Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI - - TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương mại TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008 SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SINH VIÊN THỰC HIỆN KHOÁ : 29 MSSV GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ : 2920098 : ThS PHẠM VĂN VÕ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008 SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ LỜI CAM ĐOAN - - Tôi xin cam đoan luận văn "Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản" công trình nghiên cứu riêng tơi Tồn nội dung trình bày kết đạt luận văn tơi thực hướng dẫn giáo viên, Thạc sỹ Phạm Văn Võ Tơi xin chịu hồn tồn lời cam đoan TP.HCM, ngày tháng Tác giả năm 2008 TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT - - BĐS CTSDĐ GNQSDĐ NSDĐ QSDĐ QCNQSDĐ TTBĐS Bất động sản Chủ thể sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất Quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Trang Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trang 1.1 Khái quát thị trường bất động sản Trang 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Trang 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Trang 1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản Trang 10 1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 13 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 13 1.2.1.1 Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 13 1.2.1.2 Đặc điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 15 1.2.2 Vai trò quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản Trang 19 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trang 22 2.1 Điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 22 2.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 28 2.3 Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 32 2.3.1 Điều kiện chung Trang 32 2.3.2 Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 43 2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang 49 KẾT LUẬN Trang 54 DANG MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu thực tế khách quan kinh tế thị trường nói chung thị trường bất động sàn nói riêng Thị trường bất động sản nước ta năm qua có bước phát triển đáng kể, góp phần khơng nhỏ vào việc phát tiển kinh tế-xã hội đất nước Nhận thức điều Đảng nhà nước ta có chủ trương sách để phát triển thị trường bất động sản Nghị đại hội Đảng lần thứ IX xác định rõ: "chủ động tổ chức phát triển thị tường bất động sản cho phép chuyển quyền sử dụng đất thị trường theo quy định pháp luật Từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư" Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi nhận Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 Kế thừa quy định Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 có quy định cụ thể vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phù hợp với phát triển kinh tế, xã hội Trong quyền chuyển quyền quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền thực phố biến nhất, quyền quan trọng người sử dụng đất Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần vào việc điều phối lại đất đai, tăng ngân sách nhà nước thông qua thuế chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo cho quyền sử dụng đất lưu thông thị trường bất động sản Mặc dù Pháp luật hành có điều chỉnh quy định tiến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tuy nhiên quy định pháp luật hành khoảng cách lớn so với yêu cầu thực tiễn, chưa đáp ứng với đòi hỏi thực tế Có quy định chồng chéo, mâu thuẫn thiếu đồng pháp luật đất đai văn pháp luật khác điều chỉnh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có vấn đề cần pháp luật quy định lại bị "thả nổi", có quy định khơng hợp lý làm cản trở người sử dụng đất trình họ thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính giao dịch quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi thị trường bất động sản giao dịch "ngầm" nằm ngồi kiểm sốt nhà nước, gây tình trạng đầu đất đai tạo nên sốt giá đất thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến quan hệ cung-cầu bất động sản ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã hội đất nước SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Đó lý tác giả chọn đề tài:"Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản", làm Khố luận với mong muốn góp phần nhỏ vào việc hồn thiện quy định pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo sở pháp lý phục vụ cho việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Mục đích nghiên cứu : Mục đích đề tài làm sáng tỏ vai trò quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, đánh giá quy định pháp luật hành điều chỉnh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực trạng pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản Trên sở đề xuất số kiến nghị cho việc hoàn thiện quy định pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phạm vi, đối tượng nghiên cứu: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn thị trường bất động sản đa dạng phụ thuộc vào nhiều yếu tố với chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, loại đất, hình thức sử dụng đất Không hoạt động lại liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác đất đai, kinh tế, dân Do đề tài tập trung nghiên cứu vần đề chung quyền chuyển nhượng QSDĐ thực trạng quy định pháp luật hành quyền chuyển nhượng Trong phần thực trang quy định pháp luật nghiên cứu vấn đề mà có nhiều bất cập, hạn chế áp dụng vào thực tiễn vấn đề điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật hành quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan điểm khoa học có liên quan, chủ đạo quy định pháp luật đất đai Phương pháp nghiên cứu: Trên sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước ta việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản kinh tế thị trường, phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Trong q trình nghiên cứu trình bày khố luận người viết sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, so sánh để làm rỏ vấn đề Phương pháp phân tích áp dụng trường hợp cần làm rỏ vấn đề chung thị trường bất động sản quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Phương pháp tổng hợp áp dụng sau vấn đề lớn triển khai mục, chương Phương pháp so sánh áp dụng để tìm tương đồng khác biệt quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với quyền chuyển quyền quyền sử dụng đất khác Ý nghĩa khoa học thực tiễn: Tác giả mong muốn đề tài mang đến kiến thức cơ nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 17 Xem khoản Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 51 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ Vậy liệu xác nhận Ban quản lý có thật cần thiết có giá trị pháp lý chứng nhận công chứng Nhà nước hay việc chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hay không mà ban quản lý quan Nhà nước - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật không rõ ràng chưa phù hợp với thực tiễn Bộ luật dân năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" (Điều 692) Pháp luật đất đai quy định: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ (Khoản Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Qua hai quy định nêu thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa có hiệu lực sau cơng chứng, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền mà có hiệu kực kể từ thời điểm đăng ký Văn phịng đăng ký QSDĐ Điều có hợp lý không mà bên thực hợp đồng thực tế lẽ sau ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chứng nhận công chứng Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực bên tiến hành chuyển giao đất toán cho theo thỏa thuận, sau bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thủ tục đăng ký QSDĐ Văn phòng đăng ký QSDĐ thực nghĩa vụ tài để cấp GCNQSDĐ Như theo quy định pháp luật hợp đồng chưa có hiệu lực bên thực hợp đồng thực tế điều làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên trường hợp bên phát sinh tranh chấp Đây điểm khơng phù hợp với thực tiễn pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Sự bất hợp lý thể chổ chứng nhận công chứng Nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã có giá trị thủ tục bắt buộc18 Bên cạnh pháp luật không quy định thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ thời điểm khơng thể xác định cách xác thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Vì mà có nhiều quan điểm khác thời điểm có người cho thời điểm mà bên nậhn chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng Văn phòng đăng ký QSDĐ có người khác lại cho thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm Văn phòng đăng ký QSDĐ ghi QSDĐ người nhận chuyển nhượng QSDĐ vào hồ sơ địa 18 Xem điểm b khoản Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 52 Khoá luận tốt nghiệp GVHD: ThS Phạm Văn Võ - Theo BLDS 2005 Luật Đất đai 2003 Nghị 02/2004/NQHĐTP19 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (điểm b Khoản Điều 127 LĐĐ 2003) Nhưng thực tế có nhiều trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn TTBĐS lại thực với phương thức chuyển nhượng giấy tay mà không qua hợp đồng có cơng chứng, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Do vào quy định trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giấy tay bị vơ hiệu vi phạm điều kiện hình thức giao dịch (Khoản Điều 122 BLDS 2005) Trong Nghị 02/2004/NQ-HĐTP lại quy định khác cụ thể điểm b.2 b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II quy định sau: + Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thời điểm giao kết chưa quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ( vi phạm điều kiện quy định điểm a.4, tiểu mục 2.3, mục phần II Nghị quyết) bên giao dịch với giấy tay (vi phạm điều kiện quy định điểm a.6, tiểu mục 2.3, mục phần II Nghị quyết), sau Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp từ ngày 01/7/2004 có u cầu Tồ án giải quyết, khơng coi hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện + Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 , sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố Và bên chuyển nhượng không phản đối khơng bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tồ án cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà phần đất, Tồ án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch 19 Xem điểm a.6, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang 53 ... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất Quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ Trang... noài chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong khố luận tác giả trình bày khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vai trò quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản tạo thị. .. việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu cơ, đề tài "Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản" thực nhằm mục đích Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử