ĐỒ án KINH tế đầu tư xây DỰNG

Họ Và Tên : Vũ Minh Hoàng Lớp : 513116 Mã SV: 513116025 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư (ĐTXD) xây dựng kinh tế quốc dân Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng quốc gia, chế độ trị đánh giá cao tầm quan trọng sở hạ tầng, trang thiết bị toàn kinh tế quốc dân Để tạo lập sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt quốc gia hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò quan trọng ĐTXD có vai trò quan trọng thể qua đặc trưng sau:  Hoạt động đầu tư xây dựng xem hoạt động trước bước để trực tiếp tạo dựng sở vật chất ( quy ước gọi tài sản) cho toàn nghành kinh tế quốc dân Sau nghành KTQD khai thác công trình tạo cải vật chất thoả mãn nhu cầu cộng đồng xã hội  Tạo cấu kinh tế làm xuất ngành sản xuất  Góp phần phân công lao động xã hội cách hợp lý, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển xã hội  Qua đầu tư xây dựng cho phép giải hài hoà mối quan hệ nảy sinh kinh tế xã hội mối quan hệ phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế trung ương địa phương; phát triển kinh tế vùng sâu, vùng xa…  Đối với hoạt động kinh doanh hoạt động đầu tư đổi công nghệ hoạt động liên quan tới sống còn, đổi phát triển doanh nghiệp  Đối với nước ta giai đoạn độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy thực nhanh công công nhiệp hoá, đại hoá mà đảng nhà nước đề Cụ thể là:  ĐTXD hoạt động chủ yếu tạo dựng công trình, sở hạ tầng TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành, thành phần kinh tế phát triển xã hội  ĐTXD đáp ứng ngày cao nhu cầu người góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo công trình kiến trúc dân tộc có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái  ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối công trình xây dựng hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng.…) Vai trò dự án đầu tư (DAĐT) quản lý đầu tư xây dựng Dự án đầu tư tế bào hoạt động đầu tư Đó tập hợp biện pháp có khoa học sở pháp lý đề xuất mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài kinh tế xã hội để làm sở cho việc định bỏ vốn đầu tư với hiệu tài đem lại cho DN hiệu kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia xã hội lớn có Theo quy chế quản lý đầu tư xây dựng, dự án đầu tư xây dựng tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng mặt số lượng nâng cao mặt chất lượng sản phẩm dịch vụ, đảm bảo hiệu tài chính, kinh tế xã hội ứng với khoảng thời hạn định( bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp) Vậy nên vai trò dự án đóng vai trò quan trọng:  DAĐT có vai trò đặc biệt quan trọng thông qua nhà nước kiểm soát cách toàn diện mặt hiệu tài (dự án sử dụng vốn nhà nước) hiệu xã hội an ninh quốc phòng  DAĐT sở so sánh kết đạt với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực dự án tốt  DAĐT hệ thống triển khai cụ thể hóa ý tưởng & hội chuyển hóa dần biện pháp đề xuất( kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xã hội) trở thành thực, sở để giúp nhà đầu tư xem xét tính khả thi dự án Đặc biệt tính khả thi hiệu dự án từ đến định có đầu tư hay không?  Thông qua việc thẩm định phê duyệt dự án Nhà nước kiểm soát công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường khía cạnh khác dự án  Thông qua dự án mà quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không Nội dung dự án đầu tư Theo NĐ12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần sau: Phần I : Phần thuyết minh dự án Nội dung phần thuyết minh Dự án đầu tư xây dựng công trình Sự cần thiết mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh sản phẩm; tác động xã hội địa phương khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu yếu tố đầu vào khác Mô tả quy mô diện tích xây dựng công trình hạng mục công trình thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ công suất Các giải pháp thực bao gồm: a) Phương án chung giải phóng mặt tái định cư phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật có b) Các phương án thiết kế kiến trúc công trình đô thị công trình có yêu cầu kiến trúc c) Phương án khai thác dự án sử dụng lao động d) Phân đoạn thực tiến độ thực hình thức quản lý dự án Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng cháy, chữa cháy yêu cầu an ninh quốc phòng Tổng mức đầu tư dự án; khả thu xếp vốn, nguồn vốn khả cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn dự án có yêu cầu thu hồi vốn phân tích đánh giá hiệu kinh tế - tài chính, hiệu xã hội dự án Phần II : Nội dung thiết kế sở dự án Thiết kế sở thiết kế thực giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng công trình sở phương án thiết kế lựa chọn, bảo đảm thể thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng, để triển khai bước thiết theo Nội dung thiết kế sở bao gồm phần thuyết minh phần vẽ Phần thuyết minh thiết kế sở bao gồm nội dung: a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế, tổng mặt công trình phương án tuyến công trình công trình xây dựng theo tuyến, vị trí, quy mô xây dựng hạng mục công trình, việc kết nối hạng mục công trình thuộc dự án với hạ tầng kỹ thuật khu vực b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ công trình có yêu cầu công nghệ c) Phương án kiến trúc công trình có yêu cầu kiến trúc d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu công trình đ) Phương án bảo vệ môi trường phòng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật e) Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu áp dụng Phần vẽ thiết kế sở bao gồm: a) Bản vẽ tổng mặt công trình vẽ bình đồ phương án tuyến công trình công trình xây dựng theo tuyến b) Sơ đồ công nghệ vẽ dây chuyền công nghệ công trình có yêu cầu công nghệ c) Bản vẽ phương án kiến trúc công trình có yêu cầu kiến trúc d) Bản vẽ phương án kết cấu hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực Nội dung phân tích tài phân tích kinh tế xã hội Phân tích tài dự án đầu tư: Ý nghĩa phân tích tài dự án đầu tư: Phân tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Để xác định, phân tích khoản thu, khoản chi, hiệu tài chính, an toàn tài độ nhạy dự án Phân tích tài nội dung quam trọng phải lập phần thuyết minh dự án có ý nghĩa chủ yếu sau: - Giúp chủ đầu tư có sở vững để định có hay không đầu tư vào dự án - Là để quan tào trợ vốn thẩm định phương án tài phương án trả nợ…và định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án - Khi dự án định đầu tư phương án tài dự án kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực công việc dự án giai đoạn tiếp sau có liên quan - Các tiêu nội dung phân tích tài đat giai đoạn dự án quan trọng để so sánh với thực tế sau dự án vào vận hành khai thác, từ dễ dàng phân tích tìm chênh lệch, tìm biện pháp hiệu chỉnh… Xác định yếu tố đầu vào Khi lập phân tích tài dự án đầu tư cần thực nội dung sau đây: a Tính toán xác định toàn số liệu đầu vào dùng phân tích ( chủ yếu dòng tiền): • Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư) • Doanh thu cho dự án năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá.,sản phẩm dự án sản xuất bán tiêu thụ năm vận hành Chú ý thuế VAT đầu ra) • Xác định giá trị thu hồi tài sản dự án (phần thu nhập bất thường DA) • Xác định chi phí vận hành hàng năm dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định tiền trả thuê đất ban đầu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động) • Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định năm vận hành • Các khoản thuê đất lãi vốn vay tín dụng  Trên sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh vận hành tiến hành tính toán lãi lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng) • Xác định nguồn vốn cấu vốn cho dự án • Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án • Thời gian dùng để phân tích đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận hay ngưỡng hiệu định trước) b Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi …) Phân tích lỗ lãi Tính toán năm vận hành dự án có lãi hay lỗ Có tiêu • Lợi nhuận trước thuế LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh • Lợi nhuận ròng LNR = LNTT – Thuế TNDN c Phân tích đánh giá hiệu tài dự án qua hệ thống tiêu đánh giá hiệu (tĩnh động) *Nhóm tiêu tĩnh: Phân tích đánh giá hiệu tài theo tiêu tĩnh quy ước tiêu tính toán cho thời đoạn ngắn thường tính toán cho năm mà không xét đến giá trị tiền theo thời gian +Chỉ tiêu lợi nhuân tính cho đơn vị sản phẩm Ld = P − C sd → max P :giá bán đơn vị sản phẩm.chưa có VAT đầu C sd :chi phí tính cho đơn vị sản phẩm n Tbq = +Lợi nhuân bình quân năm ∑L t =1 n t − > max + Mức doanh lợi đồng vốn đầu tư Lbq M= V bq L : lợi nhuận bình quân năm V: vốn đầu tư Mức doanh lợi đồng vốn cố định Lbq M cd = Vcd Cd = V r ( + Cn ) Q + Chi phí tính cho đơn vị sản phẩm dự án *Nhóm tiêu động Phân tich đánh giá hiệu theo tiêu động phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi dòng tiền theo thời gian; tính toán với vòng đời dự án có xét đến gái trị theo thời gian tiền Hiệu tài dự án: • Đánh giá hiệu tài thông qua tiêu giá hiệu số thu chi n Bt Ct ∑ ∑ t t NPV = t =0 (1 + r ) - t =1 (1 + r ) n t B : Lợi ích năm thứ t t C : Chi phí năm t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận dự án Nếu NPV ≥ => dự án đáng giá Nếu N PV < => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài thông qua giá trị tương lai hiệu số thu chi n ∑ ( B − C )(1 + r ) NFV = t =o t n −t t Nếu NFV ≥ => dự án đáng giá Nếu NFV < => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài tiêu NPW san năm NPV NAV = (1 + r ) n r (1 + r ) n − NFV = r (1 + r ) n − Nếu NAV ≥ => dự án đáng giá Nếu NAV < => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài tiêu suất thu lợi nội n Bt − Ct ∑ (1 + IRR) t =0 t =0 Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài tỷ số thu chi BCR = PB FB = PC FC Nếu BCR ≥ dự án đáng giá Nếu BCR < dự án không đáng giá d Phân tích an toàn tài độ nhạy • Phân tích an tòan nguồn vốn Phân tích pháp lý nguồn vốn, uy tín, lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín quan đứng bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn dự án nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn tỷ giá hối đoái Sự hợp lý mặt cấu vốn dự án vốn tự có vốn vay… • Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn tài cho dự án Điểm hòa vốn lãi lỗ doanh thu bán hang vừa đủ trang trải chi phí bât biến, chi phí khả biến trình hoạt động, lợi nhuận băng Tại điểm hòa vốn xác định doanh thu hòa vốn sản lượng hòa vốn mức hoạt động hòa vốn Thv ∑N t =0 V- hv ,t =0 hv ,t N : Nguồn hoàn vốn năm t • Phân tích điểm hòa vốn Doanh thu hòa vốn Rh = FC VC 1− R FC : chi phí cố định dự án VC : chi phí biến đổi dự án R : doanh thu dự án Sản lượng hòa vốn dự án STT Nội dung DT cho thuê (m²) Công suất khai thác (%) Đơn giá cho thuê/1m2 sàn Doanh thu cho thuê diện tích Giá trị thu hồi lý tài sản Tổng doanh thu Năm 17 Năm Vận Hành Năm 18 8714,36 8714,36 Năm 19 8714,36 Năm 20 8714,36 100% 100% 100% 100% 10 10 10 10 8714,36 8714,36 8714,36 8714,36 8714,36 8714,36 8714,36 8714,36 IV.Dự trù lãi, lỗ sản xuất kinh doanh: • Căn xác định: - Doanh thu hàng năm, chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định • Cách tính: - Thu nhập chịu thuế = Doanh thu VAT – Chi phí SXKD không VAT Thuế thu nhập doanh nghiệp = Thu nhập chịu thuế x Thuế suất TNDN (22% theoNghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày11/12/2008 quy định hướng dẫn số điều luật TTNDN) Lợi nhuận ròng = Thu nhập chịu thuế – Thuế thu nhập doanh nghiệp Bảng 1.22 Dự trù lãi (lỗ) Đơn vị: 1000đ STT Nội dung Doanh thu cho thuê diện tích(1.21) Chi phí SXKD VAT(101.20) Doanh thu thuần(1-2) Thuế thu nhập doanh nghiệp(3*22 %) Lợi nhuận ròng(3-4) Lợi nhuận ròng cộng dồn(chéo) Lợi nhuận ròng bình quân(5/20) Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 74.072.100 74.072.100 74.072.100 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 25.325.748,40 23.035.166,26 20.492.620,08 17.670.461,35 14.537.790,21 12.292.224,61 12.292.359,68 12.292.359,68 48.746.351,60 51.036.933,74 53.579.479,92 60.758.778,65 63.891.449,79 66.137.015,39 66.136.880,32 66.136.880,32 10724197,35 11228125,42 11787485,58 13366931,3 14056118,95 14550143,39 14550113,67 14550113,67 38.022.154,25 39.808.808,32 41.791.994,34 47.391.847,35 49.835.330,84 51.586.872,00 51.586.766,65 51.586.766,65 -19.748.306,13 20.060.502,19 61.852.496,52 109.244.343,8 159.079.674,7 53.909.181,44 53.909.181 ,44 53.909.181, 44 53.909.181, 44 53.909.181, 44 210.666.441,36 262.253.208,01 313.839.974,66 53.909.181,4 53.909.181, 44 53.909.181, 44 STT Nội dung Doanh thu cho thuê diện tích Chi phí SXKD VAT Doanh thu Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận ròng Lợi nhuận ròng cộng dồn Lợi nhuận ròng bình quân Năm Năm 10 Năm 11 Năm vận hành Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 12.292.359,68 12.292.359,68 11.527.554,68 11.527.554,68 11.527.554,68 11.527.554,68 11.527.554,68 11.527.554,68 74.851.240,32 74.851.240,32 75.616.045,32 75.616.045,32 75.616.045,32 75.616.045,32 75.616.045,32 75.616.045,32 16467272,87 16467272,87 16635529,97 16635529,97 16635529,97 16635529,97 16635529,97 16635529,97 58.383.967,45 58.383.967,45 58.980.515,35 58.980.515,35 58.980.515,35 58.980.515,35 58.980.515,35 58.980.515,35 -9581243,35 48.802.724,10 107.783.239,4 166.763.754,8 225.744.270,1 284.724.785,50 53.909.181,44 53.909.181 ,44 53.909.181, 44 53.909.181, 44 53.909.181, 44 53.909.181,4 343.705.300,8 402.685.816,20 53.909.181, 44 53.909.181, 44 STT Nội dung Năm 17 Doanh thu cho thuê diện tích Chi phí SXKD VAT Doanh thu Năm Vận hành Năm 18 Năm 19 Năm 20 87.143.600 87.143.600 87.143.600 11.527.554,68 11.527.554,68 11.527.554,68 75.616.045,32 75.616.045,32 75.616.045,32 16635529,97 16635529,97 87.143.600 11.527.554,6 75.616.045,3 Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận ròng Lợi nhuận ròng cộng dồn 16635529,97 16635529,97 58.980.515,35 58.980.515,35 -8984695,45 49.995.819,90 Lợi nhuận ròng bình quân 53.909.18 1,44 53.909.181 ,44 58.980.515,35 58.980.515,35 108.976.335,2 167.956.850,60 53.909.181, 44 53.909.181, 44 V: Phân tích hiệu tài dự án: 5.1 Phân tích tiêu hiệu tĩnh: Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư ( mức doanh lợi đồng vốn đầu tư ) Lợi nhuận ròng bình quân năm Vốn đầu tư = = 53.909.181,44 / 145.553.982 = 0,37 Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu = = Lợi nhuận ròng bình quân năm Doanh thu bình quân năm (DT thuân) 53.909.181,44 / 69.114.335,18 = 0,78 Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư ( mức doanh = lợi đồng vốn đầu tư ) Lợi nhuận ròng bình quân năm Vốn cố định Vốn cố định = TMĐT - Vốn Lưu Động Vốn cố định =145.553.982 - 7.788.894 = 137.765.088 Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư ( mức doanh lợi đồng vốn đầu tư ) = 53.909.181,44 / 137.765.088 = 0,39 5.2 Phân tích tiêu hiệu động: 5.2.1 Phân tích quan điểm hiệu vốn chung: * Căn xác định: - Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Sử dụng phương pháp giá sử dụng vốn bình quân - Xác định dòng tiền dự án: phản ánh hiệu số thu chi dự án suốt thời gian đầu tư xây dựng thời gian vận hành dự án Trong dự án lấy thời điểm (gốc 0) thời điểm dự án bắt đầu vận hành, thời gian vận hành phân tích dự án 15 năm Thời kỳ phân tích dự án 15 năm - Giá đầu vào đầu dự án lấy theo mặt giá thời điểm (gốc 0), bỏ qua yếu tố trượt giá lạm phát - Lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Sử dụng phương pháp giá sử dụng i vốn bình quân (r) : r = +RR i Trong đó: - lãi suất trung bình nguồn vốn dự án n ∑Vi * I i =1 n r ∑Vi = i =1 = Vtc * Itc + Vvay * Ivay Vtc + Vvay + RR Trong đó: Vv : vốn vay, chiếm 65.5% so với đầu tư V Vtc : vốn tự có, chiếm 34.5% so với vốn đầu tư V Iv: lãi suất vay vốn (11%/ năm) Itc :giá sử dụng vốn tự có (12.7%/năm) r = 11.5% RR - lãi suất vay vốn đề phòng rủi ro Lấy 1% Lãi suất tối thiểu chấp nhận r= 11.5% + 1%= 12.5% b Đánh giá tiêu giá trị hiệu số thu chi ( NPV ) Công thức xác định : n ∑ NPV = t =0 ( Bt − C t ) (1 + r ) t Bảng 1.23: Xác định giá hiệu số thu chi (NPV) Đơn vị: 1000 đ Năm vận hành STT Nội dung Năm I II Dòng lợi ích ( Bt ) DT cho thuê diện tích Giá trị thu hồi lý tài sản Giá trị TS chưa khấu hao hết Thu hồi vốn lưu động Dòng chi phí ( Ct ) Đầu tư ban đầu(1.11) Đầu tư thay tài sản(GTB ) Chi phí vận hành dự án(1.20) Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm8 Năm Năm 10 74.072.100, 00 74.072.100,0 74.072.100,0 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 87.143.600 87.143.600 74.072.100, 00 74.072.100,0 74.072.100,0 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 87.143.600 87.143.600 469.965 163.365.90 3,35 18.315.849 18.875.210 20.454.675 21.143.863 21.637.887 21.637.897 21.637.897 23.555.056 28.502.056 145.553.982 4.947.000 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.744 7.087.744 7.087.744 7.087.783 7.087.783 7.087.783 7.087.783 III IV V VI Thuế thu nhập DN(1.22) Dòng tiền hiệu số thu chi ( Bt Ct ) Hệ số chiết khấu 1/ (1+r)t với r =12.5% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 10.724.19 7,35 11228125,42 11787485,58 13366931,3 14056118,95 14550143,39 14550113,67 14550113,67 16467272,87 16467272,87 89.293.803,35 55.756.250,5 55.196.890,4 57.974.564,7 57.285.377,0 56.791.352,6 56.791.343,33 56.791.343,33 63.588.544,13 58.641.544,13 0,889 0,79 0,702 0,624 0,55 0,493 0,438 0,39 0,346 0,308 -79382191,18 44047437,96 38748217,07 36176128,37 31506957,38 27998136,84 24874608,38 22148623,9 22001636,27 18061595,59 79.382.191,18 35.334.753,2 3.413.46 3,85 39.589.592 ,23 71.096.5 49,60 99.094.686 ,44 123.969.294 ,82 146.117.918, 72 168.119.554 ,99 186.181.150,58 Năm vận hành STT I II Nội dung Dòng lợi ích ( Bt ) DT cho thuê diện tích Giá trị thu hồi lý tài sản Giá trị TS chưa khấu hao hết Thu hồi vốn lưu động Dòng chi phí ( Ct ) Đầu tư ban đầu(1.11) Đầu tư thay tài sản(GTB) Chi phí vận hành dự án(1.20) Thuế thu nhập DN(1.22) Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 87.143.600 23.723.25 3,97 23.723.253, 97 23.723.253, 97 23.723.253,9 23.723.25 3,97 23.723.253, 97 23.723.253 ,97 23.723.253, 97 23.723.253 ,97 23.723.253, 97 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.724 16.635.52 9,97 63.420.34 6,03 16.635.529, 97 16.635.529, 97 16.635.529,9 16.635.52 9,97 16.635.529, 97 16.635.529 ,97 16.635.529, 97 16.635.529 ,97 16.635.529, 97 63.420.346, 03 63.420.346, 03 63.420.346,0 63.420.34 6,03 63.420.346, 03 63.420.346 ,03 63.420.346, 03 63.420.346 ,03 63.420.346, 03 0,243 0,216 0,216 0,171 0,135 0,12 0,106 0,09 5707831,143 III Dòng tiền hiệu số thu chi ( Bt Ct ) IV Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với r =12.5% V Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 17377174,81 15411144,09 13698794,74 13698794,74 10844879,17 9576472,251 8561746,714 7610441,524 6722556,679 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 203.558.32 5,39 218.969.469, 48 232.668.264, 22 246.367.058,9 257.211.93 8,13 266.788.410, 38 275.350.157 ,10 282.960.598, 62 289.683.155 ,30 0,274 Năm 20 0,151 295.390.986,44 Kết luận: Dự án có NPV= 295.390.986,44 >0 nên dự án đáng giá 5.2.2 Đánh giá tiêu suất thu lợi nội ( IRR ) * Căn xác định: - Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi dự án suốt thời gian vận hành - Dựa vào giả định suất thu lợi nội khác để dùng chiết khấu dòng tiền hiệu số thu chi gốc cộng chúng lại thoả mãn điều kiện không * Lập bảng để xác định suất thu lợi nội tại: Bảng 1.24 : Xác định suất thu lợi nội IRR ĐVT: 1000 đ STT Nội dung III Dòng tiền hiệu số thu chi ( Bt - Ct ) Hệ số chiết khấu với IRR1=10% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm -89.293.803,35 55.756.250,5 55.196.890,4 57.974.564,70 57.285.377,0 56.791.352,61 56.791.343,33 56.791.343,33 63.588.544,13 58.641.544,13 0,9 0,826 0,75 0,683013455 0,6 0,5 0,5 0,4 0,4 0, 39 - 46.054.662 ,98 41.397.667, 82 39.597.407, 76 35.569.712, 11 32.057.238, 00 29.142.938, 88 26.493.580, 80 26.967.750, 12 22.608.853 ,82 34.309.760,0 7.087.907, 78 46.685.315, 54 82.255.027, 65 114.312.265, 65 143.455.204, 52 169.948.785, 32 196.916.535, 44 219.525.389 ,26 80.364.423,02 80.364.423,02 Năm Năm Năm 10 Hệ số chiết khấu với IRR2=16% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 0,86 76.977.416,68 76.977.416,68 0, 74 0,6 0,5 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2 0, 23 41.435.976 ,95 35.362.311, 40 32.018.835, 99 27.274.313, 61 23.309.570, 81 20.094.454, 31 17.322.805, 44 16.720.797, 17 13.293.076 ,54 - 31.839.707, 66 59.114.021, 26 82.423.592, 07 102.518.046, 39 119.840.851, 83 136.561.649, 00 149.854.725 ,54 35.541.439,7 179.128,33 STT Nội dung Năm vận hành Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 63.420.346,0 63.420.346,03 63.420.346,0 63.420.346,0 63.420.346,0 63.420.346,03 63.420.346,03 Năm 19 Năm 20 III Dòng tiền hiệu số thu chi ( Bt - Ct ) Hệ số chiết khấu với IRR1=10% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 22.228.444 ,39 20.207.676, 72 18.370.615, 20 16.700.559 ,27 15.182.326, 61 13.802.115, 10 12.547.377, 36 11.406.706, 69 10.369.733, 36 9.427.030 ,32 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 22.228.444 ,39 42.436.121, 10 60.806.736, 30 77.507.295 ,57 92.689.622, 17 106.491.737, 27 119.039.114, 63 130.445.821, 33 140.815.554, 68 150.242.585 ,01 Hệ số chiết khấu với IRR2=16% 0, 20 0,1 0,1 0, 13 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0, 05 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 12.393.407 ,39 10.683.971, 89 9.210.320, 59 7.939.931 ,54 6.844.768, 57 5.900.662, 56 5.086.778, 07 4.385.153, 51 3.780.304, 75 3.258.883 ,40 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 12.393.407 ,39 23.077.379, 27 32.287.699, 87 40.227.631 ,41 47.072.399, 98 52.973.062, 55 58.059.840, 62 62.444.994, 13 66.225.298, 88 69.484.182 ,28 0, 35 0,3 0,2 0, 26 0,2 0,2 63.420.346,03 0,2 63.420.346,03 0,1 63.420.346,03 0,1 0, 15 Ta thấy : - Với IRR1 =10% ta có NPV1 = 150.242.585,01nghìn đồng - Với IRR2 =16% ta có NPV2 = IRR = IRR1 + ( IRR − IRR1 ) 69.484.182,28 nghìn đồng NPV1 NPV1 + NPV2 Nội suy ta IRR = 10,94% * Kết luận : IRR =13,94%/năm > r =12.5% /năm dự án đáng giá 5.3 Phân tích quan điểm hiệu vốn chủ đầu tư 5.3.1 Đánh giá tiêu giá trị hiệu số thu chi ( NPV ) * Căn xác định: - Dòng tiền hiệu số thu chi dự án thời gian hoạt động - Lãi suất tối thiểu chấp nhận chủ đầu tư : r =12.7% - Thời gian tính toán thời điểm chọn để phân tích dự án.Trong dự án thời điểm đưa dự án vào hoạt động chọn làm gốc tính toán n ∑ - Công thức xác định : NPV = t =0 ( Bt − C t ) (1 + r ) t Bảng 1.25: xác định giá hiệu số thu chi quan điểm vốn chủ sở hữu (NPV) ĐVT: 1000đ c Nội dung I Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Dòng lợi ích ( Bt ) 74.072.100,00 74.072.100,00 74.072.100,00 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 87.143.600 87.143.600 DT cho thuê diện tích 74.072.100,00 74.072.100,00 74.072.100,00 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 78.429.240 87.143.600 87.143.600 Giá trị thu hồi lý tài sản Năm Năm Năm 10 469.965 Giá trị TS chưa khấu hao hết Thu hồi vốn lưu động II Dòng chi phí ( Ct ) 145.553.982 Đầu tư ban đầu 145.553.982 Đầu tư thay tài sản 4.947.000 Chi phí vận hành dự án Thuế thu nhập DN Trả nợ gốc lãi III Dòng tiền hiệu số thu chi ( Bt Ct ) IV Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với r =12.7% V Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 7.087.724 7.087.724 7.087.724 7.087.744 7.087.744 7.087.744 7.087.783 7.087.783 7.087.783 7.087.783 10.724.197,35 11228125,42 11787485,58 13366931,3 14056118,9 14550143, 39 14550113,67 14550113,7 16467272,9 16467272,9 ... tích xây dựng là: 9000 m2 Thời gian thực dự án: Txd = năm Thời gian để chuẩn bị thực đầu tư xây dựng: Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 22 năm (kể năm xây dựng) Mục đích đầu tư: Xây dựng. .. nghĩa (bao gồm ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng.…) Vai trò dự án đầu tư (DAĐT) quản lý đầu tư xây dựng Dự án đầu tư tế bào hoạt động đầu tư Đó tập hợp biện pháp... TMĐT) I Tổng mức đầu tư dự án toàn chi phí đầu tư xây dựng, kể vốn lưu động ban đầu giới hạn chi phí tối đa dự án xác định định đầu tư Tổng mức đầu tư dự án bao gồm chi phí xây lắp hạng mục,