ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊNBÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP Nhóm thực hiện: Nguyễn Thanh Dung Nguyễn Tiến Đạt Trần Thanh Hải
Trang 1ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP
Nhóm thực hiện: Nguyễn Thanh Dung Nguyễn Tiến Đạt Trần Thanh Hải
Đỗ Trần Việt Hùng
Lê Thùy Linh Bùi Thị Thanh Thủy Lớp : Kinh tế Đầu tư 48 A Thị trương Bất động sản 8
Hà Nội
Trang 2BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO
tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu
sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc.Trong bản báo cáo nghiên cứu thị trường này sẽ tập trung vào thị trường vănphòng cho thuê cao cấp ( văn phòng hạng A) tại khu vực trung tâm Hà Nộinhằm nghiên cứu khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án đầu tư tòa cao ốcvăn phòng Pacific Palace
* Mục tiêu:
Nhu cầu thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy
mô của dự án Vì vậy, thông qua báo cáo nghiên cứu thị trường này, chúng takhông những có thể xác định được thị phần của dự án toà cao ốc văn phòngPacific Palace mà còn xác định phương thức tiếp thị và khả năng cạnh tranh của
dự án
* Phương pháp nghiên cứu:
Trang 3Bài nghiên cứu này dựa trên phương pháp nghiên cứu thị trường địnhlượng.
- Thứ nhất, phân tích định lượng tập trung vào việc đánh giá tác động củacác yếu tố kinh tế, tâm lý, và xã hội của các cá nhân đến hành vi tiêu dùng củahọ
- Thứ hai, dựa trên cơ sở lý thuyết về các mối quan hệ kinh tế nêu trên,người làm nghiên cứu thị trường có thể lập ra những bảng hỏi ngắn gọn, logic,
có độ “phân giải” cao, hàm ý rõ ràng
- Thứ ba, dựa vào dữ liệu thu thập được, các phương pháp đo lường kinh
tế cho phép đánh giá các quan hệ kinh tế, với độ tin cậy xác định về mặt thống
kê Những đánh giá đó có thể được sử dụng cho phân tích và dự báo
- Cuối cùng, kết quả phân tích và dự báo định lượng được đối chiếu lạivới cơ sở lý luận cho việc lập mô hình phân tích và dự báo Sự phù hợp giữa lýluận và thực tiễn sẽ cho phép cho ra những quyết định kinh doanh rất có lợi chocông ty, như là hệ quả trực tiếp của việc có được những thông tin đáng tin cậy
về thị trường
* Nguồn tư liệu:
Bản báo cáo nghiên cứu thị trường này được dựa trên quá trình khảo sátthực tế của nhóm khảo sát cũng như quá trình thu thập thông tin qua các chuyêntrang về bất động sản, các trang web của các công ty tư vấn và cho thuê bất độngsản và các báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS của các công ty BĐS hàng đầu
+ Các trang tin bất động sản: http://www.landtoday.net/vn, www.cbrevietnam.com,http://diaoconline.vn/web/
Trang 4+ Các trang cho thuê dịch vụ văn phòng cao cấp :
http://www.ezihousing.com/nhadat, http://www.metvuong.com/
+ Các báo cáo phân tích thị trường BĐS:
" Những dự đoán táo bạo Hà Nội, Việt Nam", Marc Townsend - Giámđốc Điều hành Côngty CB Richard Ellis ViệtNam
Báo cáo Hội thảo chuyên đề "Dịch vụ quản lý và cho thuê văn định vị trong thị trường khó khăn và nhiều thử thách"
"Cập nhật tình hình thị trường Bất động sản Hà Nội quí III năm 2008 vàđiểm nhấn về lựa chọn mới về nhà ở", Renato Shordon - Phó Giám đốc Công tyTNHH CB Richard Ellis Việt Nam
* Các giả thiết đặt ra :
Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn
trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê văn
phòng Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ hội
chọn lựa cho khách thuê Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường văn phòng cao cấp trong điều kiện khủng hoảng tài chính hiện nay là vô cùng quan trong, không
những gíúp xác định cung- cầu trên thị trường mà còn nhằm đưa ra một mức giá hợp lý nhằm tăng lượng khách hàng cũng như lợi nhuận
II Khái quát vĩ mô
* Phân tích tình hình kinh tế xã hội địa phương và khu vực
Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã
và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cựcđến các mặt của đời sống xã hội Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với
Trang 5sự tăng trưởng kinh tế Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, các trung tâmliên hợp thương mại lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và gópphần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhucầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn,Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước.
- Về mặt kinh tế: đây là khu vực tập trung các tuyến phố thương mại sầmuất của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổitiếng trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, dulịch…Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như cácbãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng…
- Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư vớimật độ lưu lượng người qua lại lớn
*Ảnh hưởng của tình hình kinh tế xã hội đến cung cầu trên thị trường
Nằm trong khu đất số 83B trên đường Lý Thường Kiệt, một đường phốhuyết mạch của Thủ Đô bao gồm các trụ sở cơ quan và văn phòng làm việc lớncủa Tp HN, nên Pacific Palace cũng như nhiều toà nhà văn phòng khác có đủcác điều kiện thuận lợi và khả thi cao như nhịp độ giao thông, giao thông cởimở để trở thành một công trình có tính hữu dụng cao, đáp ứng nhu cầu xã hội
và góp phần vào nội dung chỉnh trang diện mạo đô thị trong công cuộc đổi mới,công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước
Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng đã, đang và sẽ thực sự cónhững đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnhtài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiếtthực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợpvới các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng Đồng thời, các
Trang 6cao ốc văn phòng cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giaiđoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sáchlược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đangđược thực nghiệm tại các đô thị lớn.
III Phân tích vị trí và ranh giới thị trường của tòa nhà Pacific Place :
Tòa nhà đã khai trương ngày 4/5/2007 , tọa lạc tại số 83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, tòa nhà đa chức năng hiện đại Pacific Place đại diện
cho sự phát triển mang tính đẳng cấp quốc tế, được thiết kế cho cuộc sống và
môi trường làm việc hiện đại của thế kỷ 21
Đây là một trong những tòa cao ốc hiện đại nhất Việt Nam hiện nay , do Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý và Tập
đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế Pacific Place đươc xây dựng
theo kiến trúc kiểu Pháp ấn tượng , vừa tôn trọng phong cách kiến trúc truyền
thống của thủ đô Hà Nội vừa mang tính hiện đại phù hợp với xu hướng hội
nhập, giám sát công trình theo tiêu chuẩn cao nhất của Mỹ bởi DCMC, tòa nhà
là kiểu mẫu đầu tiên đưa ra một phong cách mới trong kinh doanh và đầu tư Bất động sản Thiết kế kiến trúc của tòa nhà do tập đoàn Archetype thực hiện với
những đặc điểm tiên tiến như thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất cả khu
văn phòng và có hệ thống sàn nâng hiện đại Pacific Place được đánh giá là đã
mở đường cho những công trình xây dựng chất lượng hàng đầu trong tương lai
và đặt ra tiêu chuẩn cho các tòa nhà khác trong khu vực Cụ thể tòa nhà này có :Khu Thương mại cho thuê: 8.284m2;
Khu Văn phòng cho thuê dài hạn: 18,885 m2;
Khu căn hộ sang trọng: 185 căn có diện tích từ 46m2 tới 214 m2;
Trang 7Bãi đỗ cho 400 xe ôtô và 500 xe máy.
Khu văn phòng hạng A có diện tích 20.000 m2 (phía đường Lý Thường
Kiệt) được cho thuê dài hạn hoặc với thời gian ngắn thông qua sự cộng tác của
Chesterton Petty, có giá hằng tháng từ 42 USD/m2 Toàn bộ khu mua sắm với
các thương hiệu quốc tế và ăn uống rộng khoảng 2.000 m2 nằm ở tầng 1 với giá thuê mỗi tháng thấp nhất là 60 USD/m2 Khu căn hộ với thiết kế sang trọng và
hiện đại gồm 179 căn nằm ở hướng đường Phan Bội Châu với ba loại: 1 phòng
ngủ (diện tích từ 49 đến 55 m2), 2 phòng ngủ (từ 81 đến 110 m2) và 3 phòng
ngủ (từ 119 đến 167 m2) Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng chi tiết
cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận hành
linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình
* Xét trên khu vực nghiên cứu thì trong lĩnh vực cho thuê văn phòng , có
một số BĐS cạnh tranh với Pacific Place như : KS Melia Hà Nội (đường Lý
Thường Kiệt), Central Building ( 31 Hai Bà Trưng ) , Minexport ( 35 Hai Bà
Trưng ) , Hà Nội Towers
Về vị trí địa lý thì các BĐS này đều co vị trí khá thuận lợi , nằm ở khu
trung tâm thành phố , gần với nhà ga và các địa điểm nổi tiếng khác của thành
phố
Về Khu vực thị trường của tòa nhà : Pacific place tọa lạc trên phố Lý
Thuờng Kiệt , quận Hoàn Kiếm ,nằm ngay khu trung tâm giao dịch Hà Nội,
cách nhà ga 600m ,khu thương mại trung tâm 500m Vị trí tòa nhà nằm trên phố
Lý Thường Kiệt , giao cắt với các phố Bà Triệu , Lê Duẩn , song song với phố
Hai Bà Trưng , gần với khu đại sứ quán các nứớc , gần cầu Long Biên , đây là
khu vực khá nổi tiếng với việc cho thuê văn phong trong trung tâm thành phố
Vị trí của tòa nhà này sẽ thu hút được những khách hàng co nhu cầu thuê văn
Trang 8phòng gần với khu vực phố cổ , khu vực quận Hoàn Kiếm , quận Hai Bà Trưng Đây là một khu vực thi trường rất tiềm năng , do khách hàng thuê văn phòng
hạng A đều là những công ty có tiềm lực tài chính mạnh Những khách hàng
này mong muốn thuê văn phòng nằm trong trung tâm thành phố , thuận tiện cho việc giao dịch , thông thương , ký kết các hợp đồng Trong hai năm qua, kể từ
sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào nên thị
trường không bị suy giảm Do đó dù nền kinh tế có bị khủng hoảng , suy thoái
thì thị trường cho thuê văn phòng cao cấp vẫn rất ổn định , mặc dù hiện nay các loại văn phòng khác khá ế ẩm thì chỉ có văn phòng hạng A, dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%
IV Phân tích cầu
* Xác đinh khách hàng tiềm năng
Việt Nam đang có tốc độ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn,bên cạnh đólại sức hút của tăng trưởng kinh tế, gia nhập WTO, cùng với sức nóng của mộtthị trường với trên 80 triệu dân khiến nhiều Công ty lớn trong và ngoài nước đãngắm nghía từ lâu, giờ quyết định nhập cuộc…
+ Ngày càng nhiều các văn phòng đại diện nước ngoài đăng kí hoạt động tại Việt Nam.
Nhu cầu thuê văn phòng loại A (gia hạn hợp đồng thuê hay thuê mới) tại Hà Nội đều chủ yếu đến từ các công ty nước ngoài đang hoạt động trong các lĩnh vực: tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và phần mềm, bất động sản, hàng tiêu dùng và gia công phần mềm.Theo như con số thông
kê về phần trăm các công ty đang thuê các văn phòng hạng sang tại các cao ốc đã thi công xong thì khoảng trên 70% lượng khách hàng là các công ty nước ngoài,còn lại mới là các doanh nghiệp trong nước
+Các doanh nghiệp trong nước có tiềm lực tài chính
Trang 9Do kinh tế phát triển khả quan nên lượng doanh nghiệp Việt Nam thành lậpmới, mở rộng quy mô, nâng tầm hoạt động ngày càng nhiều và không ít doanhnghiệp trong số này, với thế mạnh về tài chính, cũng muốn chuyển vào các toànhà cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn và nâng cao vị thế.
* Xác định thị hiếu, sở thích của khách hàng tiềm năng
+ Các khách hàng tiềm năng kể trên có xu hướng đặt văn phòng tại cáctoà nhà cao cấp là xu thế chung bởi ưu thế về dịch vụ, an ninh và đặc biệt là vịthế khi giao dịch với đối tác
+ Các tập đoàn lớn thường đặt ra các tiêu chí quan trọng khi mở vănphòng như nằm khu vực trung tâm, tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn về hạ tầngcho hoạt động của doanh nghiệp, an toàn, thuận tiên trong việc kinh doanh… Họtìm kiếm những văn phòng nằm tại vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho doanhnghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác diện tích mặt sàn lớn, tiện ích bêntrong đầy đủ, vấn đề quản lý và dịch vụ như Phòng Cháy Chữa Cháy, điện nước,thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản… phải đạt chuẩn
+Một số các công ty,tập đoàn lớn thậm chí còn yêu cầu nhiều tiện ích đi kèm nhưkhu văn phòng được xây dựng,dịch vụ tiện nghi như phòng họp, phòng hội thảo,bãi đỗ xe
* Dự đoán lượng cầu và thị phần bất động sản
Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giới kinh doanh tin rằng vẫn sẽ thiếu hụt cầu đối với mảng văn phòng loại A là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào
VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của cácdoanh nghiệp nước ngoài Ngay bản thân một số doanh nghiệp trong nước có
Trang 10tiềm lực về tài chính cũng muốn chuyển vào các tòa nhà văn phòng cao cấp đểhưởng dịch vụ tốt hơn, và nâng cao vị thế
Đánh giá tình hình hiện nay thì tại các cao ốc đã hoàn thành nhưVincom,Ocean Park hay Pacific Place,thông thường tất cả các văn phòng đãđược thuê kín.Tại một số những cao ốc khác đang được thi công,danh sách đăng
kí thuê cũng đã xếp hàng dằng dặc Vì nhu cầu lớn nên các toà nhà vừa đi vàohoạt động đã không còn chỗ trống vì các doanh nghiệp đã đăng kí xếp chỗ từ lúccòn đang thi công Ví dụ toà nhà Opera Business Centre trước cửa Nhà hátLớn,khách thành năm 2008 đã cho thuê hết trước khi khai trương
Theo như con số thống kê được thì tại thời điểm cuối quý I/2009, tỷ lệ trốngcủa văn phòng hạng A tăng lên ở mức 2,6% Đây là ảnh hưởng do sự suy giảmkinh tế trong thời gian qua khiến các doanh nghiệp phải tiến hành cắt giảm chiphí.Tỷ lệ trống đang có xu hướng tăng nhưng theo các chuyên giá thì tỉ lệ vẫn ởmức chấp nhận được,và dự báo là cầu về văn phòng trong các tháng tiếp theo sẽvẫn tăng,tuy không nhiều.Bởi lễ nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam vẫn đang hết
sức đều đặn nên có thể nói cầu về văn phòng là tương đối ổn định.
* Tỷ lệ hấp thụ của Bất động sản cần phân tích
Tọa lạc ngay chính giữa trung tâm Hà Nội - Khu văn phòng Pacific Place
là điểm dừng chân lý tưởng cho các doanh nghiệp với những cơ hội tiếp cận hợptác toàn cầu dễ dàng hơn bao giờ hết Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từngchi tiết cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vậnhành linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình
Là một chỉnh thể hoàn thiện của Pacific Place Khu văn phòng PacificPlace còn cung cấp cho khách hàng các dịch vụ hiện đại & chất lượng cao nhưnhà hàng, shop,trung tâm hội nghị cùng bãi đỗ xe
Trang 11Mặc dù trong tình hình hiện nay, các công ty đang tìm cách cắt giảm chiphí, trong đó có chi phí văn phòng nhưng Pacific Palace vẫn có một lượng kháchhàng ổn định nhờ uy tín cũng như chất lượng cung cấp trên thị trường Cácdoanh nghiệp, đại sứ quán cũng đăng kí thuê hết toàn bộ 18.000 m2 của cao ốcPacific Place trước khi nó đi vào hoạt động
V Phân tích cung
Giai đoạn “bong bóng” của thị trường BDS từ cuối năm 2007 đầu năm
2008, đã chảy vào túi những nhà đầu tư những khoản lợi nhuận khổng lồ Trongthời điểm ấy, thị trường bất động sản trở thành miếng bánh béo bở của các nhàđầu tư Vì thế, hàng loạt dự án xây dựng ra đời, hàng loạt hợp đồng vay vốncũng liên tiếp cho thị trường này.Theo thống kê, năm 2007 vốn FDI đăng ký đầu
tư vào lĩnh vực BĐS đạt gần 8,5 tỷ USD, tương đương khoảng 40% so với tổngvốn FDI đăng ký Năm 2008, con số này ước đạt khoảng 28 tỷ USD, tức tănghơn 3 lần so với năm 2007 Phần lớn, FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng,căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch
Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2008 đến nay, do ảnh hưởng từ cuộc khủnghoảng tài chính diễn ra trên qui mô toàn thế giới Việt Nam cũng không phải làmột ngoại lệ, và nền kinh tế cũng trở nên trầm lắng Thị trường bất động sảnViệt Nam cũng không nằm ngoài qui luật này, đặc biệt tại thị trường văn phòngcho thuê, sự thay đổi thể hiện rõ qua sự so sánh giá giữa năm nay và thời điểmnày năm ngoái
Sau khi trải qua thời kì hoàng kim giai đoạn 2007-2008, thời điểm mà bất
cứ văn phòng mới nào được xây lên cũng đã được đặt kín chỗ với giá hét từ 100USD/m2 cho văn phòng loại A Hiện nay, giá thuê văn phòng đang có xu
Trang 1280-hướng trở về với giá trị thực, giá giảm cao nhất còn 70USD/m2, tức giảm tầm25%.
Có nhiều lí do cho sự thay đổi trên Quan trọng nhất là hiện nay, do cảnền kinh tế thế giới đang bị chững lại nên nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấpgiảm xuống Người tiêu dùng tiết kiệm chi tiêu hơn, và tìm đến những vănphòng có mức giá vừa phải hơn Thêm vào đó, hàng loạt dự án ra đời trong thờigian trước giúp khách hàng có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với tiêu chuẩn củamình.Trong tình hình nguồn cung nhiều,, nhu cầu giảm xuống và trở nên khắt
khe hơn thì việc giảm giá các văn phòng cho thuê là điều dễ hiểu.