BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN   BÀI GIẢNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG (TÀI LIỆU LƯU HÀNH NỘI BỘ) Biên Soạn: ThS LÊ MỘNG TRIẾT BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TP.HCM, Tháng 12/2011 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ 1.1 Những vấn đề 1.1.1 Một số khái niệm có liên quan - Thu hồi đất: Thu hồi đất sử dụng hình thức chuyển giaoquyền sử dụng diện tích đất đai định từ chủ thể sang chủ thể khác Hay: Thu hồi đất việc nhà nước raquyết định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giaochotổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theoquy định củaLuật đất đai năm 2003 (Điều LĐĐ 2003) - Bồi thường Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003) Bồi thường thiệt hại thu hồi đất việc khơi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất tinh thần theo nghĩarộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng doq trình triển khai thực dự án – hình thức trách nhiệm dân để bù đắp tổn thất vật chất tinh thần cho bên thiệt hại thiệt hại khơng phải hành vi trái pháp luật (củanhà đầu tư hay Nhà nước) gây ra, mà thực chất kết củachu trình “phá hủy – tái tạo” q trình phát triển thị kinh tế – xã hội - Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước giúp đỡ người bị th u hồi thơng quađàotạonghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm - Tái định cư phân loại tái định cư: Tái định cư khái niệm mang nội hàm rộng, dùng để ảnh hưởng tác động đến đời sống củangười dân dobị tài sản nguồn thunhập q trình phát triển dự án gây ra, có phải di chuyển hay khơng chương trình nhằm khơi phục sống củahọ Như tái định cư baohàm việc thực sách bồi thường thiệt hại thu hồi đất Tái định cư theo nghĩahẹp q trình di chuyển người dân đến nơi Tái định cư vấn đề lớn củaquốc gia, đặc biệt nước phát triển trường hợp điển xây đập, làm đường, phát triển thị * Phân loại tái định cư 1/ Về hình thức, việc tái định cư có dạng - Di dân vàovùng thị hóa - Chuyển dịch nội ngoại thành, baogồm từ việc thực chương trình cải tạođơ thị chotới việc chuyển dịch theosở nguyện củangười dân - Tái định cư chỗ thực dự án chỉnh trang khudân cư 2/ Xét sở nguyện củangười dân có nhiềumức độ - Tái định cư tự phát: việc muabán đất xây dựng trái phép khơng theo quy hoạch Doviệc xây dựng trái phép khuvực khơng có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, có nhiều người thuộc diện giải tỏatừ dự án nhận tiền bồi thường tự lochỗ - Tái định cư tự giác: việc tái định cư để thực dự án người dân tự giác chấp hành kế hoạch phương thức tái định cư, kể việc tạolập chỗ ở dự án phát triển nhà - Cưỡng tái định cư: thường cưỡng giải tỏavà bố trí chỗ cho người bị giải tỏachưađược đồng thuận củahọ Nhiều trường hợp khơng kiên gây rấch tắc chođấu tư phát triển 3/ Xét tính chất, tái định cư có dạng: - Tái định cư bắt buộc: để thực dự án phục vụ lợi ích chung Nhìn chung quốc giatrên giới xác lập quyền ưu tiên củanhà nước việc thu hồi đất để thực dự án ví lợi ích quốc gia - Tái định cư tự nguyện: thơng thường dự án cải tạođơ thị quy mơ nhỏ, lợi ích trực tiếp củanhững người tham giathực dự án 1.1.2 Các trường hợp thực tái định cư Tại quốc gia phát triển Việt Nam, tái định cư thường để thực loại dự án: - Các cơng trình thủy điện, xây đập, đàohồ thủy lợi Đây dạng điển hình ảnh hưởng củaphát triển dự án đến đời sống củangười dân, dophạm vi di dời thường lớn - Các cơng trình dạng tuyến: đường caotốc, quốc lộ, làm mở rộng đường hữu; phát triển kênh, rạnh; hành lang tuyến tải điện; mở tuyến cấp nước v.v… - Phát triển hạ tầng thị cơng trình phúc lợi cơng cộng khác cơng viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu khoahọc v.v… - Phát triển khu dân cư q trình thị hóa; cải tạo khu dân dân cư lụp xụp nội thành; xây dựng cơng trình cơng ích củacộng đồng dân cư nơng thơn - Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà máy, xí nghiệp mới, khu cơng nghiệp, trung tâm thương mại 1.1.3 Bản chất củaviệc bồi thường thiệt hại th u hồi đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Về ngun tắc, Nhà nước có đầy đủ quyền sử dụng, hưởng lợi, quản lý định đoạt đất Quyền định đoạt baogồm loại quyền bản: (1): Giao đất, cho th đất để tổ chức, hộ giađình, cá nhân sử dụng; (2): Quyền thu hồi đất giaohoặc choth để sử dụng theomục đích quy hoạch quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi quyền tiên mãi) để sử dụng lợi ích chung Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước giaochocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đầu tư đất mức độ khác Các chủ sử dụng đất tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh mảnh đất thuộc quyền sử dụng củahọ Do thu hồi đất gây raxáo trộn lớn đời sống hoạt động với thiệt hại vật chất tinh thần cho người sử dụng đất Việc bồi thường thiệt hại xếp đời sống người dân bị thu hồi đất trách nhiệm đương nhiên củaNhà nước chủ đầu tư Giải tốt vấn đề này, chủ yếu hài hòalợi ích củacác bên liên quan tạora phát triển bền vững ổn định xã hội Tái định cư bồi thường thiệt hại thu hồi đất trở thành vấn đề xã hội lớn, khơng đơn vấn đề phát triển kinh tế quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản Bản chất củabồi thường thiệt hại thu hồi đất khơng phải quan hệ mua bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận góc độ Thực chất nhà nước có trách nhiệm xác định thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định nâng cao đời sống người dân bị thu hồi đất Thu hồi bồi thường thiệt hại đất mang ý nghĩacủaviệc thực quyền củanhà nước khơng phải đơn quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước trực tiếp đứng rathu hồi bồi thường thiệt hại, giao chocác tổ chức khác thực quyền này, theonhững quyđịnh mà nhà nước ban hành 1.2 Tính tất yếu cơng tác bồi thường giải phóng mặt tr ong q trình phát triển kinh tế - xã hội củađất nước Cơng việc bồi thường giải phóng mặt thường việc nặng nề củacác dự án đầu tư Trong nhiều trường hợp khơng chuẩn bị tốt việc tái định cư, khơng xác định giá bồi thường hợp lý, khơng kiên thực cưỡng chế giải phóng mặt làm nhiều cơng trình bị ách tắc Từ nhiều người ngộ nhận việc bồi thường giải tỏalà trở lực củacác dự án phát triển Quan niệm khơng dễ dẫn đến giải pháp sai lầm thực giải phóng mặt để cải tạovà phát triển thị Nước tađang q trình cơng nghiệp hóahiện đại hóa Đây q trình phát triển thị hóavà phát triển tồn diện đất nước Tồn q trình nàycó tiến trình song hành: Một tiến trình di dân từ nơng thơn thị vùng kinh tế Hiện mức độ thị hóacủanước tamới đạt 25% Khi việc cơng nghiệp hóathành cơng (vào khoảng năm 2020), mức độ thị hóacó thể đạt tới 40 – 45%, lúc dân sống thị tăng lên đến khoảng 40 triệungười Đây q trình tái định cư vào thị theo nhu cầu phát triển đất nước Ngồi di dân vào thị, việc khai hoang mở nơng trại, lâm trường khâu quan trọng việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt tài ngun bảo vệ mơi trường sinh thái Hai tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch Việc quy hoạch cải tạo phát triển thị để phục vụ q trình cơng nghiệp hóahiện đại hóa cơng việc tất yếu Tiến trình thị có nội dung: cải tạo chỉnh trang thị cũ quy hoạch phát triển khuđơ thị Khi thực quy hoạch khơng tránh khỏi việc di dời tái định cư Balà tiến trình nâng caonăng suất laođộng, đồng thời với nâng cao khả cạnh tranh củanền kinh tế suất lao động cơng nghiệp cao suất laođộng nơng nghiệp giản đơn Q trình cơng nghiệp hóađòi hỏi đào tạo đào tạo lại lao động Việc tái định cư phải đảm bảo việc để phục vụ cơng nghiệp hóađất nước Bốn tiến trình cải thiện đời sống nhân dân Nâng cao mặt đời sống củanhân dân mục tiêucơ củaphát triển Phương châm đạo cơng tác bồi thường tái định cưlà đảm bảocuộc sống củangười dân tốt nơi cũ Mỗi người dân hưởng lợi từ nguồn: từ bồi thường tái định cư trực tiếp thực dự án từ phát triển chung củađơ thị dodự án mang lại Đời sống người dân khơng ngừng nâng cao biểu phát triển Như vậy, thực chất củaq trình phát triển thị q trình tái định cư Phát triển kinh tế – xã hội gồm nhiềulĩnh vực: cơng – nơng nghiệp, thương mại – dịch vụ, giáo dục đào tạo, vui chơi giải trí Thực chất cơng việc tạo thêm cơng ăn việc làm, tạothêm chỗ dịch vụ phục vụ nhân dân ngày đơng củađơ thị Đó q trình cải tạo, chỉnh trang khu thị cũ, xây dựng khucơng nghiệp dân cư khuvực thị hóa Nếuđứng mục tiêu người q trình phát triển thị q trình tái định cư Việc phát triển khu thị mới, phát nhà kéo theo nhiều ngành kinh tế phát triển Việc tái định cư có tầm quan trọng lâu sách lĩnh vực thiếu rời rạc Chính sách tái định cư khơng thể sách giải tỏabồi thường mà nằm tất sách pháp luật liên quan đến cải tạo phát triển thị từ khâuquy hoạch đến đầutư xây dựng, tới quản lý khudân cư Domột thời gian dài vấn đề tái định cư quan tâm biện pháp hỗ trợ bồi thường giải tỏanên để lại số hậuquả xấuchophát triển thể số vấn đề sau: - Việc quản lý đầu tư xây dựng khu dân cư chưađược trọng Hiện tượng đầu đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư Các khu dân cư khơng hình thành đồng bộ, gây trở ngại chongười dân đến (thiếucơ sở hạ tầng) - Về tài thị, có cân đối giữađầutư tư nhân đầutư cộng đồng Biểu chỗ nhà củatư nhân đầu tư q lớn hạ tầng thị (đầutư củacộng đồng) q thiếu - Về trình tự đầutư có đảolộn, lẽ raphải tạohạ tầng thị trước, nơi sau Q trình xây dựng nhiềukhudân cư tự phát ngược lại - Thiếuquan tâm đến chỗ chocơng nhân, sinh viên (số đơng nhập cư) người có thunhập thấp - Thiếuquan tâm đến điềukiện sống khác ngồi chỗ ở, đặc biệt việc làm - Thiếu quan tâm củangười dân cộng đồng dân cư vào q trình cải tạo phát triển thị Việc tun truyền lợi ích chưađầy đủ, việc huy động nguồn lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ yếu Từ cách tiếp cận nh trên, rút đ ược số kết l uận sách tái định c sau: 1) Tái định cư khơng phải cơng việc hỗ trợ bồi thường giải tỏamà lĩnh vực phát triển thị Tr ong lĩnh vực phải lấy mục tiê u phát triển đồng kh u dân cư, tăng số lượng chủng l oại q uỹ nhà để đáp ứng nh u cầ u tái định cư 2) Việc cải tạo chỗ thị th uộc lĩnh vực tái định c ư, việc cải tạo vừacó lợi cho cộng đồng vừacó lợi cho c dân Do dự án cải tạo thị dự án đangành cộng đồng dân c chỗ trực tiếp tham giaraq uyết định 3) Phát triển thị thực chất q trình tái định c ư, việc q uản lý phát triển kh u thị có ý nghĩaq uyết định tới sách tái định c 4) Có sách tài thích hợp để h uy động ng uồn lực cho đầ u t cải tạo phát triển thị 1.3 Tái định cư q trình phức tạp Tái định cư di chuyển thay đổi sống củacon người, khơng q trình chuyển dịch vật chất mà q trình cắt bỏ quan hệ cũ tạolập quan hệ Tái định cư thường di dời tái định cư hộ, nghĩalà bên cạnh ràng buộc giữacác thành viên giađình, có ràng buộc giữamỗi người với mơi trường xung quanh: - Cơng ăn việc làm - Chỗ - Nơi học hành - Điều kiện lại tiếp cận với dịch vụ - Quan hệ láng giềng Trong mối ràng buộc này, việc làm thu nhập nhu cầu Giải lúc mối quan hệ đảm bảo hài hòalợi ích củangười dân với lợi ích chung cơng việc phức tạp 1.4 Sự khác biệt ng uyên tắc tái đònh cư c t ổ chức q uốc tế (WB, ADB) với sách c Việt Nam Về bản, sách bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Việt Nam dần hồn thiện theohướng quan tâm nhiều đến quyền lợi ích hợp pháp củangười dân bị ảnh hưởng việc thực dự án Tuy nhiên, khác biệt sovới sách củacác tổ chức quốc tế Bảng S o sánh sách tái định cư tổ chức q uốc tế Việt nam STT Những u cầ u tr ong sách TĐC q uốc tế Cần tránh tái định cư bắt buộc, tối thiểu hóaviệc di dân Đảm bảo tương lai kinh tế xã hội củangười tái định cư bắt buộc trì mức trước có dự án Những người bị ảnh hưởng phải thơng tin đầy đủ tham giatư vấn vấn đề Chính sách hành Việt Nam Khơng có quy định xem xét thực tế Đảm bảonơi có điều kiện tốt nơi cũ Có thơng báonhưng khơng đầy đủ 10 11 12 tái định cư bồi thường Các thể chế văn hóavà xã hội hành người di chuyển cộng đồng nơi họ đến hỗ trợ phát huy mức cao nhất, người di chuyển hòanhập với cộng đồng Thiếuchứng từ hợp pháp đất số nhóm người bị ảnh hưởng (nhất hộ gia đình chủ hộ phụ nũ, người xứ, dân tộc thiểu số) khơng vật cản để bồi thường Tái định cư bắt buộc phải coi thực phần dự án, phái lập kế hoạch tái định cư chodự án có tái định cư bắt buộc Việc tính tốn chi phí lợi ích dự án bao gồm cho chi phí tái định cư bồi thường Bồi thường phải sở giá trị thay chocác tài sản Bồi thường tái định cư phải thực trước bắt đầudự án Xây dựng chương trình phục hồi thunhập thích hợp Có tham gia người có liên quan việc lập thực kế hoạch tái định cư Cơchế giải khiếunại rõ ràng Khơng quy định Chỉ xem xét hỗ trợ, tùy theo mốc thời gian chiếm đất Đã quy định tái định cư dự án thành phần bắt buộc phải thực hiện, chưathật trọng Nghị định 22, Nghị định 197 quy định Bồi thường thiệt hại chưa đủ để tái tạotài sản Vừa thực dự án vừa tái định cư bồi thường thiệt hại Quy định chung chung, chưa trọng Hội đồng bồi thường có đại diện người bị ảnh hưởng Giải theo Luật Đất đai Luật Khiếunạo, Tố cáo 13 Cần thiết có giám sát độc lập việc Khơng quy định thực kế hoạch tái định cư Ngồi ra, theo nguồn Dự án UNDP – VIE/95/051, có ngun tắc đặt sách tái định cư thực dự án ODA: (1) Tránh di dời nơi tránh được, hay giảm thiểutối đagiải tỏa, di dời; (2) Khi buộc di dời, phải có kế hoạch hoạt động quản lý để đảm bảo hộ di dời có sống tốt ngang với nơi trước đây; (3) Phải có tham giacủacác bên bị ảnh hưởng suốt q trình di dời, có tham giacủacộng đồng; (4) Bên hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả phần hay tồn chi phí bồi thường, kể chi phí phục hồi sống người di dời; (5) Ngun tắc bồi thường “phi vật chất” (khíacạnh KT – XH) cho hộ cần trọng nhiều sovới tiền vật chất; (6) Những hộ cư trú bất hợp pháp nhận bồi thường 1.5 Cơ sở pháp lý ngu n tắc chung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất 1.5.1 Cơ sơ pháp lý củachính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất a Thu hồi đất – qu yền định đ oạt đất đai củaNhà nước Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu tồn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu Chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Một quyền định đoạt củaNhà nước đất đai theo điều C khoản Điều Luật Đất đai Giao đất, cho th đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Quyền thu hồi đất Nhà nước thực trường hợp sau: (Điều 38 Luật Đất Đai, Điều 36 Nghị Định 181, Nghị Định 17/CP, Nghị Định 84/CP Nhìn chung có nhóm: Nhóm 1: Thu hồi đất để giao, h oặc ch o th o mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế Quỹ đất nước nayđều giao cho tổ chức, hộ giađình, cá nhân th để sử dụng vào mục đích cụ thể Do muốn có quỹ đất để giao cho th, Nhà nước phải thu hồi đất củangười sử dụng Điều 32 Luật Đất Đai: “ Việc định giao đất, cho th đất đất có người sử dụng cho người khác thực có định thu hồi đất đó” Nhóm 2: Thu hồi đất trường hợp vi phạm pháp luật đất đai Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, khơng có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất., thiếutrách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý khơng thực nghĩa vụ tài Nhà nước, khơng sử dụng đất giao thời hạn quyđịnh (12 tháng liền hàng năm, 18 tháng lâu năm; 24 tháng đất trồng rừng; đất dùng để thực dự án đầutư khơng sử dụng 12 tháng liền tiến độ đầutưchậm 24 tháng kể từ đất giao) Thứ hai sai phạm quản lý đất đai, giao đất khơng thẩm quyền, khơng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm Nhóm 3: Thu hồi đất củanhững ng ười khơng nhu cầu sử dụng - Tổ chức Nhà nước giaođất khơng thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức th đất trả tiền th đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, khơng nhu cầu sử dụng - Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừakế - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất b Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ tái định cư Theo Điều 39, 41 Luật Đất Đai, Nhà nước thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư người sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào mục đích sau: - Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng - Phát triển kinh tế Nhà nước thực bồi thường, hỗ trợ bố trí tái định cư người sử dụng đất, họ có GCNQSDĐ có đủ điều kiện để quan Nhà nước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c Chính phủ ban hành sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ ngun tắc cơbản thu hồi đất, thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế quy định Luật Đất Đai theo thẩm quyền Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất thơng quacác văn sau: - Nghị Định 197 - Thơng tư 116 hướng dẫn thực Nghị Định 197 - Nghị định 17 - Nghị Định 84 - Nghị định 69 1.5.2 Ng un tắc ch ung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước th u hồi đất (1) Đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầ u tư Việc thực bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích củaNhà nước – vừalà người chủ sở hữu vừalà người quản lý đất nước, lợi ích củangười sử dụng đất bị thu hồi lợi ích củanhà đầu tư, người Nhà nước giao cho th đất Các lợi ích phải giải cách hài hòagóp phần chuyển dịch cơcấu sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi củangười sử dụng đất lợi ích củatừng đối tượng xử lý nhưsau: a Nhà nước chủ sở hữu đất đai, người quản lý đất nước, phải định sách bồi thường , hỗ trợ tái định cư, định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường Đây vừalà quyền định đọat củanhà nước vừalà biện pháp xử lý hài hòalợi ích củangười sử dụng đất với lợi ích củanhà đầu tư b Người sử dụng đất ổn định chuyển quyền sử dụng đất quyền củangười sử dụng đất Thực quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất Do Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất để giaochongười khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất cách thỏa đáng thể điểm sau đây: - Người bị thu hồi đất bồi thường đất có mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, khơng có đất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất UBND cơng bố thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6, NĐ197) - Ngồi bồi thường đất, tài sản, người bị thu hồi đất hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất - Người bị thu hồi đất chuyển vào khu tái định cư với hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt nơi cũ c Nhà đầu tư có nhu cầu đất làm mặt để đầu tư xây dựng với chi phí sử dụng hợp lý Để khuyến khích nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước khơng ưu đãi tài giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất mà hồn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ đất mà họ chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao số tiền sử dụng đất tiền th đất mà họ phải nộp cho Nhà nước (K1, Đ6, Đ3 NĐ 197; K4 Đ5; K3 Đ6 NĐ 198) Như vậy, Nhà nước phải dành nguồn thu từ đất củamình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển củađất nước (2) Đảm bảo cơng khai , dân chủ thực Bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất giữangười sử dụng đất với nhà đầu tư có can thiệp củaNhà nước, khơng phải giao dịch quyền sử dụng đất thơng thường thị trường Tuy nhiên người bị thu hồi đất chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất củamình sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư phù hợp với Luật Đất đai thực cơng khai, người dân bàn bạc dân chủ Ngun tắc thể điểm sau: Thứ nhất, trước thu hồi đất chậm 90 ngày đất nơng nghiệp, 180 ngày đất phi nơng nghiệp, quan Nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo cho người bị thu hồi đất bit lý thu hồi, thời gian kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể bồ thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (K2, Đ34, Luật ĐĐ) Thứ hai, người bị thu hồi đất cử người đại diện tham gia hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực định củaNhà nước, trực tiếp tham gi kiến dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư niêm yết cơng khai trụ sở làm việc củatổ chức giao nhiệm vụ thực bồi thường hỗ trợ tái định cư trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại chưađồng ý với định bồi thường, hỗ trợ tái địny cư cấp raquyết định giải Nếu khơng đồng ý với định giải lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện Tòấn nhân dân tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh Hỗ trợ để tạolập số nghề khu tái định cư phù hợp chongười lao động, đặc biệt laođộng nữ 2.4 Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải tái định cư việc bố trí tái định cư phải gắn với tạ o việc làm h oặc chuyển đổi nghề nghiệp theo quy định sau: a) Nếu hộ giađình, cá nhân trực tiếp sản xuất nn mà khơng Nhà nước bồi thường đất nn tương ứng với đất nn bị thu hồi việc bố trí tái định cư gắn với giaođất làm mặt sản xuất, dịch vụ phi nn theoquy định; b) Nếu hộ giađình, cá nhân sản xuất, dịch vụ phi nn việc tái định cư phải gắn với tạoviệc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nn; Trường hợp đặc biệt khơng có đất đủ điều kiện để tái định cư gắn với tạoviệc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nơng nghiệp hộ giađình, cá nhân hỗ trợ đàotạo chuyển đổi nghề nghiệp theoquy định 2.4.4 Quyền nghĩa vụ người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ Quyền: a) Đăng ký đến nơi tái định cư; b) Được ưu tiên đăng ký hộ chobản thân, thành viên khác giađình nơi ưu tiên chuyển trường cho thành viên gia đình độ tuổi học; c) Được từ chối vào khu tái định cư khu tái định cư khơng đảm bảo điều kiện thơng báovà niêm yết cơng khai; d) Được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí Nghĩavụ: a) Thực di chuyển vàokhu tái định cư theođúng thời gian theoquy định cơquan nhà nước có thẩm quyền; b) Xây dựng nhà, cơng trình theo quy hoạch thực nghĩavụ khác theo quy định củapháp luật; c) Nộp tiền muanhà tiền sử dụng đất theoquy định củapháp luật 2.4.5 Tái định cư dự án đặc biệt 2.5 Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án 2.51 Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trường hợp: a) Thu hồi đất có liên quan từ quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên; b) Phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư củadự án doUBND cấp tỉnh phê duyệt 2.5.2 Nội dung thẩm định gồm: a) Việc áp dụng sách bồi thường, hỗ trợ củadự án; b) Việc áp giá đất, giá tài sản để tính bồi thường; c) Phương án bố trí tái định cư 2.5.3 Việc thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Sở TC chủ trì; - Trường hợp cần thiết, CTUBND cấp tỉnh định thành lập HĐTĐ Giám đốc Sở TC làm CTHĐ 2.5.4 Thời gian thẩm định tối đa 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đề nghị phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cưcủa dự án; - Sauthời hạn trên, nếucơ quan thẩm định khơng có ý kiến, CTUBND cấp có thẩm quyền phê duyệt 2.5.5 Sau có ý kiến quan thẩm định, chủ đầu tư giúp HĐ bồi thường, hỗ trợ tái định cư hồn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, trình cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 2.6 Thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ 2.6.1 Trường hợp người giaođất, th đất tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận với người bị thu hồi đất mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định thực theosự thoả thuận đó; 2.6.2 Nhà nước khơng tổ chức, thực bồi thường, hỗ trợ 2.7 Trách nhiệm củaUBND cấp tr ong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 2.7.1 Trách nhiệm củaUBND cấp tỉnh Chỉ đạo, tổ chức, tun truyền, vận động tổ chức, cá nhân sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực giải phóng mặt theo định thu hồi đất Chỉ đạocác sở, ban ngành UBND cấp huyện: - Lập dự án tái định cư, khutái định cưđể phục vụ choviệc thuhồi đất; - Lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cưtheothẩm quyền Phê duyệt phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy định mức hỗ trợ biện pháp hỗ trợ; phương án bố trí tái định cư, phương án đào tạo chuyển đổi nghề theothẩm quyền giao; Chỉ đạocác quan có liên quan thực việc giải khiếunại, tố cáocủa cơng dân bồi thường, hỗ trợ tái định cưtheothẩm quyền; Bảođảm khách quan, cơng xem xét định việc bồi thường, hỗ trợ tái định cưkhi Nhà nước thuhồi đất theothẩm quyền; Quyết định phân cấp choUBND cấp huyện cưỡng chế trường hợp cố tình khơng thực định thu hồi đất Nhà nước theo thẩm quyền; Chỉ đạokiểm tra xử lý vi phạm lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư 2.7.2 Trách nhiệm củaUBND cấp huyện Chỉ đạo, tổ chức, tun truyền, vận động tổ chức, cá nhân sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực giải phóng mặt theođúng định thuhồi đất cơquan nhà nước có thẩm quyền; Chỉ đạoH§ bồi thường, hỗ trợ tái định cư cấp lập tổ chức thực phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Thực phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phân cấp củaUBND cấp tỉnh; Phối hợp với sở, ban, ngành, tổ chức chủ đầutư thực dự án đầu tư xây dựng, phương án tạo lập khu tái định cư địaphương theo phân cấp củaUBND cấp tỉnh; Giải khiếu nại, tố cáo củacơng dân bồi thường, hỗ trợ tái định cư theothẩm quyền; - Ra định cưỡng chế tổ chức cưỡng chế trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với quan chức tổ chức thực việc cưỡng chế 2.7.3 Trách nhiệm củaUBND cấp xã Tổ chức tun truyền mục đích thuhồi đất, sách bồi thường, hỗ trợ tái định cưcủadự án; Phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực xác nhận đất đai, tài sản củangười bị thuhồi Phối hợp tạođiềukiện hỗ trợ choviệc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ bố trí tái định cưchongười bị thuhồi đất tạođiềukiện choviệc giải phóng mặt 2.8 Cưỡng chế th u hồi đất 2.8.1 Điềukiện thực cưỡng chế thuhồi đất a) Thực trình tự thủ tục; b) Q thời gian theoquy định mà khơng bàn giaođất; c) Đã vận động thuyết phục; d) Có QĐ cưỡng chế củaUBND; đ) Người bị cưỡng chế nhận QĐ cưỡng chế 2.8.2 Tổ chức thực cưỡng chế CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 3.1 Thực trạng cơng tác bồi th ường thiệt hại Nhà n ước thu hồi đất - Khơng qn rõ ràng sách thủ tục bồi thường đất sử dụng cho mục đích đất để phát triển dự án kinh tế, kể đầu tư hạ tầng khu dân cư (gọi mục đích phát triển kinh tế) - Xác định giá bồi thường nhiều bất cập - Cơng tác tổ chức tái định cư tạo điều kiện ổn đinh chỗ cho hộ dân nghèochưađược quan tâm mức - Nhà nước chủ đầu tư chưaquan tâm mức đến sống tương lai củacác hộ dân tái định cư - Nhà nước chưađiều tiết giá trị giatăng đất thị q trình đầu tư xây dựng hạ tầng - Quy trình thủ tục nhiều bất cập, bật tính cơng khai, dẫn đến nhiều trường hợp gian lận bồi thường, góp phần vào việc khiếu kiện triền miên vấn đề * Tóm l ược nhận định sách bồi th ường mơ hình matrận SWOT Str ength – Điểm mạnh S1 Các sách hồn thiện theo hướng quan tâm đến quyền lợi người dân S2 Nhận thức củalãnh đạođịaphương S3 Đời sống phận người dân khu vực thị hóađược cải thiện Weakness – Điểm yếu W1 Chưa thật trọng việc tái định cư ổn định sống hộ dân sau di dời W2 Giá bồi thường chưanhất qn thiếu cơsở khoahọc vững W3 Thiếu tính cơng khai dẫn đến tiêu cực W4 Sự lũng đoạn củagiới đầu W5 Chưa khiểm sốt giá trị gia tăng đất thị Opp ortuniti es – C hội Thr eat – Nguy c O1 Chính sách tái định cư sửađổi T1 Khiếu kiện nhiều, tác động đến ổn bổ sung O2 Kinh nghiệm tốt số địa phương O3 Giá trị gia tăng đất thị chưa khai thác định xã hội T2 Dự án triển khai chậm trễ, chi phí tăng T3 Phát triển thị hiếu bền vững, phận người dân lâm vào cảnh khó khăn 3.2 Quan điểm giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất 3.2.1 Căn xây dựng quan điểm đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất Việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng c¬ së h¹ tÇng kü tht, c¬ së h¹ tÇng x· héi ph¸t triĨn ®Êt n­íc lµ quy lt tÊt u vµ lµ ®iỊu kiƯn kh«ng thĨ t¸ch rêi tiÕn tr×nh x©y dùng kiÕn tróc th­ỵng tÇng cđa mçi qc gi a X©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ th«ng qua chÝnh s¸ch sư dơng ®Êt ®ai vµ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt cã ý nghÜa thiÕt thùc sù nghiƯp ph¸t triĨn ®Êt n­íc Mn ®iỊu chØnh ®­ỵc c¸c mèi quan hƯ nµy, mäi chÝnh s¸ch ®­a ph¶i ®­ỵc tÝnh to¸n ®ång bé, hỵp lý trªn c¬ së lỵi Ých cđa Nhµ n­íc, nhµ ®Çu t­ vµ ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi vµ ph¶i dùa trªn nh÷ng c¨n cø sau: §Ĩ gi¶i qut hµi hoµ mèi quan hƯ “ba bªn” ,cÇn ph¶i cã quan ®iĨm vµ gi¶i ph¸p toµn diƯn, ®ång bé, cã c¬ së khoa häc dùa trªn c¸c c¨n cø sau: a- §­êng lèi, chÝnh s¸ch cđa §¶ng vµ ph¸p lt cđa Nhµ n­íc vỊ qu¶n lý, sư dơng ®Êt ®ai vµ thu håi ®Êt NghÞ qut cđa BCH.TW §¶ng lÇn thø (phÇn 2), vai trß cđa ®Êt ®ai ®­ỵc kh¼ng ®Þnh: Lµ hµng ho¸ ®Ỉc biƯt, ngn néi lùc vµ lµ ngn vèn to lín rÊt q gi¸ cđa ®Êt n­íc; b¸o c¸o chÝnh trÞ §¹i héi §¶ng toµn qc lÇn thø X ghi râ: “Nhµ n­íc ®iỊu tiÕt gi¸ ®Êt b»ng quan hƯ cung -cÇu vỊ ®Êt ®ai vµ th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch vỊ th liªn quan ®Õn ®Êt ®ai” Theo ®ã, chÝnh s¸ch ®Ịn bï thiƯt h¹i (nay lµ chÝnh s¸ch båi th­êng, hç trỵ vµ T§C) nhµ n­íc thu håi ®Êt còng ®­ỵc sưa ®ỉi, bỉ sung nhiỊu lÇn b- TiÕp thu, vËn dơng s¸ng t¹o kinh nghiƯm thu håi ®Êt cđa c¸c n­íc trªn thÕ giíi Kh¶o s¸t tû lƯ diƯn tÝch c¸c lo¹i ®Êt mét sè n­íc trªn thÕ giíi cho thÊy: ®èi víi qc gia cµng ph¸t triĨn, th× tû lƯ ®Êt chuyªn dïng (®Ỉc biƯt lµ ®Êt sư dơng vµo mơc ®Ých c«ng nghiƯp, du lÞch, dÞch vơ) cµng cao, tû lƯ ®Êt ë, ®Êt n«ng nghiƯp cµng thÊp ChÝnh s¸ch båi th­êng ë c¸c n­íc trªn thÕ giíi lµ rÊt kh¸c vµ ®a d¹ng VÊn ®Ị quan träng lµ nhµ n­íc cÇn cã quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt khoa häc, phï hỵp; cÇn cã nh÷ng chÝnh s¸ch, quy ®Þnh b¶o ®¶m qun lỵi chung cđa x· héi, ®ång thêi b¶o ®¶m ®­ỵc qun lỵi hỵp ph¸p cđa ng­êi cã ®Êt bÞ Nhµ n­íc thu håi c- Xu thÕ héi nhËp qc tÕ Mét nh÷ng vÊn ®Ị ®Ỉt lµ mn thu hót ®Çu t­ vµ ®iỊu kiƯn ®Ĩ c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi tham gia vµo thÞ tr­êng ë ViƯt Nam sau gia nhËp WTO lµ ph¸t triĨn vµ hoµn thiƯn CSHT d- T×nh h×nh ph¸t triĨn kinh tÕ - x· héi cđa c¸c®Þa ph­¬ng X©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng kinh tÕ vµ x· héi, ®¸p øng ngun väng chÝnh ®¸ng cđa céng ®ång d©n c­ lµ tõng b­íc thu hĐp kho¶ng c¸ch vµ dÇn xo¸ bá sù chªnh lƯch gi÷a thµnh thÞ víi n«ng th«n e- ChiÕn l­ỵc c«ng nghiƯp ho¸, hiƯn ®¹i ho¸ §¹i héi §¶ng toµn qc lÇn thø IX qut ®Þnh chiÕn l­ỵc c¬ b¶n vỊ ph¸t triĨn kinh tÕ-x· héi 10 n¨m ®Çu cđa thÕ kû 21 lµ “ChiÕn l­ỵc ®Èy m¹nh c«ng nghiƯp ho¸, hiƯn ®¹i ho¸ theo ®Þnh h­íng x· héi chđ nghÜa, x©y dùng nỊn t¶ng ®Ĩ ®Õn n¨m 2020 n­íc ta c¬ b¶n trë thµnh n­íc c«ng nghiƯp cïng víi chiÕn l­ỵc cđng cè, ph¸t triĨn héi nhËp kinh tÕ qc tÕ” §Ĩ thùc hiƯn ®­ỵc mơc tiªu trë thµnh mét n­íc c«ng nghiƯp míi (T¨ng tr­ëng nhanh c¶ vỊ sè l­ỵng tut ®èi cđa viƯc lµm c«ng nghiƯp vµ tû lƯ cđa viƯc lµm c«ng nghiƯp -T¨ng tû lƯ xt khÈu hµng chÕ t¹o -T¨ng nhanh GDP ®Çu ng­êi), ph¶i tiÕp víi c¸c quan ®iĨm vµ tiªu chÝ: T¨ng tr­ëng kinh tÕ; chun dÞch c¬ cÊu; ph¸t triĨn bỊn v÷ng 3.2.2 Quan điểm thu hồi đất dự án xây dựng c sở hạ tầng trang thị §Ĩ cã nh÷ng gi¶i ph¸p ®ång bé tr­íc m¾t vµ l©u dµi nh»m n©ng cao hiƯu qu¶ ®Èy nhanh tiÕn ®é thu håi ®Êt nãi chung, thu håi ®Êt x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chØnh trang ®« thÞ nãi riªng, tr­íc hÕt cÇn qu¸n triƯt nh÷ng quan ®iĨm sau ®©y: Thø nhÊt: NhËn thøc ®Çy ®đ, kh ¸ch quan vỊ u tè cho ph ¸t triĨn cđa ng­êi sư dơng ®Êt ®èi víi c ¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ Kh¸c víi nh÷ng n¨m tr­íc ®©y, ngµy “nh©n d©n” (hiĨu theo nghÜa réng) víi t­ c¸ch lµ ng­êi sư dơng ®Êt ®ang lµ u tè ph¸t triĨn cđa ®Êt n­íc V× vËy, cÇn ph¶i nh×n nhËn kh¸ch quan vai trß cđa ng­êi d©n sù nghiƯp ph¸t triĨn kinh tÕ vµ qu¸ tr×nh thùc hiƯn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt cđa Nhµ n­íc C¸c nhµ ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch vµ c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i thèng nhÊt quan ®iĨm lÊy mơc tiªu ng­êi lµm träng t©m vµ ®Ỉt mơc tiªu ng­êi lªn trªn mơc tiªu tµi s¶n thùc hiƯn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt chu mơc ®Ých qc phßng, an ninh, lỵi Ých qc gia, lỵi Ých c«ng céng vµ ph¸t triĨn kinh tÕ Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o cho ng­êi bÞ thu håi ®Êt cã cc sèng “b»ng hc tèt h¬n” so víi cc sèng tr­íc ®ã Thø hai: Nhµ n­íc thùc hiƯn qun ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai th«ng qua viƯc thu håi ®Êt cho c¸c mơc ®Ých qc phßng, an ninh, lỵi Ých qc gia, lỵi Ých céng céng vµ ph¸t triĨn kinh tÕ VÊn ®Ị thu håi ®Êt, chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt cho c¸c mơc ®Ých lµ nhiƯm vơ th­êng xuyªn, liªn tơc ®èi víi tÊt c¶ c¸c qc gi a Nã lu«n g¾n víi mơc tiªu c«ng nghiƯp ho¸ nh»m xo¸ bá nghÌ o nµn, tơt hËu, ®­ a nỊn kinh tÕ n­íc t a ®¹t tíi c¸c chØ tiªu kinh tÕ-x· héi tiªn tiÕn cđa thêi ®¹i Qu¸ tr×nh ph¸t triĨn kinh tÕ ë n­íc t a cho thÊy tr ong tõng gi ® o¹n thĨ, ®ång thêi víi viƯc thu håi ®Êt, chÝnh s¸ch ph¸p lt vỊ ®Ịn bï, båi th­êng thiƯt h¹i cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi ®­ỵc b an hµnh nh»m b¶ o vƯ lỵi Ých cđa ng­êi d©n, Nhµ n­íc vµ nhµ ®Çu t­ C¨n cø HiÕn ph¸p n¨m 1992 (sư a ®ỉi, bỉ sung n¨m 2001) vµ ph¸p lt ®Êt ® ai, víi chÕ ®é së h÷u t oµn d©n vỊ ®Êt ® mµ Nhµ n­íc lµ ®¹i diƯn chđ së h÷u, Nhµ n­íc cã qun ®Þnh ®o¹t vỊ ®Êt ®ai Thø ba: ChÝnh s¸ch thu håi ®Êt- båi th­êng, hç trỵ vµ t¸i ®Þnh c­ ph¶i ®ång bé, thèng nhÊt, kh¸ch quan ®¶m b¶o lỵi Ých cho c¸c bªn cã liªn quan VỊ b¶n chÊt, dï míi hay cò th× c¸c nghÞ ®Þnh liªn quan ®Õn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt ®Ịu cã mét mơc tiªu nh­ mỈc dï tªn gäi cđa c¸c nghÞ ®Þnh kh¸c Trªn thùc tÕ, “båi th­êng” vµ “hç trỵ” lµ hai hµnh vi t¸ch rêi víi hai hµm ý kh¸c nhau, theo ®ã ng­êi bÞ thu håi ®Êt cã thĨ ®­ỵc båi th­êng hc cã thĨ ®­ỵc hç trỵ t theo tÝnh chÊt, ®Ỉc ®iĨm sư dơng ®Êt bÞ thu håi cđa ng­êi sư dơng ®Êt HiĨu mét c¸ch thĨ th× ®­ỵc båi th­êng lµ qun lỵi hỵp ph¸p vµ chÝnh ®¸ng cđa ng­êi bÞ thu håi ®Êt víi yªu cÇu ph¶i ®¶m b¶o ®Çy ®đ ®iỊu kiƯn vỊ s¶n xt vµ ®êi sèng cho hä mµ kh«ng cÇn cã bÊt kú mét sù hç trỵ nµo kh¸c lµ qun lỵi vµ tr¸ch nhiƯm cđa c¶ “ba bªn” (Nhµ n­íc, ng­êi bÞ thu håi ®Êt vµ nhµ ®Çu t­) Thø t­: T¨ng c­êng chÊt l­ỵng, hiƯu qu¶ viƯc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt, g¾n kÕt c¸c s¶n phÈm quy ho¹ch víi kÕ ho¹ch thu håi ®Êt ®Ĩ chđ ®éng thùc hiƯn cã hiƯu qu¶, ®óng tiÕn ®é c¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ C«ng t¸c lËp vµ thùc thi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt cã t¸c ®éng rÊt lín ®èi víi c«ng t¸c thu håi ®Êt Cã thĨ x¸c ®Þnh ®­ỵc hai u tè c¨n b¶n quy ho¹ch sư dơng ®Êt lµ s¶n phÈm quy ho¹ch vµ c¸c hƯ qu¶ cđa ph¸p lt (trong ®ã cã chÝnh s¸ch thu håi ®Êt) V× vËy, lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dơng ®Ê c¸c cÊp, ngoµi viƯc ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c, ®« tin cËy, c«ng khai minh b¹ch ®èi víi s¶n phÈm néi dung quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt ®­ỵc lËp cÇn nghiªn cøu u tè ¶nh h­ëng vµ gi¶m nhĐ (®Õn møc tèi thiĨu) viƯc ph¶i di dêi nhµ cưa cđa ng­êi d©n th«ng qua kh¶o s¸t thùc tÕ vµ gi¶i c¸c bµi to¸n quy ho¹ch ®ång bé Thø n¨m: Thùc hiƯn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt ph¶i g¾n víi viƯc xư lý nh÷ng vÊn ®Ị x· héi mµ chđ u lµ c on ng­êi Kiªn qut vµ xư lý døt ®iĨm c¸c tr­êng hỵp vi ph¹m ph¸p lt ®Êt ® Theo kh¸i niƯm chung th× cơm tõ “båi th­êng” ®­ỵc hiĨu lµ sù ®Ịn bï b»ng tiỊn ®èi víi nh÷ng thiƯt h¹i vỊ vËt chÊt mµ Nhµ n­íc hc chđ ®Çu t­ ph¶i chÞu tr¸ch nhiƯm tr­íc ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi, thùc hiƯn viƯc thu håi ®Êt gi¶i phãng mỈt b»ng ®Ĩ thùc hiƯn c¸c mơc tiªu vµ lỵi Ých cđa qc gi a, lỵi Ých céng ®ång Trong ®ã, cơm tõ “®Ịn bï” nghÞ ®Þnh tr­íc ®©y l¹i thĨ hiƯn râ rµng, minh b¹ch tr¸ch nhiƯm cđa Nhµ n­íc, chđ ®Çu t­ thu håi ®Êt ®ã lµ nghÜa vơ tr¶ l¹i ®Çy ®đ, t­¬ng xøng víi sù mÊt m¸t (vËt chÊt) hay sù vÊt v¶ (tinh thÇn) hc hiĨu lµ sù ®Ịn bï thiƯt h¹i, ®Ịn bï c«ng l ao ®èi víi ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi, ®iỊu nµy phï hỵp víi thùc tiƠn Nhµ n­íc thùc hiƯn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt Thêi gi an gÇn ®©y, t×nh tr¹ng vi ph¹m ph¸p lt ®Êt ®ai, lỵi dơng kÏ hë cđa ph¸p lt, l¸ch lt ®Ĩ thùc hiƯn c¸c hµnh vi tham «, tham nhòng vỊ ®Êt ®ai ®· vµ ®ang diƠn phỉ biÕn ë nhiỊu tØnh, thµnh trùc thc TW, thËm chÝ cã kh«ng Ýt c¸c vơ viƯc ph¶i tè tr­íc ph¸p lt §Ĩ gi÷ g×n kû c­¬ng phÐp n­íc, ®¶m b¶o hiƯu lùc cđa ph¸p lt ®Êt ®ai vµ t¨ng niỊm tin cđa d©n víi §¶ng vµ nhµ n­íc ®ßi hái c¸c c¬ quan cã thÈm qun, nh©n d©n ph¸t huy tr¸ch nhiƯm kiªn qut, gi¶i qut døt ®iĨm c¸c tr­êng hỵp tiªu cùc qu¶n lý, sư dơng ®Êt ®ai kÕ ho¹ch chèng tham nhòng hiƯn Thø s¸u: CÇn sím hoµn thµnh c«ng t ¸c giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt lµm c¬ së ph ¸p lý ®Ĩ Nhµ n­íc thùc hiƯn nghÜa vơ båi th­êng, hç trỵ vµ t ¸i ®Þnh c­ cho ng­êi sư dơng ®Êt bÞ thu håi ®Êt §Õn nay, nhiƯm vơ nµy ®ang tiÕp tơc triĨn khai ®Ĩ hoµn thµnh viƯc cÊp giÊy chøng nhËn tr ong c¶ n­íc GiÊy chøng nhËn kh«ng chØ cã t¸c dơng x¸c ®Þnh diƯn tÝch ®Êt ®ai cđa gia ®×nh, c¸ nh©n ®­ỵc nhµ n­íc giao ®Êt cho thuª ®Êt sư dơng ỉn ®Þnh, l©u dµi mµ nã cßn lµ c¨n cø ®Ĩ qut ®Þnh viƯc ®­ỵc ®Ịn bï hay kh«ng ®­ỵc ®Ịn bï hä bÞ thu håi ®Êt §Ĩ ®¶m b¶o qun vµ lỵi Ých chÝnh ®¸ng cho ng­êi sư dơng ®Êt bÞ thu håi ®Êt, ngoµi giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt, Nhµ n­íc ®· cÇn xem xÐt ®Õn c¸c tr­êng hỵp ng­êi sư dơng ®Êt cã giÊy tê hỵp lƯ, ®­ỵc coi lµ hỵp lƯ ®Ĩ gi¶i qut båi th­êng thiƯt h¹i Thø b¶y: ¸p dơng gi¸ ®Êt ®Ĩ tÝnh båi th­êng nhµ n­íc thu håi ®Êt ph¶i c«ng khai minh b¹ch vµ ®¶m b¶o u tè kh¸ch quan vµ nguyªn t¾c xư lý nh÷ng vÊn ®Ị kinh tÕ tr ong thu håi ®Êt HiƯn nay, trªn thÞ tr­êng QSD§ ®ang tån t¹i hai lo¹i gi¸ ®Êt: Gi¸ ®Êt Nhµ n­íc quy ®Þnh vµ gi¸ thÞ tr­êng, hai lo¹i gi¸ nµy ®Ịu ®­ỵc tham gia trùc tiÕp hc gi¸n tiÕp ®Ịn bï, båi th­êng cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi Gi¸ ®Êt Nhµ n­íc quy ®Þnh th­êng lµ ë tr¹ng th¸i “tÜnh” vµ thÊp; ®ã gi¸ thÞ tr­êng th­êng lµ ë tr¹ng th¸i “®éng” vµ cao h¬n gi¸ ®Êt cđa Nhµ n­íc Tr¹ng th¸i “tÜnh” vµ “®éng”, ®é chªnh lƯch cao vµ thÊp nµy cµng nhiỊu, cµng lín th× cµng g©y nh÷ng bÊt lỵi, tiªu cùc viƯc gi¶i qut lỵi Ých cho c¸c bªn nhµ n­íc thu håi ®Êt §èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng CSHT, chØnh trang ®« thÞ lµ c¸c dù ¸n cã tÝnh chÊt c«ng Ých phơc vơ cho x· héi vµ céng ®ång, nã cã kh¶ n¨ng sinh lêi vỊ mỈt kinh tÕ cho Nhµ n­íc vµ ®em l¹i lỵi Ých kinh tÕ cho chÝnh b¶n th©n gia ®×nh, c¸ nh©n ®èi víi khu vùc ®Êt sư dơng cã gi¸ trÞ gia t¨ng kh¶ n¨ng sinh lêi tõ ®Êt V× vËy ph­¬ng thøc båi th­êng, gi¸ ¸p båi th­êng kÕt hỵp víi c«ng t¸c tuyªn trun vËn ®éng lµ ®¸p ¸n tèt nhÊt ®Ĩ tiÕt kiƯm chi, thu håi ®Êt nhanh ®¶m b¶o tiÕn ®é c¸c dù ¸n Thø t¸m: Thu håi ®Êt phơc vơ cho c¸c mơc ®Ých cđa qc gia, lỵi Ých c«ng céng ph¶i chó träng ®Õn chÝnh s¸ch t«n gi¸o, d©n téc, phong tơc tËp qu¸n trun thèng cđa nh©n d©n C¸c dù ¸n thu håi ®Êt x©y dùngCSHT, chØnh trang ®« thÞ kh«ng chØ thùc hiƯn ë c¸c thµnh lín mµ nã ®­ỵc triĨn khai ë hÇu hÕt c¸c ®Þa ph­¬ng C¸c c¬ quan cã thÈm qun phª dut dù ¸n ®Çu t­, ph­¬ng ¸n thu håi ®Êt vµ ph­¬ng ¸n båi th­êng, hç trỵ vµ t¸i ®Þnh c­ cÇn chó träng vµ quan t©m ®Õn c¸c u tè t«n gi¸o, d©n téc, tËp tơc cđa ®Þa ph­¬ng ®Ĩ thùc hiƯn cã hiƯu qu¶ viƯc thu håi ®Êt nh­ng ®¶m b¶o ỉn ®Þnh chÝnh trÞ -x· héi CÇn ®a d¹ng ho¸ c¸c ph­¬ng thøc ®Ịn bï, cã c¬ chÕ chÝnh s¸ch vËn dơng linh ho¹t cho ®êi sèng cđa nh©n d©n sau bÞ thu håi ®Êt ®¹t møc b»ng hc tèt h¬n 3.2.3 Một số vấn đề mang tính ngun tắc - Đảm bảo hài hòaquyền lợi củacác đối tượng q trình đầu tư hạ tầng phát triển thị: người dân hưởng lợi từ dự án; chủ đầu tư khơng phải chịu gánh nặng bồi thường có lợi nhuận; Nhà nước điều tiết quyền lợi bên - Nhà nước phải chủ động việc thực sách bồi thường thu hồi đất để thực dự án, đảm bảo khiathác tốt giá trị giatăng để thực giai trò điều tiết - Bồi thường thiệt hại xem xét uan điểm rộng, bồi thường đầy đủ thiệt hại chongười dân, kể vật chất tinh thần, kể tương lai; trọng nguồn sinh sống củangười dân Tuy nhiên có thiệt hại bồi thường - Chính sách bồi thường phải thực tỉ mỉ, thận trọng, cơng khai đảm bảo tham giathực củangười dân từ hình thành dự án đến q tình triển khai thực - Lợi ích chung phải tơn trọng, xem xét kỹ lợi ích phận thiểu số phải phục tùng đasố - Triển khai dự án lớn có tính tổng thể, tránh việc thực dự án nhỏ lẽ khơng đảm bảotính đồng hạ tầng phá vỡ quy hoạch chung, đảm bảonăng lực tài củacác chủ đầu tư - Khai thác tốt giá trị giatăng để điều tiết lợi ích bên phát triển thị bền vững 3.2.4 Các giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất Rµ so¸t, ®iỊu chØnh, sưa ®ỉi bỉ sung nh÷ng néi dung liªn quan chÝnh s¸ch thu håi ®Êt hƯ thèng v ¨n b¶n quy ph¹m ph¸p lt hiƯn hµnh a) Bỉ sung c¸c quy ®Þnh vỊ cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt nh»m gi¶i qut nh÷ng v­íng m¾c c¬ b¶n cho viƯc thùc hiƯn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt §Ĩ hoµn thµnh viƯc cÊp GCNQSD§ nh÷ng n¨m tíi, tr­íc hÕt tõ c¬ së, ngoµi viƯc rµ so¸t ®èi t­ỵng ®ang sư dơng ®Êt, c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm qun cÇn sưa ®ỉi, bỉ sung c¸c quy ®Þnh vỊ cÊp giÊy chøng nhËn cho c¸c tr­êng hỵp: -Tr­êng hỵp ®· thùc hiƯn viƯc chun qun sư dơng ®Êt nh­ng ch­a ®¨ng ký xin cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt; - Tr­êng hỵp sư dơng ®Êt mµ thưa ®Êt ®ã ch­a ®­ỵc c¬ quan cã thÈm qun x¸c nhËn ranh giíi ®èi víi nh÷ng ng­êi sư dơng ®Êt liỊn kỊ (kh«ng cã tranh chÊp); -Tr­êng hỵp t¸ch thưa, hỵp thưa lý kh¸ch quan, hỵp ph¸p -Tr­êng hỵp ®Êt v­ên, ®Êt ao ; b) Hoµn thiƯn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt Quy ®Þnh thèng nhÊt vµ chi tiÕt ho¸ hƯ thèng v¨n b¶n ph¸p lt ®Êt ®ai, chÝnh s¸ch thu håi ®Êt tõ TW xng ®Þa ph­¬ng Bỉ sung c¸c quy ®Þnh liªn quan ®Õn chÝnh s¸ch båi th­êng, hç trỵ vµ t¸i ®Þnh c­ ®¶m b¶o ®­ỵc ba u tè phï hỵp, thèng nhÊt vµ ®ång bé CÇn cã nh÷ng quy ®Þnh thĨ vỊ tû lƯ chÊp thn ®èi víi ph­¬ng ¸n båi th­êng, hç trỵ vµ t¸i ®Þnh c­ ®Ĩ cã c¬ së qut ®Þnh thu håi ®Êt Ngoµi viƯc ban hµnh c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p lt thĨ ho¸ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt, c¸c c¬ quan cã thÈm qun ph¶i x©y dùng quy chÕ thu håi ®Êt cho tõng l o¹i dù ¸n thĨ Quy chÕ nµy ph¶i phï hỵp víi ®iỊu kiƯn, ®Ỉc ®iĨm cđa tõng ®Þa ph­¬ng, dù ¸n nh­ng kh«ng tr¸i víi quy ®Þnh cđa ph¸p lt ®Êt ®ai vỊ thu håi ®Êt §¶m b¶o c¬ së ph¸p lý cho viƯc thu håi ®Êt x© y dùng c¬ së h¹ tÇng chØnh trang ®« thÞ th«ng qua c¸c s¶n phÈm qu y ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dơng ®Ê c¸c cÊp vµ hoµn thiƯn hå s¬ ®Þa chÝnh Theo quy ®Þnh, sau hoµn thµnh, s¶n phÈm quy ho¹ch sư dơng ®Êt ph¶i g¾n kÕt víi viƯc c«ng bè, c«ng khai quy ho¹ch, ®Ĩ ng­êi d©n ®­ỵc gi¸m s¸t quy ho¹ch ®ã cã c¸c dù ¸n thu håi ®Êt Yªu cÇu ®Ỉt hiƯn lµ ph¶i rµ so¸t kÞp thêi c¸c chØ tiªu sư dơng ®Êt cđa nhãm ®Êt phi n«ng nghiƯp, ®Ỉc biƯt lµ ®Êt ë, ®Êt ao, ®Êt v­ên víi h¹n møc ®Êt ë theo quy ®Þnh cđa c¸c ®Þa ph­¬ng ®· ®­ỵc ph¸p lt cho phÐp VÊn ®Ị nµy liªn quan ®Õn viƯc x¸c ®Þnh chỈt chÏ q ®Êt cho tõng l o¹i ®Êt vµ trùc tiÕp t¸c ®éng ®Õn c¸c dù ¸n cã thu håi ®Êt cđa c¸c ®Þa ph­¬ng (trùc tiÕp lµ cÊp x·) Theo ®ã, c«ng t¸c qu¶n lý, sư dơng ®Êt ®­ỵc thĨ hiƯn chi tiÕt ®Õn tõng thưa ®Êt th«ng qua hƯ thèng hå s¬ ®Þa chÝnh §a dạng hóa phương thức ®Ịn bï, tạo lập quỹ nhµ, đất t¸i ®Þnh c­ phục vụ cho việc thu hồi đất thực dự án CÇn ®a d¹ng ho¸ c¸c ph­¬ng thøc ®Ịn bï cho ng­êi d©n, nhÊt lµ ®èi víi c¸c dù ¸n thu håi ®Êt x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chØnh trang ®« thÞ nh­: Ho¸n ®ỉi ®Êt, ng­êi sư dơng ®Êt cïng gãp vèn cỉ ®«ng, gãp vèn víi chđ ®Çu t­ b»ng qun sư dơng ®Êt…vµ ®a d¹ng ho¸ l«, nỊn t¸i ®Þnh c­, c¨n chung c­ ®Ĩ d©n tù lùa chän phï hỵp víi kh¶ n¨ng vµ ®iỊu kiƯn kinh tÕ §¬n gi¶n ho¸ vỊ c¸c yªu cÇu thđ tơc hµnh chÝnh thu håi ®Êt vµ bè trÝ t¸i ®Þnh c­ X©y dùng khung gi¸ ®Êt cđa ®Þa ph­¬ng (ban hµnh vµo ngµy 01/01 hµng n¨m) phï hỵp víi gi¸ chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng phơc vơ cho viƯc ¸p gi¸ båi th­êng, hç trỵ vµ t¸i ®Þnh c­ Mét nguyªn t¾c chung cđa chÝnh s¸ch båi th­êng, hç trỵ vµ t¸i ®Þnh c­ lµ thu håi ®Êt ph¶i phï hỵp víi gi¸ ®Êt trªn thÞ tr­êng Trong thùc tÕ, viƯc thu håi ®Êt kh«ng ph¶i chØ cã mét d¹ng nhÊt vµ gi¸ ®Êt ¸p dơng cho viƯc båi th­êng thiƯt h¹i còng ®­ỵc biÕn thiªn theo tõng dù ¸n vµ phơ thc vµo lo¹i ®Êt bÞ thu håi ViƯc ®iỊu chØnh gi¸ ®Êt ph¶i ®­ỵc tiÕn hµnh hµng n¨m ®¶m b¶o s¸t víi gi¸ chun nh­ỵng thùc tÕ trªn thÞ tr­êng tr¸nh ®­ỵc sù chªnh lƯch gi¸ qu¸ cao Ngoµi viƯc ®iỊu chØnh khung gi¸ ®Êt, viƯc ®iỊu chØnh gi¸ nhµ t¸i ®Þnh c­, møc hç trỵ cã biÕn ®éng mỈt b»ng gi¸ c¶ ph¶i ®­ỵc cËp nhËt vµ tiÕn hµnh th­êng xuyªn ®Ĩ cã ®­ỵc gi¸ båi th­êng phï hỵp, gi¶m thiĨu khã kh¨n cho ng­êi bÞ thu håi ®Êt ¸p dơng ph­¬ng thøc ®Êu gi¸ qun sư dơng ®Êt, ®Êu thÇu dù ¸n cã sư dơng ®Êt HiƯn nay, Lt §Êt ®ai 2003 cho phép sử dụng quỹ đất thơng quađấu giá qun sư dơng ®Êt, ®Êu thÇu dù ¸n cã sư dơng ®Êt Gi¶i ph¸p nµy cã liªn quan mËt thiÕt víi viƯc h×nh thµnh gi¸ ®Êt, ®Ỉc biƯt lµ gi¸ ®Êt ®« thÞ vµ nã ®­ỵc g¾n liỊn víi s¶n phÈm lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt hµng n¨m cđa tõng ®Þ a ph­¬ng Tuy nhiªn, ph­¬ng thøc nµy míi thùc hiƯn, l¹i ch­ a ®­ỵc lµm quen víi lo¹i tËn thu nµy nªn nhiỊu ®Þ a ph­¬ng gỈp lóng tóng dÉn ®Õn nhiỊu cc ®Êu gi¸ ch­ a ®¹t hiƯu qu¶ Nâng cao lực thực sách bồi th ường, hỗ trợ t¸i ®Þnh c­ nhà n ước thu hồi đất cơng tác tỉ chức thực Trong ®iỊu kiƯn hiƯn nay, thu håi ®Êt ®­ỵc x¸c ®Þnh lµ phỉ biÕn ®èi víi c¸c ®Þa ph­¬ng c¶ n­íc, ®Ỉc biƯt lµ ®èi víi nh÷ng ®Þa ph­¬ng cã m«i tr­êng ®Çu t­ thn lỵi, c¬ chÕ th«ng tho¸ng, c¬ së h¹ tÇng ph¸t triĨn, kinh tÕ -x· héi ỉn ®Þnh…V× vËy, ®Ĩ thùc hiƯn cã hiƯu qu¶ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt, thu hót c¸c dù ¸n ®Çu t­, chÝnh qun ®Þa ph­¬ng c¸c cÊp cÇn x©y dùng đội ngũ cán đủ m¹nh, cã n¨ng lùc, cã tr×nh ®é chuyªn m«n nghiƯp vơ vµ c«ng nghƯ Thµnh lËp bé phËn chuyªn tr¸ch ®èi víi c«ng t¸c nµy (kh«ng kiªm nhiƯm) ®Ĩ trùc tiÕp thùc hiƯn hc t¨ng c­êng cho Héi ®ång hc tỉ chøc lµm nhiƯm vơ båi th­êng cđa ®¬n vÞ cÊp d­íi trùc tiÕp (thùc hiƯn chøc n¨ng chØ ®¹o, gi¸m s¸t, kiĨm tra thùc hiƯn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt cđa c¸c dù ¸n ®Çu t­ cã sư dơng ®Êt) Thùc hiƯn gi¶i ph¸p nµy sÏ loại bỏ vướng mắc phát sinh; bảo đảm cho quy trình thủ tục thực đơn giản thuận tiện; hạn chế khúc mắc, khiếu kiện gây kéodài thời gian hồn thành việc thuhồi đất gi¶i phãng mỈt b»ng §Èy m¹nh viƯc ph©n cÊp g¾n víi tr¸ch nhiƯm cơng khai việc thực chÝnh s¸ch bồi th ường, hỗ trợ vµ t¸i ®Þnh c­ nhµ n­íc thu hồi đất ®èi víi c quan Nhµ n­íc Thu hồi đất thùc tiƠn cã liên quan đến nhiều quan, tổ chức, đơn vị thực hiện, quan Nhµ n­íc cã thÈm qun cã trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra vµ đạo c¬ quan chuyªn m«n tổ chức thực c¸c ph­¬ng ¸n thu håi ®Êt theo c¸c tr×nh tù: X¸c ®Þnh chđ tr­¬ng, v¨n b¶n phª dut dù ¸n ®Çu t­ (theo ph©n cÊp) Tỉ chøc lµm nhiƯm vơ båi th­êng thùc hiƯn c«ng bè c«ng khai chđ tr­¬ng thu håi ®Êt kÕt hỵp víi c«ng t¸c phỉ biÕn, tuyªn trun chÝnh s¸ch ph¸p lt vµ chđ tr­¬ng thu håi ®Êt nh©n d©n; chn bÞ kü l­ìng hå s¬ ®Þa chÝnh khu vùc thu ®Êt bÞ thu håi C¸c dù ¸n ®Çu t­, dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ cã thu håi ®Êt nhÊt thiÕt ph¶i x©y dùng b¶n Quy ­íc vµ cam kÕt thùc thi nhiƯm vơ Gi¶i qut døt ®iĨm nh÷ng tån ®äng viƯc thùc hiƯn chÝnh s¸ch thu håi ®Êt kÕt hỵp víi viƯc gi¶i qut khiÕu n¹i vỊ ®Êt ®ai vµ thu håi ®Êt C¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ph¶i cã kÕ ho¹ch x©y dùng c¸c khu t¸i ®Þnh c­ b¾t bc ®Ĩ gi¶i qut cho c¸c bÞ thu håi ®Êt ®ang ph¶i sèng t¹m c­ nhiÕu n¨m theo c¸c ph­¬ng thøc linh ho¹t Giải hài hồ lợi ích trước, sau gi¶i phãng mỈt b»ng cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi §ång thêi phải trọng đến tính nhân văn, tÝnh lÞch sư, phong tơc tËp qu¸n, t«n gi¸o, d©n téc vµ vấn đề phát sinh sau thu hồi đất T¨ng c­êng sù gi¸m s¸t chÊt l­ỵng, kü tht cđa c¸c c¬ quan chøc n¨ng ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ Kh¸c víi c¸c dù ¸n kh¸c, dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chØnh trang ®« thÞ lµ dù ¸n phơc vơ cho c¸c mơc ®Ých c«ng céng, c«ng Ých, kh«ng nh»m mơc ®Ých kinh d oanh hc thu ®­ỵc lỵi nhn trùc tiÕp tõ dù ¸n C¸c dù ¸n ®­ỵc ®­a vµo sư dơng cho nhiỊu mơc ®Ých kh¸c V× vËy, ngoµi nghÜa vơ b¶o vƯ, sư dơng cã hiƯu qu¶ s¶n phÈm cđa c¸c dù ¸n, c¸c chđ thĨ cßn ph¶i cã tr¸ch nhiƯm gi¸m s¸t vỊ kinh tÕ, gi¸m s¸t thi c«ng, gi¸m s¸t chÊt l­ỵng c«ng tr×nh §ång thêi ®¶m b¶o uy tÝn, th­¬ng hiƯu ®èi víi c¸c ®¬n vÞ thi c«ng, chđ ®Çu t­, Nhµ n­íc ®Ĩ thu hót ®Çu t­ n­íc, ®Çu t­ trùc tiÕp tõ n­íc ngoµi cho c¸c dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chØnh trang ®« thÞ sau ViƯt Nam ®ã gia nhËp tỉ chøc Th­¬ng m¹i thÕ giíi 10 C¶i c¸ch thđ tơc hµnh chÝnh qu¶n lý Nhµ n­íc vỊ ®Êt ®ai vµ chÝnh s¸ch thu håi ®Êt §©y lµ mét nh÷ng nhiƯm vơ quan träng hiƯn cđa §¶ng, Nhµ n­íc vµ cđa toµn d©n VÊn ®Ị x¶y kh¸ phỉ biÕn lµ thời gian hồn tất thủ tục hành cho ®Õn thùc hiƯn ph­¬ng ¸n båi th­êng, hç trỵ vµ t¸i ®Þnh c­ thường q dài, khơng có thời điểm cuối cùng, khơng có chế chịu trách nhiệm để q thời gian quy định Tình trạng người dân ph¶i ký rÊt nhiỊu ch÷ ký c¸c lo¹i giấy tê, ph¶i xin hàng lo¹t loại dấu, chữ ký vµ chờ đợi ®Õn thu håi ®Êt diƠn phỉ biÕn dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ng­êi cã kh«ng cã ®Êt s¶n xt bÞ thu håi vµ ®Êt chờ ®ỵi dù ¸n nhiỊu n¨m kh«ng sư dơng… Ngoµi ra, việc giáodục đạođức, ý thức củacơng chức liên quan đến thủ tục hành chưađược quan tâm mức V× vË y, vÊn ®Ị c¶i c¸ch hµnh chÝnh qu¶n lý, sư dơng ®Êt ®ai nãi chung vµ thu håi ®Êt nãi riªng cÇn ®­ỵc c¶i c¸ch triƯt ®Ĩ th«ng qua viƯc rà sốt, phân loại thủ tục hành theo tiêuchí thĨ, cã chế giám sát, khiếunại, tè c¸o, khởi kiện 11 Quy hoạch thực dự án lớn, tổng thể (khơng thực dự án nhỏ Các dự án khudân cưphải trọng tính đồng hạ tầng, khơng cục mà nối mạng xem xét khả đáp ứng củahạ tầng kỹ thuật củatồn khu vực 12 Xác định khả tài củacác nhà đầutư thực dự án Có biện pháp chế tài nghiêm túc thuhồi đất nếuchủ đầutưđể đất trống q 12 tháng mà khơng triển khai Áp dụng biện pháp ký quỹ thực dự án Khơng cho phép chủ đầutư huyđộng vốn ứng trước trực tiếp từ người dân có nhucầunhà để tránh tượng lừađảo kiểm trakhả tăng tài thự củachủ đầu tư Mọi hợp đồng ứng trước để muanhà (nền nhà) dự án phải thơng qua trung gan ngân hàng 13 Về chế xác định giá bồi thường thiệt hại đất, việc phân biệt thời gian sử dụng đất chi tiết naysẽ khơng hiệuquả Mốc thời gian chủ yếulà thời điểm cơng bố quyhoạch dự án, nếucác hộ dân có tình lấn chiếm khơng bồi thường bị chế tài tương xứng 14 Triển khai chế điềutiết củaNhà nước thơng quathuế bât động sản khoản thukhác Áp dụng giải pháp thí điểm “biên chỉnh trang” tun truyền rộng rãi thành sách chung đảm bảo xâydựng thị đại sử dụng quỹ đất hợp lý 15 Trong số cơng cụ điềutiết người hưởng lợi từ dự án hạ tầng Nhà nước đầutư, thuế bất động sản cơng cụ hữuhiệutrong trường hợp giá trị đất khu vực biến động Loại thuế giatăng giá trị đất khuvực giatăng nhờ vào cơng trình hạ tầng đầutư Ngồi ra, số loại thuế đặc biệt thuế giá trị tăng lên củabất động sản đánh lần phạm vi ảnh hưởng định đường mở 16 Đối với dự án hạ tầng khu dân cư, áp dụng rộng rãi hình thức hốn đổi đất nơng nghiệp bị thuhồi lấy đất nhà trpng dự án Đây biện pháp hiệu mặt tài giảm xung đột quyền lợi 17 Có chế thúc đẩytiến độ thực dự án: theo tỷ lệ đasố (80%) hộ dân đồng ý triển khai thực dự án, khơng hiệp thương với hộ 18 Quan tâm giải việc ổn định đời sống cho người dân ngaycả saukhi di dời Thành lập tổ chức theo dõi hỗ trợ người dân saudi dời Phân bỏ lại kinh phí thuđược từ việc khai thác giá trị giatăng đất thị để thực nhiệm vụ cần trọng nhiềuhơn đến thiệt hại vơ hình mà hộ bị di dời phải gánh chịu 19 Về sách bồi thường giải phóng mặt theo Luật Đất đai 2003, vấn đề cần quan tâm là: Thứ nhất, giá bồi thường hỗ trợ ngồi giá đất, Giá đất doUBND tỉnh cơng bố thấp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường, dođó cần quy định khoản hỗ trợ thêm để khoản tiền người bị thu hồi hồi nhận khơng thấp dự án khu vực triển khai Thứ hai, hỗ trợ chongười bị thu hồi đất để có sống ổn định sau di dời việc bồi thường tiền khơng đảm bảo đời sống ổn định người bị thu hồi đất, q trình thị hóachuyển người nơng dân thành thị dân Có vấn đề cần quan tâm: (1) việc hỗ trợ đào tạo dạy nghề khơng nên cách traotiền học, mà phải hỗ trợ theokết đầu ra; (2) cần tổ chức giám sát đời sống người dân sau di dời, vừađể hỗ trợ kịp thời họ gặp khó khăn, vừađánh giá mức độ thành cơng củadự án rộng sách tái định cư củađịa phương Thứ ba, việc thực nghĩavụ tài đất khiến nhiều người dân khơng hưởng khoản bồi thường hỗ trợ đủ để đảm bảođời sống nơi sau bị thu hồi đất Vấn đề cần quan tâm củaNhà nước triển khai áp dụng sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư 20 Tất đất donhà nước thu hồi, giải tỏa; tuyệt đối khơng giaochotư nhân thỏathuận bồi thường Sau bán th dài hạn lại chotư nhân, Nguồn lợi thu tiếp tục đầu tư chohạ tầng Bảng Mơ hình vừa qua Hậu Kiến nghị Nhà nước lập quy + Tư nhân bồi thường( mualại) đất Khi Nhà nước vừa hoạch, lại giao nơng dân với giá đất nơng cơng bố QH, vừatiến cho tư nhân tự thỏa nghiệp, sau đầu tư hạ hành thu hồi đất để thuận bồi thường với tầng, bán lại đất thị với giá chênh đưa vào thị trường dân thực dự án lệch, thu địatơ chênh lệch bán đấu giá cơng lớn Như Nhà nước lập QH để khai, điều tiết địa tư nhân ưởng lợi, khơng vào nguồn tơ chênh lệch lớn, ngân sách nhà nước đưa vào ngân sách, + Khi Nhà nước hơng đồng thực tiếp tục đầu tư hạ hai khâu, cơng bố QH tư tầng khu thị nhân thu hồi đất dẫn đến trường Đồng thời hạn hợp số cán QH lợi dụng trục chế tiêu cực cá lợi nhờ nắm bắt thơng tin QH nhân trục lợi [...]... hoặc th đất thì khơng được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tưvàođất còn lại 4 Bồi thường đối với đất phi nơng nghiệp là đất ở a) Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền b) Diện tích đất bồi thường bằng giaođất ở mới chongười có đất bị thuhồi caonhất bằng hạn mức giaođất ở... tính mức bồi thường: - Đòi được thưởng để di dời sớm - Đòi tăng tiền bồi thường mới chịuđi - Đòi bồi thường việc đầutư thêm saukhi có quết định giải tỏa(trừ trường hợp thật cần thiết) - Cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi bồi thường trong vòng 2 năm cơng bố giải tỏa - Đòi bồi thường theogiá đã mua(ý định đầucơđất) - Hoạt động kinh doanh nhưng khơng có giấy phép, khơng có căn cứ pháp lý để bồi thường -... chủ dự án chưatính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng mặt mặt bằng vàotổng mức đầu tư củadự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền bù cho người bị thu hồi đất khơng đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án đền bù đã được phê duyệt nhưng khơng đảm bảo tiền chi trả đền bù để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng khơng có vốn để thi cơng để dân... bồi th ường, hỗ trợ và tái định c ư 2.2 Bồi thường 2.2.1 Nguyện tắc bồi thường, hỗ trợ 1 Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định (K15,7,9,10,11Đ8 NĐ197/2004/NĐ-CP; Đ44,45,46 NĐ84/2007/NĐ-CP) thì được bồi thường; trường hợp khơng đủ điều kiện thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ 2 Bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng (nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi. .. kiểm tra xác định khối lượng bồi thường (cơng khai); sau khi chủ hộ xác định đúng, cố khối lượng cụ thể lắp bảng giá bồi thường, gửi lại cho người dân; Tổng hợp trình UBND thành phố duyệt mức bồi thường ( Sở Tài Chính quyết định giá trị bồi thường dưới 3 tỷ, trên 3 tỷ doUBND thành phố phê duyệt) + Tổ chức chi trả tiền bồi thường - Cách thức thực hiện: + Chỉ tổ chức bồi thường giải tỏakhi đã có khu tái... đồng nhất, theo đúng quy hoạch - Tạo rasự cơng bằng trong điềutiết giá trị giatăng củađất 4 Chính sách về giá bồi thường Quan điểm: bồi thường giải tỏakhơng phải là muabán, nên khơng có yếu tố thị trường, giá bồi thường do nhà nước quy định Giá bồi thường liên quan chặt chẽ với giá đất được hưởng khi bố trí tái định cư Nghĩalà nếu người dân muốn nâng giá bồi thường thì Nhà nước sẽ tăng giá bán nền tái... đủ điều kiện bồi thường quy định thì được bồi thường 2 Nhà, cơng trình khác khơng được giấy phép xây dựng thì tuỳ theo mức độ, tính chất hợp pháp củađất, nhà và cơng trình được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định: a) Nhà, cơng trình khác xây dựng trên đất có đủ điềukiện được bồi thường theoquy định thì được bồi thường; b) Nhà, cơng trình khác xây dựng trên đất khơng đủ điều kiện được bồi thường theo... đề cốt yếu Để đạt được sự nhất qn này, chính sách phải cơng bằng, hợp lý, đảm bảo lợi ích củacác bên liên quan: Nhà nước – nhà đầu tư – người sử dụng đất Quan điểm xun suốt củachính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là: có thiệt hại mới bồi thường; bồi tường thỏađáng; thiểu số phục tùng đasố 2 Có 2 phương thức giải tỏabồi thường a Bồi thường đầy đủ theo quy định củanhà nước và thành phố Đà Nẵng... khác nằm trong phạm vi hành lang an tồn bị thiệt hại do phải giải tỏathì được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế 7 Bồi thường tài sản a) Tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường b) Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất thuộc đối tượng khơng được bồi thường đất thì được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản c) Nhà, cơng trình khác gắn liền... thường thì được bồi thường bằng giá đất tại thời điểm phê duyệt PA bồi thường) ; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới, giao đất ở TĐC hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh tốn bằng tiền a) Trường hợp tiền BT, HT lớn hơn tiền SDĐ, tiền muanhà b) Trường hợp tiền BT, HT nhỏ hơn tiền SDĐ, tiền muanhà Trường hợp số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ