Đây là tài liệu về pháp luật kinh doanh bất động sản, mục đích giúp người học hiểu và hệ thống lại kiến thức để áp dụng vào thực tế của lĩnh vực bất động sản. Trước khi tham gia lĩnh vực bất động sản, cần phải hiểu rõ những yêu cầu luật pháp, thủ tục pháp lý, hồ sơ, quy trình. Vì thế tài liệu này là một giáo trình rất có ích để cung cấp những bước cơ bản cho mọi người tham khảo.
10/7/16 PHÁP LUẬT KDBĐS TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS PL CHO KDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản Luật Nhà Luật Đất đai Luật Xây dựng Luật Đầu tư Bộ luật Dân VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS 10 11 12 13 n QUỐC HỘI NGHỊ ĐỊNH 76/2015 CHÍNH PHỦ Thơng tư 11/2015 BỘ XD LUẬT ĐẤU THẦU LUẬT THƯƠNG MẠI LUẬT DOANH NGHIỆP LUẬT GIÁ LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ KHÁI NIỆM KDBĐS PL CHO HOẠT ĐỘNG KDBĐS LUẬT KDBĐS 26/11/2014 Luật Kinh doanh Bất động sản Luật Nhà Luật Đất đai Luật Xây dựng Luật Đầu tư Bộ luật Dân Là việc đầu tư vốn để thực hoạt động XD, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực dịch vụ môi giới BĐS; Sàn GDBĐS; dịch vụ tư vấn BĐS QLBĐS nhằm mục đích sinh lợi 10/7/16 KHÁI NIỆM THUÊ MUA KDBĐS n Là thỏa thuận bên, theo bên th mua tốn trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, CTXD đó; số tiền cịn lại tính thành tiền thuê; sau toán đủ số tiền thuê mua bên thuê mua trở thành CSH nhà, CTXD KDBDS KDDVBĐS Mơi giới BĐS, tư vấn BĐS, QLBĐS Sàn GDBĐS Đối tượng mua BĐS Đối tượng mua BĐS Người nước Việt kiều, DN có VĐTNN mua, thuê mua nhà, CTXD để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở SXKD, DV theo cơng SD nhà, CTXD Việt kiều, DNVĐTNN KDBĐS mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để KD theo quy định Điều 11 Việt kiều Cá nhân, TC nước Phạt bồi thường HĐ Do bên thỏa thuận phải ghi rõ HĐ NGUYÊN TẮC KDBĐS Bình đẳng trước PL, tự thoả thuận khơng trái PL KDBĐS KV phạm vi bảo vệ QPAN theo quy hoạch KHSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK Trung thực, cơng khai, minh bạch 10/7/16 BĐS ĐƯA VÀO KINH DOANH Nhà, CTXD có sẵn TC, cá nhân Nhà, CTXD hình thành tương lai TC, cá nhân Nhà, CTXD TS công CQNN có thẩm quyền cho phép đưa vào KD Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ theo quy định PLĐĐ phép KDQSDĐ ĐK ĐỐI VỚI CÁC LOẠI ĐẤT ĐƯA VÀO KD Có QSDĐ theo quy định PLĐĐ Khơng có tranh chấp QSDĐ QSDĐ khơng bị kê biên để bảo đảm THA Trong thời hạn sử dụng đất ĐK Để NHÀ, CTXD ĐƯA VÀO KD Có ĐKQSH nhà, CTXD gắn liền với đất GCNQSDĐ Đối với nhà, CTXD có sẵn DAĐTKDBĐS cần có GCNQSDĐ Khơng có tranh chấp QSDĐ, QSHN, CTXD gắn liền với đất; Không bị kê biên THA NĂNG LỰC TÀI CHÍNH CỦA CĐT 20% TN CÔNG KHAI THÔNG TIN CỦA DNBĐS Tại trang thông tin điện tử doanh nghiệp KDBĐS Tại trụ sở Ban QLDA dự án đầu tư KDBĐS Tại sàn giao dịch BĐS trường hợp KD qua SGDBĐS DA 20ha đất DA từ 20ha đất trở lên 15% ĐIỀU KIỆN KD BĐS PHẢI THÀNH LẬP DN (HTX) PHẢI ĐKDN CTCP, CTY TNHH, SỞ KẾ CTHD, DNTN HOẠCH & ĐT PHẢI CÓ VỐN PHÁP ĐỊNH 20 TỶ VND 10/7/16 LOẠI TRỪ TC, HGĐ, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xun khơng phải thành lập DN phải kê khai nộp thuế theo quy định PL PHẠM VI KDBĐS a b PHẠM VI KDBĐS CỦA NNN c Đối với đất Nhà nước giao ĐT XD nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán theo quy đị nh PL ĐĐ; ĐTXD hạ tầ ng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng kỹ thuật PHẠM VI KDBĐS d e PHẠM VI KDBĐS f g h Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, HGĐ, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua Đối với đất thuê tổ chức, HGĐ, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, CTXD thuê theo mục đích SDĐ Nhận chuyển nhượng toàn phần DABĐS chủ đầu tư để xây dựng nhà, CTXD Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, CTXD thuê lại Đối với đất Nhà nước cho thuê ĐT XD nhà thuê; ĐTXD nhà, CTXD nhà để bá n, cho thuê, cho thuê mua Đối với đất Nhà nước cơng nhận QSDĐ ĐTXD nhà, CT XD để bá n, cho thuê, cho thuê mua PHẠM VI KDBĐS i Nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ tổ chức, HGĐ, cá nhân để ĐTXD hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có HTKT 10/7/16 y/c ĐỐI VỚI DABĐS Phải phù hợp với QH, kế hoạch SDĐ, quy hoạch đô thị, QHXD nông thôn phải theo kế hoạch thực C QNN có thẩm quyền phê duyệt Trình tự, thủ tục đầu tư DABĐS để kinh doanh thực theo quy định PLĐT, PLĐĐ, xây dựng, thị, nhà pháp luật có liên quan y/c ĐỐI VỚI DABĐS TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS Chỉ phép bàn giao nhà, CTXD cho khách hàng hoàn thành xong việc XD nhà, CTXD CTHTKT, HTX H theo tiến độ ghi DA phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung KV; trường hợp bàn giao nhà, CTXD thơ phải hồn thiện tồn phần mặt ngồi nhà, CTXD TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS Không ủy quyền cho bên tham gia hợp tác ĐT, LD, liên kết, hợp tác KD GV thực ký HĐMB, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS Dự án đầu tư BĐS phải thi công tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định PLXD TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, CTXD cho người mua kể từ ngày hết hạn thuê mua phải làm thủ tục để CQNN có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS HĐMB nhà, CTXD HĐ cho thuê nhà, CTXD HĐ thuê mua nhà, CTXD HĐ chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ HĐ chuyển nhượng phần toàn dự án BĐS 10/7/16 HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS Phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực HĐ bên thỏa thuận, trừ HĐ mua bán, thuê mua nhà, CTXD, HĐ chuyển nhượng QSDĐ mà bên HGĐ, cá nhân phải CC chứng thực HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS Nguyên tắc MB nhà, CTXD Nguyên tắc MB nhà, CTXD Việc mua bán nhà, CTXD phải gắn với QSDĐ Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗ n hợp nhiều mục đích SD phải bảo đảm nguyên tắc sau : n Phân định rõ diện tích, trang thiết bị SD chung diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng CSH Nguyên tắc MB nhà, CTXD § Quyền SDĐ chủ sở hữu sau mua hộ, phần diện tích nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng QSD chung phải thống theo hình thức sử dụng ổn định lâu dài thuê, QSDĐ thuê phải thống thời hạn thuê đất Thời điểm có hiệu lực HĐ bên thỏa thuận ghi HĐ Nếu HĐ có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực HĐ thời điểm cơng chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực HĐ thời điểm bên ký kết HĐ Nguyên tắc MB nhà, CTXD Việc mua bán nhà, CTXD phải kèm theo HS nhà, CTXD Thời điểm chuyển QSHN, CTXD thời điểm BB bàn giao nhà, CTXD cho BM bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác 10/7/16 ĐK ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀO KD Có giấy tờ QSDĐ, HSDA, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, GPXD trường hợp phải có GPXD, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành XDHTKT tương ứng theo tiến độ DA; Nếu nhà CC phải có BB nghiệm thu hồn thành xong phần móng ĐK ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀO KD Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, CĐT phải có văn thơng báo cho CQQL nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀO KD ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRON TƯƠNG LAI VÀO KD CĐT DABĐS trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải NHTM có đủ lực thực bảo lãnh NVTC chủ đầu tư khách hàng CĐT không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng CĐT có trách nhiệm gửi bả n hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết HĐ mua, thuê mua THANH TOÁN TRONG HĐMB NHÀ Ở HTTTL CHUYỂN NHƯỢNG HĐNOTTL LẦN ĐẦU : Tối đa 30% Chung cư : Xong móng TRƯỚC KHI BÀN GIAO NHÀ : tối đa 70% or 50% Các lần huy động phải theo tiến độ XD CHƯA RA GIẤY CHỨNG NHẬN QSH NHÀ : 95% Trong 50 ngày bàn giao nhà : CĐT phải làm thủ tục cấp GCN cho BM BM, BTM chưa nhận bàn giao nhà nhận bàn giao nhà có quyền chuyển nhượng HĐMB, thuê mua NOHTTTL cho TC, CN khác hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho BM, BTM chưa nộp cho CQNN có thẩm quyền Khi HS đề ngh ị cấp GCN chưa nộp cho CQNNCTQ để cấp GCN 10/7/16 CHUYỂN NHƯỢNG HĐNOTTL Việc chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà HTTTL phải chuyển nhượng HĐ theo nhà riêng lẻ hộ Trường hợp HĐMB, thuê mua nhiều nhà riêng lẻ nhiều hộ phải chuyển nhượng toàn số nhà hộ HĐ CĐT chuyển nhượng phần or tồn Chuyển nhượng dự án BĐS CĐT nhận chuyển nhượng khơng phải làm lại HSDA, QHXD khơng có thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương ĐTcvcv ĐK CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS y/c CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS Không làm thay đổi mục tiêu DA Không làm thay đổi nội dung DA Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan DA đượ c C QN N có thẩm quyền ph ê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt DA, phần DA chuyển ợng hoàn thành xong việc BTGPMB Đối với trường hợp chuyển nhượng tồn DAĐTXD KC HT phải XD xong CT HTKT tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt DA khơng có tranh chấp QSDĐ, không bị kê biên THA để chấp hành QĐHC CQNN có thẩm quyền; Khơng có QĐ thu hồi DA, thu hồi đất CQNN có thẩm quyền; trường hợp có VP q trình triển khai DA CĐT phải chấp hành xong định xử phạt CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS CĐT nhận chuyển nhượng toàn phần DA phải DNKDBĐS, có đủ NLTC cam kết tiếp tục việc triển khai ĐTXD, KD theo P L, bảo đảm tiến độ, nội dung DA CĐT chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS UBND cấp tỉnh : DA tỉnh định việc ĐT Thời hạn QĐ : 30 ngày Thủ tướng CP Thời hạn : 45 ngày UBND cấ p tỉnh lấy ý kiến ngà nh BXD sau báo cáo cho TTCP định Trong 30 ngày : bên phải hoàn thành HĐ chuyển nhượng bàn giao dự án 10/7/16 KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS Môi giới bất động sản Quản lý BĐS Sàn Giao dịch BĐS Tư vấn BĐS ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DVMGBĐS PHẢI THÀNH LẬP DN (HTX) ĐIỀU KIỆN CHO CÁ NHÂN ĐỘC LẬP HÀNH NGHỀ MGBĐS PHẢI CÓ CHỨNG CHỈ MÔI GiỚI BĐS HOẠCH & ĐT MỨC THÙ LAO CÁC BÊN TỰ THỎA THUẬN MỨC HOA HỒNG CÁC BÊN TỰ THỎA THUẬN SỐ TIỀN CỤ THỂ KHÔNG PHỤ THUỘC VÀO GIÁ TRỊ GDMG KD DỊCH VỤ MGBĐS TỶ LỆ % CHÊNH LỆCH GIỮA GIÁ BÁN BĐS VÀ GIÁ BÊN ĐƯỢC M G ĐƯA RA SỞ KẾ CTHD, DNTN KHÔNG PHỤ THUỘC KẾT QUẢ GD ĐĂNG KÝ NỘP THUẾ HOA HỒNG MÔI GIỚI TỶ LỆ % GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG CTCP, CTY TNHH, THÙ LAO MÔI GIỚI SỞ XÂY DỰNG CẤP PHỤ THUỘC KẾT QUẢ GIAO DỊCH PHẢI ĐĂNG KÝ DN Tổ chức, cá nhân KDDVMGBĐS không đồng thời vừa nhà MG vừa bên thực hợp đồng giao dịch KDBĐS 10/7/16 ĐK THÀNH LẬP SÀN GDBĐS Phải DN Ít CCHN mơi giới BĐS Người QL phả i có CCHN mơi giới Phải có quy chế hoạt động + địa giao dị ch ổn định 12 tháng Diện tích tối thiểu 50m2 MƠ HÌNH TỔ CHỨC SÀN MƠ HÌNH TỔ CHỨC SÀN Người QL điều hành sàn người ĐDTP L DN bổ nhiệm, ủy quyền quản lý điều hành sàn, chịu TN trước người đại diện theo pháp luật DN trước PL hoạt động SGDBĐS HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN Các hoạt động DV SGDBĐS phải thực thông qua HĐ Phải báo cáo tình hình hoạt động hàng tháng cho SXD Tham gia phòng chống rửa tiền theo luật định Sàn DN độc lập đơn vị thuộc DN, hoạt động SGD phải chịu đạo DN Người ĐDTPL DN người quản lý điều hành sàn giao dịch bấ t động sản phải chịu trách nhiệm hoạt động SGDBĐS Có T N kiểm tra hồ sơ pháp lý BĐS trước đưa vào KD sàn, đủ điều kiện GD giới thiệu cho KH SGDB ĐS chị u T N trước KH trước PL thông tin cung cấp cho khách hàng HỢP ĐỒNG DVBĐS HĐ dịch vụ môi giới BĐS HĐ dịch vụ tư vấn BĐS HĐ dịch vụ quản lý BĐS 10 10/7/16 THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG DVBĐS HỢP ĐỒNG DVBĐS HĐKDDVBĐS phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận NỘI DUNG HỢP ĐỒNG DVBĐS Tên, địa bên Đối tượng nội dung dịch vụ Yêu cầu kết dịch vụ Thời hạn thực dịch vụ Phí DV, thù lao, hoa hồng dịch vụ Phương thức, thời hạn toán PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở LUẬT NHÀ Ở 26/11/2014 QUỐC HỘI Nghị định 99/2015 CHÍNH PHỦ BỘ XD Do bên thỏa thuận ghi HĐ Trường hợp HĐ có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Nếu bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực HĐ thời điểm bên ký kết HĐ NỘI DUNG HỢP ĐỒNG DVBĐS Quyền nghĩa vụ bên Giải tranh chấp Thời điểm có hiệu lực hợp đồng ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU NHÀ Ở CÁ NHÂ N, T Ổ CHỨC, HG Đ TRONG NƯỚC NGƯỜ I V IỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI PHẢ I NH ẬP VÀO VN CÁ NHÂ N, T Ổ CHỨC NƯỚC NGỒI CẢNH KHƠ NG PH ÂN BI ỆT NƠ I CƯ TRÚ, NƠI ĐKDN 11 10/7/16 HÌNH THỨC NHÀ Ở CỦA VIỆT KIỀU Phải thơng qua hình thức mua, thuê mua NOTM DN, HTX kinh doanh BĐS Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế NO HGĐ, CN Nhận chuyển nhượng QSDĐ DAĐTXDNOTM phép bán để tự tổ chức XD nhà HÌNH THỨC SH NHÀ Ở CỦA NNN ĐTXD nhà theo DA VN Mua, thuê mua, nhậ n tặng cho, nhận thừa kế NOTM bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ DAĐT XD nhà ở, trừ khu v ực bả o đảm quốc phò ng, an ninh theo quy định Chính phủ ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN Đối với tổ chức NN (2) phải có GCNĐT giấy tờ liên quan đến việc phép hoạt động Việt Nam quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cấp ĐỐI TƯỢNG TC, CÁ NHÂN NN ĐƯỢC SH NHÀ Ở TẠI VN TC, cá nhân NN đầu tư XDNO theo dự án VN (1) DNVĐTNN, chi nhánh, VPĐD DNVNN, quỹ đầu tư nước chi nhánh NHNN hoạt động VN (2) Cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam (3) ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN Đối với tổ chức, cá nhân nước (1) phải có GCNĐT có nhà xây dựng dự án theo quy định LNO pháp luật có liên quan ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN Đối với cá nhân nước (3) phải phép nhập cảnh vào VN khơng thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định PL 12 10/7/16 SH NHÀ Ở CỦA (2) VÀ (3) SH nhà NNN Nhà chung cư : 30% Nhà riêng lẻ : 250 căn/phường Thời hạn : 50 năm (+50 năm) Giao dịch : qua ngân hàng NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường Trường hợp cá nhân NN kết hôn với công dân VN kết hôn với người VN định cư NN SHNỎ ổn định, lâu dài có quyền chủ sở hữu nhà công dân VN ĐK PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TM Phải DN, HTX Có vốn pháp định có vốn ký quỹ để thực dự án Có chức KDBĐS Hình thức SDĐ LỰA CHỌN CĐT Sử Đấu giá QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai Đấu thầu dự án có SDĐ Chỉ định chủ đầu tư dụng diện tích đ ất thuộc QSD hợp pháp để xây dựng NOTM Được NN giao đất để xây d ựng nhà cho thuê, cho thuê mua, để bán Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà cho thuê Nhận chuyển QSDĐ theo quy định PLĐĐ để XD nhà thương mại 13 10/7/16 TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ NOTM TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ NOTM Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích loại NOTM CĐT quy ết định phả i bảo đảm phù hợp với QHCT XD, tiêu chuẩn, quy chuẩn XD, ki ến trúc nhà nội dung QĐ chủ trương ĐTDA XD nhà CQNNCTQ Đối với hộ CC phải thiết kế, XD theo kiểu hộ khép kí n, có diện tí ch sàn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn XD NO riêng lẻ phải XD theo QHCTXD, T K phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn XD GIÁ DVQL CHUNG CƯ SH RIÊNG TRONG CHUNG CƯ Phần diện tích bên CH bao gồm diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với CH Phần diện tích khác NCC công nhận SH riêng cho chủ SH NCC Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật SD riêng gắn liền với CH gắn liền với phần diện tích khác thuộc SH riêng THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO Trường hợp MBNO CĐTDAXDNO với người mua thời điểm chuyểnQSHNO kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho CĐT Đối với NOTM mua DNKDBĐS thời điểm chuyển QSH thực theo quy định PLKDBĐS 1 Không bao gồm kinh phí bảo trì phần SH chung, chi phí trơng giữ xe, ch i phí SD nhiên liệu, lượng, n ước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thơng tin liên lạc chi phí DV khác phục vụ cho việc SD riêng CSH, người SD nhà chung cư THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO 3.Trường hợp MBNO mà không thuộc diện quy định trường hợp thuê mua nhà thời điểm CQSHNO kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác 14 10/7/16 NỘI DUNG BẢO HÀNH BẢO HÀNH NHÀ Ở Đối với nhà chung cư tối thiểu 60 tháng Đối với nhà riêng lẻ tối thiểu 24 tháng Sửa chữa, khắc phục hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân th ượng, cầu thang bộ, phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt hệ thống thoát nước thải, ch ất thải sinh hoạt PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ NỘI DUNG BẢO HÀNH Khắc phục trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà n ội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua nhà Đối với thiết b ị khác gắn với nhà bên bán, bên cho thuê mua nhà thực BH sửa ch ữa, thay theo thời hạn quy định nhà SX PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ Đối với hộ, phần diện tích khác nhà CC mà CĐT giữ lại khơng bán, tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà CC vào SD, trừ phần diện tích thuộc SHC CĐT phải đóng 2% giá trị hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị tính theo giá bán hộ có giá cao nhà chung cư Đối với hộ, phần diện tích khác NCC mà CĐT bán, cho th mua CĐT phải đóng 2% giá trị hộ diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền đượ c tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng nhận bàn giao quy định HĐ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO 3.Trường hợp MBNO mà không thuộc diện quy định trường hợp thuê mua nhà thời điểm CQSHNO kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác 15 10/7/16 NHÀ Ở XÃ HỘI NHÀ Ở XÃ HỘI 1 Là nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Nhà NHÀ Ở XÃ HỘI Đối với XDDANOXH mà không thuộc KV phải lập DAĐTXDNOXH riêng thuê CĐT phải dành tối thiểu 20% diện tích NOXH DA thuê CĐT hưởng chế ưu đãi XDNO thuê phần diện tích 20% NOXH thuê bán nhà cho người thuê sau thời hạn 05 năm cho thuê NHÀ Ở XÃ HỘI Nhà chung cư : 25 – 70m2, hệ số SDĐ : 1,5 lần Nhà chung cư : 25 – 70m2, hệ số SDĐ : 1,5 lần Nhà thấp tầng : không 70m2, hệ số SDĐ : 2.0 Nhà thấp tầng : không 70m2, hệ số SDĐ : 2.0 NO thấp tầng : CT tỉnh chấp thuận, thị đặc biệt, loại 1, : phải có ý kiến HĐND cấp tỉnh NO thấp tầng : CT tỉnh chấp thuận, đô thị đặc biệt, loại 1, : phải có ý kiến HĐND cấp tỉnh Cho vay ưu đãi NOXH Quy định NOXH Cho thuê : 15 – 20 năm Cho thuê mua : 10 – 15 năm Bán : 05 – 10 năm Người thuê : Không cho thuê lại or chuyển nhượng LS cho vay ưu đãi : Không 50% LS bình quân ngân hàng Người mua, thuê mua : không chấp (+), không chuyển nhượng tối thiểu năm Giải ngân : Theo tiến độ thực dự án Chỉ bán, chấp, cho thuê : Sau có sổ hồng 16 10/7/16 Bán sau năm Nhà xã hội Nhà chung cư : nộp 50% tiền sử dụng đất Lợi nhuận : Không 10% ( bán), 15% (cho thuê mua, cho thuê) Nhà thấp tầng : nộp 100% tiền sử dụng đất Thuê mua : Lầ n đầ u tha nh toá n tối đa 20% Chưa đủ năm : Bán cho NN, CĐT, 10 đối tượng mua NOXH Người t huê : nộ p trước c ho bên C T kho ản tiền đặt cọc không 12 thá ng, tối thiểu phải tháng Nhà cho thuê : CĐT bán sau 10 năm Các bên thỏa thuận khoản đặt cọc cao không 50% giá trị nhà cho thuê Đối tượng mua NOXH NHÀ Ở XÃ HỘI Là nhà CC nhà riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết XD CQNN có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp nhà riêng lẻ phải thiết kế, xây dựng theo tiêu chu ẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích NOXH Người có cơng với cách mạng HGĐ nghèo cận nghèo KVNT HGĐ KV nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị NLĐ làm việc DN KCN Đối tượng mua NOXH 10 Sĩ quan, HSQ nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân CQ, đơn vị thuộc CA, QĐ Cán bộ, công chức, viên chức Các đối tượng trả lại nhà công vụ HS, SV học viện, trường ĐH, CĐ, dạy nghề; HS trường DT nội trú công lập sử dụng nhà thời gian học tập HGĐ, CN bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà theo quy định PL mà chưa Nhà nước BT nhà ở, đất Nguyên tắc thuê, bán NOXH Thời hạn HĐ thuê NOXH tối thiểu 05 năm; thời hạn toán tiền thuê mua NOXH tối thiểu 05 năm, kể từ ngày ký HĐ Bên thuê, thuê mua NOXH không bán, cho thuê lại, cho mượn nhà thời gian thuê, th mua; bên th, th mua khơng cịn nhu cầu thuê, thuê mua nhà chấm dứt HĐ phải trả lại nhà 17 10/7/16 Nguyên tắc thuê, bán NOXH Bên mua NOXH không bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền mua nhà ở; trường hợp thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua toán hết tiền mua, thuê mua nhà mà có nhu cầu bán nhà bán lại cho đơn vị QLNOXH bán cho đối tượng thuộc diện mua NOXH đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán NOXH loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Nguyên tắc thuê, bán NOXH QSHNO CỦA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI Người VNĐCNN ĐT lâu dài VN Người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động VH, nhà KH có nhu cầu hoạt động thường xuyên VN nhằm phục vụ nghiệp XD đất nước Người phép sống ổn định VN đối tượng khác UBTVQH quy định SHNO VN Bên mua, bên thuê mua NOXH bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền SDĐ theo quy định CP nộp thuế thu nhập theo quy định PL thuế; bán cho đối tượng thuộc diện mua NOXH bán với giá tối đa giá bán NOXH loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế TNCN QSHNO CỦA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI Người VN định cư NN không thuộc diện VN cư trú với thời hạn phép từ 06 tháng trở lên SH nhà riêng lẻ hộ PHẦN PL VỀ ĐẤT ĐAI n Luật Đất đai 2013, áp dụng từ ngà y 01/07/2014 SỞ HỮU ĐẤT ĐAI n Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý 18 10/7/16 QUYỀN CỦA NN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI QĐ quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ Quyết định mục đích SDĐ Quy định hạn mức thời hạn SDĐ Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất Quyết định giá đất Quyết định trao quyền SDĐ cho người SDĐ Quyết định sách TC đất đai; Quy định quyền NV người SDĐ PHÂN LỌAI ĐẤT ĐAI n n n NHĨM ĐẤT NƠNG NGHIỆP n Đất trồn g hà ng năm gồm đất trồ ng lúa, đấ t đ ồn g cỏ dù ng o chăn nu ôi, đấ t trồng hàng năm khác NHĨM ĐẤT PHI NƠNG NHIỆP n Đất trồng lâu năm; n Đất rừng sản xuất; n Đất rừng phòng hộ; n Đất rừng đặc dụng; n Đất nuôi trồng thuỷ sản; Đất làm muối; n Đất NN khác theo quy định CP n NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NHIỆP 10 Đất sử d ụn g gồm đấ t GT, trìn h VH, y tế, CC có DTLSVH vào m ục đ ích g cộ ng th uỷ lợ i; đấ t XD cá c cô ng GD ĐT, T DTT p hụ c v ụ lợ i ích danh lam thắng cảnh Đất sở tôn giáo sử dụng; Đất có g trìn h đ ình, đền, m iếu, am, từ đường, nhà thờ họ; ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG Đất gồm đất NT, đất ĐT Đất XD trụ sở CQ, XDCT nghiệp; Đất SD vào mục đích QP, AN Đất SXKD phi NN gồm đất XDKCN; đất làm mặt XD CSSXKD; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất SXVLXD, làm đồ gốm NHĨM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm loại đất chưa xác định mục đích s dụng Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sơ ng, n gịi, k ênh, rạ ch, s uố i mặ t nước chuyên dùng; Đất phi NN khác theo quy định CP 19 10/7/16 ĐẤT SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng Đất NN cộng đồng dân cư sử dụng Đất Đất MBCSSXKD HGĐ, CN SD ổn định mà NN công nhận QSDĐ Đất XD trụ sở CQ, XDCTSN Đất sử dụng vào mục đích QP,AN ĐẤT SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI n n n n ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN Giao đất, cho thuế đất trồng hàng năm, đất NTTS, đất làm muối, đất trồng lâu năm, đất rừng SX cho HGĐ, cá nhân sử dụng 50 năm ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN Đối với DAKD nhà để bán để bán kết hợp v ới cho thuê thời hạn giao đất cho CĐT xác định theo thời hạn DA; người mua nhà gắn liền với QSDĐ sử dụng đất ổn định lâu dài Đất CS tơn giáo sử dụng Đất có CT đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất GT, thuỷ lợi; đất XD CTVH, y tế, GDĐT, TDTT phục vụ lợi ích CC CTCC khác khơng nhằm mục đích KD; đất có DTLSVH, danh lam thắng cảnh; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa Đối với DA có VĐT lớn thu hồi vốn chậm, DA đầu tư vào địa bàn có điều kiện KT XH khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho th đất khơng 70 năm ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN n Khi hết thời hạn, người NSDĐ NN tiếp tục giao đất, cho thuê đất có nhu cầu tiếp tục SD, chấp hành PLĐĐ trình SD việc sử dụng đất phù hợp với QHSDĐ xét duyệt 20 10/7/16 HẠN MỨC ĐẤT NN TRỒNG CÂY HÀNG NĂM, NTTS, LÀM MUỐI Không 03 cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc TW thuộc khu vực Đông NB khu vực ĐBSCL Không 02ha cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc TW khác HẠN MỨC ĐẤT NN TRỒNG CÂY LÂU NĂM HẠN MỨC GIAO ĐẤT TRỒNG RỪNG PHÒNG HỘ, RỪNG SX Mỗi hộ gia đình, cá nhân khơng q 30 héc ta loại đất HÌNH THỨC GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SDĐ KHƠNG THU TIỀN SDĐ Mỗi HGĐ, cá nhân không 10 xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 30 xã, phường, thị trấn trung du, miền núi HẠN MỨC GIAO ĐẤT VỚI NHIỀU LOẠI Trường hợp HGĐ, cá nhân giao nhiều loại đất trồng hàng năm, NTTN, làm muối tổng hạn mức giao đất khơng q 05 Trường hợp HGĐ, cá nhân giao thêm đất trồng lâu năm hạn mức đất trồng lâu năm không 05 xã đồng bằng; không 25 héc ta xã trung du, miền núi HÌNH THỨC CHO THUÊ ĐẤT TRẢ LẦN TRẢ HÀNG NĂM TC k g có quyền chuy ển đ ổi, chuy ển n h ượng, tặng cho, cho thuê, th ế ch ấ p, gó p vốn b ằng QSDĐ, không BTTH NN thu hồi đất 21 10/7/16 Điều kiện NLTC để bảo đảm việc SDĐ theo tiến độ DAĐT Có vốn thuộc SH để thực dự án khơng thấp 20% tổng mức đầu tư DA có quy mô SDĐ 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư DA SDĐ từ 20 héc ta trở lên; Có khả huy động vốn để thực dự án từ TCTD, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SDĐ CHO THUÊ ĐẤT TRẢ LẦN 0R HANG NAM TCKT, người VN định cư nước ngoài, DN có VĐTNN sử dụng đất để thực h iện DAĐT sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, NTTS, làm muối; đất SXKD phi nơng nghiệp; đất XDCT cơng cộng có mục đích KD; đất đ ể thực h iện DAĐT nhà thuê; CHO THUÊ ĐẤT TRẢ LẦN 0R TRẢ HÀNG NAM THẨM QUYỀN GIAO ĐẤT,… n UBND cấp tỉnh định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ tổ chức; giao đất CSTG ; giao đất, cho thuê đất người VN định cư NN; cho thuê đất TC, cá nhân NN HGĐ, cá nhân giao đất TCKT giao đất để thực DAĐTXD nhà để bán để bán kết hợp cho thuê Người VN định cư nước ngoài, DNVĐTNN giao đất để thực DAXD nhà để bán để bán kết hợp cho thuê TCKT giao đất thực DAĐT hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với HT TCKT, TC nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người VN định cư nước ngồi, DN có VĐT nước ngồi SDĐ xây dựng cơng trình nghiệp THẨM QUYỀN GIAO ĐẤT,… n UBND cấp huyện định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ HGĐ, cá nhân; giao đất cộng đồng dân cư n UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã 22 10/7/16 THU HỒI ĐẤT THU HỒI ĐẤT Đất trồ ng hàng năm không SD 12 tháng liên tục Đất trồng lâu năm không SD 18 tháng liên tục Đất trồng rừng khô ng sử dụng 24 tháng liên tục Đất NN giao, cho thuê để thực DAĐT mà không SD thời hạn 12 tháng liên tục chậm 24 tháng so với tiến độ ghi DAĐT kể từ nhận bàn giao đất thực địa phải đưa đất vào SD; khơng đưa đất vào SD CĐT gia hạn 24 tháng phải nộp cho NN khoản tiền tương ứng với mức tiền SDĐ, tiền thuê đất thời gian chậm; hết thời hạn mà CĐT chưa đưa đất vào SD NN thu hồi đất mà không BT đất TS gắn liền với đất, trừ BKK Điều kiện bán, mua TS gắn với đất NN cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm Điều kiện bán, mua TS gắn với đất NN cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm n TS gắn liền với đất thuê tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật; Đã hoàn nh việc XD theo QHXD chi tiết dự án đầu tư phê duyệt, chấp thuận ĐIỀU KIỆN PHÂN LÔ BÁN NỀN Phù hợp với KHSDĐ hàng năm cấp huyện CĐT phải hoàn thành việc ĐTXDKCHT gồm cơng trình dịch vụ, cơng trình HTKT, HTXH theo QHCTXD 1/500 phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực trước thực việc chuyển nhượng QSDĐ cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp DV thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải Người mua TS Nhà nước tiếp tục cho thuê đất thời hạn SDĐ lại theo giá đất cụ thể, SDĐ mục đích xác định DA ĐIỀU KIỆN PHÂN LÔ BÁN NỀN CĐT phải hoàn thành NVTC liên quan đến đất đai dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); DA thuộc KV, loại thị chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán quy định Khoản Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 23 10/7/16 ĐIỀU KIỆN PHÂN LÔ BÁN NỀN CĐT dự án XDKD nhà để bán cho thuê mua chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán KV không nằm địa bàn quận nội thành đô thị loại đặc biệt; KV có yêu cầu cao kiến trúc cảnh quan, KV trung tâm xung quanh cơng trình điểm nhấn kiến trúc thị; mặt tiền tuyến đường cấp KV trở lên tuyến đường cảnh quan ĐT 24