Tiểu luận nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp

Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP Nhóm thực hiện: Nguyễn Thanh Dung Nguyễn Tiến Đạt Trần Thanh Hải Đỗ Trần Việt Hùng Lê Thùy Linh Bùi Thị Thanh Thủy Lớp : Kinh tế Đầu tư 48 A Thị trương Bất động sản Hà Nội Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP Địa chỉ: Toà nhà Pacific Palace, 83B Lý Thường Kiệt, Q Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội I Lời mở đầu Trong đà tăng trưởng đất nước, mặt đô thị lớn dần thay đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung quy hoạch khu vực, cảnh quan mỹ thuật mỹ quan kiến trúc Các doanh nghiệp ngày cần nơi chốn ổn định đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao tiếp kinh doanh điều hành công việc Sự đời cao ốc văn phòng, trụ sở làm việc để đáp ứng yêu cầu môi trường thu hút đầu tư mong muốn Doanh nghiệp, đồng thời yếu tố đánh dấu thay đổi lên mặt đô thị mặt quy hoạch mỹ quan kiến trúc Trong báo cáo nghiên cứu thị trường tập trung vào thị trường văn phòng cho thuê cao cấp ( văn phòng hạng A) khu vực trung tâm Hà Nội nhằm nghiên cứu khả chiếm lĩnh thị trường dự án đầu tư tòa cao ốc văn phòng Pacific Palace * Mục tiêu: Nhu cầu thị trường nhân tố định việc lựa chọn mục tiêu quy mô dự án Vì vậy, thông qua báo cáo nghiên cứu thị trường này, xác định thị phần dự án cao ốc văn phòng Pacific Palace mà xác định phương thức tiếp thị khả cạnh tranh dự án * Phương pháp nghiên cứu: Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp Bài nghiên cứu dựa phương pháp nghiên cứu thị trường định lượng - Thứ nhất, phân tích định lượng tập trung vào việc đánh giá tác động yếu tố kinh tế, tâm lý, xã hội cá nhân đến hành vi tiêu dùng họ - Thứ hai, dựa sở lý thuyết mối quan hệ kinh tế nêu trên, người làm nghiên cứu thị trường lập bảng hỏi ngắn gọn, logic, có độ “phân giải” cao, hàm ý rõ ràng - Thứ ba, dựa vào liệu thu thập được, phương pháp đo lường kinh tế cho phép đánh giá quan hệ kinh tế, với độ tin cậy xác định mặt thống kê Những đánh giá sử dụng cho phân tích dự báo - Cuối cùng, kết phân tích dự báo định lượng đối chiếu lại với sở lý luận cho việc lập mô hình phân tích dự báo Sự phù hợp lý luận thực tiễn cho phép cho định kinh doanh có lợi cho công ty, hệ trực tiếp việc có thông tin đáng tin cậy thị trường * Nguồn tư liệu: Bản báo cáo nghiên cứu thị trường dựa trình khảo sát thực tế nhóm khảo sát trình thu thập thông tin qua chuyên trang bất động sản, trang web công ty tư vấn cho thuê bất động sản báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS công ty BĐS hàng đầu + Các trang tin bất động sản: http://www.landtoday.net/vn, www.cbrevietnam.com, http://diaoconline.vn/web/ + Các trang cho thuê dịch vụ văn phòng cao cấp : Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp http://www.ezihousing.com/nhadat, http://www.metvuong.com/ + Các báo cáo phân tích thị trường BĐS: " Những dự đoán táo bạo Hà Nội, Việt Nam", Marc Townsend - Giám đốc Điều hành Côngty CB Richard Ellis ViệtNam Báo cáo Hội thảo chuyên đề "Dịch vụ quản lý cho thuê văn phòngđịnh vị thị trường khó khăn nhiều thử thách" "Cập nhật tình hình thị trường Bất động sản Hà Nội quí III năm 2008 điểm nhấn lựa chọn nhà ở", Renato Shordon - Phó Giám đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam * Các giả thiết đặt ra: Theo CBRE, suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn kinh doanh, họ cắt giảm chi tiêu mạnh có chi phí thuê văn phòng Bên cạnh xuất nhiều nguồn cung tạo hội chọn lựa cho khách thuê Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường văn phòng cao cấp điều kiện khủng hoảng tài vô quan trong, gíúp xác định cung- cầu thị trường mà nhằm đưa mức giá hợp lý nhằm tăng lượng khách hàng lợi nhuận II Khái quát vĩ mô * Phân tích tình hình kinh tế xã hội địa phương khu vực Sau 20 năm bước vào công đổi đất nước, Hà Nội thật ngày đổi thay toàn diện sâu sắc, thay đổi tác động tích cực đến mặt đời sống xã hội Diện mạo đô thị thay đổi song với tăng trưởng kinh tế Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, trung tâm liên hợp thương mại bước từ vẽ, dự án, biểu góp Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp phần không nhỏ công đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc mua bán thương mại tầng lớp cư dân tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế nước lẫn nước - Về mặt kinh tế: khu vực tập trung tuyến phố thương mại sầm uất Hà Nội, tập trung nhiều nhà văn phòng trụ sở nhiều công ty tiếng lĩnh vực tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, du lịch…Các dịch vụ “ăn theo” nhà văn phòng phát triển bãi đỗ xe, quán cà phê, nhà hàng… - Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư với mật độ lưu lượng người qua lại lớn *Ảnh hưởng tình hình kinh tế xã hội đến cung cầu thị trường Nằm khu đất số 83B đường Lý Thường Kiệt, đường phố huyết mạch Thủ Đô bao gồm trụ sở quan văn phòng làm việc lớn Tp HN, nên Pacific Palace nhiều nhà văn phòng khác có đủ điều kiện thuận lợi khả thi cao nhịp độ giao thông, giao thông cởi mở để trở thành công trình có tính hữu dụng cao, đáp ứng nhu cầu xã hội góp phần vào nội dung chỉnh trang diện mạo đô thị công đổi mới, công nghiệp hoá đại hoá đất nước Sự phát triển tòa cao ốc văn phòng đã, thực có đóng góp tích cực, mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài vững vàng qua đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn thiết thực việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng Đồng thời, cao ốc văn phòng minh chứng thuyết phục giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội nay, đắn chủ trương, sách Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp lược, phù hợp sách mang tính đổi khuyến khích đầu tư thực nghiệm đô thị lớn III Phân tích vị trí ranh giới thị trường tòa nhà Pacific Place : Tòa nhà khai trương ngày 4/5/2007 , tọa lạc số 83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, tòa nhà đa chức đại Pacific Place đại diện cho phát triển mang tính đẳng cấp quốc tế, thiết kế cho sống môi trường làm việc đại kỷ 21 Đây tòa cao ốc đại Việt Nam , Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý Tập đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế Pacific Place đươc xây dựng theo kiến trúc kiểu Pháp ấn tượng , vừa tôn trọng phong cách kiến trúc truyền thống thủ đô Hà Nội vừa mang tính đại phù hợp với xu hướng hội nhập, giám sát công trình theo tiêu chuẩn cao Mỹ DCMC, tòa nhà kiểu mẫu đưa phong cách kinh doanh đầu tư Bất động sản Thiết kế kiến trúc tòa nhà tập đoàn Archetype thực với đặc điểm tiên tiến thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất khu văn phòng có hệ thống sàn nâng đại Pacific Place đánh giá mở đường cho công trình xây dựng chất lượng hàng đầu tương lai đặt tiêu chuẩn cho tòa nhà khác khu vực Cụ thể tòa nhà có : Khu Thương mại cho thuê: 8.284m2; Khu Văn phòng cho thuê dài hạn: 18,885 m2; Khu hộ sang trọng: 185 có diện tích từ 46m2 tới 214 m2; Bãi đỗ cho 400 xe ôtô 500 xe máy Khu văn phòng hạng A có diện tích 20.000 m2 (phía đường Lý Thường Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp Kiệt) cho thuê dài hạn với thời gian ngắn thông qua cộng tác Chesterton Petty, có giá tháng từ 42 USD/m2 Toàn khu mua sắm với thương hiệu quốc tế ăn uống rộng khoảng 2.000 m2 nằm tầng với giá thuê tháng thấp 60 USD/m2 Khu hộ với thiết kế sang trọng đại gồm 179 nằm hướng đường Phan Bội Châu với ba loại: phòng ngủ (diện tích từ 49 đến 55 m2), phòng ngủ (từ 81 đến 110 m2) phòng ngủ (từ 119 đến 167 m2) Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến chi tiết sở hạ tầng viễn thông đại đảm bảo chắn cho vận hành linh hoạt hiệu doanh nghiệp theo cách riêng * Xét khu vực nghiên cứu lĩnh vực cho thuê văn phòng , có số BĐS cạnh tranh với Pacific Place : KS Melia Hà Nội (đường Lý Thường Kiệt), Central Building ( 31 Hai Bà Trưng ) , Minexport ( 35 Hai Bà Trưng ) , Hà Nội Towers Về vị trí địa lý BĐS co vị trí thuận lợi , nằm khu trung tâm thành phố , gần với nhà ga địa điểm tiếng khác thành phố Về Khu vực thị trường tòa nhà : Pacific place tọa lạc phố Lý Thuờng Kiệt , quận Hoàn Kiếm ,nằm khu trung tâm giao dịch Hà Nội, cách nhà ga 600m ,khu thương mại trung tâm 500m Vị trí tòa nhà nằm phố Lý Thường Kiệt , giao cắt với phố Bà Triệu , Lê Duẩn , song song với phố Hai Bà Trưng , gần với khu đại sứ quán nứớc , gần cầu Long Biên , khu vực tiếng với việc cho thuê văn phong trung tâm thành phố Vị trí tòa nhà thu hút khách hàng co nhu cầu thuê văn phòng gần với khu vực phố cổ , khu vực quận Hoàn Kiếm , quận Hai Bà Trưng Đây khu vực thi trường tiềm , khách hàng thuê văn phòng hạng A công ty có tiềm lực tài mạnh Những khách hàng Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp mong muốn thuê văn phòng nằm trung tâm thành phố , thuận tiện cho việc giao dịch , thông thương , ký kết hợp đồng Trong hai năm qua, kể từ sau đời Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung nên thị trường không bị suy giảm Do dù kinh tế có bị khủng hoảng , suy thoái thị trường cho thuê văn phòng cao cấp ổn định , loại văn phòng khác ế ẩm có văn phòng hạng A, dù giá mức cao, giữ tỷ lệ lấp đầy gần 100% IV Phân tích cầu * Xác đinh khách hàng tiềm Việt Nam có tốc độ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) lớn, bên cạnh lại sức hút tăng trưởng kinh tế, gia nhập WTO, với sức nóng thị trường với 80 triệu dân khiến nhiều Công ty lớn nước ngắm nghía từ lâu, định nhập cuộc… + Ngày nhiều văn phòng đại diện nước đăng kí hoạt động Việt Nam Nhu cầu thuê văn phòng loại A (gia hạn hợp đồng thuê hay thuê mới) Hà Nội chủ yếu đến từ công ty nước hoạt động lĩnh vực: tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin phần mềm, bất động sản, hàng tiêu dùng gia công phần mềm.Theo số thông kê phần trăm công ty thuê văn phòng hạng sang cao ốc thi công xong khoảng 70% lượng khách hàng công ty nước ngoài,còn lại doanh nghiệp nước +Các doanh nghiệp nước có tiềm lực tài Do kinh tế phát triển khả quan nên lượng doanh nghiệp Việt Nam thành lập mới, mở rộng quy mô, nâng tầm hoạt động ngày nhiều không doanh nghiệp số này, với mạnh tài chính, muốn chuyển vào nhà cao cấp để hưởng dịch vụ tốt nâng cao vị Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp * Xác định thị hiếu, sở thích khách hàng tiềm + Các khách hàng tiềm kể có xu hướng đặt văn phòng nhà cao cấp xu chung ưu dịch vụ, an ninh đặc biệt vị giao dịch với đối tác + Các tập đoàn lớn thường đặt tiêu chí quan trọng mở văn phòng nằm khu vực trung tâm, tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn hạ tầng cho hoạt động doanh nghiệp, an toàn, thuận tiên việc kinh doanh… Họ tìm kiếm văn phòng nằm vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác diện tích mặt sàn lớn, tiện ích bên đầy đủ, vấn đề quản lý dịch vụ Phòng Cháy Chữa Cháy, điện nước, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản… phải đạt chuẩn +Một số công ty,tập đoàn lớn chí yêu cầu n hiều tiện ích kèm khu văn phòng xây dựng,dịch vụ tiện nghi phòng họp, phòng hội thảo, bãi đỗ xe * Dự đoán lượng cầu thị phần bất động sản Một nguyên nhân quan trọng khiến giới kinh doanh tin thiếu hụt cầu mảng văn phòng loại A dòng vốn đầu tư nước đổ vào VN ngày lớn, đôi với có mặt ngày đông đảo doanh nghiệp nước Ngay thân số doanh nghiệp nước có tiềm lực tài muốn chuyển vào tòa nhà văn phòng cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn, nâng cao vị Đánh giá tình hình cao ốc hoàn thành Vincom,Ocean Park hay Pacific Place,thông thường tất văn phòng thuê kín.Tại số cao ốc khác thi công,danh sách đăng Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp kí thuê xếp hàng dằng dặc Vì nhu cầu lớn nên nhà vừa vào hoạt động không chỗ trống doanh nghiệp đăng kí xếp chỗ từ lúc thi công Ví dụ nhà Opera Business Centre trước cửa Nhà hát Lớn,khách thành năm 2008 cho thuê hết trước khai trương Theo số thống kê thời điểm cuối quý I/2009, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tăng lên mức 2,6% Đây ảnh hưởng suy giảm kinh tế thời gian qua khiến doanh nghiệp phải tiến hành cắt giảm chi phí.Tỷ lệ trống có xu hướng tăng theo chuyên giá tỉ lệ mức chấp nhận được,và dự báo cầu văn phòng tháng tăng,tuy không nhiều.Bởi lễ nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam đặn nên nói cầu văn phòng tương đối ổn định * Tỷ lệ hấp thụ Bất động sản cần phân tích Tọa lạc trung tâm Hà Nội - Khu văn phòng Pacific Place điểm dừng chân lý tưởng cho doanh nghiệp với hội tiếp cận hợp tác toàn cầu dễ dàng hết Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến chi tiết sở hạ tầng viễn thông đại đảm bảo chắn cho vận hành linh hoạt hiệu doanh nghiệp theo cách riêng Là chỉnh thể hoàn thiện Pacific Place Khu văn phòng Pacific Place cung cấp cho khách hàng dịch vụ đại & chất lượng cao nhà hàng, shop,trung tâm hội nghị bãi đỗ xe Mặc dù tình hình nay, công ty tìm cách cắt giảm chi phí, có chi phí văn phòng Pacific Palace có lượng khách hàng ổn định nhờ uy tín chất lượng cung cấp thị trường Các doanh nghiệp, đại sứ quán đăng kí thuê hết toàn 18.000 m2 cao ốc Pacific Place trước vào hoạt động 10 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp V Phân tích cung Giai đoạn “bong bóng” thị trường BDS từ cuối năm 2007 đầu năm 2008, chảy vào túi nhà đầu tư khoản lợi nhuận khổng lồ Trong thời điểm ấy, thị trường bất động sản trở thành miếng bánh béo bở nhà đầu tư Vì thế, hàng loạt dự án xây dựng đời, hàng loạt hợp đồng vay vốn liên tiếp cho thị trường này.Theo thống kê, năm 2007 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt gần 8,5 tỷ USD, tương đương khoảng 40% so với tổng vốn FDI đăng ký Năm 2008, số ước đạt khoảng 28 tỷ USD, tức tăng lần so với năm 2007 Phần lớn, FDI dồn vào kinh doanh văn phòng, hộ cao cấp khách sạn du lịch Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2008 đến nay, ảnh hưởng từ khủng hoảng tài diễn qui mô toàn giới Việt Nam ngoại lệ, kinh tế trở nên trầm lắng Thị trường bất động sản Việt Nam không nằm qui luật này, đặc biệt thị trường văn phòng cho thuê, thay đổi thể rõ qua so sánh giá năm thời điểm năm ngoái Sau trải qua thời kì hoàng kim giai đoạn 2007-2008, thời điểm mà văn phòng xây lên đặt kín chỗ với giá hét từ 80100USD/m2 cho văn phòng loại A Hiện nay, giá thuê văn phòng có xu hướng trở với giá trị thực, giá giảm cao 70USD/m2, tức giảm tầm 25% Có nhiều lí cho thay đổi Quan trọng nay, kinh tế giới bị chững lại nên nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp giảm xuống Người tiêu dùng tiết kiệm chi tiêu hơn, tìm đến văn phòng có mức giá vừa phải Thêm vào đó, hàng loạt dự án đời thời 11 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp gian trước giúp khách hàng có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với tiêu chuẩn mình.Trong tình hình nguồn cung nhiều,, nhu cầu giảm xuống trở nên khắt khe việc giảm giá văn phòng cho thuê điều dễ hiểu 12 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp 13 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp Hình Cung thị trường văn phòng Hà Nội Hiện thị trường văn phòng cho thuê loại A chịu tác động nhân tố sau: Áp lực từ khách hàng Bởi điều định lượng cầu thị trường Giai đoạn này, khách hàng có nhiều lựa chọn văn phòng cho thuê cộng thêm tình hình tài khó khăn nên nhu cầu văn phòng cao cấp giảm xuống Chính thế, giá thuê loại văn phòng buộc phải giảm xuống để phù hợp với nhu cầu thị trường Áp lực từ nhà đầu tư : Như phân tích trên, giai đoạn thị trường “bong bóng”, hàng loạt dự án vay ngân hàng đổ vào thị trường bất động sản thời điểm nhà đầu tư phải toán nợ lãi Số liệu thống kê NHNN cho biết tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại (NHTM) tổ chức tín dụng nước đến cuối năm 2008 khoảng 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn kinh tế Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu Hà Nội TP.HCM, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản nước Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng TP.HCM chiếm khoảng gần 60% tương ứng với 68.000 tỷ đồng Khoản nợ xấu lí khiến thị trường thêm ảm đạm Áp lực từ sản phầm thay nội ngành: Hiện nay, nguồn cung cho thị trường văn phòng cho thuê lớn Hiện tính riêng khu vực Hà nội có khoảng 40 dự án thuê, cho thuê, 14 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp xây Hầu hết khu nhà cao tầng dành cho việc thuê văn phòng Hình 2.Các cao ốc văn phòng trung tâm thành phố 15 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp Áp lực từ đối thủ tiềm ẩn : Hiện thị trường Việt Nam, nhiều giải pháp văn phòng cho thuê xuất để đối phó với khó khăn tài Điển hình mô hình cho thuê văn phòng linh hoạt bàn làm việc với đầy đủ trang thiết bị kèm theo với giá 150$/bàn/tháng Mô hình đáp ứng cho nhu cầu doanh nghiệp với giá hợp lí dần có chỗ đứng thị trường Theo CBRE, suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn kinh doanh, họ cắt giảm chi tiêu mạnh có chi phí thuê văn phòng Bên cạnh xuất nhiều nguồn cung tạo hội chọn lựa cho khách thuê Áp lực từ yếu tố khác : Các yếu tố khác bao gồm : phủ, tình hình giới, tâm lí khác hàng… Nhìn chung giai đoạn này, phủ chưa thể có gói kích cầu đáng kể vào thị trường bất động sản nỗi lo khủng hoảng tín dụng thị trường nguy lớn kinh tế Chính thế, tạm coi thời điểm này, thị trường bất động sản giai đoạn trầm lắng, đặc biệt với thị trường cao cấp văn phòng cho thuê loại A Áp lực cạnh tranh khiến cho việc kinh doanh thị trường trở nên khó khăn thời gian tới Con số phản ánh nguồn cung lớn từ nhà đầu tư cho thị trường văn phòng cho thuê cao cấp VI Phân tích cạnh tranh Hiện trục đường Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng có nhiều văn phòng cho thuê hạng A, B cạnh tranh với tòa nhà văn phòng cho thuê 16 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp Pacific Place Các văn phòng hạng A kể đến : Tòa nhà Central Building 31 Hai Bà Trưng, Sun City nằm 13 Hai Bà Trưng, tòa nhà Melia 44 Lý Thường Kiệt, Hanoi Towers; nhiều tòa nhà văn phòng hạng B xung quanh: Minex part, Mercure Hanoi Lagare, Prime Center Building…Một số văn phòng cho thuê xây dựng như: văn phòng Tuấn Đức, Capital Tower… Pacific Place có vị trí thuận lợi, nằm khu đất vàng, kết hợp khu văn phòng cao cấp, khu mua sắm đẳng cấp, hộ sang trọng, khu ẩm thực đại Tòa nhà cao 19 tầng Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý Tập đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế Như khẳng định Pacific Place có nguồn lực tài bảo đảm vượt trội so với tòa nhà văn phòng khác khu vực Giá văn phòng hạng A khu vực có giá cạnh tranh : Tòa nhà Central Building: giá cao khoảng 65-70 USD/m2 Tòa nhà văn phòng hộ cho thuê Pacific Place dao động quanh mức 65 USD/m2 Mới đưa vào sử dụng Sun City "hét" giá khoảng 70 USD, có hợp đồng ký với giá khoảng 55-60 USD Tòa nhà Melia thường chỗ trống, giá thuê khoảng 60 USD/m2 Những tòa nhà hạng B giá trung bình từ 35 đến 50 USD tháng Với mức giá kể trên, ta nhận thấy giá Pacific Place văn phòng hạng A chênh nhiều, văn phòng cạnh tranh gay gắt giá để thu hút khách hàng Giá đất khu vực gần hồ Hoàn Kiếm tương đối cao, khu đất vàng có vị trí đẹp ít, việc xây dựng văn phòng hạng 17 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp A khu vực tương đối khó khăn Các văn phòng hạng B đòi hỏi quỹ đất giá xây dựng tiếp tục giảm lãi suất mức thấp tạo điều kiện cho nhiều dự án khởi động trở lại đẩy nhanh tiến độ xây dựng số dự án việc xây dựng văn phòng hạng B trở nên tương đối dễ dàng Như tương lai, văn phòng hạng B đối thủ cạnh tranh liệt văn phòng Pacific Place mà mức giá cho thuê văn phòng Pacific Place cao cản trở lớn nhà đầu tư nước mà nhà đầu tư nước đến thuê Chất lượng văn phòng cho thuê hạng A tương đối đồng nhau, văn phòng cung cấp dịch vụ trang thiết bị chất lượng cao Tuy Pacific Place cung cấp dịch vụ vượt chội so với văn phòng khác: Thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất khu văn phòng, hệ thống sàn nâng đại, Pacific Place tòa nhà Hà Nội có khu để xe rộng rãi với tầng hầm Quy trình quản lý bảo dưỡng tòa nhà theo tiêu chuẩn quốc tế IMO Management thực An ninh đảm bảo 24/24h ngày Hệ thống lượng dự phòng hoạt động 100% suất Bể bơi khu thể thao tầng thượng, quầy bar Vip phục vụ khách thuê hộ Hiện nguồn cung thị trường tăng lên, nhu cầu văn phòng lại không tăng mạnh doanh nghiệp không ngừng tăng chất lượng dịch vụ văn phòng để thu hút khách hàng nên tương lai Pacific Place gặp nhiều khó khăn việc cạnh trang chất lượng với tòa nhà văn phòng khác Hiện tại, Pacific Place văn phòng hạng A khác khu vực giữ tỷ lệ lấp đầy gần 100% tỷ lệ trống văn phòng hạng B tăng cao so với trước từ mức 5% lên đến gần 14% Đây tỷ lệ trống cao tòa nhà văn phòng, chứng tỏ công ty tòa nhà tăng lên đáng kể Nhiều nhà phân tích cho rằng, nguyên nhân 18 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp so với hạng B, văn phòng hạng A có nguồn cung hạn chế nhiều Trong hai năm qua, kể từ sau đời Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung Ngoài ra, khách hàng thuê khu văn phòng hạng A Pacific Place, Hanoi Towers, Melia, thuộc hàng "đại gia" Các khách hàng Vip chủ yếu thuê diện tích nhỏ, 100 m2 hợp đồng dài hạn nên không bị ảnh hưởng nhiều Hơn nữa, "đại gia" có nguồn vốn lớn, tiềm lực mạnh nên sẵn sàng "chịu chơi" Trong chế thị trường sôi động đầy tính cạnh tranh nay, Pacific Place đối mặt với nhiều thách thức đến từ văn phòng khác khu vực Tuy với kiện Việt Nam gia nhập WTO mở hội đầu tư cho nhà đầu tư nước, nhu cầu thuê văn phòng hạng A với chất lượng dịch vụ tốt tăng cao Với ưu điểm vượt trội so với văn phòng khác, tòa nhà Pacific Place có khả thu hút lớn khách hàng đến đặt văn phòng VII Dự báo giá cả, mức tiền thuê Khu văn phòng Pacific Place có vị trí thuận lợi, nằm khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, nằm trục giao hai đường Phan Bội Châu Lý Thường Kiệt nơi tập chung ban ngành phủ, tổ chức quốc tế nhà hàng cao cấp, khách sạn năm sao, trung tâm mua sắm Đồng thời khu vực kinh doanh, buôn bán sầm uất., nói khu văn phòng Pacific Place có lợi vị trí so với nhiều khu văn phòng hạng A khác thành phố Hà Nội Tòa nhà Pacific Place việc sở hữu khuvăn phòng hạng A cung cấp hộ sang trọng hạng A tạo nên khối liên kết văn phòng – nhà ở, lợi mà khu văn phòng hạng A có Với khả cung cấp 18.000 m2 diện tích sàn cho văn phòng hạng A, khu văn phòng Pacific Place sở hữu diện tích sàn tương đối 19 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp lớn, có khả đáp ứng cho công ty có quy mô lớn, Pacific Place trụ sở công ty tiếng IBM, Savills, HSBC… Với lợi có được, khu văn phòng Pacific Place có giá thuê khoảng 45$/m2 (đã bao gồm thuế dịch vụ nhà) mức trung bình so với khu văn phòng khác Hà Nội nói riêng nước nói chung Với lợi vị trí, sở vật chất, dịch vụ giá thuê có tính cạnh tranh, khu văn phòng Pacific Place nhanh chóng đăng ký thuê dài hạn toàn diện tích 18.000 m2 sàn mà công trình chưa hoàn thành Kinh tế giới nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng thời kỳ suy thoái, tượng nhiều doanh nghiệp nước thu hẹp việc kinh doanh sản xuất cắt giảm nhân Sức cầu giảm nhiều làm cho giá cho thuê văn phòng nói chung có xu hướng giảm giá mạnh, khu văn phòng hạng A không nằm xu Giá thuê văn phòng cạnh tranh làm sở đẩy mạnh phát triển kinh tế, Việt Nam phải nhanh chóng giữ lấy lợi cạnh tranh cho doanh nghiệp việc giảm bớt chi phí vận hành doanh nghiệp có tiền thuê văn phòng tình hình kinh tế Theo Ông Jeremy King, Phó giám đốc Bộ phận tư vấn thẩm định giá công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam cho biết so với quí 1-2008, giá chào thuê văn phóng hạng A cuối Quý I/2009 giảm 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống 49 USD/m2, tỷ lệ trống tăng lên 2,6% Giá văn phòng hạng B giảm xuống trung bình khoảng 33 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống tòa nhà cũ 8% tòa nhà 19% Nguồn cung thị trường tăng lên mạnh, nhu cầu văn phóng lại không tăng mạnh Chính thế, tác động làm giá giảm xuống Hết năm 2008, địa bàn Hà Nội có khoảng 300 – 400 nghìn m2 sàn, đến hết năm 2009 số tăng lên khoảng 500 nghìn m2 sàn văn phòng 20 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp Đến hết quý I năm 2009, tình hình kinh tế giới nói chung có xu hướng khởi sắc, nằm suy thoái kéo dài nhiều năm, hành động phủ hướng, mà công việc kinh doanh trở nên thuận lợi hơn, doanh nghiệp thuê mướn nhiều lao động hơn, nhu cầu văn phòng tăng trở lại, tăng đột biến Tuy nguồn cung văn phòng hạng A Việt Nam hạn chế khu vực cho thuê văn phòng hạng B hạng C ngày xây dựng nhiều có tác động tăng cung cho thị trường cho thuê văn phòng, nguồn cung dồi làm giảm áp lực giá cho thuê văn phòng thời gian tới Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam Trong báo cáo gần đây, công ty cung cấp dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam đưa nhận định cho nhu cầu văn phòng hạng A cao thời gian ngắn nữa, cao ốc văn phòng hạng B C bước vào thời kỳ cạnh tranh nhiều Theo dự báo, có khoảng triệu mét vuông diện tích văn phòng đưa vào sử dụng khoảng bốn năm tới Trong số có số nhà đầu tư Việt Nam tham gia vào thị trường, nhắm đến đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng diện tích nhỏ hơn, thấy nguồn cung tăng không số lượng mà đa dạng chất lượng văn phòng, thời kỳ kinh tế chưa ổn định, lượng cầu không tăng mạnh giá cho thuê 21 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp văn phòng hạng A nói riêng văn phòng khác nói chung có xu hướng giảm giá, dần trở với giá trị thực Trên thực tế, giá cho thuê văn phòng khu vực Hà Nội nói riêng thành phố lớn Việt Nam nói chung mức cao so với nước khu vực, cụ thể nước khu vực Đông Nam Á, Đài Loan, Hồng Kông… Muốn thu hút doanh nghiệp, công ty đa quốc gia mở văn phòng hay chi nhánh Hà Nội, mức giá cho thuê văn phòng Hà Nội phải mức cạnh tranh so với nước khu vực Lượng cung văn phòng tăng làm giảm sức ép cầu lên giá, tác động tích cực đến việc điều chỉnh giá mức cạnh tranh Đứng trước xu giảm giá chung thị trường cho thuê văn phòng, khu văn phòng Pacific Place có lợi tương đối đa số công ty thuê văn phòng với hợp đồng dài hạn, biến động cầu văn phòng Pacific Place không đáng kể, điều làm cho giá cho thuê văn phòng Pacific Place biến động nhiều Mức tiền thuê trung bình khoảng 45$/m2/1 tháng, với khả cung cấp 18.000 m2 mặt sàn, có khả đem lại khoản thu trung bình khoảng 810.000$/1 tháng MỤC LỤC 22 Báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê cao cấp Trang I Lời mở đầu II Khái quát vĩ mô III Phân tích vị trí ranh giới nhà IV Phân tích cầu V Phân tích cung 10 VI Phân tích cạnh tranh 15 VII Dự báo giá mức tiền cho thuê 18 23