Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đã giao, cho thuê

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được

ai công bố, sử dụng trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hương

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý của tập thể

và cá nhân các Thầy, cô giáo tại Học viện nông nghiệp Việt Nam

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Học viện nông nghiệp Việt Nam, Khoa Quản lý đất đai đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này Đặc biệt là tôi đã nhận được sự hướng dẫn trực tiếp, tận tình của PGS

TS Nguyễn Thanh Trà trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn Kính chúc các thầy, cô sức khỏe, hành phúc và thành đạt

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND Quận Hoàng Mai, phòng Tài nguyên

và Môi trường, Chi cục Thuế quận, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận, Trung tâm Phát triển quỹ đất, duy tu và hạ tầng đô thị quận, UBND các phường và cán bộ Địa chính, các đơn vi, cơ quan, tổ chức thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất 4

1.1.1 Đất đai, sử dụng đất đai và quản lý đất đai 4

1.1.2 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 8

1.1.3 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai 15

1.1.4 Cá nhân, tổ chức sử dụng đất 16

1.2 Thực tiễn, quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới 19

1.2.1 Thái Lan 19

1.2.2 Hàn Quốc 19

1.2.3 Pháp 20

1.2.4 Singapore 23

1.2.5 Thụy Điển 24

1.3 Cơ sở pháp lý hiện hành trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân 24

1.3.1 Các văn bản luật 25

1.3.2 Các văn bản dưới luật 26

1.4 Thực trạng quản lý đất đai ở Việt Nam và tại Thành phố Hà Nội 27

1.4.1 Thực trạng quản lý sử dụng đất ở Việt Nam 27

1.4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội 36

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu 39

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn quận Hoàng Mai 39

2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất quận Hoàng Mai 39

2.2.3 Tình hình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, hiện trạng quản lý sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai 39

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường, hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trong thời gian tới trên địa bàn quận Hoàng Mai 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 39

2.3.2 Phương pháp tổng hợp, thống kê phân tích số liệu 40

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hoàng Mai 49

3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của quận Hoàng Mai 50

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 50

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 54

3.2.3 Tình hình biến động các loại đất 56

3.3 Tình hình thực hiện thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,

trên địa bàn quận Hoàng Mai 59

3.3.1 Những căn cứ để quận Hoàng Mai thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 59

3.3.2 Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất, trên địa bàn quận Hoàng Mai 60 3.3.3 Tình hình thực hiện thu hồi đất 86

3.3.4 Tác động của việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đến người sử dụng đất 93

3.3.5 Nhận xét chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được giao đất, cho thuê đất và việc thực hiện công tác thu hồi đất 96

3.4 Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 102

3.4.1 Giải pháp về chính sách và thực hiện chính sách pháp luật 102

3.4.2 Giải pháp về kinh tế 103

3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 103

3.4.4 Các giải pháp khác 104

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 106

1 Kết luận 106

2 Kiến nghị 108

TÀI LIỆU THAM KHẢO 110

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Hiện trạng diện tích đất đai cả nước năm 2013 28

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân trên cả nước năm 2013 28

Bảng 1.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất của các tổ chức trên cả nước 30

Bảng 1.4 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của Thành phố Hà Nội 36 Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm quận Hoàng Mai 43

Bảng 3.2: Cơ cấu kinh tế qua các năm quận Hoàng Mai 44

Bảng 3.3: Tình hình phát triển dân số quận Hoàng Mai 46

Bảng 3.4 Các khoản thu từ đất 53

Bảng 3.5 Hiện trạng SDĐ quận Hoàng Mai – TP Hà Nội năm 2013 55

Bảng 3.6 Hiện trạng diện tích tự nhiên theo các đơn vị hành chính trong quận Hoàng Mai 56

Bảng 3.7 Biến động đất đai quận Hoàng Mai năm 2013 57

Bảng 3.8: Bảng hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo mục đích sử dụng đất 61

Bảng 3.9: Bảng hiện trạng sử dụng đất của các loại hình sử dụng 64

Bảng 3.10: Tình hình giao đất của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân 66

Bảng 3.11 Tình hình thuê đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 67

Bảng 3.12 Kết quả cấp GCNQSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 68

Bảng 3.13 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất cho thuê đất 71

Bảng 3.14 Tình hình sử dụng đất vào các mục đích khác của các tổ chức 73

Bảng 3.15 Diện tích đất đã giao, cho thuê nhưng chưa thực hiện 74

Bảng 3.16 Các dự án đã được giao cho tổ chức sử dụng nhưng chậm triển khai đề nghị thành phố thu hồi giao cho UBND quận làm chủ đầu tư 78

Bảng 3.17 Các dự án chậm thực hiện đề nghị đẩy nhanh tiến độ 79 Bảng 3.18 Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân không đúng thẩm quyền trên địa bàn các phường thuộc quận Hoàng Mai 81 Bảng 3.19 Các tổ chức ký hợp đồng thuê đất trái quy định của pháp luật theo đơn vị hành chính 84 Bảng 3.20 Biểu thể hiện số dự án theo đơn vị hành chính 87 Bảng 3.21: Quan điểm của người sử dụng đất khi được giao đất, cho thuê đất 95 Bảng 3.22: Đánh giá mức độ hợp lý của việc bồi thường hỗ trợ và TĐC 95

DANH MỤC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – TP Hà Nội 41 Hình 3.2: Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Hoàng Mai 52 Hình 3.3 Biểu đồ thể hiện tỷ lệ diện tích được giao, cho thuê của các tổ chức,

hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai 65 Hình 3.4 Biểu đồ so sánh các loại hình tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo mục đích sử dụng 72 Hình 3.5 Biểu đồ cơ cấu thể hiện tình hình chậm triển khai sử dụng khi được giao đất, cho thuê đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 76 Hình 3.6 Biểu đồ so sánh thể hiện nguồn vốn sử dụng để thực hiện việc đền

bù, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 89 Hình 3.7 Biểu đồ thể hiện việc thu hồi đất để thực hiện dự án theo các nhóm lĩnh vực khác nhau trên địa bàn quận Hoàng Mai 91 Hình 3.8 Biểu đồ thể hiện nhu cầu sử dụng quỹ tái định cư khi thực hiện các

dự án trên địa bàn quận 92

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng Trên phương diện kinh tế, đất đai là nguồn tài nguyên chính, là nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước và là nguồn thu cho ngân sách nhà nước Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hoá đặc biệt vì những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một các hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn tăng lên

Để tài nguyên đất được sử dụng một cách tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam căn bản trở thành nước công nghiệp thì yêu cầu cấp bách đặt ra phải là tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai Công tác giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định tại khoản 2.đ Điều 6 Luật đất đai 2003 Nhà nước với tư cách là chủ

sở hữu về đất đai sẽ tiến hành giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất cho tổ chức,

hộ gia đình cá nhân sử dụng Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Việc nhà nước giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất và giao các quyền cho người sử dụng đất nhằm làm cho đất đai có chủ sử dụng cụ thể, người sử dụng đất chủ động và gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư và phát triển hiệu quả nó

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã

ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đã giao, cho thuê cho các cá nhân, tổ chức quản

lý sử dụng nói riêng (Phạm Phương Nam, Phạm Văn Quân, 2013)

Nhưng làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung và quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội nói riêng Đánh giá công tác này là rất cần thiết để nắm bắt được tình hình giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa

ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất

Nhìn chung, việc giao đất, cho thuê đất , thu hồi đất, đã giải quyết được nhu cầu về đất cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trong sản xuất kinh doanh Song, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại không ít những thách thức và khó khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, mà trong thời gian tới cần khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai

Xuất phát từ thực tế trên được sự phân công của khoa quản lý đất đai,

tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho

thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội”

1.2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, tại quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội, từ đó rút ra được những ưu điểm, nhược điểm trong quá trình thực hiện

- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, tại địa phương

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu phản ánh trung thực, khách quan về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trên địa bàn quận Hoàng Mai

- Giải pháp, đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương khi áp dụng phải có tính khả thi

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất

1.1.1 Đất đai, sử dụng đất đai và quản lý đất đai

1.1.1.1 Khái quát về đất đai

Theo định nghĩa về đất đai của Luật đất đai 2003 thì: “ Đất là tài sản

quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động Đất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh tái canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất Đất đai bao gồm: các yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động

của con người (Trần Quang Huy và NNK, 2013)

Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông – lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí

cố định trong không gian

Về mặt địa lý, đất đai là một cùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Không khí, đất

và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và

trong tương lai (Trần Quang Huy và NNK, 2013)

1.1.1.2 Sử dụng đất đai

Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được

sử dụng Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: những hoạt động của con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động lên chúng

Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối bởi điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật Vì vậy, có thể khái quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất như sau:

(Trần Quang Huy và NNK, 2013)

Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai,ngoài bề mặt không gian như diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng , cần chú ý đến việc thích ứng với điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như: Yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng

Điều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân

số, lao động, thông tin, các chính sách quản lý về môi trường, chính sách đất đai, yêu cầu về quốc phòng, sức sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất

Yếu tố không gian: Đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do đất đi là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người Đất đai hạn chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất không thể thay thế được khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội

(Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013)

Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu

quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH- HĐH

1.1.1.3 Quản lý đất đai

Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trịnh, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản Quản lý đất đai liên quan đến đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử

dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý (Nguyễn Quang Tuyến,

2004)

Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và

quyền sử dụng đất (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007)

Quản lý nhà nước về đất đai đó là nhiệm vụ xác định, thu nhận và phổ biến về chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng (gắn với quyền và nghĩa vụ) của đất đai, giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất, việc sử dụng đất đai trong quá trình thực hiện các chính sách Do vậy, quản lý nhà nước về đất đai là quá trình công nhận tính pháp lý của đất đai và chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất, công nhận giá trị kinh tế của đất đai và tài sản gắn liền với đất, công nhận mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước Nội dung như vậy là quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng kinh tế, bằng quy

hoạch (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007)

* Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai:

- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi toàn quốc

- Các cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai

- UBND các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định

- Công chức địa chính ở cơ sở có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong việc quản lý đất đai tại địa phương

* Nội dung quản lý nhà nước về đất đai:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai;

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai (Quốc hội nước

CHXHCN Việt Nam, 2003)

Theo Luật đất đai 2013, thì ngoài 13 nội dung kể trên còn có thêm 02 nội dung mới là “ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và phổ biến, giáo dục

pháp luật về đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

1.1.2 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

1.1.2.1 Giao đất

* Khái niệm: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất

* Căn cứ giao đất: Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của

Luật Đất đai năm 2003 như sau:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất

* Đối tượng giao đất: Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới

hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã,

cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ

chức ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ

đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các

dự án của Nhà nước;

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này

Theo Điều 34 của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các

+ Đất làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

+ Đất có công trình là đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

……

Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất

có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn giao: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất

làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là 20 năm; Thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm;

+ Thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức

do Nhà nước giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 đối với đất nông nghiệp, đất làm muối là 10 năm, đối với đất trồng cây lâu năm là 25 năm;

+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở

dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm;

++ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu

tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện KT

- XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm

++ Đối với các dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định, lâu dài Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

* Thẩm quyền giao đất

Theo Luật Đất đai năm 2003 xác định thẩm quyền giao đất là theo đối tượng sử dụng đất chứ không dựa vào mục đích sử dụng đất như theo Luật Đất đai năm 1993 Thẩm quyền giao đất được quy định như sau:

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất đối với tổ chức, giao đất đối với cơ sở tôn giáo, giao đất đối với

người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Ủy ban nhân dân thị xã, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

Cơ quan có thẩm quyền giao đất không được ủy quyền

1.1.2.2 Cho thuê đất

* Khái niệm: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất

bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

* Căn cứ cho thuê đất: Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều

31 của Luật Đất đai năm 2003 như sau:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thực hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin thuê đất

* Đối tượng cho thuê đất : Cơ quan nhà nước, UBND cấp xax các tổ

chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp, tổ chức sự nghiệp xã hội và các tổ chức khác

* Thời hạn cho thuê đất: Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003

quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

- Thời gian cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm, thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm;

- Thời gian cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp đất được giao trước ngày 15 tháng

10 năm 1990 thì hạn cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;

tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

tổ chức cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin cho thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm,

dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá 70 năm; Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được NN xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt;

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm; Khi hết hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được NN Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất;

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

là không quá 05 năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm

1999 thì thời hạn thuê đất xác định theo hợp đồng thuê đất

* Thẩm quyền cho thuê đất: Theo Điều 37 Luật đất đai 2003 thì:

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho thuê đất đối với tổ chức, cho thuê đất đối với người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;

+ Ủy ban nhân dân thị xã, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân

Cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất không được ủy quyền

1.1.2.3 Thu hồi đất

* Khái niệm: Thu hồi đất là việc NN quyết định thu lại quyền sử dụng

đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của

người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

* Các trường hợp thu hồi đất Theo Điều 38 Luật đất đai 2003 thì:

- Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

- Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng dụng đất có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất

- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất

- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền

- Đất bị lấn, chiếm

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ với nhà nước

- Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai (12) tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền

- Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép

* Thẩm quyền thu hồi đất Theo Điều 44 Luật đất đai 2003 quy định:

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, ở Việt Nam

- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không được phép ủy quyền lại

- Theo Điều 66 Luật đất đai 2013, thẩm quyền thu hồi đất quy định: + UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau: ++ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

++ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn + UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: ++ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

++ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

+ Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc

ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất

1.1.3 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai

Thanh tra và kiểm tra là những nhiệm vụ quan trọng trong quản lý nhà nước nói chung, cũng như trong quản lý nhà nước về đất đai nói riêng Trong quá trình kiểm tra sẽ dẫn tới những vụ việc cần phải được thanh tra cụ thể để kết luận Hệ thống thanh tra sẽ giúp cho việc thực hiện nhiệm vụ kiểm tra của

các cơ quan quản lý nhà nước có hiệu quả hơn Từ Chính phủ, UBND cấp tỉnh và cấp huyện đều có cơ quan thanh tra trực thuộc, có nhiệm vụ thanh tra việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà

nước và việc chấp hành pháp luật của người sử dụng đất (Đặng Hùng Võ,

Nguyễn Đức Khả, 2007)

Thanh tra đất đai là sự xem xét, kiểm tra thường xuyên, định kỳ hoặc theo vụ việc cụ thể nhằm rút ra những kết luận cần thiết để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý, khắc phục những nhược điểm, thiếu sót, phát huy ưu điểm góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với đất đai và góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai

Thanh tra, kiểm tra đất đai là phương thức đảm bảo pháp chế, tăng cường kỷ luật trong quản lý nhà nước về đất đai, thực hiện quyền dân chủ trong lĩnh vực đất đai

Theo Điều 132 Luật đất đai 2003 quy định cụ thể:

+ Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai

++ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong cả nước

++ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai tại địa phương

+ Nội dung thanh tra đất đai gồm: Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của UBND các cấp; thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác

+ Thanh tra đất đai có các nhiệm vụ sau: thanh tra việc chấp hành pháp luật của cơ quan nhà nước, người sử dụng đất trong việc quản lý sử dụng đất đai; phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật đất đai

1.1.4 Cá nhân, tổ chức sử dụng đất

1.1.4.1 Khái niệm về cá nhân, tổ chức sử dụng đất

Cá nhân sử dụng đất: hộ gia đình cá nhân trong nước (sau đây gọi chung

là hộ gia đình, cá nhân) được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất

Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản

lý đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về

đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của

Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

1.1.4.2 Phân loại các tổ chức sử dụng đất

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường [23] hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được

phân thành:

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất

bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội

(trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh

- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt

Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông

nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao

đất sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào

đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ

chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

- T ổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài

hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê

đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài,

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

1.2 Thực tiễn, quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ

sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội

là người sống tại khu vực đó và được cộng đồng dân cư tại khu vực bầu chọn đảm bảo các tiêu chí do Chính phủ quy định Đất công được giao không quá

15 Rai (khoảng 2,4 ha) trên một người với điều kiện là không được thực hiện các giao dịch đối với đất này (chuyển nhượng, thế chấp, chuyển mục đích ) Người được giao đất công để sử dụng phải nộp phí sử dụng đất hàng năm (phí

này rất ít) (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.2.2 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di

dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù khi thu hồi đất được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với

giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc

Trình tự thủ tục thu hồi đất ở Hàn Quốc: Ở Hàn Quốc, việc bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải

sử dụng phương thức cưỡng chế

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất Ở Hàn Quốc, Tổ chức Nhà ở

Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất

theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở (internet: trang web của

Ban Nội chính Trung ương, 2013)

1.2.3 Pháp

Các trường hợp thu hồi đất Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng

đất vào mục đích chung như quốc phòng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng

thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu

Trình tự thủ tục thu hồi đất ở Pháp được đánh giá là một trong những

nước có thể chế trưng thu (thu hồi) chi tiết và hoàn chỉnh nhất Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu) Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra

sơ bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh ) và cơ sở của việc tính toán Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và

chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án (internet:

trang web cua Ban Nội chính Trung ương, 2013)

1.2.4 Singapore

Các trường hợp thu hồi đất ở Singapore: Ở Singapore, mặc dù có

nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất ở Ở Singapore, Nhà nước đứng ra

thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

Bồi thường khi thu hồi đất ở Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi

thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ

sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này

Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước

Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Đợt thứ 2, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất

việc di chuyển chỗ ở (internet: trang web của Ban Nội chính Trung ương, 2013)

1.2.5 Thụy Điển

Quản lý đất đai ở Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm trung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của NN Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng

ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.3 Cơ sở pháp lý hiện hành trong công tác quản lý, sử dụng đất của các

tổ chức hộ gia đình, cá nhân

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải

thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các

X, kỳ họp thứ 9, thông qua ngày 29/6/2001 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai; khóa XI, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 26/11/2003 ban hành Luật đất đai năm 2003; khóa XII, kỳ họp thứ 5, thông qua ngày 18/6/2009 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà

ở và Luật đất đai; khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 29/11/2013 ban hành Luật đất đai 2013;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 14/6/2005 ban hành Luật Dân sự năm 2005;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 10, thông qua ngày 29/11/2006, ban hành Luật quản lý thuế;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 17/6/2010, ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

1.3.2 Các văn bản dưới luật

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày

14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố Hà Nội: Ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 07/2013/QĐ- UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc bãi bỏ, bổ sung một số khoản của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 và Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/11/2011 của UBND Thành phố Hà Nội về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1.4 Thực trạng quản lý đất đai ở Việt Nam và tại Thành phố Hà Nội

1.4.1 Thực trạng quản lý sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 1 Giao đất cho thuê đất của cả nước

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012 – 2013, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.095.739,77 ha, trong đó đất nông nghiệp là

26.197.449 ha, chiếm 79,16% diện tích đất của cả nước; đất phi nông nghiệp

là 3.671.338 ha, chiếm 11,09 % diện tích đất cả nước; đất chưa sử dụng là 3.164.269 ha, chiếm 9,56% diện tích đất cả nước; đất có mặt nước ven biển là 58.264,50 ha, chiếm 17,6 % diện tích cả nước

Bảng 1.1 Hiện trạng diện tích đất đai cả nước năm 2013

STT Mục đích sử dụng đất Diện tích

(ha)

Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Cục đăng ký thống kê đất đai, 2013)

* Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên cả nước

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân

trên cả nước năm 2013

(ha)

Cơ cấu (%)

Qua bảng trên ta thấy: Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn

ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước; cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng;

- Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê, trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%);

- Cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%)

Tổng diện tích được giao theo đối tượng quản lý là 7.869,452 ha, chiếm 23,78 % tổng diện tích đất cả nước, trong đó: cộng đồng dân cư có diện tích là 650,529 ha, chiếm 8,26 % so với tổng diện tích được giao quản lý; UBND cấp

xã có diện tích 6.744,813 ha, chiếm 85,72% so với tổng diện tích được giao quản lý; tổ chức pháp triển quỹ đất có diện tích là 9.455 ha, chiếm 0,12% so với tổng diện tích được giao quản lý; tổ chức khác có diện tích là 464,656 ha, chiếm 5,9% so với tổng diện tích được giao quản lý

Nhìn chung, Ttrình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng Đất