Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Khóa luận tốt nghiệp Trang 1

BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài: NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐÔ THỊ VÀ NÔNG THÔN

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Ngọc Hiếu Sinh viên thực hiện: Cao Thị Luân Lý

Lớp: kh11-Đô thị

HÀ NỘI - 2014

MỤC LỤC

MỤC LỤC 2

MỤC LỤC BẢNG 4

MỤC LỤC HÌNH 4

MỤC LỤC ẢNH 4

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5

LỜI NÓI ĐẦU 6

PHẦN MỚ ĐẦU 8

1 Lí do chọn đề tài 8

2 Mục đích nghiên cứu 9

3 Đối tượng nghiên cứu 9

4 Phạm vi nghiên cứu 9

5 Nhiệm vụ nghiên cứu 9

6 Phương pháp nghiên cứu 10

7 Kết cấu luận văn 10

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ QUẢN LÝ GIẢI QUYẾT MỘT SỐ TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 11

1.1 NHÀ CHUNG CƯ 11

1.1.1.Một số khái niệm 11

1.1.2 Phân loại chung cư 14

a Phân loại theo sở hữu 14

b Phân loại theo kiến trúc chiều cao tầng 14

c Phân loại theo thời gian hình thành 15

d Phân loại chung cư theo giá trị 15

1.1.3 Đặc điểm của chung cư 17

1.1.4 Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện nay 18

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT, QUY ĐỊNH CHUNG VÀ NHỮNG TIỀN LỆ ĐÃ CÓ LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ SỬ DỤNG CHUNG CƯ 19

1.2.1 Các nội dung quản lý nhà nước về sử dụng nhà chung cư 19

a Phân định phần sở hữu riêng và chung trong nhà chung cư 19

b Nội dung về tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư 21

c Nội dung về chi phí dịch vụ nhà chung cư 21

d Nội dung về Quyền, trách nhiệm của các chủ thể trong quản lý sử dụng chung cư 25 e Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm 29

1.2.2 Tổ chức bộ máy quản lý nhà chung cư 32

1.3 CÁC TRANH CHẤP CẦN GIẢI QUYẾT TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ HIỆN NAY 33

1.3.1 Các bên tham gia trong quản lý sử dụng nhà chung cư 33

1.3.2 Các tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng 35

1.3.3 Các tranh chấp liên quan tới phí dịch vụ 36

1.4 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 37

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI, TÌNH HUỐNG TRANH CHẤP TẠI CHUNG CƯ KEANGNAM VÀ GOLDEN WESTLAKE 38

2.1 TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP, XUNG ĐỘT TẠI CÁC CHUNG CƯ HÀ NỘI 38

Khóa luận tốt nghiệp Trang 3

2.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

2.3.1 Tranh cấp tại chung cư Keangnam 41

a Giới thiệu về chung cư Keangnam 41

b Diễn biến tranh chấp đã xảy ra 42

c Phân tích nguyên nhân 47

2.3.2 Tranh chấp tại chung cư Golden Westlake 50

a Chung cư Golden Westlake 50

b Diễn biến tranh chấp 50

c Phân tích nguyên nhân tranh chấp 56

2.4 So sánh tranh chấp hai tình huống trên 59

2.4.1 Giống nhau 59

2.4.2 Khác nhau 60

2.5 ĐÁNH GIÁ VÀ TÌM NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP 61

2.5.1 Đánh giá 61

2.5.2 Phân tích nguyên nhân 62

a Từ phía CĐT, doanh nghiệp quản lý vận hành 62

b Từ phía cư dân và cộng đồng 65

c Từ phía nhà nước 66

2.6 TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 72

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP Ở CHUNG CƯ 74

3.1 CƠ SỞ XÂY DỰNG GIẢI PHÁP 74

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP Ở CHUNG CƯ 75

3.2.1 Giải pháp nâng cao ý thức và trách nhiệm của chủ đầu tư 75

3.2.2 Giải pháp cho cư dân, ban quản trị 77

3.2.3 Giải pháp từ phía cơ quan nhà nước 78

a Xây dựng và Hoàn thiện hệ thống pháp luật 78

b Tổ chức bộ máy hoạt động hiệu quả 80

PHẦN KẾT LUẬN 83

1 KẾT LUẬN 83

2 MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHỤ LỤC 88

MỤC LỤC BẢNG

Bảng 1.1 KHUNG GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 24

Bảng 2.1: Sự khác nhau của hai tình huống tranh chấp tại Keangnam và Golden Westlake 60

MỤC LỤC HÌNH Hình 1.1 Tổ chức bộ máy nhà nước quản lý nhà ở CC 32

Hình 1.2: Các bên tham gia trong quản lý sử dụng CC 34

Hình 3.1 Sơ đồ minh họa mối quan hệ giữa các vấn đề liên quan đến nguyên nhân tranh chấp 62

MỤC LỤC ẢNH Ảnh 2.1 Cư dân Keangnam phản đối CĐT thu phí dịch vụ cao 43

Ảnh 2.2 Người dân mắc võng, trực trước phòng của CĐT khi không về được nhà 44

Ảnh 2.3 Người dân không về được nhà sinh hoạt luôn dưới sân tòa nhà 44

Ảnh 2.4 Cư dân GW bỏ xe của mình ngoài trời, dán băng rôn phản đối CĐT 53

Ảnh 2.5 Cư dân không vào được tầng hầm nên đỗ xe ngoài lối đi vào 54

Khóa luận tốt nghiệp Trang 5

LỜI NÓI ĐẦU

Từ khi du nhập vào Việt Nam, mô hình nhà CC được xác định là một trong những giải pháp tốt cho bài toán nhà ở tại đô thị, bởi nó giải quyết được vấn đề về không gian sống ở thành phố chật chội Cũng từ đây, sự phát triển ngày càng nhiều loại hình nhà CC đòi hỏi cần phải có một mô hình quản lý phù hợp, đội ngũ quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của cả CĐT và cư dân tại các CC Tuy nhiên trong những năm gần đây loại hình nhà ở này còn nhiều bất cập đã khiến CC trở thành đề tài của nhiều cuộc tranh cãi Trong đó những tranh chấp trong quản lý

sử dụng như quyền sở hữu tài sản chung – riêng, về phí dịch vụ là một trong những

đề tài tốn nhiều giấy mực trong thời gian qua

TP Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị của cả nước, nơi đây tập trung rất nhiều dân cư và cũng là nơi mà mô hình nhà CC rất phát triển trong nhiều năm qua Tuy nhiên cùng với sự phát triển đó những tranh chấp cũng liên tục xảy ra và diễn ra

đa dạng, tại rất nhiều các phân khúc CC khác nhau

Là một sinh viên học chuyên ngành quản lý nhà nước về Đô Thị, với những kiến thức đã được học về quản lý đô thị, về quản lý nhà ở đô thị Giúp em nhận thấy rằng, đây là một vấn đề quan trọng cần được ngăn ngừa và giải quyết từ nhiều phía, trong đó nhà nước luôn có vai trò rất quan trọng Nếu tình trạng này liên tục sảy ra

sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý, cũng như thiệt hại cho các bên tham gia, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của mô hình này, gây mất trật tự và văn minh đô thị

Qua đây em cũng muốn gửi lời cảm ơn tới tất cả các thầy cô trong nhà trường

đã miệt mài giảng dạy chúng em suốt bốn năm học vừa qua, các thầy cô trong khoa Quản lý nhà nước về Đô thị và Nông thôn đã giúp đỡ chúng em rất nhiều trong quá trình học tập vào chuyên ngành Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Ts Nguyễn Ngọc Hiếu – Phó Trưởng Khoa quản lý nhà nước về đô thị và nông thôn đã hướng dẫn, giúp em hoàn thành tốt luận văn này

Khóa luận tốt nghiệp Trang 7

Do thời gian và kiến thức của bản thân có giới hạn, nên trong bài viết chắc chắn sẽ còn nhiều thiếu sót Em mong sẽ nhận được sự thông cảm và đóng góp ý kiến của thầy cô để em có thể hoàn thiện bài tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

PHẦN MỚ ĐẦU Giới thiệu lý do chọn đề tài, mục đích, đối tượng, phạm vi, nhiệm vụ, phương pháp và kết cấu bài nghiên cứu

1 Lí do chọn đề tài

Hiện nay, xây dựng nhà CC là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại

đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Gần đây, nhà CC đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị lớn với tốc độ khá cao

Khác với các loại hình nhà ở khác, Nhà CC có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, Đặc biệt, nhà CC có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung Chính vì vậy vấn đề về quyền sở hữu, quản lý vận hành nhà CC sao cho hài hòa được lợi ích của các bên là vấn đề cần được quan tâm Vì, nếu có những tranh chấp sảy ra sẽ gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, CĐT cũng như sự tăng trưởng của nhà ở nói chung và nhà CC nói riêng

Cùng với sự phát triển nhà CC, công tác quản lý sử dụng nhà CC trong cả nước nói chung và trên địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng đã bước đầu đạt được một

số kết quả nhất định Qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà CC, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong các khu CC, đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà CC theo hướng văn minh, hiện đại

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lượng, trong quản lý sử dụng nhà CC cũng đã nảy sinh một số vướng mắc, bấp cập Thực tế đã xảy ra rất nhiều các tranh chấp, hầu hết các tranh chấp liên quan đến vấn đề sở hữu chung trong nhà CC cũng như chưa có sự thống nhất trong việc thu phí dịch vụ nhà CC gây bức xúc cho các hộ dân tại các nhà CC và trong dư luận

Khóa luận tốt nghiệp Trang 9

Hiện nay các tranh chấp cũng đã trầm lắng hơn, tuy nhiên: Rủi ro của thị trường bất động sản sẽ còn tiếp diễn, xung đột sẽ ngày càng gay gắt nếu không có sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước và sự thực hiện nghiêm túc của các

cơ quan liên quan, trong đó Tranh chấp giữa CĐT dự án nhà CC và cư dân ở nhà CC

về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ là một trong các loại tranh chấp phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay [1]

Chính vì vậy em chọn đề tài “Ngăn ngừa và giải quyết tranh chấp về quyền

sở hữu tài sản và phí dịch vụ các khu CC tại TP Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu của

mình Với mục đích nghiên cứu được trình bày ở phần dưới đây

3 Đối tƣợng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hành vi của các bên quản lý và tham gia trong các vụ việc tranh chấp trong quản lý sử dụng CC trên địa bàn TP Hà Nội Cụ thể là hành vi của các bên như: CĐT; BQT và chủ sở hữu; doanh nghiệp quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ; cơ quan nhà nước quản lý về nhà ở của phường, quận, TP

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu tại TP Hà Nội và chỉ đề cấp tới các chung cư mới hình thành trong giai đoạn sau khi có Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê ( là các nhà chung cư cao tầng) Cụ thể phạm vi nghiên cứu chủ yếu ở một số dự án nhà CC mới hình thành trong giai đoạn này như: Keangnam (xây dựng cuối năm 2007), Golden westlake (xây dựng vào năm 2006)

5 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận liên quan tới quản lý giải quyết một

số tranh chấp trong quản lý sử dụng CC

- Mô tả, đánh giá thực trạng, so sánh, phân tích các nguyên nhân tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và phí dịch vụ tại một số khu CC điển hình

- Đề xuất một số biện pháp, giải pháp, khuyến nghị để ngăn ngừa và giải quyết một số tranh chấp

6 Phương pháp nghiên cứu

Trong khi nghiên cứu em sử dụng một số phương pháp sau:

- Phương pháp nghiên cứu, phân tích tài liệu

- Phương pháp quan sát thực tiễn

- Phương pháp phân tích so sánh, tổng hợp

Các phương pháp này sẽ được trình bày rõ hơn tại mỗi phần của luận văn, đã

sử dụng phương pháp nào để nghiên cứu

7 Kết cấu luận văn

Kết cấu chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận bao gồm ba chương sau:

Chương 1 Tổng quan về vấn đề quản lý giải quyết một số tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà CC;

Chương 2 Tổng quan về tranh chấp tại thành phố Hà Nội, cụ thể tình huống tranh chấp tại CC Keangnam và Golden Westlake;

Chương 3 Một số giải pháp ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp ở chung

cư

Khóa luận tốt nghiệp Trang 11

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ QUẢN LÝ GIẢI QUYẾT

MỘT SỐ TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 1.1 NHÀ CHUNG CƯ

1.1.1.Một số khái niệm

 Khái niệm nhà ở

Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm riêng

Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó

Nhà ở theo quy định tại điều 1 Luật nhà ở 2005 là: công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

vi của cá nhân, tổ chức trên tất cả các mặt của đời sống xã hội do các cơ quan trong

bộ máy nhà nước thực hiện bao gồm lập pháp, hành pháp và tư pháp, nhằm phục vụ nhân dân duy trì sự ổn định và phát triển xã hội

Theo nghĩa hẹp, Quản lý nhà nước chủ yếu là quá trình chấp hành và điều hành của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi của cá nhân, tổ chức trên tất cả các mặt của đời sống xã hội theo pháp luật nhằm đạt được những mục tiêu yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước Quản lý nhà nước theo nghĩa hẹp này

còn đồng nghĩa với khái niệm quản lý hành chính nhà nước[2] Dưới góc độ nghiên cứu về hành chính nhà nước, chúng ta sẽ cùng đi tìm hiểu về khái niệm quản lý nhà nước về nhà ở theo nghĩa hẹp này

Quản lý nhà nước về nhà ở hiểu theo nghĩa hẹp là: quá trình chấp hành và điều hành của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi của các nhân, tổ chức trong lĩnh vực nhà ở theo pháp luật nhằm đạt được những mục tiêu yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước về nhà ở

 Quản lý nhà nước về quản lý sử dụng nhà chung cư

Quản lý nhà nước về quản lý sử dụng CC là quá trình chấp hành và điều hành của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi của cá nhân, tổ chức trong quá trình quản lý sử dụng nhà CC theo quy định của pháp luật, nhằm đạt được những mục tiêu của quản lý nhà nước về quản lý sử dụng nhà CC

Khái niệm nhà CC ở nước ta được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở

2005 (điều 70), trước đó nhà CC thường được gọi là nhà tập thể, theo đó:

“ Nhà CC là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà CC có phần

sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà CC”

 Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Là nhà CC có từ hai chủ sở hữu trở lên trong bài chủ yếu nói về loại nhà CC này, vì đây là nơi nảy sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp khi có nhiều chủ sở hữu các phần chung, riêng

Khóa luận tốt nghiệp Trang 13

CĐT là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà CC theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp bán các căn

hộ trong nhà CC cho bên mua

 Chủ sở hữu nhà chung cư

Chủ sở hữu nhà CC là tổ chức, cá nhân đang sử hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà CC

 Người sử dụng nhà chung cư

Người sử dụng nhà CC là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà CC

 Đơn vị đang quản lý nhà chung cư

Đơn vị đang quản lý nhà CC là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà CC đó

 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà CC được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật

về doanh nghiệp Doanh nghiệp này được chủ đầu tư hoặc BQT nhà CC ký hợp đồng để thực hiện nhiệm vụ cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà CC

 Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà CC là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà CC Chủ

sở hữu, người sử dụng nhà CC có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà CC Hội nghị nhà CC là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà CC đó theo quy định của pháp luật về nhà ở

 Ban quản trị

BQT nhà CC do Hội nghị nhà CC bầu ra, là người đại diện để bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà CC

BQT nhà CC gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà CC đó Số lượng thành viên BQT do Hội nghị nhà CC quyết định Nhiệm kỳ của BQT nhà CC tối đa là ba năm BQT hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số

sở hữu chung nhà CC

 Quyền sở hữu tài sản

Quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật dân sự Tuy nhiên trong sở hữu tài sản ở CC quyền của chủ sở hữu sẽ bị giới hạn do đặc điểm của nhà

CC Các quyền đó được quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nước và quy chế của nhà CC

1.1.2 Phân loại chung cƣ

a Phân loại theo sở hữu

CC thuộc sở hữu nhà nước

CC thuộc sở hữu của của các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế

CC thuộc sở hữu tư nhân

b Phân loại theo kiến trúc chiều cao tầng

Loại siêu cao tầng: trên 40 tầng

Loại rất cao: từ 25 tới 40 tầng

Khóa luận tốt nghiệp Trang 15

Loại cao tầng: từ 9 tới 25 tầng

Loại nhiều tầng: từ 4 tới 8 tầng

Loại thấp tầng: từ 2 tới 3 tầng

Hiện nay ở Hà nội phổ biến là các nhà CC loại cao tầng từ 9 tới 25 tầng

c Phân loại theo thời gian hình thành

Nếu xét về thời gian các chung cư được xây dựng có thể phân loại thành các khu chung cư cũ và mới

Chung cư cũ là những khu chung cư được xây dựng từ lâu, cách đây khoảng

30 năm trở đi, hầu hết đây là những khu chung cư được hình thành trong thời kỳ bao cấp của nước ta trước năm 1986, thường được gọi với tên là nhà tập thể Theo thống

kê của Sở Xây dựng Hà Nội (năm 2010), Hà Nội còn hơn 1.000 chung cư cũ (cao 4 – 5 tầng) Trong đó có 982 chung cư cũ do TP quản lý và 173 chung cư, nhà tập thể khác do Cty TNHH MTV đầu tư phát triển nhà và đô thị quản lý Đặc điểm của các khu chung cư cũ này là hạ tầng kỹ thuật đã xuống cấp, chất lượng kém, thiết kế kiểu

cũ không tiện dụng như nhiều khu không có chỗ để xe cho cư dân tập thể, diện tích căn hộ nhỏ hiện nay TP Hà Nội đang tiến hành kiểm định, khảo sát, nhằm cải tạo, xây lại các chung cư cũ, đã xuống cấp này

Chung cư mới là những khu chung cư được hình thành trong thời gian gần đây, với kết cấu hạ tầng hiện đại hơn, thiết kế tiện ích hơn, với chiều cao tầng và diện tích căn hộ cũng lớn và đa dạng hơn Trong bài chủ yếu nghiên cứu về các khu chung cư mới này, đặc biệt là những chung cư được hình thành sau khi có Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà CC Vì tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và phí dịch vụ hiện nay hầu hết chỉ xảy ra tại các khu chung cư mới hình thành này

d Phân loại chung cƣ theo giá trị

Thông tư 14/2008/TT-BXD về phân hạng nhà CC, Nhà CC được phân thành các hạng như sau:

Nhà CC hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

Nhà CC hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết

bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

Nhà CC hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

Nhà CC hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

Phân loại nhà CC hiện nay là một việc làm rất cần thiết Khi CC được phân loại đúng thì khách hàng sẽ mua được những căn hộ có giá cả phù hợp với chất lượng vì giá căn hộ được CĐT đưa ra căn cứ vào hạng CC Bên cạnh đó, việc phân loại này còn giúp cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân phân biệt được chất lượng của CC để quản lý, sử dụng, bảo hành, bảo trì và tính các loại phí vận hành sao cho phù hợp nhất

Vì thực tế cho thấy, trên thị trường hiện nay, các dự án vẫn được CĐT gắn đủ các tên mác như “căn hộ cao cấp”, “căn hộ siêu cao cấp”, “căn hộ siêu sang”, “căn

hộ đẳng cấp”… để đưa ra thị trường với đủ các loại giá cả, không ít người dân vì tin vào đó mà mua căn hộ với giá đắt nhưng chất lượng thì không như quảng cáo[3] Trên các phương tiện truyền thông thường phản ánh nhiều trường hợp cư dân sống tại CC phản ứng, kiện tụng CĐT vì mua CC với giá cao cấp nhưng khi đến ở phát hiện ra chỉ là thấp cấp vì có quá nhiều vấn đề về chất lượng, dịch vụ và còn phải gánh thêm những chi phí quá cao vì mang tiếng là CC cao cấp

Khóa luận tốt nghiệp Trang 17

Mặc dù BXD đã quy định phân hạng CC, nhưng trên thực tế, nhiều CĐT các

dự án nhà CC đang gặp khó khăn trong việc thực hiện Thông tư 14 Ví dụ, muốn được xếp căn hộ loại 1 (cao cấp nhất), căn hộ phải thỏa mãn tất cả các tiêu chí được liệt kê, trong đó có nhiều tiêu chí rất khó thực hiện trong điều kiện hiện nay, như quy định: “Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô” Chính vì vậy để phân loại được

CC là một điều rất khó ở nước ta hiện nay Tuy nhiên đây lại là công việc rất cần thiết và quan trọng trong giai đoạn hiện nay, để đảm bảo quyền lợi của cả bên mua

và bán

1.1.3 Đặc điểm của chung cƣ

 Theo Nghị định 209/2004/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình, nhà

ở gồm nhà CC và nhà riêng lẻ, vì vậy nhà CC mang những đặc điểm của nhà ở như:

Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được, không mang đi trao đổi mua bán dễ dàng như những loại hàng hoá khác

Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá đắt nhất Do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn so với mức gia tăng của dân số nên giá nhà ở là rất đắt, đặc biệt ở những TP lớn

Nhà ở có tính bền vững, lâu dài Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạt của các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử

Giá nhà ở trước hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp theo là phụ thuộc vào mức độ bền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải thực hiện theo những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật

 Ngoài những đặc điểm trên, nhà CC còn có một số đặc điểm riêng về sở hữu chung, theo điều 225 Luật dân sự:

Nhà CC có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng là người đi thuê…

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà CC thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà CC có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

Trong trường hợp nhà CC bị tiêu hủy, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà

CC có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà CC theo quy định của pháp luật

Chính những đặc điểm riêng biệt của nhà CC so với loại hình nhà ở khác nên vấn đề quản lý sử dụng nhà CC cũng khá phức tạp, nhiều vấn đề cần quan tâm và giải quyết cũng như hệ thống pháp luật cần đầy đủ và đồng bộ để điều chỉnh sao cho phù hợp

1.1.4 Vị trí của chung cƣ trong việc phát triển đô thị hiện nay

CC có vai trò rất quan trọng trong sự phát triển của đô thị ngày nay, với tốc

độ đô thị hóa cao cùng với đó là sự tập trung ngày càng đông đúc dân cư chính là lúc nảy sinh nhiều vấn đề về nhà ở, trong đó, nhu cầu về nhà ở là rất lớn Nên sự phát triển mô hình nhà CC hiện nay là rất cần thiết và trên thực tế các dự án CC liên tục phát triển tại các TP lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí minh Vì Sự phát triển của mô hình này không chỉ vì nhu cầu của CĐT, người ở mà nó còn đến từ góc

độ cộng đồng và đô thị, như tiết kiệm diện tích sử dụng đất, có thể tiết kiệm chi phí xây dựng hạ tầng và tiện tích, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau

Theo Dự thảo Báo cáo chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, việc tăng tỷ lệ nhà ở CC cao tầng phù hợp với điều kiện của từng đô thị để tiết kiệm quỹ đất, tạo diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công nghiệp và hiện đại Chính vì vậy, nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo dự án Phấn đấu đến năm 2020, nâng tỷ lệ nhà ở CC tại khu vực đô thị trên cả nước đạt 15% (hiện tại là 4%); tại Hà Nội tỷ lệ CC đạt 25-30% (hiện tại là 17%); tại

Khóa luận tốt nghiệp Trang 19

TP Hồ Chí Minh tỷ lệ CC đạt 18-20% (hiện tại là 6%); tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà

ở CC đạt 15% (hiện tại là 4-6%); tại các đô thị khác tỷ lệ nhà ở CC đạt 5-7%

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản trong kiến nghị bổ sung vào Báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về “Tình hình thị trường bất động sản và một số giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh”, một số giải pháp trong đó có quy định để đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, tăng tỷ lệ nhà CC cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường Đối với hai TP lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà CC trên 80% tổng số nhà ở

Chính vì vậy có thể thấy mô hình này ngày càng có vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị và nhà ở của nước ta Cũng từ đó quản lý nhà nước trong các vấn đề về nhà ở, trong đó có quản lý nhà nước về sử dụng CC cũng đặt ra yêu cầu ngày càng phải chú trọng trong việc ban hành các văn bản pháp luật, tổ chức bộ máy quản lý để điều chỉnh hành vi của các cá nhân, tổ chức theo đúng mục tiêu đã

đề ra Dưới đây là phần cơ sở pháp lý giải quyết, những quy định chung liên quan tới quản lý sử dụng CC

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT, QUY ĐỊNH CHUNG VÀ NHỮNG TIỀN LỆ ĐÃ CÓ LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ SỬ DỤNG CHUNG CƯ

1.2.1 Các nội dung quản lý nhà nước về sử dụng nhà chung cư

a Phân định phần sở hữu riêng và chung trong nhà chung cư

Các quy định về phần sở hữu trong nhà CC đã được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở: tại Điều 70 của Luật nhà ở, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 4 của Quy chế quản lý sử dụng nhà CC ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD

 Phần sở hữu riêng trong nhà CC bao gồm:

Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó

Phần diện tích khác trong nhà CC được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật

Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

 Phần sở hữu chung trong nhà CC bao gồm:

Phần diện tích nhà còn lại của nhà CC ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng;

Phần diện tích thuộc sở hữu chung bao gồm: Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà CC, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà CC đó Trên đây là phần quy định theo Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng nhà

CC ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, qua đây không quy định tầng hầm là của ai, và đã quy định nơi để xe là sở hữu chung Nhưng tới Nghị định

71 lại quy định rằng

Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà CC Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do CĐT quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà CC hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà CC;

Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ)

Khóa luận tốt nghiệp Trang 21

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà CC phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ CC theo quy định của BXD

Tại TP Hà Nội Từ tháng 1/2013, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội có hiệu lực thi hành với nhiều điều khoản về quản lý sử dụng nhà CC trên địa bàn TP Trong đó, có đề cập khái niệm sở hữu chung, riêng và việc xác định các phần sở hữu này Tuy nhiên, trên thực tế việc phân định quyền sở hữu chung, riêng không đơn giản, nhất là đối với những tòa nhà CC xây dựng và từ trước khi có Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP

b Nội dung về tổ chức quản lý vận hành nhà chung cƣ

Nhà CC có nhiều chủ sở hữu phải có BQT do Hội nghị nhà CC bầu ra Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà CC được đưa vào khai thác, sử dụng, CĐT có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị CC để bầu BQT Khi chưa thành lập được BQT thì CĐT có trách nhiệm thực hiện các công việc của BQT

Quản lý vận hành nhà CC bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà CC; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà CC hoạt động bình thường Việc quản lý vận hành nhà CC do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà CC thực hiện

Dịch vụ quản lý vận hành nhà CC được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính

Các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà CC, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô không được cao hơn mức giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

c Nội dung về chi phí dịch vụ nhà chung cƣ

Các quy định về chi phí dịch vụ nhà CC đã được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở (tại Điều 68 của Luật nhà ở, Điều 50 của Nghị định số 71/2010/NĐ-

CP, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà CC ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD )

 Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà CC bao gồm

Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà CC; điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà CC; các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà CC

Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên BQT và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của BQT

Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà CC

 Việc huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà CC Nhà CC có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí vận hành được huy động từ các chủ

sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí Mức đóng góp kinh phí được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà CC mỗi tháng một lần

UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà CC trên địa bàn CĐT dự án nhà CC căn cứ mức thu tối đa do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương quy định để tính toán, cân đối mức phí dịch vụ ngay từ khi lập dự án

Đối với dự án nhà CC có sử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác) ngoài các dịch vụ quy định

ở trên mà CĐT có thoả thuận mức phí dịch vụ với người mua bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thì mức thu thực hiện theo thoả thuận đó

Khóa luận tốt nghiệp Trang 23

Mới đây BXD vừa ban hành Thông tư 05/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điểm a, Khoản 2, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung Thông tư 05/2014/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25/6/2014

Theo đó, mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà CC được tính theo tháng và phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ hoặc phần nhà khác không phải là căn hộ nhà CC (kể cả diện tích nhà để xe) thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà CC Và theo đó UBND TP cũng không quy định mức giá trần như trước

Trong khi theo quy định hiện hành (Quy chế quản lý sử dụng nhà CC ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD), mức đóng góp kinh phí được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà CC mỗi tháng một lần

Với quy định của Thông tư 05, BXD thể hiện rõ quan điểm thống nhất cách tính diện tích căn hộ CC và cũng để thống nhất với Thông tư 03/2014/TT-BXD Bởi trước đó, BXD cũng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều

21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, nêu rõ: Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (trước kia có thể tính theo cả tim đường) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp

kỹ thuật nằm bên trong căn hộ

 Mức phí tối đa trông giữ các phương tiện tại các CC và mức trần giá dịch vụ nhà CC trên địa bàn TP Hà Nội

Trước hàng loạt các tranh chấp xảy ra về phí dịch vụ cao, như tại Ciputra

2006, The manor năm 2007 cao trào vào đầu năm 2009 người dân sống tại The Manor đã dàn xe phản đối việc thu phí gửi xe quá cao và cho rằng, diện tích tầng hầm, diện tích công cộng là thuộc về người dân

Nhận thấy những tranh chấp phức tạp, ảnh hưởng đến đời sống xã hội, ngày 29/9/2009, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 107/2009/QĐ-UBND bổ

sung, điều chỉnh Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND (xem phụ lục 1) theo đó quy

định mức phí tối đa trông giữ các phương tiện tại các CC là 1.250.000 đồng/tháng/ô

tô Tuy nhiên, trên thực tế quy định này cũng không áp chế được những tranh chấp giữa CĐT và người dân các khu CC khi CĐT thường áp dụng vượt trần

Ngày 29/9/2011, UBND TP Hà Nội đã có Quyết định 4520/QĐ-UBND phê duyệt Đề án Giá dịch vụ nhà CC và ban hành mức trần giá dịch vụ nhà CC trên địa

bàn TP Hà Nội (xem phụ lục 2) theo đó Mức giá trần phí quản lý nhà CC theo

quyết định này là 4.000 đồng/m2/tháng Trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện liên quan đến giá dịch vụ nhà CC thì thực hiện theo thỏa thuận đó Dù vậy, trên thực tế, các dự án đều thu mức phí dịch

vụ cao hơn quy định nhiều lần

Sau đó ngày 31/5/2013 UBND TP Hà Nội có Quyết định 3431/QĐ-UBND,

về việc công bố khung giá dịch vụ nhà CC trên địa bàn TP Hà Nội thay cho Quyết định 4520, theo đó không quy định mức giá trần thấp như trước theo thực tế, từ khi khung giá này được ban hành với mức trong khung quy định hợp lý hơn, mức giá mềm dẻo hơn, phía ban quản lý CC cũng dễ áp giá hơn

Bảng 1.1 KHUNG GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH

PHỐ HÀ NỘI (Ban hành kèm theo Quyết định số 3431/QĐ-UBND của UBND

Khóa luận tốt nghiệp Trang 25

d Nội dung về Quyền, trách nhiệm của các chủ thể trong quản lý sử dụng chung cƣ

 Chủ đầu tư

Chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản

lý vận hành nhà CC kể từ khi đưa CC vào sử dụng cho tới khi BQT CC được thành lập Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC để Hội nghị nhà CC lần thứ nhất thông qua

Thu kinh phí bảo trì và quản lý phí này đúng theo pháp luật

Tổ chức đại Hội nghị nhà CC mỗi năm 01 lần Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà CC được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà CĐT giữ lại) thì CĐT có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà CC lần đầu Đề Hội nghị nhà CC đề cử và bầu BQT

Bàn giao mạng lưới hạ tầng kỹ thuật ngoài CC cho cơ quan có thẩm quyền Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà

CC cho người sử dụng nhà CC

Bàn giao 01 bộ bản vẽ hoàn công và hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụng nhà CC đối với phần sở hữu chung cho BQT nhà CC lưu giữ

Cử người tham gia BQT

Trong thực tế hiện nay tại nhiều dự án CĐT vẫn chưa làm hết trách nhiệm của mình: như đã đưa dự án vào vận hành mấy năm nhưng không thành lập BQT, thu giữ kinh phí bảo trì nhưng không thực hiện bảo trì khi có hỏng hóc xảy ra

 Ban quản trị

BQT nhà CC có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ thể của nhà CC, cụm nhà CC đó Cơ cấu BQT gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban, trong đó có 01 Phó ban là thành phần do CĐT hoặc đơn vị quản lý nhà CC cử tham gia BQT Quyền hạn và trách nhiệm của BQT như sau:

Xây dựng nội quy sử dụng nhà CC phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà CC theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà CC xem xét, thông qua;

Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC; huỷ bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực hiện đúng cam kết; giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà CC theo nội dung hợp đồng đã ký;

Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà CC để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;

Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà CC theo quy định;

Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà CC được giao quản lý;

Thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà CC (nếu có);

Thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC theo hợp đồng đã ký và trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong BQT và các khoản chi khác theo quy định của Hội nghị nhà CC;

Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà CC giao, được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của BQT

Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên BQT

Trong vòng 15 ngày kể từ khi Hội nghị nhà CC bầu BQT, BQT có trách nhiệm đăng ký với Uỷ ban nhân dân cấp quận để được công nhận Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký của BQT nhà CC, Uỷ ban nhân dân cấp quận phải ra quyết định công nhận BQT nhà CC

 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

Khóa luận tốt nghiệp Trang 27

Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà CC theo hợp đồng đã ký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định

Ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà

CC (nếu có)

Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người

sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà CC; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà CC

Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà CC để thực hiện việc quản

lý vận hành nhà CC;

Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà

CC và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong nhà CC bị hư hỏng đảm bảo cho nhà CC hoạt động được bình thường

Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà CC hàng tháng khi được BQT nhà CC

uỷ quyền

Phối hợp với BQT đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, nếu người sử dụng nhà CC không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà CC và vi phạm các quy định mà không khắc phục

Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà

CC với BQT và lấy ý kiến của người sử dụng nhà CC về việc cung cấp dịch vụ cho nhà CC

 Chủ sở hữu

Được quyền sở hữu diện tích sàn, căn hộ đã mua theo hợp đồng, được quyền

sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung theo quy định trong hợp đồng

Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà CC

Tham gia và chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà CC

Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung và các khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định

Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhà CC

Chấp hành nội quy, quy định về quản lý việc sử dụng nhà CC

Khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng của người sử dụng nhà CC khác bị hư hỏng do mình gây ra

 Cơ quan quản lý nhà nước

- Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh: Ban hành các quy định có liên quan về quản lý việc sử dụng nhà CC trên địa bàn phù hợp với tình hình thực tế của địa phương Quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà CC trên địa bàn

Cấp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định đối với nhà CC được bán trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành nhằm duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan của nhà CC trên địa bàn

Xem xét, phân giao trách nhiệm quản lý hành chính nhà CC trên từng địa bàn

Ban hành cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC để đáp ứng nhu cầu quản lý vận hành và cung cấp các dịch vụ nhà CC trên địa bàn Khen thưởng và xử lý vi phạm theo thẩm quyền

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý nhà CC trên địa bàn

- Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp quận:

Khóa luận tốt nghiệp Trang 29

Trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt việc phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà CC Ra Quyết định công nhận kết quả bầu BQT nhà CC theo quy định

Kiểm tra công tác quản lý sử dụng nhà CC; xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Khen thưởng và xử lý vi phạm theo thẩm quyền

- Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân hiểu và chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà CC Theo dõi, kiểm tra và giải quyết những vấn đề vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng nhà CC theo thẩm quyền hoặc báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp quận xem xét, giải quyết

Phối hợp với CĐT hoặc đơn vị đang quản lý nhà CC hoặc BQT giải quyết các vấn đề liên quan bảo trì, quản lý vận hành nhà CC trên địa bàn

Tạo điều kiện cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC cung cấp các dịch

vụ nhà CC trên địa bàn Khen thưởng và xử lý các vi phạm theo thẩm quyền

e Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

 Giải quyết tranh chấp

Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà CC do Toà án giải quyết

Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà CC được giải quyết trên cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế quản lý sử dụng CC Nếu không hoà giải được thì chuyển Toà án giải quyết

Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng nhà

CC theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự

 Giải quyết tranh chấp bằng hòa giải

Theo quy định của pháp luật, những tranh chấp trong sử dụng vận hành nhà

CC có hai cách giải quyết bằng hòa giải hoặc do tòa án giải quyết

Ở đây chủ yếu bàn luận về hòa giải (đây là cơ chế được thực hiện trước tiên khi giải quyết các tranh chấp), về cơ chế hòa giải và trách nhiệm của các cơ quan trong hòa giải Trong đó có hòa giải tại cơ sở và hòa giải ở cấp chính quyền, Sở xây dựng chủ trì đứng ra giải quyết

Hòa giải tại cơ sở:

Khái niệm hòa giải:Hòa giải là giải quyết các tranh chấp, bất đồng giữa hai hay nhiều bên tranh chấp bằng việc các bên ngồi lại dàn xếp, thương lượng với nhau

có sự tham gia của bên thứ ba (không phải là bên tranh chấp) [4] Như vậy có thể thấy vai trò làm trọng tài của bên thứ ba là rất quan trọng

Hòa giải cơ sở: Theo điều 2, Luật hòa giải cơ sở 2013 Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của pháp luật này

Cơ sở là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố

và cộng đồng dân cư khác (sau đây gọi chung là thôn, tổ dân phố) Phạm vi hòa giải

ở cơ sở được tiến hành trong đó có Tranh chấp phát sinh từ quan hệ dân sự như tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, thừa kế, quyền sử dụng đất[5]

Tranh chấp về quyền sở hữu và phí dịch vụ tại CC là tranh chấp về quyền sở hữu và nghĩa vụ dân sự của các bên Thông thường trong tranh chấp tại các CC, khi hòa giải tại cơ sở, tổ dân phố sẽ đứng ra hòa giải Như tình huống tranh chấp tại GW

sẽ nghiên cứu ở bên dưới Tổ dân phố đứng hòa giải giữa cư dân và CĐT thông qua một cuộc họp giữa tổ dân phố, cư dân và CĐT

Hoà giải không thành: Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận và một bên yêu cầu tiếp tục hòa giải, nhưng có căn cứ cho rằng việc tiếp tục hòa giải

Khóa luận tốt nghiệp Trang 31

không thể đạt kết quả thì hòa giải viên quyết định kết thúc hòa giải theo quy định tại Luật hòa giải ở cơ sở và hướng dẫn các bên đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật[6]

Trong đó Vai trò của UBND xã, phường chủ yếu là phối hợp, theo dõi, kiểm tra, phát hiện những vướng mắc phát sinh, khi có tranh chấp cấp phường chủ yếu có trách nhiệm trấn áp và hòa giải như những tranh chấp và vi phạm về trật tự xây dựng theo quyết định 01/2013/QĐ-UBND Còn những vấn đề vượt quá thẩm quyền và không đủ khả năng chuyên môn như các tranh chấp về phí dịch vụ, về quyền sở hữu,

về hợp đồng mua bán UBND xã, phường báo cáo UBND cấp trên xem xét, giải quyết Thông thường các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và phí dịch vụ khi không tự hòa giải được ở cơ sở và chính quyền địa phương, nếu cư dân không kiện

ra tòa án giải quyết như luật định, mà tố cáo với cơ quan chức năng nhà nước thì Sở Xây dựng sẽ là cơ quan chuyên môn quản lý về nhà ở trực tiếp đứng ra giải quyết tranh chấp, như giải quyết trong hai tình huống tranh chấp trong bài nghiên cứu tại chương 2

Trong hòa giải này Sở Xây dựng vừa đóng vai trò là cơ quan chuyên môn giải quyết, vừa là trọng tài hòa giải, chủ yếu đứng ra yêu cầu các bên tuân thủ pháp luật và có văn bản hướng dẫn các bên thực hiện Tuy nhiên kết quả cuối cùng vẫn trên cơ sở tự hòa giải của các bên tranh chấp Như hai tình huống sẽ nghiên cứu bên dưới Khi hòa giải tại cơ sở không thành, Sở Xây dựng đứng ra giải quyết trên cơ sở yêu cầu, hướng dẫn các bên tuân thủ pháp luật Kết quả cuối cùng là hai bên thông qua các văn bản hướng dẫn đó để đưa ra quyết định hòa giải cuối cùng Trong trường hợp này, nếu hai bên vẫn không thể thỏa thuận thì một bên có thể yêu cầu cơ quan chuyên môn giải quyết tiếp hoặc kiện bên kia ra tòa để tòa án giải quyết

 Xử lý vi phạm

Xử lý các hành vi vi phạm được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử

lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà

Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử dụng nhà CC thì tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường

1.2.2 Tổ chức bộ máy quản lý nhà chung cƣ

Nhà chung cư là một dạng của nhà ở, chính vì vậy bộ máy quản lý nhà nước về nhà chung cư là bộ máy quản lý về nhà ở Dưới đây là sơ đồ tổ chức bộ máy nhà nước nhà quản lý nhà chung cư với các cơ quan trách nhiệm chính từ trung ương tới địa phương Xem hình 1.1

Hình 1.1 Tổ chức bộ máy nhà nước quản lý nhà ở CC Chú thích: Chỉ quan hệ quản lý chỉ đạo

Chỉ quan hệ hướng dẫn, kiểm tra, báo cáo về

Phòng QLĐT;

Công thương

Sở Xây dựng

Cục quản lý nhà và thị trường BĐS

Cán bộ quản lý nhà ở

Phòng quản lý nhà

và thị trường BĐS

Khóa luận tốt nghiệp Trang 33

Qua hình 1.1 có thể thấy nhà nước thống nhất quản lý nhà CC từ trung ương tới địa phương BXD là cơ quan thuộc Chính phủ chịu trách nhiệm quản lý về nhà ở; thuộc Tỉnh, TP là Sở Xây dựng; cấp quận, huyện là phòng Quản lý Đô thị ( huyện nào không có phòng Quản lý Đô thị thì do phòng Công thương quản lý); cấp xã, phường có cán bộ kiêm nghiệm phụ trách về nhà ở Trong quá trình tổ chức, thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình các Bộ, Sở, Phòng, cán bộ kiêm nghiệm cũng có

sự phối hợp với các cơ quan khác trong bộ máy nhà nước theo quy định của pháp luật

Ví dụ Sở Xây dựng của UBND TP Hà Nội, trong cơ chế quản lý sử dụng chung cư có sự phối hợp với Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Công an Thành phố, Sở Cảnh sát phòng cháy chữa cháy, UBND các quận, huyện…

Sự hoạt động có hiệu quả của bộ máy này có vai trò rất quan trọng trong việc ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp trong các khu chung cư hiện nay

1.3 CÁC TRANH CHẤP CẦN GIẢI QUYẾT TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ HIỆN NAY

1.3.1 Các bên tham gia trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ

Các tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư đều xuất phát từ các bên tham gia, trong đó có bốn bên chủ yếu, bốn nhóm này có sự tác động qua lại với nhau, và các bên đều có chung mục đích là đạt được lợi ích, điều này cũng lý giải cho việc hình thành các tranh chấp Xem hình 1.2

Các bên tham gia trong quản lý sử dụng nhà CC luôn có quan hệ với nhau, trong đó có quan hệ về lợi ích Vì vậy khi các quan hệ đó không được hài hòa giữa các bên thì rất dễ sảy ra các xung đột, tranh chấp

Hình 1.2: Các bên tham gia trong quản lý sử dụng CC

Nguồn: Quản lý nhà ở chung cư – bài giảng trong môn học Quản lý nhà nước về đất ở và nhà ở, của TS Nguyễn Ngọc Hiếu

Thứ nhất, về phía CĐT: CĐT có thể là một, nhưng cũng có thể không phải là một Trong quản lý, vận hành nhà CC thông thường CĐT họ sẽ giữ lại những phần

mà người sử dụng CC phụ thuôc vào như: chỗ để xe, các khu thương mại để cho thuê hoặc bán, Như vậy những người sống trong đó phụ thuộc một phần vào CĐT, trong khi đó cư dân sống tại chung cư lại muốn rằng các diện tích đó thuộc sở hữu chung

Thứ hai, BQT, đại diện cho các hộ gia đình: Cần đảm bảo quyền, lợi ích của

họ theo quy định và được sử dụng các dịch vụ tốt nhất với giá phù hợp nhất

Thứ ba, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ: có thể do CĐT thuê hoặc do BQT thuê Trong quản lý, vận hành nhà CC cung cấp dịch vụ tốt và có lãi

Chủ đầu tư

Doanh nghiệp cung cấp dịch

vụ Chủ đầu tư thuê hoặc Ban quản trị thuê

Khóa luận tốt nghiệp Trang 35

Thứ 4, nhà nước cần đảm bảo: Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, khổng để quyền và lợi ích của người dân bị trà đạp, lợi dụng; Đảm bảo cho việc thành lập BQT tòa nhà, ban hành khung thể chế và đảm bảo khung thể chế phải được thực hiện

Khi lợi ích của các bên không được thỏa mãn, ví dụ như về phía cư dân được hưởng chất lượng dịch vụ thấp nhưng phải đóng mức phí dịch vụ cao, bị chủ đầu tư chiếm dụng các diện tích sở hữu chung, cũng là lúc các tranh chấp bùng phát Sau đây là các dạng tranh chấp chủ yếu trong quản lý sử dụng CC của bốn nhóm chủ thể này

1.3.2 Các tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng

Về quyền sở hữu trong nhà CC hiện nay, có sự bất cập liên quan đến phần chung và phần riêng, đặc biệt là trong các CC đa chức năng Khi phần riêng của CĐT và phần sử dụng chung của các chủ sở hữu không được xác định rõ ràng trong hợp đồng mua bán cũng như trong Luật, Nghị định và quy chế quản lý CC

Các loại xung đột chủ yếu trong quyền sở hữu này là:

Thứ nhất, quyền về sử dụng không gian chung như sảnh tầng 1, gara, sân thượng, nhà cộng đồng, lối ra vào Là của ai? Có ai được tự ý sử dụng, cho thuê? Khi sử dụng các diện tích đó ảnh hưởng tới đời sống của cư dân, mà không được sự đồng thuận của các cư dân Vì vậy khi có vi phạm sẽ sảy ra các tranh chấp

Thứ hai, quyền sử dụng các tiện ích chung (đỗ xe, bể bơi ) Đặc biệt là tranh chấp về bãi đỗ xe giữa CĐT và người sử dụng, nó liên quan tới cả phí dịch vụ Luật nhà ở 2005 quy định nơi để xe thuộc phần sử dụng chung của CC

Quy định này có phù hợp không: Trong đa số các trường hợp, CĐT không muốn bán bãi đậu xe bởi vỉ điều đó sẽ làm tăng giá bán căn hộ Hơn nữa, việc kinh doanh dịch vụ giữ xe giúp cho CĐT có thêm nguồn thu nhập, tăng sự phụ thuộc của

cư dân Ngược lại, các chủ sở hữu cho rằng bãi đậu xe, tầng hầm là của mình nên từ

đó phát sinh mâu thuẫn Tuy nhiên theo tiền lệ từ trước tới nay các vị trí này thường thuộc quyền sở hữu của CĐT

Cho tới khi có Nghị định 71, lại quy đinh rằng nơi để xe là tầng hầm thuộc sở hữu của CĐT, CĐT có quyền quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà CC hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà CC Chính vì vậy quy định giữa các văn bản không đồng nhất, dẫn tới không rõ ràng cũng là nguyên nhân dẫn tới những tranh chấp

Thứ ba, định đoạt sự thay đổi các công trình (cải tạo, cơi nới): Đây cũng là một loại xung đột cần giải quyết trong quản lý sử dụng CC khi các bên tham gia tự ý cải tạo, cơi nới các công trình thuộc sở hữu chung

Điển hình là tranh chấp tại CC Kinh Đô ở 93 Lò Đúc, khi dân cư ở đây tố cáo CĐT là Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô tự ý xây dựng, sửa chữa trái phép vào diện tích sở hữu chung của CC Sự việc tranh chấp này khiến cơ quan quản lý phải vào cuộc rất nhiều, thậm chí tranh chấp dẫn tới xô xát khiến một số người bị thương

1.3.3 Các tranh chấp liên quan tới phí dịch vụ

Theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD,việc xác định mức trần của phí quản

lý thuộc thẩm quyền của chính quyền địa phương: UBND TP/tỉnh qui định mức thu tối đa dựa vào tình hình thực tế về kinh tế - xã hội của địa phương

Tuy đã có văn bản ban hành nhưng trên thực tế các tranh chấp liên quan tới vấn đề này vẫn xảy ra, một số dạng tranh chấp phổ biến là:

Thứ nhất, trong định giá các dịch vụ: Các tranh chấp xảy ra khi CĐT thu phí dịch vụ cao gấp nhiều lần so với khung mà chính quyền quy định trong khi chất lượng cung cấp không tương xứng và không thông qua cư dân

Thứ hai, trong lựa chọn nhà cung cấp: theo quy định người dân bầu ra BQT

và BQT lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ Tuy nhiên trên thực tế hiện nay vẫn chưa tách bạch được vài trò này, nhiều dự án không chỉ trong giai đoạn bàn giao, mà khi đã đi vào hoạt động được nhiều năm nhưng CĐT vẫn là người quản lý và lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành

Ngoài ra còn có các tranh chấp về việc thành lập BQT, phí bảo trì tòa nhà,

Khóa luận tốt nghiệp Trang 37

1.4 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Thực tế trong quản lý nhà chung cư hiện nay có rất nhiều các tranh chấp xảy

ra, từ khâu xây dựng, bán căn hộ cho tới khi đi vào vận hành, sửa chữa Nhưng trong bài chỉ đề cập tới những tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư, nghĩa là khi chung cư đã đi vào vận hành, trong đó xoay quanh hai vấn đề về quyền sở hữu tài sản chung, riêng và phí dịch vụ Có thể thấy trong tranh chấp về hai vấn đề này, cũng có rất nhiều các loại xung đột khác nhau, trong đó chủ yếu là xung đột giữa cư dân, BQT với CĐT và doanh nghiệp quản lý vận hành Để giải quyết được các vấn

đề này cần phải có nhiều các yếu tố tác động, trong đó quan trọng nhất là phải có một hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ và sự tuân thủ nghiêm ngặt của các bên tham gia

Và trong công tác quản lý nhà nước về quản lý vận hành nhà CC hiện nay,

Về cơ bản hệ thống pháp luật đã có những quy định liên quan tới những vấn đề trên tương đối đầy đủ, như vấn đề về sở hữu chung riêng, về cơ chế quản lý, thành lập BQT, định giá dịch vụ, cho tới những vấn đề về giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm Vậy câu hỏi đặt ra ở đây, là tại sao đã có những quy định như vậy mà những xung đột, tranh chấp vẫn liên tục xảy ra Theo nhận định của một số chuyên gia, nguyên nhân xuất phát từ hệ thống pháp luật chưa theo kịp sự phát triển của thị trường nhà CC Tuy nhiên bên cạnh đó lại có nhận định rằng hệ thống pháp luật đã tương đối đầy đủ, điều quan trọng là pháp luật phải đi vào cuộc sống với sự tuân thủ nghiêm ngặt của các bên Vậy nguyên nhân xuất phát từ đâu?

Ở chương 2 là nội dung các tình huống tranh chấp cụ thể được nghiên cứu từ thực tiễn để làm sáng tỏ vấn đề: về tranh chấp trong quản lý CC diễn ra rất đa dạng,

về thực tiễn quy định của pháp luật có phù hợp với thực tế, hoạt động trách nhiệm của cơ quan quản lý CC, và sự tuân thủ pháp luật của các bên như thế nào Để từ đó tìm ra được những nguyên nhân chính dẫn tới những tranh chấp và khẳng định vai trò của cơ quan nhà nước trong ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI,

TÌNH HUỐNG TRANH CHẤP TẠI CHUNG CƯ KEANGNAM

VÀ GOLDEN WESTLAKE 2.1 TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP, XUNG ĐỘT TẠI CÁC CHUNG

Hà Nội nhà CC chiếm tỉ lệ cao nhất tới 16.64%, TPHCM 6.13%, Hải Phòng và Đà Nẵng xếp kế tiếp với tỉ lệ lần lượt là 5.8% và 2.1% Hà Nội chiếm tỉ lệ nhà CC cao nhất là do hàng loạt dự án lớn đã và đang được triển khai[8] Điển hình là hệ thống các dự án dọc đại lộ Thăng Long và Lê Văn Lương kéo dài đến đường Vành đai 4, như dự án khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ, Spendora, Geleximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh Bên cạnh đó, hàng trăm dự án CC được triển khai tại các quận, huyện khác và các dự án nhà cho người thu nhập thấp

Cùng với sự phát triển của nhà CC, thì những tranh chấp trong Thị trường CC

Hà Nội trong những năm qua cũng liên tục xảy ra các cuộc tranh chấp giữa khách hàng với CĐT và đơn vị quản lý tòa nhà, từ những CC cao cấp cho tới CC bình dân

Hầu như mỗi khi có một khu CC được cho là cao cấp ở Hà Nội đi vào hoạt động thì lại xảy ra thêm một vụ mâu thuẫn Mâu thuẫn giữa các bên chủ yếu là phân chia quyền, trách nhiệm đối với phần diện tích sở hữu chung, riêng; về phí dịch vụ;

về đóng góp và sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà

Đã có nhiều vụ tranh chấp xảy ra trong suốt thời gian qua như tại The Manor,

Khóa luận tốt nghiệp Trang 39

thường bắt nguồn từ việc CĐT ấn định mức phí dịch vụ cao, cao hơn rất nhiều so với mức mà UBND TP quy định Khiến cư dân cảm thấy bị ép buộc trong khi việc

sử dụng tiện ích là một phần nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của cư dân

Tại thời điểm năm 2011, khi mới đi vào hoạt động Keangnam thu phí quản lý vận hành ở mức 21.000 đồng/m2 sau đó là 18.843 đồng/m2, Trong khi đó mức giá trần do UBND TP quy định là 4000 đồng/m2 Tại Sky City Towers áp dụng là 8.000 đồng/m2, và Golden Westlake là 0,88 USD/m2/tháng (khoảng 18.000 đồng) Cùng với đó phí đỗ xe tại tầng hầm cũng có những mâu thuẫn giữa CĐT và các hộ dân Tại Golden Westlake, mâu thuẫn xảy ra khi CĐT bỏ quy định phí gửi ôtô được ghi trong hợp đồng trước đó là 30 USD/tháng/xe (khoảng 620.000 đồng), thay vào

đó là 2.500.000đồng/tháng/xe hoặc mua chỗ đỗ xe dài hạn trong vòng 38 năm với giá 800 triệu đồng Ở Sky City Towers, người dân phản đối mức phí đỗ xe 2,5 triệu đồng/tháng/ôtô do CĐT đưa ra Mặc dù phí đỗ xe ở Keangnam được ấn định thấp hơn, ở mức 1.462.000 đồng/tháng/ôtô và 104.000 đồng/tháng/xe máy, nhưng CĐT vẫn vấp phải sự phản đối quyết liệt của cư dân

Và các tranh chấp về quyền sở hữu các diện tích chung như tầng hầm, sân thượng, thang máy tại Golden Westlake, the manor (2009), cao trào là tranh chấp tại

CC 93 Lò Đúc (2012, 2013), Pacific Place (2013) Các cuộc đấu tranh kéo dài, người dân phản đối kịch liệt, căng biểu ngữ, phát tờ rơi CĐT thì cắt điện, cắt thang máy, chặn lối vào đỗ xe Cơ quan chức năng phải vào cuộc mạnh mẽ Cuối cùng, các xung đột ở các CC cao cấp này cũng đã giảm

Tuy nhiên mâu thuẫn CĐT và người dân lại bất ngờ lan tới CC bình dân Dẫn đầu trong danh sách các dự án CC là Đại Thanh, 19 Đại Từ, 102 Thái Thịnh Thậm chí đến cả CT1 Ngô Thì Nhậm (dự án nhà ở xã hội do Vinaconex Xuân Mai thực hiện) cũng bị tố cáo CĐT chọn đơn vị vận hành sai quy trình vào cuối 2013

Đầu năm 2014, cũng xảy ra một số tranh chấp tại các CC như: Richland Southern (Cầu Giấy – Hà Nội), Đúng vào ngày 1/1/2014, dịch vụ quản lý tại CC này

bị dừng cung cấp Theo đó, hơn 200 cư dân sống tại đây rơi vào tình trạng không

dịch vụ, không có đơn vị vệ sinh, không có nhân viên trực kỹ thuật, không lễ tân…

vì hợp đồng cung cấp dịch vụ giữa CĐT của tòa nhà - Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Lâm Viên với đơn vị quản lý tòa nhà đã hết hạn (ngày 31/12/2013) Trong khi đó CĐT lại chưa bàn giao quyền quản lý vận hành khu nhà trong đó có quỹ bảo trì cho BQT nên BQT chưa đủ thẩm quyền để đứng ra ký kết với một đơn vị cung cấp dịch vụ nào Mới đây ngày 15/1/2014, CC 102 Thái Thịnh cũng rơi vào cảnh không dịch vụ Những tranh chấp kéo dài về việc sở hữu diện tích chung tại tòa nhà cùng với bài toán về quỹ bảo trì chưa được bàn giao cho BQT đã khiến mấy trăm cư dân sống tại đây rơi vào cảnh không dịch vụ Đỉnh điểm là phó BQT nhà CC 102 Thái Thịnh bị đánh hội đồng ngay tại sân tòa nhà do mâu thuẫn giữa BQT với CĐT tòa nhà (Genexim) và Công ty CP đầu tư phát triển Hà Thành Cụ thể, BQT tòa nhà

đã thành lập từ tháng 11/2013, nhưng Gelexim và Hà Thành đến đầu 2014 vẫn không chịu bàn, dẫn đến xô xát giữa các bên ( một số hình ảnh về các tranh chấp

trên xem phụ lục 3)

Ngoài ra còn rất nhiều tranh chấp trong quản lý sử dụng tại các CC khác của

TP Hà Nội Hầu hết đều xoay quanh vấn đề quyền sở hữu và phí dịch vụ Dưới đây

là phần phương pháp nghiên cứu tình huống cụ thể về một số tranh chấp đã xảy ra trong thời gian qua

2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG

Việc thu thập thông tin về vấn đề nghiên cứu là công việc rất quan trọng trong quá trình làm báo cáo, tùy theo từng đối tượng cụ thể, thông tin cần thu thập

mà chúng ta sử dụng các phương pháp khác nhau để thu thập Để thu thập được các thông tin về vấn đề tranh chấp tại các CC trong bài, đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau:

 Phương pháp quan sát, thu thập thông tin

Thu thập thông tin bằng việc tiến hành quan sát đối tượng nghiên cứu là đến những nơi trực tiếp xảy ra tranh chấp để nghiên cứu, vì những tranh chấp này đã xảy