Đây là tài liệu file bài giảng môn định giá bất động sản trường kinh tế tài chính tp.hcm. Nội dung chi tiết, tóm lại tất cả kiến thức trọng tâm của môn học, giúp hệ thống kiến thức cho sinh viên và những ai muốn tìm hiểu kiến thức của môn học này
1 CHUYấN TNG QUAN V THM NH GI BT NG SN Phần Các khái niệm thẩm định giá Chuyên đề Tng quan v thm nh giỏ bt ng sn Phần Nguyên tắc thẩm định giá Phần Thm nh giá bt ng sn Thm nh giỏ ti sn l mt ngh nn kinh t Đượcư mọiư ngườiư cần,ư nhưngư khôngư thểư tựư làmư vàư ngườiư taư sẵnưsàngưtrảưtiềnưchoưnhữngưaiưcóưthểưlàmưtốtưcôngưviệcư đó;ư Đóưđòiưhỏiưtínhưchuyênưmônưcao,ưnăngưlựcưchuyênưmônư làưcơưsởưcủaưviệcưhìnhưthànhưtínhưchuyênưnghiệp;ư Xuấtư hiệnư cácư tổư chức,ư trongư đóư tậpư hợpư nhữngư ngườiư làmưcôngưviệcưđóưvàưđượcưphápưluậtưchoưphépư Phỏt trin ngh thm nh giỏ Vit Nam -ưNămư1997,ưgiaưnhậpưAVA;ư -ưNămư1998ưtrởưthànhưthànhưviênưthôngưtấnưcủaưIVSC -ưNgàyư8/5/2002ưthôngưquaưPhápưlệnhưgiáưtrongưđóưdànhưMụcư3,ưgồmư6ư điềuưquyưđịnhưcụưthểưđốiưvớiưhoạtưđộngưthẩmưđịnhưgiá;ư -ưNgàyư3/8/2005ưbanưhànhưNghịưđịnhư101/2005/NĐ-CPưvềưTĐG; -ưBộưTàiưchínhưbanưhànhưhàngưloạtưQuyếtưđịnhưliênưquanưđếnưTĐG:ư +ư Quyếtư địnhư sốư 21/2004/QĐ-BTC,ư 24/02/2004ư vềư việcư banư hànhư quyư chếưcấp,ưsửưdụngưvàưquảnưlýưThẻưthẩmưđịnhưviênưvềưgiá;ư +ưQuyếtưđịnhưsốư24/2005/QĐ-BTC,ư18/4/2005ưvềưviệcưbanưhànhư 3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamư(tiêuưchuẩnư01,ư03ưvàư04)ư +ưQuyếtưđịnhưsốư77/2005/QĐ-BTC,ư01/11/2005ưvềưviệcưbanưhànhư 3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamưđợtư2ư(tiêuưchuẩnư02,ư05ưvàư06) Phn Cỏc khỏi nim c bn Cỏc Cỏc khỏi khỏi nim nim c c bn bn 44 55 11 22 33 Th Giỏ Th m m Giỏ tr tr Tài sản Quyền sở hữu Giá trị Tài sản Quyền sở hữu Giá trị ịnh giá th trờng ịnh giá th trờng 66 Giá Giá tr tr phi phi th th tr trờng ờng Ti sn 1.1 Khái niệm Tài sản nguồn lực cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tơng lai dự kiến trớc cách hợp lý "Tài sản: nguồn lực: + kiểm soát đợc; + đem lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu Theo nghĩa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu Ti sn(tiếp) Thứ Hữu hình vô hình 1.2 Đặc trng tài sn Thứ ba Mang lại lợi ích cho chủ sở hữu Thứ hai Xác định chủ thể Tài sản (tiếp) 1.3ưPhânưloạiưtàiưsản - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vô hình - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân - Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa - Theo khả di dời: động sản bất động sản - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định lu động Quyền sở hữu Quyền chiếm hữu: quyền đợc nắm giữ, quản lý tài sản Quyền sử dụng: quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, quyền đợc hởng lợi ích mà tài Nhận xét sản mang lại Quyền định đoạt: quyn chuyn giao quyn s hu tài sn hoc t b quyn s hu ó Để đánh giá mức độ lợi ích mà tài sản mang lại, thiết phải xét đến quyền chủ thể 10 Giá trị 3.1ư Kháiư niệm:ư Giáưtrịưtàiưsảnưlàư biểuư hiệnư bằngư tiềnưvềưnhữngưlợiư Nh vậy, íchư màư tàiư sảnư giá trị TS mangưlạiưchoưchủư thểư nàoư đóư tạiư mộtư thờiư điểmư nhấtưđịnh.ư Đợc đo đơn vị tiền tệ Xác định thời điểm định Gắn liền với chủ thể Chịu tác động nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền 43 Cỏcưyuưtưnhưhngưnưcung: 1)ưSưphátưtrinưkinhưt 2)ưSưphátưtrinưcaưktưcuưhưtngư 3)ưSưthamưgiaưcaưNhàưnc:ưthưhinưtrênư2ưkhíaư cnhưchưyu: +ưQuyưhoch +ư Nhàư ncư trcư tipư bánư btư ngư snư thucư sư huưNhàưncưraưthưtrngưhocưtngưvnưuưtư choư cácư côngư tyư kinhư doanhư btư ngư snư caư Nhàư ncưlàmưtngưngunưhàngưtrênưthưtrngưbtưngư sn 44 2.2.ưNhúmưcỏcưyuưtưviưmụư a.ưChiưphớư b.ưSưhuưdng c.ưCỏcưyuưtưvtưchtư -ưaưimưniưbtưngưsnưtaưlcư -ưHỡnhưdỏngưlụưt -ưaưhỡnhưư -ưQuyưmụ,ưkớchưthcưlụưtư -ưKiuưnh,ưloiưnh,ưkớchưthcưnhưvưtuiưcaưtiưsn -ưMụiưtrng:ư-ưmụiưtrngưtưnhiờn - ưưưưưưưưưưưưưưưư-ưmụiưtrngưxóưhi 45 Phn CC NGUYấN TC THM NH GI BT NG SN Trờnưthưgiiưngiưtaưthaưnhnưbnưnhúmưnguyờnư tcưthmưnhưgiỏưnhưsau: 1.ư Cỏcư nguyờnư tcư daư trờnư quanư nimư caư ngiư sưdng 2.ưCỏcưnguyờnưtcưliờnưquanưnưquỏưtrỡnhưsưdngư btưngưsnư 3.ưCỏcưnguyờnưtcưgnưlinưviưthưtrngư 4.ưNguyờnưtcưsưdngưcaoưnhtưvưtiưu 46 Cỏc nguyờn tc da trờn quan nim ca ngi s dng: - Hu dng - Thay th - D kin li ớch tng lai Cỏc nguyờn tc liờn quan n quỏ trỡnh s dng BS: - úng gúp - Cõn bng - Phõn phi thu nhp - Hiu qu tng dn hoc gim dn Cỏc nguyờn tc gn lin vi th trng: - Cu cung - Phự hp - Ph thuc - Cnh tranh - Thay i - Liờn thụng Nguyờn tc s dng cao nht v ti u 47 Cỏc nguyờn tc da trờn quan nim ca ngi s dng 1.ưHuưdngư(Utility) - Huưdngưlưkhưnngưmưbtưngưsnưcúưthưỏpưngư nhuư cuư caư ngiư sư dngư tiư aư imư choư trc,ư trongưmtưkhongưthiưgianưnhtưnh - Theoư nguyờnư tcư huư dng,ư btư ngư snư cúư khư nngư ỏpưngưnhuưcuưcaưngiưsưhuưnúưcngưcaoưthỡưcúư tớnhưhuưdngưcngưnhưgiỏưtrưcngưcao 2.ưNguyờnưtcưthayưthư(Substitution): - Mtư ngiư muaư cúư lýư trớư sư khụngư baoư giư trư giỏư choư mtưbtưngưsnưcaoưhnưchiưphớưưmuaưmtưbtưngư snưkhỏcưcúưcựngưmcưhuướchưtngưt 48 3.ưNguyờnưtcưdưkinưliướchưtngưlaiư(Anticipation) - Theoư nguyờnư tcư ny,ư ngiư chư sư huư timư nngư caư mtư btư ngư snư trụngư iư sư nhnư cư thuư nhpư hayư liư ớchư tư vicư sư dngư tiư sn,ư baoư gmư cư khonư tinư thuư cư tư vicư bỏnưliưtiưsn.ư - Dư kinư liư ớchư tngư laiư xỏcư giỏư trư hinư tiư caư cỏcưkhonưthuưnhpư hayưliư ớchưkhỏcưmư tiưsnưcúưthưemưliưtrongưtngưlaiưchoưngiư chưsưhu Cỏc nguyờn tc liờn quan n quỏ trỡnh s dng bt ng sn 49 4.ưNguyờnưtcưúngưgúpư(contribution,ưmarginalưproductivity):ư Giỏưtrưcaưmtưbtưngưsnưcưhỡnhưthnhưbiưsưthamưgiaư úngư gúpư caư nhiuư yuư t.ư Khiư thmư giỏư mtư btư ngư snưcnưxỏcưnhưgiỏư trư phnư úngư gúpư caưtngư yuư tư voư sưhỡnhưthnhưtớnhưhuưdngưcaưbtưngưsn 5.ư Phõnư phiư thuư nhpư (surplusư productivity)ư nguyờnư tcư thngưdưcaưkhưnngưsinhưli ưHiuưsutưcũnưliưcaưtưlưthuưnhpưrũngưcũnưliưsauưkhiưóư thanhưtoỏnưmiưchiưphớưhotưngưvưtrưlóiưvnưuưtưvoưciư toư t.ư Thuư nhpư rũngư cũnư liư nyư cư tớnhư voư tư aiư vư giỳpưxỏcưnhưgiỏưtrưcaưt 50 Yu t sn xut Lao ng Tin lng, thng Vn Lói vay Qun lý Tin cụng ca ngi qun lý t Tin thuờ 51 6.ưNguyờnưtcưhiuưquưtngưdnưhocưgimưdn 52 7.ưNguyờnưtcưcõnưbngư(proportionality) - Viưmiưloiưhỡnhưsưdngưtưcnưsưtưhpưtiư uưcỏcưyuưtưmưboưmưgiỏưtrưcaoưnhtưcaư t - Nguyờnư tcư cõnư bngư cngư cư ỏpư dngư choư cngưngưhayưchoưmtưvựng.ưKhụngưcnưưtrongư thnhư phư duyư nhtư 1ư loiư hayư khuư dõnư cưmưphiưcúưưloi 53 Cỏc nguyờn tc gn lin vi th trng 8.ưNguyờnưtcưphưthuc -ưVưtrớưkinhưtưcaưbtưngưsnưcưxỏcưnhưbiư tỏcưngưquaưliưcaưloiưhỡnhưsưdngưbtưngư snư cư thư vư mụiư trngư kinhư tư trờnư cỏcư cpư ưkhỏcưnhau.ư 54 Ton vựng Nh cung cp Nh cnh tranh Khu vc buụn bỏn Dch v ti chớnh ngõn hng Vựng giỏp ranh Dch v cụng cng Dch v cụng ớch TTT Ch u xe TT M TM Cỏc cụng trỡnh ph tr Kho Nh cnh tranh 55 9.ưNguyờnưtcưliờnưthụng 10.ưNguyờnưtcưphựưhpư(ngưnht):ư ưưưưưưBtưngưsnưsưcúưgiỏưtrưtiưaưnuưnúưcư sư dngư mtư cỏchư ngư nhtư viư nhngư thư xungư quanh 11.ưNguyờnưtcưcungưcu 12.ưNguyờnưtcưcnhưtranh 56 13 Nguyờn tc thay i -Sưhaoưmũn -cưtrngưsưdngưtưthayưiưtheoưdoưtỏcưngưcaưcỏcư chớnhưsỏchưcaưChớnhưph -Thayưiưlngưtinưtrongưluưthụngưvưlóiưsut -Nhngưiuưkinưkinhưtưmưraưcỏcưcưhiưmi -Nhngưsưkinưqucưtưnhưhngưnưgiỏưtrưhngưhúaư nguyờnưliu -Cụngư nghư miư vư cỏchư ngư xư trongư xóư hiư lmư nyư sinhưnhuưcuưmiưvưbtưngưsnư -Sưtngưtrngưdõnưsưlmưtngưnhuưcuưvưcỏcưloiưnhư ưkhỏcưnhau 57 Nguyờn tc s dng cao nht v ti u Mộtư Tàiư Sảnư coiư làư sửư dụngư tốtư nhấtư vàư hiệuư quảư nhất: - Tài sản đợc sử dụng v mt vt lý; - Tài sản sử dụng phải đợc phép mặt pháp lý; - Tài sản sử dụng phải khả thi mặt tài chính; - Có thể thực đợc ngắn hạn; - Phải gắn với xác suất thực hiện; - Phải tồn nhu cầu sử dụng tốt nhất; - Sử dụng tốt phải có lợi [...]... đích thẩm định giá Tài sản Cho thuê theo hợp đồng Tài chính và tín dụng 18 3.5 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị tài sản Yếu tố thuộc về tài sản Yếu tố chính trị Các yếu tố ảnh h ởng đến giá trị Yếu tố kinh tế Yếu tố môi trờng tự nhiên Yếu tố xã hội 19 4 Thẩm định giá tài sản Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị của một tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định rõ Thẩm định. .. giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đợc mua bán trên thị trờng của tài sản đó 26 6 Giá trị phi thị trờng (tiếp) Giá trị để tính thuế Giá trị TS đang sử dụng Giá trị tài sản có thị trờng hạn chế Giá trị bảo hiểm Giá trị tài sản chuyên dùng Các loại giá trị phi thị tr ờng Giá trị đầu t Giá trị doanh nghiệp Giá. .. quanư trọngư củaư giá trị,ư nhấtư làư đốiư vớiư BĐS.ư Ngayư cảư trong trườngư hợpư tàiư sản cóư cácư đặcư tínhư tínhư hữuư ích,ư khanư hiếmư vàư cóư yêuư cầu,ư nhưngư khôngư thểư chuyểnư giaoư đượcư toànư bộư hoặcư từngư phần,ư thìư giá trịư thịư trườngư củaư hàngư hoáư đóư cũngư khôngưtồnưtại.ư 17 3.4 Mục đích của thẩm định giá tài sản Các định giá theo luật pháp Thẩm định giá tài sản công ty Phát... nghiệp Giá trị đặc biệt Giá trị tài sản bắt buộc phải bán Giá trị thanh lý 27 6 Giá trị phi thị trờng (tiếp) - Giá trịưđangưsửưdụng:ưlà giá trịưmộtưtài sản khiưnóưđangưđượcư sửưdụngưchoưmộtưmụcưđíchưnhất định, ưvàưdoưđóưkhôngưliênư quanưtớiưthịưtrường.ư - Giá trịưđầuưtư:ưlà giá trịưcủaưtài sản đốiưvớiưmộtưhoặcưmộtưsốư nhàưđầuưtưưnhất định, ưchoưmộtưdựưánưđầuưtưưnhất định. ư - Giá trịưdoanhưnghiệp:ưlàưbiểuưhiệnưbằngưtiềnưvềưcácưkhoảnư... thuưnhậpưmàưDNưmangưlạiưchoưnhàưđầuưtưư trong quáưtrình sản xuấtưkinhưdoanh - Giá trịưbảoưhiểm: Giá trịưbảoưhiểmưhayưsốưtiềnưbồiưthườngưđượcư ướcưtínhưtrênưcơưsởư nhữngư chiư phíư thayư thếưtài sản khiưxảyưraư tráchư nhiệmư bồiư thường,ư chứư khôngư xemư trọngư đếnư việcư xácư định GTTTưcủaưtài sản làưbaoưnhiêu 28 6 Giá trị phi thị trờng (tiếp) - Giá trịưtínhưthuế:ưlàưsốưtiềnưthểưhiện giá trịưtài sản đượcưquyư định trong cácưvănưbảnưphápưlý,ưlàmưcănưcứưđểưraưsốưtiềnưthuếư... mục đích đã đợc xác định rõ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 20 5 Giá trị thị trờng ??? Ngời sẵn sàng mua... sản Khó khăn về tài chính ép bán với giá thấp Thực hiện di trúc Sức khoẻ không tốt Mua của ngời đồng sở hữu ép mua với giá cao Vì yếu tố tình cảm Không còn sự lựa chọn nào khác 25 6 Giá trị phi thị trờng Giá trịưphiưthịưtrườngưcủaưtài sản làưmức giá ướcưtínhưđượcưxácư định theoưnhữngưcănưcứưkhácưvới giá trịưthịưtrườngưhoặcưcóư thểư đượcư muaư bán,ư traoư đổiư theoư cácư mứcư giá khôngư phảnư ánh giá trịưthịưtrường.ư... bán 21 5 Giá trị thị trờng Giá trịưthịưtrườngưcủaưmộtư tài sản làưmức giá cóưkhảư năngư xảyư raư nhiềuư nhấtư trênư thịư trườngư vàoư thờiư điểmư thẩm định giá, ư giữaưmộtưbênưlàưngườiưmuaư sẵnư sàngư muaư vàư mộtư bênưlàưngườiưbánưsẵnưsàngư bán, trong mộtưgiaoưdịchư muaư bánư kháchư quanư vàư độcư lập,ư trong điềuư kiệnư thươngư mạiư bìnhư thư ờng có khả năng xảy ra nhiều nhất Thời điểm Giá trị Ngời... nghĩa của giá trị ýư nghĩaư chủư quan:ư cùngư mộtư tàiư sản nhưngư vớiư cácư cáư nhânư khácư nhauư tàiư sản cóư thểư đượcư sửư dụng,ư khaiư thácư lợiư ích,ư côngư dụngư ởư nhữngư mứcư độư khácư nhau.ư Vìư vậy,ư giá trịư củaư mộtư tàiư sản cóư thểưkhácưnhauưtheoưsựưđánhư giá chủưquanưcủaưtừngưngười.ư ý nghĩa khách quan: giá trị là cơ sở của giá cả, của sự trao đổi của các giao dịch kinh tế trong nền... 22 5 Giá trị Thị trờng (tiếp) -ưSốưtiềnưtraoưđổi:ư + Giá trị thị trờng đợc đo đếm, tính toán, định lợng bằng đơn vị tiền tệ + Số tiền này có nguồn gốc dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản -ư Cóưkhảưnăngưxảyưraưnhiềuưnhấtư :ưlàưsốưtiềnưdựưbáoưcóưthểưsẽư đượcưthanhưtoánưvàoưthờiưđiểmưgiaoưdịch,ưkhôngưphảiưlàưsốư tiềnưđượcưquyết định từưtrước -ưThờiưđiểm: giá trịưcủaưmộtưtài sản xác định mangưtínhư