Hoàn thiện chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ trong thị trường bất động sản

PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI NGUYỄN THỊ KIM VÂN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thương mại TP.HCM – 2008 F/1 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT SINH VIÊN THỰC HIỆN: Khóa 29 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: NGUYỄN THỊ KIM VÂN MSSV: 2920244 Ths LƯU QUỐC THÁI TP.HỒ CHÍ MINH –NĂM 2008 F/2 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS LỜI CÁM ƠN Để thực hồn thành khóa luận tốt nghiệp thời gian quy định có đủ điều kiện để thực cơng việc tìm hiểu, nghiên cứu, người viết nhận nhiều giúp đỡ chân thành từ phía gia đình, thầy cơ, bạn bè anh chị công ty thực tập Em chân thành cám ơn thầy Lưu Quốc Thái, Thạc sĩ - Giảng viên môn Luật đất đai, Khoa luật Thương mại tận tình hướng dẫn, góp ý sửa chữa viết em thực khóa luận này, Con trân trọng cám ơn gia đình tạo điều kiện cần thiết để nhanh chóng thực khóa luận, Tơi cám ơn anh chị, bạn công ty đặc biệt anh chị Tổ pháp lý góp ý, tạo điều kiện thuận lợi để tơi an tâm thực cơng việc hồn thành khóa luận, Tác giả trân trọng cám ơn tất đóng góp, nhận xét, đánh giá bạn bè suốt thời gian tơi thực khóa luận Trân trọng Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2008 Tác giả F/3 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS LỜI CAM ĐOAN Tôi tên NGUYỄN THỊ KIM VÂN, sinh viên khoa Luật Thương Mại – Trường đại học luật TP.Hồ Chí Minh, lớp TM29B, MSSV 2920244, tác giả đề tài khóa luận tốt nghiệp 2004 – 2008 “HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM HẠN CHẾ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN” Tôi xin cam đoan vấn đề đề cập khóa luận sản phẩm trình tìm hiểu nghiên cứu thân Nếu có sai thật, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước Hội đồng Tốt nghiệp Khoa Thương Mại trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh trước pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng năm 2008 Sinh viên Nguyễn Thị Kim Vân F/4 F/5 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS MỤC LỤC Trang LỜI CÁM ƠN A LỜI CAM ĐOAN B MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA THUẾ ĐỐI VỚI VIỆC HẠN CHẾ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát Thị trường Bất động sản Việt Nam 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thị trường Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Thị trường Bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản 1.1.2 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế Việt Nam 1.1.3 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 1.1.3.1 Tình hình chung 1.1.3.2 Những nguyên nhân tác động đến thị trường Bất động sản Việt Nam 1.2 Khái quát đầu thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm đầu Bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm đầu Bất động sản 1.2.1.2 Đặc điểm đầu Bất động sản 10 1.2.2 Điều kiện phát sinh tượng đầu Bất động sản 11 1.2.2.1 Do thiếu thông tin thông tin không công khai minh bạch 11 1.2.2.2 Trình độ quản lý nhà nước lĩnh vực cịn hạn chế, mang tính cục 11 1.2.2.3 Hệ thống pháp luật chưa thật hoàn thiện 12 1.2.3 Ảnh hưởng đầu Bất động sản đời sống kinh tế - xã hội 13 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS 1.2.3.1 Những ảnh hưởng tích cực hành vi đầu Bất động sản kinh tế - xã hội 13 1.2.3.2 Những ảnh hưởng tiêu cực hành vi đầu Bất động sản kinh tế - xã hội 13 1.2.4 Thực trạng vấn đề đầu Bất động sản thị trường Việt Nam 15 1.2.4.1 Tình hình giá trị tài sản Bất động sản tăng nhanh hành vi đầu 15 1.2.4.2 Nguyên nhân dẫn đến tượng đầu Bất động sản thị trường Việt Nam 16 1.3 Vai trị sách thuế vấn đề đầu Bất động sản thị trường Bất động sản 16 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 19 2.1 Thực trạng việc thực sách thuế thị trường Bất động sản Việt Nam 19 2.1.1 Tình hình chung việc thực thi sách thuế Bất động sản 19 2.1.2 Những nguyên nhân ảnh hưởng đến việc thất thu ngân sách nhà nước thuế Bất động sản 20 2.1.2.1 Những quy định pháp luật Bất động sản nhiều bất cập 20 2.1.2.2 Quản lý nhà nước Bất động sản yếu 20 2.2 Chính sách thuế Việt Nam hàng hố Bất động sản 21 2.2.1 Thuế sử dụng đất 21 2.2.1.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 21 2.2.1.2 Thuế nhà đất 22 2.2.2 Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất 23 2.2.2.1 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 23 2.2.2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 24 2.2.2.3 Thuế thu nhập cá nhân 25 2.2.3 Lệ phí trước bạ 28 F/6 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS 2.3 Giải pháp hồn thiện sách thuế nhằm hạn chế đầu Bất động sản: giải pháp thuế luỹ tiến phần vượt hạn mức diện tích nhà đất 29 2.3.1 Đối tượng chịu thuế 30 2.3.2 Phương pháp tính thuế 30 2.3.2.1 Phương pháp tính thuế luỹ tiến phần phần diện tích đất vượt hạn mức quy định 31 2.3.2.2 Phương pháp thuế luỹ tiến số lượng nhà vượt hạn mức 34 2.3.3 Mức thuế suất áp dụng cho hạn mức diện tích đất ở, hạn mức nhà 35 2.3.4 Cách thức đánh thuế phương pháp tính lũy vào hạn mức diện tích đất 36 2.3.4.1 Đối với hạn mức diện tích đất ở, nhà hộ gia đình, nhân 36 2.3.4.2 Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng, đầu tư dự án, cơng trình, nhà xưởng 37 2.3.5 2.3.6 Hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế quản lý Bất Động sản 37 Kết hợp áp dụng giải pháp quản lý Bất động sản thông qua việc ban hành Thẻ quản lý tài sản bất động sản (Thẻ) 38 2.4 Một số giải pháp bổ sung hệ thống quản lý thuế Bất động sản 37 2.4.1 2.4.2 Hồn thiện sách cấp loại giấy chứng nhận sở hữu 39 Thơng tin nhanh chóng kịp thời Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 39 2.5 Một số giải pháp bổ sung hệ thống quản lý thuế Bất động sản 40 2.5.1 Cách xác định thời điểm có hiệu lực áp dụng việc đánh thuế lũy tiến hạn mức diện tích nhà hạn mức đất 40 2.5.2 Cách thức mức độ đưa hàng hoá Bất động sản lên sàn giao dịch 41 2.5.3 Biện pháp tăng nguồn cung hàng hoá Bất động sản 42 PHẦN KẾT LUẬN 44 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO C PHỤ LỤC 01 D PHỤ LỤC 02 E PHỤ LỤC 03 F F/7 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS PHỤ LỤC 04 G F/8 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS PHẦN MỞ ĐẦU A Tính cấp thiết đề tài Trải qua nhiều giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội khác nhau, thị trường Bất động sản Việt Nam có nhiều bước phát triển thăng trầm, bên cạnh giao dịch thức giao dịch ngầm diễn biến tự hậu làm ảnh hưởng tiêu cực cho kinh tế - tài chính, đặc biệt thị trường vốn, thị trường tín dụng ngân hàng Qua thực tiễn hoạt động Thị trường BĐS mười năm gần đây, môi trường đầu tư mơi trường pháp lý có nhiều biểu yếu kém, đặc biệt yếu việc quản lý giao dịch, hoạt động sàn giao dịch sơ khai chưa thể hết vai trò dẫn đến tượng đầu BĐS, chủ yếu đầu nhà đất, thực việc kích cầu giả tạo làm tăng giá BĐS vô tội vạ, làm thất thu hàng tỉ đồng thuế ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, việc đầu cịn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến trật tự kinh tế, lạm phát cao gây khó khăn cho người có thu nhập, người làm cơng ăn lương người có thu nhập thấp Hơn nữa, biện pháp chống đầu BĐS điều tiết thị trường BĐS chưa thể tác động cách trực tiếp mạnh mẽ đến người có thu nhập hưởng lợi từ BĐS để ổn định nguồn thu cho ngân sách Khi lựa chọn đề tài “Hồn thiện sách thuế nhằm hạn chế đầu thị trường BĐS”, tác giả mong muốn góp phần nhỏ việc nhìn nhận lại thị trường BĐS, hạn chế đầu BĐS đưa giải pháp thuế hiệu việc quản lý thị trường BĐS ổn định kinh tế B Mục tiêu nghiên cứu đề tài Hiện tượng đầu BĐS thị trường Việt Nam chủ yếu hành vi tích giữ hàng hố BĐS thời gian, thị trường tăng giá thực giao dịch nhằm kiếm khoản lợi nhuận định, việc tích giữ BĐS chủ thể có lượng tiền nhàn rỗi dần khái niệm tích luỹ tài sản nhằm mục đích để dành, thay vào chủ thể tìm kiếm lợi nhuận phát sinh từ BĐS Bên cạnh đó, quy định pháp luật không đủ chặt chẽ để thực tốt khả đánh giá dự đốn vấn đề phát sinh làm cho tình hình đầu BĐS có hội phát triển Vì khố luận khơng ngồi mục tiêu tìm đưa giải pháp hữu ích quy định thuế việc kiểm soát hạn chế đến mức nhằm ổn định thị trường BĐS quản lý thuế tốt tránh tình trạng đầu kéo dài gây thất thu cho ngân sách F/9 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS F/10 C Phạm vi nghiên cứu đề tài Để hạn chế việc nhìn nhận vấn đề theo nhiều cách, mặt, khóa luận làm rõ khái niệm, đặc điểm thị trường BĐS, đầu BĐS, sách thuế nhà nước lĩnh vực BĐS Mặt khác, khố luận cịn triển khai phân tích ảnh hưởng đầu BĐS đến kinh tế cần thiết phải ban hành thuế BĐS; sở đó, khố luận đưa giải pháp cụ thể đối tượng phải chịu thuế, phương pháp tính thuế mức thuế suất lĩnh vực nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật thuế việc chống đầu hiệu thị trường BĐS D Phương pháp nghiên cứu đề tài Nhằm thực khóa luận cách nhanh chóng hiệu quả, tác giả sử dụng phương pháp phân tích biện chứng sở phân tích, tổng hợp, đánh giá vấn đề pháp lý ý kiến chuyên gia có liên quan, từ đưa kiến nghị cá nhân cách thức hoàn thiện sách thuế quản lý nhà nước Bất động sản E Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Để sách thuế BĐS vào thực tiễn người quan tâm đến thị trường BĐS có cách nhìn trực diện, sâu sắc khiếm khuyết ưu điểm sách thuế, nguyên nhân dẫn đến việc thất thu thuế nhà nước mà giới đầu hưởng lợi, tác giả mong muốn giải pháp kiến nghị góp phần ổn định mặt pháp luật mặt quản lý Bên cạnh khố luận cịn mong muốn cách giải đề cập tạo chế khuyến khích đầu tư vào thị trường Bất động sản, đảm bảo tính an tồn an tâm cho chủ thể tham gia, xây dựng thị trường BĐS vững mạnh phát triển hội nhập Để thuận lợi cho việc nghiên cứu cách tham khảo, khóa luận trình bày theo thứ tự sau: Lời cám ơnLời cam đoanMục lụcPhần mở đầuPhần nội dungKết luậnDanh mục tài liệu tham khảoPhụ lục Trong trình nghiên cứu đề tài này, tác giả nhận giúp đỡ từ nhiều phía luận văn khó tránh khỏi sai sót Tác giả mong nhận đóng góp nhiệt tình thầy bạn để khố luận đạt mục đích đề PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS − F/55 Nội dung giao dịch diễn b Nội dung thông tin Họ tên chủ tài sản/ chủ sở hữu khác Nguyễn Thị Kim Vân Ngày tháng năm sinh1 Số CMND/ hộ chiếu12 Giới tính1 Nơi sinh1 Tình trạng cá nhân13 Mã tài sản14 Độc thân AAA Tình trang pháp lý15 Người Tình trạng định thực quản tế16 lý thẻ17 Các giao dịch diễn ra18 Các thông tin khác19 023536124 19/11/1983 Nữ Tây Ninh c Mật mã bảo vệ Mã bảo vệ mã số bí mật tài khoản thẻ TKV1911 người quản lý thẻ tạo ra, có trách nhiệm lưu giữ ghi nhớ chịu toàn trách nhiệm trước pháp luật với yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền tài sản thuộc sở hữu uỷ quyền quản lý Mật mã cung cấp lần đầu quan nơi chủ tài sản đăng ký thẻ cấp chủ sở hữu phải thực việc thay đổi mật để đảm bảo an tồn cho tài sản, mật chủ tài sản thay đổi thường xuyên nhằm tránh lộ mật Nhà nước quản lý tài sản mật mã cung cấp lần đầu (chỉ đọc, không sửa chữa thực hành vi khác tài sản thuộc chủ sở hữu thẻ), có chủ sở hữu tài sản Thẻ/ người uỷ quyền hợp pháp quyền thay đổi 12 Các thơng tin cá nhân bắt buộc có, nhằm đảm bảo việc tra cứu, tìm hiểu tổ chức, cá nhân khác tìm hiểu đối tác có phù hợp khơng 13 Độc thân hay lập gia đình, có con, cịn sống hay chết (có để lại thừa kế khơng) để làm đánh giá tính hợp pháp chủ thể giao dịch (thông tin cấp lần đầu đăng ký chủ Thẻ có nghĩa vụ cung cấp thơng tin khác có thay đổi tình trạng này) 14 Mã tài sản ký hiệu Tài sản quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp nhằm đảm bảo quản lý tốt nhà nước giao dịch loại tài sản ghi thẻ 15 Chi tiết lần chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn,số hợp đồng, người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn, thơng tin khác 16 Diện tích, diện tích thực tế sử dụng, mơ tả khác có liên quan đến trạng đất 17 Trong trường hợp người quản lý Thẻ khơng cịn khả quản lý tài sản người định quản lý thẻ thừa kế tất quyền nghĩa vụ chủ Thẻ 18 Nêu tên giao dịch, tên người giao dịch, ngày tháng năm giao dịch, giao dịch thành công chủ thể giao dịch báo nhận báo chuyển thành cơng tài khoản 19 Các thơng tin sơ đồ, vị trí, kết cấu, chủ đầu tư (nếu có) PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS F/56 nội dung thẻ thông báo với quan nhà nước thông qua việc sử dụng máy dịch vụ đọc thẻ trả chi phí cho lần sử dụng Trong trường hợp chủ thẻ chết, khơng cịn khả quản lý tài sản thẻ giao cho người định thẻ quản lý theo Di chúc Trường hợp chủ thẻ khơng có người định để tiếp tục quản lý tài sản khơng có người thừa kế thẻ xử lý theo quy định pháp luật thừa kế tài sản vô chủ d Các chức khác Người chủ Thẻ có tồn quyền thực giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, chấp, tặng cho, thừa kế, cho thuê (tài sản), toán … Có thể thay tất loại hợp đồng bên thoả thuận trực tiếp thẻ, đăng ký sử dụng Thẻ xem hình thức đăng ký giao dịch bảo đảm BĐS Cách thức quản lý cách thức sử dụng a Cách thức quản lý Quản lý thẻ thông qua liệu điện tử người sử dụng thực giao dịch tài khoản Cơ quan nhà nước nơi cấp thẻ cung cấp mật mã lần (mật mã đọc): mật mã lần công khai ghi trực tiếp thẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tất chủ thể khác tham khảo trực tiếp Người sử dụng Thẻ chủ sở hữu thẻ/ người quản lý uỷ quyền hợp pháp tạo lại mật mã lần Mật mã lần có giá trị pháp lý việc sửa chữa, thực giao dịch đến trước có thay đổi mật mã lần Đối với việc uỷ quyền quản lý, có sửa chữa thực giao dịch thẻ khuyến khích thay đổi mật khác sau thực xong giao dịch uỷ quyền b Cách thức sử dụng Chủ thẻ/ người uỷ quyền quản lý thẻ dùng mật mã bảo vệ để mở tài khoản thẻ ghi giao dịch thực Các giao dịch pháp luật bảo vệ Ưu – khuyết điểm Thẻ a Ưu điểm − Của việc thu phí mức lương tối thiểu chung nhằm đánh giá cân việc thu phí cấp phát thẻ nhằm khuyến khích đối tượng sở hữu tài sản F/57 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS BĐS tham gia giao dịch nhà nước đảm bảo quyền lợi chủ thể đăng ký giao dịch (thay lệ phí trước bạ 1% giá trị giao dịch) Chi phí cho việc cấp mới, cấp lại, bổ sung Thẻ quản lý tài sản BĐS loại thủ tục hành − Tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý, kiểm sốt giao dịch BĐS có liên quan địa bàn, địa phương khác − Là sở cho việc đánh thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS − Hạn chế tình trạng người sở hữu nhiều nhà, đất địa phương khác mà nhà nước khơng thể kiểm sốt trước đây, dẫn đến việc tích trữ BĐS để đầu trục lợi không sử dụng − Tinh giảm thủ tục hành rườm rà kèm theo − Thời gian cấp phát thực nhanh chóng, hệ thống lưu trữ liệu lâu dài, việc quản lý trở nên gọn nhẹ − Góp phần cơng khai minh bạch tài sản tất cá nhân, tổ chức sở hữu (đảm bảo việc cơng khai tài số đối tượng đặc biệt), tạo thuận lợi cần thiết giải vấn đề tham nhũng, hối lộ tài sản BĐS) − Có thể tham khảo cách phát hành thẻ ATM ngân hàng thương mại b Khuyết điểm − Đòi hỏi nhà nước áp dụng công nghệ đại; − Đầu tư nguồn nhân lực cho địa phương, điều dẫn đến thay đổi lớn quy hoạch cán địa nói riêng cán cơng quyền nói riêng, điều góp phần đổi nâng cấp trình độ quản lý cơng chức nhà nước − Khó khăn cho việc thay đổi tập quán thủ công sử dụng văn giấy sang văn điện tử BẢNG TÓ M TẮT CÁC LOẠI THUẾ LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN STT LOẠI THUẾ Thuế chuyển quyền sử ĐỐI TƯỢNG NỘP THUẾ - Tổ chức - Hộ gia đình, cá nhân THU NHẬP CHỊU THUẾ Thu nhập từ việc chuyển đổi, chuyển THUẾ SUẤT CƠNG THỨC TÍNH − Đất sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng Diện tích X giá đất X thuế suất P H PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS dụng đất (1994, 1999) Thuế thu nhập doanh nghiệp (2004) nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng đất mình, theo quy định pháp luật − Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ (cơ sở kinh doanh) − Khơng tthuộc diện chịu thuế: Hộ gia đình, cá nhân, tổ hợp tác, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp có thu nhập từ sản phẩm trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản − Hộ gia đình, cá nhân kinh doanh hàng hố, dịch vụ có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất nộp thuế theo quy định Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế nhập nhân thu cá − Cá nhân cư trú có mặt từ 183 ngày trở lên 12 tháng liên tục kể từ ngày có mặt Việt Nam; có nơi thường xuyên (có nơi đăng ký thường trú có nhà thuê để Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn) − Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ − Thu nhập khác, kể thu nhập thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ nước − Từ việc chuyển nhượng − thừa nhận tặng Nhận kế, quà (phần không bao gồm thu nhập khác không liên quan đến BĐS) thuỷ sản, làm muối, thuế suất 2% − Đất ở, đất xây dựng cơng trình loại đất khác, thuế suất 4% − Từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê * đất 28% − Cơ sở kinh doanh, hoạt động xổ số kiến thiết 28% (k3 điều NĐ 24/2007/NĐ-CP) − Cơ sở kinh doanh tiến hành tìm kiếm thăm dị, khai thác dầu khí tài nguyên quí khác từ 28% đến 50% phù hợp với dự án, sở kinh doanh − 25% − 10% − 2% F/58 (2%/4%) 01 (Do người chuyển quyền sử dụng đất nộp Hoặc người nhận chuyển nhượng tự nguyện nộp nộp lần) Thu nhập chịu thuế X thuế suất (28%*) (Thu nhập chịu thuế = Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế - chi phí hợp lý liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất) (Giá chuyển nhượng theo lần – giá mua bất động sản chi phí liên quan) X thuế suất (25%) (trường hợp không xác định giá mua chi phí liên quan tính theo giá chuyển nhượng X thuế suất (2%) H 01 đố nh ki T 01 b ch sử qu vớ sả b d F/59 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS − 2% Cá nhân không cư trú (không thuộc trường hợp trên) − Giá chuyển nhượng X thuế suất (2%) − Thừa kế, quà tặng vượt 10 triệu đồng theo lần phát sinh thu nhập 10% − Phần vượt 10 triệu X thuế suất (10%) (*)Sau tính thuế thu nhập theo mức thuế suất 28%, thu nhập lại phải nộp thuế thu nhập bổ sung theo biểu thuế luỹ tiến phần đây: Bậc Tỷ suất thu nhập lại chi phí Thuế suất Đến 15% 0% Trên 15% đến 30% 10% Trên 30% đến 45% 15% Trên 45% đến 60% 20% Trên 60% 25% Các khoản phí Các quy định chủ yếu Bên tốn Các khu vực thị Các tổ chức khu vực hành cá nhân chính: 2-7,5 nắm giữ yuan/m2.năm; thị quyền sử xã, thị trấn dụng đất thành lập, khu công nghiệp mỏ: yuan/m2.năm (thị xã thị trấn thành lập Chongminh: 0,5 yuan/m2.năm) Quy định Dựa mức tỷ lệ Các đơn vị Thuế hướng dẫn thuế luỹ tiến: cá nhân đánh giá trị đất-thuế uỷ thác BĐS giá Đối với phần giá giá trị gia tăng trị tăng thêm Trung Quốc; trị tăng thêm không Chi tiết thực vượt 50% đất khoản khấu trừ quy Thuế sử dụng đất đô thị thị trấn Quy định hướng dẫn thuế sử dụng đất đô thị thị trấn Trung Quốc, hướng dẫn thực thuế sử dụng đất Thượng Hải Các mức thu thuế Ghi “3 quỹ doanh nghiệp” thực theo quy định hướng dẫn thi hành nhà đầu tư nước Thượng Hải DN quản lý sử dụng đất n n qu Lu nh ng PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS định tỷ lệ thuế 30% Đối với phần vượt nằm khoảng 50-100%, tỷ lệ thuế 40% Đối với phần vượt nằm khoảng 100-120%, tỷ lệ thuế 50% Đối với phần vượt 200%, tỷ lệ thuế 60% 33% mức thu Thuế thu Quy định hướng dẫn nhập hàng năm từ nhập giá trị đất-thuế sản xuất vận doanh giá trị gia tăng hành; tỷ lệ thuế nghiệp Trung Quốc; doanh nghiệp có vốn Chi tiết thực đầu tư nước quy 30% định này; Các quy định hướng dẫn doanh nghiệp đầu tư nước thuế thu nhập Trung Quốc chi tiết thực Thuế bất Các quy phạm Đối với bất động sản cho mục đích để ở, đống sản pháp luật thuế BĐS TQ thuế ròng (1và chi tiết thực 20%)*tỷ lệ thuế thuế BĐS hàng năm 1,2%; đối Thượng Hải với cho BĐS cho thuê, tiền thuê * 12% Quy định Chuyển nhượng đất Lệ phí cấp sổ đỏ hướng dẫn sở hữu nhà, uỷ lệ phí cấp sổ đỏ thác cơng trình Trung Quốc, xây dựng nhà ở, bán nhà thương phẩm, tỷ lệ thuế thích hợp thành phố 3% (cá nhân mua nhà Các doanh nghiệp sản xuất nước doanh nghiệp sản xuất có vốn nước Chủ sở hữu Các đơn vị cá nhân uỷ thác Đối với mức thu nhập hàng năm 100.000 yuan quy định tiêu chuẩn khác F/60 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS Lệ phí chứng từ nói chung trả lệ phí cấp sổ đỏ 1,5% theo quy định HUFA (1999) số 86 quyền có 50% trợ cấp từ quan tài cấp) Những quy Các tỷ lệ thuế tương định hướng dẫn ứng chia thành lệ phí chứng mức: 0,1%; từ Cộng 0,05%; 0,03%; hoà nhân dân 0,005%; 0,003%, tỷ Trung Hoa lệ thuế cố định chi tiết thực yuan/mỗi khoản Gồm bên tham gia hợp đồng, người ký sổ tài khoản, người nhận toán giấy chứng nhận quyền F/61 Tỷ lệ thuế 0,003% áp dụng cho hợp đồng bảo hiểm bất động sản sửa đổi để toán vào 0,1% phí bảo hiểm trả dần Nguồn: Cục Quản lý nhà Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS F/62 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS F/63 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS F/64 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS Tổng số thủ tục hành chủ đầu tư phải thực : 33 thủ tục, thời gian trung bình năm/1 dự án • Kiến nghị: Bỏ bớt số thủ tục, ghép số thủBỏ thủ tục, bao gồm : Xác nhận ranh giới đất khơng có tranh chấp, khiếu kiện Thoả thuận địa phương (nơi có đất) địa điểm dự án Chấp thuận đề cương nhiệm vụ đồ án QHCTXD tỷ lệ 1/500 Chấp thuận lập nhiệm vụ QHCTXD tỷ lệ 1/500 Chấp thuận ranh giới, mốc giới diện tích ô đất lập QHCTXD tỷ lệ 1/500 lập dự án Chấp thuận ranh giới ô đất lập QHCTXD tỷ lệ 1/500 lập dự án địa phương có đất Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư dự án đầu tư nước tục Cải tiến quy trình, nhập 08 thủ tục F/65 PHỤ LỤC 04 – BÁO CÁO THAY ĐỔI MỘT SỐ THỦ TỤC TRONG KINH DOANH BĐS • 02 thủ tục nhập vào thủ tục cung cấp thông tin quy hoạch, bao gồm: Giới thiệu địa điểm dự án; xác định giới đường đỏ số liệu hạ tầng kỹ thuật • 06 thủ tục nhập vào thủ tục thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, bao gồm: Thẩm định, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường; thỏa thuận chuyên ngành, cấp điện, cấp nước; thủ tục chiều cao tĩnh khơng; thủ tục phịng cháy, chữa cháy; thoả thuận kiến trúc; thẩm định thiết kế sở QUY TRÌNH MẪU Trình tự, thủ tục chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tổng số gồm bước thủ tục, thời gian trung bình năm, thời gian giải thủ tục quan quản lý nhà nước tối đa tháng, thời gian giải công việc nhà đầu tư tuỳ thuộc vào quy mơ, tính chất dự án F/66 Hồn thiện sách thuế nhằm hạn chế đầu thị trường Bất động sản Nguyễn Thị Kim Vân -1 - Hồn thiện sách thuế nhằm hạn chế đầu thị trường Bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO VĂN KIỆN ĐẢNG CỘNG SẢN – QUỐC HỘI Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X (18/4 – 25/4/2006) – Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10 tháng năm 2006 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2006 – 2010; Nghị số 19/2008/QH12 Quốc hội khóa XII Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam VĂN BẢN PHÁP LUẬT Luật đất đai 2003 Luật Kinh doanh Bất động sản Luật nhà Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1999 Pháp lệnh thuế nhà đất 1992 Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều thuế nhà đất Thuế thu nhập doanh nghiệp 2004 văn hướng dẫn thi hành Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 10 Thuế thu nhập cá nhân 2008 11 Bộ luật hình nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 1999 12 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 Chính phủ qui định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… 13 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngảy 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 14 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 15 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 thu tiền thuế đất, thuế mặt nước 16 Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 quy định Lệ Phí trước bạ 17 Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2003 sửa đổi, bổ sung điều NĐ176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 quy định Lệ Phí trước bạ 18 Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thi hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản 19 Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 08 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Nguyễn Thị Kim Vân -2 - Hồn thiện sách thuế nhằm hạn chế đầu thị trường Bất động sản 20 Chỉ thị số 18/2007/CT-TTg ngày 01 tháng năm 2007 số biện pháp cấp bách kiềm chế tăng giá thị trường để góp phần bình ổn giá Bất động sản 21 Chỉ thị 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý Thị trường Bất động sản Tài liệu khoa học Ths Lưu Quốc Thái, (2006), “Về vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí khoa học Pháp lý, (01) Cung-cầu Bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu Bất động sản, Cục Quản lý nhà thị trường Bất động sản – Bộ xây dựng Ts Vương Quân Hoàng - Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ), Ths Nguyễn Hồng Sơn - Phó Vụ trưởng, Vụ Kinh tế - Văn phịng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Ths Trần Trí Dũng - Công ty Cổ phần Kỹ nghệ vốn đầu tư, (2008), “Hậu tín dụng bất động sản Mỹ nghĩ biệp pháp phòng ngừa Việt Nam”,Tạp chí Cộng sản, (04) Các loại tài liệu khác Từ điển bách khoa http://www.bachkhoatoanthu.gov.vn/news.aspx toàn thư Làm để rút ngắn việc thực thủ tục thuế, Báo đời sống & pháp luật http://www.doisongphapluat.com.vn/printContent.aspx?ID=7447 Vũ Quốc Tuấn, 245 ngày giá bao nhiêu? http://www.vietstudies.info/kinhte/VuQuocTuan_245NgayGiaBaoNhieu.htm http://www.dddn.com.vn/Desktop.aspx/LienHe-DDDN/ http://www.sanbatdongsan.net.vn/ http://vietlaw.gov.vn/LAWNET/index.html http://vibonline.com.vn/vi-VN/Home/default.aspx http://news.vibonline.com.vn/vi-VN/Home/default.aspx Nguyễn Thị Kim Vân -3 - ... TRONG KINH DOANH BĐS F/11 CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA THUẾ ĐỐI VỚI VIỆC HẠN CHẾ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.4 Khái quát Thị trường Bất. .. MỞ ĐẦU CHƯƠNG1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA THUẾ ĐỐI VỚI VIỆC HẠN CHẾ ĐẦU CƠ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát Thị trường. .. tài sản Bất động sản tăng nhanh hành vi đầu 15 1.2.4.2 Nguyên nhân dẫn đến tượng đầu Bất động sản thị trường Việt Nam 16 1.3 Vai trò sách thuế vấn đề đầu Bất động sản thị trường Bất