Địa vị pháp lý của người việt nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI LƯ THỊ THU HƯƠNG ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương mại TP HCM-2009 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM SINH VIÊN THỰC HIỆN: LƯ THỊ THU HƯƠNG Khóa: Thương mại 30-MSSV: 3020048 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Ths NGUYỄN THỊ KIỀU OANH TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình Những số liệu nêu tham khảo từ nguồn thơng tin có giá trị tin cậy DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCN -Giấy chứng nhận GCNQSDĐ -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ -Quyền sử dụng đất TAND -Tòa án nhân dân UBTVQH -Ủy Ban thường vụ Quốc Hội MỤC LỤC Phần mở đầu Trang Chương 1: Một số vấn đề lí luận địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 1.1 Khái niệm địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước Trang 1.1.1 Khái niệm người Việt Nam định cư nước Trang 1.1.2 Khái niệm địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 1.2 Nội dung địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 1.2.1 Cơ sở làm phát sinh chấm dứt tư cách người sử dụng đất người Việt Nam định cư nước Trang 1.2.1.1 Giao đất Trang 1.2.1.2 Cho thuê đất Trang 1.2.1.3 Nhận QSDĐ Trang 1.2.1.4 Nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ Trang 10 1.2.1.5 Thu hồi đất Trang 11 1.2.1.6 Cấp GCNQSDĐ Trang 12 1.2.2 Nội dung địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 13 1.2.2.1 Quyền người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 13 1.2.2.2 Nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 17 1.3 Các yếu tố chi phối địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 18 1.3.1 Đường lối sách Đảng lĩnh vực đất đai Trang 19 1.3.2 Chế độ sở hữu đất đai Trang 20 1.3.3 Cơ chế quản lí kinh tế Trang 21 1.3.4 Hình thức sử dụng đất Trang 22 1.3.5 Mục đích sử dụng đất Trang 23 1.3.6 Các yếu tố xã hội Trang 24 Chương 2: Địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam theo pháp luật hành số kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 26 2.1 Quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Trang 26 2.1.1 Quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Trang 26 2.1.1.1 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thực dự án đầu tư Trang 26 2.1.1.2 Quyền chung người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 28 2.1.1.3 Quyền giao dịch QSDĐ Trang 31 2.1.2 Nghĩa vụ sử dụng đất để thực dự án đầu tư Trang 43 2.1.2.1 Nghĩa vụ chung Trang 43 2.1.2.2 Nghĩa vụ tài Trang 44 2.2 Quyền nghĩa vụ sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ Trang 48 2.3 Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Trang 53 2.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 54 Kết luận Trang 57 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Người Việt Nam định cư nước phận không tách rời dân tộc Việt Nam, nhân tố quan trọng việc phát triển kinh tế đất nước trình hợp tác Việt Nam với nước khác Nhận thức tầm quan trọng đó, sách Đảng Nhà nước ta đối tượng ngày hoàn thiện theo hướng mở rộng nhằm tạo hội cho họ quay trở nước, gìn giữ mối quan hệ gắn bó với người thân, góp phần xây dựng đất nước Quy định pháp luật kênh thiếu việc thực sách Thực tế, pháp luật Việt Nam ban hành năm gần trọng đến chủ thể Pháp luật đưa họ vào làm đối tượng điều chỉnh, quy định quyền nghĩa vụ cụ thể cho họ Luật Đất đai ví dụ điển hình cho điều Trong suốt q trình từ ban hành Luật năm 1987 đến nay, thông qua lần sửa đổi, bổ sung, quy định pháp luật đất đai đối tượng có nhiều thay đổi rõ rệt Quyền nghĩa vụ họ mở rộng nhiều, nhóm đối tượng người Việt Nam định cư nước sử dụng đất xác định cụ thể Từ tạo mơi trường thuận lợi cho họ nước đầu tư, sinh sống; tạo cở sở vững để pháp luật bảo vệ quyền lợi ích đáng họ tạo tâm lí yên tâm cho người Việt Nam định cư nước ngồi có nguyện vọng Việt Nam Tuy nhiên áp dụng quy định địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam vào thực tế phát sinh nhiều bất cập Đó trường hợp người Việt Nam định cư nước có nhu cầu mua nhà gắn liền với QSDĐ khơng mua khơng thuộc đối tượng pháp luật quy định phép mua Hơn quy định pháp luật cịn mang tính bất bình đẳng chủ thể sử dụng đất nước người Việt Nam định cư nước ngoài, trường hợp nhận thừa kế QSDĐ nhận tặng cho QSDĐ, họ phải thuộc đối tượng luật định để thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, không quyền nhận phần giá trị tương ứng với QSDĐ Từ thực tế dẫn đến hệ nhiều trường hợp thực giao dịch ngầm QSDĐ, nhờ người khác đứng tên hộ việc mua nhà gắn liền với QSDĐ ở; gây ảnh hưởng đến cơng tác quản lí Nhà nước quyền lợi đáng người tham gia quan hệ pháp luật đất đai không bảo đảm Với mong muốn thơng qua việc nghiên cứu khóa luận để đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chủ thể người Việt Nam định cư nước sử dụng đất, tác giả tập trung nghiên cứu khía cạnh :“Địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử sụng đất Việt Nam” Mục đích nghiên cứu: Việc nghiên cứu nhằm tìm hiểu quy định pháp luật đất đai hành địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Qua rút ưu điểm, khuyết điểm áp dụng vào thực tiễn, từ đề xuất vài kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Việc nghiên cứu tập trung vào quy định pháp luật hành quyền nghĩa vụ mối quan hệ người Việt Nam định cư nước Nhà nước; quyền nghĩa vụ quan hệ giao dịch QSDĐ người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Phương pháp nghiên cứu: Để việc nghiên cứu đầy đủ, tác giả sử dụng phương pháp luận kết hợp phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, dựa hai phương pháp tảng phương pháp biện chứng phương pháp vật lịch sử chủ nghĩa Mác- Lênin Bố cục bài: Lời mở đầu Chương 1: Một số vấn đề lí luận địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Chương 2: Địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam theo pháp luật hành số kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Kết luận Chương 1: Một số vấn đề lí luận địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam 1.1 Khái niệm địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước 1.1.1 Khái niệm người Việt Nam định cư nước ngồi Hiện có nhiều văn nêu khái niệm người Việt Nam định cư nước ngồi Luật Đất đai khơng có khái niệm đối tượng Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 quy định người Việt Nam định cư nước ngồi mua nhà Việt Nam có nêu định nghĩa Nội dung định nghĩa giống với định nghĩa Điều khoản Luật Quốc tịch 1998 có hiệu lực ngày 1/1/1999 sau: “Người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài nước ngoài.” Và Nghị định 138/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành quy định Bộ luật dân quan hệ có yếu tố nước ngày 15/11/2006 (gọi tắt Nghị định 138) quy định: “Người Việt Nam định cư nước ngồi người có quốc tịch Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài nước ngồi” Bên cạnh đó, theo quy định Điều 49 Hiến pháp 1992 sửa đổi, bổ sung Điều Luật Quốc tịch 1998 “người có quốc tịch Việt Nam cơng dân nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Như vậy, hai quy định nội dung hồn tồn giống Từ đó, muốn người Việt Nam định cư nước ngồi phải thỏa mãn hai điều kiện: Một là, họ phải công dân Việt Nam người gốc Việt Nam Điều kiện bao gồm hai trường hợp:  Là công dân Việt Nam bao gồm người có quốc tịch Việt Nam ngày Luật Quốc tịch 1998 có hiệu lực người có quốc tịch Việt Nam theo quy định Luật Quốc tịch 19982 Quy định có nghĩa họ công dân Việt Nam khi: - Họ chưa quốc tịch Việt Nam chưa nhập quốc tịch nước Theo khoản Điều Nghị định 138 Điều 14 Luật quốc tịch 1998 - Đã nhập quốc tịch nước ngồi chưa thơi quốc tịch Việt Nam Trường hợp Nhà nước Việt Nam thừa nhận họ mang quốc tịch Việt Nam theo nguyên tắc quốc tịch Như tính quan trọng xem xét người công dân Việt Nam việc họ cịn mang quốc tịch Việt Nam mà khơng phụ thuộc việc họ có nhập quốc tịch nước khác hay chưa  Là người gốc Việt Nam Luật Quốc tịch 1998 ban hành chưa có quy định để định nghĩa người gốc Việt Nam chủ thể Nhưng theo điểm mục I Thông tư 2461/2001/TT-BNG3 (gọi tắt Thơng tư 2461) người gốc Việt Nam là: - “Người đến trước có quốc tịch Việt Nam” Điều có nghĩa họ cơng dân Việt Nam lí mà họ khơng cịn quốc tịch Việt Nam - “Người có cha đẻ, mẹ đẻ ông bà nội, ông bà ngoại trước có quốc tịch Việt Nam” Nhóm người xác định dựa quan hệ huyết thống họ với người thân người có quốc tịch Việt Nam Hai là, họ phải cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài nước ngoài, tức họ nước phải đáp ứng yêu cầu yếu tố thời gian lâu dài mục đích cư trú, làm ăn, sinh sống theo pháp luật Đến Việt Nam chưa có văn xác định thời gian lâu dài theo quy định Như phạm vi người Việt Nam định cư nước ngồi rộng, bao gồm hai nhóm rõ rệt công dân Việt Nam người gốc Việt Nam Thông qua quy định này, Nhà nước muốn đề cập rộng rãi đến đối tượng người Việt Nam định cư nước ngồi có liên quan để xây dựng sách pháp luật thích hợp Tuy nhiên quy định làm phát sinh nhiều vấn đề gây khó khăn cho Nhà nước cơng tác quản lí Chẳng hạn đối tượng người gốc Việt Nam, người theo quy định gọi người Việt Nam định cư nước ngồi họ khơng cịn quốc tịch Việt Nam, điều đồng nghĩa họ khơng cịn cơng dân Việt Nam, Nhà nước Việt Nam bảo hộ cho họ Hoặc trường hợp người nhập quốc tịch nước khác chưa thơi quốc tịch Việt Nam, dựa nguyên tắc quốc tịch, pháp luật Việt Nam thừa nhận họ cơng dân tuyên bố bảo hộ cho Thông tư 2461/2001/TT-BNG ngày 5/10/2001 hướng dẫn thực điều 1, định số 114/2001/QĐ-TTG ngày 31/7/2001 việc sửa đổi, bổ sung số điều định 210/1999/QĐ-TTG ngày 27/10/1999 Thủ tướng Chính phủ số sách người Việt Nam nước định cư nước ngồi có nghĩa vụ nộp tiền thuế họ sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình Căn tính thuế đất ở, đất xây dựng cơng trình diện tích đất, hạng đất, mức thuế49 Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Từ 1/1/2009, thay cho Luật Thuế chuyển QSDĐ áp dụng người Việt Nam định cư nước ngồi có thu nhập từ chuyển QSDĐ quy định áp dụng thuế thu nhập cá nhân người Việt Nam định cư nước ngồi có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất50 Theo để tính thuế dựa vào giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan giá chuyển bất động sản không xác định giá mua chi phí liên quan51 Việc áp dụng thuế giúp phân biệt rõ ràng người Việt Nam định cư nước với tư cách cá nhân sử dụng đất có thu nhập chịu thuế người với tư cách hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Ngoài quy định cịn đem lại lợi ích cho người chịu thuế thuế suất áp dụng cho luật luật cũ 2% thay 4%52 Tuy nhiên trình chuyển đổi từ việc thực thuế sang thuế khác dẫn đến nhiều trường hợp phát sinh Ví dụ trường hợp hợp đồng giao dịch công chứng, chứng thực mà chưa nộp thuế hay hợp đồng chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng đến ngày luật có hiệu lực áp dụng luật Ngồi cịn có trường hợp liên quan đến nhà đất Do quan Nhà nước cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể để không thất thu thuế ngân sách đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người Việt Nam định cư nước ngồi thực giao dịch QSDĐ Lệ phí trước bạ 49 Điều Pháp lệnh Thuế nhà, đất 50 Theo khoản Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 51 Theo khoản Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 52 Theo khoản Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân Là việc người Việt Nam định cư nước nộp khoản tiền cho Nhà nước đăng kí QSDĐ Thực chất loại phí để quản lí tài sản cho người sử dụng đất Lệ phí tính dựa giá tính lệ phí trước bạ tỷ lệ % lệ phí trước bạ (là 1%) Hiện xu hướng Nhà nước giảm tỷ lệ % lệ phí trước bạ để tạo điều kiện cho người dân nói chung người Việt Nam định cư nước ngồi nói riêng bảo quản tài sản Lệ phí địa Là khoản tiền mà người Việt Nam định cư nước nộp quan Nhà nước có thẩm quyền giải cơng việc địa Đây xem khoản bù đắp cho hao tổn phát sinh q trình Nhà nước giải cơng việc cho người sử dụng đất Đối với khoản nghĩa vụ tài trên, việc xác định người Việt Nam định cư nước ngồi có trách nhiệm nộp khoản dựa vào mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất người Việt Nam Tuy nhiên, trường hợp nghĩa vụ nộp lệ phí địa khơng phụ thuộc vào hình thức hay mục đích sử dụng đất mà dựa vào tính chất cơng việc mà Nhà nước thực 2.2 Quyền nghĩa vụ sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ Đây nhóm quyền nghĩa vụ giúp xác định vai trị người Việt Nam định cư nước ngồi khác với cá nhân nước ngồi, khẳng định vị trí phận dân tộc Việt Nam Dựa nhu cầu lớn nhà muốn thu hút đầu tư từ phận Nhà nước cần có sách giúp họ có hội nước sinh sống, phát triển việc làm Từ thực tế tình hình xã hội mà nhóm quyền ngày mở rộng Để thực người Việt Nam định cư nước ngồi phải thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với QSDĐ theo quy định khoản Điều 121 Luật Đất đai 2003 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà là:  Người đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà thời gian đầu tư Việt Nam Điều xác định phải người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định Luật Đầu tư, cấp GCN đầu tư  Người có cơng đóng góp với đất nước, gồm: - Người hưởng chế độ ưu đãi theo quy định Pháp lệnh Ưu đãi người có cơng với cách mạng ngày 29/6/2005 - Người có thành tích đóng góp nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước Chủ tịch nước, Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương; Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; Chủ tịch Đoàn Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Bộ trưởng, Thủ trưởng quan quản lý ngành Trung ương tặng Kỷ niệm chương nghiệp ngành - Người tham gia vào Ban Chấp hành tổ chức trị - xã hội Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên tổ chức trị - xã hội xác nhận - Người bầu vào Ban Chấp hành Trung ương Hội, người nòng cốt phong trào, tổ chức kiều bào có quan hệ với nước thơng qua Ủy ban người Việt Nam nước người có đóng góp giúp đỡ tích cực cho quan đại diện hoạt động đối ngoại Việt Nam nước xác nhận  Những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước, là: nhà văn hoá, nhà khoa học phong học hàm, học vị khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật Việt Nam nước ngoài; chuyên gia lĩnh vực kinh tế - xã hội Các đối tượng nêu điểm phải lãnh đạo Đảng, Nhà nước Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang Bộ, quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mời Việt Nam làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo dục, văn hố nghệ thuật, có xác nhận lãnh đạo quan mời  Người có nhu cầu sống ổn định Việt Nam người có đơn đề nghị sinh sống ổn định Việt Nam, cấp có thẩm quyền quan Đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận  Các đối tượng khác theo quy định UBTVQH Theo thống kê, từ đối tượng phép mua nhà gắn liền với QSDĐ khoảng 140 trường hợp thực quyền 53, tập trung chủ yếu thành phố phát triển Hồ Chí Minh Hà Nội Như luật có quy định 53 Theo Tờ Trình số 57/TTr-CP Chính Phủ ngày 28/4/2009 Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai thực tế nhu cầu mua nhà người Việt Nam định cư nước ngồi khơng nhỏ lại khơng có nhiều người có nhà Ngun nhân khơng thuộc đối tượng phép sở hữu nhà Việt Nam, quy định đối tượng chưa rõ ràng, khó khăn mặt thủ tục mua nhà Việt Nam, e ngại quan Nhà nước người Việt Nam định cư nước Việc giới hạn đối tượng mua nhà bất hợp lí pháp luật Việt Nam Các đối tượng khác người Việt Nam định cư nước muốn mua nhà phải xác định UBTVQH Thực tế quy định cản trở cho người không thuộc đối tượng pháp luật quy định pháp luật khơng nêu cụ thể cách thức để UBTVQH xác định Hơn có thường người đặc biệt, trường hợp người dân bình thường có nhu cầu đơn nước mua nhà ngần ngại nộp đơn yêu cầu UBTVQH xem xét Ngoài thủ tục để xác định đơn giản Điều tạo khơng bình đẳng chủ thể người Việt Nam định cư nước Thực tế, để có nhà Việt Nam, nhiều trường hợp người Việt Nam định cư nước nhờ người thân, bạn bè mua đứng tên hộ quyền sở hữu nhà mua bán trao tay, không làm thủ tục sang tên theo quy định nên vừa ảnh hưởng đến nguồn thu Nhà nước từ giao dịch nhà ở, vừa nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp quyền sở hữu nhà bên; đối tượng chưa quy định luật, chưa có cở sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho họ, từ khơng thể giải tranh chấp Ngày 18/6/2009, Quốc Hội biểu thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ 1/9/2009 Theo đối tượng cư trú Việt Nam từ tháng trở lên mua nhà gắn liền với QSDĐ đối tượng quy định Điều 126 sửa đổi, bổ sung, gồm:  Người có quốc tịch Việt Nam Quy định bổ sung thêm phù hợp với nguyên tắc người có quốc tịch Việt Nam công dân Việt Nam nguyên tắc công dân bình đẳng trước pháp luật  Người gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư Quy định sửa đổi từ đầu tư lâu dài sang đầu tư trực tiếp để phù hợp quy định Luật Đầu tư 2005 quy định hai hình thức đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp  Người có cơng đóng góp cho đất nước;  Nhà khoa học, nhà văn hố, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam Quy định thơng thống hơn, đồng thời để xác định đối tượng dễ dàng yêu cầu nhà khoa học, nhà văn hóa mà khơng cần điều kiện trở làm việc thường xuyên Việt Nam quy định hành Và bổ sung thêm người có kỹ đặc biệt nhằm tạo điều kiện cho Việt Nam tiếp cận với mà có nhu cầu Tuy nhiên quy định Luật khơng xác định kỹ đặc biệt Do văn hướng dẫn thi hành cần đề cập đến vấn đề cách có cân nhắc Vì quy định kĩ đặc biệt cụ thể dễ dẫn đến tình trạng tương lai quy định khơng cịn phù hợp với thực tế phát sinh; cịn quy định chung chung khơng gần với thực tế, gây khó hiểu, khó xác định  Người có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống nước Đây quy định xuất phát từ tình hình thực tế việc kết hôn Khi chủ thể người Việt Nam định cư nước thỏa điều kiện thuộc đối tượng quy định theo pháp luật hành (khoản Điều 121 Luật Đất đai 2003) họ có quyền chung giống chủ thể sử dụng đất Việt Nam số quyền đặc trưng sau giao dịch nhà gắn liền với QSDĐ ở:  Quyền mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất  Quyền tặng cho nhà gắn liền với QSDĐ Đây thực chất tặng cho tài sản gắn liền đất kèm theo QSDĐ với tài sản xác định nhà Do đó, đối tượng nhận tặng cho giống đối tượng nhận tặng cho QSDĐ theo quy định khoản Điều 110 Luật Đất đai 2003 Ngoài cịn cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sở hữu nhà nhận tặng cho Như hầu hết chủ thể sử dụng đất nhận tặng cho nhà gắn liền với QSDĐ ở, trừ trường hợp tổ chức kinh tế nhằm mục đích kinh doanh So với quy định tặng cho QSDĐ hoạt động đầu tư đối tượng tặng cho nhà gắn liền với QSDĐ mở rộng Điều việc tặng cho gắn liền với nhà Nhà nước với mong muốn người sử dụng đất sử dụng giá trị đất mà cịn khai thác tối đa giá trị sử dụng tài sản đất Việc mở rộng đối tượng giúp thực điều Bên cạnh cịn giúp người Việt Nam định cư nước ngồi có nhiều lựa chọn muốn tặng cho nhà gắn liền với QSDĐ  Quyền bán, chấp nhà gắn liền với QSDĐ  Quyền thừa kế nhà QSDĐ Quyền giới hạn, người Việt Nam định cư nước để thừa kế cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước khác thuộc đối tượng quy định Điều 121 Còn để nhận thừa kế người Việt Nam định cư nước ngồi phải đối tượng mua nhà gắn liền với QSDĐ Trong trường hợp người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng quy định Điều 121 Luật Đất đai họ hưởng giá trị phần thừa kế theo quy định điểm d khoản Điều 121 Luật Đất đai họ thực việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thừa kế theo Điều 13 Nghị định 84 Quy định giống với quy định thừa kế QSDĐ thực dự án đầu tư Việt Nam Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai quy định quyền cho người Việt Nam định cư nước ngồi có số điểm thay đổi so với Luật Đất đai nay:  Quyền chuyển quyền sử dụng đất bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam để Có hai điểm lưu ý: thứ nhất, đối tượng người Việt Nam định cư nước ngồi bán nhà có thay đổi, khơng cịn hộ gia đình quy định hành Thứ hai, có thêm hình thức đổi nhà Theo tác giả, cần có quy định cụ thể cho trường hợp hình thức mới, dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh đổi nhà có giá trị khơng tương xứng nhau, đổi nhà thực tế giao dịch khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước  Tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định điểm c khoản Điều 110 Luật Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Như trường hợp thừa kế pháp luật quy định người nhận tặng cho không thuộc đối tượng quy định hưởng giá trị phần thừa kế QSDĐ Luật Đất đai 2003 không nhắc tới vấn đề Quy định đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất  Thế chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam  Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật Việt Nam Quyền pháp luật hành thừa nhận thể Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Việc bổ sung quy định vào văn luật giúp khẳng định rõ quyền lợi chủ thể việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất  Cho thuê, ủy quyền quản lí nhà thời gian không sử dụng Đây quyền xuất phát từ thực tế người Việt Nam định cư nước ngồi có nhu cầu lại nhiều Quy định khuyến khích cho họ yên tâm mua nhà Việt Nam Đồng thời yêu cầu đặt cho quan Nhà nước có thẩm quyền nâng cao khả quản lí nhằm hạn chế tranh chấp xảy nhiều trường hợp thực tế người thuê nhà, ủy quyền thực giao dịch QSDĐ không thuộc phạm vi quyền hạn Việc sửa đổi điều luật tiến lớn nhà làm luật, giúp giải tỏa vấn đề quan tâm nay, người Việt Nam định cư nước ngồi Và giúp khẳng định sách Đảng Nhà nước họ Người Việt Nam định cư nước thực quyền đồng thời phát sinh nghĩa vụ Đó nghĩa vụ chung nghĩa vụ tài QSDĐ giống họ thực dự án đầu tư Việt Nam phân tích Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người Việt Nam định cư nước Nhà nước tiến hành thu hồi đất nhằm mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế chủ thể sử dụng đất có đủ điều kiện để bồi thường Việc bồi thường phải theo nguyên tắc thu hồi đất bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng54 Như dù trước họ sử dụng đất hình thức bồi thường họ theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Điều gián tiếp bắt buộc người sử dụng đất phải thực QSDĐ quyền nghĩa vụ kèm không mong muốn ban đầu 54 Khoản Điều 42 Luật Đất đai 2003 họ Đó khơng cơng quan hệ bên quan Nhà nước bên người sử dụng đất Ngoài trường hợp người Việt Nam định cư nước ngồi có tài sản gắn liền với đất mà bị thiệt hại trình thu hồi đất bồi thường tài sản Và cịn có hoạt động khác Nhà nước hỗ trợ đời sống, tái định cư để bảo đảm quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước 2.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Thứ nhất, định nghĩa người Việt Nam định cư nước theo quy định Luật Đất đai chưa có Mặc dù ta xem người Việt Nam định cư nước theo quy định Luật Quốc tịch Tuy nhiên để đảm bảo sở pháp lý vững Luật Đất đai cần có khẳng định đối tượng người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam ai, đặc điểm họ Có hai cách thức để xác định đối tượng người Việt Nam định cư nước theo Luật Đất đai Một nhà làm luật đưa định nghĩa theo quan niệm ngành luật đất đai Hai đưa khẳng định việc xác định người Việt Nam định cư nước theo Luật Đất đai tương tự quy định Luật Quốc tịch Theo tác giả, Luật Quốc tịch văn luật đưa định nghĩa người Việt Nam định cư nước Hơn có số văn luật xác định nội dung người Việt Nam định cư nước ngồi theo Luật Quốc tịch Do đó, việc xác định khái niệm người Việt Nam định cư nước theo Luật Đất đai nên thực theo cách thứ hai, tức khẳng định Luật Đất đai xác định người Việt Nam định cư nước theo tiêu chí mà Luật Quốc tịch đưa Như góp phần thống văn luật, tránh tình trạng chồng chéo khơng cần thiết, giúp cho hệ thống luật Việt Nam chặt chẽ Và nội dung định nghĩa người Việt Nam định cư nước ngồi có thay đổi cần sửa đổi luật Quốc tịch, tự động văn Luật Đất đai cập nhật theo mà khơng gây mâu thuẫn văn luật với Thứ hai, thống loại giấy tờ chứng nhận QSDĐ, quy định rõ thẩm quyền quan Nhà nước thống việc cấp; đồng thời quy định thủ tục rõ ràng, cụ thể, đơn giản hóa quy trình cấp, bỏ bước thật không cần thiết Hiện nay, Quốc Hội giai đoạn xem xét để sửa đổi, ban hành loại giấy thống liên quan đến lĩnh vực đất đai chưa có thống chung Theo tác giả, việc ban hành loại giấy ghi nhận QSDĐ quyền sở hữu tài sản đất điều hợp lí Bởi quan có thẩm quyền vừa quản lí QSDĐ tài sản đất mà không cần phân chia Nhất nhà ở, thực tế nhà loại tài sản, khơng có lí phân chia việc cấp giấy cho đất có nhà đất khơng có nhà Thực tế cho thấy chồng chéo phức tạp có nhiều loại giấy sử dụng thời gian qua Hơn ta cập nhật tình trạng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phù hợp với thực tế Việc sử dụng cần có thống lĩnh vực đất đai mà không nên phân chia loại giấy theo luật nhà hay tới việc cấp giấy bất động sản Thứ ba, sửa đổi quy định người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế luật văn hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo tính thống xuyên suốt văn luật Cụ thể Điều 120 Luật Đất đai thừa nhận hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ điều khoản có liên quan Luật Đất đai cần thừa nhận (Điều 90, 91, 92) Và Nghị định 181 cần bổ sung quy định nhận chuyển nhượng QSDĐ khu công nghiệp, khu kinh tế Thứ tư, thừa nhận quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ cho trường hợp thực dự án đầu tư khu cơng nghiệp Quy định góp phần tạo bình đẳng pháp lý cho nhà đầu tư người Việt Nam định cư nước vào Việt Nam Thứ năm, bỏ điều kiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cho thuê QSDĐ sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải có cơng trình, kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất mà cần yêu cầu đất có tài sản thuộc sở hữu người sử dụng đất Quy định góp phần giải nhu cầu vốn cho người Việt Nam định cư nước đầu tư Thứ sáu, mở rộng đối tượng mà người Việt Nam định cư nước ngồi góp vốn QSDĐ sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất giống với quyền góp vốn QSDĐ thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê để đảm bảo hợp lí pháp luật Thứ bảy, quy định cho người Việt Nam định cư nước hưởng giá trị phần QSDĐ mà họ tặng cho QSDĐ lại không thuộc đối tượng quy định Điều 121 Luật Đất đai Vì theo Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung ngày 18/6/2009 Nhà nước thừa nhận việc người Việt Nam định cư nước hưởng giá trị việc tặng cho nhà gắn liền với QSDĐ Trong đối tượng tặng cho QSDĐ chưa đề cập Quy định giúp tạo bình đẳng chủ thể sử dụng đất Thứ tám, mở rộng đối tượng nhận tặng cho QSDĐ người Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trừ chủ thể tổ chức kinh tế nhằm mục đích kinh doanh Như đảm bảo việc thực quyền Thứ chín, Bổ sung quyền đấu giá QSDĐ cho người Việt Nam định cư nước Luật Đất đai 1993 sửa đổi, bổ sung hai lần Pháp lệnh ngày 14/10/1994, Luật Đất đai 2003 chưa quy định quyền cho họ Điều 58 Luật Đất đai có quy định trường hợp đấu giá QSDĐ, chủ yếu thực dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng, sở sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên không đề cập đối tượng thực việc Ngày 31/8/2005, Chính Phủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền cho thuê đất55, quy định đối tượng tham gia tổ chức, cá nhân nước Còn cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi khơng tham gia Xét vị trí người Việt Nam định cư nước ngồi đối tượng nên luật quy định cho quyền Vì phần số họ cịn cơng dân Việt Nam, phận cịn lại Nhà nước khuyến khích nước Hơn thơng qua việc đấu giá, họ Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền cho thuê đất – hai hình thức sử dụng đất vốn luật quy định trao QSDĐ cho chủ thể Thêm việc thừa nhận quyền đấu giá QSDĐ để xác định cách tính nghĩa vụ tài chủ thể sử dụng đất Như việc bổ sung thêm quyền đấu giá QSDĐ khơng có mâu thuẫn với quy định hành mà tạo hội cho họ xác lập QSDĐ Việt Nam 55 Ban hành kèm Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính Phủ KẾT LUẬN Với số lượng người Việt Nam định cư nước ngày gia tăng với nhu cầu quê hương, giữ gìn mối quan hệ với người thân, đất nước, sách Đảng Nhà nước Việt Nam ngày quan tâm đến đối tượng người Việt Nam định cư nước Luật Đất đai 2003 thể tinh thần cơng cụ pháp luật giúp cho việc cụ thể hóa sách, chủ trương Địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước củng cố, mở rộng so với văn luật đất đai trước đây, bước tiến mạnh mẽ để khuyến khích người Việt Nam định cư nước ngồi gắn bó với đất nước, người thân, đóng góp cho q trình xây dựng đất nước; thực chủ trương mà Đảng, Nhà nước đưa Bên cạnh ưu điểm đó, quy định Luật Đất đai 2003 nhiều bất cập Một số quy định dừng lại việc ghi nhận quyền chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết; số khác mở rộng so với trước so với tình hình kinh tế thị trường cịn hạn chế hay mở rộng quyền giới hạn quyền khác dẫn đến không thống quyền nghĩa vụ chủ thể; bình đẳng địa vị pháp lý chủ thể nước người Việt Nam định cư nước ngồi nhiều lĩnh vực cịn mang tính tương đối Nhận thức điều mà Quốc Hội giai đoạn sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai cho phù hợp với tình hình nay, với quan hệ xã hội phát sinh nhằm phát huy tốt vai trò họ Việc sửa đổi, bổ sung không thực lĩnh vực mà nên tiến hành toàn diện lĩnh vực đầu tư dự án, mua nhà gắn liền QSDĐ Hơn nhà làm luật cần có khả nhận thức tình hình thực dự đốn khả quan hệ phát sinh tương lai để tiết kiệm cho Nhà nước thời gian cơng sức, chi phí; để quy định pháp luật phù hợp thực tế thi hành mà không quy định mang tính lý thuyết, xa rời thực Với việc nghiên cứu đề tài này, xác định ưu điểm khuyết điểm áp dụng quy định pháp luật tình hình Việt Nam Tác giả hi vọng người nghiên cứu nhận thấy vai trò quan trọng người Việt Nam định cư nước đối Việt Nam giai đoạn cơng nghiệp hóa, đại hóa Đồng thời tác giả đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam giai đoạn tới DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO VĂN BẢN PHÁP LUẬT  Hiến pháp 1959  Hiến pháp 1980  Hiến pháp 1992  Luật Đất đai 1987  Luật Đất đai 1993 sửa đổi, bổ sung năm 1998  Luật Đất đai 1993 sửa đổi, bổ sung năm 2001  Luật Đất đai 2003  Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai 2003  Luật Đầu tư 2005  Luật Nhà 2005  Luật Quốc tịch 1998  Luật Quốc tịch 2009  Luật Thuế thu nhập cá nhân 2009  Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính Phủ thi hành Luật Đất đai  Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất  Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 thu tiền sử dụng đất Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuế đất, thuế mặt nước  Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam  Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp GCNQSDĐ , thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai  Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2009 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005  Nghị số 36/NQ-TW ngày 26/3/2004 Bộ Chính Trị cơng tác người Việt Nam nước  Pháp lệnh 14/10/1994 quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam  Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất (ban hành kèm Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 Thủ Tướng Chính Phủ)  Quyết định 114/2001/QĐ-TTG ngày 31/7/2001 sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định 210/1999/QĐ-TTG ngày 27/10/1999 số sách người Việt Nam nước ngồi  Thơng tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 hướng dẫn thực số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính Phủ thi hành Luật Đất đai  Thông tư 2461/2001/TT-BNG ngày 5/10/2001 hướng dẫn thực điều 1, Quyết định số 114/2001/QĐ-TTG ngày 31/7/2001 việc sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định 210/1999/QĐ-TTG ngày 27/10/1999 Thủ tướng Chính phủ số sách người Việt Nam nước ngồi SÁCH, KHĨA LUẬN CỬ NHÂN  Bộ Tư Pháp – Viện Khoa Học Pháp Lí (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa – NXB Tư Pháp, Hà Nội  LG.Nguyễn Thị Mai- LG Trần Minh Sơn (2005), Pháp luật người Việt Nam định cư nước ngoài, NXB Tư pháp, Hà Nội  Nguyễn Thị Mỹ Dung, (2006), Quyền, nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư  Trường Đại học Luật Hà Nội (2004), Giáo trình lí luận Nhà nước Pháp luật, NXB Tư Pháp, Hà Nội  Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, NXB Tư Pháp, Hà Nội VĂN KIỆN, TỜ TRÌNH, BÁO CÁO  Chính Phủ (2009), Tờ Trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai, Hà Nội  Ủy ban kinh tế (2009), Báo cáo thẩm tra Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai, Hà Nội  Văn kiện Đại hội Đảng tồn quốc lần IX, X TẠP CHÍ  Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa Học Pháp Lý, (1/26)  Nguyễn Thị Cam (2005), “Một vài suy nghĩ quyền sử dụng đất – loại quyền tài sản đặc thù”, Tạp chí Khoa Học Pháp Lý, (1/26)  Ths.Cao Nhất Linh (2009), “Quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngồi”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, (144)  Ths.Nguyễn Thị Thủy (2006), “Các yếu tố chi phối quy định pháp luật bảo hiểm tài sản”, Tạp chí Khoa Học Pháp Lý, (4/35) WEBSITE  http://en.wikipedia.org  http://www.businessdictionary.com  http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn  http://www.hcmulaw.edu.vn  http://www.vibonline.com.vn  http://www.vietnam-un.org  http://www.nguoidaibieu.com.vn  http://quehuongonline.vn  http://www.tuoitre.com.vn  http://www.phapluattp.vn ... Việt Nam Chương 2: Địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam theo pháp luật hành số kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam. .. Khái niệm địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 1.2 Nội dung địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 1.2.1 Cơ sở làm phát... địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Trang 1.1 Khái niệm địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước Trang 1.1.1 Khái niệm người Việt Nam định cư nước