Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị - xã hội. Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (khóa IX) đưa ra những chủ trương, chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu nhất đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhiều năm qua Nhà nước đã đầu tư rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng…Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử dụng đất trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất thu hồi tại Điều 86- Luật đất đai 2003, Điều 36 – Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành LĐĐ , Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sủa đổi thiết kế dự án , chờ đợi do không giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội ở các địa phương. Tồn tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết các địa phương là thực hiện không đúng quy trình, áp giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư đối với người bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện về thu hồi đất ngày càng tăng. Trong những năm qua số dự án đầu tư vào Quận Hai Bà Trưng đã tăng rất nhanh Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì khâu đền bù giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặc thù không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế chính trị xã hội. Vì vậy em đã chọn đề tài “ Xác định giá trị bất động sản khi bồi thường giải phóng mặt bằng,thực trạng đền bù giải phóng trên địa bàn quận Hai Bà Trưng Hà Nội ” -
Đề án môn học Thẩm định giá LỜI MỞ ĐẦU Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị - xã hội. Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (khóa IX) đưa ra những chủ trương, chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu nhất đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhiều năm qua Nhà nước đã đầu tư rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng… Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử dụng đất trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất thu hồi tại Điều 86- Luật đất đai 2003, Điều 36 – Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành LĐĐ , Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sủa đổi thiết kế dự án , chờ đợi do không giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội ở các địa phương. Tồn tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết các địa phương là thực hiện không đúng quy trình, áp giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư đối với người bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện về thu hồi đất ngày càng tăng. Trong những năm qua số dự án đầu tư vào Quận Hai Bà Trưng đã tăng rất nhanh Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì khâu đền bù giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặc thù không 1 ỏn mụn hc Thm nh giỏ nhng nh hng rt ln n tin u t m cũn liờn quan n s n nh tỡnh hỡnh kinh t chớnh tr xó hi. Vỡ vy em ó chn ti Xỏc nh giỏ tr bt ng sn khi bi thng gii phúng mt bng,thc trng n bự gii phúng trờn a bn qun Hai B Trng H Ni -Lí do nghiên cứu: (+) Do giá bồi thờng về đất rất thấp gây thiệt hại về lợi ích của ngời bị thu hồi đất. (+) Do công tác bồi thờng đợc thực hiện chậm dẫn đến tình trạng ngâm dự án . (+)Do có nhiều đơn khiếu nại và tố cáo về vấn đề này -Mục tiêu nghiên cứu (+) Nhằm xem xét cách thức định giá bồi thờng có đúng với quy định của pháp luật hay không; Tác động của các yếu tố tới giá bồi thờng (tiêu cực , tích cực nh thế nào ?) Các yếu tố nh yếu tố thị trờng, chính sách phát triển KT-XH của đất nuớc. Mặt khác, tìm hiểu các nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá bồi thờng thấp. Và đề ra những biện pháp xử lý cho phù hợp để làm giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo về vấn đề này (+)Đề ra những phơng hớng định giá, giải pháp giải quyết đối với giá bồi thờng khi thu hồi đất. -Phạm vi nghiên cứu: Giá bồi thờng về đất trong các dự án xây dựng khi thực hiện GPMB ở khu đô thị . 2 ỏn mụn hc Thm nh giỏ CHNG I C S KHOA HC V VN GI T . I.giá quyền sử dụng đất( hay gọi là giá đất) 1) Định nghĩa giá đất Là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do nhà nớc quy định hoặc đợc hình thành trong giao dịch QSDĐ.Đối với chế độ xã hội ở nớc ta, chúng ta chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, theo Hiến pháp năm 1992: "đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và Nhà Nớc là ngời đại diện thống nhất quản lý.Cũng nh giá bất cứ một loại tài sản nào khác, giá thị trờng QSDĐ đợc xác định trên cơ sở lợi ích dự kiến trong tơng lai mà việc sử dụng QSDĐ đó có thể sinh ra đợc. Khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất tùy thuộc vào đặc tính của đất, mục đích sử dụng đất, cờng độ sử dụng , đặc biệt đó là vị trí của nó so với các khu trung tâm nh: trung tâm thơng mại, khu đô thị, gần các trờng học, bệnh viện .) Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào quy định về xây dựng và quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất, mức thu nhập ổn định và hoàn cảnh gia đình . Do đó khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất đợc xác định bằng giá tối đa có thể đợc trả để mua QSDĐ hoặc giá thị trờng( do bán đấu giá) của QSDĐ đó. Giá đất luôn đợc xem nh vốn cố định.Đối với các doanh nghiệp liên doanh,cổ phần thì việc xác định gía đất để tham gia góp vốn đợc coi là một phần vốn lớn, quan trọng tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh. Theo cách định nghĩa ở trên ta sẽ phân chia thành hai loại giá: (+)Giá đất mà Nhà Nớc đa ra: theo nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11- 2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất .Chính phủ đa ra nghị định này nhằm giúp cho chính quyền địa phơng làm căn cứ xác định giá đất tại địa ph- ơng mình, cho công tác quy hoạch sử dụng đất của các dự án đầu t xây dựng .Giá Nhà Nớc đa ra đợc xác định rất khoa học và chính xác nhng nó thiếu một yếu tố quan trọng quyết định đó là yếu tố thị trờng. Do thời điểm định giá của Nhà Nớc không theo sự biến động về nhu cầu giá cả của thị trờng do vậy giá này phi thực tế, phi thị trờng. Nhà nớc luôn cố gắng làm sao cho giá của mình đa ra sát với giá thị trờng nhng điều này không thể làm đợc nó chỉ giúp nhà nớc làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các phí và lệ phí 3 ỏn mụn hc Thm nh giỏ (+) Giá thị trờng: là mức giá đợc cả ngời mua - ngời bán chấp nhận trong điều kiện đôi bên đều có thông tin đầy đủ và quyền bình đẳng nh nhau. Nghĩa là mức giá này đợc chấp nhận khi ngời mua thỏa mãn nhu cầu sử dụng, thu nhập của cá nhân và đối với ngời bán thì họ cảm thấy thỏa mãn với lợi nhuận mà họ lấy đợc từ việc bán mảnh đất đó. Với quan niệm thị trờng về QSDĐ thì giá đất là biểu hiện bằng tiền của tổng các luồng thu nhập mang lại từ việc sử dụng QSDĐ mà ngời sử dụng có đ- ợc.Luồng thu nhập có thể đem lợi ích trực tiếp hay lợi ích kì vọng cho ngời sử dụng đất. Qua việc đánh giá trên thì chúng ta thấy rằng sự khác nhau giữa giá Nhà Nớc và giá thị trờng là khá lớn chúng không thể đồng nhất vì môi trờng định giá và cơ sở tính toán là khác nhau: *Môi trờng định giá: -Môi trờng định giá của Nhà Nớc: là các tài sản về đất của Nhà Nớc đang nắm giữ, mang tính chất xã hội, môi trờng ổn định hầu nh ít thay đổi. -Môi trờng định giá của thị trờng đó là thông qua các quan hệ cung- cầu trên thị trờng và mang tính chất cá nhân , tổ chức nào đấy, luôn thay đổi theo sự biến đông của thị trờng *Cơ sở tính toán - Cơ sở tính toán của giá Nhà Nớc: lấy từ các số liệu thống kê mua-bán của ngời mua- ngời bán thông qua cơ quan chuyên trách của nhà nớc nh Bộ tài nguyên- môi tr- ờng, Bộ xây dựng, Bộ tài chính và dới nó là các sở ở địa phơng. Khi các giao dịch này diễn ra trớc sự chứng kiến của cơ quan đại diện Pháp Luật thì ngời mua-ngời bán sẽ thỏa thuận với nhau giảm giá trị của đất để tránh nộp thuế chuyển QSDĐ cao,các lệ phí , phí trớc bạ Vì vậy đây là nguyên nhân gây ra tình trạng giá đất của Nhà Nớc đa ra không đúng với giá thực tế của mảnh đất trên thị trờng. -Cơ sở tính toán của giá thị trờng:là các giao dịnh mua-bán diễn ra trên thị trờng, là sự hợp lí và thoả mãn nhu cầu của cả đôi bên. 2) Những quy định về hình thành giá đất Theo Điều 55 của luật đất đai năm 2003 nói về giá đất đợc hình thành do: + UBND tỉnh , thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định của Nhà N- ớc. + Do đấu giá quyển sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 4 ỏn mụn hc Thm nh giỏ +Do ngời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ. Ta so sánh khoản một với khoản hai và khoản ba của điều này thì thấy đã có sự khác biệt về cách định giá, nhà nớc không thống nhất trong cách định giá vẫn tạo điều kiện để cho hai loại giá cùng tồn tại song song. Nó đợc biểu hiện thông qua hai quan niệm định giá khác nhau: + Một bên theo quy định của Nhà Nớc và mang tính chủ quan , phi thị trờng. + Một bên theo sự biến động của thị trờng, phản ánh đợc thực tế giá trị của mảnh đất và nhu cầu của ngời sử dụng. Nhng ta lại thấy có một điểm tơng đồng lớn nhất đó là thông qua hai cách định giá trên thì cả hai bên đều muốn thể hiện giá trị cao nhất từ việc sử dụng đất hay nói cách khác nguồn thu nhập mang lại từ việc sử dụng mảnh đất đó trong hiện tại và tơng lai phải là cao nhất . 3) Phơng pháp định giá QSDĐ + Khái niêm định giá bất động sản : là việc xác định giá trị bất động sản thông qua việc đánh giá nguồn lợi mang lại từ bất động sản đó tại một thời điểm cụ thể. + Sự cần thiết phải định giá quyển sử dụng đất: đất đai là một tài sản vô cùng quý giá, t liệu sản xuất tham gia vào quá trình sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng đất đai ngày càng đợc phát triển nó là một bộ phận của thị trờng bất động sản. Đất đai là một hàng hóa đặc biệt và đợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nh để xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu đô thị, khu công nghệ cao hay để sản xuất nông nghiệp. Mặt khác do đất đai có hạn nhng để mở rộng đầu t sản xuất của một ngành nào đó chúng ta phải chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc giữa những ngời mua- bán trên thị trờng họ muốn biết xem giá trị thực về mảnh đất của họ là bao nhiêu và lợi ích hay luồng thu nhập sẽ mang lại khi sử dụng mảnh đất đó. Đặc biệt khi Nhà Nớc muốn thu thuế của ngời sử dụng đất thì đều phải định giá quyền sử dụng đất từ đó làm căn cứ đánh giá đợc lợi ích đem lại của mảnh đất cho ngời sử dụng cũng nh chi phí cơ hội mà ngời bán đã thực hiện. + Nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất : *Sát với giá chuyển nhợng quyển sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng; khi có chênh lệch so với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp. 5 ỏn mụn hc Thm nh giỏ *Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, KT-XH, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh nhau. *Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố trực thuộc TW có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh nh nhau. Với nguyên tắc thứ nhất chúng ta nhận thấy rằng để định giá QSDĐ sát với giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng điều này là rất khó khăn và hầu nh là không thực hiện đợc bởi vì thị trờng trong nớc và quốc tế luôn biến động : *Đối với quốc tế đã diễn ra một cuộc biến động rất lớn về giá dầu mỏ ( từ 20- 73$/thùng) nhiều cuộc nội chiến về sắc tộc của một số nớc nh: Pakistan,ấn độ, Ucraina, tranh chấp đất đai về vùng biên giới (Pakistan- ấn độ), khủng hoảng hạt nhân (Iran, Cộng hoà dân chủ nhân dân Triều Tiên) đã làm cho tình hình kinh tế của toàn cầu bị ảnh hởng có thể kéo sự phát triển của toàn cầu lại trong một vài năm, các nhà đầu t thận trọng hơn trong việc xác định vùng đất mà mình bỏ vốn vào kinh doanh. Tiêu chí đặt lên hàng dầu là :"An ninh xã hội đợc đảm bảo , tình hình chính trị ổn định, nền kinh tế thông thoáng". Nếu nớc nào đảm bảo đợc các yếu tố trên thì sẽ thu hút đợc một lợng vốn rất lớn của các nhà đầu t nớc ngoài làm thúc đẩy KT-XH phát triển. *Đối với Việt Nam là một nớc đang trong quá trình HĐH-CNH đất nớc, KT-CN đang đợc từng bớc áp dụng để cơ giới hoá nền sản xuất nông nghiệp truyền thống, với một bề dày về lịch sử, một xã hội ổn định về an ninh chính trị, với một chính sách kinh tế đang từng bớc cải thiện để thu hút các nhà đầu t nớc ngoài giúp cho quá trình CNH- HDH đi tới thành công. Mặc dù tính hình thế giới biến động rất mạnh nhng nền kinh tế VN vẫn tăng trởng nhanh, năm 2004 đạt 7,5%, năm 2005 kì vọng đạt 8,5 % đây là một thành tích mà toàn Đảng , toàn dân sẽ thực hiện trong giai đoạn 10 năm lần thứ nhất (2000-2010)để từng bớc tạo đà cho cuộc công nghiệp hóa đất nớc thành công.Nhng một thực tế rất yếu kém về quản lý sử dụng đất đai ở VN đang diễn ra phổ biến gây ra hiện tợng lãng phí , thất thu ngân sách nhà nớc đẩy thì trờng bất động sản VN lâm vào tình trạng khủng hoảng. Một số kẻ xấu lợi dụng tình hình này để đầu cơ, tăng giá cả thị trừơng Thông thờng thì chính quyền địa phơng sẽ định giá và đa ra một mức giá thích hợp nhng tại sao lại có nhiều khiếu nại, tố cáo, tại sao không lấy theo giá thị trờng đất 6 ỏn mụn hc Thm nh giỏ để bồi thờng. Theo quan điểm của em thì việc Nhà Nớc định giá quyền sử dụng đất là hoàn toàn đúng theo nguyên tắc quản lý Nhà Nớc bởi vì giá thị trờng là giá không ổn định, không hoàn hảo nó sẽ bị chi phối rất mạnh bởi thị trờng trong nớc và quốc tế đặc biệt là hiện tợng đầu cơ, độc quyền về giá và phân phối; Nhà Nớc muốn thông qua nó để quản lí khai thác và sử dụng, quản lý về tài chính đất. Mặt khác trong vấn đề bồi th- ờng đất khi thu hồi đất ngời bị thu hồi thờng đòi giá rất cao so với chi phí mà họ bỏ ra nếu Nhà Nớc đảm bảo đợc công tác tái định c tốt thì tình hình sẽ ổn định và đi vào nề nếp. Đối với hai nguyên tắc còn lại:Quy định nếu những mảnh đất trong những điều kiện về kinh tế, tự nhiên, cơ sở hạ tầng, cùng mục đích sử dụng, và trong quy hoạch sử dụng đất là giống nhau thì giá của chúng là nh nhau là không rõ ràng bởi vì theo phong tuc tập quán của mỗi dân tộc là khác nhau đối với ngời châu á có quan niệm về hớng nhà và phong thủy do đó giá đất sẽ phụ thuộc vào tuổi, hớng nhà của ngời mua. +Một số phơng pháp xác định giá QSDĐ: Theo luật đất đai năm 2003 quy định có hai phơng pháp xác định giá đất: (+)Định nghĩa: *Phơng pháp so sánh trực tiếp: là phơng pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhợng QSDĐ trên thị trờng của loại đất tơng tự( về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất , loại đô thị, loai đờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất loại đất cần định giá. *Phơng pháp thu nhập: là phơng pháp xác định mức giá tính bằng thơng số giữa mức thu nhập thuần túy thu đợc hàng năm trên môt đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm( tính đến thờì điểm xác định gía đất) của loại tiền gửi VNĐ kí hạn một năm( 12 tháng ) tại ngân hàng thơng mại quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi cao nhất trên địa bàn (+)Điều kiện áp dụng các phơng pháp xác định giá *Phơng pháp so sánh trực tiếp : - Đợc áp dụng để định gía đất khi trên thị trờng có các loại đất tơng tự đã chuyển nhợng quyển sử dụng đất so sánh đợc với loại đất cần định giá. -Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất của loại đất tơng tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị tr- ờng trong điều kiện bình thờng. 7 ỏn mụn hc Thm nh giỏ * Phơng pháp thu nhập: chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định đợc các khoản thu nhập mang lại từ đất II. bồi thờng về đất trong giải phóng mặt bằng 1) nh ngha giỏ bi thng t Là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thờì điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của chính phủ ;không bồi thờng theo giá đất sẽ đợc chuyển mục đích sử dụng. Với định nghĩã trên chúng ta thấy rõ hơn giá bồi thờng về đất đối với đất bị thu hồi sẽ đợc phân tích nh sau: +Giá đất bồi thờng theo mục đích đang sử dụng hiện tại. +Giá đất bồi thờng là giá tại thời điểm có quyết định thu hồi. +Do UBND Tỉnh công bố theo quy định của Chính Phủ. + Giá đất bồi thờng không phải là giá đất sau khi chuyển đổi mục đích. Có hai vấn đề chính cần giải quyết ở đây đó là: Thứ nhất: giá bồi thờng là giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi nếu công tác đền bù diễn ra theo đúng tiến độ thì khi thị trờng có biến động sẽ làm cho giá cả đất đai tăng hoặc giảm chính điều này dẫn đến mức chênh lệch về giá. Do công tác thực hiện đền bù diễn ra rất chậm kể từ khi cô quyết định thu hồi khoảng thời gian đó có thể tính là "năm" vì vậy mà sự biến động về giá cả thị trờng là không tránh khỏi . Nhà Nớc quy định những trờng hợp thực hiện bồi thờng nh sau : a) "Bồi thờng chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thờng gây ra mà giá đất tại thờì điểm bồi thờng do UBND cấp Tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thờng theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thờng; nếu giá đất tại thời điểm bồi thờng thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thờng theo giá đất tại thờì điểm có quyết định thu hồi" Với quy định này Nhà Nớc đã giải quyết đợc vấn đề lợi ích cho ngời dân, không gây thiệt hại cho ngời dân vì sự chậm trễ này là do cơ quan , tổ chức có trách nhiệm bồi thờng gây ra. B)Trờng hợp bồi thờng chậm do ngời bị thu hồi đất gây ra :"nếu giá đất tại thời điểm bồi thờng thấp hơn giá đất tại thờì điểm có quyết định thu hồi thì bồi thờng theo giá đất tại thời điểm bồi thờng; nếu giá đất tại thời điểm bồi thờng cao hơn tại thời 8 ỏn mụn hc Thm nh giỏ điểm có quyết định thu hồi thì bồi thờng theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi." Đây là một hình thức nhằm ngăn chặn sự phản kháng , chống đối của cá nhân, hộ gia đình có yêu sách quá cao, gây ra thiệt hại không chỉ cho chủ đầu t mà còn gây ra sự bất ổn cho xã hội nơi có đất bị thu hồi.Có thể nói đây là một hình phạt cho chính ngời bị thu hồi đất từ đó buộc ngời bị thu hồi đất tự giác giao đất cho ban GPMB để dự án nhanh chóng đi vào khởi công xây dựng. 2.Nhng iu kin i vi cỏc trng hp c bi thng v t khi b thu hi Nó đợc quy định rất rõ trong điều 8-Nghị định số 197/NĐ-CP (3/12/2004) em xin phân tích khoản một của điều này vì trên thực tế vấn đề trên đang là bức xúc của ngời dân. Theo điều 8 của nghị định này có ghi"ngời bị Nhà Nớc thu hồi đất có điều kiện sau thì đợc bồi thờng: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về đất đai "nhng hiện nay vấn đề cấp sổ đỏ cho mọi ngời dân theo đúng kế hoạch đến hết năm 2005 là hoàn thành trên toàn quốc nhng cho đến lúc này thì tỷ lệ hoàn thành là rất thấp vậy nguyên nhân nào dẫn đến vấn đề nan giải này. Qua các thông tin đại chúng cho thấy thì nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong việc cấp sổ đỏ đó là do công tác lập và phê duyệt còn rất yếu kém đặc biệt đạo đức trong nghề nghiệp của một sốcán bộ quản lí trong công tác này họ móc ngoặc với nhau để ngâm hồ sơ, hạch sách dân trong việc làm hồ sơ, giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của những hộ gia đình cá nhân đã làm xong.Một làn sóng phẫn nộ trong dân chúng đang là nỗi nhức nhối cho chính quyền quản lí tại địa phơng,trớc tình hình này dân chúng cũng không thiết tha gì với việc làm "sổ đỏ" nữa. 3.Cn c xỏc nh giỏ bi thng t Việc thu hồi đất để phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh- quốc phòng giống nh là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất,nh- ng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, không phải là một sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc, phần bất lợi, không mong muốn lại thuộc về ngời bị thu hồi. Bởi vậy, việc giải quyết thỏa đáng lợi ích của ngời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.Việc tính toán mức đền bù thiệt hại về đất và tài sản cho ngời bị thu hồi dựa trên cơ số nào và khoản tiền này lấy từ đâu ? Đó là vấn đề chủ yếu cần đợc xem xét nhằm giải quyết 9 ỏn mụn hc Thm nh giỏ thỏa đáng lợi ích ngời bị thu hồi đất và đợc đền bù. Về khoản tiền lấy từ đâu để đền bù thiệt hại đất và tài sản cho ngời bị thu hồi có thể thấy ngay rằng nó đợc lấy ngay từ ng- ời sử dụng đất mới. Khoản tiền mà ngời sử dụng đất phải trả cho ít nhất phải bằng với số tiền phải đền bù cho ngời bị thu hồi cả về đất và thiệt hại tài sản nếu cần. Vấn đề phức tạp hơn là mức đền bù bao nhiêu và dựa trên cơ sở nào để tính khoản này,nh chúng ta đã biết độ phì nhiêu và vị trí đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là cả các chi phí đầu t của con ngời làm thay đổi độ phì và vị trí mảnh đất đợc sử dụng.Bởi vậy,để tính mức phải trả của ngời sử dụng đất theo em có các căn cứ sau đây: -Loai đất bị thu hồi: loại đất bị thu hồi là dựa trên phân lọai theo mục đích sử dụng hiện hành nh đất nông nghiệp, đất ở , đất đô thị Đối với các loại đất cần lu ý đến những yếu tố nhân tạo tức là vai trò của con ngời đã tác động vào các loại đất đó.Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo tức là địa tô chênh lệch 2, ở những yếu tố nhân tạo này cần đợc xem xét đến vai trò đầu t của Nhà Nớc và những chi phí đầu t của ngời sử dụng đất +Đối với đất nông nghiệp đó là các khoản đầu t xâydựng cho hệ thống thuỷ lợi, các hệ thống cải tạo đất khác, các sân phơi, kho lu trữ thóc, những chi phí thâm canh của chủ sử dụng đất. +Đối với đất ở thì đầu t của Nhà Nớc bao gồm xây dựng cơ sở hạ tầng, còn của các chủ sử dụng đó là đầu t xây dựng nhà ở và chi phí cho đất. +Đối với đất đô thị Nhà Nớc phải chi phí cho việc giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng còn các chủ thể sử dụng đất phải bỏ ra chi phí đầu t xây dựng cải tạo đất để phục vụ cho mục đích kinh doanh, ở Tất cả các khoản đầu t ấy không chỉ do Nhà Nớc đầu t mà còn có một phần vốn đầu t của ngời sử dụng đất. Nh vậy cái giá phải thu hồi từ ngời sử dụng đất và cái giá phải đền bù cho ngời bị thu hồi đất có thể không ăn khớp nhau mà về nguyên tắc giá phải thu hồi từ ngời sử dụng đất lớn hơn giá phải đền bù cho ngời bị thu hồi đất. -Căn cứ vào loại công trình mà đợc xây dựng sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh-quốc phòng hay muốn nói đến tầm quan trọng của dự án đối với sự phát triển kinh tế của một vùng, địa phơng, hay của quốc gia. Công trình này có đem lại lợi ích cho ngời dân hay không nghĩa là nó có phục vụ trực tiếp cuộc sống của 10 . pháp định giá QSDĐ + Khái niêm định giá bất động sản : là việc xác định giá trị bất động sản thông qua việc đánh giá nguồn lợi mang lại từ bất động sản. tố trên thì việc lập giá trị đền bù thiệt hại về đất, nhà ở tại đô thị mới thực tế và hợp lý.Có nghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về đất và nhà