đồ án kinh tế đầu tư

đồ án kinh tế đầu tư cho sinh viên xây dựng, khoa kinh tế và quản lý xây dựng. mong rằng tài liệu có thể giúp ích cho mọi người. :) :) :) :) :3 :3 :3 :3 .....................................................................................................................................................................

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÍ XÂY DỰNG ĐỒ ÁN MƠN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Giáo viên hướng dẫn : Sinh viên thực : MSSV : Lớp quản lí : Lớp môn học : Hà Nội – tháng 6/2015 GIỚI THIỆU DỰ ÁN • Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng cơng trình nhà biệt thự cao cấp cho th • • • Chủ đầu tư: Cơng ty Đầu tư Xây dựng Số Hà Nội Địa điểm xây dựng: Thị Trấn Đông Anh, Hà Nội Quy mô dự án: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ - Loại dự án đầu tư xây dựng cơng trình:Căn vào QCVN 03:2009/BXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/9/2009,phụ lục A,bảng A.1:Phân loại,phân cấp cơng trình - dân dụng,loại cơng trình nhà riêng lẻ biệt thự  =>Dự án thuộc cấp II Tổng diện tích xây dựng : 8.878,55 m2 Tổng diện tích mặt cơng trình : 22.196,375 m2 Thời gian xây dựng hạng mục : Txd = Năm.( Quý 2/2015 → Quý 2/2017) Thời gian để chuẩn bị thực đàu tư xây dựng : tháng (Quý 2/2015 → quý 4/2015) Ngoài hạng mục khác: o Sân bãi đỗ xe + Đường giao thơng o Hệ thống cấp điện ngồi nhà o Hệ thống cấp, nước ngồi nhà o Vườn hoa, thảm cỏ, xanh, cảnh o San lấp mặt o Nhà bảo vệ, điều hành o Bể bơi o Một số cơng trình ngồi nhà khác CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ A PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I.Xác định tổng mức đầu tư dự án (GDA) Công thức xác định tổng mức đầu tư dự án • Khi biết giá chuẩn XD;số lượng giá thiết bị chi phí khác tổng mức đầu • tư xác định theo công thức (1) Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình tính theo cơng thức sau: GDA = GXD + GTB + GBT-TĐC + GQL +GTV + GK + GDP Trong đó:  GXD: Chi phí xây dựng dự án (1) ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ  GTB: Chi phí thiết bị dự án  GBT-TĐC: Chi phí bồi thường giải phóng mặt tái định cư  GQL: Chi phí quản lý dự án  GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng  GK: Chi phí khác dự án  GDP: Chi phí dự phịng I.1 Xác định chi phí xây dựng.( GXD ) a Các cứ: • Danh mục cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây • • dựng Khu biệt thự cho thuê TDT Quy mô xây dựng công trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án Theo định số 439 / QĐ – BXD ngày 26/04/2013 Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đâu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu • • cơng trình năm 2012 Các tập số giá phần xây dựng Bộ Xây dựng công bố năm Mức thuế suất VAT theo quy định hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 theo thông tư số 06/2012/TT-BTC tài hướng dẫn thi hành số điều luật thuế giá trị gia tăng ) Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng 10 %, áp dụng theo mục Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định theo Điều 11: thuế suất 10 % thông tư số 06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 11 tháng năm 2012 b Cơng thức xác định chi phí xây dựng dự án Chi phí xây dựng tính tốn theo cơng thức (2) sau: (2) Trong đó: - : chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng cơng trình, hạng mục thứ i Đối với hạng mục thơng dụng tính sau: = - Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo đơn vị diện tích hay đơn - vị cơng suất hạng mục thứ i Diện tích hay công suất thiết kế hạng mục thứ i (có n hạng mục) Đối với hạng mục theo thiết kế riêng biệt tính phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục - : số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ : Thuế giá trị gia tăng sản phẩm xây lắp c Tính tốn suất chi phí xây dựng • Tính tốn diện tích sàn xây dựng cho hạng mục xây dựng nhà A,B,C D - Diện tích chi tiết trình bày “ Bảng 1.1: Bảng tính diện tích sàn “ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Bảng 1.1 : BẢNG TÍNH DIỆN TÍCH SÀN Nhà Tầng Trệt A Mái B C Mái Tum Mái D Mái Cơng thức tính 14*(4,75+2,75+2*0,125)-0,5*(2,5+0,25)*(2,16+0,125) 14*(3,25+1,2+1,05+0,5+0,6+0,65)+1,1*(0,85+2+1,34+0,9+2,6)+0,5*1,325*(0,1+1,3+2,4+1,3+0,1)+1,2*(3,25+1,2+1,05) -1*1,5-0,5*1,4*(2,16+0,125) (14+1,2+1,45-0,25)*(5,25+2,75+0,25)-1,2*2,75-1,1*2,75-0,5*1,1*2,4+1,18*0,74-2,36*2,36-(2,4+0,2*2)*0,505-3*2,2951*1,5 (14+1,2+1,2)*( 5,25+0,25)+(0,35+3+0,84+0,9+2,18+0,42)*(0,6+1,9+0,25+0,11)- 0,5*(3,25+5,25+0,125+0,25)1*1,5+(1,3*2+0,6*2+2,4)*1,2 4,09*3,27 Tổng diện tích sàn 7,5*13,5-1,52*2,14 14,21*7,5-1,41*1,92 13,89*7,5-1,41*1,92-0,5*1,52*2,56-0,4*4-0,5*(3,28-0,11)*3,95 2,56*1,52 Tổng diện tích sàn: 12,22*6,81+(10,02-6,81)*5,92-4*(1,3-0,11) 6,62*12,22+(10,02-6,62)*5,92-1*4+0,6*1,9*2 6,62*12,22+(10,02-6,62)*5,92-1*4+0,6*1,9 2,69*(0,8+0,68+1,53+0,11) 3,18*2,855*0,5 Tổng diện tích sàn 4*(10,07*(3,705+3,925+0,11)+8,71*(4,03+2,21)+0,5*3,5-1,39*1,8) 4*((9,28+0,11)*( 3,705+3,925+0,11)+4,03*(9,28 +1,39*+0,22)+ 4,1*2,1+ 1,18*5,2+1,2*1,31+1,6*4,035+ 1,2*3,705 -1,39*1,8)) 4*((9,315+0,22)*(12,895+0,22)-(1,2-0,11)*(3,915-0,11)-1,2*2,61-1,39*1,8) 10,63*10,54-4*(1,39*1,455) Tổng diện tích sàn: Diện tích (m2) 105,36 116,90 114,48 118,05 13,37 468,16 97,99 103,86 91,64 3,89 297,38 95,96 99,30 98,16 7,99 4,54 305,95 525,60 565,13 464,51 110,02 1665,26 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Tổng diện tích sàn là: Fs = 7A + 5B + 6C+4D =13260,78(m2) Tổng diện tích chiếm đất Nhà A B C D Cơng thức tính diện tích hình chiếu mái (14+1,2*2)*9,16-2,36*1,43 7,5*13,89 10,62*13,42-(10,62-6,62)*(13,42-7,12) 26,34*21,6-4*1,39*4,01 Diện tích hình chiếu mái Sm 146,84 104,175 117,32 546,64 Khuôn viên (m2) (Sm/0,5) 293,68 208,35 234,64 1093,3 Tổng khuôn viên:7A + 5B + 6C + 4D =7*293,68 + 5*208,35 + 6*234,64 + 4*1093,3 = 8.878,5(m2) Ta có DIỆN TÍCH TỒN KHU ĐẤT = 35% DIỆN TÍCH CHIẾM ĐẤT => Diện tích tồn khu đất : Fkđ = Fxd /35% = 8.878,55 / 35% = 25.367,285 (m2) Bảng1.2 Diện tích hạng mục dự án Diện tích (m2) STT Tỷ lệ chiếm đất (%) 8.878,55 35 Tên hạng mục Hạng mục cơng trình (Nhà A,B, C, D) Sân bãi đỗ xe 900 3,5 Vườn hoa, cảnh 6340 25 Nhà bảo vệ, điều hành 360 1.4 Bể bơi (50m *26m) 1300 5,1 Đường giao thông 4300 17 Vỉa hè 1884 7,4 Hàng rào, tường bao & cổng vào 521,5 Cơ sở hạ tầng khác 883,235 3.6 Tổng 25.367,285 100 Xác định suất chi phí xây dựng cơng trình: • Xác định suất chi phí xây dựng cơng trình: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ - Dự án bắt đầu thực vào quý II năm 2015 XD ban hành tập suất vốn đầu tư năm 2013 theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 nên phải quy đổi suất vốn năm 2015 (dự kiến),thông qua số giá xây dựng bình qn , việc tính tốn thơng qua cơng thức S XD 2015= S XD 2013 * (IXDCTbq )k - SXD 2015 : Suất vốn đầu tư quý II năm 2015 - SXD 2013 : Suất vốn đầu tư năm 2013 - IXDCTbq :Chỉ số giá liên hồn bình qn, xác định cách tính bình qn số giá xây dựng liên hồn theo loại cơng trình tối thiểu thời kỳ gần so với thời điểm tính tốn => Ta lấy 12 q, bao gồm: quý năm 2012, quý năm 2013 quý 2014 - k : số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư Ở k = Tính IXDCTbq Trong ta có: Ibq tính tốn theo số liệu bảng 1.3 sau, số giá phần xây dựng lấy theo số liệu từ văn công bố Bộ Xây dựng Sở xây dựng thành phố Hà Nội Các số giá xây dựng lấy gốc năm 2011 = 100 % Các số giá xây dựng lấy theo: - Quyết định số 86/QĐ-SXD ngày 05 tháng 01 năm 2013 Sở xây dựng thành phố Hà - Nội Quyết định số 2469/QĐ-SXD ngày 23 tháng năm 2013 Sở xây dựng thành phố Hà - Nội Quyết định số 4983/QĐ-SXD ngày 10 tháng năm 2013 Sở xây dựng thành phố Hà - Nội Quyết định số 8062/QĐ-SXD ngày 23 tháng 10 năm 2013 Sở xây dựng thành phố Hà Nội - Quyết định số 102/QĐ-SXD ngày 08 tháng 01 năm 2014 Sở xây dựng thành phố Hà - Nội Quyết định số 2816/QĐ-SXD ngày 29 tháng năm 2014 Sở xây dựng thành phố Hà - Nội Quyết định số 10926/QĐ-SXD ngày 25 tháng 12 năm 2014 Sở xây dựng thành phố Hà Nội Giả sử quý II năm 2014 khơng có biến động số giá xây dựng so với quý trước ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ BẢNG 1.3: Bảng số giá phần xây dựng (2006=100%) Chỉ số giá phần xây dựng Qúy IV năm 2011 100 Qúy I năm 2012 100,45 Qúy II năm 2012 100,07 Qúy III năm 2012 99,56 Qúy IV năm 2012 98,47 Qúy I năm 2013 97,94 Qúy II năm 2013 97,89 Qúy III năm 2013 97,3 Qúy IV năm 2013 96,95 10 Qúy I năm 2014 97,07 11 Qúy II năm 2014 97,07 12 Qúy III năm 2014 98,47 13 Qúy IV năm 2014 97,31 CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XÂY DỰNG BÌNH QUÂN STT QUÝ Chỉ số giá phần liên hoàn 100,45 99,62 99,49 98,91 99,46 99,95 99,4 99,65 100,12 100 101,44 98,82 99,77  Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là: Ibq quý = - = 99,77% Theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp kết cấu cơng trình năm 2013, có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn 8,99 triệu đồng => SXD2013= 8,99 (triệu đồng) Thay số liệu vào phương trình (1):  SXD2015quý II = 8,99* (99,77%)5= 8,89 (Triệu đồng) - Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT là:  SXD2015(trước thuế) = = 8,08 (triệu đồng ) d Tính tốn suất chi phí cho hạng mục phụ khác • Tính tốn xây dựng bể bơi Nhà A có bể bơi thơng minh với diện tích 24m2 nhà có tổng diện tích - 24*7=168 m2 Suất chi phí xây dựng cho 1m2 bể bơi thông minh 8,070 triệu/m2 bể - Theo định số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 Bộ Xây dựng, bể bơi khơng có khán đài, kích thước 50m x 26m, suất chi phí xây dựng 11,090 triệu đồng/ 1m2 Suất chi phí xây dựng sân bể bơi (dự kiến) : SXD2015 = 11,09*(99,77%)5 =10,96(triệu đồng)  Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là: SXD2014 (trước thuế) = = 9,97(triệu đồng)  ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ • - Tính tốn chi phí xây dựng đường giao thơng Khu đất có đường giao thơng: 1đường dài 101m, đường dài 74m 1đường dài 155 m, đường dài 130m Với chiều rộng đường giao thông 10m  Tổng diện tích đường giao thơng à: SGT = 155*10 +130*10 + (74-20)*10 + (101-20)*10= 4300 (m2) - Theo định số 634/QĐ-BXD 09/06/2014của Bộ Xây dựng, đường cấp V, đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng x m (trong lề gia cố rộng x 0,5 m đồng với kết cấu áo đường ), mặt đường gồm lớp BTN dày cm lớp móng cấp phối đá dăm, suất chi phí xây dựng : 10,730 tỷ đồng/ km => suất chi phí xây dựng : 1,43 triệu/ m2 - Suất chi phí xây dựng đường giao thơng dự kiến : SXD2015 = 1,43*= 1,41(triệu đồng / m2) - Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) : SXD2015 (trước thuế) = = 1,28 (triệu đồng /m2) • Sân bãi đỗ xe :Lấy theo dự toán cơng trình tương tự 1.2 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT) Tính tốn chi phí xây dựng hàng rào, cổng Hàng rào cao 1,8m, xây tường gạch 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2 m, • - đơn giá xây dựng 1m, chiều dài lấy theo chu vi khu đất 642m hàng rào dự kiến tính theo cơng trình tương tự 0,8 triệu đồng / m (chưa bao gồm thuế VAT) Cổng vào sử dụng cổng rộng 15m chi phí dự kiến là: 160 triệu đồng (bao gồm - trụ cổng cổng) cổng phụ rộng 10m chi phí dự kiến 90 triệu đồng Lấy trung bình 65 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT) Tính tốn chi phí vườn hoa, thảm cỏ, xanh • - Chi phí vườn hoa, thảm cỏ : Đơn giá m2 xanh, vườn hoa thảm cỏ 350.000 đ/m2 • Tính tốn chi phí xây dựng hệ thống kĩ tht ngồi nhà - • Hệ thống cấp điện nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng hạng mục = 1,5%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT) Hệ thống cấp, thoát nước ngồi nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng hạng mục = 2%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT) Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngồi nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng hạng mục = 2%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT) Tính tốn chi phí xây dựng nhà quản lí nhà bảo vệ - Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà tầng hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ chỗ Theo định 634/QĐ-BXD 09/06/2014 Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà 4,34 triệu đồng/ 1m  Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là: SXD2015 (trước thuế)= =3,9(triệu đồng) ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ - Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Theo định số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà 1,65 triệu đồng /1 m2  Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là: SXD2014 (trước thuế) = =1,48 (triệu đồng ) • Tính tốn xây dựng vỉa hè - Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến 0,8 triệu đồng /1 m2 sân vườn ( chưa - • bao gồm thuế VAT) Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến cơng trình tương tự 660.000 đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT) Tính tốn chi phí san : San lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san lây theo cơng trình tương tự 80.000 đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT ) • • - Chi phí cho hạng mục khác :Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng hạng mục = 0,5%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT) Tính tốn chi phí xây dựng dự án Với số liệu suất chi phí tính tốn dự kiến ,ta lập bảng tính suất chi phí xây dựng dự án Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 % Đơn vị tính : triệu đồng Bảng suất chi phí xây dựng dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê TDT e Xác định chi phí xây dựng dự án Dựa theo bảng chi phí xây dựng dự án xây dựng khu biệt thư cho thuê TDT => ta có chi phí xây dựng dự kiến : GXD (trước thuế)= 136069,26triệu đồng GXD (trước thuế) = 149676,19triệu đồng BẢNG : TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC St t Si Pi Xây dựng nhà A Xây dựng nhà B Xây dựng nhà C xây dựng nhà D Bể bơi Nhà quản lí khu Nhà bảo Đường Đơn vị m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 3277,14 1486,90 1835,70 6661,04 1300,00 250,00 90,00 4300,00 8,08 8,08 8,08 8,08 9,97 3,90 1,48 1,28 CPhí trước 26479,28 12014,15 14832,46 53821,20 12961,00 975,00 133,20 5504,00 Bãi đỗ xe m2 900,00 1,20 1080,00 10 Vườn hoa m2 6340,00 0,35 2219,00 Tên hạng mục 10 Thuế suất 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Thuế VAT 2647,93 1201,42 1483,25 5382,12 1296,10 97,50 13,32 550,40 CPhí sau thuế 29127,21 13215,57 16315,70 59203,32 14257,10 1072,50 146,52 6054,40 108,00 1188,00 221,90 2440,90 - Tổng doanh thu - , - 721 38,6 - 766 47,2 - 766 47,2 - 767 40,3 - 811 55,9 - 901 73,2 - 901 73,2 - - BẢNG1.21b: DOANH THU CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH (khơng có VAT) - đơn vị : triệu đồng - Năm vận hành S - Nội dung - Diện tích cho thuê(m2) - Đơn giá cho thuê - Công suất cho thuê - Doanh thu cho thuê diện tích - N ă m - , - , - 0 % - - Nă m9 - Nă m 10 - Nă m 11 - Nă m 12 - Nă m 13 - Nă m 14 - Nă m 15 - 106 08,6 - 106 08,6 - 106 08,6 - 106 08,6 - 106 08,6 - 106 08,6 - 106 08,6 - 8,50 - 8,50 - 8,50 - 8,50 - 8,50 - 8,50 - 8,50 - 100 % - 100 % - 95 % - 95% - 90% - 85% - 80% - 901 73,2 - 901 73,2 - 856 64,6 - 856 64,6 - 811 55,9 - 766 47,2 - 721 38,6 - - Giá trị thu hồi lý tài sản - Tổng doanh thu , - , 0 - , 7 1 - 0,00 - 387, 67 - 0,00 - 0,00 - 0,00 - 0,00 - 93,0 - 901 73,2 - 905 60,9 - 856 64,6 - 856 64,6 - 811 55,9 - 766 47,2 - 722 31,7 - IV Dự trù lãi lỗ sản xuất kinh doanh - Căn xác định - - Doanh thu năm, chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định hành - - Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp - - Nghị định 122/2011/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 124/2008/NĐ-CP - Phương pháp xác định : • Thu nhập chịu thuế: - Thu nhập chịu thuế - Chi = - - D - (LT) phí trừ - Các + (TC) khoản thu nhập khác - - Đối với thu nhập cho thuê tài sản xác định doanh thu cho thuê trừ khoản trích khấu hao bản, chi phí tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản thuê lại (nếu có) chi phí khác trừ liên quan đến việc cho thuê tài sản • Thuế thu nhập doanh nghiệp: - - Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp kinh doanh bất động sản thu nhập từ kinh doanh bất động sản nhân với thuế suất 22% TTNDN = f * LT - - Công thức :  TTNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp  f : Thuế suất, f = 22%  LT : Thu nhập chịu thuế • Lợi nhuận ròng: - Lợi nhuận ròng sau kể tới thuế thu nhập doanh nghiệp là: - - LNròng = LN trước thuế - Thuế TNDN Trường hợp có lỗ phát sinh kỳ tính tốn (là số chênh lệch âm thu nhập chịu thuế) theo quy định TT 130/2008/TT – BTC chuyển lỗ số lỗ chuyển vào thu nhập chịu thuế năm sau Thời gian chuyển lỗ tính liên tục khơng q năm, kể từ năm tiếp sau phát sinh lỗ  Dự trù lãi lỗ tổng hợp bảng 1.22 - BẢNG 1.22a: DỰ TRÙ LÃI LỖ - đơn vị : triệu đồng - Năm vận hành S - Nội dung - N ă m - - Doanh thu khơng có VAT - - Chi phí SX KD không VAT - - Thu nhập chịu thuế - Thuế TNDN - , , 1 6 , - Năm - Năm - Năm - Năm - Năm - Nă m7 - Nă m8 - 72.13 8,62 - 76.64 7,28 - 76.64 7,28 - 76.74 0,37 - 81.15 5,94 - 90.1 73,2 - 90.1 73,2 - 55.76 6,37 - 56.57 2,97 - 53.90 3,42 - 50.96 6,91 - 46.38 9,89 - 44.1 66,7 - 44.1 66,7 - 16.37 2,25 - 20.07 4,31 - 22.74 3,86 - 25.77 3,45 - 34.76 6,05 - 46.0 06,5 - 46.0 06,5 - 3.601 ,89 - 4.416 ,35 - 5.003 ,65 - 5.670 ,16 - 7.648 ,53 - 10.1 21,4 - 10.1 21,4 - - Lợi nhuận ròng - - Lợi nhuận ròng cộng dồn - - Lợi nhuận rịng bình qn 1 , 1 , 1 , , 3 - 12.77 0,35 - 15.65 7,96 - 17.74 0,21 - 20.10 3,29 - 27.11 7,52 - 35.8 85,0 - 35.8 85,0 - 23.81 9,84 - 39.47 7,80 - 57.21 8,01 - 77.32 1,30 - 104.4 38,83 - 140 323, 89 - 176 208, 96 - 26.05 2,95 - 26.05 2,95 - 26.05 2,95 - 26.05 2,95 - 26.05 2,95 - 26.0 52,9 - 26.0 52,9 - BẢNG 1.22b: DỰ TRÙ LÃI LỖ S - Nội dung - N - Năm - Năm - đơn vị : triệu đồng - Năm vận hành - Năm - Năm - Năm - Nă - Nă - Doanh thu khơng có VAT - - Chi phí SX KD khơng VAT - - Thu nhập chịu thuế - - Thuế TNDN - - Lợi nhuận ròng - - Lợi nhuận ròng cộng dồn - - Lợi nhuận rịng bình qn ă m 90 73 ,2 44 66 ,7 46 06 ,5 10 21 ,4 35 85 ,0 17 20 8, 96 26 52 ,9 10 11 12 13 m 14 m 15 - 90.17 3,27 - 90.56 0,94 - 85.66 4,61 - 85.66 4,61 - 81.15 5,94 - 76.6 47,2 - 72.2 31,7 - 44.16 6,77 - 44.16 6,77 - 43.50 1,74 - 43.50 1,74 - 42.83 6,72 - 42.1 71,6 - 46.6 43,5 - 46.00 6,50 - 46.39 4,17 - 42.16 2,86 - 42.16 2,86 - 38.31 9,23 - 34.4 75,5 - 25.5 88,1 - 10.12 1,43 - 10.20 6,72 - 9.275 ,83 - 9.275, 83 - 8.430, 23 - 7.58 4,63 - 5.62 9,40 - 35.88 5,07 - 36.18 7,45 - 32.88 7,03 - 32.88 7,03 - 29.88 9,00 - 26.8 90,9 - 19.9 58,7 - 212.0 94,03 - 248.2 81,48 - 281.1 68,52 - 314.0 55,55 - 343.9 44,55 - 370 835, 51 - 390 794, 27 - 26.05 2,95 - 26.05 2,95 - 26.05 2,95 - 26.05 2,95 - 26.05 2,95 - 26.0 52,9 - 26.0 52,9 - V.Phân tích hiệu tài dự án Phân tích tiêu hiệu tĩnh: • Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư ( mức doanh lợi đồng vốn đầu tư )  Ta có mức doanh lợi đồng vốn đầu tư : *100% = 12,13 %   : lợi nhuận rịng bình qn năm : tổng mức đầu tư • Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định ( mức doanh lợi đồng vốn cố định )  Ta có mức doanh lợi đồng vốn cố định : = *100% = 12,73%   •  Ta có: : lợi nhuận rịng bình qn năm : vốn cố định Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu = *100% = 32,09%   - : lợi nhuận ròng cộng dồn : doanh thu bình qn năm 5.2 Phân tích tiêu hiệu động 5.2.1 Phân tích quan điểm hiệu vốn chung: Quan điểm không phân biệt vốn chủ sở hữu hay vốn vay mà xem xét xem đồng vốn đầu tư sinh lợi  Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được: phản ánh chi phí hội tất nguồn vốn đầu tư vào dự án - Trong đó: o o o o Vv: vốn vay, chiếm 67% so với đầu tư V Vtc: vốn tự có, chiếm 33% so với vốn đầu tư V Iv, Itc lãi suất vay vốn lãi suất tự có : Lãi suất rủi ro 2% - - Vv * I v + Vtc * I tc Vv + Vtv r= r= *100%+ 2% = 11,32% Trong dự án lấy thời điểm (gốc 0) thời điểm lập phê duyệt dự án, thời gian đầu tư xây dựng năm, thời gian vận hành dự án 15 năm => thời kì phân tích dự án 17 năm - BẢNG1.23a: DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN TRÊN QUAN ĐIỂM VỐN CHUNG - đơn vị: - BẢNG1.23a: DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN TRÊN QUAN ĐIỂM VỐN CHUNG triệu đồng - Thời gian xây dựng - N - S - Nội dung - N ă m - Nă m - N ă m ă m - Thời gian vận hành - N - N - N ă m ă m ă m - N - N ă m ă m - I - - - Dịng lợi ích (Bt) - Doanh thu cho thuê diện tích - Thu hồi giá trị lý tài sản - - - - - - - - - - - - - , - , - , - , - 6 , - 6 , - 6 , - 6 , - , - 6 , - , 1 5 , - 1 5 , - 0 , - , - - - Giá trị tài sản - - I chưa khấu hao hết - Thu hồi vốn lưu động - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - , 3 , 5 , , 5 , , 5 , - - - - - - - - - - 64 - Dịng chi phí (Ct) 21 3, 62 - 64 - - Đầu tư ban đầu 21 3, 62 - 161 826 ,85 - - 161 826 ,85 - - - Đầu tư thay tài sản - - Chi phí vận hành dự án - - - - - - - - 1 , 1 , , - - - - - - - , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 - - - Chi phí thuê - - , 4 , 4 , 4 - 1 , - , - - Thuế Thu nhập doanh nghiệp - - - - Dòng tiền hiệu I số thu chi (BtCt) 64 21 3, 62 - - - 161 826 ,85 - - - - - - - 1 , , , 0 , 6 , 6 , - đất - - , 4 - - - , 4 - - - - - , , , 6 , 7 , , - BẢNG1.23b: DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN TRÊN QUAN ĐIỂM VỐN CHUNG - BẢNG1.23b: DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN TRÊN QUAN ĐIỂM VỐN CHUNG S - Nội dung - Thời gian xây dựng - Thời gian vận hành - đơn vị: triệu đồng - N ă m I - Dịng lợi ích (Bt) - 3, - Doanh thu cho thuê diện tích - 3, - Nă m 10 - 901 73,2 - 901 73,2 - N ă m 1 - , - , - N ă m - 0, - N ă m 13 - 85 66 4, 61 - 3, - 85 66 4, 61 - 7, - - N ă m - N ă m - 6 , - 6 , 1 - 1 5 , - 1 5 , - - - N ă m - Nă m 17 - 6 7, - 15 36 31, 08 - 6 7, - 72 13 8,6 - - 93, 09 - Thu hồi giá trị lý tài sản - Giá trị tài sản chưa khấu hao hết - - - - - - - - - Thu hồi vốn lưu động - - - - - - - - I - Dịng chi phí (Ct) - - 152 58,3 - - - 32 02 - - - - - - - 74 18 5,5 - 72 13, 86 - 37 80 8, 1 - Đầu tư ban đầu - Đầu tư thay tài sản - - - Chi phí vận hành dự án - 8, 4 - Chi phí thuê đất - 8, 4 - Thuế Thu nhập doanh nghiệp - 1 1, 9 , 5 6, - - - - - 256 8,44 - 256 8,44 - 101 21,4 - , - , 4 - 1 , 7, , , 8, - - - - - - - 4 3, - - - - - 46 54, 37 - , - , 4 - , - 0 , - , 4 - , - 9 5, - 19 81 1,4 - 8, 4 - 77 05, 32 - 7, - 8, 4 - 6, - 20 18 3, 37 - 25 68 ,4 - 92 75 ,8 - 4, 0,4 - 56 29, 40 I - - Dòng tiền hiệu số thu chi (BtCt) - 4, - 749 14,9 - 7 , 3 - 0 4, - 6 , - 0 , - 53 63 6, 97 - 5 8, - 11 58 30, 59  Xác định giá hiệu số thu chi (NPV) N - - Công thức: NPV = ∑ t =0 ( Bt − C t ) (1 + r ) t - + Trong đó: Bt : Khoản thu dự án năm t, xác định theo quan điểm vốn chung bao gồm :     Doanh thu năm t Giá trị thu hồi lý tài sản Thu hồi vốn lưu động cuối thời kỳ phân tích Giá trị tài sản chưa khấu hao hết cuối thời kỳ phân tích Ct : Khoản chi dự án năm t, xác định theo quan điểm vốn chung, bao gồm :  Đầu tư ban đầu ( không bao gồm dự phòng thuế VAT )  Đầu tư thay tài sản: Những tài sản sau hết thời hạn khấu hao đầu tư  Chi phí vận hành dự án  Thuế thu nhập doanh nghiệp  Thuê đất vận hành r : Mức lãi suất tối thiểu chấp nhận được, 13,32% t  (1 + r) : Hệ số chiết khấu, với t thứ tự năm tính tốn - - Từ kết giá hiệu số thu chi (NPV) đánh giá tính đáng giá dự án, đem so sánh với ngưỡng 0: - + Nếu NPV >= Kết luận dự án đáng giá (Hiệu đạt lớn ngưỡng hiệu cho trước) nên đầu tư vào dự án - + Nếu NPV < Kết luận dự án không đáng giá (Hiệu không đạt ngưỡng hiệu cho trước) không nên đầu tư vào dự án - Hiện giá hiệu số thu chi NPV theo quan điểm vốn chung xác định bảng - 1.24 a +1.24b ... khác CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ A PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I.Xác định tổng mức đầu tư dự án (GDA) Công thức xác định tổng mức đầu tư dự án • Khi biết giá chuẩn XD;số lượng... xây dựng dự án (1) ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ  GTB: Chi phí thiết bị dự án  GBT-TĐC: Chi phí bồi thường giải phóng mặt tái định cư  GQL: Chi phí quản lý dự án  GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng... vận hành dự án : GCPTĐ = 0,10125*25367,285* 17 = 43663,44 triệu đồng 18 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ • Ta có chi phí th đất 17 năm 43663,44 triệu đồng > Tổng chi phí bồi thường 21061,42 triệu đồng (43663,44