Tiểu luận môn kế toán quốc tế quá trình phát triển và phân tích nội dung IAS 40 investment property

Bất động sản đầu tư ban đầu được ghi nhận theo giá gốc, tuy nhiên với một số trường hợp ngoại lệ sau đó nó có thể được đo lường bằng cách sử dụng mô hình chi phí hoặc mô hình giá trị hợp

KHOA KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN

BÀI TIỂU LUẬN CÁ NHÂN

ĐỀ TÀI 40:

TÌM HIỂU QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN VÀ PHÂN TÍCH NỘI DUNG

CỦA IAS 40 – INVESTMENT PROPERTY

GVHD: TS Phạm Quang Huy Học viên thực hiện: Doãn Thị Thanh Mai

TP HCM, THÁNG 08/2016

MỤC LỤC

QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN VÀ PHÂN TÍCH NỘI DUNG CỦA IAS 40

INVESTMENT PROPERTY

1 Định nghĩa: chuẩn mực kế toán IAS 40 về bất động sản đầu tư ra đời với mục đích kế toán hạch toán những vần đề liên quan đến tài sản bất động sản (như đất đai, tòa nhà, căn hộ) được nắm giữ để kiếm lời bằng cách cho thuê, hoặc giữ chờ tăng giá (hoặc cả hai) Bất động sản đầu tư ban đầu được ghi nhận theo giá gốc, tuy nhiên với một số trường hợp ngoại lệ sau đó nó có thể được đo lường bằng cách sử dụng mô hình chi phí hoặc mô hình giá trị hợp lý, với những thay đổi trong giá trị hợp lý bằng cách sử dụng mô hình giá trị hợp lý có thể được ghi nhận như một khoản lời hoặc lỗ

Và chuẩn mực IAS 40 được ban hàng vào tháng 12 năm 2003, và được áp dụng cho

kỳ kế toán hằng năm bắt đầu từ hoặc sau ngày 1/01/2005.

Các ví dụ về Bất động sản đầu tư:

- Đất đai nắm giữ trong thời gian dài chờ tăng vốn.

- Đất đai nắm giữ ở hiện tại nhưng chưa xác định được múc đích sử dụng trong tương lai

- Căn hộ, tòa nhà do daonh nghiệp sở hữu cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động

- Căn hộ tòa nhà bỏ trống giữ lại có ý định cho thuê dưới hợp đồng thuê hoạt động

- Bất động sản được xây dựng và phát triển trong tương lai như là một tài sản thuê hoạt động

Theo đó thì những mục tài sản sau đây không nằm trong danh sách tài sản thuê hoạt động:

- Đất đai sở hữu dùng cho mục đích sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa dịch vụ, hoặc dùng cho mục đích quản lý

- Tài sản giữ để bán trong quá trình kinh doanh bình thường hoặc hoặc xây dựng

để bán trong tương lai gần (IAS 02 Hàng tồn kho)

- Bất động sản xây dựng và phát triển cho bên thứ 3 (IAS 11 Hợp đồng xây dựng)

- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (theo IAS 16 Bất động sản, cây trồng , máy móc), bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ

sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho nhân viên sử dụng và bất động sản chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý

- Bất động sản cho đơn vị khác thuê dưới dạng hợp đồng thuê tài chính

Vào tháng 5/2008 trong một phần của dự án cải tiến thường niên, tổ chưa IASB đã mở rộng phạm vi của IAS 40 bao gồm các tài sản được xây dựng hoặc phát triển để sử dụng trong tương lai như một tài sản đầu tư Khoản mục tài sản này thì trước đây đã được nhắc đến trong IAS 16

2 Lịch sử hình thành chuẩn mực:

T 12/1984 Bản draft đầu tiên của IAS 25 -

Accounting for Investments ra đời.

T 03/1986 IAS 25 chính thức được thông qua và

có hiệu lực từ 1/1/1987

Được áp dụng cho báo cáo tài chính thường niên bắt đầu từ hoặc sau ngày 01 tháng 1 năm 1987

T 07/1999 Bản dự thảo E64 của Bất động sản

đầu tư được công bố

Cho phép sửa đổi và bổ sung hạn chót đến 31/10/1999

T 12/1999 Draft của IAS 40 - Investment

Property xuất hiện

T 04/2000 IAS 40 chính thức được thông qua thay thế cho IAS 25 và có hiệu lực từ

1/1/2001

Được áp dụng cho báo cáo tài chính thường niên cho các kỳ bắt đầu từ hoặc sau ngày 01 tháng một năm 2001

T 05/2002

Ban hành bản draft về BĐS đầu tư nhằm mục đích tiến tới hoàn thiện chuẩn mực kế toán quốc tế đã được phát hành năm 2000

Cho phép sửa đổi và bổ sung hạn chót đến 16/12/2002

18/12/2003

Bản sửa đổi của IAS 40 do IASB (Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế) phát hành và có hiệu lực

từ 1/1/2005

Có hiệu lực cho các báo cáo tài chính thường niên cho các kỳ bắt đầu từ hoặc sau 01/01/2005

22/05/2008

Chuẩn mực ias 40 được sửa đổi bởi cải tiến

hằng năm hướng tới IFRSs 2007 (bao gồm tài sản được xây dựng hoặc phát triển với mục đích sử dụng trong tương lai)

Có hiệu lực cho các báo cáo tài chính thường niên cho các kỳ bắt đầu từ hoặc sau 01/01/2009

12/12/2013

Chuẩn mực được sửa đổi và cải tiến hằng

năm hướng tới chu kỳ của IFRSs 2011-2013 ( xuất hiện mối tương quan giữa IFRS 3 và IAS 40 )

Có hiệu lực cho các báo cáo tài chính thường niên cho các kỳ bắt đầu từ hoặc sau 01/07/2014

1 Một số hình thức phân loại của tài sản bất động sản.

IAS 40 quy định và phân biệt rất rõ về các loại tài sản bất động đầu tư như: Bất động sản nắm giữ dưới dạng cho thuê hoạt động; bất động sản đầu tư sử dụng riêng từng phần; Các dịch vụ phụ trợ (Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là phần đáng kể thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng); Bất động sản cho thuê trong tập đoàn hoặc công ty mẹ con

2 Nội dung chính của chuẩn mực:

Cách thức ghi nhận: Bất động sản đầu tư được ghi nhận như một tài sản khi nó có khả

năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai cái mà có liên quan đến luồng thu nhập từ bất động sản cho doanh nghiệp và chi phí của bất động sản đầu tư này phải được xác định một cách đáng tin cậy

Đo lường giá trị ban đầu: Bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc, bao

gồm cả chi phí giao dịch Chi phí này không bao gồm các chi phí phát sinh ban đầu , chất thải bất thường, hoặc các khoản lỗ hoạt động ban đầu phát sinh trước khi đưa các bất động sản đầu tư đạt được mức sở hữu

Chi phí phát sinh đo lường sau giai đoạn ghi nhận ban đầu: IAS 40 cho phép các tổ chức

lựa chọn giữa 2 mô hình định giá: mô hình giá trị hợp lý và mô hình giá gốc

Chuyển đổi múc đích sử dụng (Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang mục đích khác).

- Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;

- Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;

- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;

- Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;

- Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư

Thanh lý: Một bất động sản đầu tư cần được chấm dứt ghi nhận về việc xử lý hoặc khi bất động sản đầu tư được thu hồi vĩnh viễn khỏi việc sử dụng và không có lợi ích kinh tế trong tương lai được dự kiến từ xử lý của nó Việc đạt được hay mất mát về việc xử lý phải được tính bằng chênh lệch giữa số tiền thu thanh lý thuần và giá trị ghi sổ của tài sản và cần được ghi nhận là thu nhập hoặc chi phí trong báo cáo thu nhập

Trình bày báo cáo

IAS 40 nêu rất rõ các cách thức trình bày Bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính, trong những trường hợp nào chúng ta có thể sử dụng cả 2 phương pháp trình bày theo giá trị hợp lý và giá trị gốc (IAS 40 75); Khi nào thì ta nên công bố thông tin bổ sung cho mô hình giá trị hợp lý (IAS 40 76); và trong trường hợp nào ta nên công bố bổ sung thông tin cho mô hình giá gốc (IAS 40 79)

III LIÊN HỆ THỰC TẾ IAS 40 VỚI CHUẨN MỰC VAS 05 VÀ THÔNG TƯ 200 CỦA

VIỆT NAM.

Chuẩn mực VAS 05 được xem là bản chuẩn mực dựa hoàn toàn vào thông tin đã được trình bày trong IAS 40, tuy nhiên đã có sự lược bỏ đi một số điều cho phù hợp hơn với nền kinh tế thị trường ở Việt Nam

Vấn đề khác biệt nhìn thấy rỏ ràng nhất là IAS 40, là VAS chỉ cho phép áp dụng mô hình giá gốc mà chưa thừa nhận mô hình giá trị hợp lý Bởi rất nhiều lý do, mà một lý do quan trọng nhất đó là VN chưa thể xác định được giá trị hợp lý của tài sản, tức nền kinh tế thị trường của Việt Nam chưa hoàn thiện chưa có một thị trường bất động sản mà giá trị của

nó được xác định một cách đáng tin cậy để ta có thể dựa vào đó để ghi chép tăng giảm trên sổ sách báo cáo Nếu chưa có một thị trường với thông tin minh bạch rõ ràng thì nếu

ta cho doanh nghiệp sử dụng mô hình giá trị hợp lý thì họ có thể dựa vào đó để điều chỉnh kết quả kinh doanh theo hướng có lợi cho mình

Tuy nhiên trên thực tế thì giá trị bất động sản luôn biến động tăng giảm theo cung cần thị trường, giá cả thực tế ứng với mỗi vị trí, nhất là luôn có sự thay đổi lớn về giá cả BĐS trên thực tế trước và sau khi quy hoạch (Vì ở các nước tiên tiền thì vần đề quy hoạch rất

rõ ràng và định hướng lâu năm, còn riêng ở Việt Nam thì tình hình quy hoạch từ giao thông đến các khu vực dân dư còn rất lộn xộn, ít có lộ trình thống nhất và hay bị thay đổi), do đó cùng một mảnh đất khi mua xong họ quy hoạch đường lớn, hay trung tâm thương mại giá Bất động sản chắc chắn sẽ khác hẳn so với thông tin khu đất đó nằm trong diện giải tỏa theo giá đền bù nhà nước, đây là sự rủi ro tường đối lớn mà người sở hữu tài sản BĐS có thể gặp phải ở Việt Nam)

Vậy thực tế luôn đòi hỏi phải có một sự ghi nhận cho sự tăng giảm giá trị của BĐS này khi có thông tin chính xác về mặt định giá lại, do đó thông tư 200 ra đời đã có bổ sung thêm thông tin cho vần đề này theo hướng mở

Bên cạnh đó một sự khác biệt nữa so với nước ngoài là ở Việt Nam đất đai là tài sản của toàn dân và được nhà nước cơ quan đại diện hợp pháp cho ý chí của người dân (theo uy định của hiến pháp) đứng ra quản lý, cho nên ở Việt Nam chỉ có cụm từ “quyền sử dụng đất” quyền này do nhà nước cấp theo 3 cách thức: giao, thuê và cho sở hữu quyền sử dụng đất, chứ chúng ta không có quyền sở hữu đất đai cụ thể như thị trường bất động sản của các nước trên thế giới

Bàn luận quy định về ghi nhận tài sản Bất động sản theo mô hình giá trị hợp lý, và cách trình bày tài sản Bất động sản trên Báo cáo tài chính.

Mô hình giá gốc được hiểu là: việc ghi nhận và phản ánh giá trị tài sản theo nguyên giá ban đầu và hàng năm ta tiến hành trích khấu hao BĐS hạch toán vào Chi phí kinh doanh trong kỳ

Nhưng trong chuẩn mực kế toán Việt Nam về TSCĐ hữu hình Trong đó, có đoạn quy định rằng, giá trị khấu hao TSCĐ được tính bằng Nguyên giá trừ đi giá trị thu hồi ước tính Như vậy, nếu áp dụng VAS về TSCĐ hữu hình cho các BĐS là các toà cao ốc cho thuê, đất cho thuê chẳng hạn thì chúng ta sẽ phải làm sao khi giá trị thu hồi ước tính của

nó tại một thời điểm náo đó có khi còn lớn hơn rất nhiều nguyên giá ban đầu? và thực tế rằng, chuẩn mực kế toán đã quy định như vậy nhưng chính sách tài chính về TSCĐ trong

QĐ 206 đã không đề cập đến vấn đề này vì rất nhiều lý do Đó là lý do mô hình giá trị hợp lý trong kế toán bất động sản đầu tư giúp chúng ta xử lý được vấn đề này theo một cách logic

Lúc này, giá trị toà nhà tại ngày lập báo cáo tài chính được ghi nhận theo giá trị hợp lý, mọi khoản chênh lệch so với giá trị đã ghi nhận được hạch toán vào Báo cáo KQKD trong kỳ, và kèm theo đó là chi phí thực tế của doanh nghiệp là chi phí sửa chữa lớn cho toà nhà phát sinh trong năm

Còn ở Việt Nam ta thì trước năm 2003, khi Chuẩn mực kế toán về BĐS đầu tư chưa ra đời tại VN, chúng ta áp dụng theo IAS 25, coi đầu tư BĐS là một khoản đầu tư tài chính khác Việc hạch toán kế toán và lập BCTC cho các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí đều được ghi nhận vào hoạt động tài chính (TT105-hướng dẫn chuẩn mực Doanh thu ) Cho đến khi VAS đợt 3 và đặc biệt thông tư 23 ra đời, chúng ta đã thừa nhận BĐS đầu tư như là một hoạt động kinh doanh thông thường Điều này tránh được sự hiểu lầm dẫn đến

ra quyết định kinh tế không chính xác của người đọc BCTC Vì hoạt động đầu tư BĐS có những đặc thù riêng và chịu những rủi ro riêng khác biệt với hoạt động đầu tư tài chính

thông thường Nó chịu ảnh hưởng rất nhiều của các chính sách của nhà nước về BĐS cũng như sự đầu cơ trên thị trường Bất động sản Việt Nam

Sang đến thông tư 200 hoàn chỉnh hơn về bất động sản đầu tư khi nó được trình bày riêng biệt trên bảng cân đối kế toán, bởi vì hiện nay bất động sản có giá trị lớn và bất động sản đầu tư đối với nhiều doanh nghiệp cũng là một trong những hoạt động kinh doanh quan trọng Do đó ngay cả trên thế giới ban soạn thảo Chuẩn mực kế toán Quốc tế (IASB) thuộc Liên đoàn Kế toán Quốc tế (IFAC) đã ban hành Chuẩn mực riêng cho BĐS đầu tư, IAS 40 có hiệu lực từ ngày 01/01/2001 Chuẩn mực này yêu cầu BĐS đầu tư cần trình bày riêng biệt trên Bảng cân đối kế toán để đáp ứng yêu cầu thông tin cho người đọc Báo cáo tài chính Theo đó, Bộ Tài chính mà cụ thể là Dự án Ban hành các Chuẩn mực kế toán Việt Nam đã cho ban hành Chuẩn mực số 05 - BĐS đầu tư dựa theo IAS 40, thông

tư 200 đã có hường mở cài thiện được những bất cập diễn ra trên thực tế

Và thông tư 200 tuy chưa thừa nhận chính thức về mô hình giá trị hợp lý, nhưng thông tư

đã chỉ ra một hướng mở cho những biến động trên thực tế của Bất động sàn đầu tư như: _ Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT

_ Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá Trường hợp

có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản)

Bảng: TỔNG HỢP SO SÁNH GIỮA VAS 05, TT 200 VÀ IAS 40

Các vấn

đề

về kế

toán

VAS 05

Bất động Sản

Đầu tư

nghĩa và

ví dụ về

BĐS đầu

tư

Bao gồm:

-Quyền sử dụng

đất được nắm giữ

trong thời gian

dài chờ tăng giá

- Quyền sử dụng

đất nắm giữ mà

chưa rõ mục đích

sử dụng trong

tương lai.

- Nhà do doanh

nghiệp sở hữu

cho thuê

- Nhà đang giữ để

cho thuê

- Kết cấu hạ tầng

đang giữ để cho

thuê (đoạn 6,

VAS 05)

Quy định trong Tài khoản 217 Bất động sản đầu tư:

BĐSĐT gồm: Quyền

sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ

sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc

- Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều

- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và

- Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.

_ Đất đang giữ trong thời gian dài chờ tăng giá

_ Đất nắm giữ

mà chưa rõ mục đích sử dụng trong tương lai _ Nhà do doanh nghiệp

sở hữu cho thuê

_ Nhà đang giữ

để cho thuê (đoạn 8, IAS40)

Có sự khác biệt trong định nghĩa này là do quy định của nhà nước ta, theo luật đất đai năm

2003 thì đất đai thuộc

sở hữu của nhà nước sở hữu toàn dân, nhà nước được quyền chuyển quyền sử dụng đất cho dân theo 3 cách: giao, thuê, và cho sở hữu quyền sử dụng đất Tuy nhiên ở đây luật cũng chưa cắt nghĩa rõ ràng

"quyền sử dụng đất" là gì?

Còn theo tinh thần của IFRS thì không có khái niệm quyền sử dụng đất

Xác định

giá trị sau

khi ghi

nhận ban

đầu

Chỉ được áp dụng

phương pháp

nguyên giá (tức

mô hình giá gốc)

Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT (TT200

đã có thêm sự tiến bộ khi cho phép được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT trong trường hợp cần thiết, nhưng thức tế thì vẫn chưa quy định rõ ràng về

"chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu" cụ

thể xác định như thế nào?

Có thể lựa chọn

1 trong 2 mô hình:

_ Mô hình giá trị hợp lý _ Hoặc mô hình giá gốc

Hiện tại thì VAS vẫn nhất quán với quy định áp dụng phương pháp nguyên giá khi xác định giá trị tài sản nói chung

và bất động sản đầu tư nói riêng Theo điều 7_ luật kế toán năm 2003, phần nguyên tắc kế toán

có quy định không được phép điều chỉnh giá trị tài sản trừ khi luật có quy định khác Do đó nên giá bất động sản có thể thay đổi giá nhưng

ta cũng không được ghi nhận tăng giảm trên giá trị tài sản trên BCĐKT Đối với VAS 40 thì cho phép ta ghi nhận sự tăng giảm của giá trị BĐS đầu tư nếu ta sử dụng mô hình giá trị hợp lý, và phải có cơ sở chắc chắn về sự tăng giảm giá trị đó ( IAS 40 5: Bất động sản đầu tư

có thể được đo lường lại bằng mô hình giá trị hợp lý, đó là số tiền mà tài sản có thể được trao đổi đựa trên sự hiểu biết và sự sẵn sàng trong giao dịch trao đổi trực tiếp giữa các đối tác Và IAS40, 35 : Lãi hoặc lỗ phát sinh từ những thay đổi trong giá trị hợp lý của tài sản đầu tư phải được bao gồm cả lãi và lỗ thuần trong khoảng thời gian

mà nó phát sinh

Trình bày

trên

báo cáo

tài chính

Trình bày trên

BCTC trong

trường hợp đánh

giá BĐS đầu tư

theo giá trị thực tế

không thực hiện

được thì doanh

nghiệp phải trình

bày:

_ Bảng kê loại

Bất động sản đầu

tư

_ Giải thích lý do

không thể xác

định giá trị bất

động sản theo giá

thực tế.

Quy định hạch toán cụ thể đối với từng trường hợp ghi nhận trên các tài khoản 217 BĐS đầu tư, 2147 Hao món BĐS đầu tư,

1567 giá trị còn lại của BĐS đầu tư…

Có thể thông tin khoảng ước lượng giá trị thực tế của bất động sản có khả năng nhất

Ban vật giá của chính phủ là cơ quan giám sát

và quy định các mức giá trần hoặc giá sàn cho một số mặt hàng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Việc trình bày bảng kê loại bất động sản đầu tư có thể giúp cho người sử dụng báo cáo tài chính ước lượng được giá thị trường của bất động sản dựa trên khung giá trần và giá sàn

do ban vật giá chính phủ quy định

IV NHẬN XÉT TRONG QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI.

Trong khoản thời gian ngắn và với một bài nghiên cứu tóm tắt về đề tài tiểu luận tìm hiểu quá trình và phân tích nội dung của IAS 40 _ Investment Property thì em thấy đây là một

đề tài có tính ứng dụng cao và có tính gợi mở

Tính ứng dụng cao thể hiện ở chỗ: Tài sản bất động sản nói chung cũng như bất động sản

đầu tư nói riêng là một loại tài sản đặc biệt ở giá trị của nó lớn, và ở Việt Nam nó còn là một tài sản đặc thù vì nó còn chịu những yếu tố rủi ro do sự chi phối của nhà nước ta về Quyền sử dụng đất Trong khi tài sản giá trị lớn này chúng ta không những đơn thuần dừng lại ở mặt kinh doanh mà chúng ta còn dùng nó để đi vay, cho thuê, hay thế chấp cầm cố ở các tổ chức tài chính khác Chính sự quản lý của nhà nước về vấn đề quyền sử dụng đất, nhà nước ta chưa có một lộ trình cụ thể và thống nhất cao, bền vững trong quá trình quy hoạch đô thị cộng hưởng với việc Việt Nam chưa có một thị trường giao dịch bất động sản chính thống là những nhân tố khiến giá Bất động sản đầu tư giao động chứ không thực sự ổn định do đó mô hình giá gốc tỏ ra lỗi thời không theo kịp những biến động tương ứng đối với loại tài sản này Tuy nhiên cũng những yếu tố trên khiến cho Việt Nam chưa thể áp dụng ngay giá trị hợp lý như một phương thức chính thống rõ ràng và cụ

thể để ghi nhận bất động sản đầu tư khi nó được trình bày trên báo cáo tài chính, và đây cũng là hướng mở cho sự phát triển của đề tài.

Trước hết Việt Nam cần có sự định nghĩa rõ ràng và chi tiết hơn về quyền sử dụng đất vì khái niệm này sẽ là cơ sở căn cứ cho toàn bộ những thông tin quy định, chuẩn mực sau này

Đối với nhà nước nên có những chính sách quy hoạch rõ ràng, cụ thể cho những tuyến đường, hệ thống giao thông công cộng, khu dân cư phức hợp, khu trung tâm thương mại…những quy hoạch này cần có tính ổn định, bền vững trong tương lai

Thị trường Bất động sản Việt Nam cần tạo ra một thị trường chuyên nghiệp hơn để có những thông tin, sự định giá chính xác hơn, hợp lý hơn cho loại hàng hóa bất động sản, tòa nhà, cao ốc, văn phòng