Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai 2013_Phương Nhung

Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam. Từ đó, Luận văn kiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam. Từ đó, Luận văn kiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam. Từ đó, Luận văn kiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam. Từ đó, Luận văn kiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ BÙI PHƯƠNG NHUNG

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ BÙI PHƯƠNG NHUNG

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS LÊ ĐÌNH NGHỊ

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Lê Bùi Phương Nhung

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .1

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI .5

1.1 Một số khái niệm .5

1.2 Tổng quan về chế độ sở hữu đất đai .10

1.2.1 Các chế độ, hình thức sở hữu đất đai .11

1.2.2 Một số vấn đề xung quanh quyền sở hữu đất đai .13

1.3 Thực trạng sở hữu đất đai tại một số quốc gia trên thế giới .18

Chương 2 THỰC TRẠNG SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA .23

2.1 Sở hữu đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ 23

2.1.1. Sở hữu đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 1993 23

2.1.2. Sở hữu đất đai giai đoạn thi hành Luật Đất đai 1993 26

2.1.3. Sở hữu đất đai giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2003 29

2.1.4. Sở hữu đất đai theo Luật Đất đai 2013 32

2.1.5. Đánh giá chung về sở hữu đất đai theo pháp luật Việt Nam 37

2.2 Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai 42

2.2.1. Nhà nước quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 42

2.2.2. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất 44

2.2.3. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất 46

2.2.4. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất 47

2.2.5. Nhà nước quyết định giá đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai 51

2.2.6. Nhà nước thực quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất .54

2.2.7. Đánh giá thực trạng thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước 55

Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI .59

3.1 Những vấn đề cần chú ý .59

3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai 61

KẾT LUẬN .74

TÀI LIỆU THAM KHẢO .76

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự

UBND: Ủy ban nhân dân

QH : Quốc hội

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai ở mọi quốc gia đều là tài nguyên thiên nhiên quý giá vì đó là nguồn tàinguyên thiên nhiên có hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng lên cùngvới sự phát triển của dân số và kinh tế Nước ta vốn là nước nước nông nghiệp, nôngdân chiếm đại bộ phận trong dân cư, thì đất đai lại càng có vị trí quan trọng hơn trongđời sống kinh tế, xã hội

Bởi đặc tính không tự sản sinh thêm và truyền thống văn hóa coi đất đai nhà cửa làkhông gian sống thiêng liêng mà tại Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị vôcùng cao Hơn nữa, do lịch sử nước ta cũng như quá trình quản lý, sử dụng đất quanhiều giai đoạn, qua nhiều thời kỳ với nhiều chính sách khác nhau, trong khi đó nguồngốc và quá trình sử dụng đất rất khác nhau trong từng trường hợp cụ thể, như cótrường hợp đất do ông bà tổ tiên để lại, có trường hợp Nhà nước giao đất, khai hoang,lấn chiếm, có trường hợp nhận chuyển nhượng…nên vấn đề sở hữu đất đai luôn là mộtvấn đề gây nhiều tranh cãi và có rất nhiều vướng mắc Nhất là trong giai đoạn pháttriển kinh tế thị trường như hiện nay, đất đai đã được đưa vào lưu thông ngày một rộngrãi như một loại hàng hóa Vậy nên hệ thống chinh sách, pháp luật về đất đai cần sửađổi, bổ sung và hoàn thiện hơn để bắt kịp với sự phát triển của kinh tế, xã hội, nhất làtrong lĩnh vực sở hữu đất đai

Hiện nay, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sởhữu, điều này đã được khẳng định trong Hiến pháp và trong Luật Đất đai 2013 Tuynhiên vẫn có rất nhiều ý kiến đóng góp, đề xuất sửa đổi, hoàn thiện chế độ sở hữu toàndân về đất đai với những cách tiếp cận khác nhau

Với những yêu cầu trên, người viết thấy cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu, hệthống các tài liệu liên quan đến vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai Vậy nên người viếtchọn đề tài: “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” để nghiêncứu sâu thêm về vấn đề này cũng như đề xuất những kiến nghị hoàn thiện

2. Tổng quan tài liệu

Khi nghiên cứu pháp luật xung quanh vấn đề sở hữu đất đai, người viết nhận thấy

đã có nhiều tác giả nghiên cứu về vấn đề này Một số tài tài liệu như:

- Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổimới ở Việt Nam- TS Lê Xuân Bá (chủ biên)- 2003

- Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam –PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam- 2003

- Về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam – Nguyễn Văn Khánh , Tạp chíKhoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16

- Quản lý đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử và những vấn đề đặt

ra trong giai đoạn hiện nay- TS Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật- ĐHQGHN, 2012

02 Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sửdụng đất- Luận văn ThS.Luật – Nguyễn Thị Vân Anh- 2008

- Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản

tư theo pháp luật Việt Nam – Luận văn Ths Luật – Nguyễn Thị Thập – 2010

- Các bài viết bàn về sở hữu đất đai đăng trên tạp chí chuyên ngành đất đai(Tạp chí Địa chính, Tài nguyên và Môi trường)

- Tài liệu giảng dạy tại các trường đại học có liên quan đến vấn đề sở hữuđất đai như Giáo trình, bài giảng về pháp luật dân sự, đất đai của Đại học Luật HàNội, Đại học Quốc gia Hà Nội

- Tài liệu tham gia các hội thảo khoa học có liên quan đến các vấn đềthuộc nội hàm của khái niệm sở hữu đất đai như vấn đề giá đất, tài chính đất đai,đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất do một số các cơ quan, tổ chức thực hiện(Tổng cục Quản lý ruộng đất, Tổng cục Địa chính, Bộ TNMT )

Như vậy trong thời gian gần đây chưa có công trình, đề tài nghiên cứu nào nghiêncứu chuyên sâu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà chỉ có một số bài viết, côngtrình nghiên cứu về vấn đề này trên các trang mạng thông tin đại chúng ở nhiều góc độkhác nhau: kinh tế, văn hóa, xã hội, chinh trị…tức là những nghiên cứu này chỉ nghiêncứu về một khía cạnh của sở hữu toàn dân về đất đai mà không chuyên sâu hay toàn

diện Đề tài “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” của ngườiviết tiếp thu, kế thừa những nghiên cứu đã có và tiếp tục phát triển nghiên cứu mộtcách tương đối hệ thống về vấn đề này.

3. Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận xung quanh chế độ sở hữu toàn dân về đấtđai qua các thời kỳ lịch sử

- Thực tiễn thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nghiên cứu về nhữngbất cập và vướng mắc của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

- Nêu ra những phương hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chế độ sởhữu toàn dân về đất đai để phù hợp với sự phát triển của kinh tế, xã hội trong thời đạicông nghiệp hiện đại như ngày nay

4. Phạm vi nghiên cứu

- Một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến vấn đề sở hữu đất đai và sởhữu toàn dân về đất đai

- Chính sách pháp luật về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử

- Những vấn đề đặt ra trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai hiện nay

- Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai để phù hợp với sự phát triểnkinh tế xã hội hiện nay

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những vấn đề lý luận và thựctiễn trong pháp luật đất đai liên quan đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và đưa ranhững phương hướng hoàn thiện

5. Tính mới và những đóng góp của đề tài

- Đề tài nghiên cứu một cách có hệ thống về chế độ sở hữu toàn dân về đấtđai tại Việt Nam

- Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn được nghiên cứu, xuất phát

từ thực tiễn thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong thời gian qua, Đề tàikiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàndân về đất đai

- Kết quả nghiên cứu của Đề tài có thể được làm tư liệu tham khảo chonhững đối tượng có nhu cầu tìm hiều về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũngnhư phương hướng hoàn thiện chế độ đó

6. Phương pháp luận của việc nghiên cứu luận văn

Phù hợp với tính chất của chủ đề, nội dung và quy mô nghiên cứu, dự kiến cácphương pháp nghiên cứu của luận văn chủ yếu sẽ dựa trên việc tập hợp và phân tíchvăn bản, tài liệu và số liệu

7. Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tàiđược chia thành ba chương như sau:

a Chương 1: Một số vấn đề lý luận về sở hữu đất đai.

b Chương 2: Thực trạng sở hữu đất đai ở nước ta và kinh nghiệm nước

ngoài trong quản lý vả sử dụng đất đai

c Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chế

độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 1.1 Một số khái niệm

Khái niệm và đặc điểm của đất đai

Khái niệm về đất

Đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái Đất tương đối tơi xốp do các loại đáphong hoá ra, có độ phì trên đó cây cỏ có thể mọc được Đất hình thành do tác dụngtổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ Đất có độ phì ít hay nhiều vàbao gồm các thành phần chất rắn, chất lỏng (dung dịch đất), chất khí và sinh vật(động, thực vật, vi sinh vật) Đất được phân loại theo kiểu phát sinh: Đất đỏ bazan;Đất phù sa, Đất phù sa cổ; Đất rừng xám; Đất pôtzôn; Đất mặn kiềm hay chua mặn,

vv Đất đồng bằng tuỳ thuộc các quy luật phân vùng theo địa giới; Đất miền núichịu sự chi phối của độ cao Trong nông, lâm nghiệp, đất được phân hạng thành cácloại theo khả năng sử dụng và yêu cầu bảo vệ đất: Đất rừng, Đất trồng cây hằngnăm, cây lâu năm, Đất chăn thả, Đất thổ cư, Đất chuyên dùng (cho giao thông, xâydựng, thuỷ lợi, khai khoáng, du lịch, vv.)…[33]

Theo Các Mác “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại; là kho tàng cung cấp các tưliệu lao động, vật chất; là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể.”

Theo cuốn Từ điển Luật học Black thì Đất có thể có hai nghĩa hẹp và nghĩa rộng.Nghĩa hẹp[34] Đất chỉ là bề mặt hoặc lớp vỏ bao ngoài đất, không bao gồm cáckhoáng vật bên dưới hoặc cỏ cây bên trên nó Theo nghĩa rộng hơn[34], Đất không chỉlà lớp vỏ, lớp bề mặt mà còn bao gồm tất cả những gì gắn liền với nó, bất kể do bảnchất tự nhiên (như cây cối, nước) hay do sự tác động của con người (như những côngtrình xây dựng, tường rào) Từ định nghĩa trên ta có thể thấy sự phân biệt giữa “đấtđai” trong phạm trù địa lý tự nhiên và “đất đai” trong phạm trù địa lý - kinh tế, gắn vớihoạt động xã hội, sản xuất, kinh doanh của con người

Ở Việt Nam, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệusản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thànhphần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,

xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Bất cứ ai, trongbất cứ thời kỳ lịch sử nào đều cần sử dụng tới nguồn tài nguyên này.

Đặc điểm của đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên không tái tạo được hay còn gọi là nguồntài nguyên có thể bị cạn kiệt (Phân biệt với nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể tái tạođược như tài nguyên rừng, khoáng sản, hải sản,vv…)

Trong quá trình sử dụng, đất đai thường được chia nhỏ thành các lô, thửa đất haykhu đất rộng lớn phù hợp với từng mục đích sử dụng khác nhau Hơn nữa, đất đai cótính cố định vị trí, không thể di chuyển được điều này có nghĩa là những lô, thửa đấthay khu đất được phân chia ra luôn có vị trí, tính chất địa lý khác nhau Không bao giờcó hai lô đất, thửa đất trùng khớp nhau về mọi yếu tố, hay có thể nói rằng đất đai cótính độc nhất vô nhị (tính duy nhất)

Đất đai không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lêntheo thời gian Tuy nhiên, đất đai luôn cố định và ở mỗi vị trí khác nhau, đất đai cónhững lợi thế, khuyết điểm khác nhau vì vậy giá đất ở các vị trí khác nhau cũng khácnhau Ví dụ như đất đai ở các vùng đồng bằng hay các đô thị lớn luôn có giá cả caohơn đất đai ở các vùng đồi núi hoặc vùng hẻo lánh, đó là do vị trí địa lý của đất đaiquyết định sự màu mỡ của đất, những tiện nghi và cơ hội phát triển kinh tế

Đất đai là một loại tư liệu sản xuất tự nhiên đặc biệt, gắn liền với hoạt động củacon người Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ chocác nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thayđổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc chuyểnmục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sảnphẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động

Ngày nay, khi kinh tế ngày càng phát triển, các quan hệ đất đai trở nên phong phú,

đa dạng hơn rất nhiều Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà càng quan trọng hơnkhi đóng vai trò là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt

Khái niệm về tài sản

Tại Việt Nam vẫn chưa có một định nghĩa luật học về tài sản Theo quy định của

Bộ Luật Dân sự 2005, tại Điều 163 thì tài sản được liệt kê bao gồm vật, tiền, giấy

tờ có giá và các quyền tài sản Trong đó quyền tài sản là quyền trị giá được bằng

tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ ( Điều181) Bộ Luật Dân sự Pháp cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể về tài sản màtrực tiếp phân định tài sản thành bất động sản và động sản[9] Bộ Luật Dân sự 2005cũng thiên về cách phân loại này Theo đó đất đai là một loại bất động sản và quyền

sử dụng đất là một loại quyền tài sản

Bất động sản theo quy định tại Điều 174, Bộ Luật Dân sự 2005 bao gồm Đấtđai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác

- Thứ hai, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất sẽlàm phát sinh trên mảnh đất đó một quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.Quyền tài sản đó là quyền sử dụng đất, đây cũng là một loại tài sản và nó mangtính “động” hơn so với đất đai Quyền sử dụng đất có thể được giao dịch trênthị trường như những loại tài sản khác, dĩ nhiên những giao dịch này vẫn chịu

sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật nhưng chúng mang tính chất “tư”, tự dohơn Chính vì thế nên ở khía cạnh này, các quan hệ pháp luật phức tạp hơn vàđang có rất nhiều vướng mắc cần được gỡ rối

Khái niệm sở hữu và sở hữu đất đai.

Khái niệm sở hữu và quyền sở hữu

Ở bất kỳ xã hội nào, sở hữu luôn là vấn đề nền tảng quyết định sự phát triển của xãhội và nền kinh tế Trong thời gian qua, khi xây dựng pháp luật nước ta cũng rất chútrọng tới vấn đề này, đặc biệt là với sự ra đời của Bộ Luật Dân sự 2005, Nhà nước ta

đã lập ra các chế định liên quan đến sở hữu như các hình thức sở hữu, địa vị pháp lýcủa chủ sở hữu… Vậy sở hữu là gì?

Sở hữu[33] là quan hệ xã hội phát triển trong lịch sử, biểu hiện đặc tính chiếm hữucủa cải vật chất của xã hội bởi những thể nhân khác nhau (cá nhân riêng biệt, nhóm xãhội, nhà nước) Đối tượng sở hữu là toàn bộ những đồ vật lệ thuộc vào chủ thể nhấtđịnh (người sở hữu), nghĩa là tài sản phù hợp với thể nhân, vì thế quan hệ sở hữu cũnggọi là quan hệ tài sản, trong đó sở hữu về tư liệu sản xuất có ý nghĩa quyết định Cáctác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin dùng hai cụm từ “chế độ sở hữu” và “hìnhthức sở hữu” đều đề cập đến điều cốt lõi: ai làm chủ tư liệu sản xuất Chế độ sở hữuthường được dùng để chỉ hình thức sở hữu phổ biến, thống trị trong xã hội; còn hìnhthức sở hữu dùng để chỉ hình thức biểu hiện cụ thể của chế độ xã hội Trong lịch sử,chung quy lại chỉ có hai chế độ sở hữu: chế độ công hữu và chế độ tư hữu; trong mỗichế độ rất khái quát đó lại bao gồm các hình thức sở hữu cụ thể Hình thức sở hữu thểhiện đặc điểm quan trọng và cơ bản của một kiểu quan hệ giữa người và người trongviệc nắm giữ tư liệu sản xuất hay của cải vật chất Hình thức sở hữu tư liệu sản xuấtphản ánh đặc trưng của một kiểu quan hệ sản xuất Xã hội loài người đã trải quanăm hình thái kinh tế xã hội khác nhau, tương ứng có năm hình thức sở hữu đặc trưng:

sở hữu cộng sản nguyên thuỷ, sở hữu nô lệ, sở hữu phong kiến, sở hữu tư bản và sởhữu công cộng xã hội chủ nghĩa Các hình thức sở hữu luôn luôn vận động và pháttriển, không cố định về số lượng Các tác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin còncho rằng, nền kinh tế xã hội chủ nghĩa chỉ được xây dựng trên cơ sở chế độ công hữu

tư liệu sản xuất đơn nhất, không có vấn đề cơ cấu sở hữu tư liệu sản xuất và hình thứckinh tế nhiều thành phần Nhưng thực tiễn cho thấy, dưới chủ nghĩa xã hội, không chỉtồn tại chế độ công hữu có hình thức khác nhau mà còn tồn tại hình thức kinh tế củachế độ sở hữu phi xã hội chủ nghĩa, nhất là ở những nước mà trình độ lực lượng sảnxuất còn lạc hậu như Việt Nam

Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001) quy định nước ta có ba hình thức

sở hữu cơ bản: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (Điều 15) Hiến phápnăm 2013 hiện hành tuy không nêu rõ các hình thức sở hữu nhưng đã thể hiện sự ghinhận, tôn trọng sự đa dạng hình thức sở hữu, bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tư liệusản xuất, các quyền về tài sản và sở hữu trí tuệ và tiếp tục khẳng định sở hữu toàn dân

về đất đai (Điều 53).Các hình thức sở hữu cụ thể là nhân tố quyết định hình thành nềnkinh tế nhiều thành phần trong thời kì quá độ tiến lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta.Quyền sở hữu[33] là chế định pháp lí quan trọng, là tổng hợp các quy phạm phápluật điều chỉnh các quan hệ sở hữu (quan hệ giữa người với người về vật), xác nhận vàbảo vệ các chủ sở hữu đối với những tư liệu sản xuất và sinh hoạt nhất định, quy địnhquyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt chúng.Khái niệm quyền sở hữu được diễn đạt theo 2 nghĩa: nghĩa chủ quan và nghĩakhách quan Theo nghĩa khách quan đó là toàn bộ các quy định của nhà nước về vấn

đề sở hữu Hiểu theo nghĩa chủ quan đó là toàn bộ những hành vi mà chủ sở hữu đượcpháp luật cho phép thực hiện trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản củamình theo ý muốn Quyền sở hữu bao giờ cũng gắn liền với chủ thể, vì vậy được coi làloại quyền tuyệt đối Nội dung của quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng không thểtách rời: quyền chiếm hữu tức quyền được giữ; quyền sử dụng tức là quyền được khaithác các thuộc tính hữu ích của tài sản; quyền định đoạt tức là quyền quyết định sốphận pháp lí và thực tế của tài sản Ba quyền này thống nhất với nhau trong khái niệmquyền sở hữu

Quyền sở hữu gắn liền trực tiếp lợi ích của giai cấp thống trị Ví dụ: Giai cấp chủ

nô được nhà nước bảo vệ quyền sở hữu đối với toàn bộ tư liệu sản xuất xã hội kể cảbản thân người nô lệ Các loại quyền sở hữu được hình thành và phát triển, trên cơ sởcác loại hình sở hữu

Trong trường hợp quyền năng chiếm hữu, sử dụng của chủ sở hữu tạm thời bị mấthoặc được chuyển cho người khác (trường hợp mất tài sản, trường hợp cho thuê nhà ),quyền sở hữu được Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam và các vănbản pháp luật khác quy định Cơ sở phổ biến nhất của việc phát sinh, thay đổi hoặcchấm dứt quyền sở hữu là lao động sáng tạo, mua bán, thừa kế, thanh lí, vv Khách thểcủa quyền sở hữu có thể bị hạn chế theo pháp luật của mỗi nước Ví dụ ở Việt Nam,quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai không được công nhận

Sở hữu và quyền sở hữu là căn cứ phát sinh các quyền khác như quyền sử dụng,quyền hưởng hoa lợi…và là nhân tố quyết định trong phát triển kinh tế và xã hội, đặcbiệt là trong nền kinh tế thị trường tự do giao dịch, trao đổi tài sản như ở nước ta hiệnnay

Khái niệm về sở hữu đất đai

Đất đai vốn là nguồn tài nguyên thiên nhiên giống như nước, không khí, mặttrời… Vậy con người sở hữu đất đai như một tài sản riêng có vô lý không? Về vấn đềnày Mác có viết: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hộicùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai Họchỉ là những người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phảitruyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất ấy tốt hơn lên như nhữngngười cha hiền vậy, và quyền tư hữu ruộng đất là hoàn toàn vô lý Nói đến quyền tưhữu ruộng đất chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với người đồng loạicủa mình Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là

vô lý nhất[12]” Mặt khác Mác cũng viết: “Trong mỗi thời đại lịch sử, chế độ sởhữu đã phát triển một cách khác nhau và trong một loạt những quan hệ xã hội khácnhau Nếu như định nghĩa chế độ sở hữu như là một quan niệm độc lập, một phạmtrù riêng biệt, một ý niệm trừu tượng và vĩnh viễn thì chỉ có thể là một ảo tưởng củakhoa siêu hình học hay khoa pháp luật học mà thôi ” Do đó, khi nghiên cứu mộtchế độ sở hữu ruộng đất cụ thể cần phân tích kỹ điều kiện tồn tại của nó gắn vớithời đại; không thể dùng quan niệm sở hữu của thời đại này để giải thích sự tồn tạicủa một chế độ sở hữu ruộng đất tồn tại ở một thời đại khác

Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai có những thay đổi phù hợp với từng thời kỳlịch sử Hiện nay, Hiến pháp 2013, nối tiếp truyền thống từ Hiến pháp 1992 (sửađổi, bổ sung năm 2001), tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vàđược cụ thể hóa qua các quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 (Điều 200) và Luật Đấtđai 2013 (Điều 4) Dù vẫn còn tồn tại sự chênh lệch về thuật ngữ giữa hai đạo luậttrên (sở hữu nhà nước - Bộ Luật Dân sự và sở hữu toàn dân - Luật Đất đai), tuynhiên trong thời gian tới chắc chắc sẽ được các nhà làm luật sửa đổi và hoàn thiện

1.2.Tổng quan về chế độ sở hữu đất đai

1.2.1 Các chế độ, hình thức sở hữu đất đai

Như đã đề cập đến ở trên, chế độ sở hữu đất đai ở các quốc gia là khác nhau vàphù hợp với điều kiện lịch sử, chính sách phát triển kinh tế-xã hội của quốc gia đótại một thời điểm nhất định Chế độ sở hữu đất đai thường hình thành và thay đổitheo hình thái kinh tế xã hội và theo các hình thức sở hữu cụ thể như: Hình thức

công hữu về đất đai, tư hữu về đất đai, đa sở hữu về đất đai, sở hữu toàn dân về đấtđai.

a Công hữu về đất đai

Từ thời kỳ cổ đại, chế độ công hữu về đất đai đã xuất hiện Thời kỳ này đất đailà một trong những tài sản thuộc sở hữu cộng đồng (giống như gió, nước, khôngkhí,vv…), của từng nhóm xã hội gắn bó theo cộng đồng

b Tư hữu về đất đai

Tuy xuất hiện muộn hơn so với chế độ công hữu nhưng tư hữu về đất đai vẫnxuất hiện từ rất sớm, nhất là tại phương Tây Từ thời cổ đại, tại Rôma đã xuất hiện

tư hữu về đất đai Cụ thể đất đai thuộc sở hữu của các chủ nô, họ có đất đai rộnglớn và nhiều nô lệ

Chế độ tư hữu về đất đai được xây dựng trên cơ sở lý luận của trường phái lýthuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa (civil law) hoặc trường phái

lý thuyết về sở hữu của Anh (trường phái lý thuyết về sở hữu Anglo Sacxong),trong đó[4]:

Lý thuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa lấy hạt nhận trung

tâm là xác định các quyền của chủ sở hữu đối với vật, chủ sở hữu vật có 3 nhómquyền năng: (1) Nhóm quyền chiếm hữu vật (quyền nắm giữ, chi phối vật trongtay); (2) Nhóm quyền sử dụng vật (quyền khai thác, sử dụng vật); (3) Nhóm quyềnđịnh đoạt vật (quyền quyết định số phận pháp lý của vật) Các quyền năng này gắnliền với chủ sở hữu Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu vật cho người khácthì họ không còn các quyền năng này Do vậy, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm

ba nhóm quyền năng là quyền chiếm hữu đất đai (quyền nắm giữ đất đai); quyền sửdụng đất đai (quyền khai thác, sử dụng đất đai); quyền định đoạt đất đai (quyềnquyết định số phận pháp lý của đất đai) và hệ thống pháp luật của các nước đều cóquy định cụ thể các quyền năng này

Lý thuyết về sở hữu của Anh (trường phái lý thuyết về sở hữu Anglo Sac xong)

không chú trọng đến việc xem xét các quyền năng của chủ sở hữu mà đề cao tínhkinh tế hoặc hiệu quả kinh tế được tạo ra từ quyền sở hữu, chủ sở hữu có thể trựctiếp thực hiện các quyền năng đối với vật hoặc có thể gián tiếp thực hiện thông quaviệc chuyển giao một số quyền năng của chủ sở hữu cho người khác thực hiện

nhằm thu được lợi ích kinh tế tối đa Đất đai chủ yếu thuộc về quyền sở hữu của Nữhoàng (sở hữu danh nghĩa) và cho tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng ổn định lâudài, người sử dụng đất được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cầm cố, thếchấp, để thừa kế đất đai v v (sở hữu thực tế).

Hiện nay, hầu hết các nước tư bản đều chấp nhận chế độ tư hữu về đất đai, dĩnhiên quyền sở hữu này có những hạn chế bởi những lý do công cộng Khi mớihình thành, người sở hữu đồng thời là người sử dụng đất nhưng do sự phát triển củanền kinh tế, dần dần người sở hữu và người sử dụng đất càng ngày càng tách biệtthông qua các giao dịch thuê mướn đất

Chế độ tư hữu về đất đai có những ưu điểm như tăng cường sự tự do trong traođổi, chuyển nhượng từ đó thúc đẩy phát triển giao dịch về quyền sở hữu đất đai.Tuy nhiên, tư hữu về đất đai đòi hỏi người dân phải có nhận thức lâu dài, hệ thốngpháp luật và hệ thống cơ quan quản lý đất đai hoàn chỉnh, chuyên nghiệp Nếukhông sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng phần lớn đất đai thuộc sở hữu của một số ítnhững người có tiềm lực kinh tế mạnh trong xã hội, dễ dẫn đến tình trạng gia tăngkhoảng cách chênh lệch giàu nghèo và những xung đột xã hội

c Đa sở hữu về đất đai

Chế độ đa sở hữu về đất đai bao gồm hình thức sở hữu của nhà nước và sở hữu

tư nhân về đất đai Chế độ này tồn tại trong hầu hết các nước thừa nhận quyền tưhữu đất đai Nhà nước với vai trò điều tiết nền kinh tế và xã hội luôn cần sở hữu đấtđai để làm nguồn dự trữ giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biếnđổi dân số

d Sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu toàn dân về đất đai được hình thành sau Cách mạng tháng Mười Nga(1917) ở Liên Xô Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C Mác, Ph.Ăng-ghen, V.I Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất Trongtác phẩm “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầutiên ở Nga năm 1905 - 1907”, V.I Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốchữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối vớihai hình thức độc quyền trong nông nghiệp Theo ông, địa tô chênh lệch là kết quả của

sự hạn chế về ruộng đất Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh

nghiệp tư bản vô luận là chế độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay không và hình thứcchiếm hữu ruộng đất như thế nào đều có địa tô chênh lệch Ông viết: “Địa tô chênhlệch không tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cảkhi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn[16]”.

Sau đó, các đảng Cộng sản và công nhân các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu

đã thực hiện quốc hữu hóa ruộng đất, thực hiện cải tạo xã hội chủ nghĩa trong nôngnghiệp kéo theo chuyển biến sở hữu tư nhân về ruộng đất của nông dân thành sởhữu xã hội chủ nghĩa (hay sở hữu toàn dân) Khi Liên Xô tan rã thì các nước Đông

Âu lại đi tìm một chế độ mới cho vấn đề sở hữu đất đai

Chúng ta có thể thấy rằng, quyền sở hữu đất đai có tính độc lập tương đối vớiquyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) và vì vậy người sử dụng đấtđai vẫn thực hiện được lợi ích kinh tế của mình khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế

độ sở hữu nào Quyền sở hữu tư nhân về đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và dođó cản trở việc giải phóng sức sản xuất trong nông nghiệp, từ đó làm giảm sự pháttriển của toàn bộ nền kinh tế Chế độ sở hữu về đất đai mang tính đa dạng bởi đượcquyết định trên các cơ sở của những điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phùhợp đối với từng quốc gia nhất định

1.2.2 Một số vấn đề xung quanh quyền sở hữu đất đai

a Quyền định đoạt đối với đất đai

Như các loại tài sản khác, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm đầy đủ ba quyền:Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Trong đó đáng nói tới nhất làquyền định đoạt đối với đất đai vì quyền này thường tạo cho người ta cảm giác mơ hồvà rất dễ nhầm lẫn với quyền sử dụng đất đai

Ở nước ta, quyền định đoạt theo quy định tại Điều 195, Bộ Luật Dân sự 2005 là

“quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó” Nhưng quyềnnay là quyền năng chỉ chủ sở hữu mới có khả năng thi hành và nước ta lại không chấpnhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai Trên thực tế, đại diện chủ sở hữu đất đai duynhất hiện giờ - Nhà nước có một số hành động như thu hồi đất, định giá đất khi thu hồirồi giao đất đã thu hồi cho chủ thể khác sử dụng,vv…rất giống như quyền định đoạtnhưng thực chất những hành động này chỉ là một cách sử dụng quyền sử dụng đất màthôi Vì dù Nhà nước ta có quy hoạch và quản lý đất đai như thế nào, có những hành

động, chính sách gì trong quá trình quy hoạch, quản lý đó thì cho đến cùng, đất đai vẫn

ở nước ta, trong biên giới lãnh thổ nước ta, lãnh thổ nước ta vẫn toàn vẹn

b Mua bán quyền sở hữu đất đai

Mua bán quyền sở hữu đất đai là một hình thức định đoạt đất đai Theo phân tích ởtrên thì mua bán đất đai có thể phân thành hai cấp độ: Mức độ tuyệt đối và mức độtương đối (hay mức độ hạn chế)

Mức độ tuyệt đối: Là việc bán quyền sở hữu một cách đầy đủ bao gồm ba quyền:Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Mức độ bán tuyệt đối liên quanđến chủ quyền quốc gia nên chỉ có Nhà nước mới có thể đại diện thực hiện giao dịchnày

Mức độ tương đối: Là việc mua bán quyền sở hữu một cách hạn chế, tức là chỉchuyển giao quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đất đai

Như vậy, đất đai là hàng hóa và quyền quản lý, sử dụng đất đai cũng là hàng hóa.Hiện nay tại Việt Nam, thị trường bất động sản ngày một sôi động hơn và đối tượngchính giao dịch trên thị trường này chính là quyền sử dụng đất

c Giá trị đất đai ngày càng tăng

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu

tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trêntrái đất Đất đai là tài nguyên hạn chế, không tái tạo lại được, trong khi sự gia tăng dân

số là không ngừng, tuổi thọ con người ngày càng cao, nhu cầu về đất đai càng tăng lên.Hơn nữa, kinh tế và khoa học kỹ thuật phát triển, con người ngày càng tìm ra đượcnhiều cách thức khai thác và sử dụng đất đai Nếu như trước đây con người chỉ biết sửdụng đất đai để trồng cây lương thực thì ngày nay đất đai có thể dùng để trồng các loạicây công nghiệp có giá trị cao, dùng để xây nhà, khu công nghiệp, khu đô thị,vv….Sựmất cân bằng cung cầu này khiến cho giá đất vẫn không ngừng tăng lên, dần trở thànhloại tài sản quý giá nhất của con người Và nếu như trước đây giá trị đất đai phụ thuộcchủ yếu vào chất đất như đất có phì nhiêu hay không, có gần hệ thống tưới tiêu thuậnlợi cho việc canh tác hay không thì ngày nay giá trị của đất đai chủ yếu dựa vào vị trínhư đất ở thành phố lớn hay nông thôn, đất ở ngoại thành hay trung tâm thành phố….Nước ta là một nước có tốc độ phát triển nhanh chóng dẫn đến biên độ giao độnggiá trị đất đai ngày càng tăng nhất là tại các vùng nông thôn đang dần đô thị hóa Điều

này khiến cho các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp và khó giải quyếthơn.

d Quyền của người nước ngoài đối với đất đai

Hiện nay, sự giao lưu thương mại, văn hóa giữa các quốc gia trên thế giới ngàycàng phát triển, vậy nên không lạ lùng gì khi dân cư giữa các quốc gia cũng có sự giaolưu Điều này làm nảy sinh một vấn đề, đó là quyền của người nước ngoài đối với đấtđai Tùy thuộc vào quan điểm chính trị, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa và lịch sửhình thành, phát triển của từng quốc gia mà mỗi nước có một quan điểm khác nhau vềvấn đề trên và quan điểm này được cụ thể qua pháp luật từng nước Nhưng nhìn chung

ta có thể phân thành hai nhóm: Các nước cho phép người nước ngoài được sở hữu đấtđai và các nước không cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai

- Các nước cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai

Một số nước tư bản chủ nghĩa công nhận quyền tư hữu đất đai có cho phép côngdân nước ngoài sở hữu đất đai để thu hút đầu tư và thu hút lao động có trình độ cao.Tuy nhiên, nhiều nước vẫn hạn chế trao quyền sở hữu và sử dụng đất cho ngườinước ngoài bởi nhiều mục tiêu chính sách như: bảo đảm an ninh quốc phòng, phòngngừa sự thống trị của kinh tế nước ngoài, hạn chế đầu cơ đất đai của người nướcngoài, giám sát lượng FDI và hướng đầu tư nước ngoài…ví dụ, Nga, Croatia,Ucraina (cấm mua bán đất nông nghiệp), Mỹ (cho phép người nước ngoài mua bấtđộng sản nhưng có hạn chế nhất định về nguồn tiền mua đất, mục đích sử dụng ),Singapore (chỉ cho phép mua nhà tầng 6 trở lên)

Một số nước trao quyền cho người nước ngoài dựa trên sự có đi có lại giữa hainước, như pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đấtđai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ Người nước ngoài có thể mua, bán, thếchấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với công dân các nước cho phép công dânHàn Quốc thực hiện các quyền tương tự)

Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, HàLan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có quyđịnh đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trongnước Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định ápdụng cho công dân bản địa[5]

- Các nước không cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai

Một số nước không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai như: ViệtNam, Trung Quốc, một số nước Châu Phi…

Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữuđất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nướcngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụngđến Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự phêduyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước,hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn chongười dân trong nước Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụngđất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạnthuê không vượt quá 99 năm Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đấtcho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chứccộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia Và ở một số nước, việc xác địnhđược người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủtục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài

Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sởhữu công cộng (freehold land) Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh.Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thông quaviệc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữucông cộng) Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) vàkhông được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay Đất của nhà nước có thể chuyển đỏithành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng (và có thể đăng ký) Riêng đấtnông nghiệp không được bán cho người nước ngoài, hoặc những công ty mà ngườinước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng Đối vớiviệc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việcphê duyệt ở cấp Bộ trưởng

Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể tiếpcận trực tiếp với đất đai” Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phêduyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm

Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê trong

thời gian từ 20 đến 45 năm[5].

Theo pháp luật Việt Nam hiện nay thì người nước ngoài không được sở hữu đấtđai nhưng được sử dụng đất theo các nhóm đối tượng sau:

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuêđất và xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước ViệtNam có thẩm quyền, sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thờihạn thuê đất (Điều 182, Luật Đất đai 2013); Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tưxây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của phá luật; Doanh nghiệpcó vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nướcngoài, quy đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt độngtại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sởhữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 159, Luật Nhà ở 2014)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sửdụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; Người Việt Nam định cư ở nướcngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất(Điều 174, Luật Đất đai 2013)

1.3.Thực trạng sở hữu đất đai tại một số quốc gia trên thế giới

Liên quan đến an ninh quốc phòng và sự toàn vẹn lãnh thổ, sở hữu đất đai luônlà một vấn đề được các quốc gia coi trọng Mỗi quốc gia, tùy theo sự phát triển củanền kinh tế và sự phát triển của văn hóa xã hội mà có những quy định riêng về sởhữu đất đai cho phù hợp với thể chế, định hướng phát triển quốc gia mình Cụ thểnhư sau:

Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)

Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoàPháp[5] Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhậnquyền tư hữu là quyền cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhómG7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đấtđai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận Cùng với đó, luậtpháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sởhữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặtkinh tế và pháp luật) Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc quyền

sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước

Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng:thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu nhà nước và thứ hai là đất đai thuộc sở hữu tư nhân.Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp phápcủa chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quyđịnh Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà n bao gồm nhà nước trung ương và chínhquyền các địa phương

Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà Liên bang bảo hộ.Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nướcLiên bang và chính quyền các bang

Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đấtđai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Các giao dịch về đất được tiến hànhthông qua thị trường Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý.Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng

Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành sở hữu tư nhân, sở hữucủa chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước

Tại Mỹ, bên cạnh việc thừa nhận quyền sở hữu đất đai và lợi ích liên quan của

tư nhân đối với đất đai, Chính phủ Mỹ vẫn xác định đất đai thuộc quyền sở hữu củanhà nước, trong mỗi bang có đất thuộc sở hữu của chính quyền bang, song trongcác bang đó cũng có đất thuộc sở hữu liên bang Việc sử dụng đất của bang mà lấyvào phần đất thuộc quyền sở hữu và quản lý của nhà nước liên bang thì chính quyềnbang vẫn phải được sự đồng ý của chính quyền liên bang thông qua vai trò của Cụcquản lý đất đai Mỹ

Chế độ sở hữu đất đai tại một số nước Đông Âu và Liên bang Nga

Đối với các nước Đông Âu, đặc điểm chung trong giai đoạn trước chuyển đổi

1989 là đều có chế độ công hữu về đất đai, khu vực nông trang tập thể quy mô lớn.Tập thể hoá được áp đặt dựa trên một niềm tin về sự vượt trội của các nông trang

quy mô lớn và tính hiệu quả theo quy mô hiển nhiên của chúng, coi đó là cách đểtiếp cận được vốn và khắc phục được những sự không hoàn hảo của thị trường trênlĩnh vực đất đai Thực tế cho thấy, kết quả cụ thể đã không như mong muốn Vì thếcải cách ruộng đất và tái cơ cấu khu vực ruộng đất nông nghiệp đã trở thành mộtphần then chốt trong quá trình tư nhân hoá sang nền kinh tế tư bản giai đoạn cuốithế kỷ XX tại các quốc gia Đông Âu Quá trình tư nhân hoá đất đai được lựa chọnvà chế độ đa sở hữu, trong đó có tư hữu về đất đai được xác định là ưu tiên trongviệc định hướng cải tổ chế độ sở hữu đất đai Cấu trúc sở hữu tập thể về đất đai về

cơ bản bị phá vỡ, hoặc có duy trì, nhưng hiệu quả còn hạn chế Nhìn chung, phầnlớn các nước XHCN Đông Âu (cũ) đều chuyển sang chế độ đa sở hữu với việc thừanhận sở hữu tư nhân về đất đai và đã tư nhân hoá ruộng đất bằng cách hoàn trảchúng cho chủ cũ bằng các mảnh đất thực sự[4]

Tuy nhiên, vẫn có những ngoại lệ, chẳng hạn như ở Ucraina, Hiến pháp năm

1996 của Ucraina vẫn tiếp tục quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Hiến phápUcraina quy định đất đai, tài nguyên trong lòng đất, không khí, nước và các nguồntài nguyên tự nhiên khác trong phạm vi lãnh thổ Ucraina, các nguồn tài nguyên tựnhiên trong thềm lục địa, vùng đặc quyền kinh tế, là thuộc quyền sở hữu của nhândân Ucraina Quyền sở hữu thay mặt/đại diện nhân dân Ucraina được thực hiện bởicác cơ quan quyền lực nhà nước và các cơ quan của chính quyền tự quản địaphương trong khuôn khổ do Hiến pháp quy định[10], Hiến pháp Ucraina cũngkhẳng định rõ đất đai là tài sản quan trọng, mang tính chất nền tảng của quốc gia vàđược đặt dưới sự bảo vệ đặc biệt của quốc gia Quyền sở hữu đất đai được bảo đảm.Trên nền tảng đó, Hiến pháp quy định ba loại hình sở hữu đất đai: công dân, tập thểvà Nhà nước theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữuđất đai đều phải tuân thủ nguyên tắc quyền đi liền với trách nhiệm, nghĩa vụ; việcthực thi quyền sở hữu không được xâm hại đến quyền và lợi ích của người khác vàcủa xã hội Về các loại hình sở hữu đất đai, có ý kiến cho rằng ở Ucraina, trên thực

tế, hình thức sở hữu tập thể đối với đất đai hầu như không tồn tại; có một số hạnchế đối với pháp nhân, cá nhân nước ngoài, như quy định các chủ thể này khôngđược sở hữu đất nông nghiệp Bên cạnh đó, Nhà nước có những quy định nhằmkiểm soát chặt chẽ vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là đất nông

nghiệp sang mục đích khác; quy định về những giới hạn về diện tích trong việcchuyển nhượng đất nông nghiệp v.v…

Cũng theo xu hướng trên, chế độ đa sở hữu về đất đai cũng được xác lập ở Liênbang Nga Hiến pháp Liên bang Nga hiện hành quy định đất đai và các nguồn tàinguyên tự nhiên khác có thể là đối tượng thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước vàcác hình thức sở hữu khác Tuy nhiên, có đánh giá cho rằng việc chuyển đổi sang hìnhthức đa sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân đối với đất đai và các nguồn tài nguyên tựnhiên khác ở Liên bang Nga là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc nhữngnguồn lực quan trọng về đất đai, tài nguyên tự nhiên tập trung vào trong tay một bộphận nhỏ, thúc đẩy phân cực xã hội, gây tác động, ảnh hưởng tiêu cực đến vấn đề bảođảm công bằng xã hội ở Liên bang Nga

Chế độ sở hữu đất đai tại một số nước Châu Á

Tại Trung Quốc[2]: Từ năm 1954 trở về sau, Trung Quốc có chế độ đa sở hữugồm sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập thể Nhà nước cấp đất cho các cơ quan,đơn vị trong bộ máy Đảng, chính quyền, đoàn thể, các doanh nghiệp làm nhiệm vụcông ích, các nông, lâm trường quốc doanh và các đối tượng này chỉ có quyền sửdụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước xuất nhượng đất có thutiền cho một số đối tượng thì đối tượng này có quyền bán, chuyển đổi, tặng chotrong thời hạn được thụ nhượng, cho thuê lại đất, thế chấp, góp vốn, được bồithường giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất phục

vụ lợi ích công cộng Đất thuộc sở hữu tập thể được quyền chuyển nhượng, chothuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể, nhưng không được xuất nhượng, chuyểnnhượng hoặc cho thuê để xây dựng phi nông nghiệp, giao khoán cho nông dân đểsản xuất

Ở các nước khu vực Đông Nam Á ( ASEAN)[5], đa số các nước áp dụng chế độ đa

sở hữu đất đai như: Đông Timo, Campuchia, Brunây, Indônexia, Malaixia, Singapore,Thái Lan Đặc biệt trong đó có Brunây và Campuchia tồn tại sở hữu Quốc vương Một

số nước chỉ chấp nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là Lào, Việt Nam vàMyanma Trong đó Lào và Việt Nam thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trongkhi Myanma thực hiện chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Tổng kết

Như vậy, chế độ sở hữu đất đai trên thế giới hiện nay có thể được chia thành 2nhóm chính là nhóm các nước chỉ chấp nhận một hình thức đất đai duy nhất vànhóm các nước chấp nhận đa sở hữu về đất đai

Dù khác nhau về hình thức sở hữu nhưng giữa quy định của các quốc gia về sởhữu đất đai vẫn có những điểm tương đồng[7]

- Về quyền của Nhà nước: Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều quy định cho Nhànước những đặc quyền như quy định mục đích sử dụng đất, lập kế hoạch quy hoạchđất đai, thu hồi đất vì mục đích công cộng, phát triển kinh tế xã hội Dĩ nhiên ở cácnước công nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai, người dân sẽ có nhiều quyền lợihơn như được đền bù trên mức giá thị trường, kiện lên Tòa án để phân xử và tuântheo phán quyết cuối cùng của Tòa

- Về quyền của người sử dụng đất và quyền của chủ sở hữu tư nhân đối với đất đai

Ở các nước thừa nhận quyền tư hữu với đất đai thì đất đai được coi là một phầntrong khối tài sản của người dân, do vậy quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là đấtđai không chỉ được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai mà còn được quyđịnh trong các luật tài sản hoặc luật dân sự Quy định về quyền của người sử dụngđất ở các nước chỉ công nhân sở hữu toàn dân về đất đai và các nước chỉ công nhận

sở hữu nhà nước về đất đai có khá nhiều điểm tương đồng, người dân đều đượccông nhận là người sử dụng đất với các quyền luật định như được chuyển nhượng,thế chấp, tặng cho,…

- Hầu hết các quốc gia đều có quy định về thuế, phí và các khoản thu khác từ đất đai(có 52 nước trên tổng số 80 nước được nghiên cứu có quy định về thuế, phí và cáckhoản thu về đất đai)[5] Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụngtrong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng bất độngsản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …) Các trường hợp đượcmiễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặcbiệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: luật thuế đất đai năm 1992 củaLithuania; luật thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật thuế đất năm 1993 của Estonia

… Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai,phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp,

phí giám định về đất… Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất,những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trườnghợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộluật Đặc biệt, qua nghiên cứu cho thấy tại luật giá trị gia tăng của đất năm 1980,của Srilanka có quy định một loại phí là “phí giá trị đất được tăng lên do các điềukiện của địa phương” Loại phí này để xác định cho những khu vực mà giá trị củađất được tăng lên do kết quả của các hoạt động xây dựng, các hoạt động cải thiệnhiệu quả của các dự án phát triển ở địa phương tạo ra và chủ sở hữu đất, người sửdụng đất phải trả thêm một khoản phí do các hoạt động này mang lại Ở Việt Nam,loại phí này hiện chưa có quy định

Chương 2 THỰC TRẠNG SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA 2.1 Sở hữu đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.1.1 Sở hữu đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Sở hữu đất đai trước năm 1945

Trong thời kỳ phong kiến, nước ta tồn tại 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhànước; sở hữu cộng đồng; sở hữu tư nhân

Sở hữu nhà nước về đất đai gắn liền với sự ra đời của nhà nước phong kiến, nhằmkhẳng định chủ quyền của các nhà nước phong kiến trung ương tập quyền Việt Namvới các nước láng giềng, để chính quyền phong kiến trung ương thâu tóm quyền lựcthống nhất và tập trung Nhà nước phong kiến quản lý đất đai theo lãnh thổ gắn vớiyêu cầu chống giặc ngoại xâm và phòng chống thiên tai Nhà nước là lực lượng đứnglên trên để điều hòa mọi xung đột giai cấp trong xã hội, đóng vai trò tổ chức và hỗ trợkhai phá đất hoang và kiến thiết các công trình thủy nông, trị thủy, điều hòa cuộc sốngcho nhân dân nhằm bảo vệ nền sản xuất nông nghiệp trồng lúa nước, xây dựng sứcmạnh đoàn kết dân tộc trong các cuộc đấu tranh chống ngoại xâm, giành và giữ nềnđộc lập

Sở hữu cộng đồng về đất đai được thiết lập trên nền tảng hệ thống làng, xã vớinhững quy tắc, phong tục, tập quán riêng Do vậy, để không gây ra sự bất ổn địnhtrong xã hội hoặc mất chỗ dựa trong việc đối phó với nguy cơ xâm lược của các thếlực bên ngoài, chính quyền trung ương duy trì hình thức sở hữu cộng đồng về đất đaithông qua việc cho phép mỗi làng, xã đều sở hữu một số ruộng đất riêng để cho cấy rẽthuê lấy hoa lợi phục vụ vào các công việc chung của cộng đồng như lễ hội, đình đám

Sở hữu tư nhân về đất đai nhằm mục đích để khao thưởng cho các vương tôn, công

tử, quan lại, binh lính có công chống ngoại xâm, các nhà nước phong kiên đã lấy mộtphần đất của mình chia cho tầng lớp quan lại, quý tộc, đặc biệt, hình thức sở hữu tưnhân về đất đai phát triển mạnh mẽ ở thế kỷ 17, 18 khi các nhà nước phong kiến trungương tập quyền suy yếu

Ngoài ra, dưới thời thuộc địa của thực dân Pháp, nước tatồn tại 2 hình thức sở hữunhà nước về đất đai và sở hữu tư nhân về đất đai, trong đó phát triển chế độ sở hữu lớn

về ruộng đất ở Nam Kỳ và chế độ công điền, chế độ sở hữu nhỏ về ruộng đất ở Bắc Kỳvà Trung Kỳ

Sở hữu đất đai từ Cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1954

Cách mạng tháng 8/1945 thành công, Hiến pháp 1946 ra đời khẳng định quyền

tư hữu về tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm (Điều thứ 12) Thời kỳ này,

tuân theo khẩu hiệu “Độc lập dân tộc và người cày có ruộng” Nhà nước thực hiện

chính sách giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chiacho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ Về sau nền kinh tế Việt Nam pháttriển theo hướng tập trung, bao cấp dẫn đến tư hữu về đất đai ngày càng ít hơn và pháttriển theo hướng sở hữu tập thể

Sở hữu đất đai từ năm 1954 đến năm 1980

Ở miền Bắc, Quốc hội ban hành Hiến pháp 1959, trong đó có thiết lập thêm hìnhthức sở hữu tập thể (Điều 11) về đất đai Chính sách, pháp luật đất đai giai đoạn nàyquy định đất sản xuất nông nghiệp giao cho hợp tác xã tổ chức sản xuất Trong thời kỳhợp tác hóa nông nghiệp đẩy tới đỉnh cao theo chủ trương của Đảng, pháp luật dất đai

đã có sự thay đổi cơ bản là từ tư hữu hóa chuyển dần sang công hữu hóa Tuy nhiên,với cách thực hiện dồn dập, khẩn trương và không có lộ trình rõ ràng đã gây ra nhữngtổn thất lớn cho nền kinh tế: sản xuất bị đình trệ trong một thời gian dài và khôngthuyết phục được lòng dân, không chứng minh được trọn vẹn những ưu điểm của chế

độ công hữu về ruộng đất, đời sống người nông dân khó khăn

Riêng Miền Nam trong thời kỳ từ năm 1954 đến năm 1975 tồn tại hai chínhsách ruộng đất khác nhau là Chính sách ruộng đất của chính quyền Cách mạng vàChính sách ruộng đất của ngụy quyền Sài Gòn Tuy nhiên, do chiến tranh kéo dàivà ác liệt nên chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng chỉ thực hiện được

ở vùng giải phóng

Sau khi giải phóng miền Nam thống nhất đất nước, Nhà nước ta không tiếnhành cải cách ruộng đất mà đưa mô hình hợp tác xã, tập thể hóa và các vùng nôngthôn miền Nam Tuy nhiên chính sách này cũng không phát huy được hiệu quả, dẫnđến sản xuất trì trệ, khủng hoảng kéo dài

Sở hữu đất đai từ năm 1980 đến năm 1986

Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Namthông qua Hiến pháp 1980 Theo đó, 4 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu nhà nước, sởhữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc) ở Hiếnpháp1959 được gộp làm một, đó là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà nước thống nhấtquản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù hợp.

Từ việc thừa nhận sự tồn tại của kinh tế nhiều thành phần, pháp luật đất đai quyđịnh tập trung quản lý đất đai trong các hợp tác xã nông nghiệp, giao diện tích ruộngđất cho đội sản xuất, cho nhóm và người lao động sử dụng để thực hiện sản lượngkhoán, tránh để đồng ruộng bị chia cắt manh mún Từ việc thừa nhận sự tồn tại củakinh tế gia đình xã viên, pháp luật cho phép các hộ gia đình nông dân tận dụng mọinguồn đất đai mà hợp tác xã, nông, lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất,cho phép hộ xã viên được mượn đất của hợp tác xã để sản xuất

Ở miền Nam, việc điều chỉnh ruộng đất, tập thể hóa về ruộng đất, hỗ trợ nhữngnông dân nghèo mới được chia ruộng đất để có điều kiện sử dụng ruộng đất có hiệuquả, phát triển sản xuất, cải thiện đời sống, kết hợp xây dựng tập đoàn sản xuất và thựchiện khoán sản phẩm đã được triển khai rộng khắp

Tuy nhiên, trong giai đoạn này nhà nước ta chỉ chú trọng giải quyết các quan hệlien quan đến đất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã mà không chú trọng đến các loạiđất khác như khu dân cư, đô thị… thành ra quyền lợi của người sử dụng đất trên thực

tế vẫn chưa được đảm bảo

Sở hữu đất đai từ năm 1986 đến năm 1993

Luật Đất đai 1987 là văn bản đầu tiên thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI(Đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trườngđịnh hướng xã hội chủ nghĩa) với nội dung chủ yếu như quy định đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 1); Quy định 7 nhiệm vụ của nhà nướctrong quản lý đất đai; Phân loại đất thành 5 loại và quy định về chế độ sử dụng các loạiđất

Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừatuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đókhi soạn luật Nội dung đổi mới của Luật Đất đai 1987 còn rất thận trọng, thực hiệntừng bước chậm, chủ yếu là mang tính thăm dò, thí điểm Việc tính thuế trong giao

dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị;chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất đai trongquá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, vấn đề phát triển kinh tế trong điều kiện

mở cửa hội nhập với kinh tế thế giới còn bị hạn chế rất lớn; chính sách tài chính đốivới đất đai chưa rõ nét, đặc biệt là giá đất; chưa có những điều chỉnh thích đáng đốivới những bất hợp lý trong những chính sách cũ, trong việc thay đổi quy hoạch, thayđổi kết cấu hộ nông dân trong nông thôn; mới tập trung chủ yếu vào việc xử lý đối vớiđất nông – lâm nghiệp; chưa cho phép người sử dụng đất dịch chuyển quyền sử dụngđất, dù thực tế giai đoạn này vẫn tồn tại tình trạng nhân dân “tự chuyển nhượng đấtđai” cho nhau núp dưới dạng mua bán tài sản trên đất Luật thể hiện việc quản lýNhà nước về đất đai mang nặng tính hành chính, chưa thể hiện yêu cầu quản lý Nhànước về mặt kinh tế Hơn nữa, pháp luật thiếu quy định biện pháp bảo đảm trong việcthi hành pháp luật đất đai, nên việc thực hiện pháp luật không nghiêm, quản lý thiếuchặt chẽ Nhiều nơi diễn ra tình trạng giao đất trái thẩm quyền, sử dụng đất đai sai mụcđích khiên nhân dân rất bất bình

2.1.2 Sở hữu đất đai giai đoạn thi hành Luật Đất đai 1993

Năm 1992, Quốc hội đã thông qua Hiến pháp, trong đó khẳng định một lần nữađất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17, Hiến pháp 1992), Nhà nước thống nhấtquản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992), đảmbảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Trên cơ sở của Hiến pháp 1992, Nhànước đã có chủ trương sửa đổi Luật Đất đai năm 1987 và thay thế bằng Luật Đất đai

1993 với những đổi mới quan trọng và được thể hiện tập trung ở một số nội dung như:

- Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiềnkhi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất

- Quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thuận tiệncho việc sản xuất kinh doanh

- Đổi mới quản lý Nhà nước về đất đai như trong việc phân công và phân cấp, phânloại đất nhằm giảm phiền hà cho người sử dụng đất và tăng trách nhiệm cho chínhquyền cơ sở

- Đổi mới chế độ sử dụng các loại đất

Để khắc phục một số điểm chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể trong Luật Đất đainăm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đainăm 1998, tạo một bước hoàn thiện pháp luật về đất đai nhằm khắc phục những cảntrở, ách tắc trong quản lý và sử dụng đất, góp phần giải phóng năng lực sản xuất, nângcao hiệu quả quản lý Nhà nước về sử dụng đất, tạo điều kiện phát triển kinh tế với một

số nội dung cụ thể như: Quy định rõ các hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền

sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được trả tiền thuê đất toàn

bộ một lần, cho thuê đất được trả tiền thuê đất nhiều lần, cho thuê đất được trả tiềnthuê đất hàng năm, nhận quyền sử dụng đất từ người khác; Quy định rõ các đối tượngđược Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc được Nhà nước cho thuê đất; Mở rộng các quyền cho người sử dụng đất

Tiếp tục thể chế tinh thần đổi mới chính sách đất đai của Đảng (Đại hội Đảng lầnthứ IX, năm 2001 đã thông qua Báo cáo Chính trị, trong đó nêu rõ định hướng pháttriển: Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho ngườiViệt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư), Quốc hội đã banhành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 với các nội dungchủ yếu như:

- Phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho chính quyền địa phương

- Sửa đổi quy định về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được sửa đổikhông giao cho các Bộ, ngành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng của ngànhmình, mà phải gắn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh để tổng hợp lên

cả nước, riêng việc lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai vào mụcđích quốc phòng an ninh do tính chất đặc biệt của nhiệm vụ quốc phòng, an ninh,nên vẫn được giữ nguyên như Luật Đất đai năm 1993; kế hoạch phát triển kinh tế xãhội gắn với kế hoạch sử dụng đất đáp ứng với yêu cầu cải cách hành chính, đồng thờigắn quy hoạch ngành với quy hoạch lãnh thổ

- Quy định cụ thể về việc xác định giá đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thuhồi đất

- Bổ sung quy định về thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đấtnông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản hoặc trồng cây lâu năm gắnvới chuyển dịch cơ cấu kinh tế với chuyển mục đích sử dụng đất để tạo điều kiệncho người sử dụng đất chủ động trong sản xuất kinh doanh, đồng thời vẫn đảm bảođược sự quản lý của Nhà nước theo quy hoạch, kế hoạch.

- Tiếp tục mở rộng các quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất chothống nhất với pháp luật về đầu tư, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài

về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam được muanhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Sau 10 năm thực hiện, Luật Đất đai 1993 với 2 lần sửa đổi, dần trở nên lỗi thời vớinhững hạn chế như:

- Pháp luật về đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước với vai trò đại diện chủ sởhữu toàn dân về đất đai chưa được thể hiện đầy đủ

- Pháp luật về đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách có hiệu quả những vấn đề vềđất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước trong thời kỳ đổi mới

- Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thịtrường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế cóhiệu quả Luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hànhchính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tếđược đề cập, điều chỉnh còn ít; chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá đất, vềđiều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sửdụng đất và bất động sản khác, về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giáquyền sử dụng đất, về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, vềđịnh hướng và kiểm soát có hiệu quả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thịtrường bất động sản, về chuyển mục đích sử dụng đất

- Pháp luật về đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai,cũng như những vấn đề mới nảy sinh Trong thực tế, vấn đề đòi lại nhà, đòi lại đấtvẫn tiếp tục xảy ra và còn có nhiều ý kiến khác nhau trong xử lý Tình trạng vi

phạm pháp luật, khiếu nại về đất đai vẫn tiếp tục và là vấn đề bức xúc, chưa có cácquy định và chế tài cần thiết để giải quyết.

- Nhiều nội dung của pháp luật đất đai mới dừng lại ở mức độ quy định về nguyêntắc quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên hiểu pháp luật và thực thipháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp Hệ thống pháp luật đất đai hiệnhành rất phức tạp, cồng kềnh, nhiều tầng nấc và kém hiệu lực[3]

2.1.3 Sở hữu đất đai giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2003

Năm 2003, để tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước và để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, Quốc hội

đã ban hành Luật Đất đai 2003, trong đó nội dung căn bản như sau:

- Quy định rõ ràng hơn về chế định sở hữu đất đai Điều 5, Luật Đất đai 2003 khẳngđịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quy định

cụ thể về quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai (quyết định mục đích sửdụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, địnhgiá đất; quyền hưởng lợi từ đất đai ) và quy định quyền của người sử dụng đất.Luật Đất đai 2003 đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai vớiquyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa

vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai

- Quy định về quy hoạch sử dụng đất, chính sách tài chính đất đai, giá đất, chínhsách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quy định chế độ sử dụng các loại đất để khaithác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn, từng bước đã trở thành nguồn nội lực to lớn;bảo vệ đất canh tác, nhất là đất trồng lúa, góp phần bảo đảm an ninh lương thựcquốc gia và môi trường sinh thái

- So với các quy định của Luật đất đai năm 1993, quy định của Luật Đất đai 2003 vềthẩm quyền giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng tiếp tục phâncấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai Mọiviệc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều được phâncấp cho chính quyền địa phương nhằm giảm bớt những công việc có tính chất sự

vụ của Chính phủ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương trong việc thuhút các dự án đầu tư, nâng cao trách nhiệm của địa phương trong, việc quản lý, sửdụng đất đai

- Luật Đất đai 2003 tăng cường vai trò giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân.

Cụ thể, Luật quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặccó một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liềnvới đất thì do Toà án nhân dân giải quyết Việc giải quyết tranh chấp đất đai đượcthực hiện ở 2 cấp, trong đó cấp thứ 2 là cấp giải quyết cuối cùng Như vậy, một mặtđảm bảo quyền của công dân, mặt khác xác định rõ phạm vi, chức năng, thẩmquyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Toà án nhân dân và cơ quan hành chínhcác cấp

- Luật Đất đai 2003 dành một chương quy định về các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất theo cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thựchiện các thủ tục không kéo dài nhằm đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính theotinh thần chỉ đạo của Chính phủ

- Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được

cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ, từng bước hoàn thiện chính sáchtài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồnnội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóađặc biệt được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý điều tiết của Nhà nước

- Hoàn thiện bộ máy, tổ chức, phân công, phân nhiệm cho các ngành, các cấp chođến việc tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về đấtđai với sự tham gia của các cơ quan Đảng, chính quyền, đoàn thể và nhân dân gópphần lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai

Như vậy, trong các vấn đề đổi mới của Luật Đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993vấn đề đổi mới về nội dung quản lý nhà nước về đất đai được chú trọng nhất Luật đấtđai lần này đã sửa đổi, bổ sung các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cho đầy đủ vàhoàn thiện hơn, phù hợp với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Mặc dù đạt được nhiều thành tựu quan trọng, tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thihành Luật Đất đai năm 2003 còn nổi lên một số tồn tại, bất cập chủ yếu như sau[4]:

- Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếuđồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Mặt khác, phápluật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp Việc phân cấpthẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với qui định cơ chế bảo đảm quản lý

thống nhất của Trung ương Công tác thanh tra, giám sát thi hành pháp luật chưanghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủmạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm.

- Nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nộilực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà thể hiện tập trungnhất là ở khâu quy hoạch sử dụng đất Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí,hiệu quả thấp Nhiều diện tích đất bị thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư nhưng tiến

độ đầu tư chậm, còn để hoang phí đất đai, gây nhiều bức xúc trong xã hội Nhiều địaphương chưa quan tâm thực hiện cơ chế tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sửdụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập Quy hoạch sử dụngđất chất lượng chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính kếtnối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu Đăng ký đất đai, đặc biệt làđăng ký biến động làm chưa tốt

- Các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền định đoạt củaNhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai và chưa giải quyết hài hòa vềlợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện cácquyền Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm

- Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn chưađáp ứng được yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài;nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được thi hành; tìnhhình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp

- Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất còn bộc lộ những yếu kém,không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến Tìnhtrạng đầu cơ đất đai còn xảy ra đẩy giá đất tăng cao đã có tác động không nhỏ đến

ổn định kinh tế vĩ mô Chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở, đất ở của các đối tượngchính sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp Việc cấp giấy chứngnhận đối với đất ở tại đô thị còn chậm Chính sách thuế chưa thực hiện tốt vai tròđiều tiết thị trường bất động sản

- Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài; một số

địa phương còn quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp thông tin đầy đủ, kịpthời cho người dân và doanh nghiệp; chưa gắn việc thực hiện quy trình giao đất,cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục về đầu tư và xâydựng; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tụcchưa tốt.

- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng yêucầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở Đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuậtphục vụ công tác quản lý đất đai còn hạn chế

2.1.4 Sở hữu đất đai theo Luật Đất đai 2013

Kết quả tổng kết gần 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã chỉ ra những tồntại, bất cập của hệ thống pháp luật về đất đai Mặt khác, để thể chế hóa những quanđiểm, chủ trương, chính sách lớn của Đảng đã được nêu trong Nghị quyết Đại hộiĐảng toàn quốc lần thứ XI, Kết luận số 22-KL/TW ngày 25 tháng 5 năm 2012 của Hộinghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đòi hỏi phải sửa đổi Luật Đấtđai năm 2003 một cách toàn diện theo hướng:

- Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệphóa, hiện đại hóa đất nước; phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa và hội nhập quốc tế; khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối

đa tiềm năng, nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội

- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; tăng cường vai trò của cơquan quản lý nhà nước về đất đai từ Trung ương đến cơ sở

- Cải cách thủ tục hành chính về đất đai vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, hiệu quả tàinguyên đất vừa bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch, thuận tiện cho người sửdụng đất thực hiện các quyền và giám sát việc thực hiện của các cơ quan nhà nướcnhằm hạn chế tham nhũng, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai

- Giải quyết các vướng mắc, bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai, giảm khiếu kiện

- Bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai,nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụthể; Bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất (Điều 35), nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùngquy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảoquyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Luật quy định chi tiết và đầy đủ hơn về thu hồi đất, bồi thường tái định cư khi Nhànước thu hồi đất So với Luật Đất đai năm 2003, Điều 61 và 62 đã quy định cụ thể

về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh; lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các trường hợp thu hồi đất để sử dụngvào mục đích phát triển kinh tế, xã hội Luật Đất đai năm 2003 chỉ có hai điều quyđịnh về bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và những trường hợpthu hồi đất mà không bồi thường thì nay nội dung này được thể hiện trong mộtMục gồm 14 Điều với các nội dung được quy định theo hướng từ nguyên tắc chungđến chi tiết

- Sửa đổi quy định về nguyên tắc định giá đất theo hướng định giá đất theo mục đích

sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trịquyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các nghĩa vụ tàichính khác theo quy định của Luật Đất đai; phù hợp với giá đất phổ biến có cùngmục đích sử dụng đã thực hiện thành công khi người sử dụng đất chuyển nhượngquyền sử dụng đất, phù hợp với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phù hợp vớithu nhập từ việc sử dụng đất; các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế,

xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm địnhgiá thì có mức giá như nhau (Điều 112)

- Luật có bổ sung thêm nhiều quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, giải quyết được nhiều vướng mắc nhấtlà với trường hợp trên một bất động sản có nhiều chủ sở hữu khác nhau

- Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợpkhông đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sửdụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà

nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà

áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyếtđịnh thu hồi đất

- Điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này là đã bổ sung các quyđịnh mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cáchcông khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàndân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đấtđai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi ngườidân

- Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chínhphủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính vàđiều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện

Tuy nhiên, theo Báo cáo “Công tác Quản lý Nhà nước về đất đai năm 2014, 6 tháng đầu năm 2015 và tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai và những vấn đề cần giải quyết tháo gỡ” ban hành ngày 20/07/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì sau hơn

một năm thi hành Luật Đất đai 2013 còn gặp những khó khăn sau:

- Tại nhiều địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về điều kiện để được giaođất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đấtđai còn lúng túng

- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn kéo dài, làm ảnh hưởng đến tiến

độ triển khai của các công trình, dự án; việc khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn xảy ra và khá phổ biến

- Mặc dù đã đạt theo yêu cầu của Quốc hội nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên

cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có toạ độ còn đạt thấp Kết quả đo đạc bản

đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận chưa kịp thời đưa vào cơ sở dữ liệu đất đai đểquản lý, vận hành và khai thác sử dụng Mục tiêu xây dựng mỗi tỉnh, thành phố một

mô hình cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh của một đơn vị cấp huyện để làm mẫu chưađược hoàn thành Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cònphân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối đượcvới cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau đểxây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Một số nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảocho việc vận hành hệ thống thông tin đất đai, do đó cơ sở dữ liệu không được vậnhành khai thác sử dụng, dẫn tới cơ sở dữ liệu không được cập nhật biến động thườngxuyên dễ dẫn tới tình trạng cơ sở dữ liệu bị lỗi thời, không có giá trị sử dụng.Việclồng ghép giữa đo vẽ bản đồ địa chính với đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và xâydựng cơ sở dữ liệu đất đai còn hạn chế Hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địachính chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên, kịp thời theo quy định.

- Việc báo cáo và công bố kết quả thống kê đất đai hàng năm và kết quả kiểm kê đấtđai định kỳ còn chậm so với kế hoạch đề ra Ngoài ra, do chất lượng tài liệu, bản đồ

ở một số địa phương để sử dụng cho công tác khoanh vẽ chưa đảm bảo, số lượng cònthiếu; nhân lực thực hiện cho công tác này chưa đáp ứng được yêu cầu về nội dung,phương pháp thực hiện Thông tư 28/2014/TT-BTNMT; kinh phí hỗ trợ cho các địaphương thực hiện kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014chậm phê duyệt nên đã làm chậm tiến độ thực hiện ở các địa phương

- Tại một số địa phương, việc triển khai công tác định giá đất cụ thể theo quy địnhcủa Luật Đất đai năm 2013 còn chậm; thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụthể trong một số trường hợp còn kéo dài, chưa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ đểtính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,cho thuê đất còn phức tạp

Căn cứ khoản (2.a) điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định bảng giá đất được sửdụng để làm căn cứ: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức”; Khoản (4.a) điều

114 Luật Đất đai đã quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ “Tính tiền sửdụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối vớiphần diện tích đất ở vượt hạn mức”; Căn cứ khoản (2.a) điều 5 Nghị định45/2014/NĐ-CP, Bộ Tài chính đã có thông tư 76/2014/TTBTC hướng dẫn thực hiệnnhư sau:

Tại khoản (2.a) điều 5: “Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong thửa đất có nhà ởthuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50%