Phân tích tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức trường hợp xã vĩnh lộc a, huyện bình chánh, TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT - PHAN NGỌC YẾN XUÂN PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC: TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT - PHAN NGỌC YẾN XUÂN PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC: TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP HCM Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HUỲNH THẾ DU TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tiến hành khảo sát, tham khảo tài liệu trình bày Các trích dẫn, số liệu sử dụng luận văn trích nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn thể quan điểm cá nhân tôi, không thiết quan điểm Trường đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 04 tháng 04 năm 2016 Tác giả Phan Ngọc Yến Xuân ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực luận văn nhận giúp đỡ hỗ trợ chân thành nhiệt tình từ thầy cô, bạn bè gia đình Trước hết xin gởi lời cám ơn chân thành đến thầy cô nhân viên Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright – người trang bị cho tảng kiến thức vững vàng hỗ trợ cho nhiều mặt kỹ thuật, phương tiện, tài liệu để thực đề tài Đặc biệt xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc TS Huỳnh Thế Du tận tình hướng dẫn giúp đỡ suốt trình thực luận văn Bên cạnh xin gởi lời cám ơn đến anh chị em lớp cao học Chính sách công MPP6, MPP7 hỗ trợ, động viên giúp đỡ suốt trình học tập thực luận văn Cuối xin cám ơn gia đình tạo điều kiện thuận lợi để đầu tư thực đề tài này, cám ơn chồng – anh Nguyễn Quang Hòa hỗ trợ nhiều trình thực địa, tiến hành khảo sát vấn sâu chia sẻ với nhiều khó khăn trình thực luận văn, động viên lúc nản lòng Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 08 năm 2016 Tác giả Phan Ngọc Yến Xuân iii TÓM TẮT Hiện nay, nhà phi thức vấn đề lên thành phố lớn nước phát triển, hệ trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cấu kinh tế, di dân quy hoạch đô thị TP HCM không tránh khỏi tình trạng tương tự, giá nhà vượt xa khả kinh tế người nghèo bùng nổ hoạt động xây dựng tự phát khắp nơi Xã Vĩnh Lộc A xem xã điển hình cho tình trạng nhà phi thức, người dân ý thức rõ việc làm trái pháp luật, rủi ro bị phạt cưỡng chế cao, nhiên họ cố tình vi phạm số lượng ngày tăng Nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt bốn tiêu chí ưu tiên chọn nhà NHTG (2015): khả chi trả, khả tiếp cận, an ninh phù hợp để sống, đặc biệt đáp ứng tốt tiêu chí ưu tiên riêng chọn nhà người nghèo mà nhà thức đáp ứng, nguyên nhân ngày nhiều người đặc biệt người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi thức Thêm vào đó, trò chơi chiến lược người dân cán quản lý, lựa chọn xây nhà trái phép người dân nhận hối lộ cán quản lý điểm cân trò chơi, lựa chọn chiến lược tốt cho bên Những kẻ hỡ, yếu hệ thống quản lý, tình trạng tham nhũng, hối lộ tạo điều kiện cho nhà phi thức tồn phát triển phổ biến Như vậy, nhu cầu người dân nhà phi thức phù hợp với họ khả xây dựng nhà phi thức tình trạng tham nhũng hai nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà phi thức tràn lan xã Vĩnh Lộc A Đảm bảo an toàn sở hữu nâng cấp chỗ xem giải pháp phù hợp cho trường hợp nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A mang lại lợi ích tốt cho bên liên quan, giải vấn đề nhà ở, hạn chế nhiều tổn thất vô ích cho xã hội Nhà nước xây dựng quy hoạch dài hạn cụ thể hợp thức hóa hoạt động phi thức Đối với khu vực quy hoạch khu dân cư, nhà nước cho hợp thức hóa giấy tờ sở hữu nhà phi thức tồn tại, thu phí xây dựng nhà xây với mức phí phi thức nay, phối hợp với người dân cải tạo nâng cấp sở hạ tầng nơi theo hình thức hợp tác góp vốn đối ứng nhà nước nhân dân, nhà nước giữ vai trò phát động quản lý, người dân bàn bạc, thiết kế thi công Đối với khu vực quy hoạch công trình công cộng nhà nước cấp giấy sở hữu có thời hạn theo quy hoạch (giấy thuê đất) quy định rõ mức giá đền bù cụ thể sau iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC HÌNH VẼ viii DANH MỤC PHỤ LỤC ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .1 1.1.Bối cảnh nghiên cứu .1 1.2.Mục tiêu nghiên cứu .3 1.3.Câu hỏi nghiên cứu 1.4.Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5.Phương pháp nghiên cứu 1.6.Kết cấu đề tài CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.Định nghĩa liên quan .5 2.2.Khung phân tích .5 2.2.1 Các tiêu chí ưu tiên lựa chọn nhà người dân 2.2.2 Lý thuyết trò chơi .7 2.3.Nhà phi thức phát triển đô thị Việt Nam .8 2.4.Kinh nghiệm nước vấn đề nhà phi thức 10 2.5.Những công trình nghiên cứu liên quan .12 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH 14 3.1 Tình trạng nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A 14 3.2 Đặc điểm người dân sống khu nhà phi thức 16 3.3 Đánh giá phù hợp nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A với tiêu chí lựa chọn nhà 19 3.3.1 Tiêu chí 1: Khả chi trả .20 v 3.3.2 Tiêu chí 2: Khả tiếp cận 24 3.3.3 Tiêu chí 3: Mức độ an ninh 26 3.3.4 Tiêu chí 4: Khả phù hợp để sống 27 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TÌNH TRẠNG NHÀ PHI CHÍNH THỨC TỒN TẠI PHỔ BIẾN TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH 31 4.1 Cách thức xây dựng quản lý nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A .31 4.2 Ma trận trò chơi người xây dựng nhà phi thức cán quản lý 35 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Nội dụng viết tắt ACHR Liên minh Quyền nhà Châu Á ASAG Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad CBRE CB Richard Ellis – Tên công ty bất động sản COHRE Trung tâm Quyền nhà Trục xuất CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐTS Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất KCN Khu công nghiệp KT-XH Kinh tế - Xã hội NHTG Ngân hàng Thế giới 10 OECD Organization for Economic Co-operation and Development - Tổ chức Hợp tác Phát triển kinh tế 11 TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh 12 TB Trung bình 13 UBND Ủy ban nhân dân 14 UNESCAP Economic and Social Commission for Asia and the Pacific - Ủy ban Kinh tế Xã hội châu Á Thái Bình Dương Liên Hiệp Quốc 15 UN-HABITAT Tổ chức Hỗ trợ Gia cư vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử người dân với sách nhà nước .8 Bảng 3.1: Phân tích chi phí - lợi ích nhà phi thức .21 Bảng 3.2: Khả tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 22 Bảng 3.3: Thời gian di chuyển trung bình người dân 25 Bảng 3.4: Cảm nhận sống người dân 29 viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Khu nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A Hình 3.1: Những nhà bị cưỡng chế xã Vĩnh Lộc A 14 Hình 3.2: Hình ảnh nhà phi thức năm 2014 2016 16 Hình 3.3: Diện tích nhà phi thức 16 Hình 3.4: Thời gian sinh sống phương thức tiếp cận nhà phi thức người dân 17 Hình 3.5: Mức độ quan tâm đến nhà xã hội người dân sống nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A 18 Hình 3.6: Tình trạng nhà phi thức từ lúc mua đến 19 Hình 3.7: Mức độ quan trọng yếu tố đến định chọn nhà người sống nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A 20 Hình 3.8: Thu nhập trung bình hộ gia đình nhà phi thức, xã Vĩnh Lộc A .22 Hình 3.9: Nguồn tài dùng để mua nhà hộ gia đình nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A 23 Hình 3.10: Khoảng cách từ nơi đến nơi làm việc người nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A .25 Hình 3.11: Mức độ hài lòng người sống nhà phi thức xã Vĩnh Lộc A 28 Hình 4.1: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà huyện Bình Chánh trước 5/2013 .32 Hình 4.2: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà huyện Bình Chánh sau 5/2013 34 xlvii Người thứ 3: Chị rồi? Chị 6-7 năm Lúc anh chị lại mua nhà à? Không, lúc vợ chồng chị mua đất thôi, dựng lên tạm, nhà qua nhiều lần xây sửa vầy Lúc có nửa sau thôi, anh chị xây dần dần, chừng có tiền xây, anh chị tự làm hết, tự mua vật liệu xây, có thức đêm để xây sáng không dám làm sợ tụi thấy, không nhớ làm lần Làm nhà cực lắm, lúc mua đất không đủ tiền, gia đình bên nghèo, hỗ trợ không bao nhiêu, anh chị phải vay nóng thêm đủ trả tiền sau phải cày trả nợ, cực vô Mặc dù lúc đầu có chung chi lúc xây sửa, có lúc đô thị vào phải tạm ngưng, phải cho vài ba triệu để cho xây tiếp Chị có nhớ bỏ bao nhiều tiền để xây nhà không? Nhiều em ơi, làm lần đỡ tốn kém, làm từ từ vầy tốn lắm, lúc đầu dựng tôn, xong phải tháo tôn làm, dựng tháo tốn tiền, chưa kể xây xong mà đô thị lại yêu cầu tháo dỡ Nếu có tiền anh chị làm lần cho đỡ cực mà đỡ tốn nữa, tiền nên phải chịu làm vầy, ý anh chị tự bỏ công làm bạn bè giúp đỡ không lấy công chi phí nguyên vật liệu tốn nhiều, tính tất chi phí gấp đôi chi phí xây lần Chi phí chung chi nào? Lúc đầu anh chị dựng nhà tôn nên chung 25 triệu thôi, trình làm phải đưa thêm lần, lần vài ba triệu nữa, tổng cộng tốn gần chục Chung chi làm phải cẩn thận, lúc có động báo dừng phải dừng ngay, đợi thời gian êm êm dám làm tiếp Mà chung chi phải biết lựa đối tượng, nhiều trường hợp thằng tị nạnh thằng ăn chia không xồng phẳng, chọc phá khổ Mình tự xây nhà mà bị đô thị phát sao? xlviii Tụi hay em ơi, tụi có tay chân dân, khu vực có, làm có người báo cáo cho hết, thằng có làm đâu, công việc tụi suốt ngày ngồi quan cafe, có điện thoại báo chỗ xây chạy lại, không tụi chạy vòng vòng khảo sát, chỗ thấy vật liệu xây dựng hay xây sửa ghé hỏi thăm Em thấy thằng chạy xe lượn lượn, nhìn nhìn vòng vòng, ngó chỗ ngó chỗ tụi Giá đất khu vực khoảng bao nhiêu? Bây mắc lúc trước nhiều rồi, khoảng triệu/m2, đường xá tốt trước nhiều, lúc chị đến 2-3 nhà thôi, đường đất trời mưa ghê lắm, sau vài năm người ta lại nhiều góp tiền đổ đường, lại ok rồi, đường lúc trước ghê nhà nước làm đường bê tông rộng sẻ, lại sướng vô Bây sướng lắm, trường học chợ búa phát triển, có chỗ học đàng hoàn Chị thấy sống nào? Chị thấy tốt, không khí lành dễ chịu thành phố nhiều, nhiều cối đất trống, đỡ bụi bặm ồn hơn, nhiều người giàu người ta xuống mua đất làm biệt thự nghỉ dưỡng mà Đường xá lại tốt rồi, gần đường nhựa bê tông hết rồi, lại không bị kẹt xe thành phố, lại thoải mái Chợ búa, quán xá phát triển, muốn mua có, giá sinh hoạt lại tương đối rẻ, sống thoải mái, có chỗ học chỗ chơi đàng hoàn, trường mẫu giáo, cấp 1,2,3 đếu có, lại gần nhà nữa, đưa đón tiện Bây ngày có xe đến thu gom rác vệ sinh Chỗ tương đối an ninh, không thấy trộm cướp hút chích gì, hàng xóm lại vui vẻ, có khó khăn người ta giúp đỡ, tối tối anh chị hay tụ tập uống trà nói chuyện chơi, nít có không gian để chơi bời Chị thấy vầy tốt rồi, thành phố nhà cửa chật hẹp đông đúc phức tạp làm vầy Chị có thích sống gần trung tâm thành phố không? Đối với chị không, mà tiền đâu mua nhà gần trung tâm thành phố em ơi, đất mắc không mua đâu Chị thấy tốt rồi, anh chị làm gần, học gần, tiện nghi sống không khác nên chẳng xlix cần sống gần làm gì, chi phí sinh hoạt mắc lắm, sống thích hợp Lúc chị mua nhà có nghĩ đến chuyện sau hợp thức hóa giấy tờ nhà không? Nếu tốt rồi, anh chị đợi xem mai mốt người ta có cho làm giấy tờ không chị nghĩ phải cho làm giấy tờ thôi, khu Tân Phú khu vực lúc trước tình trạng nhà tương tự thôi, làm có giấy tờ mà làm hết, lâu trước sau làm thôi, người ta đông đúc vầy thành khu làng khu phố hết không lẽ đến dẹp hết 10 Nếu lúc trước chị biết chắn nhà mua để sau làm giấy tờ anh chị có mua không? Cũng phải mua em, anh chị muốn có chỗ ổn định, thuê hoài thấy không ổn, tháng phải trả tiền thuê triệu bạc, mà người ta thích người ta cho ở, không thích người ta lấy lại phải dọn nơi khác, cực trời, anh chị thấy sống suốt nên phải kiếm chỗ ổn định cho mình, dù nhỏ dù tệ chút nhà thuê nên anh chị định mua đất làm nhà này, có nhà coi yên ổn, lúc lo chỗ ăn chỗ ngủ nên tập trung làm việc hơn, người ta nói “an cư lạc nghiệp” mà em Mua nhà đàng hoàn tiền mua nên liều làm nhà trái phép vầy có tiền chả muốn mua nhà tốt, đỡ phải cực khổ, đỡ phải lo lắng, nghèo phải chịu Bây có nhà quan trọng làm giấy tờ hay không không anh chị ý định buôn bán nhà này, làm giấy tốt 11 Hiện bán nhà tiền? Tính theo giá nhà bán khoảng 450 triệu, đất nhà 12 Bây có người hỏi mua nhà chị, người ta trả chị bán? Chị không bán đâu, nhà anh chị để không bán đâu, anh chị chưa có ý định bán nhà, đổ vào công sức nơi ổn định vầy l 13 Nhưng có người muốn mua nhà sẵn sàng trả chị yêu cầu, chị nghĩ khiến anh chị thay đổi định? Chị thấy sống tốt không muốn dời chỗ khác, hàng xóm láng giềng thân thiện hòa đồng vui vẻ, khó mà kiếm Nếu mà phải bán nhà giá phải đủ để anh chị tìm chỗ tốt nơi đây, chị nghĩ phải gấp đôi giá chi bán Người thứ 4: Anh sống rồi? Tôi dọn đến gần năm Lúc trước anh lại mua nhà à? Đúng rồi, lúc mua nhà nhà tôn xây lên 1,5m, năm có sữa chữa thêm, xây lên tường cho kín, lót lại nền, sửa sang lại chút ít, làm từ từ thôi, chừng rảnh làm ít, nhà mà, cải thiện từ từ cho thoải mái thôi, để nhà tôn hoài đứa nhỏ nóng tội nghiệp nó, nhiều hôm trời nóng bật quạt liên tụt mà tụi không ngủ Anh mua nhà tôn hết khoảng tiền? Nhà mua khoảng 300 trăm, mua nhà người ta xây sẵn đắt tự xây chút có nhà liền, lo xây dựng, mua đất xây cực lắm, chả quen biết hết muốn tự làm không mua nhà vầy cho ăn, đỡ lo Xây dựng khu vực không anh? Tôi thấy có nhà người ta làm đó, làm được, quan trọng biết đường chung chi hay không, đâu có luật hết, muốn làm nên thuê thầu xây dựng khu vực mà làm, mèo miễu mà, đưa dân nơi khác lại làm không ổn đâu, không làm đâu Đó, đó, thằng chủ ỷ có người quen làm Huyện, tự chở vật liệu lại, tự kêu thợ làm, dựng lên lại bị tháo xuống, li muốn làm không xong, quay lại thuê thầu không thèm nhận, chết dở sống dở, tưởng ngon, qua mặt không đâu Thuê thầu xây dựng hết khoảng bao nhiêu? Tùy thôi, xây nhà tôn khoảng chừng trăm mấy, muốn xây nhà tường khoảng hai trăm phải chung chi lo lót đủ thứ nữa, an toàn hơn, có chuyện thằng thầu lo, lo, xây không phải đền tiền lại cho mình, chị có tiền nên thuê thầu xây cho ăn Mấy thằng thầu toàn dân gốc đây, có bà dòng họ làm xã nên dám nhận Ở anh có nghe nói mai mốt người ta cho làm giấy tờ không? Cũng có nghe nói, nghe nói khu quy hoạch khu dân cư, tới phải cho làm giấy tờ thôi, có vài khu người ta cho làm giấy tờ đó, mà nghĩ trước sau phải cho làm giấy tờ thôi, không lẽ để hoài, dẹp nhà không được, người ta đầy dẹp hết được, cho người ta làm giấy tờ cho người ta bớt khổ, toàn người nghèo, tiền tìm đến có tiền mua nhà đàng hoàn cho sướng, làm nhà chui vầy chi cho cực thân Anh làm việc có gần không? Tôi làm thợ cắt tóc gần thôi, tiệm cách khoảng cây, tiệm nhỏ thôi, hai vợ chồng làm đủ sống qua ngày Anh thấy môi trường sống nào? Cũng tốt, không khí lành, không ồn nào, có cối nên đỡ ngộp thành phố, nói ngoại thành, nông thôn tiện nghi tương đối đầy đủ không Sài Gòn, đường xá lại tiện, có trường học đầy đủ cho đứa nhỏ, lại có không gian cho chạy chơi, thành phố làm có vầy, nhà đóng cửa nhà đó, không dám cho đường sợ bị bắt cóc nữa, xóm giềng vui vẻ, hôm tụi nhà, đám xúm lại chỗ đất trống chơi đủ trò nhộn nhịp lắm, cuối tuần nhà xóm hùn lại nướng thứ nhậu lai rai nói chuyện chơi Tôi thấy sống tốt Anh thấy hệ thống y tế nào? lii Bữa chả có bệnh hoạn gì, khám bệnh nên không biết, cảm ho bình thường mua liều thuốc uống hết, nhà thuốc nhiều, không thiếu, có nhà thuốc bự chảng, mua thuốc có, thấy có trạm y tế, thấy tháng người ta hay mang lại chích ngừa Bệnh thường thường mua thuốc uống được, bệnh nặng người ta đến bệnh viện lớn khám hết có khám đâu, từ vô bệnh viện lớn thành phố có xa xăm đâu mà lo, đường xá lại dễ, chạy chút xíu tời 10 Anh thấy hệ thống vui chơi giải trí nào? Vợ chồng lớn có vui chơi nhiều đâu, rảnh cafe sáng với thằng bạn cho vui chủ yếu nhà nghỉ ngơi cho khỏe đâu cho mệt, quan trọng đứa nhỏ, gần có khu vui chơi nhỏ nhỏ, có thú nhúng, xe điện, nhà banh cho chơi được, ăn chơi giải trí Sài Gòn không có, muốn chạy vô chơi giải trí hình thức “vui thú điền viên” chính, mà Sài Gòn muốn mà không được, nhiều người cuối tuần phải chạy câu cá, dã ngoại đó, có sẵn sướng người ta nhiều Nhìn chung mức độ đại, tiện nghi thành phố chỗ có vui, thú nó, thấy sống ổn, cần chạy vào Sài Gòn, không ham sống đâu 11 Lúc mua nhà anh có phải vay mượn không? Có chứ, lúc phải vay thêm gia đình nhiều vợ chồng đủ tiền đâu mà mua, vay trả dần dần, vay gia đình nên không bị áp lực trả nhiều lắm, gom bao nhiều trả từ từ thôi, trả hết nợ Mình vay mua nhà trả dần dần, có chỗ đợi chừng đủ mua biết đến cho đủ, biết có nhà Mà ngộ nhe, vay tiền người ta cho dù người thân được, tự nhiên có động lực phải tiết kiệm, có gắng làm để trả nợ, không làm thấy hết nhiêu, chả thấy dư đồng nói chi đến để dành đủ tiền mua nhà liii 12 Anh chị có nghĩ đến vay tiền ngân hàng thay phải vay mượn người thân không? Không vay đâu em ơi, vay tiền ngân hàng khó lắm, đòi đủ thứ điều kiện, tài sản chấp, không chứng minh thu nhập đủ thứ, anh chị làm có tài sản mà chấp, nhà nhà không giấy tờ, lấy chấp, thu nhập không chứng minh được, anh chị mở tiệm nhỏ thôi, làm không, chứng minh cách Mà vay ngân hàng lãi suất cao lắm, lại áp lực nhiều, vay người thân chừng có trả ngân hàng tháng phải trả, trễ không được, mệt lắm, làm khó làm dễ Bởi anh chị chả nghĩ đến chuyện vay ngân hàng biết không 13 Anh chị có nghe nói đến dự án nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp không? Cũng có anh chị chả quan tâm biết không mua rồi, không dành cho mình, nói thu nhập thấp mắc lắm, mà lúc đầu trả liền cọc trước 2-3 trăm triệu, tiền đâu ra, mà có số tiền lớn mua nhà vầy cho sướng, vào liền đợi nhà Vừa phải trang trải chi phí sinh hoạt hàng ngày, vừa phải trả tiền thuê nhà, vừa trả nợ không đâu, nghe nói tháng phải trả 4-5 triệu nữa, tiền đâu mà trả Với lại chung cư gò bó lắm, anh chị nhà quen rồi, nhà muốn sửa sang sửa chung cư có làm đâu, nhà cũ xây lại chung cư mai mốt cũ sập Ngay từ đầu biết không hợp nên anh chị không tìm hiểu làm cho tốn thời gian Người thứ 5: Anh rồi? Khoảng năm Nhà anh tự xây à? Đúng rồi, lúc trước mua đất tự xây Nghe nói xây dựng khu vực khó phải không anh? liv Cũng khó, xây nhà xây trái phép mà, mua đất giấy tờ tay thôi, xây đại làm xin giấy phép xây dựng, quyền biết xuống kéo nhà, nhà lúc xây bị kéo dỡ lần đó, lúc dựng đỡ lều bạc cho vợ chồng tránh nắng tránh mưa, bị xuống kéo, mà không ở đâu nên kéo dựng lại, xuống kéo dựng tạm để thôi, khổ lúc mùa mưa, nhà xập xệ dột nát chỗ khô cho ngủ luôn, nghèo khổ nên phải làm nhà, giá phải làm cho nhà dù nhỏ cho có chỗ ăn chỗ ngủ cho Mà nhà anh bị kéo nhiều lần vậy? Lúc thời điểm nóng mà, kiểm tra giám sát việc xây dựng gắt gao lắm, chỗ lại chỗ bị ý, lúc có nhà trơ trọi cánh đồng thôi, nhìn dễ thấy lắm, lại thêm lúc tiền nên không chung chi đủ yêu cầu xuống làm khó hoài, mà kéo dựng lại, kéo dựng lại, riết được, nói phải bỏ cho tụi mớ yên Anh chung chi hết bao nhiêu? Tính tổng cộng lại khoảng 30 chai, tụi thấy nhà nghèo khó nên thông cảm, có đòi nhiều mà đưa Lúc làm nhà anh có cần vay mượn thêm không? Có chứ, vay nhiều lắm, chủ yếu vay bạn bè người quen, chí có lúc phải vay lãi cao bên ngoài, gia đình vợ chồng nghèo nên hỗ trợ phần lớn vay bạn bè Lúc khó khăn lắm, nhà cửa chưa gì, vợ phải nhà lo cho đâu có làm được, bữa làm bữa nghỉ, nhà mà bị kiểm tra cưỡng chế phải nghỉ để lo, nghỉ làm để dựng lại, đủ thứ việc hết nên lúc chả làm ăn gì, tiền ăn thiếu lại phải vay tiền để lo lót dựng nhà lại, riết bạn bè người ta ngại gặp sợ vay tiền Anh có nghĩ đến vay ngân hàng không? Điều lại xa xỉ, mà vay ngân hàng được, ngân hàng dám cho vay chứ, người ta có điều kiện ổn định, việc làm tốt mà không vay lv nói chi tới tôi, miếng tài sản giá trị người, làm bữa có bữa không mà cho vay, bạn bè thân thiết với mà không dám cho vay Vậy mà cuối khó khăn tương đối qua, gia đình tương đối ổn định, nhà cửa gần năm chưa bị đến kéo nữa, người ta chán cho qua thôi, dựng nhà tôn tương đối được, lo chỗ ngủ lúc trời mưa, gởi học, vợ làm nên nhà đỡ vất vả hơn, gần làng xóm thấy gia đình khổ nên giúp đỡ, có nhà người ta xây tường, có tôn cũ không sử dụng người ta cho tôi, cát đá dư người ta cho để làm nhà, làm từ từ vậy, tối làm làm, chừng có chút bỏ làm nhà, kiến tha lâu đầy tổ mà, cải thiện từ từ thành nhà đàng hoàn Anh thấy hoàn cảnh sống nào? Cũng tốt, bà tốt lắm, thấy khó khăn người ta giúp, có lúc nhà bị kéo sập người ta giúp, cho ngủ nhờ bữa, thấy có tra vào người ta điện thoại báo cho tôi, có lúc không đủ tiền mua đồ ăn cho con, người ta đem cơm đem đồ ăn qua cho, nhà nhờ bà nhiều Ở người ta cho làm giấy tạm trú, nhờ mà học dễ, xin cho thằng lớn học trường tiểu học gần đây, may thật, lúc trước lo không xin tạm trú đứa nhỏ học vấn đề, đứa nhỏ gởi học nhà trẻ gần nhà, cô tốt lắm, tóm lại lo cho học mừng Chi phí sinh hoạt tương đối rẻ, khu vực khu người lao động chủ yếu nên giá bình dân, gần gần chỗ người ta trồng ruộng rẫy nên rau củ rẻ, mảnh đất gần người ta trồng để bán, xấu xấu người ta cho mình, mà vợ chồng tận dụng đất trống trồng vài cọng rau, nuôi vài gà để ăn nên tiết kiệm nhiều mà lại an toàn nữa, người ta lo lắng rau bẩn không đảm bảo chất lượng nhiều, có rau ăn tốt Môi trường sống lành lắm, lúc trước có nhà nên rác thải tự người xử lý thôi, thường chôn đốt có xe đến gom rác vệ sinh lắm, có điều nước chưa có nước máy, phải xài nước giếng mà phèn lvi nhiều lắm, nhà phải lọc bớt để xài đở thôi, có điều kiện mua dàn lọc giống số nhà Anh chị có tìm hiểu thông tin nhả xã hội không? Có nghe người nói không rõ lắm, qua người nói biết mua rồi, lúc trước thuê gần thấy người mua đất làm nhà làm theo thôi, mà đất rẻ nên mua lvii PHỤ LỤC 18: Nội dung vấn sâu chủ thầu xây dựng Chủ thầu 1: Anh làm xây dựng lâu chưa? Tôi làm thầu xây dựng khoảng 10 năm rồi, chủ yếu nhận xây dựng khu vực này, khu vực người ta có nhu cầu xây dựng nhiều Thông thường anh xây dựng nhà tốn hết chi phí bao nhiêu? Nếu mà tính chi phí nguyên vật liệu nhân công xây nhà tôn xây vách lên khoảng mét rưỡi tốn khoảng 1,5 triệu/m2, muốn xây dựng hoàn chỉnh phải tốn triệu/m2 tùy thuộc vào chất lượng gạch, nội thất Nhưng nhà nhà tôn lấy giá khoảng 150 triệu/căn phụ thuộc vào diện tích nữa, xây hoàn chỉnh phải khoảng 250 triệu/căn phải trích cho người quản lý nữa, làm làm lâu dài mà đâu phải hai đâu nên phải làm cho đàng hoàn, làm lòng cán quản lý khó tiếp tục làm ăn Anh phải bỏ cho cán quản lý? Tùy vào hình thức nhà xây, dựng nhà bạt khoảng 20 – 25 triệu, nêu nhà tôn khoảng 40 – 50 triệu muốn xây hoàn chỉnh phải khoảng 70 – 75 triệu Mà không nói xác được, tùy vào tình hình thôi, có lúc bị kiểm tra có tiền không làm được, năm trước làm chi nhiều người làm nên phải bỏ nhiều Mỗi anh làm thời gian? Nếu làm thuận lợi nhanh lắm, nhà tôn khoảng tuần thôi, nhà tường phải 2-3 tuần, dựng nhà bạt 3-4 ngày, quan trọng làm móng dựng lên nhanh Ở làm móng không nói hết, làm móng để không cần phải chung chi hết nuốn dựng lên vấn đề, không chung chi đàng hoàn vào liền, tụi hay lắm, làm tụi biết Nhiều chung chi đàng hoàn mà đợt kiểm tra không làm được, có lúc gắt quá, tụi trả tiền lại không dám nhận, không làm phải tạm để đó, đợi lắng dám làm Bởi làm nghề rủi ro lắm, thuận lợi lviii kiếm vài chục trường hợp có vấn đề nhiều chả lời đồng Có trường hợp nhà anh làm bị xử lý, tháo dở không? Cũng có chứ, nói nghề rủi ro lắm, bị vài phải tự gỡ xuống không vào kéo, nhiều thằng tỵ nạnh thằng kia, phá ngầm không làm được, phải dỡ xuống lo lót cho êm dựng lại Mình tự gở đỡ thiệt hại để tụi đưa xe vào kéo hư hỏng hết, tốn Khi bị tháo dở anh bị thiệt hại bao nhiêu? Khoảng 40-50 chục triệu đó, thường muốn kéo dựng lên đến chụp hình quay phim rồi, lúc dựng lại khung thôi, gỡ xuống mai mốt xài lại được, móng nguyên làm lại Ngoài nhận thầu xây dựng, anh có bán nhà không? Có chứ, có vài miếng đất, có xây nhà bán lại cho người ta, nhiều người người ta thích mua nhà sẵn vào thôi, xây xong khoảng 2-3 tháng bán rồi, nhiều vừa xây xong có người hỏi mua Chủ thầu 2: Anh làm xây dựng dàng không? Cũng không dễ dàng đâu, chua lắm, lúc lúc không, nhiều làm không công thôi, chí bị lỗ Ở xây dựng biết rồi, chủ yếu xây không phép thôi, phải có rủi ro hết, mà rủi ro cao nữa, muốn xây phải tốn tiền chung chi cho cán quản lý Anh phải chung chi hết tiền căn? Tùy, nhà tôn khoảng 40 triệu, nhà tường hoàn chỉnh khoảng 70 triệu Mỗi căn, nhà tôn diện tích khoảng 50 m2 lấy giá từ 160 – 180 triệu/căn, nhà tường lấy giá từ 230 – 250 triệu/căn, thật chi phí xây dựng không cao đến đâu triệu đến triệu/m2 phải tốn chi phí chung chi, phải đảm bảo rủi ro cho chủ nhà nên phải lấy vậy, nhà mà bị cưỡng chế lix phải bồi thường cho chủ nhà nữa, không phải bỏ tiền để làm lại, rủi ro cao Tôi làm quen dám lấy giá đó, thầu nơi khác vào có trả cao người ta không dám nhận đâu Nếu bị tháo dở anh thiệt hại bao nhiêu? Nếu tạm dỡ sau làm lại phải thiệt hại khoảng 30 – 40 triệu, chủ yếu thiệt hại nguyên vật liệu sử dụng, tiền nhân công bữa hôm Còn mà không dựng lại thiệt hại nhiều vừa tốn chi phí xây dựng vừa phải hoàn lại toàn tiền cho chủ nhà lx PHỤ LỤC 19: Kinh nghiệm số quốc gia xử lý nhu cầu nhà thu nhập thấp Quỹ đảm bảo phân khúc không thức Ma Rốc Tại Ma Rốc phủ lập nên quỹ bảo đảm chuyên biệt FOGARIM chuyên cung cấp bảo đảm tín dụng phần khoản vay chấp, có mở rộng sang hộ gia đình có thu nhập thấp không thường xuyên Các điều kiện tham gia có khoản chấp sơ cấp, khoản phí phải trả hàng tháng mức trần định (hiện từ 180 USD 100 USD trường hợp người dân khu ổ chuột di dời đi), ủy nhiệm để giới hạn giá nhà mức thu nhập mà khó khăn việc xác minh Bên cho vay thực khiếu nại sau tháng không nhận tiền toán trình kê biên bắt đầu diễn Bên phía bảo lãnh đứng chịu 70% thiệt hại khoản phí tổn bảo hiểm hàng năm từ 0,25 – 0,5% tùy theo LTV FOGARIM hỗ trợ 115.000 khoản vay từ năm 2004 hay 20% số chấp Ma Rốc giữ tỷ lệ nợ xấu mức hợp lý bất chấp rủi ro phân khúc mục tiêu Chương trình nhà xã hội Nam Phi Năm 2004 Nam Phi thành lập Cơ quan quản lý nhà xã hội để xây dựng quy định, quản lý tổ chức nhà xã hội, quản lý khoản trợ cấp hỗ trợ phát triển Cơ quan đưa loại trợ cấp: trợ cấp chi phí cải tạo số dự án cụ thể hỗ trợ trực tiếp tổ chức nhà xã hội đủ điều kiện Cơ quan với Tổ chức nhà xã hội quốc gia Cơ quan quyền Nam Phi làm việc để tăng cường lực cho Tổ chức nhà xã hội để tiến hành nghiên cứu thị trường để hỗ trợ phát triển ngành nhà cho thuê Chương trình cho thuê nhà Mỹ Mỹ có lịch sử lâu dài việc đầu tư vào chương trình xây dựng nhà cho thuê mức giá hợp lý Từ năm 1935 – 1970, dự án nhà cho thuê lớn xây dựng quản lý hoàn toàn khu vực công Các vấn đề nghiêm trọng y tế xã hội chương trình nhà xuất có mảnh đất để lựa chọn (rất mảnh đất khác để lựa chọn thay thế), việc phân nhóm người nghèo thành phố (theo mức độ tập trung thu nhập) quan nhà nước chưa đào tạo đầy đủ Từ năm 1970 – 2015, tất chương trình cho thuê nhà với nhà hợp lý thực thông qua mô hình hợp tác công tư (lợi nhuận phi lợi nhuận), nguyên lxi tắc phải thông qua trợ cấp ngân sách cho nhà đầu tư mục tiêu gắn với việc cho thuê với giá hợp lý thời gian dài Chương trình tín dụng thuế nhà cho người có thu nhập thấp phổ biến nay, bên cạnh chương trình tài trợ vay với lãi suất thấp thông qua HOME sáng kiến cung cấp nhà Bang Chương trình LIHTC cung cấp tín dụng thuế cho nhà đầu tư tư nhân họ đầu tư vào dự án phát triển nhà cho thuê với mức giá thuê nhà không bị khống chế (thường nằm mức 18% thu nhập trung bình hộ gia đình) Chương trình triển khai vào cuối thập kỷ 80 cung cấp từ 60.000 đến 100.000 hộ năm Chương trình HOME chương trình khoán nhà cho thành phố, quận bang tham gia chương trình Các thành phố có toàn quyền sử dụng nguồn quỹ theo cách mình, vậy, phần lớn khoản tiền địa phương dành cho việc xây dựng nhà cho thuê Nguồn: Ngân Hàng Thế Giới (2015) ... động lựa chọn nhà phi thức nhằm giải tình trạng Để tìm câu trả lời, tác giả định thực đề tài nghiên cứu Phân tích tác nhân dẫn đến định lựa chọn nhà phi thức: Tình xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình. .. cận tài chính; (3)Năng lực quản lý nhà yếu đến từ khó khăn việc phối kết hợp 14 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH... vấn đề nhà phi thức 10 2.5.Những công trình nghiên cứu liên quan .12 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH