gia nhập WTO Việt Nam hòa vào xu toàn cầu hóa với kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, nhu cầu bất động sản doanh nghiệp ngày tăng lên nguồn cung cấp lại rơi vào trạng thái khan Tuy nhiên, thật không doanh nghiệp Nhà nước quan hành chính, nghiệp Nhà nước sử dụng đất hiệu quả, gây lãng phí lớn Chính điều gây khó khăn trực tiếp cho doanh nghiệp Bởi lẽ, họ lâu tiếp cận với đất đai, với mặt sản xuất khó khăn họ phải đối mặt cạnh tranh với tập đoàn, doanh nghiệp nước lớn Cùng với nhà cho người có thu nhập thấp thiếu trầm trọng nhà giá cao lại tình trạng “thừa cung”, cụ thể: theo báo cáo Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho lĩnh vực BĐS xấp xỉ 41.000 tỷ đồng, tồn kho 16.469 chung cư, 5.176 hộ thấp tầng, 1,6 triệu m2 đất Bên cạnh đó, phần lớn vốn FDI đầu tư vào BĐS chủ yếu dồn vào kinh doanh văn phòng, hộ cao cấp khách sạn, du lịch để thu lợi, nhà đầu tư nước hướng tiện nghi sang trọng kèm giá thành cao Trong đó, phân khúc nhà cho người có nhu cầu thực có nhu nhập trung bình thấp ít, dẫn đến cân đối cung cầu thị trường Tình tạo cung cấp tăng cầu không nhiều, cầu lĩnh vực nhà trung bình thấp lớn cung không đủ để đáp ứng Tất điều dẫn đến “đóng băng” thị trường BĐS, cân đối cung – cầu Thứ ba, gia nhập WTO đồng nghĩa với việc phải tuân thủ thực cam kết quốc tế Đối với thị trường BĐS cần công khai, minh bạch, nhiên, nước ta phần lớn giao dịch thị trường BĐS phi quy Theo ước tính, số giao dịch “ngầm” lên tới 70% tổng lượng giao dịch bất động sản Điều tạo hội cho tình trạng đầu tất khâu thị trường bùng phát, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội TP.HCM Hiện tượng thị trường nhà đất mà cộm cấp độ dự án Rõ rệt nhất tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không thủ tục diễn phổ biến nhiều địa phương Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không dự án, không hiệu chiếm tỷ trọng lớn có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi Sự phát triển mạnh giao dịch “ngầm” gây nhiều xúc cho ba phía: Về phía Nhà nước, không kiểm soát giao dịch thực tế, không thu thuế phải giải nhiều vấn đề phức tạp phát sinh; phía doanh nghiệp, không tiến hành dự án đầu tư hạn định, tốn chi phí; phía người dân, không hợp thức hoá tài sản mình, nảy sinh tranh chấp nhiều không giải Thứ tư, quan quản lý nhà nước không thực tốt chức cung cấp thông tin bất động sản cho tầng lớp nhân dân, đồng thời tổ chức môi giới chưa cung ứng đầy đủ dịch vụ cần thiết cho người tham gia giao dịch thị trường Các thủ tục giao dịch BĐS phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Thứ năm, nguồn nhân lực: kinh doanh BĐS loại hình kinh doanh khó khăn, phức tạp liên quan đến việc bỏ nguồn vốn đầu tư lớn, để tránh rủi ro mức thấp đảm bảo an toàn cao nhất, chủ thể kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu cầu tham vấn chuyên gia môi giới, tư vấn BĐS… chuyên gia đóng vai trò vô quan trọng, tác động trực tiếp đến định đầu tư nhà đầu tư Tuy nhiên, nước ta đội ngũ chuyên gia tư vấn có kiến thức, kinh nghiệm, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp ít, điều gây khó khăn không nhỏ cho phát triển thị trường kinh doanh BĐS Thứ sáu, bong bóng bất động sản: Cùng với việc gia nhập WTO, vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS Việt Nam lên tạo “bong bóng bất động sản”, khiến giá bất động sản tăng mức so với giá trị thực có Bên cạnh đó, cần lưu ý đến mảng tối xuất thu hút FDI vào thị trường BĐS Đó là, năm qua, chuyển hướng 50% vốn đầu tư trực tiếp nước với lượng lớn vốn doanh nghiệp Nhà nước sang khu vực BĐS với giá trị thổi phồng, gây tượng đầu cơ, sốt ảo Điều khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm kinh tế trở nên nóng tiềm ẩn nhiều rủi ro Vốn đầu tư FDI “bơm nhanh” vào thị trường BĐS đồng nghĩa với nguy nhập siêu tăng cao tương lai, nhà đầu tư phải nhập nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất ngày nhiều để triển khai dự án Thứ bảy, thách thức cạnh tranh doanh nghiệp: Cơ hội thu hút đầu tư FDI đồng thời với thách thức mở cửa thị trường áp lực cạnh tranh với thương hiệu quốc tế doanh nghiệp nước Tình cảnh thua sân nhà không tránh khỏi doanh nghiệp Việt Nam, với lực cạnh tranh hạn chế, không gấp rút tái cấu, nâng cao hiệu hoạt động, cải thiện suất, chất lượng sản phẩm để cải thiện sức cạnh tranh Tuy cấu mặt hàng xuất Hoa Kỳ mang tính bổ sung cạnh tranh cấu ngành hàng xuất nhập chúng ta, tập đoàn lớn mạnh công nghệ cao, lực quản trị chuẩn mực dễ dàng đánh bại doanh nghiệp Việt Nam thua nhiều mặt, đặc biệt lĩnh vực lượng, tài chính, bất động sản Rất DN có tầm nhìn chiến lược dài hạn Họ kinh doanh theo thói quen cũ, chưa tìm hướng Năng lực nghiệp vụ DN hạn chế Các DN hoạt động thành công Đà Nẵng phần lớn DN làm gia công, làm thuê cho DN nước III.MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH Trên sở phân tích hội thách thức thị trường bất động sản Việt Nam gia nhập WTO nhóm nghiên cứu xin đưa số kiến nghị sau nhằm giúp thị trường BĐS vượt qua thách thức nói trên: Thứ nhất, Nhà nước cần có nhiều ưu đãi thuế, lãi suất ngân hàng…đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người có thu nhập thấp, nhằm mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư có đất chuyển sang đầu tư đáp ứng nhu cầu người mua, qua góp phần giải hàng tồn kho bất động sản Thứ hai, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư theo hướng đơn giản, rõ ràng dễ thực Bên cạnh cần cho phép doanh nghiệp bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán, cho thuê nhàở Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại cần tang cho vay tiêu dung, đặc biệt cho vay mua nhà người thực có nhu cầu mua nhà lần đầu để với lãi suất thấp cho vay trung dài hạn từ đến 15 năm Đối với dự án có tính khả thi cao, ngân hàng cần xem xét cho giãn nợ cho vay Mục đích giải pháp thúc nhu cầu góp phần xử lí vấn đề tồn hàng Thứ tư, Nhà nước cần có nghiên cứu cụ thể để sửa đổi bổ sung Nghị số 19/2008/QH12 việc thị điểm cho tổ chức, cá nhân người nước mua sở hữu nhà Việt Nam theo hướng cho phép người nước mua không hạn chế hộ chung cư cao cấp Thứ năm, Nhà nước không nên có chủ trường dừng dự án bất động sản mà cần tích cực cải cách hành cấp phép đầu tư xây dựng, rút ngắn thời gian cấp phép cho dự án với nhiều thủ tục nhanh gọn Cuối cần có sách nhằm thu hút, mời gọi thành phần kinh tế tham gia vào việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản ... loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ trình độ cao Khi gia nhập WTO nhà kinh doanh bất động sản nước nhà quản lí có hội để tiếp xúc với chế vận hành thị trường kinh doanh; ... thị trường kinh doanh BĐS Thứ sáu, bong bóng bất động sản: Cùng với việc gia nhập WTO, vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS Việt Nam lên tạo “bong bóng bất động sản , khiến giá bất động sản tăng... phong tục tập quán … có ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường bất động sản II CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA NHẬP WTO 1.Những hội thị trường bất động sản Việt