Ứng dụng mô hình hồi quy để ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn TPHCM

Dựa vào mô hình HPM, tác giả đã nghiên cứu được 7 yếu tố chính tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bao gồm diện tích căn hộ, số phòng ngủ bên trong că

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS TRƯƠNG ĐĂNG THỤY

Tp Hồ Chí Minh, năm 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả Các số liệu và trích dẫn trong luận văn được sử dụng từ các nguồn xác thực

Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất

kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Học viên cao học

TRẦN KIM NGÂN

MỤC LỤC

Trang bìa phụ

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục bảng biểu

Danh mục hình vẽ và đồ thị

Danh mục chữ viết tắt

Tóm tắt

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1

1.1 Vấn đề nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 3

1.4 Dữ liệu và phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Phương pháp nghiên cứu 4

1.6 Cấu trúc của luận văn 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ 5 2.1 Cơ sở lý thuyết 5

2.1.1 Nguyên lý hình thành giá cả trong nền kinh tế thị trường 5

2.1.2 Các khái niệm 7

2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư 7

2.1.2.2 Phân loại căn hộ chung cư 8

2.2 Lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá 10

2.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường 10

2.2.2 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 11

2.2.2.1 Khái niệm 11

2.2.2.2 Dạng mô hình Hedonic 12

2.2.3 Các nghiên cứu trước đây về các nhân tố tác động đến giá căn hộ 13 2.3 Tổng kết chương 2 17

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

3.1 Mô hình nghiên cứu đề nghị 18

3.1.1 Mô hình hồi quy 18

3.1.1.1 Cơ sở lý luận 18

3.1.1.2 Phạm vi áp dụng 19

3.1.2 Các mô hình nghiên cứu trước đây 19

3.1.3 Mô hình đề nghị 22

3.2 Các biến trong mô hình 22

3.3 Giả thuyết nghiên cứu 27

3.4 Thu thập dữ liệu 27

3.4.1 Khu căn hộ The Estella 29

3.4.2 Khu căn hộ The Vista 30

3.4.3 Khu căn hộ The Satra Exim 31

3.4.4 Khu căn hộ The PN Techcons 32

3.4.5 Khu căn hộ City Garden 33

3.4.6 Khu căn hộ SaiGon Pearl 34

3.4.7 Khu căn hộ Riverside Residence 35

3.4.8 Khu căn hộ RiverPark Residence 36

3.4.9 Tổng hợp thông tin khảo sát từ 8 căn hộ 37

3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu 37

3.6 Quy trình phân tích 38

3.7 Tổng kết chương 3 39

CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 40

4.1 Tổng quan thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh 40

4.2 Kết quả phân tích dữ liệu 43

4.2.1 Thống kê mô tả 43

4.2.2 Kết quả hồi quy 44

4.2.2.1 Kết quả hồi quy lần 1 44

4.2.2.2 Kết quả hồi quy lần 2 46

4.2.3 Phân tích ý nghĩa các hệ số hồi quy 49

4.2.4 Kết quả kiểm định các giả thuyết của mô hình 51

4.2.4.1 Kiểm định sự phù hợp của mô hình 51

4.2.4.2 Kiểm định đa cộng tuyến 51

4.2.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi 52

4.2.3.4 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư 53

4.2.5 Kết quả nghiên cứu 54

4.2.6 Tổng kết chương 4 55

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 56

5.1 Kết quả chính 56

5.2 Hạn chế của đề tài 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC 1 BẢNG PHÂN HẠNG CHUNG CƯ THEO THÔNG TƯ 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008

PHỤC LỤC 2: HÌNH ẢNH CÁC KHU CĂN HỘ KHẢO SÁT CỦA ĐỀ TÀI

PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT

PHỤ LỤC 4: DỮ LIỆU ĐIỀU TRA

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy 24

Bảng 3.2: Tóm tắt thông tin các khu căn hộ 28

Bảng 4.1: Kết quả thống kê mô tả các biến độc lập 43

Bảng 4.2: Kết quả hồi quy lần 1 44

Bảng 4.3: Kết quả hồi quy lần 2 46

Bảng 4.4: Tóm tắt kết quả hồi quy 48

Bảng 4.5: Kết quả kiểm định anova 51

Bảng 4.6: Kết quả kiểm định đa cộng tuyến 51

Bảng 4.7: Kết quả kiểm định white 52

Bảng 4.8: Kết quả hồi quy bằng phương pháp Robust Error 53

DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ

Sơ đồ 2.1: Mối quan hệ giữa vị thế và chất lượng 16

Sơ đồ 3.1: Quy trình phân tích 38

Hình 3.1: Sơ đồ phân bố vị trí các dự án 29

Biểu đồ 4.1: Nguồn cung căn hộ theo năm 41

Biểu đồ 4.2: Giá thuê căn hộ dịch vụ 42

Biểu đồ 4.3: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ dịch vụ 43

Biểu đồ 4.4: Thống kê thời gian thuê căn hộ 45

Biểu đồ 4.5: Kết quả kiểm định phân phối chuẩn của phần dư 54

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

- BĐS: Bất động sản

- CBRE: Công ty CB Richard Ellis Việt Nam

- HPM: Hedonic Pirce Model

- UBND: Ủy ban nhân dân

TÓM TẮT

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới

“lạc nghiệp” Mỗi người đều có những nhu cầu khác nhau về nhà ở: học tập, làm việc và nghỉ ngơi Trong những năm gần đây, do sự phát triển của thành phố, nhu cầu sống và làm việc ở trung tâm thành phố tăng cao Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung các công ty lớn, là trung tâm chính trị kinh tế của cả nước Nơi đây cũng là nơi có nhiều lãnh sự quán nước ngoài, tổng công ty nước ngoài đặt trụ sở làm việc tại đây Khi nhu cầu con người ngày càng cao, nơi ở không chỉ là nơi nghỉ ngơi sau thời gian làm việc mà còn là nơi để ta thư giãn và tận hưởng cuộc sống Bắt kịp nhu cầu đó, ngày càng có nhiều các nhà đầu tư lựa chọn phân khúc căn hộ cao cấp cho chiến lược đầu tư của mình Một căn hộ cao cấp mang trong mình một ý nghĩa về đẳng cấp sống, về những tiện nghi và dịch

vụ hoàn hảo cho một cuộc sống hiện đại Tuy nhiên, xu hướng hiện nay thay vì phải ở trong chính căn hộ mà mình phải bỏ ra một số tiền lớn để được sở hữu, người dân nay đã chuyển sang một nhận thức mới thay vì mua họ chuyển sang thuê căn hộ

Vậy, các yếu tố nào ảnh hưởng đến việc sẵn lòng trả của người đi thuê căn hộ cao cấp Dựa vào mô hình HPM, tác giả đã nghiên cứu được 7 yếu tố chính tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bao gồm diện tích căn hộ, số phòng ngủ bên trong căn hộ, nội thất, mật độ xây dựng và cảnh quan

Kết quả của luận văn này có thể giúp các doanh nghiệp đưa ra mức giá phù hợp dựa theo nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng góp phần định hướng sản phẩm; đây cũng kênh thông tin kết nối giữa người thuê và người cho thuê, giảm thiểu hiện tượng thông tin bất cân xứng giữa 2 bên Không chỉ vậy, đối với một dự án mới không có thông tin so sánh về giá thuê trong tiếp cận thu nhập để định giá bất động sản, thẩm định viên có thể dựa vào đây để xác định giá thuê đầu vào cho kết quả định giá của mình

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Vấn đề nghiên cứu

Thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu hình thành từ những đầu thập niên 90 Trải qua nhiều giai đoạn phát triển và tăng trưởng cùng với tốc độ phát triển của đất nước, thị trường BĐS Việt Nam ngày càng phát triển và lớn mạnh Hàng loạt các dự án nhà phố, chung cư, trung tâm thương mại được hình thành nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở và kinh doanh ngày càng tăng

Từ năm 2008 đến nay, thị trường BĐS tại Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng Trong năm 2008, chính phủ đã điều tiết thị trường bằng chính sách tiền tệ thắt chặt để kiểm soát tình hình bong bóng BĐS Sang năm 2010, nghị định 71 và 69 ra đời hướng dẫn về việc thu tiền sử dụng đất làm cho thị trường càng trầm lắng Bước sang năm 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao, chính phủ áp dụng các biện pháp kiềm chế lạm phát, tăng trưởng tín dụng bị hạn chế ở mức 20% càng làm cho thị trường BĐS ảm đạm và xua tan kỳ vọng phục hồi thị trường của các nhà đầu tư BĐS Năm 2012 là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua Hàng loạt các doanh nghiệp môi giới BĐS đóng cửa, các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án

Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ cao cấp được xem là bị ảnh hưởng nặng nề nhất Trong năm 2007, thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án khách hàng phải xếp hàng để được đăng ký mua căn hộ Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, các dự án này đang được bán ra với tốc độ chậm chạp mặc dù kèm theo hàng loạt khuyến mãi Thậm chí một số dự án phải giảm giá để bán được sản phẩm cũng như thu hồi vốn đầu tư Trái ngược điều đó, sang năm 2014, đánh dấu việc phân khúc cao cấp bắt đầu có giao dịch ổn định và có dấu hiệu sôi động trở lại Đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê đang là được ưa chuộng trên thị trường Bất động sản hiện nay Bởi lợi tức cho thuê căn hộ cao hơn lãi suất tiền gởi tiết kiệm ngân hàng; giá cho thuê cạnh tranh so với căn hộ dịch vụ cho thuê nhưng vẫn

đảm bảo môi trường sống tốt Theo thống kê của CBRE, lợi tức từ việc cho thuê căn hộ cao cấp tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đang dao động ở mức 5%-8% và được xem là cao nhất nhì Đông Nam Á

Vậy cơ sở nào để có thể xác định được mức giá cho thuê căn hộ cao cấp

và các yếu tố nào tác động đến giá thuê căn hộ? Đây là những vấn đề mà bản thân nhà đầu tư, người đi thuê quan tâm, tìm ra câu trả lời để có thể đưa ra quyết định

Hiện nay, Đa phần nhà đầu tư cũng như người đi thuê chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh để đưa ra mức giá thuê cho căn hộ Tuy nhiên, mức giá thuê không chỉ được hình thành bởi thị trường mà còn bởi các yếu tố nội tại của bản thân tài sản Ở một số nước phát triển đã áp dụng mô hình hồi quy dựa trên các yếu tố nội tại của tài sản để định giá tài sản

Xuất phát từ lý do đó, tác giả đã chọn đề tài: “Ứng dụng mô hình hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh”

Thông qua đề tài, tác giả hy vọng sẽ xác định và lượng hóa được các yếu

tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp Từ đó, cung cấp cho nhà đầu tư cũng như người đi thuê một phương pháp để xác định giá thuê một căn hộ Đồng thời, bản thân thẩm định viên có thể dựa vào đó để có thể xác định các thông số phục

vụ cho công tác thẩm định giá Dựa vào mô hình, nhà đầu tư cũng sẽ được cung cấp thêm thông tin về các yếu tố ảnh hưởng và mức ảnh hưởng của nó đến giá thuê căn hộ, từ đó có chiến lược đầu tư phù hợp cho từng loại dự án

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này có mục tiêu là xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, đo lường được mức độ tác động của các nhân tố này đến giá sẵn lòng trả của người thuê Do vậy, luận văn này có hai mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

(i) Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

(ii) Lượng hóa được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá thuê căn hộ cao cấp

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định: các nhân tố tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và mức độ tác động của nó đến giá thuê căn hộ Do đó, nghiên cứu này được thực hiện nhằm để trả lời hai câu hỏi nghiên cứu cụ thể dưới đây

Câu hỏi nghiên cứu 1: Các nhân tố nào tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh?

Câu hỏi nghiên cứu 2: Mối tương quan và mức độ tác động của các nhân

tố này đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh như thế nào?

1.4 Dữ liệu và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu là các giao dịch cho thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đã được giao dịch thành công trong năm

2014 Trong giới hạn của đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu một số dự án chung

cư cao cấp tại quận 2, quận 7, quận Bình Thạnh và quận Phú Nhuận Đây là các quận tập trung nhiều các dự án chung cư cao cấp và có vị trí khoảng cách đến trung tâm thành phố là khác nhau

Các giao dịch cho thuê này có thể thu thập từ nhiều nguồn như người cho thuê, người thuê và các sàn giao dịch bất động sản Trong giới hạn đề tài này, tác giả trực tiếp liên hệ các sàn giao dịch bất động sản để thu thập các giao dịch cho thuê được thực hiện qua sàn

1.5 Phương pháp nghiên cứu:

Trong đề tài này, tác giả sử dụng phương pháp định lượng để phục vụ nghiên cứu đề tài này Sau khi thu thập được các dữ liệu nghiên cứu cần thiết, tác giả ứng dụng phần mềm STATA và phần mềm SPSS để xác định mô hình Hedonic phù hợp cho thị trường TP HCM

1.6 Cấu trúc của luận văn

Luận văn này bao gồm: Chương 1 trình bày những động cơ thúc đẩy người viết tiến hành nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu cùng với dữ liệu và phạm vi nghiên cứu Chương 2 sẽ tổng hợp các lý thuyết có liên quan đến vấn đề nghiên cứu của luận văn Chương 3 sẽ nối tiếp trình bày phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu để tìm ra và đo lường các nhân tố tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chương tiếp theo trình bày kết quả nghiên cứu của luận văn và các thảo luận về kết quả này Chương cuối cùng sẽ là phần tổng kết nghiên cứu dựa vào kết quả của nghiên cứu trong chương trước

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY VỀ CÁC

NHÂN TỐ ẢNH HƯỚNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ

2.1 Cơ sở lý thuyết

2.1.1 Nguyên lý hình thành giá cả trong nền kinh tế thị trường (Giáo trình kinh tế chính trị, 2002)

 Lý thuyết giá cả thị trường của Marshall

A Marshall là giáo sư kinh tế chính trị học của trường Đại học tổng hợp Cambridge, nổi tiếng thế giới với lý thuyết giá cả Ông thể hiện đặc điểm phương pháp luận của trường phái tân cổ điển và kế thừa luận điểm về “bàn tay

vô hình” của A.Smith Ông cho rằng, cơ chế thị trường tự phát sẽ đảm bảo cân bằng cung cầu, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển, chống lại sự can thiệp của nhà nước vào kinh tế Cho rằng cân bằng thị trường không phải là cân bằng tĩnh

mà là cân bằng động, luôn dao động qua điểm cân bằng theo hệ số co dãn của cầu qua giá A.Marsall tin tưởng vào vai trò tự điều tiết của cơ chế thị trường, ủng hộ tự do cạnh tranh, nghiên cứu các hiện tượng kinh tế mới, chống lại ảnh hưởng học thuyết kinh tế Mácxit Dựa vào các yếu tố chủ quan để giải thích các hiện tượng và quá trình kinh tế Nghiên cứu kinh tế trong lĩnh vực lưu thông, trao đổi, cung - cầu, phân tích kinh tế vi mô, áp dụng toán học vào phân tích kinh tế

Theo Ông, thị trường là tổng thể những người có quan hệ mua bán, hay là nơi gặp gỡ cung và cầu Sự vận động của cơ chế thị trường, một mặt trong điều kiện cạnh canh hoàn toàn, thì cung cầu phụ thuộc vào giá cả Mặt khác, cơ chế này tác động làm cho giá cả phù hơp với cung cầu Là cơ chế hình thành giá cả thị trường Lý thuyết này đã đi sâu phân tích thị trường dưới góc độ vi mô Vì thế

nó là cơ sở kinh tế của lý thuyết kinh tế vi mô hiện đại

- Marsall đưa ra khái niệm giá cung và giá cầu

+ Giá cung là giá cả mà người sản xuất có thể tiếp tục sản xuất ở mức

đồng thời Nó được quyết định bởi chi phí sản xuất

+ Giá cầu là giá mà người mua có thể mua số lượng hàng hóa hiện tại Nó

được quyết định bởi ích lợi giới hạn, tức là giá cầu giảm dần khi số lượng cung

về hàng hóa tăng lên trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

 Lý thuyết giá cả thị trường của Samuelson

P.A Samuelson là nhà kinh tế học người Mỹ, tác giả cuốn Kinh tế học nổi tiếng và là người đứng đầu trường phái chính hiện đại với chủ trương điều hành nền kinh tế bằng cả bàn tay nhà nước và bàn tay thị trường Theo ông, thị trường là một cơ chế tinh vi phối hợp mọi người, mọi hoạt động của doanh nghiệp thông qua hệ thống giá cả thị trường Nó là phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau Điểm đặc thù nhất của thị trường là thông qua giá cả thị trường để đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả thị trường Trong nền kinh tế thị trường, mọi thứ đều

có giá cả, đó là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền Giá cả thể hiện mức mà mọi người và các hãng tự nguyện trao đổi nhiều loại hàng hóa khác nhau Giá cả hoạt động là một tín hiệu đối với cả người sản xuất và người tiêu dùng Nếu người tiêu dùng muốn mua nhiều hàng hóa nào đó hơn nữa thì giá hàng hóa đó sẽ tăng và như vậy phát tín hiệu cho người bán sản xuất nhiều hơn Ngược lại, nếu một hàng hóa không được tiêu dùng, lượng tồn kho quá nhiều, người bán sẽ phải giảm giá để giảm lượng hàng tồn kho Khi giá bán thấp, người mua sẽ tiêu dùng nhiều hơn và người sản xuất lại muốn sản xuất ít hơn Kết quả

là sự cân bằng giữa người mua và người bán được thiết lập và duy trì Đó cũng là cân bằng của thị trường, cân bằng giữa cung và cầu, giữa mức người mua muốn mua và người bán muốn bán Giá cả là nhân tố kết hợp các quyết định của người sản xuất và tiêu dùng trên thị trường Giá cả trở thành “quả cân trong cơ chế thị trường”

2.1.2 Các khái niệm

2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư

- Theo khoản 1, điều 70, luật Nhà ở: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

- Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica (2006): Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment” Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn

bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006)

- Định nghĩa “chung cư” tại Singapore:

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn

cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium

 Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất landed housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore,

(non-có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi

và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

 Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

2.1.2.2 Phân loại căn hộ chung cư

 Theo thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008

- Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo

- Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức

độ khá

 Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

 Theo Thời báo kinh tế Việt Nam (11/2007) tổng hợp ý kiến các chuyên gia như sau:

Theo Nguyễn Đình Toàn (Viện Nghiên cứu và Kiến trúc Quốc gia):

Để đánh giá chất lượng chung cư cao cấp cần phân hạng theo mức độ tiện nghi

sử dụng:

- Loại có tiện nghi tối thiểu: Loại này phục vụ cho các đối tượng lao động có thu nhập thấp, thanh niên mới xây dựng gia đình, gia đình chưa có điều kiện mua nhà riêng, các hộ độc thân, nhà tái định cư

- Loại có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng: Loại này được nghiên cứu phục vụ cho các đối tượng người có thu nhập ổn định, do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân dầu tư xây dựng để cho các đối tượng thuê hoặc thuê mua (nhà ở

xã hội)

- Loại có tiện nghi sử dụng cao: là loại nhà ở chủ yếu để bán Đối tượng phục vụ là những người có thu nhập cao (nhà ở thương mại)

Phạm Sỹ Liêm (Tổng hội Xây dựng Việt Nam), cũng cho hay có nhiều

cách phân loại căn hộ và chung cư như phân loại định tính , phân loại theo số

phòng ngủ và phân loại theo mức giá Về các phân loại định tính, chia căn hộ thành ba cấp: giá rẻ, phổ thông và sang trọng:

- Căn hộ giá rẻ đơn thuần là một loại tư liệu để sinh tồn, chỉ có công năng

cư trú và nghỉ ngơi

- Căn hộ phổ thông thì tương đối đẹp mắt, nội ngoại thất tươm tất, đủ tiện nghi và trang bị cần thiết, có diện tích phụ nhất định…, khiến người ở cảm thấy tiện lợi và thoải mái Như vậy căn hộ phổ thông không chỉ là tư liệu sinh tồn mà còn là tư liệu hưởng thụ

- Căn hộ sang trọng có diện tích lớn, rộng rãi sáng sủa, hoa lệ, tiện nghi và trang bị nội ngoại thất đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu, giải trí, tiếp khách… khiến người ở thể hiện được giá trị xã hội của mình Như vậy căn hộ sang trọng không chỉ là tư liệu sinh tồn và hưởng thụ mà còn là tư liệu phát triển

2.2 Lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá

2.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường

- Giá trị thị trường: Giá cả thị trường là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường hàng hóa – tức là phụ thuộc rất lớn vào giá trị thị trường

- Giá trị (sức mua) của tiền: Tiền tệ dùng để biểu hiện và đo lường giá trị của hàng hóa Có thể nói, sự thay đổi trong mức cung tiền gây ra sự thay đổi về giá cả

- Cung và cầu hàng hóa: cung và cầu là những lực lượng hoạt động trên thị trường Cung – cầu không chỉ có mối quan hệ với nhau mà còn ảnh hưởng đến giá cả thị trường

- Cạnh tranh: Cạnh tranh giữa người tiêu dùng với người tiêu dùng nhằm

tối đa hóa lợi ích sử dụng để đạt được nhu cầu tiêu dùng của mình, sự cạnh tranh này làm cho giá cả thị trường thay đổi theo xu hướng tăng lên

2.2.2 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 2.2.2.1 Khái niệm

Mô hình Hedonic là mô hình hồi quy được sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa thị trường trong các giai đoạn cụ thể (Kỷ yếu khoa học 2012: 186-194)

Điều quan trọng cần lưu ý là phương pháp giá hưởng thụ được dựa trên thực tế là giá hàng hóa trong một thị trường bị ảnh hưởng bởi đặc điểm của nó

Ví dụ, giá của một chiếc quần sẽ phụ thuộc vào sự thoải mái, vải được sử dụng, thương hiệu, phù hợp, vv Vì vậy, phương pháp này sẽ giúp ước tính giá trị của một hàng hóa dựa trên sự sẵn lòng trả của người tiêu dùng các hàng hóa

Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic Court nghiên cứu mô hình định giá cho xe ô tô Tại thời điểm này, việc xác định giá xe ô tô hoàn toàn không phụ thuộc vào chủng loại, kích thước, tiêu chuẩn, nội thất, hệ thống máy…Hậu quả là các thuộc tính này được xem như là một phụ kiện thiết bị mà không được tính như thành phần cấu thành nên giá của xe ô tô Court đã chỉ ra rằng giá xe ô tô có thể tăng hoặc giảm ngay khi các thuộc tính này thay đổi mặc dù nó không ảnh hưởng nhiều đến giá

Theo Rosen (1974), giá hưởng thụ (Hedonic price) được xác định là giá tiềm ẩn của các thuộc tính được tiết lộ từ việc quan sát giá các sản phẩm khác biệt và giá trị cụ thể của đặc tính liên kết với nó Mỗi sản phẩm có giá thị trường được liên kết với một giá trị vector cố định z Mối quan hệ giữa giá và các thuộc tính của sản phẩm được thiết lập thông qua hàm hồi quy p (z) = p (ZL, , z,) Công thức này thể hiện người mua và người bán là tương đương nhau trong mô hình hồi quy giá hưởng thụ (Hedonic model) Nó thu được từ việc mua sắm và so

sánh giá thông qua các đặc tính của sản phẩm Và hàm này cung cấp mức giá tối thiểu cho bất kỳ gói đặc tính nào

Cũng theo Rosen (1974), thuộc tính (ví dụ, tính chất của một ngôi nhà chẳng hạn như số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, số lượng lò sưởi, bãi đỗ

xe, khu vực sinh sống và kích thước) được ngầm thể hiện trong hàng hóa và giá

cả thị trường Số tiền hoặc hiện diện của các thuộc tính liên quan đến các mặt hàng định nghĩa một tập hợp các tiềm ẩn hoặc giá "hưởng thụ" Các giá trị tiềm

ẩn biên của các thuộc tính thu được bằng cách phân biệt chức năng giá hưởng thụ đối với từng thuộc tính (McMillan và cộng sự, 1980)

Lý thuyết Hedonic đã được áp dụng để xác định giá trị hàng hóa nông nghiệp (Brorsenl, 1984; Ethridge và Davis, 1982; Wilson, 1984), tiện nghi nhà ở (Blomquist và Worley, 1981; McMillan và cộng sự, 1980 Witte, 1979 và Milon 1984) Các ứng dụng khác có liên quan đến việc ước tính các lợi ích của việc cải thiện môi trường (Freeman, 1979; Blomquist và Worley, 1981; Harrison và Rubinfeld, 1978 Và McMillan và cộng sự, 1980)

Pi: Giá nhà (house price)

S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng,…

N = đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương,…

Z = môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn…

Được viết dưới dạng:

Pi = α0 + α1S1i + α2S2i +…+ αkiSki + β1N1i + β2N2i +…+ βmNmi + γaZai

- Theo Thibodeau và Malpezzi (1980), một mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của

mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này Mô hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau:

R = f (S, N, L, C, T),

Trong đó:

R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ;

S là những đặc điểm thuộc cấu trúc;

N là đặc điểm thuộc môi trường xung quanh;

L là vị trí;

C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch;

T là thời hạn căn hộ được quan sát

- Johannes Krouthen (2011), nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala

Yi = β0 + β1Xi1 + …+ βk Xik + εi

- Theo Selim S(2008) nghiên cứu về các yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà như sau

LnP = bx + u

Kết quả hồi quy mô hình Hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu tòa nhà

là các biến quan trọng có ảnh hưởng đến giá nhà

2.2.3 Các nghiên cứu trước đây về các nhân tố tác động đến giá căn

hộ

Trong suốt chiều dài phát triển của thị trường bất động sản, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Trong phần này,

bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên cứu về các yếu tố và xu hướng tác động đến giá trị bất động sản

Theo Garner và cộng sự (2006), hầu hết các mô hình nghiên cứu đều cho rằng yếu tố về đặc điểm cấu trúc nhà ở (bao gồm số phòng tắm và loại phòng tắm bên trong nhà ở), đặc điểm vị trí và yếu tố hợp đồng tác động đến giá căn

hộ

Theo Thibodeau và Malpezzi (1980), một mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này Mô hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau:

R = f (S, N, L, C, T),

Trong đó:

R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ;

S là những đặc điểm thuộc cấu trúc;

N là đặc điểm thuộc môi trường xung quanh;

L là vị trí;

C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch;

T là thời hạn căn hộ được quan sát

Johannes Krouthen (2011), nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala Kết quả thu được là giá căn hộ bị tác động bởi các yếu tố diện tích, khoảng cách đến trung tâm, thời điểm bán và các phí dịch vụ

Bloomquist, G & Worley, L (1981), đã chỉ ra rằng, khả năng tiếp cận dù dưới bất kỳ hình thức nào đều ảnh hưởng đến giá nhà ở

Theo Jonathan A Wiley và David Wyman (2012), giá căn hộ phụ thuộc vào các chức năng của căn hộ và yếu tố vị trí Các yếu tố chức năng căn hộ bao

gồm tuổi đời công trình, số phòng của căn hộ, diện tích căn hộ trung bình, diện tích căn hộ

Theo Aluko, O (2011), tác giả đã phân tích và xác định vai trò tương đối của yếu tố vị trí và khu vực lân cận trong việc xác định giá trị nhà Theo đó, ảnh hưởng của vị trí trong thị trường nhà đất là rất quan trọng Chúng ta biết nhà ở là

cố định về vị trí, chúng khác nhau về môi trường xung quanh, cộng đồng mà họ đang ở, và sự thuận tiện giữa nơi ở đến nơi làm việc và nơi mua sắm Khu vực về

vị trí cũng có nghĩa là nhà ở xung quanh có thể rất quan trọng trong ảnh hưởng đến giá trị của nó Theo đó, yếu tố vị trí được đo lường bởi khoảng cách đến siêu thị, nơi làm việc, trường học của trẻ, chi phí phải trả cho việc đi lại, thời gian từ nhà đến các khu vực,…; yếu tố khu vực lân cận được đo lường bằng mức độ an ninh, tiếng ồn, môi trường, số trung tâm mua sắm trong khu vực, số trường học, bệnh viện trong khu vực,…

Tương tự, Clapp (1980) đã tìm ra bốn nhóm yếu tố chính là (i) những đặc điểm về xây dựng như tuổi của công trình, số tầng, diện tích cho thuê thực, những tiện nghi trong nhà, bãi đỗ xe; (ii) đặc điểm về vị trí như khoảng cách đến đường cao tốc, khoảng cách đến trung tâm thành phố; (iii) sự đánh giá giá trị của văn phòng như diện tích đất được đánh giá, thuế suất của giá trị tài sản được đánh giá, thuế tài sản hàng năm; (iv) khả năng tiếp cận như: thời gian từ nhà đến văn phòng, tỷ lệ nhân viên đi làm bằng xe buýt

So (1996) tìm thấy một mối tương quan mạnh mẽ giữa cảnh quan nhìn từ căn hộ và cấp tầng, tầng càng cao, quan sát càng tốt Như vậy, căn hộ chung

cư trên tầng cao hơn thường bán được với giá cao hơn so với những tầng thấp hơn

Mô hình của Sibel Selim (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ Kết quả cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu của tòa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hưởng tới giá nhà

Mô hình của Bernardo (2002), trong nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic để đánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường (mùi hôi) phát ra từ một nhà máy xử lý nước thải được gọi là (ETE/North) tại Brasilia (thành phố Brazil) Kết quả cho thấy “Chất lượng không khí có ảnh hưởng đến giá trị căn hộ”: căn hộ càng nằm gần nhà máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp Biến garage và thang máy có ảnh hưởng tích cực tới giá trị căn hộ, làm tăng giá trị căn hộ Căn hộ có số phòng ngủ càng lớn thì giá trị càng cao Bên cạnh đó, căn hộ ở gần Bar thường ồn ào hơn do đó có giá trị thấp hơn

Theo tác giả Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), hai ông cho rằng giá trị bất động sản chịu tác động của 2 yếu tố là vị thế nơi ở và chất lượng nhà

ở Tại đó, vị thế nơi ở thể hiện qua các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, môi trường sống xung quanh, dân trí nơi bất động sản tọa lạc, Chất lượng nhà ở: là những đại lượng vật lý hữu hình đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, số phòng, số toilet, kết cấu công trình, nguyên vật liệu xây dựng,… Các đại lượng này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nó

Sơ đồ 2.1: Mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000)

Lục Mạnh Hiển (2014), luận án tiến sĩ: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Kết quả nghiên cứu trên 300 mẫu tại địa bàn TP.Hà Nội cho thấy rằng, giá bán căn hộ chung cư phụ thuộc vào giá thành (GIATHANH), khoảng cách đến trung tâm (KC-TT), khoảng cách đến nơi mua sắm (KC-MS), an ninh và môi trường nơi căn hộ tọa lạc

GIA = b0 + b1* KC-TT + b2*GIATHANH + b3*KC-MS +b4*ANNINH + b5*MOITRUONG

Như vậy, thông qua tổng hợp các nghiên cứu trước đây trên thị trường nhà

ở, thị trường căn hộ và văn phòng cho thuê, tác giả thấy rằng có 3 nhóm yếu tố chính tác động đến giá bao gồm: yếu tố về vị trí (khoảng cách đến trung tâm, yếu

tố thuận lợi về khả năng tiếp cận, cảnh quan xung quanh ), yếu tố về cấu trúc (tổng số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, tầng cao, diện tích, các tiện nghi bên trong, )

và yếu tố về hợp đồng (thời hạn thuê và hình thức thanh toán)

2.3 Tổng kết chương 2

Nội dung chủ yếu của chương này bao gồm hai vấn đề chính Thứ nhất, chương này giới thiệu lý thuyết và nguyên lý hình thành giá cả, các khái niệm của vấn đề nghiên cứu và mô hình HPM – lý thuyết chính của luận văn này Bên cạnh đó, nội dung chính thứ hai của Chương 2 là tổng hợp các nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Chương tiếp theo sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu của luận văn này

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phần này sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu của luận văn Với mục đích nhận diện và đo lường các nhân tố tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, phần này sẽ bao gồm mô hình nghiên cứu được

đề xuất và các giả thuyết nghiên cứu

3.1 Mô hình nghiên cứu đề nghị

3.1.1 Mô hình hồi quy

Phân tích hồi quy là tìm quan hệ phụ thuộc của một biến, được gọi là biến phụ thuộc vào một hoặc nhiều biến khác, được gọi là biến độc lập nhằm mục đích ước lượng hoặc tiên đoán giá trị kỳ vọng của biến phụ thuộc khi biết trước giá trị của biến độc lập Bản chất của phương pháp hồi quy là dựa vào số liệu thống kê của hàng loạt giao dịch từ thị trường, nhằm tìm kiếm phương trình hồi quy có tính đại diện chung thể hiện mức độ tác động của các yếu tố lên thuê của căn hộ chung cư Sau đó nhập các số liệu tương ứng ứng với các yếu tố tác động vào phương trình vừa hồi quy xong để xác định giá thuê của căn hộ chung

cư

Phương pháp hồi quy có kết quả tương đối không hoàn toàn chính xác nhưng được chấp nhận vì có tính đại diện của thị trường Tại các nước phát triển, các chuyên gia sử dụng phương pháp này nhằm lập bảng giá đất tại một khu vực phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước như thu thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất…

3.1.1.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp hồi quy chỉ vận dụng cho những căn hộ thường xuyên được giao dịch trên thị trường và các yếu tố tác động đến giá căn hộ có thể điều tra khảo sát được Do vậy phương pháp đòi hỏi phải có thị trường ổn định, có cơ sở

dữ liệu tập trung, minh bạch thì vận dụng mới đạt hiệu quả cao nhất và có tính thuyết phục cao cũng như giảm bớt các tính chủ quan trong việc thẩm định

3.1.2 Các mô hình nghiên cứu trước đây

Mô hình của Bernardo (2002), trong nghiên cứu ứng dụng mô hình

Hedonic để đánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường (mùi hôi) phát ra từ một nhà máy xử lý nước thải được gọi là (ETE/North) tại Brasilia (thành phố Brazil) Ông phát hiện 20 biến và xây dựng 4 mô hình để phân tích ảnh hưởng của môi trường không khí tới các giá của căn hộ Mô hình Hedonic cho ô nhiễm không khí đô thị có dạng như sau:

Ph= f(CHEIRO, RPO, AREA, ANO, DT, Q1, Q2, Q3, Q4, GAR, ELEV, FARM, PAD, ACOUG, MERC, LIVR, REST, PG, BAR, SERP)

Biến phụ thuộc: Ph – giá Hedonic

CHEIRO: Biến môi trường, ANO: số năm sở hữu căn hộ;

Q1: Căn hộ 1 phòng ngủ Q2: Căn hộ 2 phòng ngủ Q3: Căn hộ 3 phòng ngủ Q4: Căn hộ 4 phòng ngủ;

GAR: Căn hộ có nhà để xe, ELEV: Tòa nhà có thang máy;

FARM: Nhà thuốc trong khu căn hộ;

PAD: cửa hàng trong khu căn hộ;

ACOUG: cửa hàng thịt trong khu căn hộ;

LIVR: Nhà sách trong khu căn hộ;

MERC: Cửa hàng rau và trái cây trong khu căn hộ;

PG: Trạm xăng trong khu căn hộ;

REST: Nhà hàng trong khu căn hộ;

BAR: Quán bar trong khu căn hộ;

SERP: Các cơ sở dịch vụ công cộng (trường học, cơ quan công an, trung tâm y tế, bưu điện và đền thờ tôn giáo) được đặt tại các khu chung cư

Ngoài ra, ở nước ta cũng có một số nghiên cứu về giá bất động sản, các nghiên cứu cũng dựa trên mô hình hồi quy Hedonic

Lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển gần đây (Hoàng Hữu Phê

và Patrik Wakely, 2000) đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Bài nghiên cứu chỉ ra giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố chất lượng

X3= Khoảng cách đến trung tâm thành phố;

X4= Vị trí nhà đất đến mặt tiền hay trong hẻm;

Kết quả hồi quy cho thấy biến diện tích khuôn viên ảnh hưởng mạnh nhất

tới giá bất động sản sau đó là các biến khoảng cách tới trung tâm thành phố,

số tầng xây dựng, vị trí nhà đất, mặt tiền hay trong hẻm

Lục Mạnh Hiển (2014) phát hiện 18 biến và xây dựng mô hình Hedonic

giá nhà chung cư xây mới ở Hà Nội như sau:

GIA = f(DIENTICH, KC_TT, KC_DC, VITRI, KC_TH, KC_MS, KC_BV, KC_LV, MOITRUONG, ANNINH, KHONGGIAN, GIAOTHONG, DAN TRI, KHU_VC, DV_GX, DV_GT, GIATHANH)

Trong đó:

Biến phụ thuộc:

GIA – đơn giá căn hộ chung cư

Biến độc lập:

DIENTICH: Diện tích chung cư;

KC_TT: Khoảng cách đến trung tâm thành phố Hà Nội;

KC_DC: Khoảng cách tới đường chính;

VITRI: Biến giả mô tả vị trí tòa nhà;

KC_TH: Khoảng cách đến trường học;

KC_MS: Khoảng cách đến nơi mua sắm;

KC_BV: Khoảng cách đến bệnh viện;

KC_LV: Khoảng cách đến nơi làm việc của thành viên chính trong gia đình;

MOITRUONG: Môi trường sinh thái ở chung cư;

ANNINH: Tình hình an ninh ở chung cư;

KHONGGIAN: Không gian sống tại khu vực chung cư;

GIAOTHONG: Mật độ giao thông;

DAN TRI: Dân trí khu vực tòa nhà;

KHU_VC: Chất lượng khu vui chơi giải trí;

DV_GX: Chất lượng dịch vụ giữ xe;

DV_GT: Chất lượng giải trí;

GIATHANH: Giá thành căn hộ tính trên m²

Kết quả cho thấy có năm yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư Yếu

tố ảnh hưởng mạnh mẽ nhất là mức độ an ninh, sau đó là yếu tố chất lượng môi trường, khoảng cách đến trung tâm, giá thành và khoảng cách đến trung tâm thương mại

GIA = b0 + b1* KC-TT + b2*GIATHANH + b3*KC-MS +b4*ANNINH + b5*MOITRUONG

3.1.3 Mô hình đề nghị

Từ các lý thuyết và các bài nghiên cứu trên, tác giả xây dựng mô hình dạng:

i i i

Y 0  

Yi là giá thuê căn hộ;

0 , i là hệ số hồi quy của mô hình;

Xi là các biến độc lập (các nhân tố có ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ)

3.2 Các biến trong mô hình

 Biến phụ thuộc:

GIA: Là tổng số tiền thuê nhà phải trả hàng tháng (USD/tháng)

 Biến độc lập:

- Vị trí căn hộ: được lượng hóa bằng các yếu tố

 KC_TT: Khoảng cách/thời gian đến trung tâm thành phố (Chợ Bến Thành)

 Khoảng cách đến trục đường giao thông chính: trong phạm vi đề tài này, đối tượng nghiên cứu là các căn hộ cao cấp nên về mặt khả năng tiếp cận đường giao thông là như nhau nên yếu tố này không cần thiết khảo sát

- Cấu trúc căn hộ: được đo lường bằng các yếu tố

 DT: Là tổng diện tích sử dụng riêng của căn hộ

 PN: Là tổng số phòng ngủ (không bao gồm phòng ngủ của người giúp việc) trong căn hộ

 WC: Là tổng số nhà vệ sinh bên trong căn hộ

 Tang: là vị trí tầng mà căn hộ tọa lạc Đa phần các chung cư hiện nay đều sử dụng tầng trệt và một vài tầng thấp để phát triển khu phức hợp dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê hoặc xây dựng các cơ sở tiện ích cho cư dân như phòng thể dục, phòng tập thể hình, nhà trẻ… Biến Tang trong được xác định cho những căn hộ chung cư dành để ở, không phải cho các mục đích trên

 NT: Là nội thất bên trong căn hộ thể hiện mức độ tiện nghi của căn hộ Bao gồm: hệ thống tủ, giường, salon, bàn, ghế, hệ thống máy điều hòa,… Yếu tố này được đo lường bằng biến giả: Quan sát nhận giá trị bằng 0 nếu không có nội thất và giá trị bằng 1 khi đầy đủ nội thất

 CQ: Là cảnh quan nhìn từ bancony của căn hộ Cảnh quan nhìn được coi là một tiện nghi gắn liền với căn hộ, cảnh quan này bao gồm cảnh công viên nội khu, hồ bơi nội khu, công viên bên ngoài khu chung cư, cảnh quan sông hoặc thậm chí là nhìn xuống khu dân cư bên cạnh và đường giao thông Trong đề tài này, biến cảnh quan được nhóm thành

o Cảnh quan nhìn ra sông, công viên ngoài khu căn hộ

Để đo lường biến này, tác giả sử dụng biến giả

CQ_SONG: nhận giá trị = 1 khi căn hộ có hướng nhìn ra sông hoặc công viên ngoài khu căn hộ Nhận giá trị bằng 0 khi nhìn ra hướng khác CQ_NOIKHU: nhận giá trị = 1 khi căn hộ có hướng nhìn vào hồ bơi, công viên hoặc các cảnh quan nhân tạo bên trong khu căn hộ Nhận giá trị = 0 khi nhìn ra hướng khác

 MD: Là mật độ xây dựng của chung cư mà căn hộ tọa lạc Yếu tố này thể hiện phần diện tích công cộng được sử dụng cho tòa nhà Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tenis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…) Khi mật độ xây dựng càng cao thì có nghĩa là phần diện tích sử dụng để xây dựng cao, phần diện tích còn lại của các công trình như bể bơi, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí càng ít

- Yếu tố hợp đồng: được đo lường bằng các yếu tố sau:

 THOIHAN: Thể hiện tổng số thời gian thuê căn hộ

 THANHTOAN: Thể hiện số kỳ phải thanh toán trên năm

Các số liệu cho mô hình trên được diễn giải trong bảng sau:

Bảng 3.1: Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy:

Nhóm

Kỳ vọng

Giá thuê GIÁ Là giá thuê căn

hộ trên 1 tháng

USD/tháng

được nêu trong hợp đồng thuê

Km -

Mật độ xây

dựng MD

Là tỷ lệ giữa diện tích xây dựng và tổng diện tích đất

= 0 khi nhìn

ra hướng khác

CQ_NOIKHU

Cảnh quan nhìn

ra hồ bơi hoặc công viên nội khu

Biến giả:

Nhận giá trị

= 1 khi nhìn

ra công viên hoặc hồ bơi

nội khu Nhận giá trị

= 0 khi nhìn

ra hướng khác

Diện tích DT

Là diện tích được thể hiện trong hợp đồng thuê

m2 +

Số phòng

ngủ PN

Là tổng số phòng ngủ trong căn hộ (không bao gồm phòng ngủ người giúp việc)

Biến giả

- Mang giá trị = 0: Không có nội thất

- Mang giá trị = 1: Đầy

đủ nội thất

ký trong hợp đồng

3.3 Giả thuyết nghiên cứu

Như đã trình bày trong phần tổng hợp các nghiên cứu trước đây, hầu hết các nhà nghiên cứu đề chỉ ra rằng các biến nghiên cứu nêu trên đều tác động đến giá bất động sản (bao gồm căn hộ cho thuê)

Dựa vào những công trình nói trên và mô hình nghiên cứu đề nghị trong mục trước, các giả thuyết nghiên cứu sẽ được kiểm định trong luận văn này như sau:

Giả thuyết 1: Yếu tố vị trí có tác động tích cực đến giá thuê căn hộ Căn

hộ có vị trí càng gần trung tâm có giá cho thuê càng cao

Giả thuyết 2: Yếu tố cấu trúc căn hộ: Các căn hộ có công năng sử dụng càng cao, tiện nghi càng nhiều thì giá thuê càng cao

Giả thuyết 3: Yếu tố hợp đồng: các căn hộ có thời hạn thuê càng ngắn và

kỳ thanh toán càng nhiều thì giá thuê càng cao

3.4 Thu thập dữ liệu

Trong bài nghiên cứu này, tác giả đã tiến hành khảo sát 220 mẫu căn hộ chung cư tại 8 dự án chung cư cao cấp khác nhau trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh Các dự án được đảm bảo khác nhau về vị trí thuộc phân khúc cao cấp

Quá trình chọn mẫu được thu thập một cách thuận tiện, các dự án được khảo sát là các dự án tọa lạc tại quận 2, quận Phú Nhuận, quận Bình Thạnh, quận

7 Các dự án này đã xây xong và được đưa vào hoạt động Do đây là phân khúc

căn hộ cao cấp nên hầu hết các giao dịch thuê đều được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản Số liệu được sử dụng trong đề tài là số liệu được thu thập từ các sàn giao dịch bất động sản Các dữ liệu nhận được là thông tin về giá thuê, vị trí căn hộ và cấu trúc căn hộ và hợp đồng thuê các căn hộ

Ngoài ra các biến về mật độ xây dựng được tham khảo trên các website của chủ đầu tư, các biến về khoảng cách đến chợ Bến Thành được đo lường thông qua trang web Vietbando.com

Quy trình thu thập dữ liệu:

- Dựa vào bảng câu hỏi xác định các thông tin cần thu thập

- Liên hệ các sàn giao dịch bất động sản để thu thập dữ liệu các căn hộ đã giao dịch cho thuê, thu thập các thông tin phục vụ cho nghiên cứu

- Khảo sát thực tế các khu dự án căn hộ cao cấp

- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được

Bảng 3.2: Tóm tắt thông tin các khu căn hộ:

The Estella Xa Lộ Hà Nội, phường An Phú, quận 2

The Vista Xa Lộ Hà Nội, phường An Phú, quận 2

Satra Eximland 163 Phan Đăng Lưu, quận Phú Nhuận

PN Techcons 48 Hoa Sứ, phường 7, quận Phú Nhuận

City Garden 59 Ngô Tất Tố, phường 21, quận Bình Thạnh

Sài Gòn Pearl 92 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh Riverside