đồ án kinh tế đầu tư cho sinh viên xây dựng, khoa kinh tế và quản lý xây dựng. mong rằng tài liệu có thể giúp ích cho mọi người. :) :) :) :) :3 :3 :3 :3 .....................................................................................................................................................................
Trang 1ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Giáo viên hướng dẫn :Sinh viên thực hiện :
Trang 2 Chủ đầu tư: Công ty Đầu tư Xây dựng Số 2 Hà Nội
Địa điểm xây dựng: Thị Trấn Đông Anh, Hà Nội.
Quy mô dự án:
- Loại dự án đầu tư xây dựng công trình:Căn cứ vào QCVN 03:2009/BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/9/2009,phụ lục A,bảng A.1:Phân loại,phân cấp các công trình dân dụng,loại công trình nhà ở riêng lẻ biệt thự
=>Dự án thuộc cấp II
- Tổng diện tích xây dựng : 8.878,55 m2
- Tổng diện tích mặt bằng công trình : 22.196,375 m2
- Thời gian xây dựng các hạng mục : Txd = 2 Năm.( Quý 2/2015 → Quý 2/2017)
- Thời gian để chuẩn bị thực hiện đàu tư xây dựng : 6 tháng (Quý 2/2015 → quý 4/2015)
- Ngoài ra còn các hạng mục khác:
o Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông
o Hệ thống cấp điện ngoài nhà
o Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà
o Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh
Trang 3PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
A PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I.Xác định tổng mức đầu tư của dự án (G DA )
Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án.
Khi biết giá chuẩn XD;số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu
tư được xác định theo công thức (1)
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
G DA = G XD + G TB + G BT-TĐC + G QL +G TV + G K + G DP (1)Trong đó:
GXD: Chi phí xây dựng của dự án
GTB: Chi phí thiết bị của dự án
GBT-TĐC: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái địnhcư
Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án đầu
tư xây dựng Khu biệt thự cho thuê TDT
Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dựán
Theo quyết định số 439 / QĐ – BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựngcông bố tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phậnkết cấu công trình năm 2012
Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm
Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốchội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tàichính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng ) Lấy thuế suất thuế giá trịgia tăng là 10 %, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số 06/2012/TT-BTC
Trang 4hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế10% công bố ngày 11 tháng 1 năm 2012
b Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án
Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:
- g i XD: chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i
Đối với những hạng mục thông dụng thì g i XD được tính như sau:
g i XD = S i∗Pi
- P i:Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vịcông suất cả hạng mục thứ i
- S i: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)
Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g i XD được tính như phương pháplập dự toán chi tiết hạng mục
- n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
- T GTGT XD : Thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp
c Tính toán suất chi phí xây dựng
Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C và D.
Diện tích chi tiết được trình bày trong “ Bảng 1.1: Bảng tính diện tích sàn “
Trang 5i 10,63*10,54-4*(1,39*1,455) 110,02
6
Trang 6Khuôn viên(m2)(Sm/0,5)
Ta có
DIỆN TÍCH TOÀN KHU ĐẤT = 35% DIỆN TÍCH CHIẾM ĐẤT
=> Diện tích toàn khu đất là :
Xác định suất chi phí xây dựng công trình:
Xác định suất chi phí xây dựng công trình:
Trang 7- Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2015 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tập suất vốn đầu
tư năm 2013 theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 nên phải quy đổi về suất vốn năm 2015 (dự kiến),thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân , việc tính toán thông qua công thức
S XD 2015 = S XD 2013 * (I XDCTbq ) k
- S XD 2015 : Suất vốn đầu tư quý II năm 2015
- S XD 2013 : Suất vốn đầu tư năm 2013
- I XDCTbq :Chỉ số giá liên hoàn bình quân, xác định bằng cách tính bình quân các chỉ sốgiá xây dựng liên hoàn theo loại công trình của tối thiểu 3 thời kỳ gần nhất so với thờiđiểm tính toán => Ta lấy 12 quý, bao gồm: 4 quý năm 2012, 4 quý năm 2013 và 4 quý2014
- k : số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất
vốn đầu tư Ở đây k = 5
Tính I XDCTbq
Trong đó ta có: Ibq được tính toán theo số liệu trong bảng 1.3 sau, các chỉ số giá phần xây dựng
lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng thành phố Hà Nội Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2011 = 100 %
Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:
- Quyết định số 86/QĐ-SXD ngày 05 tháng 01 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội
- Quyết định số 2469/QĐ-SXD ngày 23 tháng 4 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội
- Quyết định số 4983/QĐ-SXD ngày 10 tháng 7 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội
- Quyết định số 8062/QĐ-SXD ngày 23 tháng 10 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội
- Quyết định số 102/QĐ-SXD ngày 08 tháng 01 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội
- Quyết định số 2816/QĐ-SXD ngày 29 tháng 4 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 10926/QĐ-SXD ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội Giả sử quý II năm 2014 không có biến động về chỉ số giá xây dựng so với quý trước.
Trang 8 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:
Ibq quý = 12√100,45∗99,62∗99,49∗98,91∗99,46∗99,95∗99,4¿99,65∗100,12∗100∗101,44∗98,82 = 99,77%
- Theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đầu tư
xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp kết cấu công trình năm 2013, có suất chi
phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 8,99 triệu đồng
d Tính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác.
Tính toán xây dựng bể bơi
- Nhà A có bể bơi thông minh với diện tích là 24m2 7 nhà sẽ có tổng diện tích là 24*7=168 m2 Suất chi phí xây dựng cho 1m2 bể bơi thông minh là 8,070 triệu/m2 bể
- Theo quyết định số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, thì đối với bể bơi không
có khán đài, kích thước 50m x 26m, suất chi phí xây dựng là 11,090 triệu đồng/ 1m2
Trang 9 Suất chi phí xây dựng sân bể bơi (dự kiến) là :
SXD2015 = 11,09*(99,77%)5 =10,96(triệu đồng)
Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:
SXD2014 (trước thuế) = 1+0,110,96 = 9,97(triệu đồng)
Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông.
- Khu đất có 4 đường giao thông: 1đường dài 101m, 1 đường dài 74m và 1đường dài 155 m,
1 đường dài 130m Với chiều rộng mỗi đường giao thông là 10m
Tổng diện tích đường giao thông à:
SGT = 155*10 +130*10 + (74-20)*10 + (101-20)*10= 4300 (m2)
- Theo quyết định số 634/QĐ-BXD 09/06/2014của Bộ Xây dựng, thì đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường ), mặt đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trênlớp móng cấp phối đá dăm, suất chi phí xây dựng là : 10,730 tỷ đồng/ km => suất chi phíxây dựng là : 1,43 triệu/ m2
- Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là :
Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng.
- Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2 m,đơn giá xây dựng 1m, chiều dài lấy theo chu vi khu đất là 642m hàng rào dự kiến tính theocác công trình tương tự là 0,8 triệu đồng / m (chưa bao gồm thuế VAT)
- Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính rộng 15m chi phí dự kiến là: 160 triệu đồng (bao gồmtrụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ rộng 10m chi phí dự kiến là 90 triệu đồng Lấy trungbình là 65 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT)
Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh
- Chi phí vườn hoa, thảm cỏ : Đơn giá 1 m2 cây xanh, vườn hoa và thảm cỏ là 350.000 đ/m2
Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuât ngoài nhà
- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 1,5%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT)
Trang 10- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 2%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT)
- Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 2%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT)
Tính toán chi phí xây dựng nhà quản lí và nhà bảo vệ
- Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, máiBTCT đổ tại chỗ Theo quyết định 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, suất chiphí xây dựng loại nhà trên là 4,34 triệu đồng/ 1m 2
Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
SXD2015 (trước thuế)= 4,34∗(99,77 %)
51+0,1 =3,9(triệu đồng).
- Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Theo quyết định số634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 1,65triệu đồng /1 m2
Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
SXD2014 (trước thuế) = 1,65∗(99,77 %)
51+0,1 =1,48 (triệu đồng ).
Tính toán xây dựng vỉa hè
- Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT)
- Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các công trình tương tự là 660.000 đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT)
Tính toán chi phí san nền :
San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lây theo các công trìnhtương tự là 80.000 đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT )
Chi phí cho các hạng mục khác :Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính =
0,5%*Gxdc (chưa bao gồm thuế VAT)
Tính toán chi phí xây dựng dự án.
- Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên ,ta lập bảng tính suất chi phí xâydựng của dự án
- Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 %
- Đơn vị tính : triệu đồng
- Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê TDT
e Xác định chi phí xây dựng của dự án
Trang 11Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thư cho thuê TDT ở trên =>
ta có chi phí xây dựng dự kiến : GXD (trước thuế)= 136069,26triệu đồng.
GXD (trước thuế) = 149676,19triệu đồng
a Chi phí mua sắm thiết bị
Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang thiết bị trong nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lí điều hành dự án
Trang 12- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm : giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường
- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng
do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của
bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng )
Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:
- Qi – Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i
- Mi – Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
- Xác định Mi
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
- mi – Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN
- ni – Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiệt bị thứ i
- Ki – Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container
- Vi – Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
- hi – Thuế và phí bảo hiểm
Bảng thống kê số lượng các loại phòng.
Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong các hạng mục của dự án như sau Các loại nhà:
- Một hệ thống PCCC chung toàn khu
- Một hệ thống lọc & bơm nước
- Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi
- Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm
Trang 13BẢNG 1.4 : THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG PHÒNG.
Nhà C
Trang 14 Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:
- Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01 telephone, 01 tivi LCD 50
inch, đầu đĩa + dàn âm thanh, 1 tủ nhỏ để quần áo hành lí
- Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 50 inch, 01 giường đệm, 01 tủ quần
áo, 01 tủ lạnh 180 lít, 01 bàn trang điểm
- Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 245 lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lò vi sóng.
- Phòng ăn : 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 50 inch,1 máy nước nóng lạnh.
- Phòng tắm : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào phần dự
toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)
- Phòng WC : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào phần dự
toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)
- Phòng giặt : 01 máy giặt.
- Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường.
- Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm thanh, 01 salon
to, 01 điện thoai
- Phòng thờ : 01 tủ thờ.
- Phòng thư viện : 01giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính.
- Phòng thay đồ : 1 giá treo quần áo, tủ quần áo 3 ngăn, gương lớn.
- Phòng trang điểm : 1 bàn trang điểm.
- Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32 inch, 01 tổng đài
điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ, 01 salon to, 05 máy vi tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng lạnh, 3 tủ tài liệu
- Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện thoại, 01 giường đệm, 01
bàn ăn, 1 quạt treo tường
- Gara + kho : mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ.
- Phòng điều hành : 01 ôtô.
Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau :
- Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị
- Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tại thời điểm hiện tại
Qua bảng tính ta có : GMSTB = 13.887,27 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT)
Trang 15XBẢNG 3: CHI PHÍ MUA SẮM CÁC LOẠI THIẾT BỊ LỚN Đơn vị : triệu đồng
Trang 1635 Máy in tài liệu Chiếc 2 2,72 5,44 10% 0,54 5,98
TỔNG CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ 12.624,8
- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt
- Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%
- Qua bảng tính ta có : GLĐTB = 79,32 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT )XBẢNG 4:
TỔNG CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ
trị TB cần lắp đặt
ỷ
l ệ c h i p h í
l ắ p đ ặ
h i p h í t r ư ớ c t h u ế
h u ế V A T
hi ph í sa u th uế
Trang 17- 36,19
- 3,62
- 39,81
%
- 1,29
- 0,13
- 1,42
- 3,60
- 0,36
- 3,96
- 0,70
- 0,07
- 0,77
- - Video & ăngten
trung tâm
- 120,00
- 2
%
- 2,40
- 0,24
- 2,64
- - Tivi ,dàn âm thanh - 1980,10 - 1%
- 19,80
- 1,98
- 21,78
- - Hệ thống lọc và bơm nước - 110 - 2%
- 2,20
- 0,22
- 2,42
- 0,04
- 0,00
- 0,05
%
- 0,65
- 0,06
- 0,71
- 3,40
- 0,34
- 3,74
- 1,84
- 0,18
- 2,02
- Tổng chi phí lắp đặt thiết bị - 7
2 , 1
- 7 , 2 1
- 79 ,3 2
Trang 181 -
Chi phí sau thuế
I.3 : Xác định chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư: (G GPMB )
a Chi phí bồi thường giải phóng mặt băng, tái định cư gồm các khoản :
- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất bị Nhà nước thu hồi
- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất
bị Nhà nước thu hồi (trong đồ án này là lúa).
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và các hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất
- Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư
- Tiền thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, ngày 29/12/2014 về việc Ban hành quy định giá cácloại đất trên địa bàn TP Hà Nội Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019
Trang 19- Thông báo 7495/STC- BG ngày 30/12/2014 về đơn giá bồi thường hỗ trợ các lọai cây, hoamàu vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nộinăm 2014.
- Quyết định 15/2012/QĐ-UBND, ngày 4/ 7/2012 Ban hành đơn giá thuê đất, thuê mặtnước trên địa bàn tỉnh Hà Nội
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặtnước
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước
Chi phí bồi thường :
- Chi phí bồi thường đất.
Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức : G BTĐ = G đ x S
Trong đó :
+ Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theo quyết định Số: UBND, ngày 29/12/2014 về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội.Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 => Gđ = 201.600 đồng / m2
96/2014/QĐ-+ S : Tổng diện tích đất: 25.367,285 m2
G BTĐ = 0,2016 * 25.367,285 = 5114,045 triệu đồng.
- Chi phí bồi thường lúa.
Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức: G BTL = G l x S
Trong đó :
+ Gl : giá bồi thường lúa - lấy Gl = 7 nghìn đồng được lấy theo quy định tại Điều 24Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Điều 12 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT – bồi thường đối với câytrồng hàng năm (lúa) Quyết định 7038/SCT-BG
+ S : Tổng diện tích đất: 25.367,285 m2
G BTL = 0.007 * 25.367,285 = 177,57 triệu đồng.
Trang 20 Chi phí hỗ trợ
- Chi phí chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 69/2009/NĐ - CP và Điều 16 Thông tư 14/2009/TT- BTNMT, cụ thể như sau: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi
Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được xác định theo công thức :
G CĐVL = 2*0.2016*25.367,285 = 10228,09 triệu đồng.
- Chi phí ổn định đời sống :
Thực hiện theo điều 39 chương IV - quyết định Số: 108/2009QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định như sau: Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng với giá 15000 đồng/kg gạo (hỗ trợ trong 12 tháng , số nhân khẩu là 40)
Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống :
G ĐS = 0.015*30*12*40 = 216 triệu đồng.
- Chi phí tổ chức để hỗ trợ ,bồi thường , tái định cư:
Theo điều 51 QĐ 108/2009/QĐ-UBND “Tổng kinh phí tổ chức bồi thường ,hỗ trợ ,tái định
cư không vượt quá 2%tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ” , “kinh phí này được phân bổ nhưsau:tổ chức được nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái địnhcư( hoặc chủ đầu tư thực hiện công tác bồi thường ,hỗ trợ, tái định cư ) được sử dụng 60%tổng mức dự toán được duyệt”
Chi phí tổ chức để bồi thường ,hỗ trợ, tái định cư
= 60%x2%x(5114,045 +177,57 +10228,09 +216)
=188,83 (triệu đồng)
Chi phí thuê đất.
- Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức: G CPTĐ 1 năm = G TĐ x S
Trong đó : + GTĐ : giá thuê đất - được xác định theo quyết định số 63/2013/QĐ –UBND của UBND thành phố Hà Nội về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bànthành phố và bảng giá đất quận Hà Đông Đơn giá cho thuê đất phi nông nghiệp ở Thị TrấnĐông Anh giá thuê đất thực hiện dự án lấy là 1.5% giá đất sản xuất phi nông nghiệp Gíađất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại khu vực này (Đường từ QL3 qua ga Đông Anhđến Ấp Tó) là : 6,750triệu đồng/1 m2
Giá thuê đất 1 m2 trong 1 năm là : GTĐ = 1.5%* 6,750= 0,10125 triệu đồng / 1
Trang 21+ Tiền thuê đất trong 1 năm là : 0,10125*25367,285* 1= 2568,44 triệu đồng
+ Tiền thuê đất trong 2 năm xây dựng là : 0,10125*25367,285* 2= 5136,88 (triệuđồng)
+ Chi phí thuê đất trong 17 năm xây dựng và vận hành dự án là :
GCPTĐ = 0,10125*25367,285* 17 = 43663,44 triệu đồng
Ta có chi phí thuê đất trong 17 năm là 43663,44 triệu đồng > Tổng chi phí bồi thường là 21061,42 triệu đồng (43663,44 /21061,42 = 2,07)
dự án không phải trả tiền thuê đất trong 2 năm 0 tháng 25 ngày , sau đó dự
án phải trả tiền thuê đất trong 12 năm 11tháng 5 ngày
Ta có bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư nhưsau:XBẢNG 6: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GP MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
ST
Tổng chi phí bồi thường, giái phóng mặt bằng tái định cư 21061,42
4 - Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể tra lãi trong thời gian xây dựng) G QLDA , G TV , G K
* Các căn cứ:
- Nội dung chi phí:
+ Chi phí quản lí dự án
+ Chi phí lập dự án khả thi
+ Chi phí thẩm tra tính khả thi
+ Chi phí khảo sát thiết kế
+ Chi phí thiết kế
Trang 22+ Chi phí thẩm tra thiết kế
+ Chi phí thẩm tra dự toán
+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu xd
+ Chi phí giám sát thi công xây dựng
+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị
+ Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
+ Chi phí kiểm định sự phù hợp
+ Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán
+ Chi phí kiểm toán quyết toán
+ Chi phí bảo hiểm công trình
+ Chi phí quản lí khác còn lại
- Căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng.
- Căn cứ thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng
- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá ở thị trấn Đông Anh
- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quy định
- Quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước do Bộ Tài chính công bố theo thông tư số 19/TT-BTC ngày 14 tháng 02 năm 2011
1 Chi phí quản lý dự án:
- Công thức tính: GQLDA = MQLDA * (GXD + GTB)
+ Trong đó:
G XD: Chi phí xây dựng trước thuế
G TB: Chi phí thiết bị trước thuế
Vậy chi phí quản lý dự án là
GQLDA = MQLDA * (GXD + GTB) = 1,4703% * 148.694,06 =2186,25 (triệu đồng )
Trang 232 Chi phí lập dự án khả thi
- Công thức tính: GLDA = MLDA * (GXD + GTB)
MLDA: Định mức chi phí lập dự án theo tỉ lệ % (Tra theo bảng 2 quyết định 957/QĐ-BXD) có:
- MTHQ: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của dự án, tính
theo tỷ lệ % Tra theo bảng số 14 quyết định 957/QĐ-BXD ta có:
GTKi : Chi phí thiết kế
NTKi: Định mức chi phí thiết kế theo công bố
GXDi: Chi phí xây dựngtrong dự toán của từng công trình
k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế do công trình lặp lại trong dự án
Trang 24+ Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công.
+ Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của cả dự án GXD = 136.069,26 ( tr đồng)
+ Chi phí xây dựng (Chưa có thuế VAT) của từng hạng mục là:
- Công thức: GTKHTP= GXDHTP * MTKHTP * (k + 0.1)
`GXDHTP: Chi phí xây dựng hạng mục phụ; GXDHTP= 29071,53 (triệu đồng)
MTKHTP: Định mức chi phí thiết kế theo công bố(Tra bảng 13 quyết định 957/QĐ-BXD); MTKHTP
= 1,72 - (29,071−20)∗(1,72−1,35)
k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1
0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)
GTKHTP = 29071,53 * 1,3844%* (1 + 0.1) = 442,71 (triệu đồng)
- Chi phí thiết kế hệ thống cơ sở ngoaì nhà: GTKHTCN= GHTCN * MTKHTCN * (k + 0.1)
GHTCN: Chi phí xây dựng hệ thống cấp nước; GHTCSNN = 510,54 (triệu đồng)
MHTCSNN: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 13 quyết định 957/QĐ-BXD;
NTKHTCN = 2,983%
Trang 25k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp IV; k = 1,55.
0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)
GHTCSNN= 510,54 * 2,983% * (1,55 + 0,1) = 25,13 (triệu đồng)
- Chi phí thiết kế san lấp mặt bằng được tính bằng 40% chi phí thiết kế của công trình giao thông cấp 4 (theo mục 3.3.7 quyết định 957/QĐ-BXD)
+ Ta có: Chi phí thiết kế công trình giao thông: GTKGT = GGT * NGT * (k + 0.1)
GGT : Chi phí xây dựng công trình giao thông; GGT = 6054,40 (triệu đồng)
MGT: Định mức chi phí thiết kế theo tỉ lệ (Tra bảng 9 quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009;
NGT = 1,433%
k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1
0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)
GTKGT = 6054,40 * 1,433% * (1 + 0,1) = 95,44 (triệu đồng)
Vậy chi phí thiết kế san lấp mặt bằng: GTKSLMB = 40% * 95,44 =38,18 (nghìn đồng)
XBảng 1.6.a Chi phí thiết kế hạng mục công trình chính
Đơn vị: triệu đồng
Chi phí trước thuế
Thuế VAT (%)
Chi phí sau thuế
5 Chi phí khảo sát thiết kế:
- Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế: GKSTK = 30% * GTK
GKSTK = 30% * 5722,37= 1716,71 (triệu đồng)
6 Chi phí thẩm tra thiết kế:
Trang 268.Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu.
8.1 Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%):
GTVXD = MTVXD * GXDTrong đó:
+ MTVXD: Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo
định mức tỷ lệ phần trăm (%):Tra theo bảng 17 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta
có:
MTVXD = 0,099 - (136,069−100)∗(0,099−0,059)
+ GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 136069,26 (trđ)
Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước thuế GTGT:
GTVXD = 0,0846%* 136069,26 = 115,11 (trđ)
8.2 Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị:
GTVTB = MTVTB * GTBTrong đó:
Trang 27- MTVTB: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp,
lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng 18 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009
ta có:
MTVTB = 0,287 - (12,625−10)∗(0,287−0,270)
+ GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 12.624,80(trđ)
Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
GTVTB =0,2825%* 12.624,80= 35,67 (trđ)
9 Chi phí giám sát thi công:
Chi phí giám sát thi công bao gồm chi phí giám sát xây dựng (GGSXD) và chi phí giám sát lắp đặtthiết bị (GGSTB)
Chi phí giám sát xây dựng:
Trang 28 Tổng mức đầu tư tạm tính của dự án:
TMDTDA= (GXD + GTB)+(10%-15%)(GXD + GTB) = 148694,06+(10-15%)* 148.694,06
= 166537,35 (triệu đồng)
11 Chi phí kiếm tra phê duyệt quyết toán
Tra bảng theo thông tư 19/BTC ban hành ngày 14/02/2011
12 Chi phí kiểm toán quyết toán
Tra bảng theo thông tư 19/BTC ban hành ngày 14/02/2011
Trang 29BẢNG 1.6: CHI PHÍ QUẢN LÍ, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DƯNG VÀ CHI PHÍ KHÁC ( đv:triệu đồng )
Tổng chi phí xây dựng và thiết bị của dự án trước thuế VAT : G xd+tb trước thuế = 148694,06
Chi phí xây dựng của dự án trước thuế VAT : Gxd trước thuế =136069,26
Chi phí thiết bị của dự án trước thuế VAT : G tb trước thuế =12.624,80
Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án trước thuế VAT: Gtmđt dự kiến trước thuế = 166537,35
3 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của DA GTTDA = MTTDA * (GXD + GTB) 0,0411% 61,11 6,11 67,22
8 Chi phí tư vấn đấu thầu thi công XD GTVXD = MTVXD * GXD 0,0846% 115,11 11,51 126,63
12 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng Gkd = 30% * (GGSXD + GGSTB) 605,66 60,57 666,23
29
Trang 3030
Trang 31I.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án.
Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và tronglưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích trong 15 năm
- Doanh thu cho thuê diện tích sàn: Diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn Đơn giá 7,5 triệu đồng/m2/1 năm
- Diện tích sử dụng sàn là: 13260,78m2
- Diện tích cho thuê là: 13260,78x 80% = 10608,62m 2
- Giá thuê dự kiến là 8,5 triệu đồng/m2/ năm
Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu trong năm (10% )
Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy bằng :nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua
sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định
Doanh thu cho thuê diện tích được tính trong bảng dưới đâyX
XBẢNG 1.7a:NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG THEO DOANH
THU
đơn vị: triệu đồngNăm
Diện tích(m2) Đơn giá Doanh thu
Tỷ lệVLĐ
Nhu cầuvốn lưuđộng
Trang 32=>Vốn lưu động ban đầu trong Tổng mức đầu tư 7213,86 triệu đồng XBẢNG 1.7b :TỔNG
HỢP CHI PHÍ MUA SẮM DỤNG CỤ NHỎ
Đơn vị : triệu đồng
Trang 33KL: Tổng lượng vồn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định là : 2986,38 triệu đồng.
Dự trù vốn lưu động ban đầu trong TMĐT của dự án là : 7213,86 triệu đồng
I.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòngXBẢNG
1.8 :TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ CHƯA TÍNH LÃI VAY
Đơn vị : triệu đồng
3 Chi phí bồi thường, giải phóng
4 Chi phí QLDA, TVĐT XD và chiphí khác 28.888,95 10% 2.888,89 31.777,84
% )
Trang 34ng 0 0
- hết vốn tự có rồi mới đến vốn vay
- Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng
b Kế hoạch huy động vốn của dự án
16 Huy động vốn lưu động ban đầu 7.213,86 0,00 7.213,86
34
Trang 3518 Kiểm toán,quyết toán 355,39 35,54 390,93
TỔNG VỐN CẦN HUY ĐỘNG 205.858,2 9 17.539,68 223.397,9 7
35
Trang 361 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Lập dự án khả thi
Thẩm tra tính hiệu quả và khả thi
2 Giai đoạn thực hiện đầu tư
3 Giai đoạn kết thúc đầu tư XD
Thẩm tra phê duyệt
Kiểm toán quyết toán
Chi phí khác
B NG: TI N Đ TH C HI N Đ U T D ÁN ẢNG: TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN ẾN ĐỘ THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN Ộ THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN ỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN ỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN ẦU TƯ DỰ ÁN Ư DỰ ÁN ỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016 Q2/2016 Q3/2016 Q4/2016 Q1/2017
36
Trang 37* Lập bảng kế hoạch huy động vốn:
XBảng 1.9.1Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng chưa tính VAT
Quản lý dự án 273,28 273,28 273,28 273,28 273,28 273,28 273,28 273,28
3 Giai đoạn kết thúc đầu tư xây dựng
Huy động vốn lưu động ban
4 Tổng cộng 745,53 25.912,59 3.470,56 28.247,33 27.874,55 27.874,55 34.227,85 57.505,32
Trang 38XBảng 1.9.2 Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng đã tính VAT
Quản lý dự án 273,28 273,28 273,28 273,28 273,28 273,28 273,28 273,28
3 Giai đoạn kết thúc đầu tư xây dựng
Huy động vốn lưu động ban
Trang 394 Tổng cộng 792,76 26.370,38 3.790,29 31.044,73 30.634,68 30.634,68 37.623,30 62.507,14
Ghi chú: Trong bảng huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng
Trang 40Tính chi phí dự phòng.
- Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng do yếu tố công việcphát sinh và do yếu tố trượt giá
- Tính chi phí dự phòng cho dự án bằng biểu thức sau :G DP = G DP1 + G DP2
Trong đó : + GDP1 : chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh
+ GDP2 : dự phòng do yếu tố trượt giá
*Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1
CP sau thuế DP1 (Sau thuế)
1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
2 Giai đoạn thực hiện đầu tư
3 Giai đoạn kết thúc đầu tư XD
40