Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và nhu cầucần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuậnkhác”.Điều luật này đã không đưa ra

A NÊU VẤN ĐỀ

Điều 273 Bộ luật dân sự năm 2005 đã liệt kê một số quyền sử dụng hạnchế bất động sản liền kề một cách trực tiếp đối với tài sản của chủ sở hữu bấtđộng sản Trong đó có một quyền quan trọng đã được cụ thể hóa thành mộtđiều luật riêng, đó là quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Hiện nay, ở nước ta những tranh chấp về quyền lối đi trong cộng đồngdân cư ngày càng gia tăng Thực tế trong những năm qua cho thấy tranh chấp

về quyền lối đi qua bất động sản liền kề không chỉ xảy ra khi bất động sản làđất đai mà còn xảy ra cả khi bất động sản là nhà ở hoặc các công trình xâydựng khác Đối với mỗi loại tranh chấp lại có những khó khăn, phức tạp khácnhau trong việc giải quyết Những vấn đề này luôn được dư luận cũng nhưtoàn xã hội quan tâm, chú ý

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, sau đây chúng ta sẽ cùng nghiên cứu một

số vấn đề về: “ Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”

B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I C ơ sở l ý luận:

1 Khái niệm bất động sản liền kề:

Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thểchịu hạn chế quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộcbất động sản về bản chất do tính chất không di dời được và giữa chúng tồn tạimột danh giới về địa vị cũng như về pháp lý Theo các quy định của BLDS tạiphần “những quy định khác về quyền sở hữu” thì các bất động sản liền kề chỉđược áp dụng đối với đất đai và một số công trình xây dựng, đặc biệt giữachúng có mối quan hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý được pháp luậtghi nhận

2 Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

Điều 273 BLDS quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kềnhư sau: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sảnliền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo nhu cầu của mình về lối đi,

cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và nhu cầucần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuậnkhác”.

Điều luật này đã không đưa ra khái niệm về quyền sử dụng hạn chế bấtđộng sản liền kề mà chỉ ghi nhận những quyền năng mà chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất được hưởng như các quyền về lối đi, cấp, thoát nước,…trong điều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu củangười khác Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn tại vàoviệc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sảnliền kề Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của mìnhmột cách bình thường theo đúng công dụng của tài sản và khai thác lợi íchcủa nó một cách bình thường

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (địa dịch) là việc một bấtđộng sản phải chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sởhữu của người khác

Điều 273 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng

đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí gas, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”.

Căn cứ quy định tại Điều 273 BLDS, quyền sử dụng hạn chế bất động sảnliền kề được thể hiện trên các phương diện sau đây:

 Quyền về lối đi

 Quyền về cấp, thoát nước

 Quyền về cấp khí ga

 Quyền mắc đường dây tải điện

 Quyền mắc đường dây thông tin liên lạc

 Quyền đối với nhu cầu cần thiết khác

 Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Điều 273 BLDS đã liệt kê một số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền

kề một cách trực tiếp đối với tài sản của chủ sở hữu bất động sản Trong đó cómột quyền quan trọng đã được cụ thể hóa thành một điều luật riêng, đó là

quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

3 Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:

Quyền về lối đi là một dạng quyền đối với bất động sản của người khác được áp dụng cho các bất động sản liền kề với bản chất không di, dời được.

Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, đó là quyền của chủ sở hữubất động sản bị vây bọc (một quyền được pháp luật thừa nhận) đối với chủ sởhữu bất động sản liền kề và đây là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do phápluật quy định Trong quan hệ này, người có quyền là chủ sở hữu bất động sản

bị vây bọc, người có nghĩa vụ là chủ sở hữu bất động sản liền kề với đốitượng là lối đi trên bất động sản liền kề Khi đã có lối đi thì quyền về lối đinày đã biến thành một dạng vật quyền và chủ thể quyền có thể thực hiệnquyền đó theo ý chí của mình trong khuôn khổ của quyền năng đó Quyềnđược sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để thỏa mãn về lối đi cho mình

Quyền yêu cầu có lối đi thuộc về chủ sở hữu bất động sản bị vây bọcthì việc thỏa mãn quyền yêu cầu đó thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu bất độngsản liền kề, với nghĩa này quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đượctạo lập thông qua một quan hệ trái quyền (quan hệ nghĩa vụ) Tương ứng vớinghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu có lối đi, chủ sở hữu bất động sản liền kề cóquyền yêu cầu đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối đi đó Xét dưới góc độnày, quan hệ nghĩa vụ được tạo lập giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề vàchủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Việc xác lập nghĩa vụ trong trường hợpnày không giống như việc xác lập nghĩa vụ dựa trên cơ sở tự do, tự nguyệncam kết, thỏa thuận giữa các chủ thể Trong các nghĩa vụ thông thường, cácchủ thể được quyền lựa chọn đối tác tham gia, quan hệ cụ thể họ định thamgia, phương thức thực hiện quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm nếu các bên khôngthực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ … Trong trường hợp để tạo lập

quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì quyền tự định đoạt của cácbên bị hạn chế trên các phương diện như chủ sở hữu bất động sản liền kề buộcphải tham gia, họ chỉ có quyền thỏa thuận để xác định vị trí, chiều dài, chiềurộng, … của lối đi; đưa ra yêu cầu về bồi thường thiệt hại.

II Những quy định pháp luật về “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”:

Ở Việt Nam, quyền tự do đi lại của người dân đã được thừa nhận từ rấtsớm Tại Điều 10 Hiến pháp 1945, quyền tự do đi lại của công dân đã đượcghi nhận Tại các bản Hiến pháp tiếp theo, quyền năng này của người dânđược tiếp tục thừa nhận Trong Hiến pháp năm 1992 quyền năng nay tiếp tụcđược thừa kế và ghi nhận tại Điều 68: “Công dân có quyền tự do đi lại và cưtrú ở trong nước, có quyền ra nước ngoài và từ nước ngoài về nước theo quyđịnh của pháp luật”

Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định, vì một số lý do nào đó

mà chủ sở hữu của một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của cácchủ sở hữu khác mà không có lối đi ra Vì vậy, tại Điều 275 Nhà nước đã cóquy định hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề, cho phépchủ sở hữu bất động sản liền kề được quyền yêu cầu một trong số các chủ sởhữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra cộng đồng Quy địnhnhằm bảo đảm việc thực hiện quyền dân sự của người dân Mặt khác, Nhànước cũng bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của các chủ sở hữu Khi yêu cầuchủ sở hữu của bất động sản sản liền kề dành cho mình một lối đi riêng racộng đồng thì chủ thể này đã làm ảnh hưởng nhất định đến quyền năng củachủ sở hữu bất động sản liền kề được nhà nước bảo hộ Vì vậy, chủ thể nàycũng có nghĩa vụ phải bù đắp những tổn thất cho chủ sở hữu bất động sản liền

kề có lối đi được mở đó, các chi phí như tiền sản lấp, thiệt hại về tài sản khác

do việc dành lối đi cho chủ thể này (tức là phải được thực hiện trên nguyêntắc hợp lý, có đền bù nếu không có thỏa thuận khác như Điều 273 quy định).Việc mở lối đi phải xét tới các yếu tố: địa điểm, lợi ích của bất động sản bị

vây bọc, thiệt hại gây ra cho chủ sở hữu bất động sản có lối đi được mở saocho những thiệt hại gây ra là nhỏ nhất và thuận tiện, hợp lý cho cả hai phíachủ thể này.

Luật La Mã quy định về quyền lối đi không chỉ cho người mà còn cả

mang, vác vật nặng, cho gia súc đi qua, … Quyền về lối đi cũng được quyđịnh trong Bộ luật dân sự Pháp, Bộ luật dân sự Bắc kỳ theo tiêu chí “tiện lợi”,còn trong Bộ luật dân sự năm 1995 cũng như Bộ luật dân sự năm 2005 quyđịnh lối đi và các nhu cầu cấp thiết khác theo tiêu chí “một cách hợp lý”.Những tiêu chí này không được luật pháp cũng như tập quán quy định mộtcách cụ thể, cho nên việc xác định lối đi cũng như các yêu cầu cụ thể của lối

đi luôn là khái niệm động

Điều 682 Bộ luật dân sự Pháp quy định dịch quyền về lối đi: “Chủ sở

hữu một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hoặc cho việc thực hiện các công việc xây dựng, có quyền đòi những người hàng xóm dành xóm dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ với điều kiện phải bồi thường tổn thất mình gây ra.”

Quy định tương tự cũng được đề cập đến trong Bộ luật dân sự Bắc kỳ

tại Điều 620: “ Người chủ đất nào đó bị bao bọc xung quanh không có lối đi

ra đường công (kể cả song ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý về các công việc công, nông trong nhà đất mình, thì có thể đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu.”

Điều 472, Bộ luật dân sự Sài Gòn thì quy định: “ Sở hữu chủ một địa

sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra công lộ hay thủy đạo cần cho

sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình đi qua trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra”.

III “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” theo quy định tại Điều 275

Bộ luật dân sự năm 2005:

1 Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”:

Thông thường, một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộcnhiều chủ sở hữu Quyền yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọctrong trường hợp này, vấn đề sẽ nảy sinh là chủ sở hữu nhà, người sử dụngđất bị vây bọc yêu cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề nêutrên thỏa mãn các “nhu cầu cần thiết” của họ? Trong các nhu cầu cần thiết củachủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì “nhu cầu về lối đi” là vấn đề lớn vàkhông dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bất động sảnliền kề, nó không chỉ tác động trực tiếp tới quyền lợi của chủ bất động sảnliền kề với việc mất diện tích đất mà còn ảnh hưởng thường xuyên, liên tụcđến cuộc sống cũng như điều kiện kinh doanh, sản xuất của họ trong suốt quatrình tồn tại lối đi ( nhất là trong trường hợp lối đi xuyên qua diện tích ở hoặclối đi chung) Chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền

có lối đi của người này hay người khác mà về nguyên tắc phải cho tất cả mọingười đi qua lối đi đã được thiết lập Do đó, thiết lập quyền sử dụng hạn chếbất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề của người khác là vấn

2 Vị trí, giới hạn chiều dài, rộng, cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định

3 Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ

sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định của khoản 2 điều này mà không có đền bù.”

Theo quy định tại Điều luật này thì người được quyền yêu cầu về lối đi

là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu là chủ sởhữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu là lối đi với tiêu chí là thuận tiện

và hợp lý nhất ra tới đường công cộng Về nguyên tắc, chủ sở hữu nhà, người

sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số các chủ sở hữu bấtđộng sản liền kề vây bọc thỏa mãn yêu cầu của mình về lối đi Tuy nhiên yêucầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề lại phải căn cứ vào điềukiện thực tế tồn tại của bất động sản bị vây bọc và bất động sản liền kề

Theo Từ điển tiếng việt thì “lối đi” được hiểu là “khoảng đất hẹp dùng

để vào một nơi nào đó” Đây là một cách hiểu rộng và khá ngắn ngọn Tuynhiên trên thực tế để có thể xác định được “khoảng đất hẹp” đó không hề đơngiản Bởi lối đi ra đường cộng đồng từ một bất động sản bị vây có thể chỉ quabất động sản của một hay nhiều chủ sở hữu nhưng cũng có thể qua liên tiếpnhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau Việc “dành một lối đithuận tiện và hợp lý” theo quy định tại Điều 275 BLDS là nghĩa vụ của chủ sởhữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tínhthuận tiện và hợp lý thể hiện ở chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản

bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng bất động sản một cách hợp lý nhất Tuynhiên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không thể tự mình chỉ định “lối đi”theo ý của mình mà cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền

kề Phải kết hợp quyền lợi của các bên trong việc xác lập lối đi, trên nguyêntắc bảo đảm quyền lợi của các bên, nếu nghiêng về một phía có thể làm trầm

trọng thêm tình trạng của bên kia Quan trọng hơn nữa các chủ sở hữu bấtđộng sản liền kề là những láng giềng có thể dễ dàng dẫn đến những bất lợi saunày nếu không có những giải pháp thích hợp được sự đồng thuận của họ

Để tạo lập được quyền có lối đi phải có sự thỏa thuận giữa các chủ sởhữu bất động sản bị vây bọc với chủ sở hữu bất động sản liền kề Việc mở lối

đi qua một bất động sản liền kề là một trong những quyền sử dụng hạn chếbất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bất động sảnliền kề nếu so sánh với các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kềvới nội dụng khác Việc ảnh hưởng này thể hiện trên các nội dung sau:

 Lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất so với các loại quyềnkhác(cấp nước, thoát nước, …) và vì thế tổn hại khi mở lối đi qua một bấtđộng sản đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề là lớn nhất(xét về mặt vậtchất, ngoài ra, lối đi còn chiếm cả không gian)

 Việc sử dụng lối đi của người khác qua bất động sản thuộc sởhữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt, sảnxuất, kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản liền kề Do lối đi được sử dụngthường xuyên, liên tục không những chỉ cho chủ sở hữ bất động sản bị vâybọc mà còn cho tất cả những người có liên quan đến chủ sở hữu bất động sản

bị vây bọc(người ta không thể cho chủ sở hữu bất động sản sử dụng lối đi màkhông cho các thành viên trong gia đình họ cùng những người có liên quanđến chủ sở hữu bất động sản sử dụng lối đi… Trầm trọng hơn nữa nếu lối đicho một cơ sở sản xuất, kinh doanh với các phương tiện vận tải qua lại thườngxuyên, liên tục) Việc sử dụng lối đi còn liên quan đến an ninh, tập quán sinhhoạt đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, bởi vậy, việc quy định “ thuậntiện nhất cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên” chỉ được phápluật quy định đối với lối đi mà không quy định cho các hình thức sử dụngkhác đối với bất động sản liền kề

Chính vì vậy, bên cạnh việc xác định quyền cho chủ sở hữu bất độngsản bị vây bọc, Nhà nước cũng bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của các chủ sở

hữu bất động sản liền kề Khi yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản sản liền kềdành cho mình một lối đi riêng ra cộng đồng thì chủ thể này đã làm ảnhhưởng nhất định đến quyền năng của chủ sở hữu bất động sản liền kề đượcnhà nước bảo hộ Vì vậy, chủ thể này cũng có nghĩa vụ phải bù đắp những tổnthất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối đi được mở đó, các chi phí nhưtiền sản lấp, thiệt hại về tài sản khác do việc dành lối đi cho chủ thể này (tức

là phải được thực hiện trên nguyên tắc hợp lý, có đền bù nếu không có thỏathuận khác như Điều 273 quy định) Cho nên việc mở lối đi phải xét tới cácyếu tố: địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc, thiệt hại gây ra cho chủ

sở hữu bất động sản có lối đi được mở sao cho những thiệt hại gây ra là nhỏnhất và thuận tiện, hợp lý cho cả hai phía chủ thể này

Để đảm bảo quyền có lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, tạođiều kiện cho họ khai thác và sử dụng bất động sản, đồng thời ít phiền hà nhấtcho các bên Việc xác lập lối đi hiện nay thường diễn ra khi có sự phân chiabất động sản Theo quy định tại khoản 3 Điều 275 BLDS năm 2005 thì:

“Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở

hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định của khoản 2 điều này mà không có đền bù” Quy

định này phù hợp trong trường hợp bất động sản là đất đai và nhà ở chỉ cómột tầng, vì khái niệm trong hay ngoài được xác định theo mặt phẳng nằmngang so với lối đi chung Nhưng về nguyên tắc, có thể áp dụng tương tựpháp luật để áp dụng cho trường hợp nhà ở là những nhà nhiều tầng

2 Nhận xét quy định về “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” tại Điều

275 BLDS năm 2005:

So với các quy định tại Điều 622 BLDS Pháp; Điều 620 BLDS Bắc kỳ;Điều 420 BLDS Sài Gòn, thì quy định của Điều 275 BLDS 2005 có nội dung

“hẹp hơn” Sự “hẹp hơn” này được thể hiện ở chỗ: khoản 1 Điều 275 BLDS

2005 chỉ quy định được yêu cầu có lối đi ra đường công cộng, khi “không cólối đi” mà không quy định trường hợp “không đủ lối đi” Điều đó có nghĩa là:

theo quy định tại Điều 275 BLDS 2005 thì khi “đã có lối đi” ra đường côngcộng, thì không có quyền yêu cầu bất cứ một ai dành cho lối đi nữa, bất kể lối

đi đã có nằm ở vị trí nào, tính chất thuận tiện ra sao và với bất cứ đường côngcộng nào Hơn nữa “lối đi” theo quy định tại Điều 275 BLDS 2005 chỉ có thểđược hiểu là lối đi cho người mà không phải là các phương tiện giao thôngvận tải, gia súc,… và chỉ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thông thường mà khôngphải là “hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại” (Điều 682BLDS Pháp); “cho sự kinh lý các các việc công, nông” (Điều 620 BLDS BắcKỳ); “cần cho sự khai thác địa sản” (Điều 472 BLDS Sài Gòn)

Khoản 2 Điều 275 BLDS quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, rộng,

cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.”

Căn cứ vào quy định này, sau khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọcđược chấp thuận để có lối đi, thì phải thỏa thuận tiếp về các điều kiện và cácyếu tố xác định lối đi đó Các quy trình này thường được tiến hành đồng thời

mà không phải tách biệt làm hai giai đoạn (yêu cầu có lối đi, xác định lối đi).Nếu các BLDS thời Pháp thuộc và BLDS Sài Gòn trước đây quy định việc

“thuận tiện” đồng nghĩa với “lối đi ngắn nhất”, thì quy định tại khoản 2 Điều

275 BLDS năm 2005 xác định “thuận tiện và ít gây phiền hà nhất” Với quyđịnh này, luật dân sự Việt Nam quy định mềm dẻo hơn và dung hòa quyền lợicủa các bên (bên bị bao bọc và bên có bất động sản liền kề) Cần lưu ý rằngĐiều 275 BLDS 2005 quy định việc xác lập lối đi trước tiên do các bên thỏathuận, còn các tiêu chí sau đó là cơ sở và định hướng cho việc thỏa thuận Cácbên có thể thỏa thuận bất kì điều khoản nào về lối đi, nếu có sự bất đồng trongquá trình thỏa thuận về việc xác lập vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng cũngnhư các điều khoản khác liên quan đến lối đi, trong trường hợp không thể xáclập được lối đi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định Luật khôngxác định ai là người có thẩm quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền