Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài

Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI VÕ THỊ THANH NHÀN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGỒI KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương Mại THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2009 SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi Tồn số liệu lời trích dẫn khóa luận liệt kê danh mục tài liệu tham khảo Nhân đây, xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn thạc sĩ Phạm Văn Võ thầy cô bạn bè giúp đỡ tơi thực tốt khóa luận SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI Khái niệm, đặc điểm người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 1.1 1.1.1 Người nước 1.1.1.1 Khái niệm 1.1.1.2 Đặc điểm 1.1.1.3 Phân loại 1.1.2 Người Việt Nam định cư nước 1.1.2.1 Khái niệm 1.1.2.2 Đặc điểm 10 SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ 1.1.2.3 Phân loại 12 1.1.3 Chính sách chung cho người nước ngồi người Việt Nam định cư nước 13 1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 1.2.1 Định nghĩa quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 15 1.2.1.1 Quyền sử dụng đất 15 1.2.1.2 Quyền sở hữu nhà 17 1.2.2 Vai trị sách pháp luật quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước 18 1.2.2.1 Thúc đẩy phát triển kinh tế Việt Nam nói chung thị trường bất động sản nói riêng 19 1.2.2.2 Thực cam kết quốc tế thể thiện chí mong muốn hợp tác hịa bình, hữu nghị với Quốc gia Thế giới 20 1.2.2.3 Thực sách đại đồn kết dân tộc 22 1.3 Qúa trình hình thành phát triển chế định pháp luật quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước 23 SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp 1.3.1 GVHD: Th.S Phạm Văn Võ Giai đoạn trước năm 1993 24 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 26 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến 30 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGỒI 2.1 Các trường hợp người nước ngồi người Việt Nam định cư nước sử dụng đất sở hữu nhà Việt Nam 32 2.1.1 Các trường hợp nhận chuyển quyền sở hữu nhà thương mại 32 2.1.1.1 Nhận quyền sở hữu nhà thông qua mua nhà 32 2.1.1.2 Nhận chuyển quyền sở hữu nhà thông qua nhận tặng cho, thừa kế 37 2.1.2 Các trường hợp thực dự án xây dựng nhà thương mại 39 2.2 Điều kiện thủ tục xác lập quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 40 2.2.1 Điều kiện để nhận chuyển quyền sở hữu nhà sinh hoạt 40 2.2.1.1 Trường hợp nhận quyền sở hữu nhà thông qua mua nhà 40 SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ 2.2.1.2 Trường hợp nhận quyền sở hữu nhà thông qua nhận tặng cho, thừa kế 45 2.2.2 Điều kiện để thực dự án xây dựng nhà thương mại 45 2.3 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 48 2.3.1 Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 50 2.3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 51 2.3.2.1 Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 51 2.3.2.2 Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 52 2.4 Quyền nghĩa vụ người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất sở hữu nhà Việt Nam 55 2.4.1 Quyền người nước người Việt Nam định cư nước sử dụng đất sở hữu nhà Việt Nam 55 2.4.1.1 Trường hợp sở hữu nhà sinh hoạt 55 2.4.1.2 Trường hợp sở hữu nhà thương mại 57 SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ 2.4.2 Nghĩa vụ người nước người Việt Nam định cư nước sử dụng đất sở hữu nhà Việt Nam 63 KẾT LUẬN 64 SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: “Nhà nước bảo đảm không ngừng phát huy quyền làm chủ mọ i mặt nhân dân, nghiêm trị hành động xâm phạm lợi ích Tổ quốc nhân dân; xây dựng đất nước giàu mạnh, thực công xã hội, người có sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát triển tồn diện.” (Điều 3, Hiến pháp 1992) “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư vốn, cơng nghệ vào Việt Nam phù hợp với pháp luật Việt Nam, pháp luật thông lệ quốc tế; bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp vốn, tài sản quyền lợi khác tổ chức, cá nhân nước ngồi Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng bị quốc hữu hố Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư nước đầu tư nước.” (Điều 25, Hiến pháp 1992) Với định hướng xây dựng chế độ công bằng, văn minh, phát huy nguồn lực nhân dân bè bạn quốc tế, phát triển kinh tế ổn định trị, Nhà nước Việt Nam tư lập pháp sớm thừa nhận vai trò quan trọng phận cư dân người nước người Việt Nam định cư nước Trong xu đưa Việt Nam hội nhập với khu vực toàn cầu, đường hứa hẹn cho ta nhiều hội khơng khó khăn, thử thách, tư lập pháp lại lần khẳng định kim nam cho việc hồn thiện sách đất đai cho người nước người Việt Nam định cư nước Lực lượng người nước người Việt Nam định cư nước lực lượng dồi tiềm lực kinh tế khoa học kĩ thuật công nghệ, cần cho kinh tế non trẻ chập chững bước hội nhập vào kinh tế toàn cầu Hơn người Việt Nam định cư nước phận tách rời dân tộc Việt Nam, dù họ cịn hay khơng cịn quốc tịch Việt Nam, dù định cư nơi hay nơi khác họ đứa đất Việt, họ hồn tồn có quyền nghĩa vụ đất nước cội nguồn sinh họ Điều 75 Hiến Pháp quy định SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ Thực tế ngày nay, pháp luật Việt Nam nói chung mảng pháp luật đất đai nói riêng gặp nhiều khó khăn, lúng túng việc thực thi dẫn đến hậu không mong muốn gây khó khăn cho quan nhà nước việc quản lý đất đai người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước họ đầu tư định cư Trong hầu giới nhận thức vấn đề có sách thu hút nguồn lực cách hiệu Nhìn sang đất nước láng giềng Trung Quốc, Nhà nước sớm ban hành Luật Bảo vệ quyền lợi ích Hoa kiều thành viên gia đình họ trở nước Điều góp phần làm cho Trung Quốc trở nên hùng mạnh nhiều Chính sách pháp luật hợp lý minh bạch góp phần phát huy sức mạnh toàn dân tộc Việt Nam nguồn ngoại lực to lớn nhằm thực mục tiêu chung đất nước, nâng cao đời sống nhân dân, hình thành xã hội cơng bằng, dân chủ, văn minh Với nhận thức sâu sắc hy vọng đúc kết, đánh giá, nêu lên quan điểm khoa học đắn để góp phần vào hoạt động hoàn thiện hệ thống pháp luật, tác giả tâm huyết lựa chọn đề tài : “ Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam nước ngồi” làm khố luận tốt nghiệp cho Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Trước đề tài có nhiều đề tài đề cập đến vấn đề tương tự Tuy nhiên, mục đích đối tượng nghiên cứu giống thời kì vấn đề lại có hồn cảnh lý luận làm thay đổi cách nhìn nhận định hướng làm luật cho nhà soạn thảo Trước tiến trình hội nhập WTO, pháp luật Việt Nam cần có chín chắn hồn thiện hơn, việc nghiên cứu đề tài giúp có nhìn tổng quan chế định quyền sử dụng đất ở,quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước người nước ngoài, từ dễ dàng tìm kiếm giải pháp tháo gỡ vướng mắc thời mang lại kết tốt đẹp phù hợp với tình hình kinh tế- xã hội vươn lên Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích khóa luận tập trung vào làm sáng tỏ đối tượng “ người nước ngoài” “ người Việt Nam định cư nước ngồi” cơng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà theo pháp luật hành chế quản SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ lý Nhà nước vấn đề này, lý giải nêu lên điểm bất cập, sở tác giả có đề xuất cho giải pháp hồn thiện sách dành cho đối tượng đặc biệt Đối tượng phạm vi nghiên cứu Với tiêu đề đề tài “ Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước ngoài”, tác giả xác định tập trung phân tích, so sánh, đánh giá quy định pháp lý liên quan vấn đề trên, bên cạnh tác giả khẳng định “ quyền sử dụng đất ở” “ quyền sở hữu nhà ở” đề cập hai quyền gắn liền với nguyên tắc pháp luật nhà kinh doanh bất động sản Phương pháp nghiên cứu Là đề tài mang tính lý luận thực tiễn cao, tác giả tham khảo áp dụng quan điểm Đảng Nhà nước nhằm tiếp cận, tìm hiểu giải thích cho vấn đề liên quan Để nghiên cứu trình bày đề tài có hiệu quả, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh kết hợp với đánh giá, đúc kết thân sở lý luận mang tính biện chứng chủ nghĩa Mác_ LêNin Bố cục khóa luận Trên sở mục đích, đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu, khóa luận chia thành hai chương: Chương 1: Những vấn đề chung quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước Việt Nam SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 10 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ ban nhân dân cấp xã Đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn hai ngày làm việc, kể từ ngày nhận giấy chứng nhận từ Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh, Sở Xây dựng phải có văn gửi Bộ Xây dựng thơng báo thông tin họ tên, số hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp, quốc tịch người mua nhà, địa hộ mua bán, số giấy chứng nhận ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất để Bộ Xây dựng đưa lên trang Web Bộ (mẫu văn thông báo Sở Xây dựng để quản lý việc mua hộ quy định Phụ lục III IV ban hành kèm theo Nghị định này) Dù loại chứng thư có ý nghĩa lớn việc bình ổn xã hội đảm bảo quyền lợi đáng cho người chủ sở hữu hợp pháp tiến trình hồn thiện cịn dài nhiều phức tạp Chẳng hạn theo quy định Điều 98 , Nghị định 181/2004 thời điểm người sử dụng đất có quyền thực giao dịch sử dụng đất lúc họ hoàn thành nghĩa vụ tài mà pháp luật quy định Thế điều 123, Luật Đất đai 2003 lại quy định thời hạn không ngày làm việc, kể từ ngày thực xong nghĩa vụ tài người cấp giấy chứng nhận đến nơi nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận Vì vậy, thực tế hồn thành xong nghĩa vụ tài người cấp giấy chưa có giấy chứng nhận họ đồng thời khơng thể thực giao dịch nhà đất Nghị định 181/2004 cho phép Những vướng mắc thể lúng túng thiếu cân nhắc Việc thực cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gặp nhiều bất cập Chẳng hạn, dù quy định trình kéo dài 30 ngày quan có thẩm quyền ln có lý để kéo dài thời gian Một phần ý thức cán thực thi pháp luật, phần điều chỉnh pháp luật chưa thật hiệu hoàn thiện Việc ghi tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gặp điều bất hợp lý (Điều 43, Nghị định 181/2004) Việc chứng thực phường, xã thoả thuận hai vợ chồng người nước người Việt Nam định cư nước ghi tên hai người khơng đồng với sách dành cho người có yếu tố nước ngồi giấy tờ thuộc họ phải chứng nhận công chứng nhà nước Hơn nữa, việc ghi tên người quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận trường hợp có hai người quyền sở hữu khơng hợp lý lẽ, thừa nhận tài sản chung quan hệ vợ chồng, công nhận mối quan hệ họ hợp pháp lại không đảm bảo quyền lợi SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 61 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ họ Điều tạo bất bình đẳng gây tâm lý bất mãn cho đối tượng có liên quan 2.4 Quyền nghĩa vụ người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà ở, sử dụng đất Việt Nam 2.4.1 Quyền người nước người Việt Nam định cư nước sử dụng đất sở hữu nhà Việt Nam Là chủ thể sử dụng đất sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước có quyền chủ thể nước quy định Điều 105, Luật Đất đai Điều 21 Luật Nhà Cụ thể họ có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hưởng thành lao động kết đầu tư đất Đối với nhà thuộc sở hữu họ quyền chiếm hữu, sử dụng, thực giao dịch nhà theo pháp luật hành, quyền bảo trì, cải tạo, phá dỡ xây dựng lại nhà sử dụng không quan nhà phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc quy định pháp luật có liên quan Ngoài họ Nhà nước Việt Nam bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà hợp pháp Trong tất quyền chủ sở hữu, quyền định đoạt tài sản xem quyền quan trọng nên pháp luật nhà đất tâm điều chỉnh vấn đề Bởi yếu tố đặc biệt nhân thân tùy theo hình thức sử dụng đất mà quyền sử dụng đất sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước vấn đề có nhiều điểm khác biệt với chủ thể nước 2.4.1.1 Trường hợp sở hữu nhà sinh hoạt a) Đối với người Việt Nam định cư nước  Quyền sở hữu nhà Người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà thơng qua hình thức mua nhà, nhận tặng cho, nhận thừa kế thuộc đối tượng quy định pháp luật Theo Điều 121, Luật Đất đai Điều 129, Luật Nhà ở, họ quyền bán, chấp, để lại thừa kế tặng cho nhà gắn liền với đất mà họ sở hữu Khi tiến hành sửa đổi điều Luật đất đai, Quốc hội thông qua đề án cho phép đối tượng quyền cho th ủy quyền quản lý khơng có nhu cầu sử dụng Đây điều hợp lý người Việt Nam SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 62 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ nước sinh sống ổn định lâu dài Viêt Nam, họ khơng có điều kiện để quản lý sử dụng nên họ hoàn toàn trao quyền lại thời gian định Việc thừa nhận quyền giúp tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản nước ta Tuy nhiên, cần xem xét giới hạn thời hạn cho thuê người Việt Nam định cư nước ngồi có nhiều trường hợp mua nhà xong vài tháng cho thuê dài hạn, mục đích sở hữu nhà để khơng đạt gây nên tình trạng đầu nhà đất thị trường nước thiếu hụt nguồn cung  Quyền sử dụng đất Tuy khơng quy đinh cụ thể hình thức sử dụng đất người Việt Nam định cư nước qua cách quy định Luật ta hiểu họ sử dụng đất chủ thể nước, tức họ Nhà nước giao đất Theo Điều 121, Luật Đất đai 2003, người Việt Nam định cư nước thực tất giao dịch đất gắn liền với nhà người nước, bao gồm việc: bán, chấp, tặng cho, để lại thừa kế, cho thuê ủy quyền quản lý thời gian không sử dụng Việc sửa đổi Luật Đất đai vào tháng năm 2009 thực đem đến cho người Việt Nam định cư nước quyền tài sản quyền sử dụng đất cách đầy đủ theo pháp luật dân hành b) Đối với người nước  Quyền sở hữu nhà Theo Nghị 19/2008/QH12 việc thí điểm cho người nước sở hữu nhà Việt Nam, người nước sở hữu nhà, họ thực dường hầu hết giao dịch mua bán, tặng cho, góp vốn, chấp bảo lãnh, ủy quyền cho người khác quản lý nhà Tuy nhiên, việc bán, tặng cho nhà phải kèm theo điều kiện phải sau mười hai tháng kể từ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Họ bán tặng cho trước thời hạn tiếp tục cư trú Việt Nam Quy định gây nên tâm lý e ngại cho người nước ngồi mà khơng mang lại hiệu thực tế Thứ nhất, đối tượng sở hữu nhà Việt Nam đối tượng có nhu cầu sinh sống lâu dài Việt Nam nên việc mua nhà họ nhằm đảm bảo nhu cầu Thứ hai, họ có bán hay tặng cho nhà trước 12 tháng không gây biến động thị trường họ sở hữu nhà Bởi lẽ đó, nên loại bỏ quy định để thêm ưu cho người nước ngồi SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 63 Khố luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ Khi tham gia sở hữu nhà Việt Nam người nước ngồi khơng có quyền cho th nhà người Việt Nam định cư nước Điều làm cho cho tác động người nước trở nên hiệu mang đậm tính chất dè dặt, lo ngại Nhà nước Việt Nam Đối với người nước ngồi khơng đủ điều kiện sở hữu nhà sở hữu nhà sở hữu nhận giá trị tài sản  Quyền sử dụng đất Luật Đất đai Luật Nhà khơng quy định cho người người nước ngồi sử dụng đất trường hợp đất gắn liền với nhà sinh hoạt lẽ đời Luật chưa cho người nước mua sở hữu nhà Việt Nam Tuy nhiên, với đời Nghị 19/2008 đối tượng hưởng quyền Do để phù hợp với tình hình pháp luật thực tế, Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị thừa nhận quyền sử dụng đất người nước ngồi quy định trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ( Điều Điều 9) Điều phù hợp nhà loại tài sản gắn liền với đất nên công nhận quyền sở hữu nhà đồng thời phải thừa nhận quyền sử dụng đất họ Hình thức sử dụng đất họ hiểu hình thức giao đất chủ thể nước người Việt Nam định cư nước ngồi Do đó, họ có quyền thực hầu hết giao dịch quyền sử dụng đất nhà 2.4.1.2 Trường hợp sở hữu nhà thương mại a) Đối với người Việt Nam định cư nước  Quyền sở hữu nhà  Khi người Việt Nam định cư nước thực dự án xây dựng nhà thương mại thuê họ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà Tuy nhiên, họ khơng thực tất giao dịch chủ sở hữu thông thường mà phải tuân theo điều kiện định Họ có quyền cho thuê nhà theo dự án đăng kí với quan Nhà nước có thẩm quyền ( khoản 5, Điều 15, Nghị định 90/2006) Bên cạnh đó, họ chấp, bảo lãnh, góp vốn loại nhà ( Điều 119 Điều 110 Luật Đất đai) Quyền tặng cho nhà thương mại không pháp luật hành ghi nhận Đây thiếu sót cách quy định quyền giao dịch người Việt Nam định cư nước nhà thương mại mà họ sở hữu Chúng ta cho phép người sử dụng SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 64 Khố luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ hình thức giao đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho đối tượng định để họ xây dựng cơng trình, lại không cho người sử dụng đất tặng cho trực tiếp cơng trình xây dựng Ngồi ra, người Việt Nam định cư nước ngồi cịn chuyển nhượng nhà dự án xây dựng thuê, nhiên, họ không bán hộ dự án mà phải thực việc chuyển nhượng toàn dự án cho cá nhân, tổ chức khác tiếp tục cho thuê nhà Điều nhằm thực cam kết mà chủ đầu tư đăng kí với quan Nhà nước có thẩm quyền thực dự án xây dựng nhà  Khi người Việt Nam định cư nước thực dự án xây dựng nhà để bán, họ không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khơng có nghĩa họ khơng có quyền sở hữu nhà Họ quyền chuyển nhượng nhà dự án mà thực theo mục đích đăng kí với quan Nhà nước có thẩm quyền nhận giá trị nhà Đồng thời họ có trách nhiệm phải thay mặt người mua nhà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ( khoản 3, Điều 65 Nghị định 90/2006) Ngoài ra, họ chấp, bảo lãnh góp vốn, theo quy định hành họ chưa bán nhà Nhưng trường hợp chủ đầu tư chưa bán nhà có quyền cho thuê nhà hay không họ có cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay khơng chưa quy định Pháp luật hành cần kịp thời điều chỉnh vấn đề để đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư Bởi lẽ lúc thị trường bất động sản đóng băng, chủ đầu tư khó bán nhà dự án nên không cho họ thực giao dịch khác nhằm thu lợi nhuận gây thiệt thịi cho họ  Quyền sử dụng đất Khi thực dự án xây dựng nhà thuê bán người Việt Nam định cư nước ngồi Nhà nước Việt Nam cho sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất lần trả tiền hàng năm Do đó, việc xác lập giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể dựa vào hình thức sử dụng đất họ Căn Điều 119 Điều 110, Luật Đất đai 2003, người Việt Nam định cư nước thực giao dịch quyền sử dụng đất với điều kiện cụ thể:  Quyền chuyển nhượng Nếu giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền th đất lần họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản thuộc quyền sở hữu SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 65 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ họ gắn liền với đất Tuy nhiên chủ dự án giao đất trả tiền thuê đất không bán đất mà phải xây dựng xong hạ tầng kĩ thuật chuyển nhượng cho chủ dự án khác để tiếp tục xây dựng nhà theo nội dung tiến độ dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt27 Quy định xuất phát từ mong muốn khai thác nguồn tài lực đảm bảo họ hoàn thành dự án quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời giúp ngăn chặn tình trạng đầu đất cho thị trường bất động sản bị chi phối bất ổn Riêng trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chủ thể khơng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác Người Việt Nam định cư thuê đất trả tiền hàng năm có quyền bán phần tài sản gắn liền với đất mà cụ thể nhà bắt buộc người mua sau phải tiếp tục sử dụng mục đích Nhà nước giao cho thuê đất Cách bóc tách hai quyền gắn liền với thực dựa suy nghĩ chủ quan người làm luật thực tiễn khó khăn để thi hành vây Chính vậy, thơng thường bán phần tài sản đồng thời chủ tài sản tính gộp ln giá đất, coi “phí chuyển nhượng quyền thuê đất”, loại phí nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Do vơ hình chung làm cho quản lý Nhà nước trở nên yếu kém, làm thất thu ngân sách lại gây bất bình nhân dân, họ thực tế phải trả khoản tiền mà luật khơng quy định Bên cạnh đó, việc làm nên bất công chủ thể giao, thuê đất họ trả tiền thuê đất hàng năm có quyền bán tài sản đất mà không bắt buộc phải hồn thành cơng trình đối tượng giao đất, thuê đất trả tiền, nhận quyền chuyển nhượng  Quyền cho thuê Đây loại giao dịch mà người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác khoảng thời gian định, bên thuê phải trả tiền thuê trả lại đất cho bên cho thuê hết thời hạn thuê Theo Luật Đất đai, người Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền có quyền cho thuê quyền sử dụng đất phải xây dựng xong cơng trình kiến trúc đất không cho thuê đất ( điểm b, khoản 1, Điều 119 điểm b, khoản 2, Điều 110, Luật Đất đai) Đối với hình thức thuê đất trả tiền lần họ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất thời hạn thuê đất ( điểm c, 27 Xem khoản 6, Điều 15, Nghị định 90/2006/NĐ-CP SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 66 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ khoản 3, Điều 119, Luật Đất đai) Ngoài họ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khơng thực giao dịch quyền sử dụng đất Như vậy, dù theo pháp luật họ có quyền lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất hàng năm lần với hạn chế giao dịch đặt người Việt Nam định cư nước ngồi vào tình phải chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê  Quyền tặng cho Đây loại giao dịch làm thay đổi người chủ sở hữu tài sản, không giống chuyển nhượng, quyền thực không mang yếu tố kinh doanh mà xuất phát từ ý chí tình cảm người tặng cho để xác lập việc chuyển giao quyền sở hữu nhà Theo điểm b, khoản 1, Điều 119 điểm c, khoản 2, Điều 110, Luật Đất đai 2003 ghi nhận cho đối tượng người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền tham gia giao dịch với tư cách bên tặng cho Họ quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho đối tượng Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất Quy định thể khuyến khích Nhà nước hoạt động mang tính nhân đạo, lợi ích chung xã hội lại hạn chế đến mức thấp khả người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thực giao dịch thực tế nhu cầu tặng cho đối tượng không nhiều Một vấn đề đặt giới hạn đối tượng tặng cho mà giới hạn đối tượng tặng cho phạm vi chủ thể giao đất, vơ hình chung, lại tự giới hạn quyền lợi  Quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Đây loại giao dịch gắn liền với giao dịch vay tiền, không làm thay đổi chủ sở hữu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà giúp cho nhà đầu tư tận dụng nguồn vốn cố định, lại chứa đựng rủi ro cho người tham gia giao dịch Người Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất hình thức giao đất có trả tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất lần thực giao dịch quyền sử dụng đất Nhưng mặt khác, thuê đất trả tiền thuê đất trả tiền th hàng năm khơng chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất mà SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 67 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ chấp, bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu họ gắn liền với đất thuê Đây loại giao dịch dùng để huy động vốn nên bắt buộc nhà đầu tư phải hồn thành xong cơng trình vay tiền khơng hợp lý làm cho giao dịch vơ nghĩa, nữa, giao dịch có chuyển dịch quyền sở hữu bên phía chấp, bảo lãnh không thực nghĩa vụ tài chính.Điều khắc phục nhằm tạo dễ dàng cho nhà đầu tư Thông tư số 05/2005 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường Ở khoản 2.4, mục I, liệt kê thêm loại tài sản hình thành tương lại Người nước ngồi người Việt Nam định cư nước hoàn tồn đem đất chấp bảo lãnh họ đảm bảo đầu tư theo dự án phê duyệt Với giao dịch này, người Việt Nam định cư nước phải đáp ứng nơi nhận chấp bảo lãnh Luật Đất đai 2003 khắc phục khó khăn mà văn trước vấp phải, mở rộng nơi nhận bao gồm tất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, khơng giới hạn Ngân hàng Việt Nam  Góp vốn Góp vốn hoạt động đầu tư kinh doanh, qua người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà liên kết với tài sản chủ thể khác để hợp tác kinh doanh Do quy định cởi mở cho đối tượng Theo đó, đối tượng giống với đối tượng quyền chấp, bảo lãnh bao gồm người sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền th đất trả tiền lần Vì góp vốn, phần vốn góp trở thành tài sản bên nhận góp vốn, nên việc tách rời đất cơng trình gắn liền với đất gây mâu thuẫn khó thực thi Tuy có quyền cách dễ dàng chấm dứt quyền này, nhà lam luật lại quy định rắc rối vô lý Như điểm b, khoản , Điều 131, Luật Đất đai, người Việt Nam định cư nước , tổ chức, cá nhân nước ngồi chấm dứt góp vốn phải chấp thuận Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Sự chấp thuận thực tế không mang ý nghĩa điều chỉnh nào, lẽ việc chấm dứt ý chí hai bên quan hệ Nếu khơng có chấp thuận nhu cầu hợp tác hết khơng thể tiếp tục Đây quan hệ thương mại nên yếu tố ý chí tự nguyện bên yếu tố xác để xác lập, thay đổi chấm dứt quan hệ SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 68 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ b) Đối với người nước  Quyền sở hữu nhà Khi người nước xây dựng nhà thương mại họ quyền thực giao dịch cho thuê bán phạm vi dự án đăng kí với quan Nhà nước có thẩm quyền28 Ngồi chủ đầu tư dự án chấp, bảo lãnh góp vốn nhà mình29 Những quyền giống với người Việt Nam định cư nước ngồi họ người bỏ vốn xây dựng nhà nhằm mục đích kinh doanh nên quyền tài sản họ tạo lập phải giống  Quyền sử dụng đất Khi thực dự án xây dựng nhà thuê bán, người nước Nhà nước Việt Nam cho th đất, ngồi họ nhận chuyển nhượng trực tiếp dự án kinh doanh nhà xây dựng đồng hạ tầng Chính đặc điểm hình thức sử dụng đất định giao dịch mà họ thực loại nhà Theo quy định Điều 119, Luật Đất đai, người nước tham gia giao dịch nhà đất như: quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền chấp, bảo lãnh quyền góp vốn họ lựa chọn phương thức toán trả tiền lần, tức họ hồn thành nghĩa vụ tài cho diện tích đất thuê thời gian thuê, họ có quyền đưa quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vào tham gia giao dịch Riêng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, người chủ sử dụng đất khơng đưa quyền sử dụng đất vô tham gia giao dịch chuyển nhượng, cho th góp vốn Ngồi theo Thơng tư 05/2005/BTP-BTNMT, họ chấp bảo lãnh diện tích đất th Qua việc tìm hiểu loại giao dịch mà loại chủ thể thực loại tài sản ( quyền sử dụng đất nhà ở) thấy mục đích điều chỉnh Nhà nước ta lĩnh vực Sự cẩn trọng đề cao điều luật nhằm tránh tác động xấu đến thị trường chung Việt Nam vấn đề sử dụng đất Bên cạnh đó, Nhà nước ta dần có cải cách phù hợp với xu mới, nhằm đem lại sôi động cho thị trường bất động sản 28 Theo khoản 5, Điều 15, Nghị định 90/2006/NĐ-CP 29 Theo điểm b, khoản 2, điểm d, điểm đ, khoản Điều 119, Luật Đất đai SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 69 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ nước nói riêng thị trường Việt Nam nói chung Ngồi ra, với giao dịch thực được, chủ sở hữu chủ động nhiều hoạt động tạo tâm lý an tâm chung cộng đồng 2.4.2 Nghĩa vụ người nước người VN định cư nước sử dụng đất sở hữu nhà VN Cũng chủ thể nước, chủ thể có yếu tố nước ngồi thực quyền sử dụng đất sở hữu nhà Việt Nam đồng thời họ phải thực nghĩa vụ tương ứng nhằm đảm bảo cơng lợi ích quản lý cho Nhà nước nói riêng xã hội nói chung Ngoài việc phải đáp ứng chung nghĩa vụ ghi nhận Điều 107 Luật Đất đai Điều 22 Luật Nhà 2005 họ cịn phải đáp ứng nghĩa vụ khác phù hợp với quyền mà họ hưởng Cũng chủ thể khác nước, sử dụng đất, họ bắt buộc phải sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định độ sâu lòng đất chiều cao không, bảo vệ công trình cơng cộng lịng đất thực biện pháp đất Quy định nhằm hướng hoạt động khai thác đất đai người dân theo mong muốn Nhà nước, không làm ảnh hưởng đến môi trường quyền lợi người sử dụng đất khác xã hội Đối với nhà ở, người sở hữu phải tiến hành quản lý, bảo trì , cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại phải theo quy định pháp luật không làm ảnh hưởng gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng; quyền lợi ích hợp pháp người khác Ngồi ra, họ cịn phải tn thủ quy định pháp luật việc xác lập quyền sở hữu giấy chứng nhận quyền sở hữu Nhà ở, việc thực giao dịch nhà ở… nhằm đảm bảo trình quản lý Nhà nước thơng suốt, thuận lợi Về nghĩa vụ tài đối tượng có điểm khác biệt so với chủ thể nước Xuất phát từ việc họ không thuộc đối tượng Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nên họ phải nộp khoản tiền sử dụng đất tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ lệ phí địa Thế theo quy định Điều 32, Nghị định 84/2007, số tiền mà người sử dụng đất phải nộp lần để sử dụng đất tính với số tiền sử dụng đất phải nộp trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Như vậy, chất số tiền thuê đất lại số tiền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Ở đây, dù mục đích nhà làm luật muốn đơn giản tạo điều kiện tối đa cho người sử dụng đất lại gây nên mâu thuẫn khơng hợp lý hình thức sử dụng đất SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 70 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ KẾT LUẬN Thực chủ trương mở cửa, chuyển từ kinh tế bao cấp, kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, Nhà nước ta ban hành nhiều sách có liên quan đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi Trong đó, sách đất đai nhà xem ưu tiên hàng đầu cần phải điều chỉnh để tạo mơi trường pháp lý bình đẳng minh bạch cho chủ thể nước Với nỗ lực cơng đổi đất nước, Việt Nam trở thành nước hạnh phúc đứng thứ Thế giới30 , điểm đến lý tưởng cho nhiều người nước ngồi, khơng đến Việt Nam theo quan hệ ngoại giao cấp Đại sứ hay Lãnh mà hợp tác với nhiều lĩnh vực kinh tế, y tế, giáo dục, văn hóa, khoa học – kỹ thuật… xu hướng tạo tranh đa dạng phong phú tình hình người nước ngồi người Việt Nam định cư nước sinh sống làm việc Việt Nam Trong xu hướng hội nhập toàn cầu, Nhà nước Việt Nam dần thay đổi định kiến phân biệt phận cư dân người nước người Việt Nam định cư nước ngồi Tuy sách quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà họ nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác chưa đạt tính đồng hiệu cao bước đầu mang đến tín hiệu đáng khuyến khích cho kinh tế- xã hội nước nhà Số lượng chủ thể nước quyền sở hữu nhà ngày trọng nâng cao, thể rõ nét việc thông qua dự án sửa đổi Điều 121 Luật Đất đai 2003 Điều 126 Luật Nhà Nghị 19/2008/NQ-QH12 việc thí điểm cho người nước mua mua nhà Việt Nam Đối với chủ đầu tư dự án điều kiện mở rộng nhiều nhằm xóa bỏ tách biệt nhà đầu tư theo Luật Đầu tư Bên cạnh đó, Chính phủ quan chức khác tích cực quan tâm đến việc thực thi quyền sau hàng loạt học kinh nghiệm rút từ thực tế thi hành pháp luật Tuy vậy, Đảng Nhà nước ta giữ tư thận trọng bảo thủ trình lập pháp làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu tác động sách pháp luật Do đó, cần xem xét toàn diện, khoa học 30 http://dantri.com.vn/c36/s36-335367/viet-nam-vao-top-5-nuoc-hanh-phuc-nhat-the-gioi.htm SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 71 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ khía cạnh để xây dựng nên khung pháp lý vững Điều nhân tố thắt chặt tình đồn kết dân tộc Việt Nam với Việt Nam với bè bạn Thế giới mà cịn góp phần thúc đẩy thị trường nhà bất động sản phát triển theo nguyên tắc đảm bảo ổn định lành mạnh, tạo nên mặt đô thị đại, văn minh SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 72 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I VĂN KIỆN ĐẠI HỘI ĐẢNG 1.1 Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ IV 1.2 Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ X II VĂN BẢN PHÁP LUẬT 2.1 Hiến pháp năm 1980 2.2 Hiến pháp năm 1992 2.3 Bộ Luật Dân 2005 2.3 Luật Đất đai năm 1987 2.4 Luật Đất đai năm 1993 2.5 Luật Đất đai năm 2003 2.6 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng 2.6 Luật Nhà 2005 2.7 Luật Quốc tịch 1998 Luật Quốc tịch 2008 2.8 Luật Đầu tư 2.9 Nghị 19/2008/NQ-QH12 việc thí điểm cho người nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam 2.10 Pháp lệnh Nhà 1991 2.11 Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân, cá nhân nước thuê đất Việt Nam 2.12 Nghị định 30/HĐCP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1987 SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 73 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ 2.13 Nghị định 139/ HĐCP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư nước 2.14 Nghị định 191/CP quy định việc thẩm định cho thuê đất 2.15 Nghị định 60/1994/NĐ-CP quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 2.16 Nghị định 61/1994/NĐ-CP mua bán kinh doanh nhà 2.17 Nghị định 81/2001/NĐ-CP việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam 2.18 Nghị định 71/2001/ NĐ-CP ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 2.19 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai 2003 2.20 Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Nhà 2005 2.21 Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 2.22 Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị 19/2008/NQQH12 2.22 Thông tư 51/TC/TCT việc hướng dẫn thi hành quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển Quyết định số 210a-TC/VP 2.23 Thơng tư 02/2005/TTLT-BKH-BTP-BNG-BCA III GIÁO TRÌNH, TẠP CHÍ, KHĨA LUẬN, TRANG WEB 3.1 Giáo trình Luật Đất đai, 2007, Đại học Luật Hà Nội 3.2 Tạp chí nghiên cứu lập pháp tháng 4/2006 3.3 Tạp chí Lý luận trị 10/2008 3.4 Tạp chí cộng sản số 1(122) năm 2007 3.5 Báo Pháp Luật, số 201 (2167) SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 74 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Văn Võ 3.6 Khóa luận tốt nghiệp tác giả Lê Thị Dung “ Vấn đề pháp lý quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước ngoài” 3.7 Một số trang web như: www.vnexpress.net www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com http://batdongsan.com.vn www.landtoday.net http://saigonhouses.com http://isponre.gov.vn http://dantri.com.vn SVTH: Võ Thị Thanh Nhàn Trang 75 ... LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGỒI 2.1 Các trường hợp người nước ngồi người Việt Nam định cư nước sử dụng đất sở hữu. .. sở hữu nhà quyền sử dụng đất 52 2.4 Quyền nghĩa vụ người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất sở hữu nhà Việt Nam 55 2.4.1 Quyền người nước người Việt Nam định cư nước sử. .. chung quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước Việt Nam