Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai 2013

Bất động sản theo quy định tại Điều 174, Bộ Luật Dân sự 2005 bao gồm Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; C

LÊ BÙI PHƯƠNG NHUNG

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

KHOA LUẬT

LÊ BÙI PHƯƠNG NHUNG

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS LÊ ĐÌNH NGHỊ

Hà Nội – 2015

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Lê Bùi Phương Nhung

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 5

1.1 Một số khái niệm 5

1.2.Tổng quan về chế độ sở hữu đất đai 10

1.2.1 Các chế độ, hình thức sở hữu đất đai 11

1.2.2 Một số vấn đề xung quanh quy ền sở hữu đất đai 13

1.3.Thực trạng sở hữu đất đai tại m ột số quốc gia trên thế giới 18

Chương 2 THỰC TRẠNG SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA 23

2.1.Sở hữu đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ 23

2.1.1 Sở hữu đất đai trước khi có Luâ ̣t Đất đai năm 1993 23

2.1.2 Sở hữu đất đai giai đoạn thi hành Lu ật Đất đai 1993 26

2.1.3 Sở hữu đất đai giai đoa ̣n thi hành Lu ật Đất đai 2003 29

2.1.4 Sở hữu đất đai theo Luật Đất đai 2013 32

2.1.5 Đánh giá chung về sở hữu đất đai theo pháp luật Việt Nam 37

2.2.Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai 42

2.2.1 Nhà nước quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 42

2.2.2 Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất 44

2.2.3 Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất 46

2.2.4 Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất 47

2.2.5 Nhà nước quyết định giá đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai 51

2.2.6 Nhà nước thực quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 54

2.2.7 Đánh giá thực trạng thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước 55

Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI 59

3.1 Những vấn đề cần chú ý 59

3.2 Một số kiến nghi ̣ hoàn thi ện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai 61 KẾT LUẬN 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

BLDS: Bộ luật dân sự

UBND: Ủy ban nhân dân

QH : Quốc hội

MỞ ĐẦU

Đất đai ở mọi quốc gia đều là tài nguyên thiên nhiên quý giá vì đó là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng lên cùng với sự phát triển của dân số và kinh tế Nước ta vốn là nước nước nông nghiệp, nông dân chiếm đại bộ phận trong dân cư, thì đất đai lại càng có vị trí quan trọng hơn trong đời sống kinh tế, xã hội

Bởi đặc tính không tự sản sinh thêm và truyền thống văn hóa coi đất đai nhà cửa là không gian sống thiêng liêng mà tại Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị vô cùng cao Hơn nữa, do lịch sử nước ta cũng như quá trình quản lý, sử dụng đất qua nhiều giai đoạn, qua nhiều thời kỳ với nhiều chính sách khác nhau, trong khi đó nguồn gốc và quá trình sử dụng đất rất khác nhau trong từng trường hợp cụ thể, như có trường hợp đất do ông bà tổ tiên để lại, có trường hợp Nhà nước giao đất, khai hoang, lấn chiếm, có trường hợp nhận chuyển nhượng…nên vấn đề sở hữu đất đai luôn là một vấn đề gây nhiều tranh cãi và có rất nhiều vướng mắc Nhất là trong giai đoạn phát triển kinh tế thị trường như hiện nay, đất đai đã được đưa vào lưu thông ngày một rộng rãi như một loại hàng hóa Vậy nên hệ thống chinh sách, pháp luật về đất đai cần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hơn để bắt kịp với sự phát triển của kinh tế, xã hội, nhất là trong lĩnh vực sở hữu đất đai

Hiện nay, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, điều này đã được khẳng định trong Hiến pháp và trong Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên vẫn có rất nhiều ý kiến đóng góp, đề xuất sửa đổi, hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với những cách tiếp cận khác nhau

Với những yêu cầu trên, người viết thấy cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu, hệ thống các tài liệu liên quan đến vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai Vậy nên người viết chọn đề tài: “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” để nghiên cứu sâu thêm về vấn đề này cũng như đề xuất những kiến nghị hoàn thiện

2 Tổng quan tài liệu

Khi nghiên cứu pháp luật xung quanh vấn đề sở hữu đất đai, người viết nhận thấy

đã có nhiều tác giả nghiên cứu về vấn đề này Một số tài tài liệu như:

- Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam- TS Lê Xuân Bá (chủ biên)- 2003

- Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam – PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam- 2003

- Về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam – Nguyễn Văn Khánh , Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16

- Quản lý đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử và những vấn đề đặt

ra trong giai đoạn hiện nay- TS Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật- ĐHQGHN,

02-2012

- Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất- Luận văn ThS.Luật – Nguyễn Thị Vân Anh- 2008

- Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản

tư theo pháp luật Việt Nam – Luận văn Ths Luật – Nguyễn Thị Thập – 2010

- Các bài viết bàn về sở hữu đất đai đăng trên tạp chí chuyên ngành đất đai (Tạp chí Địa chính, Tài nguyên và Môi trường)

- Tài liệu giảng dạy tại các trường đại học có liên quan đến vấn đề sở hữu đất đai như Giáo trình, bài giảng về pháp luật dân sự, đất đai của Đại học Luật Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội

- Tài liệu tham gia các hội thảo khoa học có liên quan đến các vấn đề thuộc nội hàm của khái niệm sở hữu đất đai như vấn đề giá đất, tài chính đất đai, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất do một số các cơ quan, tổ chức thực hiện (Tổng cục Quản lý ruộng đất, Tổng cục Địa chính, Bộ TNMT )

Như vậy trong thời gian gần đây chưa có công trình, đề tài nghiên cứu nào nghiên cứu chuyên sâu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà chỉ có một số bài viết, công trình nghiên cứu về vấn đề này trên các trang mạng thông tin đại chúng ở nhiều góc độ khác nhau: kinh tế, văn hóa, xã hội, chinh trị…tức là những nghiên cứu này chỉ nghiên

cứu về một khía cạnh của sở hữu toàn dân về đất đai mà không chuyên sâu hay toàn diện Đề tài “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” của người viết tiếp thu, kế thừa những nghiên cứu đã có và tiếp tục phát triển nghiên cứu một cách tương đối hệ thống về vấn đề này

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận xung quanh chế độ sở hữu toàn dân về đất đai qua các thời kỳ lịch sử

- Thực tiễn thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nghiên cứu về những bất cập và vướng mắc của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

- Nêu ra những phương hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai để phù hợp với sự phát triển của kinh tế, xã hội trong thời đại công nghiệp hiện đại như ngày nay

- Một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến vấn đề sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai

- Chính sách pháp luật về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử

- Những vấn đề đặt ra trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai hiện nay

- Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai để phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội hiện nay

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những vấn đề lý luận và thực tiễn trong pháp luật đất đai liên quan đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và đưa ra những phương hướng hoàn thiện

- Đề tài nghiên cứu một cách có hệ thống về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam

- Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn được nghiên cứu, xuất phát

từ thực tiễn thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong thời gian qua, Đề tài kiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

- Kết quả nghiên cứu của Đề tài có thể được làm tư liệu tham khảo cho những đối tượng có nhu cầu tìm hiều về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng như phương hướng hoàn thiện chế độ đó

Phù hợp với tính chất của chủ đề, nội dung và quy mô nghiên cứu, dự kiến các phương pháp nghiên cứu của luận văn chủ yếu sẽ dựa trên việc tập hợp và phân tích văn bản, tài liệu và số liệu

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài được chia thành ba chương như sau:

a Chương 1: Một số vấn đề lý luận về sở hữu đất đai

b Chương 2: Thực trạng sở hữu đất đai ở nước ta và kinh nghiệm nước

ngoài trong quản lý vả sử dụng đất đai

c Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chế

độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 1.1 Một số khái niệm

Khái niệm và đặc điểm của đất đai

Khái niệm về đất

Đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái Đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì trên đó cây cỏ có thể mọc được Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ Đất có độ phì ít hay nhiều và bao gồm các thành phần chất rắn, chất lỏng (dung dịch đất), chất khí và sinh vật (động, thực vật, vi sinh vật) Đất được phân loại theo kiểu phát sinh: Đất đỏ bazan; Đất phù sa, Đất phù sa cổ; Đất rừng xám; Đất pôtzôn; Đất mặn kiềm hay chua mặn,

vv Đất đồng bằng tuỳ thuộc các quy luật phân vùng theo địa giới; Đất miền núi chịu sự chi phối của độ cao Trong nông, lâm nghiệp, đất được phân hạng thành các loại theo khả năng sử dụng và yêu cầu bảo vệ đất: Đất rừng, Đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm, Đất chăn thả, Đất thổ cư, Đất chuyên dùng (cho giao thông, xây dựng, thuỷ lợi, khai khoáng, du lịch, vv.)…[33]

Theo Các Mác “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại; là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất; là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể.”

Theo cuốn Từ điển Luật học Black thì Đất có thể có hai nghĩa hẹp và nghĩa rộng Nghĩa hẹp[34] Đất chỉ là bề mặt hoặc lớp vỏ bao ngoài đất, không bao gồm các khoáng vật bên dưới hoặc cỏ cây bên trên nó Theo nghĩa rộng hơn[34], Đất không chỉ

là lớp vỏ, lớp bề mặt mà còn bao gồm tất cả những gì gắn liền với nó, bất kể do bản chất tự nhiên (như cây cối, nước) hay do sự tác động của con người (như những công trình xây dựng, tường rào) Từ định nghĩa trên ta có thể thấy sự phân biệt giữa “đất đai” trong phạm trù địa lý tự nhiên và “đất đai” trong phạm trù địa lý - kinh tế, gắn với hoạt động xã hội, sản xuất, kinh doanh của con người

Ở Việt Nam, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,

xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Bất cứ ai, trong bất cứ thời kỳ lịch sử nào đều cần sử dụng tới nguồn tài nguyên này

Đặc điểm của đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên không tái tạo được hay còn gọi là nguồn tài nguyên có thể bị cạn kiệt (Phân biệt với nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể tái tạo được như tài nguyên rừng, khoáng sản, hải sản,vv…)

Trong quá trình sử dụng, đất đai thường được chia nhỏ thành các lô, thửa đất hay khu đất rộng lớn phù hợp với từng mục đích sử dụng khác nhau Hơn nữa, đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được điều này có nghĩa là những lô, thửa đất hay khu đất được phân chia ra luôn có vị trí, tính chất địa lý khác nhau Không bao giờ

có hai lô đất, thửa đất trùng khớp nhau về mọi yếu tố, hay có thể nói rằng đất đai có tính độc nhất vô nhị (tính duy nhất)

Đất đai không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian Tuy nhiên, đất đai luôn cố định và ở mỗi vị trí khác nhau, đất đai có những lợi thế, khuyết điểm khác nhau vì vậy giá đất ở các vị trí khác nhau cũng khác nhau Ví dụ như đất đai ở các vùng đồng bằng hay các đô thị lớn luôn có giá cả cao hơn đất đai ở các vùng đồi núi hoặc vùng hẻo lánh, đó là do vị trí địa lý của đất đai quyết định sự màu mỡ của đất, những tiện nghi và cơ hội phát triển kinh tế

Đất đai là một loại tư liệu sản xuất tự nhiên đặc biệt, gắn liền với hoạt động của con người Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc chuyển mục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động

Ngày nay, khi kinh tế ngày càng phát triển, các quan hệ đất đai trở nên phong phú,

đa dạng hơn rất nhiều Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà càng quan trọng hơn khi đóng vai trò là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt

Khái niệm về tài sản

Tại Việt Nam vẫn chưa có một định nghĩa luật học về tài sản Theo quy định của

Bộ Luật Dân sự 2005, tại Điều 163 thì tài sản được liệt kê bao gồm vật, tiền, giấy

tờ có giá và các quyền tài sản Trong đó quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ (Điều 181) Bộ Luật Dân sự Pháp cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể về tài sản mà trực tiếp phân định tài sản thành bất động sản và động sản[9] Bộ Luật Dân sự 2005 cũng thiên về cách phân loại này Theo đó đất đai là một loại bất động sản và quyền

sử dụng đất là một loại quyền tài sản

Bất động sản theo quy định tại Điều 174, Bộ Luật Dân sự 2005 bao gồm Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác

- Thứ hai, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất sẽ làm phát sinh trên mảnh đất đó một quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất Quyền tài sản đó là quyền sử dụng đất, đây cũng là một loại tài sản và nó mang tính “động” hơn so với đất đai Quyền sử dụng đất có thể được giao dịch trên thị trường như những loại tài sản khác, dĩ nhiên những giao dịch này vẫn chịu

sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật nhưng chúng mang tính chất “tư”, tự do hơn Chính vì thế nên ở khía cạnh này, các quan hệ pháp luật phức tạp hơn và đang có rất nhiều vướng mắc cần được gỡ rối

Khái niệm sở hữu và sở hữu đất đai

Khái niệm sở hữu và quyền sở hữu

Ở bất kỳ xã hội nào, sở hữu luôn là vấn đề nền tảng quyết định sự phát triển của xã hội và nền kinh tế Trong thời gian qua, khi xây dựng pháp luật nước ta cũng rất chú

trọng tới vấn đề này, đặc biệt là với sự ra đời của Bộ Luật Dân sự 2005, Nhà nước ta

đã lập ra các chế định liên quan đến sở hữu như các hình thức sở hữu, địa vị pháp lý của chủ sở hữu… Vậy sở hữu là gì?

Sở hữu[33] là quan hệ xã hội phát triển trong lịch sử, biểu hiện đặc tính chiếm hữu của cải vật chất của xã hội bởi những thể nhân khác nhau (cá nhân riêng biệt, nhóm xã hội, nhà nước) Đối tượng sở hữu là toàn bộ những đồ vật lệ thuộc vào chủ thể nhất định (người sở hữu), nghĩa là tài sản phù hợp với thể nhân, vì thế quan hệ sở hữu cũng gọi là quan hệ tài sản, trong đó sở hữu về tư liệu sản xuất có ý nghĩa quyết định Các tác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin dùng hai cụm từ “chế độ sở hữu” và “hình thức sở hữu” đều đề cập đến điều cốt lõi: ai làm chủ tư liệu sản xuất Chế độ sở hữu thường được dùng để chỉ hình thức sở hữu phổ biến, thống trị trong xã hội; còn hình thức sở hữu dùng để chỉ hình thức biểu hiện cụ thể của chế độ xã hội Trong lịch sử, chung quy lại chỉ có hai chế độ sở hữu: chế độ công hữu và chế độ tư hữu; trong mỗi chế độ rất khái quát đó lại bao gồm các hình thức sở hữu cụ thể Hình thức sở hữu thể hiện đặc điểm quan trọng và cơ bản của một kiểu quan hệ giữa người và người trong việc nắm giữ tư liệu sản xuất hay của cải vật chất Hình thức sở hữu tư liệu sản xuất phản ánh đặc trưng của một kiểu quan hệ sản xuất Xã hội loài người đã trải qua năm hình thái kinh tế xã hội khác nhau, tương ứng có năm hình thức sở hữu đặc trưng:

sở hữu cộng sản nguyên thuỷ, sở hữu nô lệ, sở hữu phong kiến, sở hữu tư bản và sở hữu công cộng xã hội chủ nghĩa Các hình thức sở hữu luôn luôn vận động và phát triển, không cố định về số lượng Các tác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin còn cho rằng, nền kinh tế xã hội chủ nghĩa chỉ được xây dựng trên cơ sở chế độ công hữu

tư liệu sản xuất đơn nhất, không có vấn đề cơ cấu sở hữu tư liệu sản xuất và hình thức kinh tế nhiều thành phần Nhưng thực tiễn cho thấy, dưới chủ nghĩa xã hội, không chỉ tồn tại chế độ công hữu có hình thức khác nhau mà còn tồn tại hình thức kinh tế của chế độ sở hữu phi xã hội chủ nghĩa, nhất là ở những nước mà trình độ lực lượng sản xuất còn lạc hậu như Việt Nam

Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001) quy định nước ta có ba hình thức

sở hữu cơ bản: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (Điều 15) Hiến pháp năm 2013 hiện hành tuy không nêu rõ các hình thức sở hữu nhưng đã thể hiện sự ghi

nhận, tôn trọng sự đa dạng hình thức sở hữu, bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, các quyền về tài sản và sở hữu trí tuệ và tiếp tục khẳng định sở hữu toàn dân

về đất đai (Điều 53).Các hình thức sở hữu cụ thể là nhân tố quyết định hình thành nền kinh tế nhiều thành phần trong thời kì quá độ tiến lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta Quyền sở hữu[33] là chế định pháp lí quan trọng, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu (quan hệ giữa người với người về vật), xác nhận và bảo vệ các chủ sở hữu đối với những tư liệu sản xuất và sinh hoạt nhất định, quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt chúng Khái niệm quyền sở hữu được diễn đạt theo 2 nghĩa: nghĩa chủ quan và nghĩa khách quan Theo nghĩa khách quan đó là toàn bộ các quy định của nhà nước về vấn

đề sở hữu Hiểu theo nghĩa chủ quan đó là toàn bộ những hành vi mà chủ sở hữu được pháp luật cho phép thực hiện trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình theo ý muốn Quyền sở hữu bao giờ cũng gắn liền với chủ thể, vì vậy được coi là loại quyền tuyệt đối Nội dung của quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng không thể tách rời: quyền chiếm hữu tức quyền được giữ; quyền sử dụng tức là quyền được khai thác các thuộc tính hữu ích của tài sản; quyền định đoạt tức là quyền quyết định số phận pháp lí và thực tế của tài sản Ba quyền này thống nhất với nhau trong khái niệm quyền sở hữu

Quyền sở hữu gắn liền trực tiếp lợi ích của giai cấp thống trị Ví dụ: Giai cấp chủ

nô được nhà nước bảo vệ quyền sở hữu đối với toàn bộ tư liệu sản xuất xã hội kể cả bản thân người nô lệ Các loại quyền sở hữu được hình thành và phát triển, trên cơ sở các loại hình sở hữu

Trong trường hợp quyền năng chiếm hữu, sử dụng của chủ sở hữu tạm thời bị mất hoặc được chuyển cho người khác (trường hợp mất tài sản, trường hợp cho thuê nhà ), quyền sở hữu được Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam và các văn bản pháp luật khác quy định Cơ sở phổ biến nhất của việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sở hữu là lao động sáng tạo, mua bán, thừa kế, thanh lí, vv Khách thể của quyền sở hữu có thể bị hạn chế theo pháp luật của mỗi nước Ví dụ ở Việt Nam, quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai không được công nhận

Sở hữu và quyền sở hữu là căn cứ phát sinh các quyền khác như quyền sử dụng, quyền hưởng hoa lợi…và là nhân tố quyết định trong phát triển kinh tế và xã hội, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường tự do giao dịch, trao đổi tài sản như ở nước ta hiện nay

Khái niệm về sở hữu đất đai

Đất đai vốn là nguồn tài nguyên thiên nhiên giống như nước, không khí, mặt trời… Vậy con người sở hữu đất đai như một tài sản riêng có vô lý không? Về vấn đề này Mác có viết: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai Họ chỉ là những người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy, và quyền tư hữu ruộng đất là hoàn toàn vô lý Nói đến quyền tư hữu ruộng đất chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với người đồng loại của mình Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là

vô lý nhất[12]” Mặt khác Mác cũng viết: “Trong mỗi thời đại lịch sử, chế độ sở hữu đã phát triển một cách khác nhau và trong một loạt những quan hệ xã hội khác nhau Nếu như định nghĩa chế độ sở hữu như là một quan niệm độc lập, một phạm trù riêng biệt, một ý niệm trừu tượng và vĩnh viễn thì chỉ có thể là một ảo tưởng của khoa siêu hình học hay khoa pháp luật học mà thôi ” Do đó, khi nghiên cứu một chế độ sở hữu ruộng đất cụ thể cần phân tích kỹ điều kiện tồn tại của nó gắn với thời đại; không thể dùng quan niệm sở hữu của thời đại này để giải thích sự tồn tại của một chế độ sở hữu ruộng đất tồn tại ở một thời đại khác

Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai có những thay đổi phù hợp với từng thời kỳ lịch sử Hiện nay, Hiến pháp 2013, nối tiếp truyền thống từ Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và được cụ thể hóa qua các quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 (Điều 200) và Luật Đất đai 2013 (Điều 4) Dù vẫn còn tồn tại sự chênh lệch về thuật ngữ giữa hai đạo luật trên (sở hữu nhà nước - Bộ Luật Dân sự và sở hữu toàn dân - Luật Đất đai), tuy nhiên trong thời gian tới chắc chắc sẽ được các nhà làm luật sửa đổi và hoàn thiện

1.2 Tổng quan về chế độ sở hữu đất đai

1.2.1 Các chế độ, hình thức sở hữu đất đai

Như đã đề cập đến ở trên, chế độ sở hữu đất đai ở các quốc gia là khác nhau và phù hợp với điều kiện lịch sử, chính sách phát triển kinh tế-xã hội của quốc gia đó tại một thời điểm nhất định Chế độ sở hữu đất đai thường hình thành và thay đổi theo hình thái kinh tế xã hội và theo các hình thức sở hữu cụ thể như: Hình thức công hữu về đất đai, tư hữu về đất đai, đa sở hữu về đất đai, sở hữu toàn dân về đất đai

a Công hữu về đất đai

Từ thời kỳ cổ đại, chế độ công hữu về đất đai đã xuất hiện Thời kỳ này đất đai

là một trong những tài sản thuộc sở hữu cộng đồng (giống như gió, nước, không khí,vv…), của từng nhóm xã hội gắn bó theo cộng đồng

Lý thuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa lấy hạt nhận trung

tâm là xác định các quyền của chủ sở hữu đối với vật, chủ sở hữu vật có 3 nhóm quyền năng: (1) Nhóm quyền chiếm hữu vật (quyền nắm giữ, chi phối vật trong tay); (2) Nhóm quyền sử dụng vật (quyền khai thác, sử dụng vật); (3) Nhóm quyền định đoạt vật (quyền quyết định số phận pháp lý của vật) Các quyền năng này gắn liền với chủ sở hữu Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu vật cho người khác thì họ không còn các quyền năng này Do vậy, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm

ba nhóm quyền năng là quyền chiếm hữu đất đai (quyền nắm giữ đất đai); quyền sử dụng đất đai (quyền khai thác, sử dụng đất đai); quyền định đoạt đất đai (quyền

quyết định số phận pháp lý của đất đai) và hệ thống pháp luật của các nước đều có quy định cụ thể các quyền năng này

Lý thuy ết về sở hữu của Anh (trường phái lý thuyết về sở hữu Anglo Sac xong)

không chú trọng đến việc xem xét các quyền năng của chủ sở hữu mà đề cao tính kinh tế hoặc hiệu quả kinh tế được tạo ra từ quyền sở hữu, chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện các quyền năng đối với vật hoặc có thể gián tiếp thực hiện thông qua việc chuyển giao một số quyền năng của chủ sở hữu cho người khác thực hiện nhằm thu được lợi ích kinh tế tối đa Đất đai chủ yếu thu ộc về quyền sở hữu của Nữ hoàng (sở hữu danh nghĩa ) và cho t ổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, để thừa kế đất đai v v (sở hữu thực tế)

Hiện nay, hầu hết các nước tư bản đều chấp nhận chế độ tư hữu về đất đai, dĩ nhiên quyền sở hữu này có những hạn chế bởi những lý do công cộng Khi mới hình thành, người sở hữu đồng thời là người sử dụng đất nhưng do sự phát triển của nền kinh tế, dần dần người sở hữu và người sử dụng đất càng ngày càng tách biệt thông qua các giao dịch thuê mướn đất

Chế độ tư hữu về đất đai có những ưu điểm như tăng cường sự tự do trong trao đổi, chuyển nhượng từ đó thúc đẩy phát triển giao dịch về quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, tư hữu về đất đai đòi hỏi người dân phải có nhận thức lâu dài, hệ thống pháp luật và hệ thống cơ quan quản lý đất đai hoàn chỉnh, chuyên nghiệp Nếu không sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng phần lớn đất đai thuộc sở hữu của một số ít những người có tiềm lực kinh tế mạnh trong xã hội, dễ dẫn đến tình trạng gia tăng khoảng cách chênh lệch giàu nghèo và những xung đột xã hội

c Đa sở hữu về đất đai

Chế độ đa sở hữu về đất đai bao gồm hình thức sở hữu của nhà nước và sở hữu

tư nhân về đất đai Chế độ này tồn tại trong hầu hết các nước thừa nhận quyền tư hữu đất đai Nhà nước với vai trò điều tiết nền kinh tế và xã hội luôn cần sở hữu đất đai để làm nguồn dự trữ giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số

d Sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu toàn dân về đất đai được hình thành sau Cách mạng tháng Mười Nga (1917) ở Liên Xô Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C Mác, Ph Ăng-ghen, V.I Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất Trong tác phẩm “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga năm 1905 - 1907”, V.I Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình thức độc quyền trong nông nghiệp Theo ông, địa tô chênh lệch là kết quả của

sự hạn chế về ruộng đất Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh nghiệp tư bản vô luận là chế độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay không và hình thức chiếm hữu ruộng đất như thế nào đều có địa tô chênh lệch Ông viết: “Địa tô chênh lệch không tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn[16]”

Sau đó, các đảng Cộng sản và công nhân các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu

đã thực hiện quốc hữu hóa ruộng đất, thực hiện cải tạo xã hội chủ nghĩa trong nông nghiệp kéo theo chuyển biến sở hữu tư nhân về ruộng đất của nông dân thành sở hữu xã hội chủ nghĩa (hay sở hữu toàn dân) Khi Liên Xô tan rã thì các nước Đông

Âu lại đi tìm một chế độ mới cho vấn đề sở hữu đất đai

Chúng ta có thể thấy rằng, quyền sở hữu đất đai có tính độc lập tương đối với quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) và vì vậy người sử dụng đất đai vẫn thực hiện được lợi ích kinh tế của mình khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế

độ sở hữu nào Quyền sở hữu tư nhân về đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và do

đó cản trở việc giải phóng sức sản xuất trong nông nghiệp, từ đó làm giảm sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế Chế độ sở hữu về đất đai mang tính đa dạng bởi được quyết định trên các cơ sở của những điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phù hợp đối với từng quốc gia nhất định

1.2.2 Một số vấn đề xung quanh quyền sở hữu đất đai

a Quyền định đoạt đối với đất đai

Như các loại tài sản khác, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm đầy đủ ba quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Trong đó đáng nói tới nhất là

quyền định đoạt đối với đất đai vì quyền này thường tạo cho người ta cảm giác mơ hồ

và rất dễ nhầm lẫn với quyền sử dụng đất đai

Ở nước ta, quyền định đoạt theo quy định tại Điều 195, Bộ Luật Dân sự 2005 là

“quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó” Nhưng quyền nay là quyền năng chỉ chủ sở hữu mới có khả năng thi hành và nước ta lại không chấp nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai Trên thực tế, đại diện chủ sở hữu đất đai duy nhất hiện giờ - Nhà nước có một số hành động như thu hồi đất, định giá đất khi thu hồi rồi giao đất đã thu hồi cho chủ thể khác sử dụng,vv…rất giống như quyền định đoạt nhưng thực chất những hành động này chỉ là một cách sử dụng quyền sử dụng đất mà thôi Vì dù Nhà nước ta có quy hoạch và quản lý đất đai như thế nào, có những hành động, chính sách gì trong quá trình quy hoạch, quản lý đó thì cho đến cùng, đất đai vẫn

ở nước ta, trong biên giới lãnh thổ nước ta, lãnh thổ nước ta vẫn toàn vẹn

b Mua bán quyền sở hữu đất đai

Mua bán quyền sở hữu đất đai là một hình thức định đoạt đất đai Theo phân tích ở trên thì mua bán đất đai có thể phân thành hai cấp độ: Mức độ tuyệt đối và mức độ tương đối (hay mức độ hạn chế)

Mức độ tuyệt đối: Là việc bán quyền sở hữu một cách đầy đủ bao gồm ba quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Mức độ bán tuyệt đối liên quan đến chủ quyền quốc gia nên chỉ có Nhà nước mới có thể đại diện thực hiện giao dịch này

Mức độ tương đối: Là việc mua bán quyền sở hữu một cách hạn chế, tức là chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đất đai

Như vậy, đất đai là hàng hóa và quyền quản lý, sử dụng đất đai cũng là hàng hóa Hiện nay tại Việt Nam, thị trường bất động sản ngày một sôi động hơn và đối tượng chính giao dịch trên thị trường này chính là quyền sử dụng đất

c Giá trị đất đai ngày càng tăng

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu

tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đất đai là tài nguyên hạn chế, không tái tạo lại được, trong khi sự gia tăng dân

số là không ngừng, tuổi thọ con người ngày càng cao, nhu cầu về đất đai càng tăng lên

Hơn nữa, kinh tế và khoa học kỹ thuật phát triển, con người ngày càng tìm ra được nhiều cách thức khai thác và sử dụng đất đai Nếu như trước đây con người chỉ biết sử dụng đất đai để trồng cây lương thực thì ngày nay đất đai có thể dùng để trồng các loại cây công nghiệp có giá trị cao, dùng để xây nhà, khu công nghiệp, khu đô thị,vv….Sự mất cân bằng cung cầu này khiến cho giá đất vẫn không ngừng tăng lên, dần trở thành loại tài sản quý giá nhất của con người Và nếu như trước đây giá trị đất đai phụ thuộc chủ yếu vào chất đất như đất có phì nhiêu hay không, có gần hệ thống tưới tiêu thuận lợi cho việc canh tác hay không thì ngày nay giá trị của đất đai chủ yếu dựa vào vị trí như đất ở thành phố lớn hay nông thôn, đất ở ngoại thành hay trung tâm thành phố… Nước ta là một nước có tốc độ phát triển nhanh chóng dẫn đến biên độ giao động giá trị đất đai ngày càng tăng nhất là tại các vùng nông thôn đang dần đô thị hóa Điều này khiến cho các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp và khó giải quyết hơn

d Quyền của người nước ngoài đối với đất đai

Hiện nay, sự giao lưu thương mại, văn hóa giữa các quốc gia trên thế giới ngày càng phát triển, vậy nên không lạ lùng gì khi dân cư giữa các quốc gia cũng có sự giao lưu Điều này làm nảy sinh một vấn đề, đó là quyền của người nước ngoài đối với đất đai Tùy thuộc vào quan điểm chính trị, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa và lịch sử hình thành, phát triển của từng quốc gia mà mỗi nước có một quan điểm khác nhau về vấn đề trên và quan điểm này được cụ thể qua pháp luật từng nước Nhưng nhìn chung

ta có thể phân thành hai nhóm: Các nước cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai và các nước không cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai

- Các nước cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai

Một số nước tư bản chủ nghĩa công nhận quyền tư hữu đất đai có cho phép công dân nước ngoài sở hữu đất đai để thu hút đầu tư và thu hút lao động có trình độ cao Tuy nhiên, nhiều nước vẫn hạn chế trao quyền sở hữu và sử dụng đất cho người nước ngoài bởi nhiều mục tiêu chính sách như: bảo đảm an ninh quốc phòng, phòng ngừa sự thống trị của kinh tế nước ngoài, hạn chế đầu cơ đất đai của người nước ngoài, giám sát lượng FDI và hướng đầu tư nước ngoài…ví dụ, Nga, Croatia, Ucraina (cấm mua bán đất nông nghiệp), Mỹ (cho phép người nước ngoài mua bất

động sản nhưng có hạn chế nhất định về nguồn tiền mua đất, mục đích sử dụng ), Singapore (chỉ cho phép mua nhà tầng 6 trở lên)

Một số nước trao quyền cho người nước ngoài dựa trên sự có đi có lại giữa hai nước, như pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với công dân các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự)

Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa[5]

- Các nước không cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai

Một số nước không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai như: Việt Nam, Trung Quốc, một số nước Châu Phi…

Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá 99 năm Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia Và ở một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài

Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sở hữu công cộng (freehold land) Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh

Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thông qua việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu công cộng) Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay Đất của nhà nước có thể chuyển đỏi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng (và có thể đăng ký) Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài, hoặc những công ty mà người nước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng Đối với việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng.

Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể tiếp cận trực tiếp với đất đai” Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm

Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê trong thời gian từ 20 đến 45 năm[5]

Theo pháp luật Việt Nam hiện nay thì người nước ngoài không được sở hữu đất đai nhưng được sử dụng đất theo các nhóm đối tượng sau:

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất và xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền, sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất (Điều 182, Luật Đất đai 2013); Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của phá luật; Doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quy đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 159, Luật Nhà ở 2014)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất,

tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 174, Luật Đất đai 2013)

Liên quan đến an ninh quốc phòng và sự toàn vẹn lãnh thổ, sở hữu đất đai luôn

là một vấn đề được các quốc gia coi trọng Mỗi quốc gia, tùy theo sự phát triển của nền kinh tế và sự phát triển của văn hóa xã hội mà có những quy định riêng về sở hữu đất đai cho phù hợp với thể chế, định hướng phát triển quốc gia mình Cụ thể như sau:

Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)

Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp[5] Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật) Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc quyền

sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước

Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu nhà nước và thứ hai là đất đai thuộc sở hữu tư nhân Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà n bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương

Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà Liên bang bảo hộ Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước Liên bang và chính quyền các bang

Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Các giao dịch về đất được tiến hành

thông qua thị trường Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng

Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành sở hữu tư nhân, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước

Tại Mỹ, bên cạnh việc thừa nhận quyền sở hữu đất đai và lợi ích liên quan của

tư nhân đối với đất đai, Chính phủ Mỹ vẫn xác định đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước, trong mỗi bang có đất thuộc sở hữu của chính quyền bang, song trong các bang đó cũng có đất thuộc sở hữu liên bang Việc sử dụng đất của bang mà lấy vào phần đất thuộc quyền sở hữu và quản lý của nhà nước liên bang thì chính quyền bang vẫn phải được sự đồng ý của chính quyền liên bang thông qua vai trò của Cục quản lý đất đai Mỹ

Chế độ sở hữu đất đai tại một số nước Đông Âu và Liên bang Nga

Đối với các nước Đông Âu, đặc điểm chung trong giai đoạn trước chuyển đổi

1989 là đều có chế độ công hữu về đất đai, khu vực nông trang tập thể quy mô lớn Tập thể hoá được áp đặt dựa trên một niềm tin về sự vượt trội của các nông trang quy mô lớn và tính hiệu quả theo quy mô hiển nhiên của chúng, coi đó là cách để tiếp cận được vốn và khắc phục được những sự không hoàn hảo của thị trường trên lĩnh vực đất đai Thực tế cho thấy, kết quả cụ thể đã không như mong muốn Vì thế cải cách ruộng đất và tái cơ cấu khu vực ruộng đất nông nghiệp đã trở thành một phần then chốt trong quá trình tư nhân hoá sang nền kinh tế tư bản giai đoạn cuối thế kỷ XX tại các quốc gia Đông Âu Quá trình tư nhân hoá đất đai được lựa chọn

và chế độ đa sở hữu, trong đó có tư hữu về đất đai được xác định là ưu tiên trong việc định hướng cải tổ chế độ sở hữu đất đai Cấu trúc sở hữu tập thể về đất đai về

cơ bản bị phá vỡ, hoặc có duy trì, nhưng hiệu quả còn hạn chế Nhìn chung, phần lớn các nước XHCN Đông Âu (cũ) đều chuyển sang chế độ đa sở hữu với việc thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai và đã tư nhân hoá ruộng đất bằng cách hoàn trả chúng cho chủ cũ bằng các mảnh đất thực sự[4]

Tuy nhiên, vẫn có những ngoại lệ, chẳng hạn như ở Ucraina, Hiến pháp năm

1996 của Ucraina vẫn tiếp tục quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Hiến pháp Ucraina quy định đất đai, tài nguyên trong lòng đất, không khí, nước và các nguồn

tài nguyên tự nhiên khác trong phạm vi lãnh thổ Ucraina, các nguồn tài nguyên tự nhiên trong thềm lục địa, vùng đặc quyền kinh tế, là thuộc quyền sở hữu của nhân dân Ucraina Quyền sở hữu thay mặt/đại diện nhân dân Ucraina được thực hiện bởi các cơ quan quyền lực nhà nước và các cơ quan của chính quyền tự quản địa phương trong khuôn khổ do Hiến pháp quy định[10], Hiến pháp Ucraina cũng khẳng định rõ đất đai là tài sản quan trọng, mang tính chất nền tảng của quốc gia và được đặt dưới sự bảo vệ đặc biệt của quốc gia Quyền sở hữu đất đai được bảo đảm Trên nền tảng đó, Hiến pháp quy định ba loại hình sở hữu đất đai: công dân, tập thể

và Nhà nước theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu đất đai đều phải tuân thủ nguyên tắc quyền đi liền với trách nhiệm, nghĩa vụ; việc thực thi quyền sở hữu không được xâm hại đến quyền và lợi ích của người khác và của xã hội Về các loại hình sở hữu đất đai, có ý kiến cho rằng ở Ucraina, trên thực

tế, hình thức sở hữu tập thể đối với đất đai hầu như không tồn tại; có một số hạn chế đối với pháp nhân, cá nhân nước ngoài, như quy định các chủ thể này không được sở hữu đất nông nghiệp Bên cạnh đó, Nhà nước có những quy định nhằm kiểm soát chặt chẽ vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là đất nông nghiệp sang mục đích khác; quy định về những giới hạn về diện tích trong việc chuyển nhượng đất nông nghiệp v.v…

Cũng theo xu hướng trên, chế độ đa sở hữu về đất đai cũng được xác lập ở Liên bang Nga Hiến pháp Liên bang Nga hiện hành quy định đất đai và các nguồn tài nguyên tự nhiên khác có thể là đối tượng thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước và các hình thức sở hữu khác Tuy nhiên, có đánh giá cho rằng việc chuyển đổi sang hình thức đa sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân đối với đất đai và các nguồn tài nguyên tự nhiên khác ở Liên bang Nga là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc những nguồn lực quan trọng về đất đai, tài nguyên tự nhiên tập trung vào trong tay một bộ phận nhỏ, thúc đẩy phân cực xã hội, gây tác động, ảnh hưởng tiêu cực đến vấn đề bảo đảm công bằng xã hội ở Liên bang Nga

Chế độ sở hữu đất đai tại một số nước Châu Á

Tại Trung Quốc[2]: Từ năm 1954 trở về sau, Trung Quốc có chế độ đa sở hữu gồm sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập thể Nhà nước cấp đất cho các cơ quan,

đơn vị trong bộ máy Đảng, chính quyền, đoàn thể, các doanh nghiệp làm nhiệm vụ công ích, các nông, lâm trường quốc doanh và các đối tượng này chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước xuất nhượng đất có thu tiền cho một số đối tượng thì đối tượng này có quyền bán, chuyển đổi, tặng cho trong thời hạn được thụ nhượng, cho thuê lại đất, thế chấp, góp vốn, được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất phục

vụ lợi ích công cộng Đất thuộc sở hữu tập thể được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể, nhưng không được xuất nhượng, chuyển nhượng hoặc cho thuê để xây dựng phi nông nghiệp, giao khoán cho nông dân để sản xuất

Ở các nước khu vực Đông Nam Á ( ASEAN)[5], đa số các nước áp dụng chế độ đa

sở hữu đất đai như: Đông Timo, Campuchia, Brunây, Indônexia, Malaixia, Singapore, Thái Lan Đặc biệt trong đó có Brunây và Campuchia tồn tại sở hữu Quốc vương Một

số nước chỉ chấp nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là Lào, Việt Nam và Myanma Trong đó Lào và Việt Nam thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong khi Myanma thực hiện chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Tổng kết

Như vậy, chế độ sở hữu đất đai trên thế giới hiện nay có thể được chia thành 2 nhóm chính là nhóm các nước chỉ chấp nhận một hình thức đất đai duy nhất và

nhóm các nước chấp nhận đa sở hữu về đất đai

Dù khác nhau về hình thức sở hữu nhưng giữa quy định của các quốc gia về sở hữu đất đai vẫn có những điểm tương đồng[7]

- Về quyền của Nhà nước: Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều quy định cho Nhà nước những đặc quyền như quy định mục đích sử dụng đất, lập kế hoạch quy hoạch đất đai, thu hồi đất vì mục đích công cộng, phát triển kinh tế xã hội Dĩ nhiên ở các nước công nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai, người dân sẽ có nhiều quyền lợi hơn như được đền bù trên mức giá thị trường, kiện lên Tòa án để phân xử và tuân theo phán quyết cuối cùng của Tòa

- Về quyền của người sử dụng đất và quyền của chủ sở hữu tư nhân đối với đất đai

Ở các nước thừa nhận quyền tư hữu với đất đai thì đất đai được coi là một phần trong khối tài sản của người dân, do vậy quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai không chỉ được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai mà còn được quy định trong các luật tài sản hoặc luật dân sự Quy định về quyền của người sử dụng đất ở các nước chỉ công nhân sở hữu toàn dân về đất đai và các nước chỉ công nhận

sở hữu nhà nước về đất đai có khá nhiều điểm tương đồng, người dân đều được công nhận là người sử dụng đất với các quyền luật định như được chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho,…

- Hầu hết các quốc gia đều có quy định về thuế, phí và các khoản thu khác từ đất đai (có 52 nước trên tổng số 80 nước được nghiên cứu có quy định về thuế, phí và các khoản thu về đất đai)[5] Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng bất động sản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …) Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: luật thuế đất đai năm 1992 của Lithuania; luật thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật thuế đất năm 1993 của Estonia

… Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp, phí giám định về đất… Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật Đặc biệt, qua nghiên cứu cho thấy tại luật giá trị gia tăng của đất năm 1980, của Srilanka có quy định một loại phí là “phí giá trị đất được tăng lên do các điều kiện của địa phương” Loại phí này để xác định cho những khu vực mà giá trị của đất được tăng lên do kết quả của các hoạt động xây dựng, các hoạt động cải thiện hiệu quả của các dự án phát triển ở địa phương tạo ra và chủ sở hữu đất, người sử dụng đất phải trả thêm một khoản phí do các hoạt động này mang lại Ở Việt Nam, loại phí này hiện chưa có quy định

Chương 2 THỰC TRẠNG SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA

Sở hữu đất đai trước năm 1945

Trong thời kỳ phong kiến , nước ta tồn ta ̣i 3 hình thức sở hữu đất đai : Sở hữu nhà nước; sở hữu cô ̣ng đồng; sở hữu tư nhân

Sở hữu nhà nước về đất đai gắn liền với sự ra đời của nhà nước phong ki ến, nhằm khẳng định chủ quyền của các nhà nước phong kiến trung ương tập quyền Việt Nam với các nước láng giềng, để chính quyền phong kiến trung ương thâu tóm quyền lực thống nhất và tập trung Nhà nước phong kiến quản lý đất đai theo lãnh thổ gắn với yêu cầu chống giặc ngoại xâm và phòng chống thiên tai Nhà nước là lực lượng đứng lên trên để điều hòa mọi xung đột giai cấp trong xã hội, đóng vai trò tổ chức và hỗ trợ khai phá đất hoang và kiến thiết các công trình thủy nông, trị thủy, điều hòa cuộc sống cho nhân dân nhằm bảo vệ nền sản xuất nông nghiệp trồng lúa nước, xây dựng sức mạnh đoàn kết dân tộc trong các cuộc đấu tranh chống ngoại xâm, giành và giữ nền độc lập

Sở hữu cô ̣ng đồng về đất đai được thiết lâ ̣p trên nền tảng hê ̣ thống làng , xã v ới những quy tắc, phong tục, tập quán riêng Do vậy, để không gây ra sự bất ổn định trong xã hội hoặc mất chỗ dựa trong việc đối phó với nguy cơ xâm lược của các thế lực bên ngoài, chính quyền trung ương duy trì hình thức sở hữu cộng đồng về đất đai thông qua việc cho phép mỗi làng, xã đều sở hữu một số ruộng đất riêng để cho cấy rẽ thuê lấy hoa lợi phục vụ vào các công việc chung của cộng đồng như lễ hội, đình đám Sở hữu tư nhân về đất đai nhằm mu ̣c đích để khao thưởng cho các vương tôn , công

tử, quan lại, binh lính có công chống ngoại xâm, các nhà nước phong kiên đã lấy một phần đất của mình chia cho tầng lớp quan lại, quý tộc, đặc biệt, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai phát triển mạnh mẽ ở thế kỷ 17, 18 khi các nhà nước phong kiến trung ương tập quyền suy yếu

Ngoài ra, dưới thời thuộc địa của thực dân Pháp, nước tatồn tại 2 hình thức sở hữu nhà nước về đất đai và sở hữu tư nhân về đất đai, trong đó phát triển chế độ sở hữu lớn

về ruộng đất ở Nam Kỳ và chế độ công điền, chế độ sở hữu nhỏ về ruộng đất ở Bắc Kỳ

và Trung Kỳ

Sở hữu đất đai tư ̀ Cách m ạng tháng 8/1945 đến năm 1954

Cách mạng tháng 8/1945 thành công, Hiến pháp 1946 ra đời khẳng định quyền

tư hữu về tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm (Điều thứ 12) Thời kỳ này,

tuân theo khẩu hiệu “Độc lập dân tộc và người cày có ruộng” Nhà nước thực hiện

chính sách giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ Về sau nền kinh tế Việt Nam phát triển theo hướng tập trung, bao cấp dẫn đến tư hữu về đất đai ngày càng ít hơn và phát triển theo hướng sở hữu tập thể

Sở hữu đất đai từ năm 1954 đến năm 1980

Ở miền Bắc, Quốc hội ban hành Hiến pháp 1959, trong đó có thiết lập thêm hình thức sở hữu tập thể (Điều 11) về đất đai Chính sách, pháp luật đất đai giai đoạn này quy định đất sản xuất nông nghiệp giao cho hợp tác xã tổ chức sản xuất Trong thời kỳ hợp tác hóa nông nghiệp đẩy tới đỉnh cao theo chủ trương của Đảng, pháp luật dất đai

đã có sự thay đổi cơ bản là từ tư hữu hóa chuyển dần sang công hữu hóa Tuy nhiên, với cách thực hiện dồn dập, khẩn trương và không có lộ trình rõ ràng đã gây ra những tổn thất lớn cho nền kinh tế: sản xuất bị đình trệ trong một thời gian dài và không thuyết phục được lòng dân, không chứng minh được trọn vẹn những ưu điểm của chế

độ công hữu về ruộng đất, đời sống người nông dân khó khăn

Riêng Miền Nam trong thời kỳ từ năm 1954 đến năm 1975 tồn tại hai chính sách ruộng đất khác nhau là Chính sách ruộng đất của chính quyền Cách mạng và Chính sách ruộng đất của ngụy quyền Sài Gòn Tuy nhiên, do chiến tranh kéo dài

và ác liệt nên chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng chỉ thực hiện được

ở vùng giải phóng

Sau khi giải phóng miền Nam thống nhất đất nước, Nhà nước ta không tiến hành cải cách ruộng đất mà đưa mô hình hợp tác xã, tập thể hóa và các vùng nông

thôn miền Nam Tuy nhiên chính sách này cũng không phát huy được hiệu quả, dẫn đến sản xuất trì trệ, khủng hoảng kéo dài

Sở hữu đất đai từ năm 1980 đến năm 1986

Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Hiến pháp 1980 Theo đó, 4 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc) ở Hiến pháp1959 được gộp làm một, đó là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà nước thống nhất quản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù hợp

Từ việc thừa nhận sự tồn tại của kinh tế nhiều thành phần, pháp luật đất đai quy định tập trung quản lý đất đai trong các hợp tác xã nông nghiệp, giao diện tích ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm và người lao động sử dụng để thực hiện sản lượng khoán, tránh để đồng ruộng bị chia cắt manh mún Từ việc thừa nhận sự tồn tại của kinh tế gia đình xã viên, pháp luật cho phép các hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà hợp tác xã, nông, lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất, cho phép hộ xã viên được mượn đất của hợp tác xã để sản xuất

Ở miền Nam, việc điều chỉnh ruộng đất, tập thể hóa về ruộng đất, hỗ trợ những nông dân nghèo mới được chia ruộng đất để có điều kiện sử dụng ruộng đất có hiệu quả, phát triển sản xuất, cải thiện đời sống, kết hợp xây dựng tập đoàn sản xuất và thực hiện khoán sản phẩm đã được triển khai rộng khắp

Tuy nhiên, trong giai đoạn này nhà nước ta chỉ chú trọng giải quyết các quan hệ lien quan đến đất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã mà không chú trọng đến các loại đất khác như khu dân cư, đô thị… thành ra quyền lợi của người sử dụng đất trên thực

tế vẫn chưa được đảm bảo

Sở hữu đất đai từ năm 1986 đến năm 1993

Luật Đất đai 1987 là văn bản đầu tiên thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI (Đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa) với nội dung chủ yếu như quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 1); Quy đi ̣nh 7 nhiê ̣m vu ̣ của nhà nước trong quản lý đất đai; Phân loa ̣i đất thành 5 loại và quy định về chế độ sử dụng các loại đất

Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đó khi soạn luật Nội dung đổi mới của Luật Đất đai 1987 còn rất thận trọng, thực hiện từng bước chậm, chủ yếu là mang tính thăm dò, thí điểm Việc tính thuế trong giao dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị; chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, vấn đề phát triển kinh tế trong điều kiện

mở cửa hội nhập với kinh tế thế giới còn bị hạn chế rất lớn; chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ nét, đặc biệt là giá đất; chưa có những điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trong những chính sách cũ, trong việc thay đổi quy hoạch, thay đổi kết cấu hộ nông dân trong nông thôn; mới tập trung chủ yếu vào việc xử lý đối với đất nông – lâm nghiệp; chưa cho phép người sử dụng đất dịch chuyển quyền sử dụng đất, dù thực tế giai đoạn này vẫn tồn tại tình trạng nhân dân “tự chuyển nhượng đất đai” cho nhau núp dưới dạng mua bán tài sản trên đất Luật thể hiện việc quản lý Nhà nước về đất đai mang nặng tính hành chính, chưa thể hiện yêu cầu quản lý Nhà nước về mặt kinh tế Hơn nữa, pháp luật thiếu quy định biện pháp bảo đảm trong việc thi hành pháp luật đất đai, nên việc thực hiện pháp luật không nghiêm, quản lý thiếu chặt chẽ Nhiều nơi diễn ra tình trạng giao đất trái thẩm quyền, sử dụng đất đai sai mục đích khiên nhân dân rất bất bình

Năm 1992, Quốc hội đã thông qua Hiến pháp, trong đó khẳng định một lần nữa đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17, Hiến pháp 1992), Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992), đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Trên cơ sở của Hiến pháp 1992, Nhà nước đã có chủ trương sửa đổi Luật Đất đai năm 1987 và thay thế bằng Luật Đất đai 1993 với những đổi mới quan trọng và được thể hiện tập trung ở một số nội dung như:

- Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất

- Quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh

- Đổi mới quản lý Nhà nước về đất đai như trong việc phân công và phân cấp, phân loại đất nhằm giảm phiền hà cho người sử dụng đất và tăng trách nhiệm cho chính quyền cơ sở

- Đổi mới chế độ sử dụng các loại đất

Để khắc phục một số điểm chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể trong Luật Đất đai năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, tạo một bước hoàn thiện pháp luật về đất đai nhằm khắc phục những cản trở, ách tắc trong quản lý và sử dụng đất, góp phần giải phóng năng lực sản xuất, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về sử dụng đất, tạo điều kiện phát triển kinh tế với một

số nội dung cụ thể như: Quy định rõ các hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền

sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được trả tiền thuê đất toàn

bộ một lần, cho thuê đất được trả tiền thuê đất nhiều lần, cho thuê đất được trả tiền thuê đất hàng năm, nhận quyền sử dụng đất từ người khác; Quy định rõ các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất; Mở rộng các quyền cho người sử dụng đất

Tiếp tục thể chế tinh thần đổi mới chính sách đất đai của Đảng (Đại hội Đảng lần thứ IX, năm 2001 đã thông qua Báo cáo Chính trị, trong đó nêu rõ định hướng phát triển: Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư), Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 với các nội dung chủ yếu như:

- Phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho chính quyền địa phương

- Sửa đổi quy định về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được sửa đổi không giao cho các Bộ, ngành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng của ngành mình, mà phải gắn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh để tổng hợp lên

cả nước, riêng việc lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai vào mục đích quốc phòng an ninh do tính chất đặc biệt của nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, nên vẫn được giữ nguyên như Luật Đất đai năm 1993; kế hoạch phát triển kinh tế xã hội gắn với kế hoạch sử dụng đất đáp ứng với yêu cầu cải cách hành chính, đồng thời gắn quy hoạch ngành với quy hoạch lãnh thổ

- Quy định cụ thể về việc xác định giá đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

- Bổ sung quy định về thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản hoặc trồng cây lâu năm gắn với chuyển dịch cơ cấu kinh tế với chuyển mục đích sử dụng đất để tạo điều kiện cho người sử dụng đất chủ động trong sản xuất kinh doanh, đồng thời vẫn đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước theo quy hoạch, kế hoạch

- Tiếp tục mở rộng các quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cho thống nhất với pháp luật về đầu tư, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài

về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Sau 10 năm thực hiện, Luật Đất đai 1993 với 2 lần sửa đổi, dần trở nên lỗi thời với những hạn chế như:

- Pháp luật về đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai chưa được thể hiện đầy đủ

- Pháp luật về đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách có hiệu quả những vấn đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong thời kỳ đổi mới

- Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả Luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được đề cập, điều chỉnh còn ít; chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và bất động sản khác, về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, về định hướng và kiểm soát có hiệu quả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, về chuyển mục đích sử dụng đất

- Pháp luật về đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai, cũng như những vấn đề mới nảy sinh Trong thực tế, vấn đề đòi lại nhà, đòi lại đất vẫn tiếp tục xảy ra và còn có nhiều ý kiến khác nhau trong xử lý Tình trạng vi phạm pháp luật, khiếu nại về đất đai vẫn tiếp tục và là vấn đề bức xúc, chưa có các quy định và chế tài cần thiết để giải quyết

- Nhiều nội dung của pháp luật đất đai mới dừng lại ở mức độ quy định về nguyên tắc quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, cồng kềnh, nhiều tầng nấc và kém hiệu lực[3]

2.1.3 Sơ ̉ hữu đất đai giai đoa ̣n thi hành Luật Đất đai 2003

Năm 2003, để tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, Quốc hội

đã ban hành Luật Đất đai 2003, trong đó nội dung căn bản như sau:

- Quy định rõ ràng hơn về chế định sở hữu đất đai Điều 5, Luật Đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quy định

cụ thể về quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai (quyết định mục đích sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất; quyền hưởng lợi từ đất đai ) và quy định quyền của người sử dụng đất Luật Đất đai 2003 đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa

vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai

- Quy định về quy hoạch sử dụng đất, chính sách tài chính đất đai, giá đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quy định chế độ sử dụng các loại đất để khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn, từng bước đã trở thành nguồn nội lực to lớn; bảo vệ đất canh tác, nhất là đất trồng lúa, góp phần bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và môi trường sinh thái

- So với các quy định của Luật đất đai năm 1993, quy định của Luật Đất đai 2003 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai Mọi việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều được phân cấp cho chính quyền địa phương nhằm giảm bớt những công việc có tính chất sự

vụ của Chính phủ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương trong việc thu hút các dự án đầu tư, nâng cao trách nhiệm của địa phương trong, việc quản lý, sử dụng đất đai

- Luật Đất đai 2003 tăng cường vai trò giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân

Cụ thể, Luật quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc

có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết Việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở 2 cấp, trong đó cấp thứ 2 là cấp giải quyết cuối cùng Như vậy, một mặt đảm bảo quyền của công dân, mặt khác xác định rõ phạm vi, chức năng, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Toà án nhân dân và cơ quan hành chính các cấp

- Luật Đất đai 2003 dành một chương quy định về các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất theo cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục không kéo dài nhằm đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính theo tinh thần chỉ đạo của Chính phủ

- Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được

cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ, từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý điều tiết của Nhà nước

- Hoàn thiện bộ máy, tổ chức, phân công, phân nhiệm cho các ngành, các cấp cho đến việc tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai với sự tham gia của các cơ quan Đảng, chính quyền, đoàn thể và nhân dân góp phần lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai

Như vậy, trong các vấn đề đổi mới của Luật Đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993 vấn đề đổi mới về nội dung quản lý nhà nước về đất đai được chú trọng nhất Luật đất đai lần này đã sửa đổi, bổ sung các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cho đầy đủ và hoàn thiện hơn, phù hợp với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Mặc dù đạt được nhiều thành tựu quan trọng, tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 còn nổi lên một số tồn tại, bất cập chủ yếu như sau[4]:

- Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Mặt khác, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với qui định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương Công tác thanh tra, giám sát thi hành pháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm

- Nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà thể hiện tập trung nhất là ở khâu quy hoạch sử dụng đất Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp Nhiều diện tích đất bị thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư nhưng tiến

độ đầu tư chậm, còn để hoang phí đất đai, gây nhiều bức xúc trong xã hội Nhiều địa phương chưa quan tâm thực hiện cơ chế tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập Quy hoạch sử dụng đất chất lượng chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu Đăng ký đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động làm chưa tốt

- Các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền định đoạt của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai và chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyền Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm

- Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn chưa

đáp ứng được yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài; nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được thi hành; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp

- Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất còn bộc lộ những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến Tình trạng đầu cơ đất đai còn xảy ra đẩy giá đất tăng cao đã có tác động không nhỏ đến

ổn định kinh tế vĩ mô Chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở, đất ở của các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại đô thị còn chậm Chính sách thuế chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết thị trường bất động sản

- Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài; một số địa phương còn quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cho người dân và doanh nghiệp; chưa gắn việc thực hiện quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục về đầu tư và xây dựng; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục chưa tốt

- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở Đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai còn hạn chế

2.1.4 Sở hữu đất đai theo Luật Đất đai 2013

Kết quả tổng kết gần 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã chỉ ra những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật về đất đai Mặt khác, để thể chế hóa những quan điểm, chủ trương, chính sách lớn của Đảng đã được nêu trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI, Kết luận số 22-KL/TW ngày 25 tháng 5 năm 2012 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đòi hỏi phải sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 một cách toàn diện theo hướng:

- Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế; khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối

đa tiềm năng, nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội

- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; tăng cường vai trò của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai từ Trung ương đến cơ sở

- Cải cách thủ tục hành chính về đất đai vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên đất vừa bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch, thuận tiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và giám sát việc thực hiện của các cơ quan nhà nước nhằm hạn chế tham nhũng, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai

- Giải quyết các vướng mắc, bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai, giảm khiếu kiện

sử dụng đất (Điều 35), nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Luật quy định chi tiết và đầy đủ hơn về thu hồi đất, bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất So với Luật Đất đai năm 2003, Điều 61 và 62 đã quy định cụ thể

về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội Luật Đất đai năm 2003 chỉ có hai điều quy định về bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường thì nay nội dung này được thể hiện trong một Mục gồm 14 Điều với các nội dung được quy định theo hướng từ nguyên tắc chung đến chi tiết

- Sửa đổi quy định về nguyên tắc định giá đất theo hướng định giá đất theo mục đích

sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị

quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của Luật Đất đai; phù hợp với giá đất phổ biến có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công khi người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phù hợp với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất; các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế,

xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm định giá thì có mức giá như nhau (Điều 112)

- Luật có bổ sung thêm nhiều quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, giải quyết được nhiều vướng mắc nhất

là với trường hợp trên một bất động sản có nhiều chủ sở hữu khác nhau

- Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà

áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

- Điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này là đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân

- Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và

điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện

Tuy nhiên, theo Báo cáo “Công tác Quản lý Nhà nước về đất đai năm 2014, 6 tháng

đầu năm 2015 và tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai và những vấn đề cần giải quyết tháo gỡ” ban hành ngày 20/07/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì sau hơn

một năm thi hành Luật Đất đai 2013 còn gặp những khó khăn sau:

- Tại nhiều địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về điều kiện để được giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai còn lúng túng

- Công tác bồi thườ ng, giải phóng mặt bằng vẫn còn kéo dài , làm ảnh hưởng đến tiến

độ triển khai của các công trình, dự án; viê ̣c khiếu na ̣i, khiếu kiê ̣n liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn xảy ra và khá phổ biến

- Mặc dù đã đạt theo yêu cầu của Quốc hội nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên

cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có toạ độ còn đạt thấp Kết quả đo đạc bản

đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận chưa kịp thời đưa vào cơ sở dữ liệu đất đai để quản lý, vận hành và khai thác sử dụng Mục tiêu xây dựng mỗi tỉnh, thành phố một

mô hình cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh của một đơn vị cấp huyện để làm mẫu chưa được hoàn thành Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Một số nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảo cho việc vận hành hệ thống thông tin đất đai, do đó cơ sở dữ liệu không được vận hành khai thác sử dụng, dẫn tới cơ sở dữ liệu không được cập nhật biến động thường xuyên dễ dẫn tới tình trạng cơ sở dữ liệu bị lỗi thời, không có giá trị sử dụng.Việc lồng ghép giữa đo vẽ bản đồ địa chính với đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn hạn chế Hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên, kịp thời theo quy định

- Việc báo cáo và công bố kết quả thống kê đất đai hàng năm và kết quả kiểm kê đất đai định kỳ còn chậm so với kế hoạch đề ra Ngoài ra, do chất lượng tài liệu, bản đồ

ở một số địa phương để sử dụng cho công tác khoanh vẽ chưa đảm bảo, số lượng còn thiếu; nhân lực thực hiện cho công tác này chưa đáp ứng được yêu cầu về nội dung, phương pháp thực hiện Thông tư 28/2014/TT-BTNMT; kinh phí hỗ trợ cho các địa phương thực hiện kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 chậm phê duyệt nên đã làm chậm tiến độ thực hiện ở các địa phương

- Tại một số địa phương, việc triển khai công tác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm; thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ