Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI ĐỖ THỊ MINH PHỤNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thƣơng mại TP HCM – 2011 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGỒI SINH VIÊN THỰC HIỆN Khóa MSSV GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN : ĐỖ THỊ MINH PHỤNG : 32 : 3220150 : ThS NGUYỄN THỊ KIỀU OANH TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan khóa luận kết trình nghiên cứu riêng Những số liệu thông tin đƣợc cung cấp cơng trình đƣợc trích từ nguồn đáng tin cậy trích dẫn cụ thể phần trích dẫn trang danh mục tài liệu tham khảo DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc NVNĐCƠNN Ngƣời nƣớc NNN Quyền sử dụng QSD Quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSDĐƠ Quyền sở hữu QSH Quyền sở hữu nhà QSHNƠ Kinh doanh bất động sản KDBĐS Giấy chứng nhận GCN MỤC LỤC Trang Phần mở đầu Chƣơng 1: Lý luận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 1.1 Ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại ngƣời nƣớc 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm phân loại ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 1.2 Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 11 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất 1.2.2 Ý nghĩa việc ban hành quy định pháp luật quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 1.3 Sơ lƣợc trình hình thành phát triển quy định pháp luật quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 17 1.3.1 Giai đoạn trƣớc 15/10/1993 1.3.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trƣớc 01/07/2004 1.3.3 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến nay: Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc số kiến nghị 25 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 25 2.1.1 Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc thực dự án xây dựng nhà thƣơng mại 25 2.1.1.1 Quyền sử dụng đất 2.1.1.2 Quyền sở hữu nhà thƣơng mại 2.1.1.3 Điều kiện thực dự án xây dựng nhà thƣơng mại 2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc sở hữu nhà sinh hoạt Việt Nam 32 2.1.2.1 Điều kiện nhận chuyển quyền sở hữu nhà sinh hoạt 2.1.2.2 Quyền sở hữu nhà sinh hoạt 2.1.2.3 Quyền sử dụng đất 2.1.3 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc sở hữu nhà ở, sử dụng đất Việt Nam 41 2.1.3.1 Đối với sở hữu nhà thƣơng mại 2.1.3.2 Đối với sở hữu nhà sinh hoạt 2.1.4 Quyền nghĩa vụ ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc sở hữu nhà sử dụng đất Việt Nam 45 2.1.4.1 Đối với sở hữu nhà thƣơng mại 2.1.4.2 Đối với sở hữu nhà sinh hoạt 2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 53 Kết luận 57 Danh mục tài liệu tham khảo PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong xu hƣớng hội nhập kinh tế quốc tế, tự hóa thƣơng mại với việc Việt Nam thực cam kết thƣơng mại gia nhập Tổ chức thƣơng mại giới WTO nhƣ với tƣ cách thành viên tổ chức quốc tế, ngày có nhiều ngƣời nƣớc ngồi ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đến Việt Nam để đầu tƣ, sản xuất, kinh doanh Tuy chiếm tỷ lệ khơng lớn thành phần dân cƣ nhƣng hai nhóm chủ thể dần khẳng định đƣợc vai trò việc xây dựng phát triển đất nƣớc Việt Nam, địi hỏi nhà nƣớc phải có đối xử, quan tâm Thấy đƣợc vị trí quan trọng chủ thể này, nhà nƣớc đƣa sách khuyến khích đầu tƣ sách ƣu đãi riêng họ đầu tƣ vào Việt Nam Khi ngƣời nƣớc đến Việt Nam làm việc nhƣ ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc hồi hƣơng để đầu tƣ vấn đề sử dụng đất nhu cầu nhà họ đƣợc đặt Đáp ứng cho nhu cầu đó, pháp luật bƣớc thay đổi có quy định tạo điều kiện cho ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi có đất để thực hoạt động đầu tƣ nhƣ có chỗ sinh sống, làm ăn lâu dài Việt Nam, bƣớc đầu tạo đƣợc nơi an cƣ lạc nghiệp cho số ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài, giúp họ yên tâm lao động, sản xuất Nhƣng pháp luật đất đai nhà nói chung, chế định quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi nói riêng cịn nhiều quy định rắc rối, phức tạp, bộc lộ mặt hạn chế, thực tiễn áp dụng tồn nhiều vấn đề tranh cãi Quy định pháp luật rắc rối, phức tạp không thống đƣợc cách hiểu, làm cho việc áp dụng pháp luật vào thực tế gặp khó khăn, kết cản trở q trình ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp họ tác động không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tƣ nƣớc có ý định làm ăn, sinh sống Việt Nam Đó lý mà tác giả chọn đề tài “Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi” làm khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài: Trƣớc cơng trình nghiên cứu có hai khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật tác giả khác đề tài tƣơng tự: Lê Thị Dung, (2007), “Những vấn đề Trang pháp lý sở hữu nhà sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài” Võ Thị Thanh Nhàn, (2009), “Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi” Hai khóa luận làm rõ đƣợc khái niệm chủ thể ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, khái niệm quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, quy định pháp luật nhƣ thực trạng áp dụng pháp luật quan hệ pháp luật Tuy nhiên hai khóa luận dừng lại đề cập, phân tích số thực trạng, chƣa đƣa đƣợc kiến nghị cụ thể Lại nói, pháp luật đất đai thƣờng khơng thích ứng kịp với thực tế dễ biến động nên nhà nƣớc thƣờng ban hành nhiều văn hƣớng dẫn để việc áp dụng pháp luật phù hợp với thực tiễn Do đó, việc cập nhật nghiên cứu quy định pháp luật đất đai đòi hỏi phải thƣờng xuyên cần thiết, đảm bảo việc áp dụng pháp luật phù hợp với pháp luật hành, phù hợp với quy định nhất, nhƣ phù hợp với ý chí nhà nƣớc giai đoạn phát triển đất nƣớc thông qua việc ban hành văn Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Việc nghiên cứu tập trung vào quy định pháp luật quyền sở hữu nhà giới hạn phạm vi nhà theo quy định pháp luật nhà quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Việt Nam ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc Việt Nam, phân tích vài nét thực trạng thực quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣa số kiến nghị để hoàn thiện chế định pháp luật Mục đích nghiên cứu Đề tài nhằm tìm hiểu quy định pháp luật sở hữu nhà sử dụng đất ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi Việt Nam Qua rút đƣợc ƣu điểm hạn chế quy định pháp luật hành quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi, phân tích thực trạng áp dụng quy định pháp luật, sở đề tài đƣa vài kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ pháp luật quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chủ thể Trang Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực cơng trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phƣơng pháp mô tả, liệt kê, phân tích, so sánh chứng minh, dựa hai phƣơng pháp tảng phƣơng pháp biện chứng phƣơng pháp vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Đề tài tài liệu tham khảo cho tác giả khác thực nghiên cứu có đề tài liên quan Đề tài mắt xích chuỗi q trình nghiên cứu phát triển chế độ pháp lý quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi Mỗi cơng trình nghiên cứu góp phần tạo nên nhìn khái qt tồn diện vấn đề quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi Từ đó, rút đƣợc quy luật phát triển đƣa giải pháp kịp thời đắn nhằm hoàn thiện pháp luật nhƣ đảm bảo quyền lợi ích chủ thể quan hệ pháp luật Bố cục khóa luận: Khóa luận bao gồm: - Phần mở đầu - Phần nội dung: gồm hai chƣơng  Chƣơng 1: Lý luận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc  Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc - số kiến nghị Kết luận Trang CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 1.1 Ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài: 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại người nước ngồi: 1.1.1.1 Khái niệm: Thơng thƣờng, nhắc đến khái niệm ngƣời nƣớc (NNN), thƣờng nghĩ đến quốc tịch họ Quốc tịch sợi dây ràng buộc cá nhân công dân quốc gia mà cá nhân mang quốc tịch Do đó, trƣớc hết tác giả chọn cách tiếp cận khái niệm theo Luật Quốc tịch hành Luật Quốc tịch 2008 Luật Quốc tịch 2008 không đƣa khái niệm xác NNN mà đƣa khái niệm “NNN cƣ trú Việt Nam” Khoản Điều Luật Quốc tịch 2008: “NNN cƣ trú Việt Nam cơng dân nƣớc ngồi ngƣời khơng quốc tịch thƣờng trú tạm trú Việt Nam” Theo khái niệm ta hiểu NNN cá nhân cơng dân nƣớc ngồi ngƣời không quốc tịch Quy định hợp lý đặt mối quan hệ quốc tịch nơi cƣ trú, cá nhân cƣ trú quốc gia mà cá nhân khơng phải cơng dân lúc vấn đề quốc tịch đƣợc đặt ra, theo đó, họ có địa vị pháp lý khác với công dân nƣớc sở Khái niệm có nội dung tƣơng tự quan hệ dân (theo quy định Khoản Điều Nghị định 138/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành quy định Bộ luật Dân quan hệ dân có yếu tố nƣớc ngồi ngày 15/11/2006 1) Nhƣ vậy, theo cách tiếp cận này, NNN đƣợc hiểu với nghĩa cá nhân, thực thể ngƣời có đặc điểm “quốc tịch nƣớc ngồi” đặc điểm “không quốc tịch” Nhƣng cách hiểu quan hệ pháp luật quốc tịch dân sự, quan hệ pháp luật có đặc trƣng khác với quan hệ pháp luật đất đai – nhà Quan hệ pháp luật quốc tịch chủ yếu điều chỉnh mối quan hệ gắn bó nhà nƣớc công dân, sở làm phát sinh quyền nghĩa vụ công dân nhà nƣớc nhƣ quyền trách nhiệm nhà nƣớc cơng dân Cịn quan hệ pháp luật dân mang tính bình đẳng – tự nguyện – thỏa thuận, quan hệ pháp luật đất đai – nhà vừa mang tính bình đẳng – thỏa thuận lại vừa mang tính hành – mệnh lệnh Nhƣng Luật Đất đai năm 2003 không đƣa khái niệm NNN mà quy định chủ thể sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc bao gồm đối tƣợng Khoản Điều Nghị định 138/2006/NĐ-CP: “Ngƣời nƣớc ngồi ngƣời khơng có quốc tịch Việt Nam, bao gồm ngƣời có quốc tịch nƣớc ngồi ngƣời khơng quốc tịch” Trang nhà trƣờng hợp xây dựng nhà với mục đích để bán (bán nhà cách riêng lẻ) - Sau kết thúc trình đầu tƣ xây dựng, theo dự án đầu tƣ xác định ban đầu, NNN, NVNĐCƠNN xây dựng nhà th khơng đƣợc bán nhà đó54 Nếu NNN, NVNĐCƠNN xây dựng nhà để bán theo GCN đầu tƣ phê duyệt thực việc bán nhà theo nhu cầu khách hàng có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng  Quyền cho thuê nhà dự án đầu tƣ: Theo quy định Điều 199 Luật Đất đai nhà đầu tƣ NNN, NVNĐCƠNN sử dụng đất với hình thức giao đất có thu tiền th đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê tài sản gắn liến với đất, cụ thể trƣờng hợp nhà Tuy nhiên, giao dịch có đƣợc thực hay khơng cịn phụ thuộc vào phạm vi, chức hoạt động nhà đầu tƣ Trên sở dự án đƣợc phê duyệt, xác định mục đích xây dựng nhà để bán nhà đầu tƣ khơng đƣợc cho th, điều kiện giao dịch cho thuê nhà đầu tƣ phải đƣợc công nhận QSH nhà nhà đầu tƣ xây dựng nhà để bán lại khơng có cơng nhận Vì vậy, chủ đầu tƣ đƣợc cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất với mục đích cơng nhận QSH nhà có quyền cho thuê nhà theo quy định pháp luật  Quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn nhà ở: - Theo quy định Điều 119 Luật Đất đai, NNN, NVNĐCƠNN sử dụng đất để thực dự án xây dựng nhà thƣơng mại có quyền chấp, bảo lãnh nhà thuộc sở hữu tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam - Ngồi ra, NNN, NVNĐCƠNN cịn đƣợc góp vốn tài sản gắn liền với đất, cụ thể nhà mà xây dựng để hợp tác sản xuất kinh doanh, trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm, NNN, NVNĐCƠNN góp vốn tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam - Cũng nhƣ QSDĐ, việc chấp, bảo lãnh góp vốn nhà đƣợc thực theo quy định Bộ luật Dân từ Điều 715 đến Điều 721 Điều 727 đến Điều 732 54 Khoản Điều 16 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Trang 48  Quyền tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất: Chỉ có NVNĐCƠNN sử dụng đất với hình thức giao đất có thu tiền có quyền tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật Có thể thấy quy định hƣớng đến mục đích từ thiện đóng góp cho xã hội chính, khơng nhằm mục đích kinh doanh nên khơng cần thiết phải giới hạn đối tƣợng đƣợc tặng cho nhƣ  Nghĩa vụ: Nghĩa vụ chung ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định Điều 107 Luật Đất đai, nghĩa vụ này, nghĩa vụ quan trọng nghĩa vụ tài Về vấn đề sử dụng đất, sử dụng đất với hình thức giao đất có thu tiền, nhà đầu tƣ NVNĐCƠNN nộp tiền sử dụng đất theo quy định Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất (đƣợc sửa đổi, bổ sung Nghị định số 120/2010/NĐ-CP) Nếu sử dụng đất với hình thức thuê đất NNN, NVNĐCƠNN nộp tiền thuê đất theo quy định Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc (đƣợc sửa đổi, bổ sung Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) Số tiền thuê đất phải nộp lần để đƣợc sử dụng đất trƣờng hợp xây dựng nhà để bán cho thuê đƣợc tính với số tiền sử dụng đất phải nộp nhƣ trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đất theo giá đất trúng đấu giá 55 Nhƣ trình bày, hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất có nghĩa vụ tài nhƣ sau, QSDĐ nhà đầu tƣ sử dụng đất với hai hình thức có tƣơng đồng lớn Vì vậy, việc nhà nƣớc khơng giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi quy định hình thức, có quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thuê đất trả tiền thuê lần quyền lựa chọn khơng cịn đóng vai trị định Ngồi ra, nhà đầu tƣ NNN, NVNĐCƠNN cịn phải thực nghĩa vụ tài thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh thu nhập chịu thuế cịn phải nộp lệ phí trƣớc bạ đăng ký giao dịch QSHNƠ, QSDĐ; nộp lệ phí địa đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải cơng việc địa Lệ phí trƣớc bạ lệ phí địa đƣợc áp dụng nhƣ nhà đầu tƣ NNN, NVNĐCƠNN nhà đầu tƣ nƣớc 2.1.4.2 Đối với sở hữu nhà sinh hoạt: 55 Điều 32 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Trang 49 Đối với trƣờng hợp sở hữu nhà sinh hoạt, vấn đề trọng tâm mà luật muốn hƣớng đến QSHNƠ cho NNN, NVNĐCƠNN, QSDĐ điều kiện kèm theo nhằm hợp thức hóa việc sở hữu nhà Nên, ta thấy, trƣờng hợp sở hữu nhà sinh hoạt, luật trao cho NNN, NVNĐCƠNN chủ yếu quyền địa vị chủ sở hữu nhà ở, địa vị ngƣời sử dụng đất QSDĐ đƣợc nhắc đến quyền khái quát chung  Quyền:  Quyền hƣởng giá trị nhà ở: Việc sở hữu nhà sinh hoạt NNN, NVNĐCƠNN có hạn chế định làm cho họ sở hữu nhà số trƣờng hợp Vì vậy, nhằm đảm bảo quyền lợi ích đáng cho họ, pháp luật trao cho họ có quyền đƣợc hƣởng giá trị nhà Theo quy định Khoản Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi, NVNĐCƠNN có quyền đƣợc tặng cho đƣợc thừa kế nhà Việt Nam thuộc trƣờng hợp sau:  Tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi khơng thuộc diện đƣợc sở hữu nhà Việt Nam;  Cá nhân nƣớc thuộc diện đƣợc sở hữu hộ chung cƣ dự án phát triển nhà thƣơng mại thời điểm đƣợc tặng cho, đƣợc thừa kế có sở hữu hộ Việt Nam;  Tổ chức, cá nhân nƣớc thuộc diện đƣợc sở hữu hộ chung cƣ dự án phát triển nhà thƣơng mại nhƣng đƣợc tặng cho đƣợc thừa kế nhà hộ chung cƣ dự án phát triển nhà thƣơng mại;  NVNĐCƠNN đƣợc phép Việt Nam cƣ trú có thời hạn dƣới ba tháng;  NVNĐCƠNN thuộc diện đƣợc sở hữu nhà thời điểm đƣợc tặng cho, đƣợc thừa kế sở hữu nhà Việt Nam Tuy nhiên, luật bỏ sót hai trƣờng hợp: trƣờng hợp ngƣời gốc Việt Nam thuộc diện sở hữu nhà nhƣng chƣa sở hữu nhà mà đƣợc tặng cho, thừa kế nhà biệt thự trƣờng hợp NVNĐCƠNN đƣợc phép cƣ trú từ 03 tháng trở lên nhƣng không đƣợc cấp Giấy miễn thị thực Xét thấy nên quy định quyền hƣởng giá trị nhà cho hai đối tƣợng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp họ nhƣ chủ thể có yếu tố nƣớc khác Theo Điều 11 Nghị định 51/2009/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành số điều Nghị 19/2008/NQ-QH12 thuộc trƣờng hợp đƣợc hƣởng giá trị nhà ở, NNN làm thủ tục để đƣợc cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất trƣớc bán, tặng cho nhà đó, mà trực tiếp ủy Trang 50 quyền cho ngƣời khác thực bán tặng cho nhà cho đối tƣợng thuộc diện đƣợc sở hữu nhà Việt Nam; ủy quyền cho ngƣời khác phải có văn ủy quyền theo quy định pháp luật Việt Nam Việc bán, tặng cho nhà doanh nghiệp, cá nhân nƣớc đƣợc thực theo quy định nhƣ NVNĐCƠNN Điều 68 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, bị thay Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Theo đó, NNN, NVNĐCƠNN đƣợc trực tiếp ủy quyền cho ngƣời khác bán, tặng cho nhà thuộc sở hữu để hƣởng giá trị nhà  Quyền bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở: o Đối với người nước ngoài: Điều kiện để thực quyền bán tặng cho nhà NNN phải sở hữu nhà thời gian 12 tháng, kể từ thời điểm đƣợc cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất; trừ trƣờng hợp NNN cá nhân nƣớc khơng thể tiếp tục cƣ trú Việt Nam bán tặng cho nhà thuộc sở hữu trƣớc hết thời hạn 12 tháng56 Ta thấy, quy định không cần thiết Nếu lấy lý tránh đầu khơng thuyết phục, giá nhà Việt Nam cao cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu hộ, nên không ảnh hƣởng nhiều đến thị trƣờng bất động sản Lại nói, việc quy định nhƣ tạo tâm lý e ngại NNN, gây khó khăn cho họ sở hữu hộ nhƣng muốn chuyển sang mua hộ khác phù hợp với nhu cầu họ nhƣng phải đợi đủ thời hạn 12 tháng đƣợc bán, tặng cho mua hộ khác NNN có quyền để thừa kế theo pháp luật thừa kế Việt Nam 57 Theo quy định pháp luật thừa kế Việt Nam chủ thể để thừa kế cá nhân, vậy, có cá nhân nƣớc ngồi sở hữu nhà đƣợc để thừa kế nhà ở, cịn doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi tổ chức, nên không đƣợc để thừa kế nhà Cá nhân nƣớc thực quyền để thừa kế nhà theo quy định thừa kế Bộ luật Dân Phần thứ tƣ, từ Điều 631 đến Điều 687 Nhƣng NNN khơng có quyền đổi nhà o Đối với người Việt Nam định cư nước ngoài: Theo quy định điểm b Khoản Điều 121 Luật Đất đai (đã đƣợc sửa đổi bổ sung năm 2009) NVNĐCƠNN có quyền bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà Việt Nam để ở; tặng cho nhà gắn liền với QSĐƠ cho Nhà nƣớc, cộng đồng dân cƣ, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy 56 57 Khoản Điều Nghị 19/2008/NQ-QH12 Khoản điều Nghị 19/2008/NQ-QH12 Trang 51 định điểm c khoản Điều 110 Luật Đất đai Việc bán, tặng cho, để thừa kế nhà đƣợc thực theo quy định Điều 62 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Theo đó, việc bán, tặng cho nhà phải đƣợc lập thành hợp đồng mua bán nhà văn tặng cho nhà Hợp đồng nhà phải phù hợp với quy định khoản Điều 93 Luật Nhà ở, quy định Bộ luật Dân Nghị định 71/2010/NĐCP  Thế chấp, cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở: Theo Khoản 5, Khoản Điều Nghị 19/2008/NQ-QH12 NNN có quyền chấp nhà tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam, có quyền ủy quyền quản lý nhà nhƣng khơng có quyền cho th nhà Theo quy định Điểm c, Điểm đ Khoản Điều 121 Luật Đất đai (đã đƣợc sửa đổi, bổ sung) NVNĐCƠNN có quyền: chấp nhà gắn liền với QSDĐƠ tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam; cho thuê ủy quyền quản lý nhà thời gian không sử dụng So với NNN, họ đƣợc pháp luật Việt Nam ƣu đãi trao cho quyền cho thuê nhà thời gian không sử dụng  Đƣợc bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định pháp luật Việt Nam: Cả hai chủ thể NNN, NVNĐCƠNN có quyền Trƣớc đó, Luật Đất đai 2003 không quy định quyền cho NVNĐCƠNN, điều thật tao tâm lý hoang mang cho kiều bào, quyền bản, đáng ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà Quy định đƣợc bổ sung Luật sửa đổi, bổ sung năm 2009  Ngoài ra, NNN cịn có quyền đƣợc quy định Khoản 7, Khoản Khoản Điều Nghị 19/2008/NQ-QH12: quyền liên quan đến GCN QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất; bảo trì, cải tạo nhà sử dụng không gian nhà ở; khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm NVNĐCƠNN cịn có quyền chung ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định Điều 105 Luật Đất đai nhƣ: hƣởng thành lao động, kết đầu tƣ đất; đƣợc bảo hộ bị xâm phạm QSDĐ hợp pháp; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm pháp luật đất đai…  Nghĩa vụ: Bên cạnh quyền lợi ích, NNN sở hữu nhà sinh hoạt Việt Nam cịn có nghĩa vụ đƣợc quy định Điều Nghị 19/2008/NQ-QH12, gồm có nghĩa vụ: sử dụng nhà với mục đích để ở, khơng đƣợc dùng Trang 52 thuê, làm văn phòng sử dụng vào mục đích khác; thực quyền theo quy định Nghị pháp luật nhà ở, không đƣợc làm ảnh hƣởng gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nƣớc, lợi ích công cộng, quyền lợi ích hợp pháp ngƣời khác; thực nghĩa vụ tài thuế, lệ phí thực quyền theo quy định pháp luật Việt Nam; chấp hành định quan nhà nƣớc có thẩm quyền Việt Nam việc xử lý vi phạm, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo nhà ở, việc giải tỏa, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, phá dỡ nhà ở; trƣng dụng, trƣng mua, mua trƣớc nhà ở; nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Việt Nam Các nghĩa vụ NVNĐCƠNN đƣợc sở hữu nhà gắn liền với QSDĐƠ Việt Nam bao gồm nghĩa vụ chung đƣợc quy định Điều 107 Luật Đất đai, Điều 22 Luật Nhà nghĩa vụ tài có liên quan thực quyền Thực trạng pháp luật áp dụng pháp luật QSHNƠ, QSDĐƠ NNN, NVNĐCƠNN tồn nhiều hạn chế Một số quy định pháp luật bộc lộ kẽ hở, tồn điều chƣa rõ ràng Các vấn đề xác lập quyền, khâu cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất chƣa đƣợc giải nhanh chóng, vấn đề lạm phát gây khơng khó khăn cho chủ thể việc thực thi quyền lợi 2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài: 2.2.1 Về quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thực dự án xây dựng nhà thương mại: Đối với nhóm chủ thể NNN, NVNĐCƠNN này, QSDĐƠ nhƣ QSHNƠ có mối quan hệ mật thiết với hoạt động đầu tƣ họ, QSDĐ để họ thực việc đầu tƣ Tuy nhiên, hiểu biết hạn chế pháp luật Việt Nam phần pháp luật đất đai Việt Nam phức tạp nên nhiều nhà đầu tƣ cịn lúng túng khơng biết thủ tục xin cấp phép đầu tƣ tiếp cận trƣớc hay thủ tục đất đai thực trƣớc Lý giải vấn đề này, TS Trần Quang Huy có báo Tạp chí Luật học số 11/2009: “về nguyên tắc, trao GCN đầu tƣ cho nhà đầu tƣ nƣớc ngồi, quan có thẩm quyền cấp GCN đầu tƣ phải thẩm định nhu cầu sử dụng đất dự án (điểm a Khoản Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Do đó, dự án đầu tƣ, vấn đề đất đai phục vụ cho dự án Trang 53 đƣợc nhà đầu tƣ trình bày, giải trình để đƣợc xem xét chấp nhận trƣớc cấp GCN đầu tƣ Bởi vậy, thủ tục hành đất đai thực sau trao GCN đầu tƣ cho nhà đầu tƣ” Sau thủ tục xin cấp phép đầu tƣ thủ tục đất đai, thủ tục mà hầu hết nhà đầu tƣ lo ngại Vì q trình trƣớc QSDĐ đƣợc cơng nhận dài, đặc biệt vấn đề giải phóng mặt bằng, làm quỹ đất trƣớc giao cho nhà đầu tƣ thực dự án Có thể nói vấn đề giải phóng mặt vấn đề ln nóng hổi, ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà khu vực đất bị giải phóng mặt bằng, nhƣ mối quan tâm hàng đầu nhà đầu tƣ bắt tay vào thực dự án Vì khó khăn nên nay, xu hƣớng nhận chuyển nhƣợng QSDĐ thơng qua chuyển nhƣợng tồn dự án trở nên phổ biến nhà đầu tƣ nƣớc Lựa chọn đƣờng nhận chuyển nhƣợng dự án, nhà đầu tƣ NNN, NVNĐCƠNN tránh đƣợc thủ tục hành Vấn đề khó khăn doanh nghiệp chuyển nhƣợng dự án thiếu vốn, mà với tiềm tài lớn mình, nhà đầu tƣ NNN, NVNĐCƠNN giải đƣợc khó khăn Đối với giai đoạn thực dự án, đó, QSDĐ NNN, NVNĐCƠNN đƣợc xác lập, pháp luật cho phép họ chuyển nhƣợng QSDĐ thơng qua chuyển nhƣợng tồn dự án đầu tƣ họ gặp khó khăn, khơng đủ điều kiện để tiếp tục thực dự án theo tiến độ nội dung dự án đƣợc phê duyệt khơng cịn nhu cầu tiếp tục thực dự án Với tình trạng thị trƣờng bất động sản nay, tín dụng bất động sản siết chặt, việc thực phân lô, bán bị nhà nƣớc quản lý chặt chẽ với việc quy định nhiều điều kiện hơn, làm cho kênh huy động vốn nhà đầu tƣ bị tê liệt Trƣớc tình hình đó, nhà nƣớc nên tạo điều kiện cho nhà đầu tƣ chuyển nhƣợng nhận chuyển nhƣợng dự án, nhằm giúp cho dự án đầu tƣ dang dở đƣợc tiếp tục thực hồn thành, tránh tình trạng hoang hóa đất đai, lãng phí đất đai Kết thúc việc thực đầu tƣ, nhà xây dựng xong lúc nhà đầu tƣ thực thủ tục đề nghị chứng nhận QSH Nhƣ đề cập, luật quy định NNN, NVNĐCƠNN xây dựng nhà để bán không đƣợc cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất mâu thuẫn với việc NNN, NVNĐCƠNN đƣợc cấp GCN QSDĐ (hiện trở thành GCN QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất) trƣớc Vì vậy, luật cần quy định rõ ràng việc chứng nhận QSDĐ, chứng nhận QSHNƠ trƣờng hợp NNN, NVNĐCƠNN xây dựng nhà để bán Trang 54 2.2.2 Về quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà sinh hoạt: Đối với trƣờng hợp sở hữu nhà sinh hoạt NNN, NVNĐCƠNN, cần mở rộng phạm vi đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà thu hẹp điều kiện sở hữu nhằm chấm dứt tình trạng đứng tên thay gây nhiều khó khăn cho hoạt động quản lý nhà nƣớc, ngồi cịn làm tăng tính hấp dẫn thị trƣờng Việt Nam Riêng NNN, cần theo dõi chặt chẽ tình hình sở hữu nhà ở, khảo sát thực tế, tổng hợp kết cách đầy đủ toàn diện, sẵn sàng cho việc thức cơng nhận QSHNƠ cho NNN việc thí điểm chấm dứt Việc cho phép NNN đƣợc sở hữu nhà xu tất nhiên tình hình hội nhập kinh tế giới nay, vấn đề phải đƣa đƣợc quy định khéo léo, vừa thể đƣợc tinh thần hữu nghị, hợp tác, vừa đảm bảo đƣợc QSHNƠ công dân nƣớc Bên cạnh việc đƣa quy định mở rộng đối tƣợng, việc làm rõ quy định đối tƣợng có việc có chế đảm bảo việc sử dụng nhà nhóm chủ thể sinh hoạt cho thân gia đình cần thiết Qui định điều kiện chặt chẽ việc chuyển nhƣợng bất động sản cách hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán kiếm lời Đối với việc sở hữu nhà NVNĐCƠNN, đặc biệt chủ thể ngƣời gốc Việt Nam, quy định giấy tờ chứng minh gốc Việt Nam chƣa thay đổi (Thông tƣ 2461/2001/TT-BNG hƣớng dẫn thực Điều 1, Quyết định số 114/2001/QĐ-TTG ngày 31/7/2001 việc sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định số 210/1999/QĐ-TTG ngày 27/10/1999 Thủ tƣớng Chính phủ số sách đối ngoại với NVNĐCƠNN chƣa có văn thay thế) khái niệm “ngƣời gốc Việt Nam” Luật Quốc tịch có điều chỉnh Ngồi ra, việc chứng minh gốc Việt Nam cịn gặp nhiều khó khăn thất lạc giấy tờ, thủ tục hành cịn phức tạp, chồng chéo, làm cho họ khó thực quyền thực tế Do đó, cần phải ban hành quy phạm để hƣớng dẫn giấy tờ chứng minh gốc Việt Nam tƣơng ứng với quy định Luật Quốc tịch theo hƣớng thơng thống nhóm ngƣời gốc Việt Nam nhằm khuyến khích họ đầu tƣ vào Việt Nam nhiều Việc quản lý giá nhà đất vấn đề mấu chốt So với quốc gia khác khu vực, giá nhà đất Việt Nam cao chƣa có xu hƣớng giảm Đây nguyên nhân khiến cho NNN, NVNĐCƠNN chƣa thiết tha với việc mua nhà Việt Nam Trang 55 Kết luận chương 2: Có thể thấy, pháp luật đất đai – nhà lĩnh vực pháp luật phức tạp đồ sộ nhất, với hệ thống văn pháp luật nhiều lớp, liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác, địi hỏi phải có phối hợp hoạt động nhiều quan nhà nƣớc Đặc biệt với tham gia chủ thể NNN, NVNĐCƠNN, pháp luật đất đai – nhà lại phức tạp Quy định pháp luật phức tạp thực tế áp dụng lại gặp nhiều khó khăn Chính rào cản này, chủ thể NNN NVNĐCƠNN gặp nhiều trở ngại việc triển khai thực quyền Vì vậy, đề thực chủ trƣơng thu hút nguồn vốn đầu tƣ ngồi nƣớc nhà nƣớc cần có động thái tích cực hơn, mở rộng đối tƣợng NNN, NVNĐCƠNN đƣợc QSHNƠ, giảm thiểu điều kiện, thủ tục, giấy tờ hành chính… Song song với cải cách lập pháp cải cách thủ tục hành chính, việc cải cách thủ tục hành phải đƣợc thực cách thực tế hiệu quả, có nhƣ vậy, nhà đầu tƣ nói chung, nhà đầu tƣ nƣớc ngồi nói riêng có điều kiện phát huy đƣợc vai trị mình, có hội góp phần cho nghiệp phát triển đất nƣớc Trang 56 KẾT LUẬN Từ đất nƣớc đổi sách đối ngoại đến nay, Việt Nam có bƣớc phát triển dần trở thành điểm đến lý tƣởng ngƣời nƣớc nhƣ nơi quay cho kiều bào xa Tổ quốc Với lợi có nhƣ trị ổn định, hịa bình, nguồn nhân lực dồi dào…, nhà nƣớc ta thể rõ ràng thái độ hợp tác, hữu nghị thơng qua việc ban hành sách ƣu đãi, khuyến khích đầu tƣ, đặc biệt sách ƣu đãi KDBĐS sách nhà cho NNN NVNĐCƠNN họ thực hoạt động đầu tƣ kinh doanh có đóng góp đất nƣớc Tuy nhiên, việc thực sách cịn gặp nhiều khó khăn Các quy phạm pháp luật lĩnh vực đƣợc quy định rải rác nhiều văn khác nhau, chƣa có thống nhất, đồng bộ, bên cạnh khó khăn từ thị trƣờng kinh tế nhƣ khủng hoạng, nạn đầu cơ, lạm phát, làm cho chủ thể khó dễ dàng thực quyền Nhƣng sách mang đến tín hiệu đáng vui mừng cho phát triển đất nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc ngày đánh giá cao tiềm thị trƣờng Việt Nam Các quyền nghĩa vụ nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc ngồi ngày xích lại gần nhau, khoảng cách phân biệt yếu tố nội ngoại ngày giảm, tạo điều kiện cho nhà đầu tƣ nƣớc ngồi có vị nhƣ nhà đầu tƣ nƣớc, cho họ có hội đầu tƣ ngang nhƣ nhà đầu tƣ nội Để sách đƣợc triển khai thực cách hiệu hơn, Chính phủ quan lập pháp cần theo sát tình hình thực tế, kiến nghị giải pháp thích hợp, kịp thời ban hành văn hƣớng dẫn, thay cho chủ thể thực thi quyền cách nhanh chóng Nhờ đó, NNN NVNĐCƠNN đóng góp cho phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam nói riêng, kinh tế đất nƣớc nói chung, thể đƣợc tình đồn kết dân tộc Việt Nam dân tộc Việt Nam với bạn bè giới, chung sức giúp Việt Nam trở thành quốc gia ngày đai, văn minh Trang 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 Luật 25/2001/QH10 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 1998 Luật Đất đai năm 2003 Luật Hợp tác xã năm 2003 Luật Nhà năm 2005 10 Luật Đầu tƣ năm 2005 11 Luật Thƣơng Mại năm 2005 12 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 13 Luật quốc tịch năm 2008 14 Luật 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai 15 Luật 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tƣ xây dựng 16 Pháp lệnh nhà năm 1991 17 Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nƣớc thuê đất Việt Nam năm 1994 18 Pháp lệnh 24/1999/PL-UBTVQH10 ngày 28 tháng 04 năm 2000 nhập cảnh, xuất cảnh, cƣ trú ngƣời nƣớc Việt Nam 19 Nghị 19/2008/NQ-QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam 20 Nghị định 30-HĐBT ngày 23 tháng 03 năm 1989 hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1987 21 Nghị định 60-CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 22 Nghị định 61-CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 mua bán, kinh doanh nhà Trang 58 23 Nghị định 11-CP Chính phủ ngày 24 tháng 01 năm 1995 việc quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nƣớc thuê đất Việt Nam 24 Nghị định 21/2001/NĐ-CP ngày 28 tháng 05 năm 2001 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh 24/1999/PL-UBTVQH10 ngày 28 tháng 04 năm 2000 nhập cảnh, xuất cảnh, cƣ trú ngƣời nƣớc Việt Nam 25 Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà để bán cho thuê 26 Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2001 việc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc mua nhà Việt Nam 27 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 28 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất 29 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 30 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 31 Nghị định 138/2006/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2006 quy định chi tiết thi hành quy định Bộ luật Dân quan hệ dân có yếu tố nƣớc ngồi 32 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 33 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 34 Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 hƣớng dẫn thi hành số điều Nghị 19/2008/QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam 35 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 36 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà Trang 59 37 Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 38 Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 39 Thông tƣ 2461/2001/TT-BNG hƣớng dẫn thực Điều 1, Quyết định số 114/2001/QĐ-TTG ngày 31/7/2001 việc sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định số 210/1999/QĐ-TTG ngày 27/10/1999 Thủ tƣớng Chính phủ số sách đối ngoại với ngƣời Việt Nam nƣớc ngồi 40 Thơng tƣ liên tịch Bộ Công an - Bộ ngoại giao số 04/2002/TTLT-BCA-BNG ngày 29 tháng 01 năm 2002 hƣớng dẫn thực Nghị định 21/2001/NĐ-CP ngày 28 tháng 05 năm 2001 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh 24/1999/PL-UBTVQH10 ngày 28 tháng 04 năm 2000 nhập cảnh, xuất cảnh, cƣ trú ngƣời nƣớc Việt Nam 41 Thông tƣ 68/2010/TT-BTC ngày 26 tháng 04 năm 2010 hƣớng dẫn lệ phí trƣớc bạ 42 Thơng tƣ 16/2010/TT-BTC ngày 23 tháng năm 2010 quy định cụ thể hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 43 Quyết định 210/1999/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 27 tháng 10 năm 1999 số sách ngƣời Việt Nam nƣớc 44 Nghị 36/NQ-TW ngày 26 tháng 03 năm 2004 Bộ Chính trị cơng tác ngƣời Việt Nam nƣớc ngồi 45 Tờ trình số 57/TTr-CP Chính phủ Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai mà trình lên Quốc hội (năm 2009) 46 Báo cáo tổ chuyên gia liên ngành tình hình phát triển nhà thị trƣờng bất động sản năm 2009 gửi Phó Thủ tƣớng Chính phủ Hồng Trung Hải – Trƣởng Ban Chỉ đạo Trung ƣơng sách nhà thị trƣờng bất động sản ngày 19 tháng năm 2010 Sách tham khảo: Trang 60 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, (2007), Giáo trình Luật Đất Đai, NXB Cơng An Nhân dân, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật TPHCM – Khoa Luật Thƣơng Mại, (2010), Tập giảng Luật Đất Đai Bài giảng môn học Luật Đất đai thầy Lƣu Quốc Thái (2010) Khóa luận, Luận văn tham khảo Vũ Ngọc Anh, (2000), Một số vấn đề quản lý sử dụng đất Lê Thị Dung, (2007), Những vấn đề pháp lý sở hữu nhà sử dụng đất người nước người Việt Nam định cư nước Việt Nam Võ Thị Thanh Nhàn, (2009), Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất người nước người Việt Nam định cư nước Tạp chí, Báo: TS Trần Quang Huy (2009), “Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nƣớc đầu tƣ vào Việt Nam cần quan tâm”, Tạp chí Luật học, (số 11/2009) ThS Nguyễn Xuân Trọng (2011), “Quy định sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (kỳ – Tháng 03/2011) TS Nguyễn Quang Tuyến (2010), “Tƣơng đồng khác biệt pháp luật đất đai Singapore pháp luật đất đai Việt Nam - Gợi mở cho Việt Nam q trình hồn thiện pháp luật đất đai”, Tạp chí Luật học, (số 8/2010) Trang web tham khảo: http://elib.lhu.edu.vn http://maivang.nld.com.vn http://quanlynha.vietreal.net.vn http://tbdn.com.vn http://thutuchanhchinh.vn http://vnbusiness.vn http://vneconomy.vn http://www.baomoi.com http://www.infotv.vn Trang 61 http://www.phapluatvn.vn http://www.sgtt.com.vn http://www.thuvienphapluat.vn http://www.vietgardens.vn http://www.vietnamplus.vn http://www.voanews.com http://www6.vnmedia.vn Trang 62 ... nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà ở, sử dụng đất Việt Nam: 2.1.3.1 Đối với sở hữu nhà thương... triển đất nƣớc 1.2 Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài: 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở: 1.2.1.1 Về quyền sử dụng đất ở: ... phần vào phát triển chung kinh tế 2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà sinh hoạt Việt Nam: Khác với trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà