Để có một bộ tài liệu ôn thi học sinh giỏi và ôn thi đại học hiệu quả. Sau đây tôi xin giới thiệu đến các bạn đọc gần xa bộ tài liệu ôn luyện thi học sinh giỏi và luyện thi đại học. Mong rằng tài liệu sẽ giúp ích cho các bạn trong giảng dạy và học tập
Trang 1KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TÓM TẮT
ĐỀ TÀI:
TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN
2004-2013.
Sinh viên thực hiện: Vương Thị Thúy Hằng
Mã số sinh viên: 11424017 Lớp: LT11QL
Ngành: Quản lý đất đai
-Tháng 11 năm
Trang 2Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Gò Dầu là một huyện nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của tỉnhTây Ninh, là của ngõ phía Tây của Tp.HCM, cách biên giới Việt Nam – Campuchia15km và cách thị xã Tây Ninh 36km và cách Tp.HCM 63km Trong quá trình đô thịhóa như hiện nay huyện Gò Dầu không ngừng thay đổi về mọi mặt để phát triển Do
đó tình hình thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân rất cần sự quan tâm của cơquan quản lý nhà nước về đất đai Chính vì vậy việc đánh giá tình hình thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là rất cần thiết, nhằm giúp người dân hiểu
rõ hơn về các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất Đồng thời giúp cơ quan nhànước quản lý việc sử dụng đất hiệu quả hơn
Bằng các phương pháp kế thừa, thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp đề tàinghiên cứu, tìm hiểu về công tác quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, tình hình thựchiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Gò Dầu, nhằmđánh giá về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địabàn nghiên cứu, cũng như xác định những thuận lợi, khó khăn, đưa ra hướng giảiquyết cho vấn đề này
Từ kết quả nghiên cứu, cho thấy tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sửdụng đất có nhiều chuyển biến qua các năm từ 2004 đến tháng 6 năm 2013VPĐKQSDĐ huyện đã tiếp nhận 31.253 hồ sơ với diện tích 6.284,536 ha, trong đóchủ yếu là hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp Việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ngàycàng được người dân quan tâm nhiều hơn, từ năm 2004 đến nay huyện đã tiếp nhận vàgiải quyết được 734 hồ sơ với tổng diện tích là 835,295 ha Bên cạnh đó thì việc thựchiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện cũng diễn ra khá sôi nổi trong nhữngnăm vừa qua, số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp là 31.581 hồ sơ, số lượng hồ sơ xóađăng ký thế chấp là 18.293 hồ sơ
Nhìn chung, đề tài cũng đã đánh giá được một số khó khăn vướng mắc ngườidân trong quá trình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ, thừa kế QSDĐ, thế chấpQSDĐ từ đó tìm ra các giải pháp nhằm giúp cho người dân thực hiện tốt các quyền củamình, đồng thời tạo điều kiện tốt hơn cho công tác quản lý đất đai cũng như đảm bảođược các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
Trang 3ĐẶT VẤN ĐỀ
Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và chínhthức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Luật Đất đai ra đời có một ýnghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng caohiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lựcđất đai; bảo vệ các quyền của người sử dụng đất Sau gần 7 năm triển khai thực hiện,nhìn chung các quy định của Luật Đất đai đã đi vào cuộc sống, nhiều quy định củaLuật Đất đai 2003 đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điềukiện kinh tế, xã hội, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ Luật Đất đai và các văn bảnhướng dẫn luật đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện cácquyền của mình đối với đất đai, trong đó có quyền được thế chấp, chuyển nhượngquyền, thừa kế quyền sử dụng đất đất Tuy nhiên, qua gần 07 năm thực hiện, các quyđịnh của Luật Đất đai 2003, và cơ chế thực hiện về thế chấp, chuyển nhượng, thừa kếquyền sử dụng đất cũng đã bộc lộ một số bất cập, vướng mắc ảnh hưởng đến việc thựchiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân
Gò Dầu là một huyện nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của tỉnhTây Ninh, cách thị xã Tây Ninh 36km Gò Dầu là đầu mối giao thông nối liền giữaTp.HCM và thị xã Tây Ninh thuận lợi cho việc phát triển thương mại, kinh tế
Cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến nhanh và rõ nét theo hướng công nghiệp –dịch vụ - nông nghiệp, giá trị đất đai ngày càng tăng cao, nhu cầu sử dụng đất ngàycàng tăng Luật đất đai 2003 cũng đã mở rộng và phát triển hệ thống các quy định củapháp luật về các quyền của người sử dụng đất một cách đầy đủ nhưng do cơ chế thựchiện các quyền còn nhiều bất cập và hạn chế Chính vì vậy việc đánh giá tình hìnhthực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là rất cần thiết, nhằm giúpngười dân có thể thực hiện một cách đầy đủ hơn về các quyền của mình trong quátrình sử dụng đất
Xuất phát từ những lý do trên, chúng tôi thực hiên đề tài: ”Tình hình thực hiện
các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2004-2013”
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
+ Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân trên địa bàn huyện Gò Dầu
+ Qua đó xác định những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thưc hiện một
số quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở địa phương đồng thời đưa ra hướnggiải quyết cho vấn đề này
- Đối tượng nghiên cứu.
Người sử dụng đất: chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân
- Phạm vi nghiên cứu.
+ Các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân bao gồm:
- Quyền chuyển nhượng
- Quyền thừa kế
- Quyền thế chấp
+ Trên địa bàn huyện Gò Dầu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2004-2013
Trang 4Phần 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.
1.1.1 Cơ sở khoa học.
Một số khái niệm liên quan:
-Các quyền của người sử dụng đất:
Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau:
1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp
5 Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợppháp của mình
6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp phápcủa mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai
-Các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất:
Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định về quyền năng cụ thể của người sử dụngđất như sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
-Điều kiện để thực hiện các quyền:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai khi có các điều kiện sau đây:a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-Nghĩa vụ của người sử dụng đất:
Điều 107 Luật đất đai quy định người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sauđây:
1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độsâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòngđất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
2 Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
Trang 55 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợppháp của người sử dụng đất có liên quan;
6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụngđất
-Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Luật Đất Đai 1993 được ban hành với những qui định rất mới về quản lý nhànước về đất đai và quyền của những người sử dụng đất Điều 1 luật đất đai 1993 quyđịnh “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, do đó người dânchỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, vì vậy thuậtngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra đời
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợppháp chuyển giao đất cho người khác theo những quy định của pháp luật hiện hành
a) Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng:
b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
vụ của người thừa kế
b) Di sản thừa kế
c) Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế
d) Phân loại thừa kế: Thừa kế theo di chúc, Thừa kế theo pháp luật
Trang 6Luật đất đai 2003, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai và cácbản dưới luật ra đời góp phần nâng cao nhận thức của người dân về các quyền củamình trong quá trình sử dụng đất, đồng thời khắc phục được những bất cặp, vướngmắc trong quá trình thi hành luật đất, mang lại hiệu quả đáng kể.
1.1.3 Cơ sở pháp lý.
- Luật đất đai 2003
-Bộ luật Dân sự 2005
- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007
-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai
-Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng
ký giao dịch đảm bảo
-Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp góp vốnbằng giá trị quyền sử dụng đất
-Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về sửađổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999
-Nghị định 88/2009 NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất
-Nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung vềviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giả quyếtkhiếu nại về đất đai
-Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT sửa đổi bổ sung một sốquy định của Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất
1.2 Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu.
1.2.1 Điều kiện tự nhiên.
Huyện Gò Dầu nằm ở phía Nam tỉnh Tây Ninh có tọa độ địa lí là 11o 03' độ vĩBắc và 106o10' - 106o20' độ kinh Đông
- Phía Bắc giáp huyện Hòa Thành và huyện Dương Minh Châu
- Phía Đông và Nam giáp huyện Trảng Bàng
- Phía Tây giáp Huyện Bến Cầu
Trang 7Huyện Gò Dầu có 9 đơn vị hành chính, bao gồm 8 xã và 1 thị trấn được thể hiện theo bảng sau: Cẩm Giang, Thạnh Đức, Hiệp Thạnh, Phước Trạch, Thị Trấn, Thanh Phước, Phước Thạnh, Phước Đông, Bàu Đồn.
1.2.3 Thực trạng kinh tế-xã hội.
Từ một nền kinh tế có điểm xuất phát thấp, kinh tế của huyện hiện nay đã đạtđược những thành tựu quan trọng, giữ được tăng trưởng kinh tế khá, thu nhập bìnhquân đầu người tăng cao qua các năm
Trong những năm gần đây, cơ cấu kinh tế của huyện Gò Dầu chuyển dịch theohướng tăng tỷ trọng trong khu vực Công nghiệp-xây dựng và Thương mại-dịch vụ,giảm tỷ trọng trong khu vực Nông-lâm-thuỷ sản đem lại thu nhập bình quân đầu ngườingày một cao hơn
1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập:
Dân số trung bình của huyện Gò Dầu là 139.220 người, mật độ dân số 604người/km2 Dân số tăng bình quân 1,12% Tuy nhiên phân bố không đều ở các xã chủyếu tập trung ở thị trấn Gò Dầu 4.436 người/km2, thấp nhất là xã Thạnh Đức 300người/km2 Nhìn chung huyện có quy mô dân số ở mức trung bình so với các huyệntrong tỉnh, chất lượng dân số đang được cải thiện, tuy nhiên tốc độ tăng dân số còn caotạo ra áp lực đáng kể về việc làm và những vấn đề xã hội
Toàn huyện có khoảng 56.235 người trong độ tuổi lao động Trong đó, số người
có khả năng lao động là 53.240 người, số người ngoài độ tuổi lao động nhưng có thamgia lao động là 2.787 người Đây là một tỷ lệ khá cao so với tổng dân số của huyện( 546.235/139.220 người), là một nguồn lực dồi dào cho sự phát triển kinh tế củahuyện Tuy nhiên, số lượng người tham gia trong lĩnh vực nông nghiệp và lâm nghiệpkhá cao 45.730 người, lĩnh vực thuỷ sản 1.136 người, công nghiệp chế biến 4.873người, xây dựng 560 người, giáo dục 1.527 người,…Như vậy huyện phải có nhữnggiải pháp và phương hướng sử dụng nguồn lao động hợp lý để thúc đẩy nền kinh tếphát triển hơn nữa
Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp và bán thất nghiệpgiảm đi đáng kể Mặc dù vậy, trong tương lai, hàng năm lực lượng này sẽ tăng khi sốngười bước vào tuổi lao động lớn hơn số người bước ra khỏi tuổi lao động (do cơ cấudân số trẻ)
Mức sống dân cư mặc dù chưa cao nhưng ngày càng được cải thiện: thu nhậpbình quân đầu người từ 5,33 triệu đồng / năm ( giá năm 1994 ) năm 2007 lên 8,45 triệuđồng / năm năm 2012 Tỷ lệ hộ gia đình xếp loại nghèo trung ương ngày càng giảm từ3,87% năm 2007 xuống còn 1,45% năm 2012 Chất lượng mức sống dân cư ngày càngđược cải thiện
1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu.
1.3.1 Nội dung nghiên cứu.
1 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Gò Dầu
a) Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính
b) Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ
c) Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
d) Công tác thanh tra đất đai
Trang 82 Hiện trạng sử dụng đất trên điạ bàn huyện Gò Dầu năm 2012.
a) Hiện trạng SDĐ theo mục đích
b) Hiện trạng sử dụng đất theo từng loại đất
c) Hiện trạng SDĐ theo đơn vị hành chính
3 Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địabàn huyện giai đoạn 2004-2013
+Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2004-2013
+Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ giađình, cá nhân giai đoạn 2004-2013
+ Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của hộ giađình, cá nhân giai đoạn 2004-2013
4 Đề xuất các giải pháp để giải quyết những vấn đề trên
1.3.2 Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp kế thừa: kế thừa các kết quả nghiên cứu về chính sách quản lý
đất đai, các kết quả thực hiện các nội dung quản lý nhà nước tại huyện Gò Dầu như:công tác cấp giấy, quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất… kế thừa kết quả thống kê cácnăm về tình hình kinh tế xã hội của phòng thống kê huyện Gò Dầu, số liệu công tácchuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện qua cácnăm
- Phương pháp thống kê: Sau khi thu thập tài liệu số liệu và các thông tin cần
thiết tiến hành thống kê các số liệu, tài liệu đã thu thập được và lập thành bảng, biểu sốliệu kết quả đạt được trong quá trình thu thập
- Phương pháp phân tích: trên cơ sở các thông tin, tài liệu thu thập được tiến
hành phân tích, làm cơ sở để đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu
- Phương pháp so sánh: So sánh tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân (quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền thế chấp) quacác năm để đưa ra những nhận xét đánh giá thích hợp về những vướng mắc và hạn chếtrong quá trình thực hiện các quyền cuả người sừ dụng đất trên địa bàn
- Phương pháp tổng hợp: Bên cạnh việc phân tích các số liệu thu thập được,
tiến hành tổng hợp vấn đề đưa ra những kết luận, từ đó thấy được những hạn chế vàbất cập của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền năng của mình
Trang 9PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.1 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Gò Dầu.
2.1.1 Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính.
Công tác đo đạc lập bản đồ thành lập bản đồ địa chính là công tác cơ bản làm
cơ sở quyết định cho việc quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thừa
kế quyền sử dụng đất nói riêng Kết quả của công tác này là cơ sở để xác định vị trí,hình thể, kích thước, diện tích, loại đất, chủ sử dụng của từng thửa đất, làm căn cứphục vụ tích cực cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân
Bản đồ địa chính đã thành lập ở dạng số và giấy, có độ chính xác đảm bảo yêucầu lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, bản đồ một số khu vực đượcthành lập từ năm 2000, 2001, 2002 có nhiều biến động chưa được cập nhật cần phảichỉnh lý hoặc thành lập mới bản đồ địa chính Ngoài ra, huyện cũng đã hoàn thànhviệc xây dựng bản đồ HTSDĐ năm 2010 của cấp huyện và cấp xã theo quy định củangành Độ chính xác của bản đồ HTSDĐ đạt yêu cầu, đáp ứng yêu cầu quản lý vàSDĐ của địa phương
2.1.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bảng 1 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện
(Nguồn phòng Tài Nguyên và Môi Trường - huyện Gò Dầu)
Tham mưu cho UBND huyện chỉ đạo các xã, thị trấn tăng cường công tác cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho người dân có giấy chứng
Trang 10nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, để người dân thực hiện đầy đủ cácquyền sử dụng đất của họ Trong đó có các quyền chuuyển nhượng quyền sử dụng đất;thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lảnh quyền sử dụng đất để vay vốn ở các tổchức tín dụng theo Nghị định số 41/2010/NĐ-CP, ngày 14 tháng 12 năm 2010 vềchính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn Kết quả trong 9 nămqua đã cấp được 6.436 giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân, trong đó đất ở cấpđược 3.327 giấy, đất nông nghiệp cấp được 3.109 giấy.
2.1.3 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất của huyện Gò Dầu đến năm 2010 đã được Ủy ban nhândân tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 255/1998 ngày 20/06/1998 về việc phê duyệt quyhoạch sử dụng đất đai huyện Gò Dầu thời kỳ 1997 – 2010 Quy hoạch sử dụng đấthuyện Gò Dầu giai đoạn 1997-2010 là cơ sở để tiến hành lập kế hoạch sử dụng đất
Việc thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện Gò Dầudiễn biến tương đối phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương Xu hướng
sử dụng đất trong kỳ Quy hoạch đến năm 2010 trên địa bàn huyện Gò Dầu là tăng cao tỷtrọng đất phi nông nghiệp giảm tỷ trọng đất nông nghiệp Trong quy hoach, kế hoạch sửdụng đất kỳ trước đạt được những kết quả sau:
- Đất nông nghiệp: Kế hoạch được duyệt năm 2010 là: 20.591,53 ha, đến năm
2010 diện tích là: 21.753,43 ha chiếm tỷ lệ 105,64%, trong đó:
+ Đất sản xuất nông nghiệp: Kế hoạch Sử dụng đất được duyệt là20.420,39 ha, đã thực hiện được 21.577,19 ha, bằng 105,66% kế hoạch
+ Đất nuôi trồng thủy sản: Kế hoạch Sử dụng đất được duyệt là 165,81
ha, đã thực hiện được 164,97 ha, bằng 99,49% so với kế hoạch
- Đất phi nông nghiệp: Kế hoạch được duyệt là 4.478,39 ha Đến năm 2010 đãthực hiện 4.237,41 ha chiếm 94,62%, trong đó:
+ Đất ở: Kế hoạch sử dụng đất được duyệt là 1.151,71 ha đã thực hiệnđược 1.072,95 ha, bằng 93,16% so với kế hoạch
+ Đất chuyên dùng: Kế hoạch sử dụng đất được duyệt là 2.606,58 ha đãthực hiện được 2.500,47 ha, bằng 95,93% chưa đạt so với kế hoạch đề ra
2.1.4 Công tác thanh tra đất đai.
Công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai trong những năm qua đã đượccác cấp, các ngành quan tâm giải quyết kịp thời, không để xảy ra điểm nóng Tuynhiên, khi giá trị đất đai ngày càng tăng lên, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm, sử dụngsai mục đích… sẽ ngày càng xảy ra nhiều hơn, đặc biệt ở các khu vực có kinh tế pháttriển Do vậy, cần có sự quan tâm nhiều hơn nữa của các cấp thẩm quyền trong côngtác quản lý đất đai nhằm ngăn chặn việc vi phạm Luật Đất đai, nhằm đảm bảo việcthực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân
Trong năm 2012, phát sinh 27 đơn ( gồm đơn khiếu nại, tờ trình của xã, chỉ đạocủa tỉnh giải quyết ) Trong đó đã chuyển Toà 01 đơn, cùng xã giải quyết xong 02 đơn,còn lại 24 đơn phải giải quyết
2.2 Hiện trạng sử dụng đất.
Hiện trạng SDĐ năm 2012 có biến động so với HTSDĐ năm 2011 vài dự ánnhỏ, lẻ: Dự án khu công nghiệp đô thị Bời Lời Phước Đông DT 2.190 ha tại PhướcĐông, dự án 02 tuyến kênh Bàu Cối thuộc xã Phước Thạnh DT 2,28 ha, dự án mở rộng
Trang 11kênh TN08 thuộc xã Thạnh Đức DT 0,97 ha, dự án mở rộng tuyến kênh TN04A xãBàu Đồn 0,25 ha Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng sangđất phi nông nghiệp xây dựng nhà ở và sản xuất kinh doanh nhỏ, lẻ diện tích 1,89 ha( đất ở 1,63 ha và đất sản xuất kinh doanh 0,26ha ).
Biểu đồ 1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng trên địa bàn huyện Gò
Dầu năm 2012.
So với năm 2011 DT đất nông nghiệp giảm 0,1% (28,06 ha) do chuyển đổi sangđất phi nông nghiệp, DT đất phi nông nghiệp tăng 0,21% (tăng 28,06 ha) do chuyểnđổi mục đích từ đất nông nghiệp sang Hiện tại trên địa bàn huyện còn 7,67 ha diệntích đất chưa sử dụng Đất chưa sử dụng trên địa bàn còn 7,67 ha, chiếm 0,03 % diệntích đất tự nhiên Chủ yếu là những khu vực thấp, trũng của Thị trấn Gò Dầu Qua điềutra thực địa cho thấy diện tích này nếu kết hợp với một số biện pháp cải tạo đất có thểđưa vào sử dụng để trồng các loại cây hàng năm khác hoặc trồng cây lâu năm trongnhững năm tới
2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn từ năm 2004 đến tháng 6 năm 2013.
2.3.1 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân.
-Thành phần hồ sơ bao gồm:
1 Giấy chứng nhận QSDĐ (01 bản chính + 02 bản sao có công chứng)
2 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có xác nhận của UBND xã, thị trấn nơi cóđất (04 bản chính)
3 02 bản sao CMND, hộ khẩu của người nhận chuyển nhượng và người chuyểnnhượng QSDĐ
4 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (04 bản chính trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đotrên thực địa)
5 Chứng từ thuế (nếu có)
6 Tờ khai nộp lệ phí trước bạ + thuế chuyển quyền sử dụng sử dụng đất (02bản chính)
7 Giấy xác nhận hoàn thành thuế hằng năm (01 bản chính + 01 bản sao)
8 Biên bản thẩm định thửa đất (01 bản chính + 03 bản sao)
9 Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
10.Giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn (nếu có)
11.Giấy tờ chứng minh miễn giảm thuế (nếu có)
- Trình tự chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Gò Dầu:
Trang 12Điều quan tâm của người dân khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật là phải làm thủ tục như thế nào, đến những cơ quan nào, mất thời gian bao lâu ?…Vấn đề này ảnh hưởng rất lớn đến việc người dân có thực thi theo đúng quy định pháp luật không, có đảm bảo tốt quyền sử dụng đất của người dân hay không, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ
Sau đây là những nội dung quy định và trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thực tế tại địa phương Trình tự, thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Huyện Gò Dầu theo tinh thần Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004
Sơ đồ 1 Trình tự chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Gò Dầu.
-Chủ sử dụng đất đến UBND xã, thị trấn nơi có đất lập hồ sơ chuyển nhượng Đối với trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ được UBND xã, thị trấn nơi có đất chứng thực vào hợp đồng, nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì không lập hợp đồng và nêu rõ lý do
-Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ CNQSDĐ tại phòng một cửa UBND huyện Cán bộ nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và gởi phiếu biên nhận cho người dân, sau
đó chuyển hồ sơ đến Văn phòng ĐKQSDĐ, công việc này được thực hiện ngay trong
01 ngày
-VPĐK QSDĐ: Vào sổ nhận hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính + Hồ sơ không đủ điều kiện sẽ trả lại sau 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận có kèm theo phiếu trả và ghi rõ lý do không giải quyết hoặc nội dung cần phải bổ sung
+ Đối với hồ sơ đủ điều kiện: VPĐK QSDĐ vào sổ nhận hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc làm thủ tục cấp mới giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận Được thực hiện trong vòng 13 ngày làm việc
+ Sau đó chuyển các số liệu thông tin địa chính cho Chi cục thuế Trong 03 ngày làm việc Chi cục thuế xác định và ghi đầy đủ các nghĩa vụ tài chính mà người sử
VPĐK QSDĐ huyện Gò Dầu Cơ quan Thuế
Bộ phận 1 cửa UBND huyện
Gò Dầu
UBND huyện
Gò Dầu
UBND xã,
phường, thị
trấn nơi có đất
Chủ sử dụng đất
Trang 13dụng đất phải nộp và chuyển cho VPDKQSDĐ để chuyển đến người sử dụng đất thựchiện nghĩa vụ tài chính
-Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng vàbên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính Bộ phận chuyển nhượngcủa VPĐKQSDĐ có trách nhiệm trao GCNQSDĐ mới cho bên nhận chuyển nhượng
-Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân giai đoạn 2004 đến tháng 6 năm 2013
Bảng 2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện từ năm 2004 đến tháng 6 năm 2013.
Năm Tổng
hồ sơ
Tổng diện tích (ha)
Loại đất Đất ở
(ha)
Nông nghiệp (ha)
(Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gò Dầu)
Từ bảng trên cho thấy, tổng số hồ sơ và diện tích chuyển nhượng QSDĐ từ năm
2004 đến tháng 6 năm 2013 là 31.253 hồ sơ với 6.284,536 ha Trong đó diện tích đấtnông nghiệp là 6.005,063 ha chiếm tỷ lệ 95,55% và đất ở là 279,473 ha chiếm tỷ lệ4,45% tổng diện tích đất chuyển nhượng Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địabàn huyện chuyển biến không đồng đều qua các năm Tăng dần từ nă 2004 đến 2009
và bắt đầu có xu hướng giảm nhẹ trong các năm kế tiếp Cao nhất là năm 2009 vớitổng số hồ sơ là 4.581 hồ sơ và bắt đầu giảm dần trong các năm kế tiếp 2010 còn 4.013
hồ sơ; năm 2011 còn 3.998 hồ sơ; năm 2012 còn 4.127 hồ sơ; đầu năm 2013 còn 1.874
hồ sơ (tính đến cuối tháng 06/2013) Nguyên nhân số lượng hồ sơ cũng như diện tích
đất chuyển nhượng tăng dần từ năm 2004 đến 2009 và giảm dần qua các năm kế tiếp là
do các nguyên nhân sau:
-Do tác động của dự án mở rộng đường giao thông (Quốc lộ 22 và 22B)
-Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng chuyển nhượng đất xung quanh các dự
án để phát triển kinh doanh
Trang 14-Một phần đất sau khi chuyển nhượng không sử dụng trong một khoảng thời gian tiếp tục chuyển nhượng cho người khác để sinh lợi.
-Trước đây giá đất thấp, nay giá đất tăng cao chuyển nhượng bớt một phần đất
để sinh sống bằng nghề khác như kinh doanh buôn bán…
-Do ông bà cha mẹ để lại cho con cháu
-Những tồn tại vướng mắc trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Cơ sở vật chất vẫn còn thiếu, các phần mềm vẫn chưa được khai thác hợp lý cácứng dụng công nghệ thông tin vào giải quyết hồ sơ
Bản vẽ của một số công ty đo đạc thường sai sót, không thể hiện đúng hiệntrạng, mà chỉ vẽ theo nhu cầu của người sử dụng, làm mất thời gian và công sức, tàichính cho người sử dụng khi thực hiện thủ tục vì phải chỉnh sửa lại bản vẽ cho phùhợp
Do lịch sử thửa đất còn để lại nhiều bất cập, tồn tại cần thiết phải tiếp tục hoànthiện (diện tích thửa đất chưa được đo đạc chính xác, hồ sơ đăng ký ban đầu còn saixót về đối tượng sư dụng đất, loại đất….) gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai và thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ, để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy,nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2004 cho phép hô gia đình, cá nhân chưa đủ khảnăng tiền sử dụng đất cho Nhà nước thì sẽ được cho phép “ghi nợ tiền sử dụng đất”trên giấy chứng nhận theo nguyện vọng của người sử dụng đất Vấn đề đặt ra ở đây làngười được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà ghi nợ tiền sử dụng đất sẽ không đượcthực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế….Thực tế, hộ gia đình, cá nhân
có nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất thường là những gia đình nghèo Nếu cácquyền sử dụng đất của họ bị hạn chế thì rất khó để họ có thề tiếp cận được các nguồnvốn ưu đãi để xóa đói giảm nghèo
Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình phải có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncấp Nhưng nếu người sử dụng đất chưa được cấp giấy quyền sử dụng đất mà có cácgiấy tờ khác có liên quan đến quá trình sử dụng đất khi đến cơ quan nhà nước để thựchiện việc chuyển nhượng thì vẫn không được cơ quan nhà nước cho phép thực hiệnthủ tục chuyển nhượng Điều này gây khó khăn cho người sự dụng đất, đồng thời cũnglàm phát sinh những trường hợp chuyển nhượng không hợp pháp
Theo khoản 3 điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP có quy định: “hộ gia đình
cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước” Đây là một trong những quy định chưa rõràng làm thế nào để biết được hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vàtrường hợp nhận chuyển nhượng nhưng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưngthuê người canh tác trên mảnh đất mà họ nhận chuyển nhượng thì có xem là trực tiếpsản xuất nông nghiệp hay không???
Một thực tế nữa cũng đã diễn ra trên địa bàn huyện đó là sau khi quy hoạchđược duyệt và công bố công khai nhưng chưa có quyết định cụ thể về việc thu hồi thìtất cả các thửa đất thuộc trong pham vi quy hoạch sẽ không được phép chuyển nhượngdưới bất kì hình thức nào Điều này đã làm hạn chế rất lớn đến việc thực hiện các