Đồ Án Kinh tế đầu tư khoá 54 Đại Học Xây Dựng

- DAĐT còn có vai trò quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về mặt hiệu quả tài chính dự án sử dụng vốn nhà nước và hiệu quả xã hội anninh quốc phò

Trang 1

NGUYỄN ÁNH NGỌC – MSSV: 6711.56 LỚP 56KT6

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƢ:

“XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ”

Trang 2

NGUYỄN ÁNH NGỌC – MSSV: 6711.56 LỚP 56KT6 Trang 2

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tƣ (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân:

-) ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ

phục vụ mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành

phần kinh tế và phát triển xã hội

-) ĐTXD dáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đpừi

sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hóa, tôn tạo các công trình kiến

trúc của dân tộc và có tác dộng đến môi trường sinh thái

-) ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các

công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 Vai trò dự án đầu tƣ (DAĐT) trong quản lý xây dựng:

-) Dự án đầu tư là căn cứ để các cấp có thẩm quyền phê duyệt

-) Dự án đầu tư sau khi được phê duyệt là căn cứ để xin giấy cấp phép xây dựng

-) DAĐT còn có vai trò quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát

được một cách toàn diện về mặt hiệu quả tài chính( dự án sử dụng vốn nhà

nước) và hiệu quả xã hội anninh quốc phòng

-) DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đươc với mục tiêu đề ra, từ đó giúp nhà

quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

3 Nội dung của dự án đầu tƣ xây dựng( dự án khả thi)

Theo nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 9 năm 2009 của chính phủ

về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, trong đó điều 7 và điều 8 quy định nôi

dung của dự án đầu tư gồm cả 2 phần: phần thuyết minh của dự án và phần thiết kế cơ

sở:

a Nội dung phần thuyết minh của dự án:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đáng giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản

phẩm đối với dự án sản xuất , kinh doanh , hình thức đầu tư xây dựng công

trình, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và

các yếu tố đầu vào khác

- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc

dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

*) Các giải pháp thực hiện bao gồm:

+.Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng

hạ tầng kỹ thuật nếu có;

Trang 3

+ Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu

cầu kiến trúc;

+ Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

+ Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và các yêu cầu về

an ninh, quốc phòng

- Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn

theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn và phân tích

đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dự án

b Nội dung của thiết kế cơ sở:

- Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây

dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện được

các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là

căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

*)Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

- Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

+ Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng công trình,

hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; vị trí, quy mô

xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc dự án

và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

+ Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công

nghệ;

+ Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

+ Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình;

+ Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật;

+ Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng

- Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

Trang 4

+ Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến công trình đối

với công trình xây dựng theo tuyến;

+ Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công

nghệ;

+ Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

+ Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của

công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

4.Nội dung của phân tích tài chính

4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tƣ:

Phân tích tài chính của DAĐT là phân tích về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi

ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính của DAĐT là nội dung quan

trọng của dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho CĐT bỏ chi phí ra như thế nào, lợi

ích đạt ra sao So sánh các điều kiện để lựa chọn có quyết định đầu tư hay

không.Dự án còn là cơ sở định hướng cho công việc sau này.Như vậy phân tích

tài chính là một bước không thể thiếu của quá trình đầu tư

Bên cạnh đó phân tích kinh tế xã hội cũng quan trọng nhưng nó không dựa

trên quan điểm của CĐT mà dựa trên lợi ích của toàn xã hội

Trong nền kinh tế thị trường, các dự án đầu tư là của tư nhân là chính Họ

đầu tư để thu lợi nhuận nhưng nó phù hợp vs đường lối phát triển kinh tế xã hội

của đất nước Dự án phải kết hợp được lợi ích của doanh nghiệp với lợi ích của

xã hội Phân tích kinh tế xã hội là căn cứ chủ yếu để cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt dự án Mặt khác nó là cơ sở để thuyết phục ngân hang cho vay

vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi thực hiện dự án

Đối với các dự án phục vụ lợi ích công cộng cho nhà nước trực tiếp bỏ vốn

thì việc phân tích kinh tế xã hội là căn cứ để nhà nước quyết định đầu tư

Nội dung phân tích tài chính:

1 Xác định yếu tố đầu vào cho phân tích:

Tổng mức đầu tư và các nguồn vốn( quy mô vốn đầu tư) để

từ đó có kế hoạch huy động sử dụng vốn cho dự án

Chi phí sản xuất kinh doanh hang năm( chi phí vận hành hành năm của dự án liên quan đến sản xuất sản phẩm không kể đến chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu và tiền trả lãi vốn vay)

Trang 5

Doanh thu hang năm( tổng giá trị hang hóa, sản phẩm của dự

án được bán hoặc tiêu thụ trong năm không có VAT đàu ra)

Kế hoạch khấu hao tài sản cố định và giá trị thu hồi tài sản của dự án( phần thu nhập bất thường)

Xác định chi phí sử dụng đát và lãi vay vốn tín dụng

Thời gian để phân tích đánh giá dự án, xác định lãi suất tính toán( lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước)

Lãi suất tối thiểu

2- phân tích lãi( lỗ) trong các năm vận hành( vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định

hiệu số thu chi)

3-Phân tích tính đáng giá của dự án bằng các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

+Theo chỉ tiêu hiệu quả tĩnh:

-)Chỉ tiêu tính cho 1 đơn vị sản phẩm

Lbq

 r  max +) Theo chỉ tiêu động

-) Chỉ tiêu hiệu số thu chi:

NPV = PB – PC = ∑

r)+(1

C-B

NFV = FB – FC = n - t

n

0

= t

t(1+ )B

n

0

= t

t(1+ )C

n

0

= t

t

t-C (1+ )B

(

∑

Trang 6

NAV =

1 - ) + 1 (

r ) + 1 (

n

=

1 - ) + 1 (

r

Suất thu lợi nội tại IRR

Chỉ tiêu chỉ số thu chi B/C

4 Phân tích độ an toàn tài chính( theo chỉ tiêu khả năng trả nợ, theo

tỷ số khả năng trả nợ hoặc theo thời hạn có khả năng trả nợ)

5 Phân tích độ nhạy của dự án

6 Phân tích dự án trong điều kiện rủi ro bất định

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tƣ

Phân tích tài chính xem xét dự án đầu tư theo góc độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư và

các nhà tài trợ vốn vào dự án Trái lại phân tích kinh tế - xã hội lại đánh giá dự án xuất

phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội Phân tích kinh tế - xã

hội rất cần thiết vì:

Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do các doanh nghiệp

tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp cuả doanh nghiệp, nhưng nó không được

trái với luật pháp và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung

của đất nước, trong đó lợi ích của đất nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ

Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội

của dự án

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà

nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho

vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự

án

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt

để cấp giấy phép đầu tư

Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan

trọng để họ chấp thuận viện trợ, nhất là đối với các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện

trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường

Đối với các dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần

phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện

nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy việc phân tích

kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

Nội dung của phân tích kinh tế xã hội:

Phân tích hiệu quả tài chính kinh tế xã hội dự án đầu tư có thể được thực hiện theo

Trang 7

phương pháp phân tích một số chỉ tiêu đơn giản:

+ Giá sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự

án

+ Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho 1 đồng vốn của dự án

+ Mức thu hút vốn lao động vào làm việc,

+ Mức đóng góp của dự án vào ngân sách nhà nước hàng năm và tính cho

cả đời dự án

+ Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

+ Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

+ Các lợi ích và ảnh hưởng khác

5 Giới thiệu dự án

- Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê.1

- Chủ đầu tư: Công ty đầu tư xây dựng và phát triển nhà Ninh Bình

-Địa điểm xây dựng: Thị Xã Tam Điệp- tỉnh Ninh Bình

-Quy mô dự án: Gồm 28 hạng mục chính: 4 nhà A, 11 nhà B, 4 nhà C,9 nhà D

-Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd= 2 năm( Quý 4/2014-> Quý 1/ 2016)

- Thời gian tính tóa, đánh giá dự án: Nda= 15 năm

- Mục đích đầu tư xây dựng: Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc

người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

- Giải pháp xây dụng và trang thiết bị:

+) Thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại

+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công( mặt bằng, mặt cắt, giải phóng mặt

bằng )

Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương và đạt tiêu

chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao(* * *)

Trang 8

-V: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình

- GXD: Chi phí xây dựng của dự án

- GTB: Chi phí thiết bị của dự án

- GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư

-GQLDA: Chi phí quản lý dự án

- GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

-GK: Chi phí khác của dự án

-GDP: Chi phí dự phòng

I.1 Xác định chi phí xây dựng của dự án:

Các căn cứ :

- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md…)

- Suất đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành

Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau :

Trong đó:

giXD - Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i

n – Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Đối với những hạng mục thông dụng thì giXD được tính như sau:

giXD = Si x Pi

Pi – Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị

công suất của hạng mục thứ i;

SI - diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

)2()1

(

1

XD GTGT n

i

i XD



Trang 9

Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì gXD tính như phương pháp lập dự

toán chi tiết hạng mục

- Xác định diện tích xây dựng cơ bản:

- Sân bãi đỗ xe, đường giao thong

- Hệ thống cấp điện cấp nước ngoài nhà

- Hệ thống cấp thoát nước ngoài nhà

- Hàng rào+ cổng ra vào

- Vườn hoa+ cây cảnh

- Sân tennis

Trang 10

2

(1,2x5,5+5,5x7,25+2,7x1,1+3x(7,25-0,25x0,25x0.013-1,5x2,5

Trang 11

Bảng chỉ số giá

Quý IV 2012

Quý I 2013 Quý II 2013 Quý III 2013 Quý IV

2013

I Công trình Nhà ở

Chỉ số giá liên hoàn

bình quân

I 1 =100,14

II Công trình Đường giao thông

bình quân

I 2 =100,659

III Công trình Cơ quan trụ sở văn phòng

bình quân

I 3 =100,155

Trang 12

Tổng chi phí xây dựng các hạng mục công trình nhƣ sau:

Chi phí xây dựng các hạng mục công trình nhà chính:

Dự án lấy suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2-3 tầng, kết cấu

BTCT chịu lực, tường bao xây gạch, sàn mái đổ BTCT tại chỗ là 7,620 đồng

Đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe:

Giá xây dựng 1m2 bãi đỗ xe và đường giao thông rộng 7,5m, mặt đường

láng nhựa 3KG/m2 tính toán chung là: 1,46 triệu đồng/m2

Hàng rào:

Trang 13

Hàng rào cao 2m, xây bằng tường gach chỉ tính theo công trình tương tự

là 1.500.000đ/m2

Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính với chi phí dự kiến là: 100.000.000

đồng( bao gồm trụ cổng và cổng) và 2 cổng phụ với chi phí dự kiến là 50.000.000đồng

Vườn hoa cây cảnh:

Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo công trình tương tự là

50.000đồng/m2

Chi phí mua sắm cây cảnh dự kiến là 150 cây, giá 1 cây là 300.000đồng/m2

Chi phí mua sắm cây xanh bao quanh dự án vs khoảng 15m/cây dự kiến là 200

cây, giá 1 cây là 50.000/cây

Hệ thống cấp điện ngoài nhà:

Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính =2%Gxd

Hệ thống thoát nước ngoài nhà:

Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các mục chính= 2% Gxd

Chi phí xây dựng nhà bảo vệ, nhà điều hành:

Dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình cho nhà 1 tầng mái tôn, nhà bảo

vệ là 1.523.000/m2 Nhà điều hành là nhà 1 tầng khép kín kết cấu BTCT có suất vốn

đầu tư là 4.009.000/m2

Chi phí xây dựng sân chơi:

Dựa vào tập suất vốn đầu tư cho ssan tennis là 3,66 triệu đồng/m2

Chi phí san nền:

San nền bằng cát đen dày 1m Lấy theo các công trình tương tự là 100.000/m2

Trang 14

6 Đường giao thông(m2) 8.475 1.460 12.373.500 1.237.350 13.610.850

1.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ

dùng không thuộc tài sản cố định )

1.2.1 Chi phí mua sắm thiết bị

*Các căn cứ xác định:

- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các

nhà ở, các trang thiết bị dụng trong quản lý điều hành dự án

Theo TCVN 7759 : 2009 về Biệt thự du lịch – Xếp hạng : tiêu chí về trang thiết bị

trong nhà:

 Phòng khách:- Một bộ salon

Trang 15

- Cốc thủy tinh, tách uống trà, cà phê

- Tranh ảnh nghệ thuật treo tường

- Thiết bị báo cháy

- Giường đơn 0,9 m x 2 m, giường đôi 1,5 m x 2 m

- Tủ đầu giường, tủ đựng quần áo có mắc treo bên trong

- Chất tẩy rửa và dụng cụ vệ sinh bếp

- Thiết bị thông gió, thiết bị báo cháy

-Thiết bị chắn dầu mỡ

*Sân phơi::1 máy giặt

Trang 16

*Phòng bảo vệ: 1 giường đơn, 1 tivi 21 inch,1 bộ bàn ghế làm việc

*Phòng quản lý:8 bộ bàn ghế văn phòng, 1 điều hòa, 1 salon ,5 máy vi tính, 2 máy

Nhà C (4 nhà)

Nhà D (9 nhà)

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận

chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường

- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là: 20,828 (vnđ)

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

*Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (3) sau :

Qi -Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;

Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:

Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi

mi-giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN;

ni-Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i;

Ki-Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container

Vi- Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường;

)3()1

(

*

1

TBi VAT m

i

i i



Trang 17

hi-Thuế và phí bảo hiểm

Chi phí mua sắm thiết bị

(đơn vị tính: 1000đ)

lượng

Đơn giá chưa có (VAT)

Chi phí trước thuế

Thuế VAT Chi phí sau

Trang 18

bị cần lắp đặt

đơn giá lắp đặt hoặc tỷ

lệ chi phí lắp đặt

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

THUẾ VAT

CHI PHÍ SAU THUẾ

1 Chi phí mua sắm thiết bị 11.371.617 1.137.162 12.508.779

- Khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế

- Bảng giá đất của địa phương, đơn giá bồi thường

- Chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường

Chi phí bồi thường tái định cư bao gồm:

- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất

-Chi phí tái định cư

- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng

-Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây

dựng

Chi phí bồi thường tài sản trên đất:

Trang 19

Giả thiết ban đầu sử dụng là đất được lấy là đất trồng lúa nên chi phí bối

thường ở đây là chi phí bồi thường cây lúa Giá bối thường cây lúa là 8000đ/m2

1 Chi phí bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

* Khi bồi thương đất nông nghiệp thì việc bồi thường đất được thực hiện theo điều

9 Nghị định số 197/2004 NĐ-CP Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi

Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có

đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử

dụng

GBTĐ = GĐ x S

GĐ = 50.000đồng/m2 (theo bảng giá đất nông nghiệp của thị xã Tam Điệp tỉnh Ninh

Bình, kèm theo quyết định số 20/2013/QĐ-UBND ngày 31-12-2013 của UBND tỉnh

“Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu

hoạch đó Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất

trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời

điểm thu hồi đất.”

Mức giá lúa hiện tại là 8000đ/kg

Với sản lượng 4000 kg/1ha

Ước lượng với diện tích khu đất S là 25.575,18 ước tính được sản lượng là 10230kg

Gl = 8000 x 10230=81.840.000 (đồng)

3 Hỗ trợ di chuyển ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề:

a) Chi phí di chuyển hỗ trợ ổn định đời sống: Theo điều 39 quyết định

108/2009/QĐ-UBND: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi

Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được nhà nước hỗ trợ đời sống” Trong

phạm vi đồ án này thì giả thiết các hộ dân bị thu hồi toàn bộ đất đang sử dụng,

không phải di chuyển chỗ ở

- Mức hỗ trợ cho 1 nhân khẩu tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 1

tháng Theo thông báo giá thị trường hàng tháng của Sở tài chính

- Giả sử có 5 hộ dân và có 15 nhân khẩu Giá gạo: 12000đ/kg

GÔĐĐS = 15 x 12 x 30 x 12000=64.800.000 (đồng)

Trang 20

b Chi phí hỗ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề: Theo điều 22 của nghị định

69/2009 NĐ-CP về hỗ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề

Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất

nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất

nông nghiệp tại địa phương

G ĐTCĐN = 2 x 50000x 25.575,18=2.557.518.000 (đồng)

4 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bối thường tái định cư:

Theo điều 51 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND( do em không tìm được quyết định

về việc tổ chức hỗ trợ, bồi thường tái định cư của tỉnh Ninh Bình nên e lấy của

thành phố Hà Nội).:’’ Tổng kinh phí tổ chức bồi thường hỗ trợ và tái định cư

không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường hỗ trợ Kinh phí này được phân bổ

như sau: tổ chức được nhà nước giao nhiện vụ thực hiện công tác bồi thường , hỗ

trợ và tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư) được sử dụng 60% tổng mức đầu tư được duyệt

GTĐC =60%x2%x(1.278.759.000 +81.840.000 +64.800.000+2.557.518.000)

= 47.795.000 (đồng)

5 Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng

Chi phí bồi thường , hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường là:

G= 1.278.759.000 +81.840.000 +64.800.000+2.557.518.000+47.795.000

= 4.030.712.004 (đồng)

Giả sử thuê đất trong 27 năm

Căn cứ vào Nghị quyết số 18/2012/NQ- HĐND ngày 20/12/2013 Hội đồng

nhân dân tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt bảng giá các loại đất 2014 trên

tỉnh Ninh Bình

-) Giá đất phi nông nghiệp ở phường Bắc Sơn thị xã Tam Điệp, Đường Quang

Trung gần Chi cục thuế là 8.000.000 (đ/m2)

-) Tiền thuê đất trong 1 năm là: 8.000.000 x 25.575,18 x 1%=2.046.014.400

(đồng )

=> Tổng tiền thuê đất là: 2.046.014.400 x 27= 55.242.388.800 (đồng)

=>Như vậy trong 20 năm đầu không phải nộp tiền thuê đất( bao gồm 2 năm xây

dựng và 18 năm vận hành) còn 7 năm cuối cùng thì vẫn phải nộp tiền thuê đất

Tuy nhiên dự án có 2 năm xây dựng và 15 năm vận hành Số tiền được khấu trừ

hết trong 17 năm phân tích dự án Còn từ năm thứ 18 đến năm thứ 27 vẫn phải

Trang 21

2 Chi phí bồi thường tài sản trên đất 81.840.000 0 81.840.000

1.4 Xác định chi phí quẩn lý dự án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dụng và chi phí khác(

chƣa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)

* Căn cứ xác định:

- Nội dung chi phí

- Các định mức chi phí hiện có

- Khối lượng và đợn giá

-Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định

Hiện nay có thể áp dung theo công văn số 957/QD- BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009 và

một số văn bản hiện hành khác

Trang 22

Chi phí sau thuế

I Chi phí quản lý dự án ĐMTL*(Gxd+Gtb)

178.662.472,280 1,458

2.604.899

II Chi phí tƣ vấn

8.212.076

821.208

9.033.284

1 Chi phí lập dự án khả thi ĐMTL*(Gxd+Gtb)

178.662.472,280 0,253

452.016

45.202

497.218

6.789

74.681

3 Chi phí khảo sát thiết kế Tạm tính 20% CPTK

716.060

71.606

787.666

167.225.677,280 2,141

3.580.302

358.030

3.938.332

5 Chi phí thẩm tra thiết kế ĐMTL*Gxd

167.225.677,280 0,086

143.814

14.381

158.195

6 Chi phí thẩm tra dự toán ĐMTL*Gxd

167.225.677,280 0,084

140.470

14.047

154.517

7 Chi phí tư vấn đáu thầu thi

224.660

2.471.264

10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết

31.255

3.125

34.380

Trang 23

68.336

751.693

2.167.485

216.748

2.384.233

1 Chi phí thẩm tra phê duyệt

249.558

24.956

274.513

2 Chi phí kiểm toán quyết toán %TMĐT

380.197

38.020

418.216

3 Chi phí bảo hiểm công trình Tạm tính

0,2%*(Gxd+Gtb) 178.662.472,280

357.325

35.732

393.057

4 Chi phí khác còn lại

Tạm tính 10%*các chi phí chưa gồm thuế đã tính trên 1.180.405 118.041 1.298.446

Tổng cộng

12.984.460

1.037.956

14.022.416

Trang 24

1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu:

Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự

trữ, trong lưu thong hoặc có thể căn cứ vào chi phí vận hành từng năm và tỷ lệ vốn

lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỷ lệ phần % so với doanh thu bán

sản phẩm Trong dự án này sử dụng cách tính theo tỷ lệ % so với doanh thu thuê

diện tích

Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến

lấy bằng nhu cầu vốn lưu động của năm nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng

vốn lưu động dung cho mua sắm các dụng cụ, trang bị , cho dự án không thuộc tài

sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn nhà nghỉ, nhà khách…

Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức :

DTcho thuê = Scho thuê x Gcho thuê

=> Trong đó : Scho thuê= diện tích cho thuê

Dự kiến : Gcho thuê = 0,80triệu đồng /1 m2 / 1 tháng

Diện tích sàn cho thuê chiếm 80 % tổng diện tích sàn :

Scho thuê =18.755,82 x 80 % = 15.004,66 (m2)

Doanh thu cho thuê diện tích năm đầu tiên là :

DTcho thuê năm 1 = 15.004,656x 0,8 x 12 x 75%= 108.033,52 (triệu đồng)

(Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 75 %)

Ta lấy tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10%

Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là :

10% x DT = 10.803,350 (triệu đồng)

=> Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là 10.803,350(triệu đồng.)

Trang 25

1.6: Tổng hợp vốn đầu tƣ chƣa tính lãi vay trong thời gian xây dụng và dự

4 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn

đầu tư xây dựng và chi phí khác 12.984.460 1.037.956,07 14.022.416

+ Lãi suất huy động vốn vay là 12% ghép lãi theo năm

- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc và lãi

trong thời hạn kể từ năm hoạt động đầu tiên

- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn

của ngân hàng thương mại với lãi suất là 15%

c Kế hoạch huy động vốn của dự án

- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án: Thời gian thực hiện 2 năm, tiến độ theo quý

- Nguồn vốn của dự án:

Lập bảng kế hoạch huy động vốn:

Bảng: Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng

Trang 26

QUÝ I/2015

QUÝ II/2015

QUÝ III/2015

QUÝ IV/2015

QUÝ I/2016

8 Đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị

16 Thẩm tra phê duyệt quyết toán

17 Kiểm toán quyết toán

18 Quản lý dự án

19 Công việc khác còn lại

20 Vốn lưu động ban đầu

Trang 27

QUÝ II/2014

QUÝ III/2014

QUÝ IV/2014 QUÝ I/2015 QUÝ II/2015

QUÝ III/2015

QUÝ IV/2015 QUÝ I/2016

8 Đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị 34.733 34.733

9

Đền bù, giải phóng mặt bằng,

18 Quản lý dự án 2.604.899 325.612 325.612 325.612 325.612 325.612 325.612 325.612 325.612

Trang 28

 GDP1 : chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh

GDP2 : dự phòng do yếu tố trượt giá

Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1

 Ta có công thức tính chi phí dự phòng 1 sau :

QUÝ

1 Vốn đầu tư dự kiến

thực hiện trong quý 5.623.509 5.227.430 37.609.514 37.609.514 37.609.514 37.609.514 37.609.514 26.486.686

2 Dự phòng khối lượng

Trang 29

Bảng kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng

(gồm chi phí dự phòng 1 sau thuế) :

Bảng 1.9.2 : KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG (BAO GỒM CHI PHÍ DỰ PHÒNG 1)

Đơn vị tính: 1000 đồng

IV/2014

QUÝ I/2015 QUÝ II/2015

QUÝ III/2015 QUÝ IV/2015 QUÝ I/2016

40.468.614

40.468.614 40.468.614 -

12 Giám sát xây dựng - - 543.678 -

Trang 30

16 Thẩm tra phê duyệt

17 Kiểm toán quyết toán - -

-

- - - -

460.038

18 Quản lý dự án 358.174 358.174

358.174

358.174 358.174

358.174

20 Vốn lưu động ban đầu - -

-

- - - -

11.883.685

Tổng 6.185.860 5.750.173

41.370.466

41.370.466 41.370.466

29.135.355 Cộng dồn 6.185.860 11.936.034 53.306.499 94.676.965 136.047.431 177.417.896 218.788.362 247.923.717

Trang 31

 Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá

- Cần căn cứ vào độ dài thời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn,

tình hình biến động giá trên thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ

số giá xây dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng Chi phí dự

phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:

L

t T

1 t

vayt t

– ∆ IXDCT:mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong cả khu vực và quốc tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân năm đã

tính

Trang 32

Chỉ số giá xây dựng công trình liên hoàn

Trang 33

QUÝ III/2014

QUÝ IV/2014

QUÝ I/2015

QUÝ II/2015

QUÝ III/2015

QUÝ IV/2015

QUÝ I/2016

1 Chi phí đầu tư chưa có

III/2014

QUÝ IV/2014

QUÝ I/2015

QUÝ II/2015

QUÝ III/2015

QUÝ IV/2015

QUÝ I/2016

1 Vốn đầu tư ban

5.227.430

37.609.514

26.486.686 225.385.197

2 Dự phòng 1 562.351

522.743

3.760.951

2.648.669 22.538.520

3 Dự phòng 2 141.030

265.183

2.894.597

3.903.788

4.935.988

5.991.721

7.071.524

5.757.949 30.961.782

4 Tổng cộng 6.326.891

6.015.357

44.265.062

45.274.254

46.306.454

47.362.187

48.441.990

34.893.304 278.885.499

Trang 34

Bảng kế hoạch huy động vốn của dự án(bao gồm dự phòng 1 và 2) : (đơn vị tính 1000đ)

-7 Đấu thầu thi công xây dựng - - 150.289 - - - -

-8 Đấu thầu cung cấp lắp đặt - - 39.969 - - - -

-16 Thẩm tra phê duyệt quyết toán - - - -

-17 Kiểm toán quyết toán - - - -

-18 Quản lý dự án 366.340 - 374.692 - 383.234 - 391.971

19 Công việc khác còn lại - - - -

-20 Vốn lưu động ban đầu - - - -

-6.326.891

- 6.015.357 - 44.265.062 - 37.098.218 8.176.036 6.326.891

Trang 35

-7 Đấu thầu thi công xây dựng - - -

-8 Đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị - - -

-9 tái định cư, thuê đất- - - -

-10 Bảo hiểm công trình - - -

-11 Xây dựng các hạng mục - 45.297.001 - 46.329.719 - 47.385.983 -

-12 Giám sát xây dựng - 608.545 - 622.420 - 636.610 -

-13 Mua sắm,lắp đặt thiết bị - - - - 16.573.395

14 Giám sát lắp đặt thiết bị - - - 45.292

15 của chất lượng công trình - - - - 990.274

16 Thẩm tra phê duyệt quyết toán - - - 361.641

17 Kiểm toán quyết toán - - - 550.954

18 Quản lý dự án - 400.908 - 410.048 - 419.397 - 428.959

19 Công việc khác còn lại - - - 1.710.560

20 Vốn lưu động ban đầu - - - - 14.232.229

46.306.454 - 47.362.187 - 48.441.990 - 34.893.304 93.705.528

Trang 36

Căn cứ xác định :

Kế hoạch huy động vốn của dự án ( đã bao gồm đầy đủ chi phí dự phòng 1 và

chi phí dự phòng 2 )

Lãi suất vay vốn

Phương thức tính lãi (giả định trong thời gian xây dựng chưa trả nợ cả gốc và

lãi), giả thiết vốn vay được huy động ở đầu các quý

Lãi suất huy động vốn là 12%, ghép lãi theo năm

- Lãi suất theo quý là :iq=2,87 %

- Tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng được tính như

sau

 Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn :

) 1 (

1 i

Vt : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t

i : lãi suất vay vốn của dự án

n : thời gian xây dựng

B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t

Lập bảng dự trù lãi vay trong thời kỳ xây dựng Lãi suất huy động vốn vay: rq=2,87%

Cách tính: + Tổng số tíc lũy ở cuối mỗi quý = Tổng số nợ đầu quý+ Vốn vay trong

quý+ Số tiền lãi phải trả ở cuối quý

Số tiền lãi phải trả ở cuối các quý= Tổng số nợ đầu quý*rquý+1/2* Vốn vay trong

quý* rquý

Trang 37

LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG

I/2015

QUÝ II/2015

QUÝ III/2015

QUÝ IV/2015 QUÝ I/2016

8.176.036

46.306.454

47.362.187

48.441.990 34.893.304

2 Số vốn gốc tích lũy đến

8.176.036

54.482.490

101.844.677

150.286.667 185.179.971

3 Số vốn gốc và lãi tích lũy

8.410.994

56.289.882

106.630.754

159.529.123 200.009.611

4 Số lãi tích lũy đến cuối

234.958

1.807.392

4.786.077

9.242.456 14.829.640

Trang 38

1.8 Tổng mức đầu tư của dự án:

trước thuế Thuế VAT Chi phi sau

Chi phí quản lý dự án, chi phí tư

vấn đầu tư xây dựng và chi phí

Trang 39

Chi phí sử dụng điện nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quá trình làm

việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh , tưới cây và

một số nhu cầu khác của dự á Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người

thuê chi trả Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện, nước tiêu hao, giá điện, nước

hoặc cũng có thể căn cứ vào mục tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh thu( có thể

sử dụng mức từ 1% đến 3% so với doanh thu) Trong dự án này dự trù chi phí điện, nước

thông qua tỷ lệ % doanh thu

Trang 40

1 Doanh thu cho thuê diện tích 108.033,52 115.235,76 115.235,76 115.235,76 115.235,76 122.437,99 122.437,99

2 Tỷ lệ chi phí điện nước so với

Doanh thu cho thuê diện tích 122.437,99 122.437,99 129.640,23 129.640,23129.640,23136.842,46 136.842,46136.842,46

Tỷ lệ chi phí điện nước so với

Chi phí sử dụng điện nước 1.224,38 1.224,38 1.296,40 1.296,40 1.296,40 1.368,42 1.368,42 1.368,42

Định dạng
Số trang	99
Dung lượng	1,95 MB