Phân tích vĩ mô + ngành xây dựng

PHẦN I PHÂN TÍCH VĨ MÔ A Tổng quan kinh tế vĩ mô năm 2015 I Bối cảnh kinh tế giới Giá dầu giảm sâu, kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, trái lại, kinh tế Mỹ tăng trưởng tích cực vài nét chân dung kinh tế toàn cầu năm 2015.Nhìn chung , kinh tế giới năm 2015 thực năm chứa nhiều yếu tố thiếu chắn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn Tăng trưởng kinh tế chậm lại: ( giảm thừ 3.4% năm 2014 xuống 3,1% năm 2015) tăng trưởng kinh tế phát triển 2,0% , kinh tế phát triển 4,0 Đối với nước phát triển ,ngoại trừ Mỹ có tăng trưởng tốt, khu vức châu Âu có phục hồi nhẹ, lại nước khác, thí dụ Nhật Bản có tăng trưởng thấp so với kì vọng hồi đầu năm Tăng trưởng chậm lại kinh tế phát triển, có Trung Quốc Năm 2015 năm thứ liên tiếp tăng trưởng kinh tế phát triển suy giảm Trung Quốc, tăng trưởng giảm từ 7% năm 2014 xuống 6,8% năm 2015 (là mức thấp kể từ năm 2009) dự báo tiếp tục giảm xuống 6,3% năm 2016 Kinh tế Trung Quốc năm qua coi động lực tăng trưởng quan trọng kinh tế toàn cầu, việc kinh tế nước giảm sút ảnh hưởng đáng kể tới kinh tế toàn cầu, đặc biệt kinh tế phát triển dựa nhiều vào xuất nguyên, nhiên liệu cho Trung Quốc Giá hàng hóa : - Giá hàng hóa giới xu giảm sâu so với năm 2014, số giá lương thực tháng đạt 156,3 điểm (gần mức thấp năm qua); tổng giá trị nhập lương thực toàn cầu giảm 1.090 tỷ USD năm 2015 (thấp vòng năm qua) Giá mặt hàng chủ chốt giảm mạnh lượng tồn trữ nhiều với việc giá dầu thấp đồng USD mạnh Theo đó, so với kỳ 2014, giá loại hàng hóa chủ chốt tháng 10/2015 như: lượng giảm 43,81%; nông sản giảm 11,32%; lương thực giảm 12,93%; nguyên liệu thô giảm 5,72%; kim loại giảm 24,7% - Giá dầu thô tiếp tục trì mức thấp Giá dầu bình quân tháng 11 mức 41,94 USD giảm 10% so với tháng trước giá dầu năm 2015 giảm 17% so với năm 2014 tình trạng dư cung cầu dầu chưa phục hồi nên kinh tế chủ chốt tăng trưởng chậm Nhiều dự báo cho giá dầu thấp kéo dài cân vào năm sau sản lượng mỏ dầu có chi phí cao giảm dần II Bối cảnh kinh tế Việt Nam năm 2015 Kết thúc năm 2015 kinh tế Việt Nam phục hồi mạnh, lạm phát trì mức thấp vòng 10 năm, tình hình doanh nghiệp cải thiện, tái cấu kinh tế đạt kết bước đầu, môi trường kinh doanh có cải thiện, hội nhập kinh tế quốc tế đẩy mạnh Tuy nhiên, tình hình doanh nghiệp chưa hết khó khăn, doanh nghiệp nước; dư địa cho hỗ trợ từ sách tiền tệ tài khóa không nhiều 1) Những kết đạt năm 2015 - Kinh tế phục hồi rõ nét, tình hình doanh nghiệp cải thiện, tiêu dùng gia tăng Do yếu tố sản xuất gia tăng, tốc độ tăng trưởng dài hạn tăng lên rõ rệt từ năm 2014 Năm 2015, tăng trưởng GDP ước đạt 6,6%, cao nhiều so với kế hoạch đầu năm (6,2%) + Động lực cho tăng trưởng năm 2015 công nghiệp với số sản xuất công nghiệp tăng 9,8-10% so với năm 2014 (năm 2014 tăng 7,6%) Năm 2015, doanh nghiệp đăng ký thành lập tăng mạnh số lượng vốn đăng ký, tương ứng tăng 26,6% 39,1% so với 2014 + Tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ tiêu dùng (đã loại trừ yếu tố giá) tăng khoảng 10,6-10,8%, mức cao năm qua Chỉ số niềm tin tiêu dùng – CCI tháng 12 ANZ công bố, mức 144,8 điểm tăng 9,2 điểm so với kỳ năm 2014 mức cao kể từ đầu năm 2014 - Kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp Năm 2015, lạm phát mức 0,6%, thấp kể từ năm 2001 Lạm phát thấp năm 2015 không phản ánh tổng cầu yếu tiêu dùng gia tăng giá hàng hóa giới giảm mạnh Giá giới giảm ảnh hưởng trực tiếp đến giá tiêu dùng nước, khiến lạm phát (tổng thể) thấp lạm phát Lạm phát năm 2015 mức 2%, cao 1,4 điểm % so với lạm phát Đồng thời, giá giới giảm làm giảm chi phí sản xuất nước, gián tiếp làm giảm lạm phát Thông qua số giá sản xuất hàng công nghiệp, UBGSTCQG ước chi phí sản xuất kinh tế giảm 3,7% năm 2015 - Tái cấu kinh tế đạt kết bước đầu, môi trường kinh doanh có cải thiện, hội nhập kinh tế quốc tế đẩy mạnh + Tái cấu đầu tư công góp phần tăng hiệu sử dụng vốn đầu tư toàn xã hội với hệ số ICOR giảm từ 6,4 thời kỳ 2008-2012 xuống 5,6 (năm 2013), 5,2 (năm 2014) 4,62 (năm 2015) Tái cấu ngân hàng giúp hệ thống ổn định khoản, tăng trưởng tín dụng tốt, cấu tín dụng chuyển dịch theo hướng giảm khoản vay ngắn hạn, khả sinh lời cải thiện, trích lập dự phòng rủi ro tăng + Năm 2015 năm thứ hai liên tiếp xếp hạng lực cạnh tranh điều kiện kinh doanh cải thiện: xếp hạng lực cạnh tranh tăng từ 75 (năm 2013) lên 70 (năm 2014) 68 (năm 2015); xếp hạng điều kiện kinh doanh tăng từ 99 (năm 2013) lên 93 (năm 2014) 90 (năm 2015) Kết trước hết nhờ việc triển khai thực luật mới, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư sửa đổi, giải pháp cải thiện môi trường kinh doanh theo tinh thần Nghị số 19/NQ-CP + Các hiệp định thương mại kí kết năm 2015 có hiệu lực năm 2016, giúp mở rộng thị trường cho hàng xuất Những hạn chế tồn - Tình hình doanh nghiệp cải thiện chưa hết khó khăn doanh nghiệp nhỏ vừa doanh nghiệp nước Phần lớn doanh nghiệp phải dừng hoạt động giải thể, phá sản năm 2015 doanh nghiệp quy mô nhỏ có vốn đăng ký 10 tỷ đồng Doanh nghiệp nước gặp khó khăn xuất năm 2015 xuất khu vực ước giảm 2,6%; so với mức tăng 11,5% (xuất dầu) khu vực nước - Dư địa cho hỗ trợ sản xuất, kinh doanh sách tài khóa tiền tệ không nhiều: + Cân đối khó khăn, áp lực nợ công tăng hạn chế khả giảm thuế tăng chi đầu tư NSNN Do giá dầu giới giảm mạnh năm 2015, NSNN thu từ dầu thô giảm 34% so với dự toán, phải trì chi đầu tư phát triển để đảm bảo tổng vốn đầu tư toàn xã hội chi đảm bảo an sinh xã hội Do đó, bội chi NSNN năm 2015 mức 5% GDP nợ công tăng từ 58% GDP năm 2014 lên dự kiến 61,3% GDP + Chính sách tiền tệ chịu áp lực từ xu hướng tăng lãi suất Lãi suất bắt đầu chịu sức ép từ năm 2015 cầu tín dụng tăng cao năm 2014: Theo NHNN, tín dụng tăng trưởng khoảng 18% năm 2015, cao hẳn mức 14,2% năm 2014 Lợi suất trái phiếu Chính phủ có xu hướng tăng từ tháng 3/2015 chưa có dấu hiệu giảm tính đến cuối năm 2015 Hình 5: Lợi suất TPCP kì hạn năm tháng năm 2015, %/năm Nguồn: HSC III Dự báo kinh tế 2016 Dự báo lạm phát Những nhân tố chủ yếu tác động đến lạm phát 2016 bao gồm: - Giá giá hàng hóa giới dự báo tiếp tục giảm năm 2016, giúp giảm giá hàng hóa tiêu dùng chi phí sản xuất nước Tuy nhiên, mức giảm giá hàng hóa giới năm 2016 dự báo thấp năm 2015 Do đó, khoảng cách lạm phát lạm phát không lớn năm 2015 - Kinh tế vĩ mô trì ổn định năm gần (2013-2015) giúp ổn định tâm lý lạm phát dân chúng - Tổng cầu 2016 có phần tăng 2015, qua tác động đến lạm phát Tuy nhiên, mức tăng không lớn phạm vi kiểm soát, tính đến tác động tăng lương công chức năm 2016 Tổng hợp yếu tố chưa tính đến tác động điều chỉnh sách (về giá hàng hóa dịch vụ tỷ giá), dự báo năm 2016 lạm phát không cao nhiều năm 2015, khoảng 3% lạm phát thấp lạm phát bản, khoảng 2-3% So với mục tiêu lạm phát 5% Quốc hội đề ra, năm 2016 có nhiều dư địa cho việc chủ động điều chỉnh giá hàng hóa dịch vụ tỷ giá Đối với tỷ giá, UBGSTCQG ước tính 1% tăng lên tỷ giá làm tăng lạm phát thêm 0,06-0,1 điểm %; mức tác động thấp thời kì lạm phát cao tâm lý lạm phát dân chúng thiếu ổn định Về cân đối ngoại tệ tỷ giá Trong năm 2016, cán cân toán có số thuận lợi, là: - Đầu tư trực tiếp nước (giải ngân) dự báo tăng từ 13,2 tỷ USD ước cho năm 2015 lên 13,5 tỷ USD năm 2016 - Đầu tư gián tiếp nước dự báo tăng năm 2016 tăng trưởng tiếp tục cải thiện, kinh tế vĩ mô trì ổn định, cho dù việc Mỹ tăng lãi suất ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư gián tiếp vào kinh tế phát triển Hơn nữa, đầu tư nước TTCK dự kiến tăng tỷ lệ sở hữu nước nâng lên theo quy định Nghị định 60/2015/NĐ-CP hoạt động M&A đẩy mạnh - Kiều hối ước đạt 13 tỷ USD năm 2015 dự báo tăng lên 14 tỷ USD năm 2016 (UBGSTCQG) - Chính phủ có kế hoạch phát hành tỷ USD trái phiếu thị trường vốn quốc tế Tuy nhiên, có nhân tố không thuận lợi cho cán cân toán, bao gồm: - Nhập siêu tăng nhập dự báo tăng nhanh so với năm 2015 tăng nhanh xuất Nguyên nhân đầu tư tăng làm tăng nhu cầu nhập máy móc, thiết bị; tăng trưởng cải thiện làm tăng sức mua dân chúng hàng nhập Do đó, dự báo nhập siêu mức tỷ USD, tăng so với mức nhập siêu khoảng 3,2 tỷ USD ước cho năm 2015 - Xu hướng giá (so với đô-la Mỹ) đồng tiền nước ảnh hưởng đến khả cạnh tranh giá hàng xuất Việt Nam, xuất nông sản, tạo thêm sức ép cán cân thương mại tỷ giá Tổng hợp yếu tố dự báo năm 2016, có sức ép tỷ giá, phần mạnh 2015, đòi hỏi sách cần linh hoạt, thận trọng Đồng thời sách tỷ giá nói riêng sách tiền tệ nói chung cần hỗ trợ đồng sách khác sách tài khóa, sách thương mại… Về lãi suất Năm 2016 lãi suất chịu sức ép từ nhiều yếu tố: (i) Lạm phát tăng làm tăng kì vọng dân chúng, qua gây áp lực làm tăng lãi suất huy động; (ii) Cầu tín dụng khu vực tư nhân tiếp tục tăng nhu cầu phát hành TPCP không giảm; (iii) Xu hướng tăng lãi suất USD thị trường giới làm thu hẹp khoảng cách lãi suất nội tệ ngoại tệ Xu hướng hạn chế khả giảm lãi suất NHNN để đảm bảo mục tiêu ổn định tỷ giá; (iv) Nhu cầu trích lập dự phòng rủi ro hạn chế khả giảm lãi suất cho vay ngân hàng Về mục tiêu tăng trưởng kinh tế Những thuận lợi - Mặc dù đầu tư từ NSNN dự báo giảm từ 11,5% GDP năm 2015 xuống 10,5% GDP năm 2016 khả thu hút đầu tư nước tư nhân cao nên tỷ lệ đầu tư toàn xã hội 31% GDP đạt Trước hết, tăng trưởng kinh tế giới cao hơn, kinh tế vĩ mô nước ổn định, hội từ việc kí kết TPP tạo điều kiện thu hút đầu tư nước Đồng thời, đầu tư tư nhân cải thiện nhờ sách, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, cải thiện môi trường kinh doanh triển khai thời gian qua tiếp tục củng cố niềm tin kinh doanh Trong đó, biện pháp tái cấu hệ thống ngân hàng xử lý nợ xấu giúp hệ thống tài lành mạnh hơn, nâng cao khả cung tín dụng cho khu vực tư nhân Bảng 4: Dự báo vốn đầu tư toàn xã hội năm 2016, % GDP Ướ c D ự báo 20 15 016 11, Nhà nước 0,5 5,3 - NSNN 1,8 - TPCP - Tín dụng đầu 1,3 tư 3,0 - DNNN ,0 ,2 ,2 ,1 12, Tư nhân Nước 3,5 5,5 ,0 Nguồn: UBGSTCQG dựa Báo cáo Chính phủ Tình hình kỉnh tế - xã hội năm 2015 dự kiến Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2016 (KH2016) - Xuất tăng trưởng cao so với năm 2015 nhờ kinh tế thương mại giới dự báo tăng trưởng cao Trong đó, hiệp định thương mại có hiệu lực năm 2016 giúp mở rộng thị trường xuất khẩu, mặt hàng dệt may, giày dép, nông, lâm, thủy sản - Việc triển khai thực luật liên quan đến cải thiện môi trường kinh doanh, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư sửa đổi; giải pháp cải thiện môi trường kinh doanh giúp cải thiện suất tổng hợp kinh tế Hơn nữa, TPP tạo sức ép buộc Việt Nam phải hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, cấu lại kinh tế, cải thiện môi trường kinh doanh nâng cao tính minh bạch quản lý Nhà nước, từ nâng cao suất kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng dài hạn Những khó khăn - Yếu tố bất trắc tăng trưởng kinh tế giới ảnh hưởng định đến công tác dự báo, đạo điều hành thực kế hoạch phát triển kinh tế năm 2016 - Đầu tư tư nhân tiêu dùng tư nhân tiếp tục cải thiện mức cải thiện dự báo không cao năm 2015 lãi suất chịu sức ép lạm phát tăng (làm hạn chế sức mua dân chúng) - Nhập siêu dự báo tăng (xuất ròng giảm) so với năm 2015 - Tình hình doanh nghiệp cải thiện chưa hết khó khăn doanh nghiệp nhỏ vừa doanh nghiệp nước Tổng hợp yếu tố lượng hóa mô hình phân rã tăng trưởng, UBGSTCQG dự báo năm 2016 tăng trưởng tiếp tục cải thiện mức độ cải thiện thấp năm 2015, đạt khoảng 6,7-6,8% Cân đối ngân sách nợ công - Năm 2016, dự báo thu NSNN đạt dự toán kinh tế vĩ mô trì ổn định, sản xuất kinh doanh cải thiện, xuất tăng trưởng tốt Tuy nhiên, thu NSNN đối diện với số khó khăn: (i) giá dầu giới năm 2016 có rủi ro tiếp tục giảm xuống 40 USD/thùng ; (ii) tiếp tục thực cắt giảm thuế xuất theo cam kết quốc tế giảm thuế TNDN theo lộ trình Trong đó, chi NSNN phải trì để đảm bảo chi đầu tư phát triển đảm bảo an ninh xã hội - Năm 2016, quy mô nợ công nghĩa vụ trả nợ trực tiếp Chính phủ so với thu NSNN dự báo tiếp tục tăng so với năm 2015 do: (i) phát hành trái phiếu quốc tế (3 tỷ USD) để tái cấu nợ nước đến hạn; (ii) tăng giải ngân ODA để đảm bảo tổng vốn đầu tư toàn xã hội (31% GDP) cho tăng trưởng Ảnh hưởng kinh tế vĩ mô tới bất động sản Việt Nam 1) Chỉ số giá tiêu dùng ổn định, lạm phát thấp dẫn đến lãi suất thấp hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản Chỉ số CPI bình quân tăng 0,63% năm 2015 mức thấp kể từ năm 2001 thấp nhiều so với mức trung bình năm gần Lạm phát thấp thúc đẩy tiêu dùng đầu tư Tương tự, lãi suất vay mua nhà trì mức thấp hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng cải thiện, đạt mức 18%, cao hẳn mức 12-14% giai đoạn năm 2012-2014 Mặc dù mặt lãi suất Việt Nam tăng nhẹ sau Fed định tăng lãi suất vào cuối tháng 12 môi trường lãi suất Việt Nam dự báo không IV thay đổi nhiều năm 2016 hầu hết tác động phản ánh vào mặt lãi suất thời 2) Đầu tư cho bất động sản mang lại hiệu cao lĩnh vực khác Điều đánh giá tin vui cho nhà đầu tư bất động sản kết khảo sát năm gần cho thấy lợi nhuận từ đầu tư lĩnh vực bất động sản đem lại cao so với kênh đầu tư khác ngoại tệ, vàng hay trái phiếu 3) Sự phát triển hiệp địn tư thương mại thúc bất động sản Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) thức đời giúp tăng cường khả cạnh tranh Việt Nam thị trường quốc tế khu vực Những yếu tố kỳ vọng giúp Việt Nam thu hút dòng vốn đầu tư từ nước vào nhiều Năm 2015, tổng nguồn vốn đầu tư nước (FDI) vào Việt Nam khoảng 22,7 tỷ USD, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm 10,5%, đứng vị trí thứ với 34 dự án đầu tư mới, 12 lượt dự án tăng vốn Theo đánh giá ông Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2015 doanh nghiệp tái khởi động guồng quay dự án bất động sản để mở rộng năm 2016 Cơ hội cho nhà đầu tư gia tăng rộng mở Việt Nam gia nhập AEC Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương TPP Cùng đó, thu hút FDI vào Việt Nam tăng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, phân khúc nhà 4) Các yếu tố khác - Từ tháng 7/2015, định cho phép người nước sở hữu nhà đất thực thi giúp cho ngành tăng trưởng mạnh - Dòng kiều hối đổ mạnh vào thị trường bất động sản lực đẩy cho thị trường lên, ước tính lượng kiều hối đạt 13 – 14 tỷ USD năm 2015 tập trung vào ngân hàng, sản xuất kinh doanh mua bất động sản PHẦN 2: PHÂN TÍCH NGÀNH Hiện HSX, HNX, Upcom nhóm ngành bất động sản bao gồm gần 70 công ty công ty tập trung vào mảng kinh doanh: (1) Nhà bao gồm hộ nhà đất, (2) Bất động sản nghỉ dưỡng gồm khu du lịch - Resort biệt thự nghỉ dưỡng, (3) Văn phòng cho thuê (4) khu công nghiệp, chủ yếu công ty kinh doanh nhà Tốc độ tăng trưởng biên lợi nhuận gộp ngành bất động sản cao hệ số tương ứng kinh tế Việt Nam tốc độ tăng trưởng GDP hệ số sinh lời toàn thị trường niêm yết Xu hướng nhiều khả tiếp tục thời gian tới, tương lai gần Do đó, kết luận rằng, ngành bất động sản giai đoạn tăng trưởng Cấu trúc ngành bật với kiểm soát nguồn cung quỹ đất đầu vào cạnh tranh doanh nghiệp ngành việc đáp ứng nhu cầu thị trường dành quyền sở hữu quỹ đất Đặc biệt, đối xứng cán cân cung cầu quỹ đất làm xuất chi phí phi thống khiến cho chi phí mở rộng quỹ đất ngày gia tăng I Đặc tính ngành Tính chu kỳ ngành bất động sản Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam trải qua chu kỳ tăng trưởng với đợt sốt vào năm 1993-1994, 2001-2002 2007-2008 Trong đó, lần tạo đỉnh thứ gắn liền với nhu cầu đất đai gia tăng kinh tế thị trường mở cửa đợt sốt lại ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm 2007, tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục 50%) dòng tiền đầu tư dồi từ kiều hối đầu tư nước (FDI, FII) Sau tiến hành khảo sát trình tăng trưởng ngành bất động sản yếu tố vĩ mô, nhận thấy phát triển ngành bất động sản có mối tương quan mật thiết tăng trưởng tín dụng dành cho ngành Thống kê biến tổng doanh thu công ty bất động sản niêm yết tín dụng dành cho bất động sản cho thấy R2 đạt khoảng 0.96 Đây kết bất ngờ chất ngành tiêu thụ nhiều vốn từ hai phía người mua người bán; nguồn vốn chủ yếu dành cho ngành bất động sản Việt Nam chủ yếu đến từ tín dụng Do đó, biến động nguồn tài quan trọng ảnh hưởng đáng kể đến phát triển ngành bất động sản Ngoài ra, tính mùa vụ ngành bất động sản tương đồng với tăng trưởng GDP tín dụng năm Việt Nam Theo đó, số hộ bán thường ghi nhận thấp vào hai quý đầu năm cao hai quý cuối năm Điều có nghĩa doanh thu của công ty ngành bất động sản thường hạch toán cao quý cuối năm Cấu trúc ngành khả sinh lời ngành bất động sản Việt Nam Hiện Việt Nam có khoảng 4,480 công ty bất động sản hoạt động Trong số chia thành nhóm theo chuỗi giá trị nhóm phát triển bất động sản nhóm môi giới Khi xét đến hàng rào gia nhập nhóm công ty nhận thấy công ty phát triển bất động sản thường có nhu cầu vốn cao để hoạt động Trong đó, lượng vốn cần thiết để trì hoạt động công ty môi giới lại hạn chế Sự khác biệt yêu cầu nguồn vốn khiến cho hàng rào gia nhập vào nhóm công ty phát triển bất động sản cao nhóm công ty môi giới II Triển vọng ngànhBĐS Triển vọng dài hạn Xét cán cân cung cầu thị trường bất động sản Việt Nam tỉ lệ dân số Việt Nam độ tuổi 24 - 30 vào khoảng 14,2% Như vậy, số lượng người dân có nhu cầu nhà tương lai vào khoảng 13,3 triệu người Mặt khác, theo thống kê Bộ Xây Dựng, diện tích bình quân nhà năm 2014 đạt khoảng 20,6 m2/người (dự kiến tăng lên 21,5 m2/người năm 2015) Như nhu cầu nhà thời gian tới vào khoảng 273,980,000 m2, tương đương với 3.914.000 hộ có diện tích 70 m2 Tuy nhiên, theo thống kê Quý I Savills, tổng nguồn cung sơ cấp hộ, nhà liên kế/ biệt thự thị trường Hà Nội TP Hồ Chí Minh vào khoảng 66.717 đơn vị Do khẳng định nhu cầu nhà lớn so với nguồn cung Tuy nhiên, đề cập bên trên, hệ số sinh lời ngành cao so với mức trung bình toàn thị trường niêm yết (mặc dù giảm khoảng 30% so với giai đoạn 2008 – 2010) Mức chênh lệch mức sinh lời ngành bất động sản ngành khác khiến cho ngành bất động sản trở nên hấp dẫn mắt đầu tư thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Sự cạnh tranh nhà phát triển bất động sản theo gia tăng Điều thúc đẩy công ty bất động sản mở rộng quỹ đất sang khu vực thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội để đảm bảo mức chi phí hàng bán thấp tương lai Sự gia tăng cạnh tranh khiến cho biên lợi nhuận toàn ngành giảm dần theo thời gian mức trung bình toàn thị trường III Phân tích swot • Điểm mạnh Ngành BĐS đánh giá trọng điểm phát triển đất nước mặt đô thị thay đổi, phản ánh đổi thay – tiến kinh tế Khi đất nước tiếp tục bước vào đường hội nhập quốc tế vai trò ngành BĐS thiết việc đảm bảo đời sống nhu cầu không người dân nước mà người nước sinh sống, làm việc Việt Nam Đây “sứ giả” truyền thông điệp Việt Nam phát triển hội nhập, từ tiếp tục thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư từ nước Việt Nam - Lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh/thành sở/ngành liên quan có chủ trương tự tạo quỹ đất nhằm thu hút đầu tư Đối với ngành BĐS, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất rộng lớn có lợi Với sách định hướng mở rộng quỹ đất từ địa phương tạo nhiều hội đầu tư tăng lợi cạnh tranh cho doanh nghiệp BĐS • Điểm yếu - Thị trường BĐS Việt Nam non trẻ quy mô trình hình thành phát triển so với nước khu vực ASEAN nói riêng cường quốc Châu Á nói chung - Hoạt động ngành BĐS chưa động lực thúc đẩy phát triển kinh tế Tỷ lệ đóng góp hoạt động ngành BĐS vào GDP Việt Nam hàng năm thấp, bình quân đạt khoảng 5,67% Năm 2014, giá trị hoạt động ngành BĐS tăng 2,85% YoY so với mức tăng 5,98% GDP - Phụ thuộc nhiều vào vốn vay - Giá nhà cao vượt khả hấp thụ đại phận người dân - Các sách văn pháp lý chưa đầy đủ, phân tán, chưa có phối hợp liên ngành, thủ tục hành rườm rà - Thông tin thị trường thiếu minh bạch, hệ thống thông tin, dự báo không thống nhất, thiếu tin cậy • Cơ hội - Tình hình trị, kinh tế, xã hội ổn định Chính phủ NHNN có nhiều sách hỗ trợ tích cực cho ngành BĐS từ hai phía, chủ đầu tư người dân • Thách thức - Trong ngắn hạn, khả đến giải pháp tức thời để khai thác dòng vốn cho thị trường BĐS chưa rõ ràng, cải cách thủ tục hành chưa thể đưa vào thực tiễn có hiệu tức - Hoạt động đầu thị trường BĐS quay trở lại - Nhiều dự án dù phê duyệt tiến độ triển khai chậm gián tiếp lãng phí tài nguyên đất cản trở phát triển địa phương - Phát triển dự án ạt dẫn đến lệch pha cung – cầu tiếp diễn IV Ngành BĐS năm 2015 dự báo năm 2016 - Theo dự báo Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) hồi phục thị trường, giá bất động sản (BĐS) năm 2016 tiếp tục tăng từ 5-10% Dựa tác động tích cực kinh tế xu hướng trở lại thị trường nhà đầu tư, VNREA nhận định thị trường BĐS năm tiếp đà phát triển sôi động so với năm 2015 Chính phục hồi khiến giá BĐS tiếp tục điều chỉnh thời gian tới Hiện Việt Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi suất tiền gửi USD, cấm găm giữ ngoại tệ, với tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… có tác động định lên thị trường BĐS Nhìn chung, người dân DN lấy tiền đồng đầu tư vào BĐS kênh đầu tư hấp dẫn Theo VNREA, năm 2016, nhà giá trung bình trung bình chiếm chủ yếu Trong đó, phân khúc giá rẻ nghĩa nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ tiếp tục phát triển song không trở thành giao dịch chủ yếu thị trường tăng phân khúc phụ thuộc vào trợ giúp Chính phủ Do đó, khả tăng nguồn cung phân khúc không nhiều dừng mức độ định số năm Phân khúc nhà phố, biệt thự bắt đầu có chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu rộng lớn thị trường Các chủ đầu tư xây dựng dự án biệt lập với tiện nghi, đại đáp ứng tất nhu cầu người tiêu dùng Giai đoạn đầu mở bán, hầu hết sản phẩm đưa thuộc nhóm nhà phố thích hợp với phần lớn khả tài gia đình trẻ Tiếp đó, sản phẩm biệt thự đơn lập bung vào thời điểm bán hàng tốt Những dự án có khu chăm sóc sức khỏe tiện ích hỗ trợ dành cho người lớn tuổi Do đó, cư dân sinh sống lâu dài dự án mà không cần phải nghĩ tới việc di dời nơi khác Những người thật có nhu cầu sinh sống chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm nhà phố, biệt thự Nguyên nhân nhà đầu tư cá nhân đầu tham gia vào phân khúc này, dẫn tới nhu cầu vay thấp Vì thế, xem mô hình nhà 10 có tài “khỏe mạnh” Loại hình BĐS hưởng lợi lớn từ cải thiện sở hạ tầng việc kết nối đến trung tâm thành phố ngày thuận lợi Cũng theo báo của VNREA, năm 2016, phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục có diễn biến tích cực thị trường Nguyên nhân tâm lý người mua nhà Việt Nam phần lớn thích có nhà độc lập sống chung cư cao tầng Giá thuê văn phòng nhích từ 4-9% Cuối cùng, năm nay, mức độ quan tâm nhà đầu tư nước thị trường Việt Nam ngày tăng Sự quan tâm tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ cá nhân tìm mua nhà mong muốn tận dụng Luật Nhà sửa đổi, quỹ đầu tư tư nhân quỹ tài lớn khu vực tìm kiếm thương vụ lớn Bên cạnh đó, tính khoản tốt thúc đẩy thị trường giao dịch tốt Điều tiếp tục năm 2016 thị trường cổ phiếu vốn phát triển Cần phải nhìn nhận rằng, song hành tác động mạnh mẽ Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động năm góp phần tạo sức nóng, đánh tan tảng băng BĐS đà hồi phục bền vững Lợi BĐS giai đoạn 2015-2016 sở hạ tầng phát triển với tốc độ phát hành trái phiếu tăng mạnh, điều giúp thị trường phục hồi tốt Dù thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi song có khó khăn năm 2016, rủi ro lớn nợ xấu Dự báo năm hình thành mặt lãi suất không tới mức “đảo lộn” song đủ cản trở đà hồi phục thị trường chung Đặc biệt hầu hết doanh nghiệp, chủ đầu tư phải vay với lãi suất mức 10%/năm thị trường BĐS dường chưa nhận hỗ trợ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng 11 PHẦN 3: PHÂN TÍCH CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH I Giới thiệu Công ty Lịch sử hình thành: Công ty Cổ phần Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh tiền thân Công ty TNHH Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh thành lập vào năm 2003 với vốn điều lệ ban đầu 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng, vốn điều lệ 420.000.000.000 (bốn trăm hai mươi tỷ) đồng Để đáp ứng yêu cầu phát triển, Công ty chuyển đổi sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0303104343 Sở Kế hoạch đầu tư Tp Hồ Chí Minh cấp đăng ký lần đầu ngày 23/11/2007, đăng ký thay đổi lần ngày 25/12/2012 Tháng 07/2009: trở thành công ty đại chúng theo Công văn số 1459/UBCK-QLPH ngày 20/07/2009 Ủy ban chứng khoán Nhà nước; Tháng 12/2009: Chính thức niêm yết 8.000.000 cổ phiếu Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM với mã cổ phiếu DXG Tháng 08/2010: Công ty thực phát hành thành công 8.000.000 (tám triệu) cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ 80.000.000 (tám mươi tỷ) đồng lên 160.000.000.000 (một trăm sáu mươi tỷ) đồng theo Giấy chứng nhận số 588/UBCK-GCN UBCKNN ngày 18/06/2010 Tháng 11/2011: Công ty thực phát hành thành công 16.000.000 (mười sáu triệu) cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ 160.000.000.000 (một trăm sáu mươi tỷ) đồng lên 320.000.000.000 (ba trăm hai mươi tỷ) đồng theo Giấy chứng nhận chào bán số 82/UBCKGCN UBCKNN ngày 16 tháng 08 năm 2011 Tháng 12/2012: Công ty thực phát hành thành công 10.000.000 (mười triệu) cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ 320.000.000.000 (ba trăm hai mươi tỷ) đồng lên 420.000.000.000 (bốn trăm hai mươi tỷ) đồng theo công văn chấp thuận số 3530/UBCKGCN UBCKNN ngày 24 tháng 09 năm 2012 Tháng 3/2013, thành lập Công ty Quản lý Nhà Việt Nam Tháng 8/2013, khởi công khu dân cư phức hợp thương mại Sunview Town Quận Thủ Đức Tháng 9/2013, mắt trang thương mại điện tử bất động sản (123muanha.vn) Việt Nam Tháng 10/2013, mở bán thức dự án Sunview Town Tháng 12/2013, đổi tên Công ty Cổ phần Đất Xanh Hoàn Cầu thành Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam Tháng 12/2013, đổi tên Công ty Cổ phần Đất Xanh Đồng Nai thành Công ty Cổ phần Dịch vụ Đầu tư Đông Nam Bộ Thành lập liên minh G5 - Liên minh bất động sản mạnh thị trường phía Bắc Tái cấu trúc Tập đoàn theo mô hình quản trị hiệu với mục tiêu trở thành tập đoàn đa ngành “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ”, tăng trưởng đột phá triển khai dự án đô thị lớn Ngành nghề kinh doanh:  Kinh doang địa ốc, đầu tư phát triển Các dự án bất động sản, Trung tâm thương mại, Văn phòng cho thuê, Khách sạn, Nhà hàng  Phân phối Marketing dự án Bất Động sản  Đầu tư tài chính, Môi giới chứng khoán, Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 12  Tư vấn bất động sản, tư vấn đầu tư; Xây dựng dân dụng, công nghiệp Sử chữa nhà, trang trí nội thất 13