đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

Trước tình hình trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh” là cần thiêt nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện, n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐÀM QUANG HẢI

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG

ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ TỪ SƠN,

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và để bảo vệ một học chưa được sử dụng vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả

Đàm Quang Hải

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn TS Phạm Phương Nam, – Khoa Quản Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban quản lý đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam

đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đàm Quang Hải

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN Error! Bookmark not defined LỜI CẢM ƠN Error! Bookmark not defined MỤC LỤC Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC BẢNG Error! Bookmark not defined

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và yêu cầu của đề tài 3

2.1 Mục đích 3

2.2 Yêu cầu 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ Sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Các khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 4

1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 7

1.1.3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 11

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 21

1.2.1 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 21

1.2.2 Mô hình của Cộng hòa Pháp 22

1.2.3 Mô hình của Thụy Điển 24

1.3 Thực trạng của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh 25

1.3.1 Thực trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25

1.3.2 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh 27

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Nội dung nghiên cứu 28

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thị xã Từ Sơn 28

2.2.2 Tình hình quản lý đâí và sử dụng đất dai trên địa bàn thị xã Từ Sơn 28

2.2.3 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn 28

2.2.4 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 28

2.2.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn 28

2.3 Phương pháp nghiên cứu 28

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 28

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29

2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29

2.3.4 Phương pháp so sánh, đánh giá 29

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 30

2.3.6 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh 30

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Từ Sơn 31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 32

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 33

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn 34

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn Thị xã Từ Sơn 38

3.3 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất Thị xã Từ Sơn 46

3.3.1 Cơ cấu tổ chức, cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn 46

3.3.2 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 58

3.4 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thị Xã Từ Sơn 66

3.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 68

3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 69

3.4.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 72

3.4.4 Các khoản lệ phí phải đóng 73

3.4.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 75

3.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 77

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 77

3.5.2 Giải pháp về tổ chức 77

3.5.3 Giải pháp về nhân lực 79

3.5.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 79

3.5.5 Giải pháp về cơ chế 79

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80

1 Kết luận 80

2 Đề nghị 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Tình hình lập văn phòng đăng ký các cấp 26

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 39

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 41

Bảng 3.3 : Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK ( 2010-2013) 60

Bảng 3.4 Bảng thể hiện tỷ lệ diện tích từng loại đất được cấp GCN theo các năm (Giai đoạn từ 2010 – 2013 ) 60

Bảng 3.5 : Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thị xã Từ Sơn 63

Bảng 3.6 : Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thị xã Từ Sơn 64

Bảng 3.7 : Tình hình lập hồ sơ địa chính của thị xã Từ Sơn 65

Bảng 3.8: Tổng hợp tình hình thành lập hồ sơ địa chính của thị xã Từ Sơn 65

Bảng 3.9 Tình hình cấp GCN của hộ gia đình tại địa bàn điều tra 66

Bảng 3.10 Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý đất đai tại VPĐK 67

Bảng 3.11 Mức độ thỏa mãn về điều kiện cơ sở vật chất 67

Bảng 3.12: Mức độ công khai thủ tục hành chính 69

Bảng 3.13 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 71

Bảng 3.14: Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ 72

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai 20

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 31

Hình 3.2 Mô hình tổ chức Văn Phòng đăng ký QSDĐ thị xã Từ Sơn 49

Hình 3.3: Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm 50

Hình 3.4: Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường 52

Hình 3.5 Quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận 55

Hình 3.6 Quy trình đăng ký biến động 57

Hình 3.7 Trụ sở bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả 68

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp nhân dân, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia

vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …” Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc

phát triển kinh tế xã hội (Đặng Anh Quân, 2010)

Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất Đăng ký đất đai phục

vụ thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các hoạch định chính sách đất đai Ngoài ra đăng ký đất đai phục vụ cho việc giám sát các giao dịch đất đai; quy hoạch sử dụng đất và quản lý trật tự xã hội Đồng thời, đăng ký đất đai còn đảm bảo quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rrộng khả năng vay vốn( thế chấp ); hỗ trợ các giao dịch về

bất động sản; giảm tranh chấp đất đai (Đặng Anh Quân, 2011c)

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất

của dữ liệu địa chính (Đặng Anh Quân, 2011b)

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất; chính sách đất đai hợp lý với nhiều ưu đãi sẽ thu hút nhiều dự án đầu tư nước ngoài Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho

tổ chức có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn

đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các dự án xây nhà để bán, đất đô thị; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ

thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương (Đặng Anh Quân, 2006)

Tỉnh Bắc Ninh được tái lập năm 1997 theo Nghị quyết của quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX kỳ họp thứ 10 ngày 6/11/1996 Tỉnh Bắc Ninh có 8 đơn vị hành chính cấp huyện, với 8 văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và 1 văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thị xã Từ Sơn là một thị xã mới được thành lập Những năm gần đây, với tốc độ đô thị hoá nhanh, đất đai ở Từ Sơn được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều đi theo đó là nhu cầu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất đai cũng không ngừng đựơc tăng nhanh

Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân đã không ngừng được cải thiện và nâng cao, bộ mặt đô thị và nông thôn đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay Trong đó tính minh bạch của đất đai đóng vai trò quan trọng mà một trong những vấn đề đó có liên quan đến việc đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận và đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Trước tình hình trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh” là cần thiêt

nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính

đã và đang được các cấp các ngành quan tâm thực hiện

2 Mục đích và yêu cầu của đề tài

- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Các giải pháp nâng cao có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ Sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.1 Các khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,

đường sá, nhà cửa ) (Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013)

Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống; Cân bằng sinh thái; Điều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự trữ (nguyên liệu

và khoáng sản trong lòng đất); Kiểm soát ô nhiễm và chất thải; Không gian sự sống; Bảo tồn - bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ

Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người Điều này có nghĩa - Thiếu khoảnh đất (có vị trí, hình thể, quy mô diện tích

và yêu cầu về chất lượng nhất định) thì không một ngành nào, xí nghiệp nào có thể bắt đầu công việc và hoạt động được Nói khác đi - không có đất sẽ không có sản

xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người (Nguyễn Quang Huy và

NNK, 2013)

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một

“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống; Cân bằng sinh thái; Điều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự trữ (nguyên liệu và khoáng

sản trong lòng đất); Kiểm soát ô nhiễm và chất thải; Không gian sự sống; Bảo tồn -

bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ (Đặng Anh Quân, 2010)

Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối với mọi quá đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển

Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, là

cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất Các mác đã nhấn mạnh “ Đất

là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”

1.1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét

đặc thù theo những tiêu chí riêng (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ

- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được

coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người

tham gia trên thị trường (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh Thị trường bất động sản cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả Trong một

số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này

Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản Thị trường

bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);

- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;

- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (Nguyễn Thanh

Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản

mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS – tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở

1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.1.2.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký nhà nước về đất đai: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo

hộ sau khi được đăng ký nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị

trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động

sản liên quan đến sở hữu và thế chấp, Xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai (Đặng Anh

Quân, 2010)

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến độ tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

a) Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối

với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an

toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

* Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

c) Đơn vị đăng ký – thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký – thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng

ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo

sơ đồ hoặc không Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản

đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất

là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô

tả trên hồ sơ” (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.1.2.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

a) Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường

là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối

với nhà và đất đem ra mua bán (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp

đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha

và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt

động (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

b) Đăng ký quyền

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản

và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng ký quyền dựa trên các nguyên

tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình

Bồng, 2005)

1.1.3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

a)Giai Đoạn trước khi có Luật Đất đai

Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai6 , Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất

nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn (Đặng Anh

Quân, 2011c)

b) Giai Đoạn từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993

- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước

- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này

do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

c) Giai Đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập

và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động

về việc sử dụng đất”

- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

(Đặng Anh Quân, 2011c)

d) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký

quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất (Đặng

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng

cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất (Đặng Anh Quân, 2011c )

Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu Giấy chứng nhận Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã

và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫuGiấy chứng nhận mới này

là tiền đề quan trọng trong việc tạo lập cuốn “lý lịch pháp lý” đầy đủ về bất động sản Với ý nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sẽ không còn bị thể hiện một cách “cát cứ”, thiếu thống nhất và đồng bộ như trước đây Và mức độ minh bạch của các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý

của bất động sản cũng vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể (Đặng Anh

Quân, 2011c )

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và

sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật Đầu tư xây dựng cơ bản đặc biệt là theo Nghị định 88/2009/NĐ- CP thì việc đăng ký thể hiện rõ là quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan nhà

nước thực hiện các nội dung công việc theo quy định ( Phạm Minh Dân, 2013 )

- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động + Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp

+ Đăng ký biến động – đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, chuyển nhượng…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về

sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính

1.1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

a) Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001),

đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức

sự nghiệp

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong

3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương (Đặng Anh Quân, 2011c )

b) Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

- Luật Đất đai 2003 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”

+ “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền

và nghĩa vụ ” (Quốc Hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ Nghĩa việt Nam, 2003 )

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký

quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004)

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm

2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về

cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính (hiện nay thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK các cấp

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo

lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất; Thông

tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh; thông tuwe liên tịch số 06/2010/TTLT_BTP_BTNMT Hiện nay các thông tư trên đã hết hiệu lực bị thay thế bởi thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm

2011 (có hiệu lực ngày 14/1/2012) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Bộ Luật Dân sự (2005) liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng

ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình

về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ do vậy tình trạng hoạt động chồng lấn hay phụ thuộc vào phòng TNMT là cơ bản

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện

là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chỉnh

lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý,

sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật (Nguyễn Thị Lơ, 2013)

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

và chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ

thống thông tin đất đai (Bộ TN và Môi Trường, 2004)

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

- Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy quyền sử dụng đất chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà

nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

- Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

- Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

- VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu

từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

- Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền

sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Hình 1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

a) Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống

là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để

phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

b) Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các

bất động sản liên quan (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

c) Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các

bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá;

Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành

là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng

tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những

hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp

và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng

ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai

tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới

1.2.2 Mô hình của Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào

Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch

giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS (Nguyễn

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của

sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền

về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi …)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.2.3 Mô hình của Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền

tỉnh (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản Trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản

đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có

sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí

Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in (Đăng Tuyên, 2014)

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền

… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

1.3 Thực trạng của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh

1.3.1 Thực trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2013 cả nước đã có 64/64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất

06/9/2004, Tuyên Quang là tỉnh chậm nhất 24/11/2008 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

( Nguồn: Cục đăng ký và thống kê đất đai 2013 )

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa vũng Tàu, Thành phố

Hồ Chí Minh, và Tiền Giang Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập một văn phòng đăng ký tại đô thị bao gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, Đắk Lắk, Đắk Nông và Lâm Đồng

Ở cấp huyện có 2 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sự phân tán

trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này ( Nguyễn Đình Bồng, 2014 )

1.3.2 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh

Hệ thống VPĐK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt động, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp GCN

Hệ thống VPĐK các cấp tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tách khỏi cơ quan quản

lý Nhà nước với tinh thần phục vụ là dịch vụ hành chính công nên lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp GCN đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan Tài nguyên

và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt các rõ công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên

cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai và

đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật Đất đai 2003

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh; kết quả đạt được so với chức năng nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ

- Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký quyền

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thị xã Từ Sơn

2.2.2 Tình hình quản lý đâí và sử dụng đất dai trên địa bàn thị xã Từ Sơn

2.2.3 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn

2.2.4 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2.2.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng

sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất Thị xã Từ Sơn từ năm 2010 đến 2013;

- Các phòng có liên quan : phòng Đăng ký - Thống kê, phòng đo đạc bản đồ… Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của Thị xã, các Phường, các xã nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội từ năm 2010 - 2013

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm 2010 - 2013

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến hoạt động VPĐKQSDĐ qua việc phỏng vấn trực tiếp cán bộ của VPĐK và các cá nhân, hộ gia đình đến thực hiện các giao dịch về đất đai và bất động sản Tổng số phiếu điều tra là 250 phiếu trên địa bàn 2 phường và 3 xã ( 07 phiếu cán bộ, 250 phiếu người đến thực hiện giao dịch )

Cá nhân trả lời phỏng vấn được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên

2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Nghiên cứu 3 xã (xã Tam Sơn, xã Phù Chẩn, xã Hương Mạc) và 2 phường(Phường Đông Ngàn và Phường Đình Bảng) trên 12 xã phường của thị xã

Từ Sơn Đây là các xã phường có tốc độ phát triển và đang phát triển đặc trưng, có nhu cầu giao dịch và đăng ký biến động lớn của thị xã Từ Sơn

2.3.4 Phương pháp so sánh, đánh giá

- Thực trang hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất được đánh giá thông qua việc so sánh kết quả hoạt động của văn phòng với chức năng nhiệm vụ được giao

Cụ thể với các công tác hoạt động:

+ Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận

+ Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất

+ Lập quản lý hồ sơ địa chính

- Hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ được đánh giá thông qua kết quả điều tra người đến làm thủ tục hành chính tại văn phòng, các tiêu chí đánh giá là:

+ Mức độ công khai thủ tục hành chính

+ Thời gian thực hiện các thủ tục

+ Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

+ Các khoản lệ phí phải đóng

Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn Được thực hiện với 250 phiếu với người đến làm thủ tục tại VPĐK

và 7 phiếu với cán bộ thuộc VPĐKQSDĐ thị xã Từ sơn

Thông qua đó có thể nhận định được về mức độ công khai, thời gian thực hiện, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ làm việc tại văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướng định tính Thông tin thu được từ điều tra xã hội học được xử lý chủ yếu theo hướng định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel Hệ thống hoá các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu

2.3.6 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh

Một số hình ảnh về công việc của VPĐK được minh họa bằng hình ảnh nhằm làm rõ các hoạt động và công việc của VPĐK thị xã Từ Sơn

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Từ Sơn

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thị xã Từ Sơn nằm ở phía Tây tỉnh Bắc Ninh, cách trung tâm tỉnh 13 km về phía Tây Nam, cách thủ đô Hà Nội 18 km về phía Đông Bắc, có tổng diện tích tự nhiên

6.133,23.ha, chiếm 7,45% diện tích tự nhiên của tỉnh, bao gồm 5 xã và 7 phường

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Phía Bắc giáp huyên Yên Phong;

- Phía Nam giáp huyện Gia Lâm- Thành phố Hà Nội;

- Phía Đông giáp huyện Tiên Du;

- Phía Tây giáp huyên Gia Lâm – Thành phô Hà Nội;