ĐỒ án KINH tế đầu tư PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ

Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai tròquan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau : - Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo d

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ BIỆT

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Trước tiên ngành xây dựng là một trong những ngành kinh tế lớn của nềnkinh tế quốc dân đóng vai trò chủ chốt ở khâu cuối cùng của quá trình sángtạo nên cơ sở vật chất kỹ thuật và là tài sản cố định cho mọ lĩnh vực hoạtđộng của đất nước và xã hội dưới mọi hình thức

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗiquốc gia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạtầng, trang thiết bị trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân Để tạo lập được cơ sở

hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai tròquan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau :

- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạtầng, tài sản cố định phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng,phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

- Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người gópphần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá,tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đếnmôi trường sinh thái

- Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng,xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

- Đầu tư xây dựng góp phần đáng kể vào tổng sản phẩm xã hội và thunhập quốc dân

Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhậpkinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực Vì vậy hoạt độngđầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc côngnghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà nước đã đề ra

2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng

Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ đểduyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứxin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hộikiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của

nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay không nên thực hiện dự án đó.Nhữngchỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm

mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiệncác công việc theo đúng tiến độ dự kiến.

Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước

có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự

án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng

Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ

đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

3 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi).

Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã banhành và quy định tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày15/10/2009 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 12/2009/NĐ-CP

Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- Thuyết minh của dự án

- Thiết kế cơ sở của dự án

*Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi)

1 Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án đầu

tư và trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt, trừ những trườnghợp sau đây:

a) Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công

trình quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định này;

b) Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại

khoản 5 Điều 35 của Luật Xây dựng

2 Nội dung dự án bao gồm phần thuyết minh theo quy định tại Điều 7 vàphần thiết kế cơ sở theo quy định tại Điều 8 Nghị định này

3 Đối với các dự án không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩmquyền phê duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành hoặc địa phươngtheo phân cấp để xem xét, chấp thuận bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặctrình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự ánđầu tư xây dựng công trình

Vị trí, quy mô xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựngđược cấp có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp dự án chưa có trong quy

hoạch xây dựng thì vị trí, quy mô xây dựng phải được Ủy ban nhân dân cấptỉnh chấp thuận bằng văn bản đối với các dự án nhóm A hoặc có ý kiến chấpthuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về quy hoạch đốivới các dự án nhóm B, C Thời gian xem xét, chấp thuận về quy hoạchngành hoặc quy hoạch xây dựng không quá 15 ngày làm việc.

*Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu tư xây dựng công trình

1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sảnphẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tácđộng xã hội đối với địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựngcông trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyênliệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

2 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục côngtrình thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và côngsuất

3 Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗtrợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị vàcông trình có yêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

4 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy vàcác yêu cầu về an ninh, quốc phòng

5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khảnăng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầuthu hồi vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xãhội của dự án

* Nội dung thiết kế cơ sở của Dự án đầu tư xây dựng công trình

1 Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu

tư xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảođảm thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quychuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kếtiếp theo

Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

2 Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặtbằng công trình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựngtheo tuyến; vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữacác hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêucầu công nghệ;

c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếucủa công trình;

đ) Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy địnhcủa pháp luật;

e) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng

3 Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyếncông trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;

b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình cóyêu cầu công nghệ;

c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuậtchủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

4 Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.

Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tàichính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính

dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí nhưthế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ

đó đi đến quyết định có đầu tư hay không Giúp cho chủ đầu tư có nhữngthông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là

cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấpgiấy phép đầu tư

Nội dung của phân tích tài chính:

Nhóm chỉ tiêu động:

* Chỉ tiêu giá trị hiện tại của hiệu số thu chi

C B

Trong đó : n_số năm phân tích của dự án

Bt_ròng lợi ích ở năm t

Ct_chi phí xảy ra ở năm t

r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận được

t_ khoảng thời gian tính từ gốc 0 đến điểm xác định giá trị củaròng tiền tệ

* Chỉ tiêu giá trị tương lai của hiệu số thu chi

B

0 ( ) *( 1 )  maxTrong đó : : n_số năm phân tích của dự án

Bt_ròng lợi ích ở năm t

Ct_chi phí xảy ra ở năm t

r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận được

t_ khoảng thời gian tính từ gốc 0 đến điểm xác định giá trị củaròng tiền tệ

* Chỉ tiêu giá trị hàng năm của hiệu số thu chi

1

*

) 1 (

) 1

r

Trong đó : : n_số năm phân tích của dự án

r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận được

* Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại: IRR

Suất thu lợi nội tại của dự án đầu tư là mức lãi suất tương ứng với các thờiđoạn của kết số vốn đầu tư ở đầu thời đoạn đó mà mức lãi suất này nếu dùng

để quy đổi dòng tiền thì sẽ cân bằng giữa thu nhập và chi phí

IRR

C B

Khi đó IRR sẽ được tìm ra bằng cách giải phương trình trên

Trong đó: P_giá bán 1 đơn vị sản phẩm

Cđsx_ chi phí hoạtđộng sản suất kinh doanh tính cho 1 đơn vịsản phẩm

Qbq _công suất khai thác bình quân năm

Lđ_lợi nhuận của 1 đơn vị sản phẩm

* Mức doanh lợi của vốn đầu tư

  max

V

L

M bq l

Trong đó: V_vốn đầu tư của dự án

Ml_mức doanh lọi của vốn đầu tư

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác vớichỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do tất cả các cách tính toáncho tương lai đều là giả thiết, nếu thời gian dùng để đánh giá càng dài thìkhả năng chính xác của dự án càng thấp Do đó cần phải cho các chỉ tiêuphân tích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại cácchỉ tiêu hiệu quả này Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương

+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:

- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời

dự án

- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án

- Mức thu hút lao động vào làm việc

- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự ántrong cả đời dự án

- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi íchcủa quốc gia và toàn xã hội Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế( là giá tài chính hay giá thị trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân

tố ảnh hưởng như quy luật cung cầu, thuế trong giá )

Phân tích kinh tế - xã hội :

Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn

bộ nền kinh tế quốc dân và của toàn xã hội

Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanhnghiệp tự quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp,nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối pháttriển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước

và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ

Vai trò của phân tích kinh tế - xã hội :

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu đểthuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyếtphục các ngân hàng cho vay vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơithực hiện dự án.

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhànước xét duyệt cấp giấy phép đầu tư

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn

cứ quan trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, việntrợ bảo vệ môi trường…

Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thìphân tích KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước takhá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KT-XHcủa dự án luôn giữ vai trò quan trọng

* Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùnggiá kinh tế

Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng,mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện

cơ cấu kinh tế quốc dân

Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thấtnghiệp…

Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinhthái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho người dân

5 Giới thiệu dự án.

* Tên dự án : Xây dựng khu nhà biệt thự cho thuê

* Chủ đầu tư : Công ty đầu tư kinh doanh cho thuê nhà Hà Nội

* Địa điểm xây dựng Gia Lâm – Hà Nội

* Quy mô dự án : Dự án bao gồm:

- 5 nhà A có diện tích chiếu đất là= 253(m2/1A)

- 5 nhà B có diện tích chiếu đất là= 120(m2/1B)

- 8 nhà C có diện tích chiếu đất là= 108,1306(m2/1C)

- 8 nhà D có diện tích chiếu đất là= 762,72(m2/1D)

 Tổng diện tích chiếu đất là:  Scđ  8831 , 8048(m2)

- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng( diện tích chiếu đất) so với tổng diệntích đất là khoảng 35% đến 45%

 Tổng diện tích khu đất là:  Skđ 27000 (m2)

- Diện tích giao thông và công trình khác là: 18168,1952 (m2)

* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê diện tích ở và sinh hoạt…đốitưọng là tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

* Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu biệt thự hiện đại, trang thiết bị đạttiêu chuẩn khách sạn 3 sao Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầuvào đầu quý I năm 2012 và kết thúc vào cuối quý I năm 2014 đưa vào vậnhành

*Thời gian tính toán đánh giá dự án là 17 năm

* Trang thiết bị : Căn cứ vào thiết bị nội thất các phòng , căn cứ quy định

về trang thiết bị cho nhà khách, nhà nghỉ của Bộ Xây Dựng – Tài Chính –Tổng Cục Du Lịch trong thông tư liên Bộ số 1192/TT ngày 29/12/1993 (phụlục 1) và có thể tham khảo nhu cầu trang thiết bị của dự án đầu tư xây dựngbiệt thự nghỉ cuối tuần loại tương tự (phụ lục 2)

* Sơ bộ mặt bằng và diện tích khu đất gồm các nhà A,B,C,D

Chương I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

- Căn cứ vào quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 cuả bộ xâydựng quyết định về công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng coong trình năm2010

- Căn cứ vào nghị định 69/2009/NĐ-CP ra ngày 13/08/2009 Quy định bổ

sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư

- Căn cứ quyết định số 57/2009/QĐ-UBND ngày 30/03/2009 của UBNDThành phố Hà Nộiban hành quy định về việc xác định đơn giá cho thuê đấttrên địa bà

- Căn cứ quyết định 108/2010 của UBND thành phố Hà Nội hướng dẫn

bồi thường tái định của thành phố

- Thông tư 19/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về quyết toán

dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước

B Tính toán

1

Phân tích tổng mức đầu tư của dự án

Khi biết giá chuẩn xây dựng ,số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thìtổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức sau(1)

G G

G G

G G

Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:

i XD

G

1

) 1

Trong đó: Pi_suất chi phí xây dựng cho 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vịcông suất của hạng mục thứ i ( chưa gồm VAT)

Si_diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thìgi

XD được tính nhưphương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục

T XD GTGT _thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xâylắp

* Tính toán:

Ta có bảng tính toán diện tích sàn các nhà như sau:

stt nội dung chiều dài (m) chiều rộng (m) diện tích (m2)

Đơngiá

Pi

Chi phítrước thuế

VAT

Chi phí sauthuế

1 xây dựngnhà A(5) m2 3.614,52 5.954,55 21.522.840,07 10

% 23.703.384,07

2 xây dựngnhà B(5) m2 2.209,57 5.954,55 13.156.966,46 10% 14.472.663,11

1.139,7

5.646.108,94

10

%

6.210.719,83

1

1%

G(A+

B+C+D)

1.677.313,36

10

%

1.845.044,69

1

1%

G(A+

B+C+D)

1.677.313,35

10

%

1.845.044,689

1

2%

G(A+

B+C+D)

3.354.626,71

10

%

3.690.089,377

cá

10

%

1.845.044,69

Tổng

cộng

184.998.625,10

10

%

Gxd=203.4 98.487,60

1.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án(không bao gồm các dụng cụ đồ

dùng không thuộc tài sản cố định)

* Chi phí thiết bị bao gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ , chi phí

đào tạo va chuyển giao công nghệ(nếu có), chi phí lắp đặt thiết bị và thí

nghiệm

1.2.1 Chi phí mua sắm thiết bị

* Các căn cứ xác định :

- Căn cứ vào nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang

thiết bị dùng trong nhà ở , các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự

án

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua ,

chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện

*Chi phí mua sắm thiết bị tính theo công thức (3) sau:

GMSTB Qi*Mi (3)

Trong đó : Qi_số lượng(cái) hoặc trọng lượng (hoặc nhóm tiết bị ) tứ i

Mi_giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

h V K n m

Với : mi _giá gốc của tiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN

ni _chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

Ki_ phí lưu kho, lưu bãi, lưu container…

_

Vi chi phí bảo quản ,bảo dưỡng …….tại hiện trường

hi _thuế và phí bảo hiểm…

Bảng thống kê số lượng các phòng

ST

T Tên Phòng

NhàA(5)

NhàB(5)

NhàC(8)