đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại quận long biên, thành phố hà nội giai đoạn 2011 - 2015

Từ năm 1988 đến nay Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ

NỘI GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình Cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới

cô giáo GVC.TS Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao động hợp đồng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên, Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội – Chi nhánh quận Long Biên, UBND các phường và cán bộ địa chính các phường trên địa bàn quận Long Biên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình vii

Trích yếu luận văn viii

Abstract of the thesis ix

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 3

2.1 Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 3

2.1.1 Quyền sử dụng đất 3

2.1.2 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 5

2.2 Khái quát về công tác quản lý biến động đất đai 6

2.2.1 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ 6

2.2.2 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay 8

2.3 Quy định chung về đăng ký biến động đất đai 15

2.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 15

2.3.2 Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 17

2.3.3 Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 20

2.4 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 21

2.5 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 27

2.5.1 Kinh nghiệm của Australia 27

2.5.2 Kinh nghiệm của Anh 28

2.5.3 Kinh nghiệm của Hoa Kỳ 29

2.5.4 Kinh nghiệm của Scotland 30

2.5.5 Kinh nghiệm của Hà Lan 31

2.6 Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở việt nam và những vấn đề đặt ra 31

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 34

3.1 Địa điểm nghiên cứu 34

3.2 Thời gian nghiên cứu 34

3.3 Đối tượng nghiên cứu 34

3.4 Nội dung nghiên cứu 34

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên 34

3.4.2 Tình hình quản lý đất đai tại quận Long Biên 34

3.4.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước quận Long Biên 34

3.4.4 Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 34

3.4.5 Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên 35

3.4.6 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn trong thời gian tới 35

3.5 Phương pháp nghiên cứu 35

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 35

3.5.2 Phương pháp chọn điểm điều tra 35

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 35

3.5.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 36

3.5.5 Phương pháp so sánh 36

3.5.6 Phương pháp đánh giá 36

Phần 4 Kết quả và thảo luận 37

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận long biên 37

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44

4.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận 45

4.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất quận Long Biên 45

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2015 47

4.2.3 Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất của quận Long Biên 51

4.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước ở quận Long Biên 53

4.3.1 Biến động đất đai đăng ký tại cơ quan Nhà nước ở quận Long Biên 53

4.3.2 Kết quả đăng ký biến động năm 2015 tại khu vực điều tra 57

4.4 Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 58

4.4.1 Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân 58

4.4.2 Kết quả chính lý biến động tại cơ quan nhà nước 60

4.4.3 Kết quả điều tra cán bộ địa chính 64

4.5 Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên 65

4.5.1 Về quy trình đăng ký biến động 65

4.5.2 Về biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 66

4.6 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn trong thời gian tới 68

4.6.1 Giải pháp chung 68

4.6.2 Giải pháp cụ thể 69

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 70

5.1 Kết luận 70

5.2 Kiến nghị 71

Tài liệu tham khảo 72

Phụ lục 73

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BTC-BTNMT Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật 21 Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của quận Long Biên 48 Bảng 4.2 Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất quận Long Biên 51 Bảng 4.3 Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các phường trên địa bàn

quận Long Biên (tính đến tháng 12 năm 2015) 52 Bảng 4.4 Kết quả đăng ký đăng ký biến động giai đoạn 2011-2015 53 Bảng 4.5 Kết quả đăng ký biến động tại quận 55 Bảng 4.6 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên toàn quận Giai đoạn 2011 -

2015 56 Bảng 4.7 Tình hình đăng ký biến động tại các phường lựa chọn điều tra trên

địa bàn quận Long Biên năm 2015 57 Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất

đai tại quận Long Biên 58 Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất

đai tại quận Long Biên theo từng tiêu chí 59 Bảng 4.10 Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính năm 2015 60 Bảng 4.11 Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính năm 2015 tại Chi

nhánh văn phòng đăng ký đất đai 61 Bảng 4.12 Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê năm 2015 61 Bảng 4.13 Kết quả chỉnh lý biến động sổ đăng ký biến động năm 2015 Tại Chi

nhánh văn phòng ĐK 62 Bảng 4.14 Phân loại tình hình quản lý biến động tại quận 63 Bảng 4.15 Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại quận

Long Biên 64

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên 37 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 quận Long Biên 48

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015”

Tác giả: Nguyễn Tiến Dũng

Giáo viên hướng dẫn: GVC.TS Đỗ Thị Đức Hạnh

2 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều tra thu thập số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu (2) Phương pháp chọn điểm điều tra: Lựa chọn khu vực điển hình trên địa bàn quận có biến động đất đai để điều tra (3) Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Phân tích, xử lý số liệu sau khi thu thập các tài liệu có liên quan (4) Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các kết quả quản lý công tác đăng ký biến động trên địa bàn (5) Phương pháp so sánh: So sánh số liệu theo khu vực điều tra và mốc thời gian (6) Phương pháp đánh giá: Đánh giá các mức độ chỉnh lý biến động trên các tài liệu địa chính

3 Kết quả nghiên cứu

Qua quá trình điều tra, nghiên cứu đã thu về được một số kết quả như: Điều kiện

tự nhiên, kinh tế, xã hội; Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước tại quận Long Biên giai đoạn 2011 – 2015 gồm các loại biến động như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, xóa thế chấp, chuyển mục đích quyền sử dụng đất và đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: họ tên, địa chỉ, số tờ, số thửa, diện tích, kích thước, công trình nhà ở Kết quả chỉnh lý biến động của cơ quan Nhà nước được đánh giá trên mức độ chỉnh lý biến động của 4 loại hồ sơ địa chính gồm: sổ địa chính, bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ đăng ký biến động

ABSTRACT OF THE THESIS

Thesis title: “Evaluating the management of the land changes in Long Bien District of Hanoi between 2011 and 2015”

Author: Nguyen Tien Dung

Instructors: Dr Main Lecturer Do Thi Duc Hanh

2 Kết quả nghiên cứu

The investigation and research process has earned the following results: Natural economic, social conditions; Current status of land change registration in Long Bien District between 2011 and 2015, including: the transfer of land use right, the donation

of land use right, the inheritance mortgage and mortgage deletion of land use right, the change of the purpose of land use right and correction of information on the certificate

of land use right, such as: name, address, number of sheets, parcel number, area, size, residential buildings The result of the adjustment of the land change in the Government Agency; the result of the adjustment of the land change of the Government Agency is evaluated on the level of the adjustment of the land change for the four types

of cadastral records including cadastral book and cadastral map, statistical book, land change record

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Quận Long Biên, thành phố Hà Nội được thành lập và chính thức đi vào hoạt động ngày 01/01/2004 theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06/11/2003 của Chính phủ; quận có 14 phường được tách ra từ huyện Gia Lâm cũ, quận có vị trí chiến lược, quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của thành phố Hà Nội Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt, đường

bộ, đường thuỷ, đường không nối liền với các tỉnh phía bắc, phía đông bắc của đất nước

Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy quận Long Biên phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường chuyển quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng Công tác quản lý và sử dụng đất của quận còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin phải được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa chính Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể

có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển Vì vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được UBND Quận Long Biên, thành phố Hà Nội cũng như các phường quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chính xác hơn

Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan Vậy để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố công

tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên; xuất phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015 ” 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tại Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015

- Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai ngày một có hiệu quả

- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện đối với các biến động diễn ra trong giai đoạn 2011 – 2015

1.4 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

Ý nghĩa khoa học: cung cấp những đánh giá về thực trạng quản lý biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2011 - 2015

Ý nghĩa thực tiễn: góp phần làm rõ thực trạng cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai vào tài liệu hồ sơ địa chính tại cơ quan quản lý đất đai; làm cơ sở bổ sung về việc thực hiện chức năng quản lý đất đai thường xuyên tại cấp quận và cấp phường

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN

SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

2.1.1 Quyền sử dụng đất

Hiến pháp 1980 của nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý Trong giai đoạn này quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp nào cho quyền lợi của người sử dụng đất (Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1980)

Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều, đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, với những quy định này chế định về quyền sử dụng được hình thành Nó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử dụng mà Nhà nước

là đại diện Nhà nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Khi nước ta chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường, dưới sự tác động của cơ chế thị trường nhu cầu đất đai ngày càng nhiều và trở nên bức xúc Trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất, vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Nhận thấy điều này Nhà nước đã ban hành Hiến pháp

1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quyết định quyền của người sử dụng đất Điều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Theo đó người sử dụng đất có 5

quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Như vậy một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người chủ sử dụng đất Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn toàn tự do mà phải tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra Như vậy quyền sử dụng đất được mở rộng hơn và cũng tạo điều kiện cho các giao dịch về đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất,

kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có 9 quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội thông qua Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Theo đó, Nhà nước tiếp tục khẳng định và nhấn mạnh

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định” Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 167 của Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có 8 quyền riêng cụ thể là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Đất đai luôn là lĩnh vực nhạy cảm, vậy nên hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai càng chặt chẽ sẽ góp phần quản lý hữu hiệu hơn nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của quốc gia, đồng thời giải quyết được căn bản những mâu thuẫn phát sinh liên quan tới đất đai trong thời kỳ mới

2.1.2 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản trên đất như: Nhà

ở, rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác… mà phổ biến nhất là nhà ở Ở nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng đất và chưa mang tính bắt buộc Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu như không đăng

ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ có đăng ký ở hạng mục nhà ở, còn các hạng mục khác như rừng cây, cây lâu năm không được người

sử dụng quan tâm đăng ký quyền sở hữu Nhà ở là nhu cầu tất yếu gắn liền với cuộc sống của con người, được coi là tài sản có giá trị với chủ sở hữu Việc có nhà ở của người dân là chính đáng do đó Nhà nước đã xây dựng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định về các quyền của công dân về nhà ở

Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”

Luật nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở

“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

Mặt khác, Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách phát triển nhà ở Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ

và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật

2.2 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI 2.2.1 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ

a Thời phong kiến

Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối với các triều đại phong kiên Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỉ XV Các triều đại

Lý – Trần mới chỉ sử dụng một số hình thức quản lý ruộng đất thô sơ, chưa phải hình thức đo đạc ruộng đất định kỳ (Trương Hữu Quýnh, 2004)

Thời vua Minh Mạng, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đo đạc đất đai dưới sự chứng kiến của đầy đủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện, điền chủ Sự điều chỉnh được quy định chặt chẽ Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ (khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, huyện phải xem xét ngay tại chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ địa bộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000)

Như vậy, việc quản lý đất đai nói chung, quản lý biến động quyền sử dụng đất nói riêng ở thời phong kiến đã được tiến hành từ rất sớm Tuy nhiên, chứng tích về việc điều chỉnh (chỉnh lý biến động) những thay đổi liên quan tới quyền của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống số địa bạ thời Gia Long và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng

b Thời Pháp thuộc

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh vực địa chính Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long Hệ thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ) được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị Pháp triển khai các chế độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền

Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai của dân bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh

Mạng Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo Trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Pháp ban hành sắc lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thông tin cụ thể

về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan ) được thể hiện trên một trang của sổ điền thổ Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký

Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địa chính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Thủ tục tiến hành khá chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực hiện việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ sở hữu do chủ đất xuất trình Bản đồ giải thửa có đánh số và tính diện tích cho các thửa đất Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02 tháng, sau đó mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chính thức

Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ

do Sắc lệnh ngày 29/3/1939 quy định Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ và

sổ khai báo ghi các biến động

c Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam

Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt Chính quyền Việt Nam Cộng hòa

có thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai Theo đó, tại miền Nam tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:

Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 Chế độ này được ưu tiên triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất, hệ thống phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sở hữu mỗi

lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ

Hai là chế độ quản thủ điền địa Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tại Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấp thiết

trong quản lý đất đai thời điểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tân chế độ điền thổ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000)

Qua từng giai đoạn phát triển, hoạt động đăng ký đất đai (bao gồm đăng

ký khi có biến động quyền sử dụng đất) đều được chính quyền ở mỗi chế độ quan tâm nhằm phục vụ mục tiêu quản lý đất đai, thu thuế đất và bảo vệ quyền sở hữu của chủ đất Bỏ qua yếu tố chính trị, các chính quyền đều mong muốn tiến tới mục tiêu lâu dài là xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý đất đai thống nhất, hoàn chỉnh cùng với hệ thống hồ sơ địa chính chính xác về quyền sở hữu và chặt chẽ về mặt pháp lý

2.2.2 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay

a Trước năm 1980

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cách mạng quan tâm là vấn đề người cày có ruộng Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn lần lượt ban hành các chính sách, quy định từng bước mang lại ruộng đất cho người nông dân

Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất, thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân

đã được chia hơn 800.000ha đất

Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân

Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm 1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã (Hoàng Việt, 1999) Với phong trào hợp tác xã, người dân được vận động đưa đất đai, tư liệu sản xuất của mình vào hợp tác xã để cùng nhau sản xuất nhằm huy động nhân lực, vật lực cho hoạt động nông nghiệp Vào thời điểm đó, khi miền Bắc không chỉ lo củng cố chính quyền mà còn là hậu phương vững chắc cho chiến trường miền Nam, phong trào hợp tác xã đã phát huy hiệu quả tích cực Theo đó, quyền sở hữu đất đai của người nông dân trở thành quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã

Vì vậy, hiện trạng đất đai có nhiều biến động, tuy nhiên những thay đổi này không được đăng ký, ghi nhận chính thức

Trong suốt giai đoạn này, miền Bắc vừa lo củng cố, bảo vệ chính quyền cách mạng, vừa tập trung sức người, sức của cho cuộc chiến giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước nên tổ chức ngành địa chính không ổn định, việc đăng

ký đất đai không được xem là vấn đề trọng tâm Không có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký Hoạt động chủ yếu được tiến hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Hồ sơ đăng

ký giai đoạn này chủ yếu chỉ có hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ thống kê ruộng đất Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất như chế độ cũ Vì vậy theo thời gian và

sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên không còn được sử dụng

b Từ 1980 đến 1988

Sau khi đất nước hoàn toàn độc lập, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký và quản lý đất đai (bao gồm đăng ký biến động và quản lý biến động quyền sử dụng đất) mới bắt đầu được thực hiện trở lại

Hiến pháp năm 1980 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”

Ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;

Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai;

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981, quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ Hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết bao gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau: biên bản xác định ranh giới hành chính;

sổ dã ngoại; biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếu thửa; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng

đất cho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; bản đồ địa chính; thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất đai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động

Như vậy vấn đề biến động về quyền sử dụng đất đã được chính quyền quan tâm, và có quy định để quản lý thể hiện bằng sổ khai báo biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động trong hồ sơ đất đai Việc đăng ký biến động đất đai không được tiến hành chính xác và thống nhất mà tùy thuộc vào khả năng của từng địa phương Nơi có bản

đồ giải thửa thì đo đạc, chỉnh lý, bổ sung Nơi chưa có bản đồ giải thửa nhưng việc sử dụng đất có nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa bằng phương tiện thô sơ (thước dây, tre, ), hoặc tổ chức cho người dân tự khai báo, đăng ký Hầu hết ở nông thôn là do người dân tự khai và chỉ tiến hành đo bao, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ Do đó, quyền

sử dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký rất khó xác định

c Từ năm 1988 đến nay

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành Trong giai đoạn điều chỉnh của Luật Đất đai 1987, do ảnh hưởng của quan điểm xã hội chủ nghĩa và tư tưởng bao cấp, đất đai không được thừa nhận là hàng hóa mà được xem như một loại phúc lợi xã hội mà Nhà nước phân phối cho người sử dụng đất không phải trả tiền Vì vậy Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm người sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Sau đó, hàng loạt các văn bản dưới luật, hướng dẫn thi hành luật được ban hành nhằm đưa công tác quản lý ruộng đất đi vào nề nếp;

Ngày 5/4/1988 Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 10/NQ – TW về việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Đây là việc làm cụ thể có tính then chốt khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp sản xuất tự túc tự cấp sang sản xuất hàng hóa, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển kinh tế nông nghiệp

Ngày 14/7/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/QĐ-ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính

Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/7/1993 là mốc quan trọng trong sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước với những điểm nổi bật như: đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao

ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân yên tâm sản xuất; người sử dụng đất

có 05 quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng đất Đây chính là tiền đề, tạo bước đà cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường, phát huy tối đa quyền của người sử dụng đất và tăng hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Thông qua việc đất đai có giá và quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch nên đối với người sử dụng đất có quyền giao dịch, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay chính là tài sản của họ Bởi tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản

Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm:

Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở;

Chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về một

số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;

Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 02/12/1998; Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hướng dẫn thực hiện thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/6/2001; Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 Thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh

lý đơn giản hồ sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương

Trong suốt 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện một số vấn

đề bất cập, để hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện, đáp ứng sự phát triển của xã hội, Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1993 Trong Luật Đất đai 2003 nêu rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó tái khẳng định nội dung: đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng Cùng với việc ban hành Luật Đất đai 2003, đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền ban hành làm cơ sở thực hiện đăng ký đất đai như:

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Nghị định này quy định rõ về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Điều 148: trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại Điều 151, 152 của nghị định cũng quy định về trình tự, thủ tục thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ ban hành nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực tài chính với đất đai và phục vụ cho nhu cầu của người sử dụng đất Và làm

cơ sở cho người sử dụng đất quan tâm khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất đai

Bộ luật Dân sự 2005 ngày 14/6/2005 được ban hành tại kì họp thứ 7 Quốc hội khóa XI quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai Tại Điều 705 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định: “trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009;

Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Luật kinh doanh bất động sản 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản;

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của

Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn việc luân chuyển

hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003 Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang

đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003

Liên quan đến công tác quản lý đăng ký biến động đất đai, Chính phủ và

Bộ tài nguyên và môi trường đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật sau:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn

về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Có thể nói, việc quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã được thực hiện cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền các chế độ khác nhau kế thừa

và tiếp tục bổ sung, điều chỉnh nhằm mục đích quản lý chặt chẽ về đất đai Kết quả được thể hiện trên hệ thống sổ địa bạ về quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, cho đến

nay biến động về quyền sử dụng đất vẫn chưa được quản lý chặt chẽ và có chế tài bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký Quản lý được biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giúp cho công tác quản lý đất đai ngày càng hoàn thiện hơn

2.3 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; là việc ghi nhận QSDĐ với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận (GCN) cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Về đăng ký tài sản trên đất, kể từ khi thống nhất việc cấp một mẫu giấy chứng nhận, việc đăng ký tài sản trên đất cũng vẫn được coi như tùy nhu cầu, không bắt buộc Việc hướng dẫn đăng ký tài sản chỉ trên giấy tờ, chưa đi vào thực

tế Do vậy, hiện nay công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là quản lý biến động về quyền sử dụng đất

2.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

2.3.1.1 Đối tượng đăng ký

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất

đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khi đăng ký và được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình

Đối tượng thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu phải là người đang sử dụng đất và có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật

Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị - nghề nghiệp; tổ chức xã hội, tổ chức xã

hội nghề nghiệp; tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội; tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ,

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

2.3.1.2 Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định việc đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

2.3.1.3 Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký QSDĐ lần đầu là cá nhân

mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất;

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;

- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp

đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương;

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo;

- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc

2.3.2 Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

2.3.2.1 Đối tượng đăng ký biến động quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đối tượng đăng ký biến động (ĐKBĐ) về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là đối tượng được thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu

2.3.2.2 Các trường hợp cần đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà

có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau (Điều 95 Luật Đất đai 2013):

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi

hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

2.3.2.3 Người chịu trách nhiệm đăng ký biến động

Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động QSDĐ chính là người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu

2.3.2.4 Nguyên tắc cơ bản trong đăng ký biến động

- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất đã được cấp GCN theo quy định của pháp luật;

- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp GCN lần đầu đến nay chưa đăng ký biến động đều phải làm đầy đủ các thủ tục đăng ký biến động theo quy định;

- Người có nhu cầu đăng ký biến động quyền sử dụng đất đến UBND xã, phường, thị trấn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để liên hệ mua mẫu hồ sơ

và được hướng dẫn thực hiện kê khai làm các thủ tục cần thiết theo từng hình thức biến động;

- Trường hợp có biến động hình thể, kích thước, các đường ranh giới thửa đất thì chủ sử dụng đất phải lập sơ đồ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu hồi đất hoặc mất đất do thiên tai gây nên thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện Nơi đã có bản đồ địa chính thì sử dụng trích lục bản đồ để thể hiện sơ đồ khu vực biến động tại cơ quan Tài nguyên

và Môi trường các cấp;

- Hồ sơ đăng ký biến động các loại đất được lưu trữ ở cơ quan có thẩm quyền, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm lưu trữ Tài nguyên và Môi trường

2.3.2.5 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình

Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất gồm:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người

sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

2.3.3 Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Chính vì vậy việc thể hiện những nội dung thay đổi

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý biến động đất đai

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó Thông qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp

Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao Hơn nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên đơn giản hơn rất nhiều

Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở

cả cấp vi mô và vĩ mô Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang

là vấn đề nhức nhối Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý nhà nước về đất đai mang tính chất định kỳ như quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai,

mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng

và thống nhất Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì công tác đăng ký biến động phải được cập nhật đầy đủ và là cơ sở pháp

lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp

Công tác đăng ký biến động về quyền sử dụng đất còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động

sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và người sử dụng

2.4 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG KHI THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Bảng 2.1 Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật

Trách

Thời hạn VPĐK

Thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới

1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

a) Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì thực hiện theo quy định sau:

- Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai 2013;

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản

đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình

Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định;

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:

* Hồ sơ: hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ

về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Chính phủ, 2004)

2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định của Luật Đất đai

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ

hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; (trình

tự này không áp dụng đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp) (Chính phủ, 2004)

4 Trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định của Luật Đất đai

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc

ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp quyền sử dụng đất phải nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào

hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực

hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Chính phủ, 2004)

7 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định của Luật Đất đai (nếu có)

* Trình tự thực hiện

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

8 Trình tự, thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất

* Hồ sơ: tổ chức đã thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp quyền sử dụng đất hoặc kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án theo quy định của pháp luật có trách nhiệm nộp thay người được nhận quyền sử dụng đất một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng thế chấp, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyết định kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan thi hành án;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định của Luật Đất đai (nếu có);

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Văn bản về kết quả đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

* Trình tự thực hiện

- Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa

có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;

- Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Chính phủ, 2004)

9 Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất

Trình tự thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất được thực hiện theo trình tự chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

10 Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm quy định thời hạn cụ thể để thực hiện các bước của thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai

- Đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai có thể được tăng thêm nhưng không quá mười lăm (15) ngày làm việc đối với mỗi trường hợp

- Trường hợp phải trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính khi thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính có thể được tăng thêm nhưng không quá hai mươi (20) ngày làm việc đối với mỗi trường hợp

2.5 KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

2.5.1 Kinh nghiệm của Australia

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Ban đầu giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận

dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng 2.5.2 Kinh nghiệm của Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại London và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt), phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai, được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất

kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do

Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký, theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

2.5.3 Kinh nghiệm của Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật đăng kí và Hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền

sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua,

kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng

có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng

có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự: dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng

ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký

dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin)

về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển logic với các quy định như sau: một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ,

dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

2.5.4 Kinh nghiệm của Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo

an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng

Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất

kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu