Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)

Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận đƣợc hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phƣơng Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS Dƣ Ngọc Thành, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hƣớng dẫn, suốt trình làm luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban nhân dân Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên Môi trƣờng Thành phố Thái Nguyên nhiệt tình giúp đỡ trình hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài 3 1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 11 1.2 Cơ sở pháp lý 15 1.3 Phƣơng pháp xác định giá đất 17 1.3.1 Các phƣơng pháp xác định giá đất Việt Nam 17 1.3.2 Điều kiện áp dụng phƣơng pháp xác định giá đất 22 1.3.3 Phƣơng pháp xác định giá đất đô thị 23 1.4 Công tác quản lý Nhà nƣớc giá đất Việt Nam 24 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 26 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới 26 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 32 Chƣơng ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu: 37 2.2 Phạm vi nghiên cứu: 37 2.3 Nội dung nghiên cứu 37 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 2.4 38 2.4.1 Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu 38 2.4.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.4.3 Phƣơng pháp điều tra vấn 39 2.4.4 Phƣơng pháp so sánh 39 2.4.5 Phƣơng pháp phân tích 39 40 3.1 40 3.1.1 40 3.1.2 40 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số sở hạ tầng 41 3.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn Thành phố Thái Nguyên 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 44 3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 45 3.3 Giá đất thực tế giá đất theo quy định chung phạm vi nƣớc địa bàn thành phố Thái Nguyên 47 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nƣớc 47 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên 48 3.4 Xác định yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 51 3.4.1 Ảnh hƣởng loại đƣờng phố đến giá đất 51 3.4.2 Ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá đất 61 3.4.3 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 62 3.4.4 Ảnh hƣởng dự án quy hoạch đến giá đất 63 3.4.5 Đề xuất giải pháp xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 65 69 Kết luận 69 Kiến nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ADB : Ngân hàng phát triển châu Á BAH : Bị ảnh hƣởng BTC : Bộ Tài CNH - HĐH : Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá CP : Chính phủ GPMB : Giải phóng mặt HSĐC : Hồ sơ địa QĐ : Quyết định TĐC : Tái định cƣ TNMT : Tài nguyên môi trƣờng TT : Thông tƣ TTg : Thủ tƣớng UBND : Uỷ ban nhân dân WB : Ngân hàng giới GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 31 3.1 Thái Nguyên 44 Bảng 3.2 Giá nhà nƣớc quy định đất 47 Bảng 3.3 Giá đất nhà nƣớc quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2012 đến 2014 50 Bảng 3.4 Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm I 52 Bảng 3.5 Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm II 56 Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm III 59 Bảng 3.7 Ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đƣờng Hoàng Văn Thụ tuyến đƣờng Quang Vinh 61 Bảng 3.8 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 62 Bảng 3.9 Đặc điểm số khu dân cƣ 63 Bảng 3.10 Giá đất khu trƣớc sau thực dự án 64 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 10 Hình 3.1 Thống kê trƣờng hợp cấp GCN quyền SDĐ theo loại địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 46 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm I 54 Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí nhóm I 55 Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm II 57 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí nhóm II 58 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm III 60 Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí nhóm III 60 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 63 chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đƣờng Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tiền từ - m giá trung bình từ 3.000 - 4.500 triều động/m2, đất rộng 6m giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m2 Cũng nhƣ đƣờng Nguyễn Huệ lô đất đƣờng Chu Văn An, đƣờng Quang Vinh có diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao có giá cao so với lô có mặt tiền nhỏ 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất Do trình đô thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho ngƣời dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cƣ Giá đất khu dân cƣ từ lúc bắt đầu có phƣơng án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có thay đổi lớn Để đánh giá đƣợc ảnh hƣởng dự án quy hoạch khu dân cƣ đến giá đất Đề tài nghiên cứu chọn khu dân cƣ đƣợc quy hoạch địa bàn thành phố Thái Nguyên khu dân cƣ số 3, số phƣờng Đông Quang, khu dân số phƣờng Túc Duyên để tiến hành điểu tra theo mẫu phiếu Dựa phƣơng pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu đề tài tiến hành điều tra hai khụ vực Kết điều tra đƣợc thể bảng 3.9 Bảng 3.9 Đặc điểm số khu dân cƣ Khu dân cƣ Khu dân cƣ số 3, số P.Đồng Quang Khu dân cƣ số P Túc Duyên Năm hoàn Diện tích Tổng số lô Năm bắt đầu (ha) quy hoạch quy hoạch 1,8 157 2007 2009 2,18 392 2006 2006 thành quy hoạch (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 64 Khu dân cƣ số 3, số phƣờng Đồng Quang đƣợc quy hoạch theo định số 192/QĐ-UBND ngày 31/01/2007 UBND tỉnh Thái Nguyên Là khu đất thành phố làm chủ đầu tƣ Khu dân cƣ bắt đầu đƣợc quy hoạch, đƣợc hoàn thành năm 2009 Có 157 lô với 1.8 đất Theo điều tra thực tế giá đất trƣớc năm quy hoạch đất khu dân cƣ có giá 3.000.000 VNĐ/m2 Khi biết có đầu tƣ quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá trị thị trƣờng trung bình 4.000.000 - 5.500.000 VNĐ/m2 Đến năm 2009 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cƣ hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 7.000.000 - 9.000.000 VNĐ/m2 Và đến năm 2015 qua điều tra thực tế giá đất lô khoảng 12.000.000 - 15.000.000 VNĐ/m2 Bảng 3.10 Giá đất khu trƣớc sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB Khu dân cƣ Mức chênh lệch Sau thực Chênh lệch quy đơn giá hoạch (1000/m2) 4.000 - 5.500 7.000 - 9.000 3.000 - 4.500 1,83- 1,63 4.750 8.500 3.750 1,79 1.500 - 2.000 4.500- 6.500 3.000 - 4.500 - 3,25 1.750 5.500 3.750 3,14 Bắt đầu quy hoạch Hệ số K Khu dân cƣ số 3, số P Đồng Quang Giá đất trung bình Khu dân cƣ số P.Túc Duyên Giất đất trung bình (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu dân cƣ số phƣờng Túc Duyên đƣợc quy hoạch theo định số 734/QĐ-UBND ngày 29/03/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên Với diện tích 2.18 ha, khu dân cƣ số phƣờng Túc Duyên có 392 lô Bắt đầu quy hoạch năm Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 65 2006 hoàn thành năm Trƣớc năm quy hoạch, giá đất nông nghiệp khu dân cƣ có giá trung bình 200.000 VNĐ/m2, bao gồm tất khoản nhƣ giá đất khoản hỗ trợ cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đất có giá trung bình từ 1.000.0001.200.000 VNĐ/m2 Khi có định quy hoạch giá khu đất đƣợc quy định định số 2528/QĐ-UBND ngày 10/11/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên giá đất đất 2.000.000-2.500.000 VNĐ/m2 Sau thực xong sở hạ tầng, đƣờng lại giá đất trung bình thừa 4.500.000 - 6.500.000 VNĐ/m2 Và đến năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất lô khoảng 8.000.000-10.000.000 VNĐ/m2 Nhƣ vậy, qua điều tra thực tế hai khu dân cƣ ta thấy rõ ảnh hƣởng quy hoạch dự án đến giá đất Trƣớc quy hoạch, giá đất tƣơng đƣơng hoạch cao không đáng kể so với giá quy định nhà nƣớc, có biết có dự án quy hoạch, giá thị trƣờng bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trƣờng mua bán quy hoạch diễn sôi động 3.4.5 Đề xuất giải pháp xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 3.4.5.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách công cụ quan trọng để Nhà nƣớc thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trƣờng bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực công cụ nhà nƣớc việc quản lý, ổn định thị trƣờng bất động sản nói chung giá đất nói riêng Thành phố Thái Nguyên cần có số giải pháp sau: - UBND tỉnh Thái Nguyên cần nghiên cứu bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hƣớng dẫn nguyên tắc, phƣơng pháp tiêu chí Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 66 xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dƣ luận môi giới thiếu xác nhƣ - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, môi giới, UBND tỉnh Thái Nguyên thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trƣờng, cần bổ sung quy định tƣ vấn giá đất, điều kiện hành nghề tƣ vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành Tài nguyên Môi trƣờng thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định giá nhƣ Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật định mức đƣa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho ngƣời yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - UBND tỉnh ngành Tài nguyên Môi trƣờng cần có sách kích cầu ngƣời có nhu cầu đất thực sự, đối tƣợng có thu nhập thấp không mua đƣợc đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm tỉnh Thái Nguyên cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với khung giá Chính phủ nhƣ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hƣớng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa bàn Thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trƣờng nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trƣờng thời điểm Nhất vị trí tuyến đƣờng phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thƣờng xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trƣờng 3.4.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - UBND Thành phố Thái Nguyên tiếp tục hoàn thiện tổ chức máy, Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 67 nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dƣỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phƣờng - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bƣớc chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình dịch vụ công - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên để tƣ vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trƣờng hợp yêu cầu sát với giá thị trƣờng, không để cán tài nguyên môi trƣờng làm kiêm nhiệm nhƣ Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Tỉnh Thái Nguyên cần trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tƣ vấn, định giá đất Trƣớc mắt cần tăng cƣờng khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trƣờng; bƣớc xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.5.3 Giải pháp công nghệ - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên đến cấp huyện, cấp xã, phƣờng đáp ứng cập nhật thông tin đất đai kịp thời xác - Thành phố Thái Nguyên cần đầu tƣ xây dựng sở liệu, hạ tầng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 68 thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hƣớng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bƣớc chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - UBND TP Thái Nguyên tiếp tục đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cƣờng công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lƣu trực tuyến giải đáp vƣớng mắc cho ngƣời dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 69 Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng cao nhiều so với giá đất Nhà nƣớc quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh, buôn bán, tập trung đông dân cƣ, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nƣớc quy định cao cụ thể: chênh lệnh giá năm 2012 2,3 lần nhƣng đến năm 2014 chệnh lệch giá 2,8 lần * Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất - Đƣờng phố nhóm I: Có giá đất từ 16 triệu đồng/m2 trở lên - Đƣờng phố nhóm II: Có giá đất từ đến cận 16 triệu đồng/m2 - Đƣờng phố nhóm III: Có giá đất từ đến cận triệu đồng/m2 * Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất - Đƣờng phố Hoàng Văn Thụ đƣợc coi nơi có giá bán cao thành phố Thái Nguyên Giá bán lô đất có vị trí mặt tiền trục đƣờng vị trí (năm 2012 70 triệu/m2) cao nhiều lần so với lô đất có mặt tiền bám vị trí 2, 3, - Đƣờng Quang Vinh mức chênh lệch vị trí với vị trí 2,3,4 thấp nhiều so với tuyến đƣờng Hoàng Văn Thụ Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thƣơng mại, có hình thể đất đẹp có giá chuyển nhƣợng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố ngƣời, trình sử dụng, yếu tố tín ngƣỡng…các yếu tố ảnh hƣởng không nhỏ đến giá chuyển nhƣợng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 70 * Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Các ô đất có diện tích nhƣ ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đƣờng Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tiền từ - m giá trung bình từ 3.000 - 4.500 triều động/m2, đất rộng 6m giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m2 * Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất - Do trình đô thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho ngƣời dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cƣ Giá đất khu dân cƣ từ lúc bắt đầu có phƣơng án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có thay đổi lớn - Đất khu vực có ảnh hƣởng quy hoạch dự án đến giá đất Trƣớc quy hoạch, giá đất tƣơng đƣơng hoạch cao không đáng kể so với giá quy định nhà nƣớc, có dự án quy hoạch, giá thị trƣờng bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trƣờng mua bán quy hoạch diễn sôi động Kiến nghị Qua nghiên cứu điều tra thực tế giá đất yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực trạng công tác định giá đất nói riêng công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai nói xin đƣa số kiến nghị sau: - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phƣơng - Căn vào khung giá phƣơng pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định phải phù hợp với thực Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 71 tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Hàng năm UBND tỉnh Thái Nguyên phải đƣợc điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trƣờng - UBND tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trƣờng cần thành lập tổ chức tƣ vấn định giá đất Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS - Cần nghiên cứu phát triển hệ thống thông tin giá đất Web phải có cán chuyên trách công tác xây dựng phát triển hệ thống thông tin giá đất thị trƣờng để góp phần tích cực công tác quản lý sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2007), Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định 123/2007/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trƣờng - Bộ Tài (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010/ TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyền, Nguyễn Đặng Huỳnh (2003), Lý luận phương pháp định giá đất (2012), , Thái Nguyên (2013), , Thái Nguyên (2014), Thái Nguyên, Thái Nguyên Chính phủ (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 10 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/ NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ phân loại đô thị, tổ chức lập, thẩm định đề án định công nhận loại đô thị 12 Huỳnh Văn Chƣơng (2010), “Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai”, Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 73 13 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 14 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 15 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004),Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội 17 (2011) - 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 52/2012/ QĐ-UBND ngày 26/12/2012, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013) Quyết định số 36/2013/ QĐ-UBND ngày 21/12/2013, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 21 http://www.diaoconline.vn, truy cập ngày 4/8/2015 22 http://landtoday.net/vn/tintuc, truy cập ngày 10/9/2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 74 PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Xin Ông/Bà vui lòng cho biết thông tin vấn đề (hãy trả lời đánh dấu  vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG 1.1 Họ tên chủ hộ: Tuổi: Dân tộc: Giới tính Nam/ Nữ Địa chủ sử dụng đất: Trình độ: (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS):…… .……… 1.2 Loại hộ: Giàu Khá Trung bình Nghèo 1.3 Thu nhập hộ (Triệu đồng/năm):……………………………… 1.4 Số nhân hộ:…………………………………………… 1.5 Nghề nghiệp ngƣời dân khu vực (chủ yếu): Cán bộ, công nhân nghề tự Nông nghiệp Buôn bán II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Địa đất: Số nhà: Hẻm Ngách Ngõ Đường phố: Tổ: …Phường: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có Không 2.2 Số thửa: …………….; Tờ đồ số: …………………………………… 2.3 Tổng diện tích: ….… m2; Trong đó: Đất ở:…… m2; 2.4 Kích thƣớc: Kích thước mặt tiền: ….m; Chiều sâu đất: …m 2.5 Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vuông, hình thang, hình đa giác):………………………………………………………… ………… 2.6 Hƣớng lô đất:……………… …… ……………………… Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 75 2.7 Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê Kinh doanh 2.8 Khoảng cách từ đất đến: - Đường: …… ……………………… ……………… ; Khoảng cách: …… m - TT huyện/thị: … m; Bệnh viện: … m; Cơ sở giáo dục: m; Chợ: … m; - Trung tâm xã/phường……………m - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ):…… …………………………………………………………………………………………… 2.9 Điều kiện môi trƣờng: - An ninh: Đảm bảo: Không đảm bảo: Trung bình: - Môi trường: Trong lành: Ô nhiễm: Trung bình: 2.10 Tình trạng pháp lý đất chuyển nhƣợng: - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Không có giấy tờ hợp lệ 2.11 Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê: Đang chấp: Đang tranh chấp: 2.12 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: - Giao thông: Tốt Trung bình Kém - Cấp thoát nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ thông tin, liên lạc: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ, văn hóa xã hội: Trung bình Kém Tốt III CÁC THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Nhà ở: Loại nhà:………… ; Cấp nhà:………….; Năm xây dựng………… 3.2 Diện tích xây dựng:… m2; Số tầng:….; Diện tích sàn sử dụng: … m2 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 76 3.3 Giấy phép xây dựng: Có Không IV.GIÁ TRỊ THỬA ĐẤT Giá trị đất:……………………………triệu đồng/m2 V Khi lựa chọn đất ở, bạn quan tâm đến tiêu chí (ghi tiêu chí quan trọng theo thứ tự ưu tiên) 5.1…………………………………………………………………………………… 5.2.……………………………………………………… … 5.3……………………………………………………………………………………… VI Các thông tin khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Thái Nguyên, ngày .tháng năm 2015 Chủ sử dụng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Ngƣời điều tra http://www.lrc.tnu.edu.vn Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ... HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 Ngành: Quản lý đất. .. giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng, tiến hành nghiên cứu thực đề tài Nghiên cứu phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014”... địa bàn thành phố Thái Nguyên 48 3.4 Xác định yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 51 3.4.1 Ảnh hƣởng loại đƣờng phố đến giá đất 51 3.4.2 Ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá