Phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh Đất Xanh DXG

1 Phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh Trong giai đoạn từ năm 2011 – 2015, doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh ngày tăng, đặc biệt năm 2015 có tăng trưởng vượt trội, nguồn thu chủ yếu doanh nghiệp (Nguồn: Nhóm tự tính toán) Nhìn chung, tăng trưởng mạnh mẽ hiệu hoạt động kinh doanh DXG năm 2015 đến từ 03 mảng kinh doanh cốt lõi hoạt động dịch vụ tăng 145%, hoạt động xây dựng tăng 245%, hoạt động chuyển nhượng bất động sản tăng 187% Ngoài ra, có tăng trưởng hiệu hoạt động công ty liên kết năm 2015 mang 66 tỷ đồng lợi nhuân cho DXG tăng 326% so với năm 2014 Doanh thu từ hoạt động kinh doanh DXG năm 2015 (Nguồn: Báo Bizlive) Ngoài ra, DXG sở hữu hệ thống phân phối BĐS thuộc vào hàng mạnh thị trường Tính đến hết năm 2015, toàn hệ thống DXG bán 8.955 sản phẩm gấp 133% so với 2014 chiếm 19% thị phần phân khúc nhà trung bình Hoạt động đầu tư phát triển dự án ấn tượng không dự án Sunview Town sau 16 tháng triển khai bắt đầu thực bàn giao hộ cho khách hàng, 582 hộ tổng số 1,639 hộ dự án SVT bàn giao năm 2015, số hộ lại dự kiến bàn giao hết Q1.2016 Các khoản chi phí tăng lên đáng kể Đặc biệt gia tăng chi phí giá vốn hàng bán, vào năm 2015 chi phí 50% doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng 4,86 lần so với năm 2011, giá vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tới 50% tổng giá vốn kì Điều giải thích năm 2015, Đất Xanh công bố 20 dự án 20 dự án dự án tiềm năng, có vị trí đắc địa, thiết kế đại với nhiều tiện ích tiện nghi Nổi bật Dự án Opal Riverside (Thủ Đức), Dự án Venice City (Quận 2), Dự án Luxcity (Quận 7), Dự án Greeny Riverview (Quận 7), Auris City (Quận 8), Cara Riverview (Quận 8), Square Plaza (Quận 8)… Ở Phú Quốc, Đất Xanh có dự án biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World, Hội An có dự án Hoi An Luxury Village, nhiều án tỉnh thành khác Đồng Nai, Bình Dương Điều khiến giá vốn hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2015 tăng mạnh, từ khoảng 90 tỷ năm 2011 lên đến 380 tỷ đồng năm 2015, tăng gấp lần (Nguồn: Nhóm tự tính toán) Trong tháng cuối năm 2015, DXG tổ chức Hội thảo kiện nhằm đẩy mạnh doanh số bán hàng cho dự án mới, chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh so với năm 2014, 165,7% 52% Tuy nhiên, điều không ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp Lợi nhuận trước thuế doanh nghiệp tăng trưởng qua năm, tín hiệu tốt hoạt động sản xuất kinh doanh công ty này, đặc biệt năm 2015, lợi nhuận có tăng trưởng đột biến tăng trưởng vượt bậc doanh thu Với kết này, DXG vượt 3% tiêu doanh thu 83% tiêu lợi nhuận đặt Thu nhập cổ phần công ty giai đoạn 2011 – 2015: Năm 2011 Thu nhập ròng Cổ phiếu lưu hành BQ EPS (nghìn đồng) Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 24,591,496,0 67 57,859,951,14 82,763,993,612 167,834,489,62 336,628,536, 350 17,377 ,778 32,333, 333 49,320,9 34 71,533, 101 107,70 8,900 1,415 1, 789 1,6 78 2, 346 3,125 Chỉ số EPS (Earning Per Share) lợi nhuận (thu nhập) cổ phiếu Đây phần lợi nhuận mà công ty phân bổ cho cổ phần thông thường lưu hành thị trường EPS sử dụng số thể khả kiếm lợi nhuận doanh nghiệp EPS công ty tăng liên tục giai đoạn vừa qua, tín hiệu tốt cho nhà đầu tư Chỉ số cao so với trung bình ngành bất động sản (1,407) Lý giải cho gia tăng này, gia tăng đột biến thu nhập ròng, vượt xa gia tăng số cổ phiếu lưu hành bình quân Tốc độ tăng trưởng thu nhập ròng cổ phiếu lưu hành BQ qua năm so với năm trước Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 100% 235% 143% 203% 201% 100% 186% 153% 145% 151% Thu nhập ròng Cổ phiếu lưu hành BQ (Nguồn: Nhóm tự tính toán) Sau niêm yết sàn chứng khoán vào năm 2009, Đất Xanh liên tục phát hành cổ phiếu để tăng vốn cho dự án mục tiêu công ty Địa ốc Đất Xanh công ty có tốc độ tăng vốn điều lệ nhanh Sau nhiều đợt phát hành cổ phiếu, vốn điều lệ công ty thức cán mốc nghìn tỷ vào cuối năm 2014 tiếp tục tăng đạt mức 1.168 tỷ đồng tháng sau Sau năm 2015 công ty tiếp tục phát hành cổ phiếu để trả cổ tức năm 2014 tỷ lệ 10% (tương đương 10,6 triệu cổ phiếu) 400.000 cổ phiếu ESOP Tại kiện Đất Xanh Expo 2015 đây, ông Lương Trí Thìn - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh cho biết tới công ty tiếp tục tăng vốn lên 2.345 tỷ đồng, gấp đôi Việc tăng vốn nhằm đầu tư vào dự án tung thị trường Đất Xanh, trọng điểm dự án Venice City quận Các tỷ số phân tích khả hoạt động hiệu hoạt động công ty giai đoạn 2011 – 2015 Phân tích khả hoạt động Năm 2011 Vòng quay HTK 0.95 Kỳ luân chuyển HTK 382.25 Vòng quay phải thu 0.83 Kỳ thu tiền BQ 441.56 Vòng quay phải trả 0.67 Kỳ trả tiền BQ Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 1.97 0.49 0.44 0.91 184.83 750.50 832.29 402.41 1.28 1.03 1.50 2.30 284.10 355.52 242.95 158.78 1.21 0.81 0.60 0.96 546.85 301.19 448.25 610.34 378.24 Phân tích hiệu hoạt động Hiệu SD 28 27 45 TSCĐ 9.14 69 06 27 89.26 Vòng quay tổng 0 TS 0.32 48 33 30 0.49 Qua kết trên, ta có vài nhận xét sau: Vòng quay hàng tồn kho biến động, trì mức thấp Đây đặc điểm ngành bất động sản ngành có giá trị tuyệt đối hàng tồn kho lớn Theo thống kê gần 700 doanh nghiệp niêm yết thuộc 44 ngành theo hệ thống phân ngành Vietstock cho thấy ngành bất động sản ngành có giá trị hàng tồn kho lớn giá trị tuyệt đối Tuy nhiên số cao so với trung bình ngành bất động sản (khoảng 40%) Kỳ luân chuyển hàng tồn kho có biến động không đồng đều, trì mức cao Đỉnh điểm vào năm 2014, kỳ luân chuyển 832.29, tương đương với khoảng 832 ngày hàng tồn kho tạo doanh thu Có thể giải thích đột biến tăng lên doanh thu không bù đắp gia tăng hàng tồn kho Phần lớn giá trị hàng tồn kho chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dự án: dự án khu dân cư Trảng Bom (Gold Hill), dự án Sunview Town, dự án hộ Phú Giang, dự án hộ Sunview 1, 2… Vòng quay khoản phải thu tăng nhẹ, không đồng dấu hiệu tốt cho thấy tình hình thu tiền doanh nghiệp cải thiện Mang đặc điểm doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản nên vòng quay khoản phải thu doanh nghiệp thấp Sự gia tăng giải thích tăng lên vượt bậc doanh thu năm gần - Do vòng quay phải thu thấp nên kỳ thu tiền bình quân doanh nghiệp mức cao Tuy nhiên, tình hình cải thiện đến năm 2015, kỳ thu tiền bình quân 159 ngày, khoảng 40% so với năm 2011 (442 ngày) Đây tín hiệu tốt cho nhà đầu tư Vòng quay phải trả kỳ trả tiền bình quân doanh nghiệp có dấu hiệu khả quan, dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh bù đắp cho khoản nợ phải trả, điều tín hiệu tốt người cho vay doanh nghiệp Vòng quay tổng tài sản tăng nhẹ, lớn so với trung bình ngành bất động sản (23% năm 2015) Điều cho thấy khả tạo doanh thu từ tổng tài sản doanh nghiệp tốt, doanh nghiệp sử dụng hiệu tài sản Phân tích dòng tiền khả toán Báo cáo lưu chuyển tiền tệ công ty giai đoạn 2011 - 2015 I LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ HĐKD Lợi nhuận trước thuế khấu hao TSCĐ Các khoản dự phòng Lãi ( lỗ) từ hoạt động đầu tư chi phí lãi vay Lợi nhận từ HĐKD trước thay đổi vốn lưu động Tăng, giảm Các khoản phả thu Tăng , giảm hàng tồn kho Tăng giam khoản phải trả Tăng , giảm chi phí trả trước Tiền lãi vay trả Thuế thu nhập doanh nghiệp nộp Tiền thu khác từ hoạt 2011 2012 2013 2014 2015 55,394 72,886 120,486 266,369 540,390 3,860 3,896 3,540 3,289 3,618 5,628 1,772 1,448 4,268 5,858 -16,079 -16,917 -57,265 -135,734 -154,069 38,544 6,616 343 79 4,910 87,357 74,481 68,551 138,271 400,707 -86,815 45,708 -414,101 -470,288 -403,029 14,143 3,036 -298,230 -56,775 -310,329 43,112 30,427 610,408 992,002 624,616 11,796 12,528 -24,110 8,666 -62,199 -36,294 -7,557 -298 -9,395 -29,750 -22,049 -10,069 -11,978 -54,662 -86,841 131,230 160,948 75,160 110,995 49 động kinh doanh Tiền chi khác cho HĐKD Lưu chuyển tiền từ hđsxkd II LƯU CHUYỂN TiỀN TỪ HoẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ Tiền chi để mua sắm TSCĐ Tiền thu lý , nhượng bán TSCĐ Tiền chi cho vay , mua các công cụ nợ của đơn vị khác Tiền thu hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác Tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác Tiền thu lãi cho vay, cổ tức lợi nhuận chia Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động đầu tư III LƯU CHUYỂN -163,573 -198,980 -134,983 -349,736 -21,124 -21,093 110,521 -129,582 309,078 112,101 -5,300 -2,783 -2,484 -3,083 -20,593 675 18 1,500 405 -648 669 -5,000 1,648 -42,894 18,600 -81,679 -248,613 -11,551 -343,293 38,575 82,967 113,749 2,324 17,595 4,796 48,686 23,481 32,557 -28,991 -41,074 -118,775 124,096 -315,000 TiỀN TỆ TỪ HoẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH Tiền từ phát hành cổ phiếu , nhận vốn góp của CSH Tiền chi trả vốn góp cho các CSH, mua lại cổ phiếu DN đã phát hành Tiền thu từ vay Tiền trả nợ gốc vay Cổ tức trả cho chủ sở hữu Lưu chuyển tiền sử dụng vào hoạt động tài Tăng ( giảm) tiền tương đương tiền năm Tiền tương đương tiền đầu năm Tiền tương đương tiền cuối năm 117,358 101,392 113,542 235,663 49,440 -3,102 330,245 19,624 126,405 75,715 377,653 -400,468 -153,410 -52,668 -25,320 -59,149 -51,254 -5,261 -2,087 -15,780 -31,861 -4,119 -40,757 185,191 270,279 336,083 -54,203 28,691 -63,166 703,453 133,184 161,564 107,362 136,053 72,886 776,339 107,362 136,053 72,886 776,339 909,523 Tiền tương đương tiền doanh nghiệp tăng qua năm, từ 107,362 triệu đồng cuối năm 2011 đến 909,523 triệu đồng cuối năm 2015, tăng khoảng gần lần so với năm 2011 Tuy nhiên có biến động tăng giảm không đồng tiền tương đương tiền năm Năm 2011 năm 2013, dòng tiền giảm, tăng đột biến vào năm 2013 Sự giảm dòng tiền năm 2011 giải thích doanh nghiệp trả khoản lớn nợ gốc vay, lớn so với khoản vay doanh nghiệp khiến cho dòng tiền từ hoạt động tài âm Hơn nữa, năm 2011, doanh nghiệp mua sắn nhiều tài sản cố định đầu tư nhiều vào công ty khác khiến cho dòng tiền hoạt động đầu tư âm Tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh âm tốn nhiều chi phí khác vào hoạt động sản xuất nên không bù đắp cho hoạt động lại Đến năm 2012, tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh tăng lợi nhuận trước thuế tăng, khoản phải thu tăng Đơn vị phát hành cổ phiếu để có vốn đầu tư dự án (Thiên Lộc A1, A2, Sunview Apartment) nên hoạt động tài doanh nghiệp dương, dòng tiền năm dương Đây tín hiệu tốt cho nhà đầu tư Bước vào năm 2013, lợi nhuận trước thuế doanh nghiệp tăng, khoản phải trả giảm mạnh không bù đắp giảm khoản phải thu tăng lên hàng tồn kho Hàng tồn kho tăng giai đoạn doanh nghiệp có số dự án có nhiều chi phí kinh doanh dở dang: dự án khu dân cư Trảng Bom (Gold Hill), dự án Sunview Town, dự án hộ Phú Giang, dự án hộ Sunview 1, 2…, tăng gấp lần so với năm 2012 Khoản đầu tư lớn vào công ty khác hoạt động tài nguyên nhân dẫn đến dòng tiền âm hoạt động Các khoản đầu tư chủ yếu vào công ty liên kết, đặc biệt công ty cổ phần địa ốc Long Điền năm này, doanh nghiệp định đầu tư gần 90 tỷ đồng để trì tỷ lệ vốn góp 49% Doanh nghiệp tiếp tục phát hành cổ phiếu, lấy vốn đầu tư dự án, dòng tiền có dương hoạt động đầu tư bù đắp khoản lỗ hoạt động kinh doanh tài nên tổng dòng tiền giảm năm Năm 2014, doanh nghiệp có tăng trưởng vượt trội lợi nhuận sau thuế có mức tăng gấp lần so với năm 2013 Việc giảm khoản phải trả góp phần đáng kể việc tạo dòng tiền dương hoạt động sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu tư tạo dòng tiền dương doanh nghiệp thu hồi tiền từ việc đầu tư vào công ty khác Cũng năm này, doanh nghiệp tiến hành đợt tăng vốn từ 500 tỷ lên 1000 tỷ đồng, trả gốc vay giảm, lý mà năm này, dòng tiền DXG tăng đột biến Năm 2015, lợi nhuận trước thuế tăng gấp đôi so với năm 2014 dự án lớn dần chuyển giao Dòng tiền năm 2015 tăng không tăng mạnh năm 2014 Trong năm này, doanh nghiệp công bố 20 dự án mới, làm tăng chi phí hàng tồn kho chi phí quảng bá, kiện Khoản đóng góp vào công ty khác tăng mạnh nguyên nhân dẫn đến điều Dòng tiền doanh nghiệp: Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Lãi vay EBIT EBTDA 3,89 3,54 3, ,860 38,544 93, 938 6,616 85,73 0 343 120,82 289 79 266, 448 97 Khấu hao 89,62 124,36 269, ,798 3,618 4,910 54 5,300 548 737 ,918 Dòng tiền doanh nghiệp tăng qua năm (nhận xét, giải thích) Khả toán Phân tích khả toán Năm 2011 Năm 2012 Khả toán tổng quát 2.07 3.45 Khả toán ngắn hạn 1.42 2.49 Khả toán nhanh 1.21 1.94 Khả toán tức thời 0.26 0.58 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 2.10 1.99 1.98 1.76 1.74 1.97 0.94 1.22 1.23 0.14 0.80 0.60 Khả toán doanh nghiệp biến động không Thông thường, chủ nợ, hệ số toán ngắn hạn mức 2, khả toán nhanh tức thời 0.5 hợp lý Ở DXG, tiêu không đạt theo trung bình chung, nhiên số công ty cao trung bình ngành DXG có số toán nhanh mức trung bình ngành đạt 0,7 – 0,8 Năm 2013, doanh nghiệp có suy giảm mạnh tất số gia tăng đột biến nợ phải trả, gấp lần so với năm 2012 Sự tăng đột biến khoản người mua trả tiền trước (người mua ứng trước tiền mua hộ thuộc dự án: Sunview 2, Phú Gia Hưng, Trảng Bom, Sunview Town khu dân cư Tân Vũ Minh) chi phí phải trả ngắn hạn (để hoàn thành dự án: Sunview 1, Sunview 2, Phú Gia Hưng ) Khả trả nợ: Hệ số khả toán lãi vay: 2011 TIE 2.44 2012 12.96 2013 352.27 2014 2015 3,372.76 111.06 Tỷ số tăng lên nhanh chóng, đặc biệt năm 2014, số lên đến 3000 Điều giải thích chi phí lãi vay năm 2014 suy giảm đột ngột mà doanh thu lại tăng dẫn đến gia tăng bất thường khả chi trả lãi vay Tín hiệu tạo cảm giác an tâm cho chủ nợ, đặc biệt chủ nợ dài hạn