Đây là tài liệu về pháp luật kinh doanh bất động sản, mục đích giúp người học hiểu và hệ thống lại kiến thức để áp dụng vào thực tế của lĩnh vực bất động sản. Trước khi tham gia lĩnh vực bất động sản, cần phải hiểu rõ những yêu cầu luật pháp, thủ tục pháp lý, hồ sơ, quy trình. Vì thế tài liệu này là một giáo trình rất có ích để cung cấp những bước cơ bản cho mọi người tham khảo.
Trang 18 LUẬT ĐẤU THẦU
9 LUẬT THƯƠNG MẠI
10 LUẬT DOANH NGHIỆP
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; Sàn GDBĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc QLBĐS nhằm mục đích sinh lợi.
Trang 2KHÁI NIỆM THUÊ MUA
nLà thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, CTXD đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành CSH đối với nhà, CTXD đó.
Đối tượng mua BĐS
Người trong nước Việt kiều
Cá nhân, TC nước ngoài
Đối tượng mua BĐS
1. Việt kiều, DN có VĐTNN được mua, thuê mua nhà, CTXD để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ
sở SXKD, DV theo đúng công năng SD của nhà, CTXD đó.
2. Việt kiều, DNVĐTNN ngoài KDBĐS được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để
KD theo quy định tại Điều 11 của
Phạt và bồi thường trong HĐ
Do các bên thỏa thuận và phải
được ghi rõ trong HĐ.
BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK Trung thực, công khai, minh bạch
1
2
3
4
Trang 3BĐS ĐƯA VÀO KINH DOANH
4. Các loại đất được phép chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ theo quy định của PLĐĐ
thì được phép KDQSDĐ
ĐK Để NHÀ, CTXD ĐƯA VÀO KD
1. Có ĐKQSH nhà, CTXD gắn liền với đất trong GCNQSDĐ Đối với
GCNQSDĐ
2. Không có tranh chấp về QSDĐ, QSHN, CTXD gắn liền với đất;
3. Không bị kê biên THA.
ĐK ĐỐI VỚI CÁC LOẠI ĐẤT ĐƯA
20%
20ha đất trở lên
15%
2
TN CÔNG KHAI THÔNG TIN CỦA
DNBĐS
1. Tại trang thông tin điện tử
của doanh nghiệp KDBĐS
2. Tại trụ sở Ban QLDA đối
với các dự án đầu tư
KDBĐS
3. Tại sàn giao dịch BĐS đối
với trường hợp KD qua
SGDBĐS
ĐIỀU KIỆN KD BĐS
PHẢI THÀNH LẬP DN (HTX)
PHẢI ĐKDN
PHẢI
CÓ VỐN PHÁP ĐỊNH
20 TỶ VND
SỞ KẾ HOẠCH & ĐT CTCP, CTY TNHH,
CTHD, DNTN
Trang 4LOẠI TRỪ
1. TC, HGĐ, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê mua BĐS quy mô
nhỏ, không thường xuyên
thì không phải thành lập
DN nhưng phải kê khai nộp
thuế theo quy định của PL
PHẠM VI KDBĐS
a. Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b. Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại
PHẠM VI KDBĐS CỦA NNN
giao thì được ĐTXD nhà ở để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
chuyển nhượng QSDĐ dưới
công nhận QSDĐ thì được ĐTXD nhà, CTXD để bá n, cho thuê, cho thuê mua
PHẠM VI KDBĐS
f. Đối với đất nhận chuyển nhượng
của tổ chức, HGĐ, cá nhân thì
được đầu tư xây dựng nhà, CTXD
để bán, cho thuê, cho thuê mua
g. Đối với đất thuê của tổ chức,
HGĐ, cá nhân thì được đầu tư
xây dựng nhà, CTXD để cho thuê
theo đúng mục đích SDĐ
h. Nhận chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần DABĐS của chủ
đầu tư để xây dựng nhà, CTXD
PHẠM VI KDBĐS
i. Nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ của tổ chức, HGĐ, cá nhân để ĐTXD hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có HTKT đó.
Trang 5y/c ĐỐI VỚI DABĐS
1. Phải phù hợp với QH, kế hoạch
SDĐ, quy hoạch đô thị, QHXD
nông thôn và phải theo kế hoạch
thực hiện được C QNN có thẩm
quyền phê duyệt.
2. Trình tự, thủ tục đầu tư DABĐS
để kinh doanh thực hiện theo quy
định của PLĐT, PLĐĐ, xây dựng,
đô thị, nhà ở và pháp luật có liên
quan.
y/c ĐỐI VỚI DABĐS
3. Dự án đầu tư BĐS phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của PLXD.
TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS
1. Chỉ được phép bàn giao nhà,
CTXD cho khách hàng khi đã hoàn
thành xong việc XD nhà, CTXD và
các CTHTKT, HTX H theo tiến độ ghi
trong DA đã được phê duyệt, bảo đảm
kết nối với hệ thống hạ tầng chung
của KV; trường hợp bàn giao nhà,
CTXD thô thì phải hoàn thiện toàn bộ
phần mặt ngoài của nhà, CTXD đó.
TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS
2. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, CTXD cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để CQNN có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua
có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS
3. Không được ủy quyền cho
bên tham gia hợp tác ĐT,
Trang 6HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS
1. Phải được lập thành văn bản.
2. Việc công chứng, chứng thực HĐ
do các bên thỏa thuận, trừ HĐ
mua bán, thuê mua nhà, CTXD,
3. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của HĐ
là thời điểm các bên ký kết HĐ.
n Phân định rõ diện tích, trang thiết bị SD chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các CSH
Nguyên tắc MB nhà, CTXD
§ Quyền SDĐ của các chủ sở hữu
sau khi mua các căn hộ, phần
diện tích trong nhà chung cư, tòa
4. Thời điểm chuyển QSHN, CTXD
là thời điểm BB bàn giao nhà, CTXD cho BM hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trang 7ĐK ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI VÀO KD
1. Có giấy tờ về QSDĐ, HSDA, thiết kế
bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt, GPXD đối với trường
hợp phải có GPXD, giấy tờ về nghiệm
thu việc hoàn thành XDHTKT tương
ứng theo tiến độ DA;
2. Nếu là nhà CC thì phải có BB nghiệm
thu đã hoàn thành xong phần móng.
ĐK ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI VÀO KD
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai, CĐT phải có văn bản thông báo cho CQQL nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI VÀO KD
3. CĐT DABĐS trước khi bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai phải được NHTM có đủ
năng lực thực hiện bảo lãnh NVTC
của chủ đầu tư đối với khách hàng
khi CĐT không bàn giao nhà ở
theo đúng tiến độ đã cam kết với
khách hàng.
ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRON TƯƠNG LAI VÀO KD
CĐT có trách nhiệm gửi bả n sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết
HĐ mua, thuê mua.
CHƯA RA GIẤY CHỨNG NHẬN QSH NHÀ : 95%
Trong 50 ngày bàn giao nhà : CĐT phải làm thủ tục cấp GCN cho BM
TRƯỚC KHI BÀN GIAO NHÀ : tối đa 70% or 50%
Các lần huy động phải theo tiến độ XD
LẦN ĐẦU : Tối đa 30%
Chung cư : Xong móng
1. BM, BTM chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà
ở có quyền chuyển nhượng HĐMB, thuê mua NOHTTTL cho
TC, CN khác khi hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho BM, BTM chưa nộp cho CQNN có thẩm quyền.
2. Khi HS đề ngh ị cấp GCN chưa nộp cho CQNNCTQ để cấp GCN
Trang 8CHUYỂN NHƯỢNG HĐNOTTL
3. Việc chuyển nhượng HĐMB, thuê
mua nhà ở HTTTL thì phải
chuyển nhượng HĐ theo từng căn
nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ.
4. Trường hợp HĐMB, thuê mua
nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều
căn hộ thì phải chuyển nhượng
toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ
trong HĐ đó.
Chuyển nhượng
dự án BĐS
CĐT có thể chuyển nhượng 1 phần or toàn bộ
CĐT chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ
CĐT nhận chuyển nhượng không phải làm lại HSDA, QHXD nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương ĐTcvcv
y/c CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS
1. Không làm thay đổi mục tiêu
của DA
2. Không làm thay đổi nội dung
của DA
3. Bảo đảm quyền lợi của khách
hàng và các bên có liên quan.
ĐK CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS
1 DA đã đượ c C QN N có thẩm quyền ph ê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt
2 DA, phần DA chuyển như ợng đã hoàn thành xong việc BTGPMB Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ DAĐTXD KC HT thì phải XD xong các CT HTKT tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt
3 DA không có tranh chấp về QSDĐ, không bị kê biên THA hoặc để chấp hành QĐHC của CQNN có thẩm quyền;
4 Không có QĐ thu hồi DA, thu hồi đất của CQNN có thẩm quyền; trường hợp có VP trong quá trình triển khai DA thì CĐT phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS
1. CĐT nhận chuyển nhượng
toàn bộ hoặc 1 phần DA
phải là DNKDBĐS, có đủ
NLTC và cam kết tiếp tục
việc triển khai ĐTXD, KD
theo đúng PL, bảo đảm tiến
độ, nội dung DA.
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng
dự án BĐS
UBND cấp tỉnh : đối với DA do tỉnh quyết định việc ĐT
Thời hạn QĐ : 30 ngày
Thủ tướng CP Thời hạn : 45 ngày UBND cấ p tỉnh lấy ý kiến bộ ngà nh và BXD sau đó báo cáo cho TTCP quyết định
Trong 30 ngày : các bên phải hoàn thành HĐ chuyển nhượng và bàn giao dự án
Trang 9PHẢI ĐĂNG
KÝ DN
SỞ KẾ HOẠCH & ĐT CTCP, CTY TNHH,
SỞ XÂY DỰNG
CẤP
THÙ LAO MÔI GIỚI
MỨC THÙ LAO
KHÔNG PHỤ THUỘC KẾT QUẢ GD
KHÔNG PHỤ THUỘC VÀO GIÁ TRỊ GDMG CÁC BÊN TỰ THỎA
THUẬN
HOA HỒNG MÔI GIỚI
MỨC HOA HỒNG
PHỤ THUỘC
KẾT QUẢ GIAO
DỊCH
CÁC BÊN TỰ THỎA THUẬN
TỶ LỆ % GIÁ TRỊ
HỢP ĐỒNG
TỶ LỆ % CHÊNH LỆCH GIỮA
GIÁ BÁN BĐS VÀ GIÁ BÊN
ĐƯỢC MG ĐƯA RA SỐ TIỀN CỤ THỂ
KD DỊCH VỤ MGBĐS
KDDVMGBĐS không được đồng thời vừa là nhà MG vừa là 1 bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch KDBĐS.
Trang 104. Phải có quy chế hoạt động +
địa chỉ giao dịch ổn định trên
người quản lý điều hành sàn giao dịch bấ t động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của SGDBĐS.
trước người đại diện theo
pháp luật của DN và trước
KD tại sàn, nếu đủ điều kiện
GD mới được giới thiệu cho
hiện thông qua HĐ.
2. Phải báo cáo tình hình hoạt
động hàng tháng cho SXD
3. Tham gia phòng chống rửa
tiền theo luật định
HỢP ĐỒNG DVBĐS
1. HĐ dịch vụ môi giới BĐS
2. HĐ dịch vụ tư vấn BĐS
3. HĐ dịch vụ quản lý BĐS
Trang 113. Nếu các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của HĐ là thời điểm các bên ký kết HĐ
NỘI DUNG HỢP ĐỒNG DVBĐS
1. Tên, địa chỉ của các bên
2. Đối tượng và nội dung dịch vụ
3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ
4. Thời hạn thực hiện dịch vụ
5. Phí DV, thù lao, hoa hồng dịch vụ
6. Phương thức, thời hạn thanh toán
NỘI DUNG HỢP ĐỒNG DVBĐS
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên
8. Giải quyết tranh chấp
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
CÁ NHÂ N, TỔ CHỨC, HGĐ TRONG NƯỚC
NGƯỜ I V IỆT NAM ĐỊNH CƯ
Ở NƯỚC NGOÀI
CÁ NHÂ N, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI
PHẢ I NH ẬP CẢNH VÀO VN
Trang 12HÌNH THỨC NHÀ Ở CỦA VIỆT KIỀU
1. Phải thông qua hình thức mua,
thuê mua NOTM của DN, HTX
3. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (3)
HÌNH THỨC SH NHÀ Ở CỦA NNN
1. ĐTXD nhà ở theo DA tại VN
cho, nhận thừa kế NOTM bao
gồm căn hộ chung cư và nhà ở
riêng lẻ trong DAĐTXD nhà ở,
trừ khu v ực bả o đảm quốc
phò ng, an ninh theo quy định
của Chính phủ.
ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN
1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài (1) thì phải có GCNĐT và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của LNO và pháp luật có liên quan
ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN
2. Đối với tổ chức NN (2) thì
phải có GCNĐT hoặc giấy
tờ liên quan đến việc được
phép hoạt động tại Việt
Nam do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền của Việt
Nam cấp.
ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN
3. Đối với cá nhân nước ngoài (3) thì phải được phép nhập cảnh vào VN và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của PL
Trang 13SH nhà của NNN
Nhà chung cư : 30%
Nhà riêng lẻ : 250 căn/phường
Thời hạn : 50 năm (+50 năm)
Giao dịch : qua ngân hàng
SH NHÀ Ở CỦA (2) VÀ (3) Trường hợp cá nhân NN kết hôn với công dân VN hoặc kết hôn với người VN định cư
ở NN thì được SHNỎ ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân VN
của pháp luật về đất đai
2. Đấu thầu dự án có SDĐ
3. Chỉ định chủ đầu tư
Hình thức SDĐ
1. Sử dụng diện tích đ ất ở thuộc QSD hợp pháp để xây dựng NOTM.
2. Được NN giao đất để xây d ựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.
3. Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
4. Nhận chuyển QSDĐ ở theo quy định PLĐĐ để XD nhà ở thương mại.
Trang 14TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ NOTM
1.Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích
của từng loại NOTM do CĐT
quy ết định nhưng phả i bảo đảm
phù hợp với QHCTXD, tiêu
chuẩn, quy chuẩn XD, kiến trúc
nhà ở và nội dung QĐ chủ trương
ĐTDA XD nhà ở của CQNNCTQ
TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ NOTM
2.Đối với căn hộ CC thì phải thiết
kế, XD theo kiểu căn hộ khép kín,
có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn XD.
3.NO riêng lẻ phải XD theo đúng QHCTXD, TK được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn XD.
SH RIÊNG TRONG CHUNG CƯ
1. Phần diện tích bên trong CH bao gồm
cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với
CH đó
2. Phần diện tích khác trong NCC được
công nhận là SH riêng cho chủ SH NCC
3. Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật SD
riêng gắn liền với CH hoặc gắn liền với
phần diện tích khác thuộc SH riêng.
GIÁ DVQL CHUNG CƯ
1. Không bao gồm kinh phí bảo trì phần SH chung, chi phí trông giữ
xe, ch i phí SD nhiên liệu, năng lượng, n ước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí DV khác phục vụ cho việc SD riêng của CSH, người SD nhà chung cư
THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO
1. Trường hợp MBNO giữa
CĐTDAXDNO với người mua thì thời
điểm chuyểnQSHNO là kể từ thời điểm
bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể
từ thời điểm bên mua thanh toán đủ
tiền mua nhà ở cho CĐT.
2. Đối với NOTM mua của DNKDBĐS
thì thời điểm chuyển QSH được thực
hiện theo quy định của PLKDBĐS
THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO
3. Trường hợp MBNO mà không thuộc diện quy định trên và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm CQSHNO là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán
đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trang 15NỘI DUNG BẢO HÀNH
1. Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân th ượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và
hệ thống thoát nước thải, ch ất thải sinh hoạt
NỘI DUNG BẢO HÀNH
2. Khắc phục các trường hợp nghiêng,
lún, nứt, sụt nhà ở và các n ội dung
khác theo thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở Đối
với các thiết b ị khác gắn với nhà ở
thì bên bán, bên cho thuê mua nhà
ở thực hiện BH sửa ch ữa, thay thế
theo thời hạn quy định của nhà SX
PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ
2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong NCC mà CĐT bán, cho thuê mua thì CĐT phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này đượ c tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và quy định trong HĐ
PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ
2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác
trong nhà CC mà CĐT giữ lại không
bán, tính đến thời điểm bàn giao đưa
nhà CC vào SD, trừ phần diện tích
thuộc SHC thì CĐT phải đóng 2% giá
trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần
giá trị này được tính theo giá bán căn
hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó
THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO
3. Trường hợp MBNO mà không thuộc diện quy định trên và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm CQSHNO là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán
đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trang 16NHÀ Ở XÃ HỘI
1 Là nhà ở có sự hỗ trợ của
Nhà nước cho các đối
tượng được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của Luật Nhà ở.
NHÀ Ở XÃ HỘI
1. Đối với XDDANOXH mà không thuộc
KV phải lập DAĐTXDNOXH riêng để cho thuê thì CĐT phải dành tối thiểu 20% diện tích NOXH trong DA để cho thuê
2. CĐT được hưởng cơ chế ưu đãi XDNO
để cho thuê đối với phần diện tích 20%
NOXH để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê sau thời hạn 05 năm cho thuê.
thuận, tại đô thị đặc biệt, loại 1, 2 :
phải có ý kiến của HĐND cấp tỉnh
NHÀ Ở XÃ HỘI Nhà chung cư : 25 – 70m 2, hệ số SDĐ : 1,5 lần
Nhà thấp tầng : không quá 70m2,
hệ số SDĐ : 2.0
NO thấp tầng : CT tỉnh chấp thuận, tại đô thị đặc biệt, loại 1, 2 : phải có ý kiến của HĐND cấp tỉnh
Cho vay ưu đãi NOXH
Cho thuê : 15 – 20 năm
Cho thuê mua : 10 – 15 năm