Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại việt nam

- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014 - Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, độ tin cậy và trung thực Các kết quả, kết luận khoa học nêu trong Luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Hoàng Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 7

1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tương lai 7

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai 7

1.1.2 Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai 10

1.2 Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 12

1.2.1 Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai và các khái niệm liên quan 12

1.2.2 Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai 18

1.2.3 Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai 20

1.2.4 Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 30

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 36

2.1 Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 36

2.1.1 Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 36

2.1.2 Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 44

2.1.3 Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 47 2.1.4 Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 50 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 58 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 58 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 67 2.2.3 Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 69 2.2.4 Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 72 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 78 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 78 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 79 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam 80 3.3.1 Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai 80 3.3.2 Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật 89 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của người dân vừa là đối tượng giao dịch trong kinh doanh thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Với chính sách khá mở cho việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này Tuy nhiên, để xây dựng hoàn thành được một công trình nhà ở các chủ đầu tư thường phải sử dụng đến một lượng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành Vì vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở trước thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy động vốn cho việc đầu tư dự án đó Đây là cơ chế góp phần giúp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay Từ đó tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai

Nhiều nước trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận vào năm

1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay

2

của các tổ chức tín dụng Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận

"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai" Năm

2005, khi Luật Nhà ở được ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại dưới hình thức trả chậm, trả dần Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định

về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Vấn

đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định một cách chi tiết và đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên,

do những giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy định trên giấy có nhiều điểm chưa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau Những bất cập này thể hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Nhằm đáp ứng được như cầu điều chỉnh pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai cần phải có cách nhìn tổng quát nhất các chế định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để

cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nước và người tham gia các giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này

3

2 Tình hình nghiên cứu

Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai không phải là một chế định quá mới mẻ ở Việt Nam Tuy nhiên, hầu như chưa có một tác giả nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai thể hiện dưới hình thức như luận văn, luận án, chuyên

đề nghiên cứu cũng như các công trình khóa học khác Trước và trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và được biết đã có một số tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn như :

- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong

tương lai Lý luận và thực tiễn

- Tiến sĩ Ngô Huy Cương, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại

tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu

lập pháp điện tử

- Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng

được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006

- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014

- Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình

thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014

Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập được tới khái niệm

về tài sản hình thành trong tương lai cũng như đã phân tích được một số giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng chưa khái quát được các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam Các đề tài nghiên cứu đã được công bố chưa có đề tài nào phân tích tổng quan được các vấn đề pháp luật điều chỉnh quan hệ của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

- Kiến nghị các cơ quan nhà nước có liên quan trong việc soạn thảo và ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh nhà ở hình thành trong tương lai để phù hợp với tình hình thực tiễn và dần dần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này

3.2 Nhiệm vụ của luận văn

- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh về nhà ở hình thành trong tương lai

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Liên hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn

5

- Thực tiễn của việc thi hành các quy định pháp luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu chế định về nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm:

Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích mặt pháp luật và thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê

và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.Tuy nhiên với giới hạn của một luận văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán, bảo lãnh, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam với đối tượng của giao dịch là công dân Việt Nam qua đó tìm ra nhưng điểm mâu thuẫn trong các quy định pháp luật nhằm đưa ra đề xuất sửa đổi Mỗi loại nhà

ở có sự ảnh hưởng khác nhau đối với xã hội, đối với thị trường bất động sản, đối với hoạt động quản lý của Nhà nước

Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tương lai còn nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh chấp giữa các bên trong giao dịch Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định phạm vi nghiên cứu như trên sẽ phù hợp với năng lực của tác giả

5 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của đề tài này là chủ nghĩa duy vật lịch sử, chủ nghĩa duy vật biện chứng và đường lối, chính sách của Đảng về đổi mới, trong đó có chính sách về nhà ở trong điều kiện kinh tế thị trường.Bên cạnh

đó, luận văn được tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó bao gồm chủ yếu là các phương pháp sau: Hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn và tư duy logic

Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong từng chương cụ thể như sau: Tại chương 1 được sử dụng các phương pháp nghiên cứu là hệ thống, phân tích, tổng hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

6

Tại chương 2 được sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam

Tại chương 3 được sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, tư duy logic để bình luận và đưa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam

6 Điểm mới và đóng góp của luận văn

Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai Qua đó thấy được những nguyên nhân và những bất cập còn tồn tại của những quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai, từ đó đưa ra những biện pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

Trên cơ sở đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai, đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải cách tư pháp cũng

như đáp ứng nhu cầu cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam

7

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1.1 Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản là một thuật ngữ phổ biến mà hầu như ai cũng biết và bởi nó rất gần gũi với đời sống của mỗi người Nhưng để đưa ra một khái niệm về tài sản thì hầu như chưa có ai trả lời được một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi

"tài sản là gì?" Từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chưa có một văn bản luật nào đưa ra được một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu như tất cả chỉ liệt kê được tài sản bao gồm những gì Ở Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Xuất phát từ cách giải thích

và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995

là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản" thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong tương lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực"

Theo một hướng dẫn chính thống được quy định lần đầu tiên tại khoản 7, Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao

8

dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động

sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận" Khi

Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này

đã được chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày

29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau: “Tài sản hình thành

trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa

vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” Đến năm 2012, quy định này lại một lần nữa

được làm rõ hơn tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Tài

sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” Quy định này

là khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tương lai còn khá mới

mẻ trong lĩnh vực lập pháp Mặc dù chế định tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật

về dân sự; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản Tuy

9

nhiên, trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau và không có cách giải thích hay định nghĩa cụ thể nào khác Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu vẫn được coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành trong tương lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dưới góc độ tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Như vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tương lai

như sau:

Thứ nhất, nhà nước ta cần có một khái niệm chính thống được nêu trong văn

bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề, nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả xấu cho xã hội Khái niệm được đưa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp người đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tương lai chứ không nhằm liệt kê những loại tài sản nào được coi là tài sản hình thành trong tương lai

Thứ hai, khái niệm được giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành

trong tương lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tương lai, tác giả mạnh dạn đưa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai như sau:

“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở

thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài

sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”

1.1.1.2 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong

tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh

10

chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở

Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh

của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản,

là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế

Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở "là công trình xây

dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân"

Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một

loại tài sản hình thành trong tương lai Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà

đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở

hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “ Nhà, công trình xây

dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

1.1.2 Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai

Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tương lai có một số đặc điểm như sau:

11

Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản

BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân biệt “ vật có thực” hay “ vật chưa có thực” và ở đây có thể hiểu vật chưa có thực chính là tài sản hình thành trong tương lai Tuy nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi to so với tài sản hiện có nhưng không thể không xem nó là tài sản và loại nó ra khỏi các giao dịch dân sự Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản

có quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tượng của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai Tài sản thì phải thỏa mãn điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con người và phải trị giá được bằng tiền Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, lợi ích của nó có thể được sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ ví dụ như thế chấp khoản vay.Và giá trị của nhà ở hình thành trong tương lai có thể được xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn,… Vì vậy, nhà ở hình thành trong tương lai hoàn toàn là một tài sản theo định nghĩa tại BLDS 2005

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao kết giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu

Khác với tài sản đã hình thành và xác lập quyền sở hữu, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại Đây là một trong những tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu thông thường với tài sản hình thành trong tương lai hay cụ thể ở đây là nhà ở hình thành trong tương lai Chính vì đặc điểm này mà tính rủi ro của nhà ở hình thành trong tương lai cao hơn rất nhiều

so với các loại tài sản thông thường khác Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai còn bao gồm cả những trường hợp đã hình thành rồi nhưng chưa thuộc quyền

Hiện tại chưa có một khái niệm nào được đưa ra về pháp luật nhà ở hình thành trong tương lai Các giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự chi phối của nhiều ngành luật cũng như chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật

Như vậy, ta có thể đưa ra khái niệm: pháp luật về nhà ở hình thành trong

tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Ở Pháp, Bộ luật Dân sự năm 2005 Pháp có quy định tại Chương III - 1 Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ được xây dựng (từ Điều 1601 - 1 đến Điều

1604 - 1) về các trường hợp mua bán bất động sản nói chung sẽ được hình thành trong tương lai

Điều 1601 - 2 quy định như sau: “ Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là

một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng

13

xong, người mua cam kết nhận và trả tiền Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán”

Điều 1601 - 4 quy định như sau: “Việc người mua nhượng quyền của họ

đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán Nếu việc bán có kèm theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được nhượng Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết”

Ở Việt Nam, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán tài sản là

sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán

Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: “ Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng

đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”

Đến luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng

1.2.1.3 Khái niệm hợp đồng bảo lãnh trong bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai

Bắt đầu từ ngày 1/07/2015 khi luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thì theo Khoản 1 Điều 56 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chủ đầu tư dự

án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độn đã cam kết với khách hàng

Bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh, bên được bảo lãnh phải nhận nợ

và hoàn trả cho bên bảo lãnh Có thể hiểu khái niệm này khi áp dụng vào hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, có nghĩa là bên bảo lãnh (ngân hàng) cam kết với bên nhận bảo lãnh (người mua, thuê mua nhà) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án bất động sản)

15

Theo quy định tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu

rõ, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh, và trong trường hợp chủ đầu

tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải được lập thành hợp đồng Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa nêu ra khái niệm về hợp đồng bảo lãnh Mới đây, Thông tư số 07/2015/ TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đã đưa ra quy định về hợp đồng bảo lãnh tại Khoản 2 Điều 12 như sau: “ Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này” Như vậy ta có thể đưa ra khái niệm về hơp đồng bảo lãnh trong bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“ Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên

nhận bảo lãnh và các bên có liên quan ( nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh

Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh bao gồm cả văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan khác (nếu có)

Văn bản cam kết bảo lãnh này phải có nội dung phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh, và phù hợp với các quy định của pháp luật”

16

1.2.1.4 Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thuê mua nhà ở là một khái niệm khá mới mẻ được xuất hiện một vài năm gần đây và được coi là một giải pháp kích cầu cho thị trường bất động sản Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua

Theo Khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định :

“ Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên

thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”

Luật Nhà ở năm 2014 thì quy định về khái niệm thuê mua nhà ở như sau:

“Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua

20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”

Tuy nhiên nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hình nhà ở tương đối đặc biệt là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được đưa vào sử dụng vì thế ngoài việc tuân thủ theo các quy định về thuê mua nhà ở thông thường việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai còn phải tuân thủ theo quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Nên khái niệm thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể được hiểu như sau:

17

“Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản thỏa thuận giữa các

bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền theo nhiều đợt tùy vào tiến độ xây dựng nhưng tổng số không vượt quá 50% giá trị hợp đồng và được sử dụng nhà đó sau khi hoàn thiện; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà đó Bên cho thuê trước khi thực hiện việc cho thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”

1.2.1.5 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản năm

2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua

nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.” Như vậy việc cho thuê

nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một hoạt động kinh doanh bất động sản được Nhà nước cho phép Tuy nhiên trong các văn bản luật lại chưa đưa

ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai Đây cũng là một của hợp đồng thuê tài sản, theo Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về hợp đồng thuê tài sản tại Điều 480 như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho

thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.”

Điều 492- Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ

sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

1.2.1.6 Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 2 điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thế chấp nhà ở hình

thành trong tương lai như sau: “ Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành

trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà

ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu

tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam

để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”

1.2.2 Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.2.1 Chủ thể của quan hệ pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ thể trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai cũng như chủ thể trong giao dịch dân sự nói chung đều bao gồm bên bán và bên mua Cũng như những chủ thể dân sự khác chủ thể trong quan hệ pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai là những người tham gia vào giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai , và có quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đó Chủ thể bao gồm cá nhân và pháp nhân ngoài ra còn có chủ thể là hộ gia đình và tổ hợp tác tuy nhiên đây là những chủ thể đặc biệt và hạn chế Trong các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chủ thể tham gia chủ yếu là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Để trở thành chủ thể của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định vì đối tượng

19

của giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hoàn thành tại thời điểm giao kết hợp đồng

1.2.2.2 Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai như đã nêu ở trên là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong

quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai

Do vậy phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai chính là các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai Cụ thể ở đây các giao dịch đó là: mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.2.3 Đối tượng của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở

và phải đủ điều kiện để được phép tham gia vào giao dịch nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Với đặc điểm đặc biệt khác với những giao dịch về nhà ở thông thường là nhà ở chưa hoàn thiện ở thời điểm giao kết hợp đồng nên nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn được điều kiện quy định tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

1.2.2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai

Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là một yếu tố mang tính chất quyết định Vì thế khi tham gia giao kết hợp đồng về nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải mô tả rõ quyền và nghĩa vụ của mình và cụ thể hóa điều đó bằng văn bản thông qua hợp đồng giao kết giữa các bên Quyền và nghĩa vụ của các bên thường dó hai bên thỏa thuận hoặc một bên đưa ra trong dự thảo hợp đồng và bên còn lại chấp thuận

20

Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai cũng được pháp luật quy định trong từng loại giao dịch cụ thể liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai Bên cạnh việc cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng các bên cũng cần phải đưa ra chế tài xử lý trong hợp đồng khi một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa

vụ của mình đã thỏa thuận và thống nhất trong hợp đồng

1.2.3 Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.3.1 Đặc điểm của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bên cạnh những đặc điểm phổ biến thông thường của các giao dịch dân sự

về nhà ở và về tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bốn đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, ở thời điểm ký hợp đồng mua bán đối tượng của hợp đồng chưa

được hình thành hoặc đang hình thành: Một đặc điểm đặc trưng nhất của giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tại thời điểm giao dịch nhà ở đó chưa thể khai thác sử dụng được vì đang chuẩn bị xây dựng hoặc xây dựng chưa hoàn chỉnh Khi đưa ra quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai cũng có rất nhiều ý kiến trái chiều khác nhau Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi người mua nhà ở sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chưa được thực hiện bất kỳ quyền năng nào như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở… Nhưng cũng có ý kiến cho rằng đấy là những vấn đề đặc biệt của loại giao dịch này và pháp luật cần có những quy định chặt chẽ để chính sách này trở nên phù hợp hơn

Nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi nào chủ

sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở đó Như đã phân tích ở các phần nêu trên, trước đây, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng pháp luật chưa chặt chẽ đã bán nhà ở một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài… ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua

21

nhà và công tác quản lý về nhà ở Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành, vấn đề về thời điểm và điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định khá cụ thể và chi tiết và được cụ thể hóa hơn tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo quy định này, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện sau:

Một là: Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt;

Hai là: Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở Việc xây dựng xong

phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) theo quy định này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Trước đây, quy định về việc đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt được các chủ đầu tư tuân thủ đúng và đầy đủ bởi lẽ pháp luật về xây dựng cũng đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề này Không giống như quy định về thiết kế nhà ở, quy định như thế nào là đã xây dựng xong phần móng nhà được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau và thực tế đã có một số chủ đầu tư lợi dụng quy định này đã bán nhà ở khi đang thi công phần móng Vấn đề này được giải quyết tương đối triệt để khi Bộ Xây dựng ban hành thông tư số 16/2010/TT-BXD Theo đó, Khoản 10, Điều 8 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định: Xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công

22

trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng.[2]

Quy định như thế nào được coi là đã hoàn thành phần móng nhà đã góp phần tích cực trong việc xác định rõ và thống nhất thời điểm mà chủ đầu tư bắt đầu được phép huy động vốn dưới hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai Quy định này cũng tạo điều kiện tốt hơn cho công tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ hai, nhà ở phải được tạo dựng một cách hợp pháp theo quy định của

pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư xây dựng Theo quy định tại Điều

44 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

Một là: Đầu tư xây dựng nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà ở

và pháp luật về xây dựng;

Hai là: Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của

Luật Nhà ở, Nghị định này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật

về dân sự;

Ba là: Thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật

Trong các hình thức tạo dựng nhà ở nêu trên thì nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu được tạo dựng thông qua việc đầu tư xây dựng nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà

ở và pháp luật về xây dựng Về lý thuyết, vẫn có thể xảy ra trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua việc mua dự án, nhận tặng cho, đổi dự án để tiếp tục thực hiện sau đó bán nhà ở theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, trên thực tế, trường hợp này không xảy ra phổ biến bởi sự phức tạp của các

23

hình thức giao dịch, cơ chế thực hiện và đặc biệt là hiệu quả thông thường là không cao

Thứ ba, nhà ở phải được phép giao dịch Đây là một trong các điều kiện

đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký kết Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật dân sự đã loại bỏ các trường hợp nhà ở

là đối tượng của tài sản bị kê biên, dự án nhà ở đang xảy ra tranh chấp… Thực tế hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp này bởi lẽ các doanh nghiệp khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở đem dự án ra làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để huy động thêm nguồn vốn xây dựng dự án Khi đủ điều kiện

về thời điểm, tiến độ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết với tổ chức tín dụng dẫn đến tài sản bị xử lý hoặc tranh chấp… thì chủ đầu tư khi đó cũng không thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở đó

Thứ tư, chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về

nhà ở Bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản

và bên mua phải là đối tượng được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định của pháp luật

1.2.3.2 Đặc điểm của hoạt động bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trước khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có nghĩa vụ ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thương mại để bảo đảm việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua

24

Như vậy, nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết tính đến thời điểm gọi bảo lãnh: khi chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao nhà, khách hàng gọi bảo lãnh và ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền này cho khách hàng thay cho chủ đầu tư Hơn nữa, chỉ khi chủ đầu tư tìm thấy khách hàng cho một đơn

vị sản phẩm nhà ở nhất định thuộc dự án thì mới phải liên hệ với ngân hàng

để thực hiện việc xác lập bảo lãnh

1.2.3.3 Đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Thứ nhất, hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài

sản.Trước hết, hợp đồng thuê mua được ký kết nhằm tạo điều kiện cho Bên

thuê nhà có được tài sản để sử dụng vào mục đích hoạt động của mình Tài sản – đối tượng của thuê mua là nhà ở - tài sản có giá trị lớn Như vậy, thường thì thuê mua phù hợp với các hoạt động kinh doanh thương mại của doanh nghiệp (hơn là hoạt động dân sự của người dân) Tiếp theo, vì doanh nghiệp là

“tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các

hoạt động kinh doanh” [23 , Khoản 7, Điều 4] Còn kinh doanh lại được hiểu là

“việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu

tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời” [23, Khoản 16, Điều 4 ] Ngoài ra, Luật Thương mại Việt Nam năm 2005 (có hiệu lực từ 1/1/2006) quy định rõ rằng hoạt động thương mại là “hoạt động nhằm mục đích sinh lời…” [24, Khoản 1, Điều 3]

Thứ hai, quyền sở hữu về tài sản thuộc về Bên cho thuê trong suốt thời

gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên

thuê.Bên cho thuê là chủ sở hữu của tài sản cho thuê trong suốt thời gian thực

hiện hợp đồng Điều này có nghĩa là khi Bên thuê chưa trả hết tiền thuê tài

25

sản hay Bên cho thuê chưa thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho Bên thuê trong hợp đồng thuê mua thì Bên thuê chỉ được quyền sử dụng tài sản mà không có bốn quyền sau đây:

Một là: Bán, chuyển giao, thế chấp tài sản thuê hay dùng thiết bị làm vật thế nợ;

Hai là: Thay đổi hình dáng tài sản hoặc chuyển thiết bị thuê khỏi nơi mà thiết bị đã được lắp đặt đúng địa điểm đã nêu trong hợp đồng đã ký kết mà không có thông báo bằng văn bản cho Bên cho thuê;

Ba là: Thay đổi hoặc huỷ bỏ xác nhận nguồn gốc của tài sản, thiết bị cho thuê; Bốn là: Sử dụng thiết bị cho thuê với những mục đích không được thoả thuận Nếu Bên thuê tài sản vi phạm các quy định trên thì Bên cho thuê có quyền lấy lại tài sản với tư cách là chủ sở hữu về mặt pháp lý đối với tài sản cho thuê

Thứ ba, sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa

chọn mua tài sản từ nhà cung ứng Bên thuê tìm cách giao dịch với nhà sản xuất hoặc nhà cung ứng tài sản cho thuê Bên thuê có thể tuỳ theo nhu cầu của mình để lựa chọn tài sản thuê theo tính năng, đặc điểm của tài sản thuê Đây

là đặc điểm quan trọng trong hoạt động thuê mua này Bên cho thuê không phải có trách nhiệm trong trường hợp tài sản bị hư hỏng, mất hoặc thiếu sót

do lỗi của Bên thuê hay của nhà cung ứng Bên thuê phải có trách nhiệm bồi thường cho Bên cho thuê nếu tài sản bị mất, hỏng trong thời gian thực hiện hợp đồng Ngày giao nhận tài sản hay các vấn đề liên quan đến bảo lãnh của người cung cấp tài sản do Bên thuê đưa ra

Thứ tư, về điều khoản thanh toán trong hợp đồng thì việc thanh toán trong

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện thành nhiều lần Khoản

1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Việc thanh toán

trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp

26

đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”[21]

1.2.3.4 Đặc điểm của hoạt động thuê nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản nên có đầy đủ các đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê tài sản, cụ thể là:

Thứ nhất, là hợp đồng ưng thuận: Hợp đồng thuê nhà ở phát sinh hiệu lực

tại thời điểm giao kết hợp đồng chứ không phải tại thời điểm chuyển giao tài sản thuê

Thứ hai, là hợp đồng có đền bù: Một bên chuyển giao nhà ở cho bên kia

và bên kia phải trả tiền thuê Bên cho thuê giao nhà ở và chuyển quyền sử dụng nhà ở, còn bên thuê sẽ phải trả tiền thuê

Thứ ba, là hợp đồng song vụ: Các bên đều có quyền và nghĩa vụ tương

ứng với nhau Bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà cho thuê, bảo đảm quyền sử dụng ổn định tài sản thuê; bên thuê có nghĩa vụ sử dụng nhà ở đúng mục đích, không được làm hư hỏng nhà ở, trả nhà và tiền thuê đúng thời hạn

và đúng địa điểm như đã thỏa thuận

Thứ tư, trong thời hạn thuê nếu có rủi ro xảy ra với nhà ở cho thuê thì chủ

sở hữu của tài sản phải chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.Nếu bên thuê chậm trả tài sản thuê khi đến thời hạn thì phải chịu rủi ro

27

1.2.3.5 Đặc điểm của giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, các nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án nhà ở,ngày 25/4/2014 Ngân hàng nhà nước,

Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông

tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển tiếp, quyền và nghĩa vụ ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà trong việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực 16/6/2014

Trên cơ sở của điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng mua bán được quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều 9 và quy định tại khoản 2 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở năm 2005, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT đã đưa ra tiêu chí của nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp là: Tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp nhà ở đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật; hoặc nhà ở đã xây dựng xong và bàn giao cho người mua, nhưng chưa được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t Đây được xem như là các yếu tố để khẳng định tính chắc chắn của nhà ở sẽ được hình thành Tuy nhiên, chỉ những căn hộ hay biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới là đối tượng được thế chấp, còn những nhà ở hình thành trong tương lai gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình thì không thuộc đối tượng điều chỉnh của thông tư Điểm cần lưu ý là tại Điểm b Khoản 2 Điều 1 của Thông tư có quy định: Thông tư này không áp dụng đối với việc thực hiện

28

thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt đô ̣ng tại Viê ̣t Nam[13] Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của một văn bản pháp luật chỉ đạt được khi đối tượng điều chỉnh của văn bản đã xác định chính xác bản chất pháp lý vốn có của nó Nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp chứa đựng các đặc điểm pháp lý sau:

Thứ nhất, vào thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp thì nhà ở này đang là

đối tượng của một hợp đồng mua bán, mà trong đó quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo tiến độ đã được xác định Vấn đề pháp lý đặt ra ở đây: Vậy bên mua đang sở hữu loại tài sản nào để có thể thế chấp vay vốn? Bên mua không thể sở hữu nhà ở vì nhà ở chưa có, hoặc có nhưng bên mua cũng chưa xác lập quyền sở hữu Bên mua chỉ có quyền trong hợp đồng mua bán với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (là bên bán) tương ứng với số tiền đã thanh toán và cam kết công nhận quyền sở hữu nhà của bên bán cho bên mua được ghi trong hợp đồng Do vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp

ở đây mang đặc điểm pháp lý của một quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán Do đó, bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ chứng minh căn cứ xác lập quyền và giá trị quyền của mình trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Nếu quy định như Điểm b Khoản 2 Điều 1 của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT thì đã

vô hình chung triệt tiêu mất bản chất pháp lý vốn có của loại tài sản thế chấp này Hơn nữa, việc nhìn nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chính

là thế chấp quyền tài sản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng sẽ giúp cho các chủ thể không bị vướng các quy định về công chứng hợp đồng của Luật Nhà ở năm 2014 và quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm của pháp luật hiện hành;

29

Thứ hai, có sự thay đổi về tình trạng pháp lý của nhà ở hình thành trong

tương lai khi nó đã được hoàn thành Thời điểm hoàn thành được hiểu là nhà

ở đã xây xong, đã thực hiện việc bàn giao và bên mua đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu – có nghĩa là bên mua đã có quyền sở hữu trọn vẹn đối với nhà ở Điều này đồng nghĩa với việc các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng mua bán, quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã chấm dứt Khi đó, quyền lợi của bên nhận thế chấp sẽ được đảm

bảo như thế nào khi đối tượng của hợp đồng thế chấp không còn là quyền tài

sản nữa mà đã là vật cụ thể (chính là nhà ở) Một nguyên tắc nền tảng của

pháp luật dân sự là mọi sự thỏa thuận của các bên chỉ được pháp luật bảo hộ khi không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác Do vậy, bên thế chấp (tức bên mua nhà ở) và bên nhận thế chấp cần tiến hành sửa đổi đối tượng của hợp đồng thế chấp đã ký kết: Từ “quyền” trong hợp đồng mua bán nhà ở sang “nhà ở” Sự sửa đổi đối tượng của hợp đồng thế chấp sẽ kéo theo các hệ quả pháp lý khác như: Hợp đồng thế chấp đó cần phải được công chứng theo quy định của Luật Nhà ở và có sự chuyển tiếp thủ tục đăng

ký thế chấp quyền tài sản từ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản sang đăng

ký thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất[13, Điều 3] Việc xác định chính xác bản chất pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai (khi nào mang bản chất của quyền tài sản và khi nào mang bản chất của vật) là điều kiện tối cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp Điều này cũng giúp cho các chủ thể xác định được phương thức xử lý phù hợp đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai: Nếu tại thời điểm xử lý, nhà ở hình thành trong tương lai đang tồn tại dưới dạng quyền tài sản, thì chúng ta sẽ xử lý theo cách chuyển quyền trong hợp đồng mua bán đó cho bên nhận chuyển giao, còn nếu tại thời điểm xử lý mà nhà ở đó đã hoàn thành thì chúng ta sẽ xử lý như đối với nhà ở thông thường là bán, bán đấu giá

1.2.4 Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam

1.2.4.1 Vai trò và ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Về lý luận chung pháp luật hợp đồng, hợp đồng có ý nghĩa to lớn trong đời sống con người Nhìn từ góc độ pháp lý, "cuộc sống của con người trong xã hội được tạo lập nên bởi các hợp đồng"[7,tr7] Hợp đồng là nguồn gốc quan trọng của nghĩa vụ, trong khi đó, chế định nghĩa vụ có thể coi là "đứng vị trí trung tâm của luật tư"[7,tr9] Trong cuộc sống thường nhật, để thỏa mãn nhu cầu của mỗi bên tham gia giao dịch một cách hợp pháp con người thực hiện hành vi giao kết hợp đồng bằng văn bản hoặc lời nói hoặc hành vi pháp lý

Có thể thấy xét về bản chất, phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là phương thức đầu tư, góp vốn một cách hợp pháp nhằm mua nhà

ở chưa hình thành Bên bán thu hút được vốn đầu tư để tiến hành xây dựng bất động sản theo yêu cầu của bên mua Theo các điều kiện luật định, nhà đầu tư có quyền bán các sản phẩm nhà ở chưa hình thành cho người mua theo các điều kiện, điều khoản cụ thể ràng buộc tại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trong loại hợp đồng này, bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận, thống nhất tài sản

sẽ bán, thời điểm chuyển giao tài sản, phương thức và các điều kiện thanh toán… Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa to lớn trong việc thu hút vốn của người mua bất động sản Người mua thỏa thuận về việc

để giải quyết Tuy nhiên, đối với phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc giải thích hợp đồng còn chưa được các bên trong giao dịch chú trọng khiến cho các bên dễ nảy sinh tranh chấp pháp lý liên quan đến cách tính diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng

1.2.4.2 Vai trò và ý nghĩa của bảo lãnh trong hoạt động mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, việc bắt buộc thực hiện bảo lãnh trong hoạt động bán, thuê mua

nhà ở hình thành trong tương lai góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản trước đây vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do thiếu tính minh bạch.Theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư thực hiện dự án phải được ngân hàng bảo lãnh Quy định bắt buộc bảo lãnh dự án hiện nay cũng sẽ hạn chế được cầu ảo, cung ảo trên thị trường, vì trước đó, nhiều chủ đầu tư bán nhà trên giấy, nhưng sau đó dự án lại không được thực hiện Còn với quy định hiện nay, nếu dự án không bàn giao được, bên bảo lãnh phải trả lại tiền theo hợp đồng mua bán và hợp đồng đã ký kết

Thứ hai, bảo lãnh trong hoạt động bán, thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai giúp bảo vệ người mua Trước đây Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định các điều khoản khá cụ thể về việc mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã

để lại nhiều hệ lụy và rủi ro phần lớn thuộc về bên mua Đến khi Luật kinh

32

doanh bất động sản năm 2014 ra đời đã khắc phục được khuyết điểm này ở Điều 56 quy định về việc bắt buộc thực hiện bảo lãnh trong hoạt động mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Việc bảo lãnh dự án là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh Trong khi theo quy định trước đó, người mua nhà chịu thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư, thậm chí là kiện ra tòa cũng chưa chắc đòi được tiền

1.2.4.3 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ là một giải pháp giúp cho những người dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công trình xây dựng ngay một lúc nhưng vấn được sử dụng tài sản và được mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản suất mang lại hiệu quả tốt Đây chính là giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong suốt thời hạn cho thuê Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn và lãi của ngân hàng cho vay tiền vấn thu theo kỳ đều đặn Bên thuê tài sản được sử dụng tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ giúp cho các doanh nghiệp, người dân được sử dụng tài sản – đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh và đời sống của họ trong giai đoạn hiện nay Chính vì vậy, giải pháp kích cầu và đa dạng hoá dịch vụ trong sản xuất, kinh doanh thương mại, trong thị trường điạ

ốc của Việt Nam xuất hiện ngày càng nhiều hợp đồng thuê mua tài sản được giao kết và triển khai thành công Đây chính là sự minh chứng thuyết phục nhất cho loại hợp đồng thuê mua đã từng bước đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng của dân chúng ở Việt Nam trong thời gian gần đây

33

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng triển khai sẽ làm cho dịch vụ mua bán, tài chính, tín dụng, đầu tư có thêm một phương thức kinh doanh mới Đây chính là một hoạt động đầu tư mới, tạo thêm việc làm cho thị trường lao động của nước nhà, tăng thêm thu nhập, doanh số kinh doanh từ các giao dịch nhà đất sẽ tăng, cải thiện tình hình thị trường nhà đất, giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc thoát khỏi tình trạng điêu đứng, phá sản như trước

đây Hợp tác với ngân hàng, nhà đầu tư bất động sản sẽ có một cứu

cánh trong kinh doanh vì buôn tài không bằng dài vốn.[17]

1.2.4.4 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thuê nhà ở hình thành trong tương lai

Trong thực tế rất nhiều người lao động dưới thu nhập thấp không có cơ hội mua nhà mà phải đi thuê với giá cao Vì vậy việc phát triển thị trường nhà cho thuê sẽ cứu cánh cho không chỉ người lao động mà cho cả các doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư vào các dự án này

Việc phát triển các dự án nhà cho thuê là phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường hiện nay Bởi hiện tại dù có nhiều chính sách hỗ trợ cho người dân mua nhà ở xã hội tuy nhiên vẫn còn rất nhiều người không thể với tới gói hỗ trợ này được Ngay cả trong bối cảnh các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS ra sức ưu đãi về giá cả thì người dân cũng còn đắn đo trong việc sở hữu một căn

hộ Điều này cho thấy việc xây dựng những căn hộ cho thuê là phương án tối

ưu vừa giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về tồn kho BĐS vừa có thể giúp người dân có nhà ở giá rẻ trong thời gian dài

Ý nghĩa của nhà ở cho thuê là mang đến cho người lao động có thu nhập thấp có nhà ở giá rẻ trong thời gian nhất định Vì vậy, mục tiêu phát triển nhà

ở quốc gia cần có loại hình căn hộ cho thuê giá bình dân để đáp ứng nhu cầu của đông đảo người thu nhập thấp đô thị Việc phát triển nhà ở cho thuê không chỉ tốt cho thị trường mà còn góp phần làm thay đổi nhận thức và thói quen cũ là sở hữu nhà, thay vào đó sẽ chuyển qua mô hình ở nhà thuê như tại

34

nhiều nước trên thế giới Tuy nhiên để điều này thành hiện thực thì nhà nước cần có thêm hành lang pháp lý rõ ràng, còn doanh nghiệp thì phải nắm rõ thực lực của mình khi thực hiện các dự án này

1.2.4.5 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Luật nhà ở 2014 đã có các quy định mới khả thi hơn và cởi mở hơn đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vốn không phải là câu chuyện mới nhưng chưa hề cũ trong điều kiện pháp luật Việt Nam hiện nay Đây là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng

Theo Điều 147 và 148 của Luật nhà ở 2014, có thể thấy chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại tổ chức tín dụng một phần hoặc toàn bộ dự

án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở xây dựng trong dự án , để vay vốn cho viê ̣c đầu tư dự án hoă ̣c xây dựng nhà ở đó Cho phép thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một điểm mới đáng ghi nhận Nhà làm luật đã coi dự án như một loại tài sản được phép sử dụng để huy động vốn Pháp luật Việt Nam

đã thừa nhận một số cơ chế pháp lý tương tự như chuyển nhượng dự án hay quyền tiếp nhận dự án của bên cho vay trong khuôn khổ các dự án đối tác công tư Khoản 2, Điều 149, Luật Nhà ở 2014 quy định viê ̣c xử lý t ài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiê ̣n theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về dân sự và pháp luật có liên quan ; tổ chức , cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiê ̣n làm chủ đầu tư dự án và phải đăng ký với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về kinh doanh bất đô ̣ng sản Tuy nhiên, do pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung chưa đề cập đến trường hợp thế chấp dự án, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 cần quy định rõ hơn về các phương thức xử lý loại hình