ĐỒ án KINH tế đầu tư xây DỰNG

Tóm lại, hoạt động ĐTXD Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng mà sản phẩm cuốicùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh

Họ Và Tên : Vũ Minh Hoàng

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốcgia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết

bị trong toàn nền kinh tế quốc dân Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêuchiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vaitrò hết sức quan trọng ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưngsau:

 Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước

để trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộcác nghành kinh tế quốc dân Sau đó các nghành KTQD mới khai tháccông trình tạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội

 Tạo cơ cấu kinh tế mới làm xuất hiện các ngành sản xuất mới

 Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy

sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội

 Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảysinh trong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triểnkinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữatrung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…

 Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ làcác hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanhnghiệp

 Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạtđộng đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy thực hiện nhanh côngcuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra Cụ thểlà:

 ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng TSCĐphục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển cácngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

 ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời

sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các côngtrình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinhthái

 ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng cáccông trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuốicùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các

ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, anninh quốc phòng.…)

2 Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.

Dự án đầu tư là tế bào của hoạt động đầu tư Đó là tập hợp các biện pháp cócăn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kỹ thuật, côngnghệ, tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyếtđịnh bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho DN và hiệu quả kinh tế

xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể có được

Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tậphợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặccải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt

số lượng hoặc nâng cao về mặt chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, đảmbảo được hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội ứng với một khoảng thời hạn nhấtđịnh( chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp) Vậy nên vai trò của dự án đóngvai trò quan trọng:

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thểkiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sửdụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúpcho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

 DAĐT là hệ thống triển khai cụ thể hóa những ý tưởng & cơ hội chuyểnhóa dần những biện pháp được đề xuất( về kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xãhội) trở thành hiện thực, là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khảthi của dự án Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đếnquyết định có đầu tư hay không?

 Thông qua việc thẩm định phê duyệt trong dự án Nhà nước kiểm soátđược các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường vànhững khía cạnh khác đối với dự án

 Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn haykhông

3 Nội dung của dự án đầu tư

Theo NĐ12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 thì nội dung của dự án đầu tư xây dựngcông trình gồm hai phần sau:

Phần I : Phần thuyết minh của dự án

Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu tư xây dựng công trình

1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩmđối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xãhội đối với địa phương khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình;địa điểm xây dựng nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiênliệu và các yếu tố đầu vào khác

2 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình các hạng mục công trìnhthuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

3 Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng tái định cư và phương án hỗ trợxây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và côngtrình có yêu cầu kiến trúc.

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động

d) Phân đoạn thực hiện tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

4 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và cácyêu cầu về an ninh quốc phòng

5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năngcấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồivốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dựán

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

1 Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xâydựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện đượccác thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, làcăn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

2 Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế, tổng mặt bằng côngtrình hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến, vị trí, quy

mô xây dựng các hạng mục công trình, việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc

dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầucông nghệ

c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc

d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của côngtrình.

đ) Phương án bảo vệ môi trường phòng cháy, chữa cháy theo quy định của phápluật

e) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng

3 Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến côngtrình đối với công trình xây dựng theo tuyến

b) Sơ đồ công nghệ bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầucông nghệ

c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc

d) Bản vẽ phương án kết cấu chính hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếucủa công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

4 Nội dung phân tích tài chính phân tích kinh tế xã hội

4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư:

4.1.1 Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư:

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chínhđứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Để xác định, phân tích cáckhoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của dự

án Phân tích tài chính là một trong những nội dung quam trọng nhất phải lậptrong phần thuyết minh của dự án có những ý nghĩa chủ yếu sau:

- Giúp chủ đầu tư có những cơ sở vững chắc để quyết định có hay không đầu tưvào dự án

- Là căn cứ để cơ quan tào trợ vốn thẩm định phương án tài chính phương án trảnợ…và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án

- Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án còn là bản

kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việccủa dự án ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan

- Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đat được trong giai đoạn dự án còn

là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hànhkhai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháphiệu chỉnh…

4.1.2 Xác định các yếu tố đầu vào

Khi lập phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:a)Tính toán xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu làdòng tiền):

 Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư)

Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá.,sản phẩmcủa dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành Chú ýkhông có thuế VAT đầu ra)

Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA)

Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sảnphẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chiphí khấu hao tài sản cố định tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốnvay (chi phí động)

Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

Các khoản thuê đất lãi vốn vay tín dụng

 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành.tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trongvận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng)

 Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

 Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án

 Thời gian dùng để phân tích đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng trong tínhtoán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước)

b)Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thuchi …)

Phân tích lỗ lãi

Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu Có 2 chỉ tiêu

 Lợi nhuận trước thuế

LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

+Chỉ tiêu lợi nhuân tính cho 1 đơn vị sản phẩm

L d=P−C sd→max .

P :giá bán một đơn vị sản phẩm.chưa có VAT đầu ra

C sd :chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.

+Lợi nhuân bình quân năm Tbq=

Lbq: lợi nhuận bình quân năm

V: vốn đầu tư

Mức doanh lợi một đồng vốn cố định

M cd=

bq cd

L V

+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án Cd= 1

Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu NPW san đều hằng năm

NAV =

(1 )(1 ) 1

n n

r r NPV

r



  = (1 )n 1

r NFV

r

 Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

d Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy

 Phân tích an tòan nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhânnhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của

dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái Sựhợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…

 Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn

Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tíchđiểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án

Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hang vừa đủ trang trải các chi phí bâtbiến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận băng 0

Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốnhoặc mức hoạt động hòa vốn

V - 0 ,

hv

T

hv t t

N





=0

Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn

1

h

FC R

VC R





FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự án

Sản lượng hòa vốn của dự án

h

FC Q

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

L

V

To 

.Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

K L

 Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạn hoànvốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng độngnhư sau:

Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao

Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước

 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu

thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêuquả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quảnày.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5% 10%

Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:

Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100

Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV IRR…) được tính ở điều kiện bìnhthường như tính toán ban đầu

Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV IRR.…) được tính ở điều kiện bất lợi sovới điều kiện tính toán ban đầu

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trêngiác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng Phântích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là

do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanhnghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp vớiđường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích củaNhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu nàyđược thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư

 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủyếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự

án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địaphương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu

để Nhà nước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư

 Đối với tổ chức viện trợ dự án phân tích kinh tế - xã hội cũng làmột căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện

trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệmôi trường.

 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp

bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong

dự án Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm mộtnguồn vốn khá lớn Vì vậy việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luônluôn giữ một vai trò quan trọng

Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dungcủa phân tích hiệu qủa tài chính nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêuđứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựatrên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c) Mức thu hút lao động vào làm việc:

- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án d) Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong

cả đời dự án

e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế

- Chủ đầu tư: TỔNG CÔNG TY XÂY DỰNG HOÀNG HÀ

- Địa điểm xây dựng: Mảnh đất nằm trên đường Đình Xuyên , xã YênViên, thuộc địa phận huyện Gia Lâm – Hà Nội

- Quy mô của dự án: Nhóm C

 Suy ra mật độ xây dựng là: (4091,45/9000)x100% = 45,46%

+ Một số hạng mục phụ khác:

* San lấp mặt bằng

* Đường giao thông vỉa hè

* Hàng rào tường bao +Cổng ra vào

*Hệ thống cấp điện ngoài nhà

*Sân chơi

* Vườn hoa thảm cỏ+ Cây cảnh

*Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

*Cơ sở hạ tầng khác: nhà quản lý, phòng bảo vệ

- Tổng diện tích xây dựng là: 9000 m2

Thời gian thực hiện dự án: T xd = 2 năm

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:

Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n da = 22 năm (kể cả 2 năm xây dựng)

Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho khách trong và ngoài nước thuê để ở,sinh hoạt hoặc làm văn phòng Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và xây dựng bắt đầuvào quý IV năm 2015 và kết thúc vào quý III năm 2017 đưa vào vận hành

Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng mặt cắt giải pháp móng …)

được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế

cơ sở )

+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

+) Tỷ lệ giữa diện đất ở so với tổng diện tích là: 45,46%.

+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Cấp II

+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn

khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí đầu tư và xây dựng, kể cả vốn lưu độngban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án được xác định trong quyết định đầu tư Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặtthiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình các khoảnmục chi phí khác và dự phòng phí

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theo công thức:

- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2.md…)

- Giá chuẩn của một đơn vị quy mô xây dựng (được lấy trong quyết định1161/QĐ-BXD )

- Mức thuế suất VAT được lấy theo quy định hiện hành (đối với công tác xây lắp.mức thuế VAT hiện hành lấy bằng 10%)

b Xác định các chi phí xây lắp các hạng mục.

b-1 Chi phí xây lắp các hạng mục công trình nhà chính.

Chi phí xây dựng được tính theo công thức sau:

GXD= ∑

i=1

n

gi xd×( 1+TGTGT XD ) Trong đó:

g i xd : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i.

n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:

g i xd = Si∗ Pi

Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

Pi : Suất đầu tư (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1đơn vị công suất củahạng mục thứ i

TGTGT XD : Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

BẢNG 1.0 DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG

CÁC NHÀ

đơn vị m2

NHÀ A(8)

NHÀ B(6)

NHÀ C(5)

NHÀ D(6)Sàn tầng 1 150,5 230,5 115,5 92,5

Bảng 1: Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.

STT Tên hạng mục Diện tích chiếm đất

(m 2 )

Tỉ lệ chiếm đất (%)

b Chi phí xây dựng các công trình khác:

 Chi phí san lấp mặt bằng: San nền bằng cát đen dày 1m, độ đầm chặt yêu cầuk=0,90 Tạm tính dự trên đơn giá định mức xây dựng công trình thành phố HàNội là 150.000 đ/1m3

 Đường giao thông: Đường giao thông nội bộ rải nhựa hạt mịn dày 5cm + rảinhựa hạt thô dày 7cm trên móng cấp phối đá dăm moduyn đàn hồi EYC >=130Mpa theo tập suất vốn đầu tư quyết định 1161/QĐ-BXD là : 773.670 đồng/

m2 Qui đổi thời điểm hiện tại là:

773.670*1.05= 812.353 (đồng/m2)

 Hàng rào, tường bao: xây gạch chỉ tường 110 có bổ trụ, cao 1.8m, dựa theoquyết định số 420-SXD ngày 17/1/2013 của UBND Thành phố Hà Nội có giá là922.000 đồng/m2 Qui đổi thời điểm hiện tại là:

420/QĐ- Sân thể thao: Dựa vào suất vốn đầu tư theo 1161/QĐ-BXD của Bộ XD cho Sânquần vợt, không có khán đài là 4.230.000 đồng/m2 sân Qui đổi thời điểm hiệntại: 4.230.000*1.05= 4.441.500 đồng/m2 sân

 Bể bơi : Dựa vào suất vốn đầu tư theo 1161/QĐ- BXD của bộ XD cho bể bơikhông có khan đài là 7.660.000 đồng/m2 Qui đổi thời điểm hiện tại :7.660.000* 1.05= 8.043.000 đồng/m2

 Sân bãi đỗ xe lấy ở công trình tương tự đơn giá 350.000đ/m2

 Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựngcác hạng mục chính = 3%*G

 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạngmục chính

BẢNG 1.1: BẢNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC

Đơn vị: VNĐ ST

T Tên hạng mục

Đơn

vị

Quy môxây dựng

Đơn giáchưa thuế

Thành tiền Chưa VAT Có VAT

2 4 (6)=(4)*(5) (7)=(6)*(1+TSvat

2

Xây dựng nhà B (6

7.799.000 26508801000 29159681100

3

Xây dựng nhà C( 5

7.799.000 8422920000 9265212000

4

Xây dựng nhà D (6

7.799.000 15488814000 17037695400

1.485.000.0

00

7 Đường giao thông m2 1.509 812.354

1.225.516.490

168.006.3

00

10 Nhà điều hành m2 80 4.207.350

336.588.000

370.246.8

00

11 Vườn hoa, thảm cỏ m2 1.000 120.000

120.000.000 132.000.000

12 Bể Bơi m2 300 7.660.000

2.298.000.000

2.527.800.0

00

13 Sân thể thao m2 300 4.441.500

1.332.450.000

1.465.695.0

00

14 Bãi đỗ xe m2 200 350.000

70.000.000 77.000.000

15 Cổng ra vào 1 cổng chính + 1 cổng phụ

270.000.000

Tổng chi phí xây dựng hạng mục công trình 93448700640 102.793.570.704

I.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án.( G TB )

a) Chi phí mua sắm thiết bị

* Căn cứ xác định:

- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị

trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án…

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua chi phí vận

chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :

GTB= ∑

j=1

m

Qi.∗Mi( 1+TVAT TB )Trong đó:

Qi : Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i

Mi : Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

Mi = mi+ ni+ Vi+ Ki+ hi

mi : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN

ni : Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

Vi : Chi phí bảo quản bảo dưỡng… tại hiện trường

Ki : Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container….

hi : Thuế và phí bảo hiểm

BẢNG 1.2a: Chi phí mua sắm thiết bị ĐVT: đồng

STT Loại thiêt bị Đơn vịtính lượngSố Đơn giá trước thuếChí phí Thuế VAT Chi phí sauthuế

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng gồm các khoản sau:

- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất

- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; -Chi phí tổ chứcbồi thường giải phóng mặt bằng

- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng ( nếu có)

( Lấy theo Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng

B Các căn cứ:

Diện tích đất sử dụng cho dự án 9.000 m2, khối lượng giải phóng mặt bằng theo thực

tế, chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường theo bảng giá đấtnông nghiệp của UBND Thành phố Hà Nội

C Phương pháp xác định

Ở dự án này, ta sử dụng mặt bằng xây dựng là đất nông nghiệp ở ngoại thành

Hà Nội ( Huyện Gia Lâm) Vì vậy chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm :Chi phí bồi thường + Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng + Chi phí thuê đất trongthời gian xây dựng

1 Chi phí bồi thường:

+ Chi phí bồi thường đất:

Theo Quyết định 02/2013/QĐ-UBND thì “Nhà nước thu hồi đất của ngườiđược sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền theo giá trịquyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”

Và theo Quyết định 02/2013/QĐ-UBND thì “Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ

là giá đất theo mục đích sử dụng đã được UBND thành phố quy định và công

bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng”

GBTĐ = gi x FMB

Trong đó :

- gi: giá đất đền bù ( đất dự án là đất ruộng trồng rau hàng năm thuộc địa bàn

Huyện Gia Lâm – Hà Nội dựa vào bảng số 2đi kèm quyết định 96/2014/QĐ-UBND

2.Chi phí hỗ trợ :

- + Chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp

sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất

- Theo điều 40 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản

xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ bằng tiền

để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 05 lần giá đất nông nghiệp quy định đối với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi ”

- Vậy chi phí hỗ trợ việc làm là :

- GHTVL = 5x158.000x9.000 = 7.110.000.000( đồng)

- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư (trong đồ án này không có)

- + Hỗ trợ ổn định đời sống

- Theo điều 39 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản

xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được nhà nước hỗ trợ

ổn định đời sống”, “Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổnđịnh đời sống trong 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24tháng nếu phải di chuyển chỗ ở”, “mức hỗ trợ cho 1 nhân khẩu được tính bằng tiềntương đương 30kg gạo trong 1 tháng theo thời giá trung bình ở Hà Nội tại thờiđiểm hỗ trợ do Sở Tài Chính công bố”

- Giả thiết là các hộ dân bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đang sử dụng, không phải di chuyển chỗ ở Giả sử có 40 nhân khẩu, giá mỗi cân gạo là 15.000 đ/kg

- Vậy chi phí hỗ trợ ổn định đời sống là

- Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:

- Theo điều 51 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND : “Tổng kinh phí tổ chức bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ”,

“kinh phí này được phân bổ như sau: tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ thựchiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệmthực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư)

GTCHT =2%x(GODDS + GHTVL + GBT)= 2%x(216.000.000 + 7.110.000.000 +1.422.000.000 ) = 174.960.000 (đồng)

3.Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng:

Với dự án này giả thiết là tiền thuê đất hàng năm

Theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước:

"3 Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồithường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặtbằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứngtrước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt; Mức được trừ không vượtquá số tiền thuê đất phải nộp

Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giảiphóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp được tính vào vốnđầu tư của dự án"

"1 Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:

Số tiền đã ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm

quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi ra số năm, thángtương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất tại thời điểm xác định tiền thuê đấtphải nộp kỳ đầu và được xác định là số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuêđất hàng năm Số thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đấthàng năm”

 như vậy trong đồ án này Chủ đầu tư sẽ được khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đã ứngtrước vào tiền thuê đất phải nộp

Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóngmặt bằng

G1N: Giá thuê đất 2 năm Theo thông tư 94/2011-BTC G1N =1.5% giá 1 m2 đất theoquyết định số 63/2013/QĐ-UBND về việc quy định các loại đất trên địa bàn thành phố

hà nội năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội giá thuê đất nông nghiệp tại đườngĐình Xuyên xã Yên viên huyện Gia Lâm, thành phố Hà nội giá thuê đất áp dụng cho 1 đất thuê sử dụng là:

- Chi phí thiết kế.

- Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí thẩm tra thiết kế

- Chi phí thẩm tra dự toán công trình

- Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và tư vấn cung cấp lắp đặt thiết bị

- Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị

- Chi phí kiểm tra an toàn chịu lực và kiểm định sự phù hợp chất lượngcông trình

- Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán

- Chi phí kiểm toán

- Chi phí bảo hiểm công trình

- Chi phí khác

A Các căn cứ:

- Căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng

- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá

- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%) bảo hiểm theo quyđịnh

3 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án:

GTĐDA = MTĐDA * (GXD + GTB) *KĐC* (1 + TSVAT)Trong đó:

GXD + GTB= 98.395.700 (nghìn đồng)

- MTĐDA: định mức chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án tínhtheo tỷ lệ % Tra theo bảng 14 QĐ957-BXD-2009 Nội suy ta có:

98.395 700

MQLDA=1,58 1.554.652 155465,2 1.710.117 2

- GXD : Chi phí xây dựng trước thuế của dự án

MTK : Định mức chi phí thiết kế tính theo tỷ lệ % Tra bảng 5 trong Quyết định số 957/BXD-VP

Cấp công trình xây dựng dân dụng tại điều 6 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP.Nhà biệt thự không nhỏ hơn cấp III

Nhà B,C đều là nhà 3 tầng; nhà A,D nhà 3 tầng + 1 tầng tum

Nên nhà A,B,C,D là công trình cấp II Nội suy ta có:

- MTTDT: định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng

7 Chi phí tư vấn đấu thầu:

7.1 Chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng:

GTVXD = MTVXD * GXD

Trong đó:

- MTVXD: định mức chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng tính theo tỷ lệ

% Tra theo bảng 17 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta có:

- MTVTB: định mức chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp, lắp đặt thiết bị tínhtheo tỷ lệ % Tra theo bảng 18 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày29/9/2009 ta có:

- MGSTB: định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ % Tratheo bảng 20 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta có:

10 Chi phí kiểm toán:

GTQT = MTQT * TMĐT (tạm tính)*1.1

Trong đó:

- MTQT: định mức chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán tính theo tỷ lệ %.Tra theo điều 21 thông tư số 09/2016/TT-BTC ngày 18/01/2016 của BộTài chính, nội suy ta có:

11 Chi phí khảo sát thiết kế:

- Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế:

BẢNG 1.6: CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ

1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án.

Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dựtrữ trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí vận hành từngnăm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành hoặc tính theo tỷ lệ % so với doanhthu bán sản phẩm Trong dự án này sử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu chothuê diện tích

*Căn cứ xác định: - doanh thu cho thuê diện tích số vòng quay trong năm.

- tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu cho thuê diện tích trong năm(10-15%)

*Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dựkiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất nhưng không nhỏ hơn tổng lượngvốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ trang bị cho dự án không thuộc tài sản

cố định(trang bị dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểucho khách sạn nhà nghỉ nhà khách

BẢNG 1.7A: TỔNG LƯỢNG VỐN LƯU ĐỘNG DÙNG CHO MUA SẮM

TRANG THIẾT BỊ

Đơn vị tính:1000 đ ST

Đơn vị tính

Khối

Chi phí trước

Chi phí sau thuế

1 Bàn uống nước Chiếc 28 800 24,000 2,400 26,400

2 Ghế thấp ngồi uốngnước Chiếc 120 150 18,000 1,800 19,800

4 Nệm trải giường Chiếc 85 1,500 151,500 15,150 166,650

5 Ga trải giường Chiếc 85 300 30,300 3,030 33,330

16 Phích đựng nước sôi Chiếc 134 150 20,100 2,010 22,110

17 Đĩa kê cốc thuỷ tinh Chiếc 202 7 1,414 141 1,555

23 Mắc treo quần áo Chiếc 505 20 10,100 1,010 11,110

25 Tranh treo tường Chiếc 134 550 73,700 7,370 81,070

27 Bàn chải đánh giầy Chiếc 101 20 2,020 202 2,222

BẢNG 1.7A: THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG PHÒNG VÀ CÁC THIẾT BỊ