Đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thị xã phú thọ tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP THÁI NGUYÊN - 2010 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC NƠNG THÁI NGUN – 2010 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tn, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả Đặng Thị Phương Thúy 3 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, Phòng Tài ngun Mơi trường; phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy tận tình giúp đỡ tơi q trình hoàn thành Luận văn Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập Phòng Tài ngun Mơi trường; phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, thầy giáo, cô giáo, bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viên tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Đặng Thị Phương Thúy MỤC LỤC STT Nội dung (1) Trang (2) (3) Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 2.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.1.2 2.1.1.4 2.1.2 4 Tổng quan thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản 2.1.1.1 2.1.1.3 4 Khái niệm thị trường bất động sản Các phận cấu thành thị trường bất động sản Các loại thị trường bất động sản Đặc điểm thị trường bất động sản 2.1.3 Những yếu tố cấu thành tác động đến thị trường bất động sản 2.1.3.1 Cung cầu bất động sản 2.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản 10 2.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 2.1.4.1 Nhà nước 2.1.4.2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 2.1.4.3 Các tổ chức trung gian 2.1.4.4 Khung pháp lý sách Nhà nước 12 2.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đất đai 13 2.3 Đất đai, sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 2.3.1 Khái niệm 11 11 11 12 15 15 2.3.2 Chế độ sở hữu sử dụng đất đai nước ta từ năm 1945 20 đến 2.4 Những đặc thù thị trường quyền sử dụng đất nước ta 24 2.4.1 Khái niệm hình thành thị trường quyền sử dụng đất 24 nước ta 2.4.2 Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam 28 2.5 32 Nội dung quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất 2.6 Vai trò Nhà nước việc quản lý thị trường quyền sử 35 dụng đất 2.6.1 35 Vai trò Nhà nước việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 2.6.2 Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cung 36 2.6.3 Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cầu 41 2.7 Quản lý thị trường đất đai số nước giới 43 2.7.1 Quản lý thị trường đất đai Australlia 43 2.7.2 Quản lý thị trường đất đai Trung Quốc 45 2.7.3 Quản lý thị trường đất đai Hàn Quốc 46 Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 3.2 Nội dung nghiên cứu 3.3 Phương pháp nghiên cứu Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 48 48 48 48 50 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 50 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 50 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 53 4.2 Thực trạng vấn đề đặt việc quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường 58 tính nghiêm minh pháp luật quản lý thị trường đất đai BĐS Đó là, tổ chức tốt việc tuyên truyền giáo dục pháp luật đất đai BĐS cho người dân Cần sử dụng hình thức tuyên truyền giáo dục đa dạng phù hợp với đối tượng cụ thế, trọng việc tuyên truyền giáo dục thông qua phương tện thông tin đại chúng hoạt động sở dân cư, mạng internet; nghiên cứu bổ sung vào văn luật luật quy định cụ thể rõ ràng trách nhiệm, quyền hạn cấp quyền, người đứng đầu quan quản lý nhà nước cấp quản lý nhà nước đất đai quan hệ đất đai địa bàn để nâng cao ý thức trách nhiệm quan cán quản lý việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai thị trường đất đai; tăng cường công tác giám sát kiểm tra, kiểm soát việc thực sách pháp luật Nhà nước quản lý nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời xây dựng chế để xã hội hố cơng tác giám sát, kiểm tra, kiểm soát; xử lý kiên nghiêm minh vi phạm sách pháp luật quản lý đất đai quản lý thị trường đất đai đối tượng vi phạm tổ chức hay cá nhân - Thứ hai, quy định hợp lý, sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi hoàn thiện, việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai phải tác dụng hạn chế đầu Chẳng hạn, đất mà người sử dụng đất tch tụ vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao bình thường, theo cách tính luỹ tến Cách làm thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ nước quy định thuế luỹ tiến đánh vào giá trị đất đai, tuỳ thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm 120 1201 thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thơng qua việc "cơng nghệ hố" Đây 121 1211 việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, không thực muốn tâm thực - Thứ ba, chủ động tổ chức quản lý hoạt động hệ thống giao dịch mua bán quyền sử dụng đất BĐS Mọi tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh, môi giới đất đai BĐS phải đăng ký kinh doanh chấp hành đầy đủ quy định pháp luật - Thứ tư, tổ chức đấu thầu công khai, nghiêm túc pháp luật việc sử dụng đất thuộc dự án phát triển nhà phát triển khu đô thị; quy định rõ hạn mức sử dụng đất đô thị đánh thuế cao đất ở, đất xây dựng cơng trình, đất nơng nghiệp có chủ khơng sử dụng, đồng thời kiên thu hồi loại đất không sử dụng thời hạn theo quy định - Thứ năm, đền bù giải phóng mặt bằng, nhà ở, đất ở, chủ yếu đền bù nhà ở, đất Đối với đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp bị thu hồi chủ yếu đến bù việc đào tạo nghề góp vốn đơn vị sản xuất kinh doanh, hạn chế đến mức thấp đền bù trực tếp tền Đồng thời xây dựng khung giá đất hợp lý, sát với gía thị trường 122 1221 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Từ phân tích đánh giá mặt lý luận thực trạng quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn vừa qua, đề tài đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất - lĩnh công tác quản lý nhà nước nước ta, lại giữ vị trí quan trọng, có tác động ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội Dưới xin rút số kết luận từ kết nghiên cứu: Thị trường đất đai Việt Nam nói chung, thị trường đất đai Phú Thọ nói riêng giai đoạn hình thành phát triển, mang đặc trưng kinh tế Việt Nam : phát triển, chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập Do cơng tác quản lý nhà nước lĩnh vực giai đoạn hình thành có biến đổi quan trọng, từ Luật đất đai năm 1993 ban hành với quy định giao đất ổn định, lâu dài cho người sử dụng gắn với quyền sử dụng đất mở rộng gần sát với quyền sở hữu Sau Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, Nhà nước ban hành văn pháp quy để cụ thể hoá quy định luật, việc thừa nhận đất đai có giá loại hàng hố đặc biệt Nhờ quan hệ chuyển nhượng mua bán quyền sử dụng đất ngày phổ biến, sôi động trở thành lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày rõ nét góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tiến trình cơng 123 1231 nghiệp hố, đai hố Tuy nhiên nhiều bất cập thành tố thị trường, hệ thống chế 124 1241 sách việc quản lý điều hành quan quản lý nhà nước lĩnh vực Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát thể tập trung chỗ quan hệ cung-cầu đất đai quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn thiếu quản lý điều tiết cách chặt chẽ hữu hiệu quan quản lý nhà nước Ngun nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng thời gian dài chưa nhận thức cách đầy đủ vị trí, vai trò thị trường đất đai phát triển kinh tế- xã hội, nên chưa thức thừa nhận thị trường đất đai, từ chưa có chủ trương, sách biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vừa vận động theo quy luật thị trường, đồng thời vận động theo định hướng Nhà nước Trong nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đấ đại lại nhu cầu thực tế, thiết yếu có xu hướng ngày gia tăng Do vậy, hầu hết quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai năm qua phải vận động thị trường khơng thức Phần lớn hoạt động chuyển nhượng, mua bán thị trường đất đai nằm ngồi tầm kiểm sóat Nhà nước Việc chuyển nhượng mua bán đất đai Phú Thọ năm qua chủ yếu thực theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý không thực nghĩa vụ tài ( nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan lộn xộn Các ” văn phòng nhà đất”, ” trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh không nộp thuế cho Nhà nước Theo ước tính 125 1251 có tới 70-80% lượng giao dịch thị trường nhà đất diễn dạng quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay Nguyên nhân chủ yếu tình trạng 126 1261 bng lỏng quản lý nhà nước thị trường BĐS nói chung, thị trường đất đai nói riêng cụ thể: - Do chưa ý mức tới thị trường BĐS chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường Do quan nhà nước không quản lý tổ chức cá nhân tham gia vào thị trường đất đai , BĐS - Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa coi trọng chưa tổ chức thực tốt Trong nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà làm mặt để sản xuất kinh doanh tăng nhanh với tến trình đẩy nhanh trình CNH, HĐH làm cho nhu cầu sử dụng đất vượt cung Điều làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao khuyến khích hoạt động đầu đất đai Hiện tượng đầu đất đai diễn phổ biến đa dạng, quan quản lý nhà nước lại chưa quan tâm chưa có biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát ngăn ngừa tượng đầu - Thông tin thị trường đất đai chưa ý nên người có nhu cầu sử dụng đất thực khó tiếp cận với thơng tin cần thiết xác Đây điều kiện cho thơng tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi người môi giới đầu đất phát huy tác dụng tiêu cực Vấn đề quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất lĩnh vực nước ta Đối tựợng quản lý lại đa dạng phong phú phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp nhiều lĩnh vực khác đời sống kinh tế xã hội Trong lực, trình độ thời gian người nghiên cứu có hạn chế định nên khơng tránh khỏi 127 1271 thiếu sót mong giúp đỡ thầy giáo, cô giáo, nhà nghiên cứu khoa học góp ý kiến để làm phong phú thêm sở lý luận 128 1281 giải pháp hữu hiệu góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam nói chung, Phú Thọ nói riêng 5.2 Đề nghị Hình thành, tổ chức quan Nhà nước có trách nhiệm quản lý thị trường BĐS Cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản tránh tình trạng dàn trải, phân tán cấp quản lý Thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch mục đích sử dụng có tác dụng định hướng cho giao dịch bất động sản địa bàn định Phải có định hướng, biện pháp tài bản: Tạo lập thị trường vốn hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Nghiên cứu sửa đổi sách thu thuế liên quan đến thị trường BĐS như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ Đào tạo cán có kiến thức chuyên môn công tác quản lý thị trường BĐS 129 1291 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo công tác quản lý tài nguyên, môi trường nhà đất địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2000; 2001; 2002; 2003; 2004 ; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; tháng đầu năm 2010 Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2005; 2006; 2007; 2008, 2009 Bộ Nội vụ 2002, Những vấn đề nhà nước quản lý hành nhà nước, nhà xuất trị quốc gia Bộ Luật dân năm nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1995 GS, TS Hồng Việt, PGS, TS Hồng Văn Cường, Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh ( 2002), Giáo trình khoa học quản lý, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Học Viện hành quốc gia, Giáo trình hoạch định phân tích sách cơng Học viện hành quốc gia, Hành cơng, nhà xuất thống kê Học viện Hành quốc gia, Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xúât Đại học quốc gia Hà Nội 10 Luật Đất đai năm 1993, 2003 văn hướng dẫn thi hành 11 Luật Kinh doanh Bất động sản, nhà xuất trị Quốc gia 12 Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quy định quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 13 Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quy định mua bán 130 1301 kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nước 14 Nghị định 87/CP năm 1994 quy định khung giá đất 131 1311 15 Nghị định 188/2004 NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất để thay Nghị định 87/CP Chính phủ 16 Nghị định 38/2001/NĐ-CP ngày 23/11/2001 thu tền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thay Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tền sử dụng đất 17 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 18 Nghị 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS 19 Nghị hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tếp tục đổi sách đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa đại hố đất nước 20 PGS, TS Võ Kim Sơn, Phân cấp quản lý nhà nước, lý luận thực tễn, Nhà xuất Chính trị quốc gia 21 PGS, TS Phạm Kim Giao, Giải pháp thiết lập trật tự, kỷ cương quản lý nhà nước đô thị, nhà xuất tư pháp 22 Phạm Kim Dung, Những quy định chuyển quyền sử dụng đất luật dân năm 2005, nhà xuất tư pháp 23 PTS, Đinh Văn Mậu, PTS Phạm Hồng Thái ( 1997), Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nhà xuất trị quốc gia, Hà nội 24 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam 1946, 1959, 1980, 1992, Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2002 Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Quyết định số 674/2003/QĐ-UBND ngày 28/12/2003 UBND tỉnh 132 1321 Phú Thọ 133 1331 26 Quyết định số 4722/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 UBND tỉnh Phú Thọ 27 Trường đại học khoa học tự nhiên, Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất bất động sản 28 TS Trần Thị Cúc, Quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta nay, Nhà xuất Tư pháp 29 Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhà xuất trị quốc gia 134 1341 ... NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ CHUYÊN... cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế tơi tiến hành nghiên cứu đề `tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản thị xã Phú Thọ - tỉnh. .. pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS Mục têu quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS Mục tiêu