Tính cấp thiết đề tài
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động sống, lao động và sản xuất, phục vụ cho sự phát triển kinh tế và nhu cầu của con người BĐS không chỉ là nơi xây dựng nhà ở mà còn là nền tảng cho các hoạt động khai thác và sản xuất hàng ngày, giúp tối ưu hóa nguồn lợi Pháp luật Việt Nam được hình thành nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, trong đó BĐS, đặc biệt là lối đi qua BĐS liền kề, được quy định trong quan hệ tài sản theo pháp luật dân sự Điều này cho thấy tầm quan trọng đặc biệt của BĐS cả về mặt thực tiễn lẫn pháp lý.
Để tối ưu hóa việc sử dụng bất động sản (BĐS) cho nhiều mục đích khác nhau của các chủ sở hữu, cần phải chia nhỏ BĐS thành nhiều phần với phạm vi khác nhau BĐS có tính chất bất di bất dịch, không thể di dời khi cần thiết, do đó việc sử dụng BĐS luôn được xem xét kỹ lưỡng Nhu cầu sinh hoạt và khai thác BĐS diễn ra thường xuyên và đều đặn Một trong những quyền liên quan đến BĐS là quyền lối đi qua BĐS liền kề, đây là lối đi chung mà chủ sở hữu yêu cầu để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS có vị trí hạn chế Quyền lối đi này được pháp luật quy định nhằm điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ sở hữu.
Bộ Luật Dân Sự (BLDS) 2015 được ban hành nhằm khắc phục những vấn đề còn tồn đọng từ BLDS 2005, nhưng thực tế vẫn xảy ra tranh chấp giữa các chủ thể trong quan hệ liên quan đến lối đi hình thành Điều này đặt ra câu hỏi về những vấn đề pháp lý còn tồn tại trong hệ thống pháp luật hiện hành dẫn đến các tranh chấp này Việc giải quyết những vấn đề này không chỉ mang ý nghĩa lý luận mà còn có giá trị thực tiễn Do đó, nhóm tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam”.
Mục đích
Để hoàn thiện bài nghiên cứu nhóm đặt ra các mục tiêu cụ thể như sau:
Bài viết này cung cấp cái nhìn tổng quan về các khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản (BĐS) và BĐS liền kề, cùng với quy định về lối đi qua BĐS liền kề Nó cũng tóm tắt lịch sử hình thành các quy định điều chỉnh quan hệ lối đi giữa các BĐS liền kề và thực hiện so sánh với các quy định tương tự ở một số quốc gia khác.
Hệ thống quy định pháp luật liên quan đến lối đi qua bất động sản liền kề và các quyền khác đối với bất động sản này là rất quan trọng Việc hiểu rõ các quy định này giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài sản một cách hiệu quả và hợp pháp.
- Phân tích quy định quyền về lối đi qua BĐS liền kề trong pháp luật hiện hành tại BLDS 2015.
Nghiên cứu thực tiễn về quy định pháp luật liên quan đến quyền lối đi qua bất động sản liền kề cho thấy những tiến bộ trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều bất cập trong việc thực thi và áp dụng các quy định này, cần được xem xét và điều chỉnh để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong giao dịch bất động sản.
Để khắc phục những bất cập hiện tại, cần đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến lối đi qua bất động sản liền kề.
Phương pháp nghiên cứu
Với những yêu cầu về đặt ra từ đề tài nghiên cứu nhóm nghiên cứu sử dụng các phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp
Bài viết này nhằm cung cấp cho nhóm tác giả và những người quan tâm một cái nhìn tổng quan về quyền lối đi qua bất động sản liền kề Nội dung sẽ bao gồm các khái niệm liên quan, căn cứ phát sinh, nội dung và cách chấm dứt quyền lối đi này Điều này giúp mọi người hiểu rõ hơn về lý luận, từ đó hỗ trợ cho việc nghiên cứu thực tiễn một cách hiệu quả hơn.
Nhóm tác giả áp dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề Mục tiêu là giúp độc giả hiểu cách thức thực hiện quyền này trong thực tiễn, nguyên nhân gây ra tranh chấp liên quan đến quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong những năm gần đây, cũng như đề xuất giải pháp giải quyết các tranh chấp này Qua đó, nhóm tác giả mong muốn đưa ra ý kiến và đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật liên quan.
Bài viết sử dụng phương pháp so sánh để làm nổi bật những vấn đề liên quan đến thực trạng áp dụng pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề Đồng thời, phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng để chia nhỏ các vấn đề, từ đó giúp hiểu rõ hơn, đánh giá một cách khách quan về tình hình thực hiện quyền này trong pháp luật hiện hành.
Để thực hiện đề tài, nhóm áp dụng phương pháp so sánh nhằm phân tích sự khác biệt giữa Bộ luật Dân sự 2005 và 2015, từ đó đưa ra những nhận định và đánh giá Phương pháp phân tích được sử dụng để xác định nguyên nhân, hậu quả và biện pháp giải quyết các vụ tranh chấp Ngoài ra, nhóm còn nghiên cứu lý thuyết thông qua giáo trình, luận văn và tài liệu liên quan Phương pháp thực tiễn cũng được áp dụng để nghiên cứu các vụ tranh chấp thực tế, nhằm xác định những điểm phù hợp và chưa phù hợp trong luật Cuối cùng, phương pháp phân tích tổng hợp giúp nhóm tổng hợp thông tin và dữ liệu, từ đó đưa ra những nhận định và ý kiến cá nhân về hướng xử lý.
Kết cấu báo cáo
Nhằm làm rõ mục đích của nhóm tác giả, bài viết được chia thành hai chương Chương 1 khái quát quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, trong khi chương 2 phân tích thực trạng áp dụng pháp luật liên quan đến quyền này, đồng thời nêu ra những vướng mắc và đề xuất giải pháp hoàn thiện.
Chương 1 được chia thành ba mục nhỏ, bao gồm: điều kiện phát sinh quyền lối đi qua bất động sản liền kề, nội dung quyền lối đi qua bất động sản liền kề, và chấm dứt quyền lối đi qua bất động sản liền kề.
Chương 2 được chia thành ba mục nhỏ, bao gồm: quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong thực tiễn, thực trạng tranh chấp quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong những năm gần đây, và ý kiến cùng đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật.
KHÁI QUÁT QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
Điều kiện phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1.1.1 Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề 1.1.1.1 Bất động sản Đầu tiên khái quát BĐS trên phương diện ngữ nghĩa khoa học, bất động sản là những tài sản không thể di dời được(nhà cửa, ruộng đất ) Trái ngược với khái niệm động sản là cuả cải, tài sản có thể chuyển dời được Trên cơ sở phân tích nghĩa của từ phần nào lý giải được ý nghĩa của BĐS mang bản chất không di dời và dịch chuyển được Ngôn ngữ khoa mang ý nghĩa khái quát chung cho mọi đối tượng.
Trong pháp luật các nước, các quy định liên quan đến bất động sản (BĐS) đã tồn tại từ lâu, với thuật ngữ "BĐS" được ghi nhận trong Luật La Mã Theo đó, tài sản được phân chia thành động sản và BĐS BĐS bao gồm đất đai, tài sản và những sản phẩm do sức lao động của con người tạo ra như công trình xây dựng, mùa màng và cây trồng, tất cả đều liên quan đến đất đai và các yếu tố cấu thành lãnh thổ.
Real estate, also known as real property, refers to immovable assets that cannot be transferred from one location to another, in contrast to personal property, which encompasses movable items.
Bất động sản (BĐS) là thuật ngữ pháp lý được sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahamas, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất, như nhà cửa, gara và các tài nguyên dưới lòng đất Ngược lại, những tài sản có thể di dời như nhà di động hay lều không được coi là BĐS Ở một số nước như Pháp, Thái Lan, Đức và Nhật Bản, BĐS được định nghĩa là đất đai và các tài sản không thể tách rời khỏi nó, với quy định pháp lý tại Pháp cho rằng mùa màng và trái cây trên cây là BĐS cho đến khi chúng được thu hoạch.
1 Nguyễn Công Tuấn(2003), Giáo trình luật La Mã, NXB công an nhân dân, Hà Nội.
2 Nguyễn Công Tuấn(2003), Giáo trình luật La Mã, NXB công an nhân dân, Hà Nội.
Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, có hiệu lực từ năm 1804, quy định rằng khi đất đai bị tách biệt, nó sẽ trở thành động sản Theo Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với những vật gắn liền hoặc hợp thành một hệ thống thống nhất với đất đai và các tài sản liên quan Tương tự, Khoản 1 Điều 86 của Bộ Luật Dân sự Nhật Bản cũng quy định rằng đất đai và các vật gắn liền với đất được xem là bất động sản Các quy định này đều có bản chất tương đồng và có nguồn gốc từ luật cổ La Mã.
Theo Điều 517 và 518 của luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 của Luật Dân sự Nhật Bản, cùng với Điều 130 của Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga, các quy định liên quan đến bất động sản và động sản được xác định rõ ràng.
Bất động sản (BĐS) theo quy định có những điểm chung và kế thừa từ Luật La Mã, bao gồm đất đai và tài sản liên quan đến đất đai, nơi có sức lao động của con người tạo ra giá trị Bốn yếu tố cốt lõi của BĐS bao gồm: không thể di dời hoặc việc di dời rất hạn chế; được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; có thể đo lường bằng giá trị nhất định; và là yếu tố vật chất mang lại lợi ích cho con người.
La Mã cổ mang tính truyền thống và luật các nước trên cơ sở đó kế thừa và phát huy phù hợp với điều kiện thực tế các nước.
Xét trên phương diện lịch sử ra đời của Việt Nam khi quy định về BĐS trong từng giai đoạn lại có những điểm đặc trưng riêng biệt:
Pháp luật Việt Nam từ xưa chưa quy định rõ về việc phân chia tài sản, tuy nhiên, do nền kinh tế nông nghiệp phát triển sớm, đất đai trở thành nguồn tư liệu sản xuất quan trọng Cổ luật Việt Nam coi trọng đất đai nhưng chưa phân chia rõ ràng giữa động sản và bất động sản Bất động sản chủ yếu được xác định dựa vào đặc tính liên quan đến đất đai Cho đến khi Quốc Triều Hình Luật và Hoàng Việt Luật ra đời, các quy định về đất đai và tài sản gắn liền với đất mới được đề cập, nhưng vẫn chưa rõ ràng về động sản và bất động sản Đất đai được xem là tư liệu sản xuất chủ đạo cho nền nông nghiệp thời bấy giờ Pháp luật Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ pháp luật Pháp và Châu Âu, đặc biệt là từ Luật La Mã, đã hình thành các khái niệm liên quan đến tài sản, động sản và bất động sản Trong thời kỳ Pháp thuộc, khái niệm động sản và bất động sản bắt đầu xuất hiện ở Việt Nam nhưng chỉ ở dạng liệt kê và khái quát.
4 Điều 100, Luật Dân sự và Thương Mại Vương quốc Thái Lan có hiệu lực 1925.
Khoản 1, Điều 86 của Bộ luật Dân sự Nhật Bản có hiệu lực từ năm 1889 đã ảnh hưởng đến nhiều bộ luật dân sự khác nhau tại Việt Nam, như Dân luật giản yếu Nam Kỳ (1983) và BLDS Sài Gòn (1972) Những quy định trong các bộ luật này thường có sự tương đồng với BLDS Pháp, đặc biệt là về định nghĩa bất động sản Cụ thể, Điều 363 BLDS Sài Gòn tương tự như Điều 517 BLDS Pháp, phân loại bất động sản thành ba loại: bất động sản tự nhiên, bất động sản theo công dụng riêng, và bất động sản gắn liền với đối tượng cụ thể Các quy định này tuy mang tính khái quát cao nhưng cũng dễ dẫn đến hiểu nhầm nếu không xác định rõ tính chất và mục đích của tài sản Mặc dù là những quy định sơ khai, chúng đã tạo nền tảng cho sự phát triển của các quy định pháp luật cụ thể và tiến bộ hơn trong tương lai.
Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) Việt Nam, có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là tài sản không di dời, thể hiện tính chất đặc trưng của nó Qua thời gian, khái niệm BĐS đã dần được cụ thể hóa, tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế so với BLDS 2005 và pháp luật hiện hành Theo BLDS 2015, đất đai được coi là không di dời, nhưng việc xác định đối tượng BĐS dựa trên bản chất này gặp nhiều vấn đề Đất đai không chỉ là tài sản trong giao dịch dân sự mà còn bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu liên quan Chủ sở hữu đất là người được nhà nước giao quyền chiếm hữu và thực hiện các hoạt động trên mảnh đất đó.
Khoản 1: BĐS: là các tài sản không di, dời được bao gồm: a, Đất đai; b, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Khoản 2: Động sản là những tài sản không phải là BĐS. định đoạt, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản lý chung thống nhất của Nhà nước. Đến BLDS 2005, Điều 174 7 , BĐS và động sản về cơ bản không khác nhiều so với BLDS 1995, chỉ loại bỏ đi cụm từ “ Không di, dời được” Việc loại bỏ cụm từ BĐS có ý nghĩa nhất định, ngoài đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với nó thì còn có các tài sản khác có thể là vật, quyền tài sản Phạm vi của BĐS được mở rộng và cụ thể hơn.
Theo quy định tại Điều 107, khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản (BĐS) được định nghĩa một cách tiến bộ hơn, bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai Điều này cho thấy phạm vi và đối tượng của BĐS trong giao dịch dân sự đã được mở rộng và cụ thể hóa, khắc phục những hạn chế của pháp luật trước đây và tiếp thu các khái niệm về BĐS từ một số quốc gia khác.
1.1.1.2 Bất động sản liền kề
Bất động sản (BĐS) không tồn tại như một khối thống nhất và đồng sở hữu, mà được phân chia thành nhiều phần với vị trí và mục đích sử dụng khác nhau Điều này dẫn đến việc hình thành khái niệm BĐS liền kề Hiện tại, chưa có quy định cụ thể nào định nghĩa rõ ràng về BĐS liền kề, vì vậy cần tách biệt khái niệm "bất động sản" và "liền kề" để làm sáng tỏ nội dung này.
Tác giả Trương Thu Giang (2009) trong Khóa luận cử nhân Luật học đã đề cập đến khái niệm “Liền” trong bài viết “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, trong đó giải thích rằng “Liền” có nghĩa là “Kề ngay”.
Nội dung quyền về lối đi qua BĐS liền kề theo pháp luật Việt Nam
1.2.1 Chủ thể tham gia thực hiện quyền về lối đi qua
Việc thiết lập yêu cầu mở lối đi qua BĐS liền kề tạo ra mối quan hệ pháp luật dân sự giữa các bên liên quan, bao gồm chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có quyền yêu cầu và chủ sở hữu BĐS liền kề có nghĩa vụ thực hiện yêu cầu đó.
- Chủ thể có quyền yêu cầu mở lối đi
Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015 quy định: "Chủ sở hữu có BĐS bị vây bọc bởi các
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản xung quanh tạo lối đi hợp lý ra đường công cộng Quyền này được xác định nhằm đảm bảo quyền lợi cho những chủ sở hữu không có hoặc không đủ lối đi, giúp họ tiếp cận dễ dàng hơn với các tuyến đường công cộng.
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện sở hữu và quản lý thống nhất Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng cá nhân, cho phép họ khai thác và sử dụng đất Trong trường hợp không có lối đi ra, người sử dụng đất có quyền yêu cầu mở lối đi Tuy nhiên, khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng qua các giao dịch hợp pháp như cho thuê hay cho mượn, vấn đề ai là người có quyền yêu cầu mở lối đi vẫn chưa được làm rõ theo khoản 1 điều 254 BLDS 2015.
Trong vụ tranh chấp liên quan đến lối đi chung được để lại trong di chúc, Tòa án đã áp dụng Bộ luật Dân sự 2005 và không công nhận lối đi theo di chúc Thay vào đó, Tòa yêu cầu các bên phải thỏa thuận về việc thiết lập lối đi Nếu không đạt được thỏa thuận, chủ sở hữu bất động sản bên ngoài (ông Trùm) sẽ phải dành cho bà Nết (bên trong) một lối đi hợp lý, dựa trên tình hình khảo sát quy hoạch đô thị.
Theo Điều 254 Bộ Luật Dân sự 2015, chỉ định rõ rằng "Chủ sở hữu có BĐS bị vây bọc" là chủ thể có quyền yêu cầu mở lối đi Quyền này nhằm mục đích giúp BĐS bị vây bọc khai thác tối đa công năng Tuy nhiên, do khả năng chuyển nhượng BĐS cho các chủ thể khác, quyền yêu cầu mở lối đi có thể xuất phát từ yêu cầu gián tiếp của người sử dụng BĐS bị vây bọc đến chủ sở hữu Sau đó, chủ sở hữu BĐS bị vây bọc sẽ trực tiếp yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản không bị vây bọc mở lối đi riêng để phục vụ nhu cầu đi lại, sinh hoạt và canh tác Quyền yêu cầu này chỉ giới hạn trong việc tạo lối đi mà không được khai thác công dụng hay hưởng lợi từ tài sản của người khác.
- Chủ thể có nghĩa vụ phải thực hiện yêu cầu mở lối đi:
Chủ sở hữu bất động sản liền kề có trách nhiệm thực hiện yêu cầu mở lối đi từ chủ thể có quyền yêu cầu, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tài sản của họ Mặc dù lối đi không làm mất quyền khai thác và quản lý của chủ sở hữu, nhưng nó gây ra sự phiền hà trong việc di chuyển và sinh hoạt thường xuyên Do đó, việc mở lối đi có thể hạn chế quyền sử dụng tài sản của chủ sở hữu Câu hỏi đặt ra là liệu việc thực hiện yêu cầu mở lối đi có vi phạm quy định bảo vệ quyền sở hữu theo Điều 163, BLDS 2015 hay không Tuy nhiên, vì nhu cầu đi lại là cần thiết và việc bị vây bọc không nằm trong kiểm soát của chủ sở hữu, việc pháp luật can thiệp là cần thiết Pháp luật cũng bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bằng cách quy định các điều kiện cần thỏa mãn khi yêu cầu mở lối đi.
28 Khoản 1 điều 163, BLDS 2015 hạn về vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi cũng như vấn đề đền bù khi sử dụng lối đi.
Theo Điều 247 BLDS 2015, quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được chuyển giao cùng với bất động sản khi có sự thay đổi chủ sở hữu Bất động sản có tính linh hoạt cao trong việc chuyển nhượng, do đó khi bất động sản được chuyển giao, quyền lối đi qua cũng sẽ được chuyển giao cho chủ sở hữu mới Đối với bất động sản hưởng quyền (bị vây bọc), chủ thể nhận chuyển nhượng sẽ tự động được hưởng quyền lối đi Ngược lại, đối với bất động sản chịu hưởng quyền (bất động sản liền kề), chủ thể nhận chuyển nhượng phải tiếp tục duy trì lối đi đã được xác lập trước đó một cách hợp pháp.
1.2.2 Thay đổi hiện trạng lối đi
Khi một lối đi được xác lập, một phần bất động sản sẽ được tách ra để phục vụ cho việc di chuyển Từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan sẽ có sự thay đổi rõ rệt.
Bất động sản ban đầu có thể bị tách ra một phần để phục vụ lối đi, và chủ sở hữu bất động sản sẽ chịu thêm một quyền hạn chế từ chủ sở hữu bị vây bọc Mặc dù lối đi dành cho chủ sở hữu bị vây bọc, nó vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ đất, dẫn đến khó khăn trong việc xác định trách nhiệm bảo trì Luật dân sự không quy định cụ thể về vấn đề này, nhưng các bên có thể thỏa thuận Theo tính nhân đạo và tập quán, chủ sở hữu bị vây bọc có trách nhiệm bảo quản và sửa chữa lối đi trong phạm vi sử dụng của mình Trong khi chủ sở hữu có quyền tuyệt đối với tài sản của mình, họ cũng có nghĩa vụ không hoàn toàn đối với lối đi Trong quá trình sử dụng lối đi, cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ chung; nếu có thỏa thuận, họ sẽ thực hiện theo đó, nếu không, tranh chấp sẽ được giải quyết theo pháp luật hoặc án lệ.
Lối đi sẽ không thay đổi nếu không có thỏa thuận giữa các bên về việc sửa đổi, thu hẹp, mở rộng hoặc chấm dứt Khi thỏa thuận được xác lập, lối đi sẽ được sử dụng đúng mục đích Nếu cần thay đổi lối đi vì lý do nào đó, các bên phải thực hiện theo thỏa thuận đã đạt được.
Trong trường hợp không có thỏa thuận, các hoạt động giao dịch dân sự như mua, bán, tặng, thế chấp, cầm cố, hay thực hiện di chúc không được phép làm thay đổi hiện trạng lối đi nếu lối đi đó là cần thiết và duy nhất Việc thay đổi chủ sở hữu hoặc người quản lý tài sản không ảnh hưởng đến hiện trạng lối đi, và lối đi vẫn phải được giữ lại nếu không có thỏa thuận khác Đặc biệt, đối với chủ sở hữu bị vây bọc, việc thay đổi chủ sở hữu không làm mất đi quyền sử dụng lối đi.
1.2.3 Đền bù khi xác lập lối đi qua
Lối đi hình thành từ quyền sử dụng bất động sản có thể gây thiệt hại cho chủ sở hữu, làm giảm giá trị lợi ích mà bất động sản mang lại Để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, pháp luật quy định rằng người hưởng quyền lối đi phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng Theo Điều 254, Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối đi phải đền bù trừ khi có thỏa thuận khác Việc bồi thường này không phải là mua bán lối đi, mà là khoản chi phí bù đắp cho những thiệt hại và phiền hà mà chủ sở hữu phải chịu khi phải dành lối đi.
Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, khi bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau, cần phải dành lối đi cần thiết cho những người sở hữu phần phía trong mà không cần đền bù Điều này thể hiện sự bảo vệ quyền lợi của các chủ thể hưởng quyền trong việc sử dụng bất động sản đã được phân chia.
Điều 254 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng nhiều chủ thể có quyền yêu cầu lối đi cần thiết mà không cần bồi thường, nếu họ nằm trong cùng một khu vực bị ngăn cách bởi các bất động sản khác Điều này nhằm giảm thiểu chi phí bồi thường, vì lối đi không chỉ phục vụ riêng cho một chủ thể Do đó, pháp luật đã mở quyền lối đi cho các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho họ.
Chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Lối đi qua bất động sản liền kề được xác lập và duy trì cho đến khi có sự kiện pháp lý chấm dứt quyền sử dụng Khi lối đi không còn cần thiết, quyền sử dụng sẽ bị chấm dứt theo quy định tại Điều 256 Bộ luật Dân sự 2015 Quyền này chấm dứt khi bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người Khi hai bất động sản sáp nhập thành một, không còn lối đi ngăn cách và nhu cầu sử dụng lối đi hạn chế không còn, dẫn đến việc chấm dứt quyền đi Ngoài ra, khi hai tài sản riêng trở thành sở hữu chung, như trong trường hợp vợ chồng, việc phân chia lối đi cũng không còn cần thiết, từ đó chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Chấm dứt lối đi hình thành trong ba trường hợp là theo ý chí các bên, theo quy định của pháp luật và theo tự nhiên.
- Chấm dứt theo ý chí của các bên
PLDS quy định rằng việc chấm dứt lối đi liền kề phải dựa trên thỏa thuận giữa các bên Điều này có nghĩa là khi các bên đạt được sự đồng thuận và có mong muốn chấm dứt lối đi, thì quá trình này sẽ diễn ra theo ý chí của họ.
31 Quyền đối với BĐS liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1 BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
2 Việc sử dụng, khai thác BĐS không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. thì nó sẽ được chấm dứt theo nguyên tắc chung của luật dân sự, các chủ thể có quyền tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội Nếu quyền đối với BĐS liền kề đã được thiết lập theo thoả thuận, hay theo quyết định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về sử dụng hạn chế BĐS liền kề đều có thoả thuận chấm dứt quan hệ đó Các bên có thể thoả thuận chấm dứt quyền đối với BĐS liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó Vì vậy nên các bên có thể chấm dứt quyền về lối đi theo ý chí của các bên chỉ cần không trái pháp luật. Ở Khoản 2 Điều 256 BLDS 2015 có quy định về “Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền’’ 32 , là khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề cho việc khai thác sử dụng của mình nữa, họ có thể thể hiện thông qua hành vi pháp lý đơn phương, dưới một hình thức nhất định như:
Việc từ bỏ quyền đối với bất động sản liền kề cần được thể hiện rõ ràng qua lời nói hoặc văn bản, đảm bảo tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Chủ sở hữu bất động sản có thể thực hiện các hành vi hạn chế nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ, chẳng hạn như xây tường ngăn lối đi, lấp đường thoát nước, hoặc gỡ bỏ đường tải điện Những hành vi này có thể được xem là tự chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
Khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, điều này có thể xảy ra do họ đã thiết lập quyền sử dụng trên một bất động sản khác mà không chú ý đến bất động sản trước đó Ngoài ra, nếu bất động sản bị vây bọc bởi địa thế tự nhiên và tình trạng vây bọc này không còn do quy hoạch hoặc sạt lở đất, chủ sở hữu có thể yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề.
- Chấm dứt theo quy định của pháp luật
Lối đi có thể bị chấm dứt theo quy định pháp luật thông qua bản án hoặc quyết định có hiệu lực của tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền Khi lối đi gây ra hậu quả tiêu cực, pháp luật sẽ can thiệp để ngăn chặn và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Theo Khoản 2, Điều 256 của Bộ luật Dân sự 2015, các lối đi vi phạm pháp luật hoặc không tuân thủ quy định pháp luật sẽ bị chấm dứt theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo an ninh trật tự.
Trong trường hợp BĐS liền kề không còn tồn tại ví dụ như bị giải phóng mặt bằng thì đương nhiên quyền này cũng chấm dứt.
- Chấm dứt theo tự nhiên
Theo lẽ tự nhiên, khi một lối đi gặp phải các hậu quả không thể khắc phục do thiên tai, lối đi đó sẽ tự động chấm dứt mà không cần sự can thiệp từ bất kỳ bên nào Nếu lối đi không còn được sử dụng bởi người yêu cầu, nó sẽ trở lại trạng thái ban đầu trước khi được mở và tự nhiên sẽ kết thúc.
Kết luận chương 1 nhấn mạnh rằng để hiểu quy định pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề, cần nắm rõ các khái niệm liên quan như bất động sản, bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế Tác giả đã phân tích các vấn đề phát sinh khi lối đi hình thành, sử dụng và chấm dứt, đồng thời làm rõ các căn cứ xác lập, nội dung và chấm dứt quyền lối đi Lối đi không tự nhiên hình thành hay mất đi, và chương này cung cấp các cơ sở lý luận cần thiết cho việc nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong chương 2.
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ - NHỮNG VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
Một vài vấn đề khác
Để hiểu rõ quy định pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề, cần nắm vững các khái niệm liên quan như bất động sản, bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế Chương 1 đã phân tích các vấn đề liên quan đến việc hình thành, sử dụng và chấm dứt quyền lối đi, bao gồm căn cứ xác lập, nội dung và điều kiện chấm dứt quyền này Lối đi không tự nhiên được xác lập và cũng không tự nhiên mất đi Nhóm tác giả đã trình bày các cơ sở lý luận cơ bản, tạo nền tảng cho việc nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong chương 2.